Ainsi jugé par cette décision :

Le Conseil constitutionnel a été saisi le 17 octobre 2011 par le Conseil d'État (décision n° 351010 du 17 octobre 2011), dans les conditions prévues à l'article 61-1 de la Constitution, d'une question prioritaire de constitutionnalité posée par la société GRANDE BRASSERIE PATRIE SCHUTZENBERGER, relative à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit de l'article L. 621-25, des premier et deuxième alinéas de l'article L. 621-27 et de l'article L. 621-29 du code du patrimoine. 

LE CONSEIL CONSTITUTIONNEL, 

Vu la Constitution ; 

Vu l'ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958 modifiée portant loi organique sur le Conseil constitutionnel ; 

Vu le code du patrimoine ; 

Vu le code de l'urbanisme ; 

Vu le règlement du 4 février 2010 sur la procédure suivie devant le Conseil constitutionnel pour les questions prioritaires de constitutionnalité ; 

Vu les observations produites pour la société requérante par la SCP J.-M. Defrénois et M. Lévis, avocat au Conseil d'État et à la Cour de cassation, enregistrées les 7 et 17 novembre 2011 ; 

Vu les observations produites par le Premier ministre, enregistrées le 8 novembre 2011 ; 

Vu les pièces produites et jointes au dossier ; 

Me Jean-Marie Defrénois, pour le requérant, et M. Xavier Pottier, désigné par le Premier ministre, ayant été entendus à l'audience publique du 6 décembre 2011 ; 

Le rapporteur ayant été entendu ; 

1. Considérant qu'aux termes de l'article L. 621-25 du code du patrimoine : « Les immeubles ou parties d'immeubles publics ou privés qui, sans justifier une demande de classement immédiat au titre des monuments historiques, présentent un intérêt d'histoire ou d'art suffisant pour en rendre désirable la préservation peuvent, à toute époque, être inscrits, par décision de l'autorité administrative, au titre des monuments historiques. 
« Peut être également inscrit dans les mêmes conditions tout immeuble nu ou bâti situé dans le champ de visibilité d'un immeuble déjà classé ou inscrit au titre des monuments historiques » ; 

2. Considérant qu'aux termes des premier et deuxième alinéas de l'article L. 621-27 du même code : « L'inscription au titre des monuments historiques est notifiée aux propriétaires et entraînera pour eux l'obligation de ne procéder à aucune modification de l'immeuble ou partie de l'immeuble inscrit, sans avoir, quatre mois auparavant, avisé l'autorité administrative de leur intention et indiqué les travaux qu'ils se proposent de réaliser. 
« Lorsque les constructions ou les travaux envisagés sur les immeubles inscrits au titre des monuments historiques sont soumis à permis de construire, à permis de démolir, à permis d'aménager ou à déclaration préalable, la décision accordant le permis ou la décision de non-opposition ne peut intervenir sans l'accord de l'autorité administrative chargée des monuments historiques » ; 

3. Considérant qu'aux termes de l'article L. 621-29 du même code : « L'autorité administrative est autorisée à subventionner dans la limite de 40 % de la dépense effective les travaux d'entretien et de réparation que nécessite la conservation des immeubles ou parties d'immeubles inscrits au titre des monuments historiques » ; 

4. Considérant que, selon la société requérante, ces dispositions portent atteinte, d'une part, au droit de propriété garanti par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 ; que, d'autre part, en ne prévoyant pas d'indemnisation au profit du propriétaire du bien inscrit au titre des monuments historiques, ces dispositions porteraient atteinte au principe d'égalité devant les charges publiques garanti par la même Déclaration ; 

5. Considérant que la propriété figure au nombre des droits de l'homme consacrés par les articles 2 et 17 de la Déclaration de 1789 ; qu'aux termes de son article 17 : « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité » ; qu'en l'absence de privation du droit de propriété, il résulte néanmoins de l'article 2 de la Déclaration de 1789 que les limites apportées à son exercice doivent être justifiées par un motif d'intérêt général et proportionnées à l'objectif poursuivi ; 

