Le juge administratif considère que, sous réserve de la fraude, l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire n'a pas à vérifier dans le cadre de l'instruction de la demande d'un permis de construire la validité de l'attestation produite par le pétitionnaire est établie par lui-même selon laquelle il a qualité pour demander l'autorisation d'urbanisme :

«Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 24 janvier et 24 avril 2012 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour M. D... B..., demeurant ... ; M. B...demande au Conseil d'Etat : 

1°) d'annuler l'arrêt n° 09MA02216 du 24 novembre 2011 par lequel la cour administrative d'appel de Marseille a annulé, d'une part, le jugement n° 0800623 du 16 avril 2009 par lequel le tribunal administratif de Bastia a rejeté la demande de Mme A...C...tendant à l'annulation du permis de construire qui lui a été accordé le 2 avril 2008 par le maire d'Ajaccio en vue de la réalisation de travaux sur un immeuble sis 47, cours Napoléon à Ajaccio, d'autre part, le permis de construire litigieux ; 

2°) réglant l'affaire au fond, de rejeter l'appel de Mme C...; 

3°) de mettre à la charge de Mme C...la somme de 4 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de Mme Sophie Roussel, Auditeur, 

- les conclusions de M. Xavier de Lesquen, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Gatineau, Fattaccini, avocat de M.B..., à Me Spinosi, avocat de Mme C...et à la SCP Waquet, Farge, Hazan, avocat de la commune d'Ajaccio ;

1. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que M. B...a acquis le 18 juillet 2007 un édifice sis 47, cours Napoléon à Ajaccio, en arrière cour d'un immeuble sur rue placé sous le régime de la copropriété ; qu'il a déposé le 6 mars 2008 une demande de permis de construire pour la réalisation de travaux portant sur la toiture et la façade de l'édifice et la création d'environ 14 m² de surface hors oeuvre nette ; que le maire d'Ajaccio a accordé le permis sollicité par arrêté du 2 avril 2008 ; que, par un jugement du 16 avril 2009, le tribunal administratif de Bastia a rejeté la demande de Mme C...tendant à l'annulation de ce permis ; que, par un arrêt du 24 novembre 2011, contre lequel M. B...se pourvoit en cassation, la cour administrative d'appel de Marseille a annulé le jugement et le permis de construire contesté ; que, pour annuler le permis litigieux, la cour, faisant application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, a retenu quatre moyens tirés de ce que ce permis avait été délivré sans l'accord de la copropriété, requis en raison de la présence d'un mur mitoyen, et en méconnaissance des dispositions des articles UB 7, UB 10 et UB 12 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune d'Ajaccio relatives respectivement aux règles de distance des constructions par rapport à la rue, aux règles de hauteur et à l'obligation de créer des places de stationnement ; 

2. Considérant, en premier lieu, d'une part, qu'aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, applicable aux demandes de permis déposées à compter du 1er octobre 2007 : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés: / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; (...) " ; que le dernier alinéa de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme dispose : " La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis " ; qu'en vertu de l'article R. 431-4 du même code, le dossier est réputé complet lorsqu'il comprend les informations limitativement énumérées aux articles R. 431-5 à R. 431-33 ; que l'article R. 423-38 du même code dispose que l'autorité compétente réclame à l'auteur de la demande les seules pièces exigées en application du livre IV de ce code que le dossier ne comprend pas ; qu'il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme selon laquelle il remplit les conditions fixées à l'article R. 423-1 du même code pour déposer une demande de permis de construire doit être regardé, dans tous les cas, comme ayant qualité pour présenter cette demande ;

3. Considérant, d'autre part, que les dispositions de l'article 653 du code civil établissent une présomption légale de copropriété des murs séparatifs de propriété ; 

4. Considérant qu'il résulte des dispositions rappelées au point 2, notamment du b) de l'article R. 423-1, qu'une demande de permis de construire concernant un mur séparatif de propriété peut, alors même que les travaux en cause pourraient être contestés par les autres propriétaires devant le juge judiciaire sur le fondement des articles 653 et suivants du code civil, être présentée par un seul co-indivisaire ; 

5. Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'en jugeant qu'il appartenait à l'autorité administrative compétente, saisie d'une demande de permis de construire prévoyant des travaux portant sur un mur séparatif de propriété, d'exiger du pétitionnaire, outre l'attestation mentionnée au point 2, la production d'un document établissant soit que M. B...était seul propriétaire de ce mur, soit qu'il avait l'accord de l'autre copropriétaire de ce mur, la cour administrative d'appel de Marseille a entaché son arrêt d'une erreur de droit ; 

6. Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes du b) de l'article UB 10 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune d'Ajaccio : " En ce qui concerne les constructions situées au-delà de la bande des quinze mètres visée à l'alinéa 2 de l'article UB7 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune, leur hauteur ne pourra dépasser ni un niveau, ni la hauteur de 5 mètres, calculée en tout point de la façade, de l'égout du toit ou de l'acrotère, au sol naturel " ;

7. Considérant que, pour juger que le permis de construire litigieux méconnaissait ces dispositions, la cour a relevé que la façade est du bâtiment, qui était avant les travaux d'une hauteur de 7,50 m, faisait dans le projet l'objet d'un rehaussement à 8,50 m ; qu'en statuant ainsi, alors qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond, en particulier du plan de la façade annexé au dossier de demande du permis et de la notice explicative du projet, que la hauteur de cette façade demeurait inchangée, le rehaussement ne concernant que la façade ouest du bâtiment, la cour a dénaturé les pièces du dossier ;

8. Considérant, en troisième lieu, que la cour a jugé que le permis litigieux méconnaissait les dispositions de l'article UB 12 du règlement du plan d'occupation des sols, qui imposent de créer des places de stationnement en cas de réalisation ou d'extension de construction à usage d'habitation ; qu'il ressort toutefois des pièces du dossier que ce moyen, qui avait été soulevé en première instance par Mme C...dans son mémoire du 23 mars 2009, a été écarté par le tribunal administratif de Bastia dans son jugement du 16 avril 2009 et n'a pas été repris en cause d'appel par l'intéressée ; qu'il devait, par suite, conformément aux règles régissant l'effet dévolutif de l'appel, être regardé comme abandonné ; que, dès lors, en accueillant ce moyen, la cour a méconnu son office ; 

9. Considérant, en dernier lieu, que les travaux entrepris sur une construction existante mais irrégulière au regard des prescriptions du règlement d'un document d'urbanisme ne peuvent être légalement entrepris que s'ils rendent l'édifice plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues ou s'ils sont étrangers à ces dispositions ; 

10. Considérant que la cour administrative d'appel de Marseille a relevé que les travaux portaient sur un bâtiment existant dont la façade était située à 17 mètres du cours Napoléon, en méconnaissance des dispositions de l'article UB 7 du règlement du plan d'occupation des sols relatives à l'implantation des constructions par rapport à l'alignement, qui imposent de construire dans une bande de 15 mètres comptés de l'alignement ; que, pour juger que ces travaux ne satisfaisaient pas aux exigences rappelées au point précédent, la cour, après avoir relevé qu'ils n'avaient pas pour effet de rendre la construction plus conforme à la règle méconnue, a estimé qu'ils n'étaient pas étrangers à celle-ci, compte tenu de ce qu'ils avaient pour objet de transformer un commerce et des caves en maison d'habitation ; qu'en statuant ainsi, alors que ce changement de destination était dépourvu de lien avec la règle d'implantation des constructions définie à l'article UB 7, la cour a commis une erreur de droit ; 

11. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, qu'aucun des quatre motifs retenus par la cour pour annuler le permis de construire du 2 mars 2008 ne justifie légalement le dispositif de l'arrêt attaqué ; que, par suite, M. B...est fondé à en demander l'annulation ; 

12. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de Mme C...la somme de 3 000 euros, qui sera versée à M. B...au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; qu'en revanche, ces dispositions font obstacle à ce qu'une somme soit mise à ce titre à la charge de M. B...qui n'est, pas la présente instance, la partie perdante ; que si la commune d'Ajaccio présente des conclusions au même titre, elles ne peuvent qu'être rejetées, dès lors qu'elle n'a été appelée dans l'instance que pour produire des observations ; 

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille du 24 novembre 2011 est annulé. 

Article 2 : L'affaire est renvoyée à la cour administrative d'appel de Marseille.

Article 3 : Mme C...versera à M. B...une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions présentées par Mme C...et par la commune d'Ajaccio sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 

Article 5 : La présente décision sera notifiée à M. D...B..., à Mme A...C...et à la commune d'Ajaccio.»

Voici un arrêt qui juge que le droit de préférence du preneur sur la partie de l'immeuble loué ne peut être invoqué par lui quand l'immeuble est vendu en entier.

"Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 février 2013), que la société Laboratoire Fuca devenue Laboratoire Hépatoum a pris à bail des locaux commerciaux situés dans un immeuble appartenant à M. et Mme X... ; que le bail contenait une clause dite de droit de préemption suivant laquelle le bailleur accorderait un tel droit au profit du preneur en cas de vente des locaux faisant l'objet du bail et lui fournirait à cette occasion une copie de l'offre d'achat qui lui serait faite pour les locaux ; que l'immeuble a été vendu en son intégralité à la société Brenor (la SCI) ; que la société Laboratoire Hépatoum, soutenant que cette vente avait eu lieu en fraude de son droit de préemption, a assigné M. et Mme X... et M. A..., à titre personnel et en sa qualité de dirigeant de la SCI, aux fins d'annulation de la vente ;

Attendu que la société Laboratoire Hépatoum fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes, alors, selon le moyen :

1°/ que le contrat de bail prévoyait que « le bailleur accordera un droit de préemption au profit du preneur en cas de vente des locaux faisant l'objet de la présente promesse de bail » ; qu'il résultait de cette clause claire et précise que les bailleurs s'étaient engagés à proposer la vente de leur local commercial, par priorité à tout autre, à leur locataire ; qu'il n'était pas stipulé que le droit de préemption n'avait vocation à recevoir application que dans l'hypothèse où seraient seuls vendus les locaux, objet du bail, à l'exclusion des autres ; qu'en conséquence, en décidant que le droit de préférence ne devait pas recevoir application motif pris de ce que « l'objet de la vente et celui du droit de préemption au profit du preneur à bail (étaient) différents » quand le contrat ne prévoyait pas cette distinction, la cour d'appel a dénaturé le bail commercial du 24 janvier 1997 et a violé l'article 1134 du code civil ;

2°/ que le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation d'un contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ; que la fraude n'est donc pas requise pour obtenir la nullité de la vente et la substitution de l'acquéreur ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que l'acquéreur avait eu « connaissance » de la clause de préférence et « de la revendication (¿) par la société Laboratoire Hepatoum de son droit de préférence », la cour d'appel a subordonné l'annulation de la vente à « la démonstration d'une fraude qui n'est aucunement établie » ; qu'en statuant de la sorte, elle a derechef violé l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la société Laboratoire Hépatoum entendait exercer son droit de préemption sur les seuls locaux objet du bail et retenu que l'application de la clause litigieuse ne saurait conduire à imposer aux propriétaires de diviser leur bien en vue de le céder à des personnes distinctes, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant, a pu en déduire, sans dénaturation, que la demande devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Laboratoire Hépatoum aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Laboratoire Hépatoum à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros, à M. B...la somme de 1 500 euros et à la SCI Brenor et M. A...la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Laboratoire Hépatoum ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf avril deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Laboratoire Hépatoum.

