Ce que rappelle cet arrêt :

"Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 9 septembre et 10 décembre 2009 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour Mme Dominique A, demeurant ... ; Mme A demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler le jugement du 30 juin 2009 par lequel le magistrat désigné par le président du tribunal administratif de Montpellier, faisant droit à la requête de Mme Renée B, a annulé la décision du 5 décembre 2006 du maire de la commune de Perpignan autorisant les travaux déclarés ;

2°) réglant l'affaire au fond, de rejeter les conclusions de Mme B présentées en première instance ;

3°) de mettre à la charge de Mme B la somme de 4 200 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;


Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;



Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Aurélien Rousseau, Auditeur,

- les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de Mme A et de Me Le Prado, avocat de Mme B,

- les conclusions de M. Julien Boucher, rapporteur public ;

La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de Mme A et à Me Le Prado, avocat de Mme B ;




Considérant que, par un jugement du 30 juin 2009, le tribunal administratif de Montpellier a, sur demande de Mme B, annulé la décision du 5 décembre 2006 du maire de Perpignan d'autoriser les travaux déclarés par Mme A et consistant en la création d'un accès sur le toit-terrasse d'un immeuble à usage d'habitation, au motif que ces travaux, qui ont eu pour effet de rendre accessible la toiture-terrasse de la construction, en ont changé la destination et ne pouvaient par suite être réalisés sans l'obtention préalable d'un permis de construire ; que Mme A demande l'annulation de ce jugement ;

Considérant qu'aux termes de l'article L. 421-1 du code l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de la décision litigieuse : Quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d'habitation ou non, même ne comportant pas de fondations, doit, au préalable, obtenir un permis de construire sous réserve des dispositions des articles L. 422-1 à L. 422-5. (...) Sous réserve des dispositions des articles L. 422-1 à L. 422-5, le même permis est exigé pour les travaux exécutés sur les constructions existantes, lorsqu'ils ont pour effet d'en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires.(...) ; qu'aux termes de l'article L. 422-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de la décision litigieuse : Sont exemptés du permis de construire (...) les constructions ou travaux dont la faible importance ne justifie pas l'exigence d'un permis de construire. Un décret en Conseil d'Etat précise la nature et l'importance des constructions, travaux et installations concernés. (...) ; qu'aux termes de l'article R. 422-2 du même code, dans sa rédaction applicable à la date de la décision litigieuse : Sont exemptés du permis de construire sur l'ensemble du territoire : m) Les constructions ou travaux non prévus aux a à l ci-dessus, n'ayant pas pour effet de changer la destination d'une construction existante et : qui n'ont pas effet de créer une surface de plancher nouvelle ; ou qui ont pour effet de créer, sur un terrain supportant déjà un bâtiment, une surface de plancher hors oeuvre brute inférieure ou égale à 20 mètres carrés. ; qu'il résulte de ces dispositions combinées que sont exemptés de permis de construire les travaux n'ayant pas pour effet de changer la destination d'une construction existante et qui n'ont pas pour effet de créer une surface de plancher nouvelle ou qui ont pour effet de créer, sur un terrain supportant déjà un bâtiment, une surface de plancher hors oeuvre brute inférieure ou égale à 20 mètres carrés ;

Considérant que la transformation du toit terrasse d'une maison d'habitation en terrasse accessible n'a pas pour effet de changer la destination de la construction au sens de ces dispositions ; qu'ainsi, en jugeant que de tels travaux changeaient la destination de la construction et ne pouvaient être réalisés sans l'obtention préalable d'un permis de construire, le tribunal administratif de Montpellier a inexactement qualifié les faits de l'espèce et, par suite, commis une erreur de droit ;

Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de régler l'affaire au fond en application de l'article L. 821-2 du code de justice administrative ;

Considérant en premier lieu qu'ainsi qu'il vient d'être dit, les travaux déclarés par Mme A n'avaient pas pour effet de changer la destination de la construction sur laquelle ils portaient ; que la circonstance que l'aspect extérieur de la construction existante s'en trouve modifié ne suffit pas, à elle seule, à soumettre ces travaux à l'obtention préalable d'un permis de construire, dès lors qu'il est constant qu'ils n'ont pas pour effet de créer une surface de plancher hors oeuvre brute supérieure à 20 mètres carrés ; que, par suite, Mme B n'est pas fondée à soutenir que le maire de Perpignan ne pouvait légalement autoriser les travaux déclarés ;

Considérant en second lieu que les autorisations d'urbanisme étant délivrées sous réserve des droits des tiers, le moyen tiré de ce que les travaux autorisés donnent à Mme A une vue directe sur la propriété de Mme B est inopérant à l'encontre de la décision attaquée ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que Mme B n'est pas fondée à demander l'annulation de la décision du maire de Perpignan du 5 décembre 2006 d'autoriser les travaux déclarés par Mme A ;

Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de Mme B le versement à Mme A de la somme de 3 000 euros au titre des frais qu'elle a exposés tant devant le tribunal administratif que devant le Conseil d'Etat ; que ces mêmes dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge de Mme A qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement d'une somme à Mme B au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;



D E C I D E :
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Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Montpellier du 30 juin 2009 est annulé.