6. Considérant, d'une part, que les dispositions contestées visent à assurer la protection des immeubles qui, « sans justifier une demande de classement immédiat au titre des monuments historiques, présentent un intérêt d'histoire ou d'art suffisant pour en rendre désirable la préservation » ; qu'à cette fin, elles prévoient une servitude d'utilité publique sur les immeubles faisant l'objet de l'inscription ; qu'en vertu de cette servitude, le propriétaire du bien inscrit se trouve soumis aux obligations prévues par l'article L. 621-27 du code du patrimoine pour les travaux qu'il souhaite entreprendre sur son bien ; que les dispositions contestées, qui n'entraînent aucune privation du droit de propriété, n'entrent pas dans le champ d'application de l'article 17 de la Déclaration de 1789 ; 

7. Considérant, d'autre part, en premier lieu, que l'inscription au titre des monuments historiques vise la préservation du patrimoine historique et artistique ; qu'ainsi, elle répond à un motif d'intérêt général ; 

8. Considérant, en deuxième lieu, que la décision d'inscription au titre des monuments historiques doit être prise sur la seule considération des caractéristiques intrinsèques de l'immeuble qui en fait l'objet ; que l'appréciation portée par l'autorité administrative qui prend cette décision est contrôlée par le juge de l'excès de pouvoir ; 

9. Considérant, en troisième lieu, qu'il ressort des dispositions contestées que, pour les travaux qui entrent dans le champ d'application des autorisations et des déclarations préalables en matière d'urbanisme, la décision accordant le permis ou la décision de non-opposition ne peut intervenir sans l'accord de l'autorité administrative chargée des monuments historiques ; que les autres travaux, lorsqu'ils ont pour effet d'entraîner une modification de l'immeuble ou de la partie de l'immeuble inscrit, sont soumis à une simple déclaration préalable quatre mois avant leur réalisation ; qu'en cas d'opposition de l'autorité administrative, celle-ci ne peut qu'engager, sous le contrôle du juge administratif, la procédure de classement au titre des monuments historiques ; que, dans tous les cas, les travaux d'entretien ou de réparation ordinaires sont dispensés de toute formalité ; que l'autorité administrative ne saurait imposer de travaux au propriétaire du bien inscrit ; que celui-ci conserve la liberté de faire réaliser les travaux envisagés par les entreprises de son choix, sous la seule condition du respect des prescriptions de l'autorité administrative soumises au contrôle du juge de l'excès de pouvoir ; que le propriétaire peut bénéficier, pour le financement d'une partie de ces travaux, d'une subvention de l'État ; 

10. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que les dispositions contestées ne portent pas aux conditions d'exercice du droit de propriété une atteinte disproportionnée au but recherché ; que cette atteinte ne méconnaît donc pas l'article 2 de la Déclaration de 1789 ; que ces dispositions ne créent aucune rupture caractérisée de l'égalité devant les charges publiques ; 

11. Considérant que les dispositions contestées ne sont contraires à aucun autre droit ou liberté que la Constitution garantit, 

DÉCIDE : 

Article 1er.- L'article L. 621-25, les premier et deuxième alinéas de l'article L. 621-27 et l'article L. 621-29 du code du patrimoine sont conformes à la Constitution. 

Article 2.- La présente décision sera publiée au Journal officiel de la République française et notifiée dans les conditions prévues à l'article 23-11 de l'ordonnance du 7 novembre 1958 susvisée. 

Délibéré par le Conseil constitutionnel dans sa séance du 15 décembre 2011, où siégeaient : M. Jean-Louis DEBRÉ, Président, M. Jacques BARROT, Mme Claire BAZY MALAURIE, MM. Guy CANIVET, Renaud DENOIX de SAINT MARC, Mme Jacqueline de GUILLENCHMIDT, MM. Hubert HAENEL et Pierre STEINMETZ. 

Rendu public le 16 décembre 2011.