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société LABORATOIRE HEPATOUM de ses demandes tendant à voir constater l'existence du droit de préemption contractuel, à voir dire que la société LABORATOIRE HEPATOUM est en droit de se prévaloir de son droit de préemption sur les locaux objet du bail conclue le 24 janvier 1997 renouvelé par acte du 20 juillet 2006, à voir prononcer la nullité de la vente conclue le 29 septembre 2006 entre les époux X... et la SCI BRENOR et à voir condamner solidairement les époux X..., la SCI BRENOR et monsieur A...à lui verser la somme de 50. 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le bail commercial signé entre les époux X... porte sur des locaux à usage de bureaux et annexes d'une contenance d'environ 3000 m ² sur deux niveaux et de 150 m ² de mansarde, dans un immeuble sis à Nogent-sur-Marne 1 rue de Plaisance,, cadastré section G, n° 128 Bâtiment D et contient une clause dite de droit de préemption suivant laquelle le bailleur accordera un tel droit au profit du preneur en cas de vente des locaux faisant l'objet du bail et lui fournira à cette occasion une copie de l'offre d'achat qui lui est faite pour les locaux, le preneur disposant d'un délai d'un mois à compter de la réception de ce document pour se déterminer à acheter au prix proposé ; qu'à défaut, il sera réputé avoir renoncé à exercer son droit de préemption ; qu'or, la vente que les époux X... ont envisagée puis réalisée est celle de la totalité de l'ensemble immobilier abritant pour partie les locaux donnés à bail ; que les premiers juges, pour apprécier s'il y a eu à cette occasion inexécution du droit de préférence ainsi que le soutient la société LABORATOIRE HEPATOUM, ont justement rappelé que le droit de préférence constitue une limitation pour le propriétaire d'un bien de contracter librement et cette limitation contractuelle doit donc s'appliquer strictement ; que l'objet de la vente et celui du droit de préemption au profit du preneur à bail étant différents, l'application de la clause instituant un tel droit ne saurait conduire en l'espèce à imposer aux propriétaires de diviser leur bien en vue de le céder à des personnes distinctes alors que l'ensemble immobilier objet de la vente, composé de bâtiments pour partie à usage d'habitation et pour partie à usage de commerces et d'une cour, cadastrés sous la même référence G 128 de la ville de Nogent-sur-Marne, constitue une entité autonome ainsi qu'il résulte du plan ancien des lieux dressé par un géomètre expert et qui porte sur « une propriété sise Grande rue Charles de Gaulle n° 167 et rue de Plaisance N° 1 » dont les époux X... ont fait l'acquisition par acte unique du 21 mars 1986 ; que vainement, la société LABORATOIRE HEPATOUM allègue-t-elle que la clause contractuelle revêt alors un caractère purement potestatif dont la mise en oeuvre ne dépend en définitive que de la seule volonté des bailleurs alors que leur volonté de vendre le bien leur appartenant et constituant une entité autonome dans sa globalité ne révèle aucune intention délibérée de mettre en échec le droit de préférence circonscrit aux seuls locaux donnés à bail, accordé à la société LABORATOIRE HEPATOUM et qui, inclus dans le bail, subsiste à son profit ; qu'en ce qu'il a jugé que la société LABORATOIRE HEPATOUM n'était donc pas fondée à revendiquer l'exercice de son droit de préférence à l'occasion de la vente intervenue entre les époux X... et la SCI BRENOR, le jugement sera confirmé, la demande avant dire droit d'expertise présentée par la société LABORATOIRE HEPATOUM devenant sans objet ; qu'en ce qu'il a jugé au surplus que la seule connaissance par l'acquéreur de la clause de préférence, utile au demeurant à l'efficacité de la vente ainsi conclue, ne pouvait être sanctionnée par l'annulation de la vente sans la démonstration d'une fraude qui n'est aucunement établie et qu'aucune faute du promettant et/ ou de l'acquéreur pouvant engager leur responsabilité respective n'était au surplus rapportée en conséquence de l'inapplication du droit de préemption revendiqué, le jugement sera également confirmé ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le droit de préférence stipulé dans un contrat de bail par le propriétaire bailleur au profit de son preneur en cas de vente des locaux loués doit s'interpréter de manière restrictive s'agissant d'une stipulation exceptionnelle limitant le droit de propriété et la libre disposition du bien ; qu'en l'espèce, la rédaction de la clause valant pacte de préférence vise expressément les locaux objets du bail et prévoit pour sa mise en oeuvre la transmission par le bailleur à son locataire la copie de l'offre d'achat qui lui est faite pour les lieux loués ; qu'une telle rédaction implique que la vente projetée porte uniquement sur les locaux objets du bail ; qu'une interprétation plus large englobant la vente de la totalité de l'immeuble aurait pour effet d'obliger le propriétaire à renoncer à vendre en bloc et de lui imposer ainsi, avant toute transaction envisagée sur son bien, de procéder à sa division préalable et de vendre par lot ; qu'une telle restriction à son droit de propriété ne peut être déduite du seul droit de préférence accordé à son preneur dans les termes de la clause litigieuse ; que la société LABORATOIRE HEPATOUM n'est donc pas fondée à revendiquer son droit de préférence dans la vente intervenue au profit de la SCI BRENOR ; que dans ces conditions, la seule connaissance par la SCI BRENOR de la revendication, à tort, par la société LABORATOIRE HEPATOUM de son droit de préférence, ne peut suffire à caractériser la fraude qui exigerait de démontrer que la vente en bloc ait été conclue de manière artificiellement dans le but de faire échec au droit du preneur ; que les éléments versés aux débats ne permettent pas de caractériser une telle intention frauduleuse mais la volonté des vendeurs de sortir de l'indivision avec l'opportunité pour l'un des coindivisaires de recevoir en paiement de prix des biens immobiliers en rapport ; que la demande présentée à titre subsidiaire de nullité de la vente sera également rejetée ;

1°) ALORS QUE le contrat de bail prévoyait que « le bailleur accordera un droit de préemption au profit du preneur en cas de vente des locaux faisant l'objet de la présente promesse de bail » ; qu'il résultait de cette clause claire et précise que les bailleurs s'étaient engagés à proposer la vente de leur local commercial, par priorité à tout autre, à leur locataire ; qu'il n'était pas stipulé que le droit de préemption n'avait vocation à recevoir application que dans l'hypothèse où seraient seuls vendus les locaux, objet du bail, à l'exclusion des autres ; qu'en conséquence, en décidant que le droit de préférence ne devait pas recevoir application motif pris de ce que « l'objet de la vente et celui du droit de préemption au profit du preneur à bail (étaient) différents » quand le contrat ne prévoyait pas cette distinction, la cour d'appel a dénaturé le bail commercial du 24 janvier 1997 et a violé l'article 1134 du code civil ;

2°) ALORS QUE le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation d'un contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ; que la fraude n'est donc pas requise pour obtenir la nullité de la vente et la substitution de l'acquéreur ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que l'acquéreur avait eu « connaissance » de la clause de préférence et « de la revendication (¿) par la société LABORATOIRE HEPATOUM de son droit de préférence », la cour d'appel a subordonné l'annulation de la vente à « la démonstration d'une fraude qui n'est aucunement établie » ; qu'en statuant de la sorte, elle a derechef violé l'article 1134 du code civil."