Article 2 : La demande de Mme B devant le tribunal administratif de Montpellier ainsi que ses conclusions au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Mme B versera à Mme A la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à Mme Dominique A, à Mme Renée B et à la commune de Perpignan.
Copie en sera adressée pour information à la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement."

La question d'un député et la réponse du ministre.

La question :

Mme Chantal Robin-Rodrigo appelle l'attention de M. le secrétaire d'État auprès de la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement, sur le fonctionnement en pratique des « copropriétés à deux personnes ». Le nombre et la complexité des litiges attachés à ces ensembles bizarres pour devoir admettre qu'en l'état de la jurisprudence ils sont assujettis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 même en l'absence de tout règlement de copropriété. C'est la solution de droit positif qui semble prévaloir actuellement. Or dès lors se pose le problème de l'incompatibilité de fait du fonctionnement d'une copropriété à deux personnes au regard d'un élément essentiel du régime de la copropriété : le mécanisme de décision majoritaire. Or celui-ci est un élément essentiel du statut de la copropriété. À ce propos, l'article 22 de la loi précitée dispose que « lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme de voix des autres copropriétaires ». Force est de constater qu'à défaut d'accord parfait et unanime des deux copropriétaires sur toutes les décisions à prendre pour l'administration du syndicat et la gestion des parties communes, la gestion du bien dans les conditions prévues par le statut de la copropriété est impossible puisque chacun des deux copropriétaires en désaccord dispose d'un même nombre de voix. Un scrutin ne peut faire apparaître aucune majorité. Dans la pratique on se retrouve ainsi dans la situation d'une indivision dont les membres sont en désaccord, ce qui bloque fâcheusement tout processus de rénovation d'un bien immobilier, sauf à l'obtenir par voie judiciaire. Or tout ceci pourrait être évité si la réglementation venait enfin à mettre fin à cette situation et donc instaurer un régime spécifique et opérationnel pour ce type de copropriété. Aussi, elle lui demande de lui préciser les mesures urgentes qu'il entend prendre à ce sujet.

La réponse :

En application de son article 1er, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis s'applique automatiquement dès lors que la propriété d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles bâtis est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. En conséquence, le statut de la copropriété est applicable à un immeuble bâti divisé en deux lots ou plus, dès lors que ces lots appartiennent à deux personnes différentes. La limitation des droits de vote du copropriétaire majoritaire en assemblée générale prévue par l'article 22 a certes pour conséquence, lorsqu'il n'y a que deux copropriétaires, de soumettre toute décision d'assemblée générale à l'unanimité des copropriétaires. Néanmoins, cette règle générale se justifie par la nécessité de protéger le droit de propriété de tous les copropriétaires, y compris ceux minoritaires, et d'empêcher que le copropriétaire majoritaire ne soit « seigneur et maître » de l'assemblée générale, ce qui fausserait le mécanisme de décision majoritaire sur lequel repose le fonctionnement de tout syndicat de copropriétaires. En cas de blocage, plusieurs solutions sont possibles : le recours par les copropriétaires à la conciliation ou à la médiation, prévues respectivement par les articles 127 et suivants du code de procédure civile et 131-1 et suivants du même code ; la saisine du juge par le copropriétaire qui s'estime lésé d'une demande d'annulation, pour abus de majorité ou de minorité, du refus par l'assemblée générale de prendre une décision. Toutefois, le juge, même s'il reconnaît l'existence d'un abus de majorité ou de minorité et s'il annule en conséquence la décision de refus, ne peut décider en lieu et place de l'assemblée générale ; demander au maire, au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou au préfet de saisir le juge pour voir constater la carence du syndicat des copropriétaires, cette procédure aboutissant à l'expropriation de l'immeuble. Dans ces conditions, il n'est pas envisagé de réformer la loi de 1965 précitée ou son décret d'application pour prévoir un régime spécifique aux syndicats des copropriétaires ne comprenant que deux copropriétaires.