Un arrêt sur ce sujet :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 mars 2010), que la société civile immobilière Hyéroise (la SCI), propriétaire d'un logement donné à bail aux époux X..., a, le 30 janvier 2006, notifié aux locataires une proposition de renouvellement moyennant un loyer réévalué ; que les preneurs n'ayant pas accepté le nouveau loyer, elle a saisi la commission départementale de conciliation puis les a assignés en fixation du prix du bail renouvelé ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :

1°/ que lors du renouvellement du bail d'habitation, le loyer peut donner lieu à réévaluation, lorsqu'il est manifestement sous-évalué, peu important l'étalement de la précédente augmentation du loyer soit en cours d'application à la date de ce renouvellement ; qu'en décidant néanmoins que la SCI ne pouvait prétendre à la réévaluation du loyer du bail d'habitation qu'elle avait consenti aux époux X... à la date du renouvellement de ce bail, motif pris que l'étalement de l'augmentation du loyer du précédent bail conclu entre les parties était en cours d'application à cette date, la cour d'appel a violé les articles 10, 13 et 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

2°/ que la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en décidant néanmoins que la SCI ne pouvait prétendre à la réévaluation du loyer du bail d'habitation qu'elle avait consenti aux époux X..., à la date du renouvellement de ce bail, soit le 1er août 2006, au motif qu'elle avait accepté au mois d'août 2003, que l'augmentation du loyer du précédent bail conclu entre les parties soit étalée sur une période de six ans expirant au moins d'août 2009, bien qu'une telle acceptation, qui portait sur le seul étalement de l'augmentation de loyer précédemment convenue, n'ait pu manifester sans équivoque la volonté de la SCI de renoncer à son droit de solliciter la réévaluation du loyer du bail consenti à la date de son renouvellement, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

3°/ que si les références produites par le bailleur afin d'établir que le loyer est manifestement sous-évalué doivent comporter, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans, la date de conclusion des contrats de bail produits importe peu ; qu'en se bornant à affirmer que les références de locations produites par la SCI portaient sur des contrats de bail qui avaient été conclus moins de trois ans avant la date du renouvellement du bail qu'elle avait consenti aux époux X..., pour en déduire que la SCI n'établissait pas que le loyer de ces derniers était manifestement sous-évalué à la date de ce renouvellement, sans constater que les références produites par la bailleresse ne comportaient pas, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y avait pas eu de changement de locataire depuis trois ans, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 17c), 19 de la loi du 6 juillet 1989 et 1er du décret n° 90-780 du 31 août 1990 portant application de l'article 19 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ;

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, qu'il appartient au bailleur de rapporter la preuve que le loyer en cours est manifestement sous-évalué et relevé que les références de loyer retenues pour des résidences voisines, par l'expert Y... sollicité par la bailleresse, en 2002 étaient d'une valeur égale à celle retenue pour le loyer des époux X... du fait de la première augmentation, que l'expert faisait état d'une augmentation des loyers à Hyères entre 2002 et 2007 de 23 % sans fournir d'éléments de référence, que les loyers visés par la SCI concernaient des résidences différentes quant au standing et aux équipements et des loyers fixés récemment (2005/2006/2007), que le dernier rapport daté de septembre 2009 fournissait des références de loyers pour des appartements loués d'une superficie inférieure à celle des lieux loués et pour une période d'appréciation différente, la cour d'appel, qui, sans être tenue d'apprécier la pertinence de chacune des références produites par la bailleresse, en a souverainement déduit que la preuve d'une sous-évaluation manifeste du loyer des époux X... n'était pas rapportée, a, abstraction faite de motifs surabondants, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Hyéroise aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Hyéroise à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la SCI Hyéroise ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour la société Hyéroise


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société HYEROISE de sa demande tendant à voir juger que le bail d'habitation en date du 24 octobre 2003 a été renouvelé à compter du 1er août 2006, moyennant le paiement, pour l'appartement, d'un loyer mensuel de 790 euros (hors charges) à l'indice du troisième trimestre 2005, et pour le garage, d'un loyer mensuel de 95 euros (hors charges), ces augmentations s'appliquant par sixième annuel, avec exécution provisoire, et d'avoir dit que le bail s'était renouvelé le 1er août 2006, aux conditions antérieures ;

AUX MOTIFS QUE l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose : «Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (...)» ; qu'il appartient donc au bailleur de rapporter la preuve que le loyer en cours est manifestement sous-évalué ; que, dans le cadre du précédent renouvellement du bail, et de la demande de réévaluation du loyer qui l'accompagnait, le loyer a été fixé à la somme mensuelle de 659,53 euros, somme qui sera atteinte à l'expiration du délai de six ans, la hausse convenue s'appliquant par sixième, avec en outre l'indexation régulière ; que le bailleur qui a accepté, en août 2003, que le montant du loyer soit fixé six années plus tard, soit en août 2009, à la somme de 659,53 euros, et qui applique tous les ans l'augmentation de loyer par sixième qui a été acceptée devant la Commission départementale de conciliation, ne peut pas sérieusement soutenir en 2006 que ce loyer est manifestement sous-évalué, sauf à mettre à néant l'accord des parties conclu en août 2003 et la sécurité des transactions ; que d'ailleurs, les références de loyer retenues pour des résidences voisines par l'expert Y... en janvier 2007, expert sollicité par le bailleur, sont de 655 euros à 685 euros pour un appartement de type F4 (pièce n° 13 du dossier de l'appelante), en 2002, et donc une valeur égale à celle retenue pour le loyer des époux X... du fait de la première augmentation ; que l'expert Y... fait état d'une augmentation des loyers, à Hyères, entre 2002 et 2007, de 23 %, sans fournir d'éléments de référence ; que les loyers visés par la Société HYEROISE concernent des résidences différentes quant au standing et aux équipements (la résidence LA ROSE DES SABLES, LE LAZARINE et LE GEOFFROY SAINT HILAIRE sont, au vu des photos produites aux débats, d'un standing plus élevé que la résidence où se trouve l'appartement loué) et des loyers fixés récemment (2005/2006/2007 : pièces 33 à 38 du dossier de l'appelante), alors qu'en application des dispositions de l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989, les deux tiers des loyers de référence doivent concerner des locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataires depuis trois ans, soit à la date d'août 2006 pour des baux conclus en 2003 ; qu'enfin, le rapport DOMINICI, daté de septembre 2009, fournit des références de loyer pour des appartements loués dans la même résidence «LE MASSILLON», d'une superficie inférieure à celle des lieux loués et pour une période d'appréciation différente (T3 d'environ 75m² avec loyers variant de 533 à 777 euros) ; que le même raisonnement peut être retenu pour la fixation du loyer du garage ; que la preuve d'une sous-évaluation manifeste du loyer n'est pas rapportée et au vu de ces éléments, la décision frappée d'appel sera confirmée :

1°) ALORS QUE lors du renouvellement du bail d'habitation, le loyer peut donner lieu à réévaluation, lorsqu'il est manifestement sous-évalué, peu important que l'étalement de la précédente augmentation du loyer soit en cours d'application à la date de ce renouvellement ; qu'en décidant néanmoins que la Société HYEROISE ne pouvait prétendre à la réévaluation du loyer du bail d'habitation qu'elle avait consenti à Monsieur et Madame X..., à la date du renouvellement de ce bail, motif pris que l'étalement de l'augmentation du loyer du précédent bail conclu entre les parties était en cours d'application à cette date, la Cour d'appel a violé les articles 10, 13 et 17 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

2°) ALORS QUE la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en décidant néanmoins que la Société HYEROISE ne pouvait prétendre à la réévaluation du loyer du bail d'habitation qu'elle avait consenti à Monsieur et Madame X..., à la date de renouvellement de ce bail, soit le 1er août 2006, au motif qu'elle avait accepté, au mois d'août 2003, que l'augmentation du loyer du précédent bail conclu entre les parties soit étalée sur une période de six ans expirant au mois d'août 2009, bien qu'une telle acceptation, qui portait sur le seul étalement de l'augmentation de loyer précédemment convenue, n'ait pu manifester sans équivoque la volonté de la Société HYEROISE de renoncer à son droit de solliciter la réévaluation du loyer du bail consenti à la date de son renouvellement, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

3°) ALORS QUE si les références produites par le bailleur afin d'établir que le loyer est manifestement sous-évalué doivent comporter, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans, la date de conclusion des contrats de bail produits importe peu ; qu'en se bornant à affirmer que les références de locations produites par la Société HYEROISE portaient sur des contrats de bail qui avaient été conclus moins de trois ans avant la date du renouvellement du bail qu'elle avait consenti à Monsieur et Madame X..., pour en déduire que la Société HYEROISE n'établissait pas que le loyer de ces derniers était manifestement sous-évalué à la date de ce renouvellement, sans constater que les références produites par la bailleresse ne comportaient pas, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y avait pas eu de changement de locataire depuis trois ans, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 17 c), 19 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et 1er du décret n° 90-780 du 31 août 1990 portant application de l'article 19 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs."