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  • Notaire et pacte de préférence

    La responsabilité du notaire est engagée s'il ne purge pas le pacte de préférence :

     

    "Vu l'article 1382 du code civil ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 mai 2011), que, par acte authentique du 30 juin 2005 dressé avec la participation de Mme F..., notaire assistant les propriétaires, et publié à la conservation des hypothèques, M. Pierre X..., Mlle Anne-Charlotte X..., Mme Anne-Marie X..., épouse Y..., M. Laurent Z..., Mme Catherine Z..., Mme Paule X..., épouse A..., Mlle Claire B..., M. Aurélien B..., M. Nicolas B..., Mme Françoise C..., M. Antoine C... et Mlle Pascale C... (les consorts C...-X...) se sont engagés, pour une durée de douze années, envers la Société de conseil en investissement et financement (la SCIFIM) à lui donner la préférence sur toute personne intéressée par l'acquisition d'un immeuble ; que, par acte sous seing privé du 5 septembre 2006, rédigé par Mme F..., notaire associé de la SCP G...-F..., les consorts C...-X...ont vendu l'immeuble à M. D..., la réitération de la vente par acte authentique devant intervenir au plus tard le 30 novembre 2006 ; que, par acte sous seing privé du 16 novembre 2006, M. D... a vendu l'immeuble à la société Gibo'France sous la condition suspensive que le vendeur justifie d'une origine de propriété translative régulière, la réitération par acte authentique étant fixée au 15 février 2007 ; que M. E..., notaire de M. D..., ayant découvert l'existence du pacte de préférence révélé par l'état hypothécaire, a demandé à Mme F...la justification de la purge de ce droit ou de sa non-application ; que le 16 décembre 2006, Mme F...a notifié à la SCIFIM l'intention des propriétaires de vendre l'immeuble à M. D... ; que, le 10 janvier 2007, la SCIFIM a déclaré au notaire qu'elle usait de son droit de préférence ; que, le 23 janvier 2007, M. D... a mis en demeure les consorts C...-X...de régulariser l'acte de vente à son profit, puis les a assignés ainsi que Mme F..., la SCP G...-F..., la SCIFIM et M. E... en réitération forcée de la vente ; que la société Gibo'France est intervenue volontairement à l'instance ;

    Attendu que pour débouter les consorts C...-X...de leur demande en garantie et en paiement de dommages-intérêts formée contre le notaire, l'arrêt retient qu'en dépit de la mise en demeure adressée par M. D... qui pouvait poursuivre l'exécution de la vente et réclamer la réparation de son préjudice contractuellement fixé, ils avaient refusé de réitérer la vente en la forme authentique et n'établissaient pas que le notaire fût à l'origine de ce défaut de réitération de sorte qu'ils ne pouvaient pas lui imputer le préjudice financier qu'ils prétendaient avoir subi en raison du retard de réalisation de la vente ni obtenir qu'il les garantisse de la condamnation prononcée au titre de la clause pénale ;

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que le notaire avait commis une faute pour ne pas avoir purgé préalablement le droit de préférence, porté à la connaissance de l'acquéreur l'existence de ce pacte ni inclus une condition suspensive dans la promesse de vente et relevé qu'il avait attendu le lendemain du dernier jour prévu pour la régularisation de la vente en la forme authentique pour interroger le bénéficiaire du pacte de préférence sur ses intentions, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

    PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen auquel les consorts C..., Z..., X...et B... ont déclaré renoncer :

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute les consorts C...-X...de leur demande en paiement de dommages-intérêts et de leur demande en garantie formées contre le notaire, l'arrêt rendu le 19 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

    Condamne les consorts C..., Z..., X...et B... aux dépens, à l'exception de ceux exposés par la SCP Breton-Maillard, venant aux droits de la SCP G...-F...et Mme F...;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts C..., Z..., X...et B... à payer la somme de 2 500 euros à M. D... et la somme de 2 500 euros à la société Gibo'France ; rejette les autres demandes ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille douze.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par la SCP Ancel, Couturier-Heller et Meier-Bourdeau, avocat aux Conseils, pour les consorts C..., Z..., X...et B...

    Premier moyen de cassation

    Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré parfaite la vente intervenue le 5 septembre 2005 entre les consorts C...et M. David D..., en conséquence constaté que la société Gibo'France disposait d'un droit à l'acquisition du local commercial au prix de 550. 000 euros, solidairement condamné les consorts C... à payer à M. David D... la somme de 41. 315 euros au titre de la clause pénale et à la SCIFIM 40. 000 euros de dommages-intérêts ;

    Aux motifs que le droit de préférence, d'origine contractuelle, n'ayant pas la nature d'une préemption qui trouve sa source dans la loi, la SCIFIM ne peut prétendre que la condition relative à l'inexistence ou au non-exercice d'un droit de préemption ne s'est pas réalisée par suite de l'exercice de son droit de préférence ; que les parties au compromis se sont bornées à reporter le transfert de propriété au jour de la régularisation par acte authentique sans qu'aucune stipulation ne traduise leur volonté de retarder jusqu'à cette date la naissance de leur obligation de vendre ou d'acheter ; qu'en conséquence, la vente était parfaite dès l'échange sans équivoque des volontés le 5 septembre 2006 ; que, si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ; que la publication du pacte de préférence du 30 juin 2005 ne créant pas une présomption de connaissance de l'acte par les tiers, il ne ressort d'aucune pièce du dossier que M. D... avait connaissance le 5 septembre 2006 de l'existence du pacte dont bénéficiait la SCLFIM ; qu'en outre, cette dernière n'ayant usé de son droit de préférence que le 10 janvier 2007, l'appelant n'avait pas davantage connaissance de l'intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte au moment où il contractait ; qu'en conséquence, peu important l'antériorité du pacte, le compromis n'est pas nul, de sorte qu'il convient de faire droit à la demande de M. D... tendant à déclarer parfaite la vente du 5 septembre 2005 ; que M. D... ne s'étant pas soustrait à ses obligations, il n'y a pas lieu de le condamner au paiement du prix sous astreinte ; que la somme de 20. 657, 50 € versée par ce dernier s'imputera sur le prix de vente ; qu'il convient de faire droit à la demande de la société Gibo'France de constatation de son droit à l'acquisition du local commercial au prix de 550. 000 € ; que l'action de M. D... étant bien fondée, les demandes formées contre lui, fondées sur l'abus de procédure ou la mauvaise foi, doivent être rejetées ; que le compromis du 5 septembre 2005 prévoit à titre de clause pénale qu'au cas où, toutes les conditions étant remplies, l'une des parties après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique, elle devra verser à l'autre la somme de 41. 315 euros, cette clause ne pouvant priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente ; que l'acquéreur, qui était en droit de ne pas se prévaloir de la non-réalisation des conditions qui le protégeaient, peut, en vertu de la clause précitée, poursuivre l'exécution de la vente et réclamer la réparation du préjudice contractuellement fixé ; qu'en conséquence, il convient de condamner solidairement les vendeurs à payer à M. D... la somme de 41. 315 euros au titre de la clause pénale ; que les promettants, qui avaient pris l'engagement envers la SCIFIM de lui donner la préférence sur toute personne intéressée par l'acquisition du local commercial correspondant au lot n° 1 d'un immeuble sis 8, rue Simon Lefranc à Paris 4° arrondissement, ont violé cette obligation en vendant ce même bien à M. D... sans purger le droit de préférence du bénéficiaire ; qu'ainsi, ils ont engagés leur responsabilité contractuelle et doivent réparer le préjudice subi par le bénéficiaire par suite de la violation de son droit ; que le préjudice de la SCIFIM consiste dans la perte de chance d'acquérir le local commercial ; que cette acquisition était soumise aux mêmes conditions suspensives, notamment celle relative au financement, que celles du compromis consenti à M. D... ; qu'eu égard à cet aléa, le préjudice de la SCIFIM est évalué à la somme de 40 000 € ;

    Alors qu'en raison de l'opposabilité aux tiers des actes publiés à la conservation des hypothèques, le pacte de préférence publié est tenu pour être connu de tous ;

    Que, pour dire parfaite la vente conclue au profit de M. D... et condamner les exposants à verser à l'acquéreur le montant de la clause pénale et à la SCIFIM 40. 000 euros de dommages-intérêts, la cour d'appel a retenu au contraire que la publication du pacte de préférence du 30 juin 2005 conclu entre la SCIFIM et les exposants n'aurait pas créé de présomption de connaissance de l'acte par les tiers et qu'il ne serait donc pas établi que M. D... avait connaissance le 5 septembre 2006 de l'existence du pacte dont bénéficiait la SCIFIM, violant ainsi les articles 28, 30 et 37 du décret du 4 janvier 1955.

    Second moyen de cassation

    Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande des consorts C... tendant à voir condamner in solidum Mme F...et la SCP G...-F...à les garantir des condamnations tirées de la clause pénale prononcées à leur encontre au profit de M. D... et à leur verser des dommages et intérêts d'un montant de 50. 000 euros, en réparation de leur préjudice financier résultant du blocage de la vente de leur bien tant en terme d'indisponibilité du prix de vente que de charges et de taxes payées en pure perte et évalué forfaitairement à la somme de 50. 000 euros ;

    Aux motifs que si le contrat prévoyait que la réitération par acte authentique aurait lieu au plus tard le 30 novembre 2006, délai prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte, sans que cette prorogation puisse excéder le 15 décembre 2006, cependant, il était précisé que la date d'expiration de ce délai n'était extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pouvait obliger l'autre à s'exécuter ; qu'il résulte des pièces produites que le 29 décembre 2006, Mme F...expédiait encore à son confrère M. E... les documents nécessaires à la perfection de l'acte, lui indiquant qu'elle était en attente de la renonciation au pacte de préférence qu'elle n'avait songé à purger que le 16 décembre 2005 (en réalité 2006) (…) ; que le pacte de préférence du 30 juin 2005 ayant été conclu avec la participation de Mme F..., celle-ci en avait nécessairement connaissance lorsqu'elle a rédigé le compromis du 5 septembre 2006 ; que, tenue du devoir de conseil et d'assurer l'efficacité de l'acte qu'elle rédigeait, elle devait soit, préalablement, purger le droit de préférence, soit porter à la connaissance de l'acquéreur l'existence du pacte de préférence, soit inclure une condition suspensive dans le compromis et en tout état de cause, aviser ses clients des risques qu'ils prenaient ; que, ne l'ayant pas fait, elle a engagé sa responsabilité à leur égard ; que les vendeurs n'établissent pas que le notaire soit à l'origine du défaut de réitération de la vente au profit de M. D... ; que, par suite, ils ne peuvent imputer à Mme F...le préjudice financier qu'ils prétendent avoir subi en raison du retard de réalisation de la vente ; qu'ils ne peuvent davantage demander que le notaire les garantisse de la condamnation au titre de la clause pénale prononcée au profit de M. D... ; qu'en revanche, la violation du droit de préférence est directement imputable à la faute du notaire qui doit garantir les promettants du montant de la condamnation prononcée au profit de la SCIFIM ;

    Alors, d'une part, que tenu de conseiller les parties et d'assurer l'efficacité des actes qu'il dresse, le notaire ayant connaissance d'un pacte de préférence engage sa responsabilité si, préalablement à la rédaction d'un acte de vente, il ne veille pas au respect des droits du bénéficiaire du pacte et ne refuse pas, le cas échéant, de rédiger l'acte portant sur la vente conclue en violation de ce pacte ;

    Qu'en décidant qu'il n'était pas établi que Mme F...serait responsable du retard pris par la régularisation de la vente pour exclure tout lien de causalité avec le préjudice financier des vendeurs issu de ce retard, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations par lesquelles elle relevait, d'une part, que Mme F...avait commis une faute en rédigeant à la fois le pacte de préférence avec la SCIFIM et le compromis de vente avec M. D... et, d'autre part, qu'elle n'avait songé à interroger le bénéficiaire du pacte de préférence sur ses intentions que le 16 décembre 2006, soit après la date butoir stipulée dans le compromis de vente pour la réitération par acte authentique, violant ainsi l'article 1382 du code civil ;

    Alors, d'autre part, que tenu de conseiller les parties et d'assurer l'efficacité des actes qu'il dresse, le notaire ayant connaissance d'un pacte de préférence engage sa responsabilité si, préalablement à la rédaction d'un acte de vente, il ne veille pas au respect des droits du bénéficiaire du pacte et ne refuse pas, le cas échéant, de rédiger l'acte portant sur la vente conclue en violation de ce pacte ;

    Qu'en décidant qu'il n'était pas établi que Mme F...serait responsable du retard pris par la régularisation de la vente pour exclure qu'elle garantisse la condamnation des vendeurs à régler à M. D... le montant de la clause pénale, due à cause de ce retard, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations par lesquelles elle relevait, d'une part, que Mme F...avait commis une faute en rédigeant à la fois le pacte de préférence avec la SCIFIM et le compromis de vente avec M. D... et, d'autre part, qu'elle n'avait songé à interroger le bénéficiaire du pacte de préférence sur ses renonciations que le 16 décembre 2006, soit après la date butoir stipulée dans le compromis de vente pour la réitération par acte authentique, violant ainsi l'article 1382 du code civil."

     

  • Pas de perte de chance de percevoir une commission d'agence immobilière

    Cet arrêt juge que l'agence immobilière qui a mal rédigé son mandat d'agent immobilier ne peut percevoir sa commission au titre d'une perte de chance :

     

    "Vu l'article 1147 du code civil ;

    Attendu que, pour condamner in solidum les époux X..., vendeurs d'un bien immobilier, et Mme Y..., acquéreur, à verser à M. Z..., agent immobilier, une somme à titre de dommages-intérêts, l'arrêt énonce, d'abord, que, dans le mandat de vente non exclusif à lui confié par les premiers, la commission à la charge de l'acquéreur n'a pas été précisément chiffrée ou définie proportionnellement au prix de vente résultant de la négociation, puisqu'il a seulement été indiqué que la commission était fixée selon " barème de l'agence " et que cette formule méconnaît les exigences de l'article 73 du décret du 20 juillet 1972, le mandat ne précisant pas exactement les conditions de rémunération de l'agent immobilier, ensuite, que les comportements fautifs des vendeurs et de l'acquéreur ont fait perdre à M. Z... une chance de percevoir sa commission d'intermédiaire, ce qui lui a causé un préjudice financier ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable, de sorte que l'agent immobilier, qui ne pouvait prétendre au versement d'une commission que le mandat n'avait pas régulièrement fixée, n'avait pas subi de perte de chance d'en recevoir le paiement, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


    PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait à statuer sur la seconde branche du moyen,

    CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il constate le désistement parfait de M. Z... à l'égard de M. Y..., l'arrêt rendu le 15 octobre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;

    Condamne M. Z... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer aux époux X... la somme de 3 500 euros ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit mars deux mille douze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils pour les époux X...

    Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné les époux X..., in solidum avec Madame Eliane Y..., à payer à Monsieur Nicolas Z... la somme de 5. 000 € à titre de dommages-intérêts ;

    AUX MOTIFS QUE le mandat de vente, non exclusif, a prévu que l'agence NICOLAS IMMOBILIER avait droit à une commission à la charge de l'acquéreur, si la vente avait lieu par son intermédiaire, ou avec une personne qu'elle avait présentée, adressée ou indiquée, ou avec laquelle elle aurait eu des pourparlers ; que cette commission n'a pas été précisément chiffrée ou définie proportionnellement au prix de vente résultant de la négociation, puisqu'il a seulement été indiquée que la commission était fixée selon « barème de l'agence » ; que cette formule méconnait les exigences de l'article 73 du 20 juillet 1972, le mandat ne précisant pas exactement les conditions de rémunération de l'agent immobilier ; qu'en conséquence, Monsieur Z... procède par affirmation pour soutenir avoir eu droit à une rémunération de 14. 000 € en sa qualité d'intermédiaire, le barème unilatéral produit aux débats n'ayant pas de valeur contractuelle ; qu'en revanche, Monsieur Z... est fondé solliciter l'indemnisation de la perte de chance de percevoir une commission, résultant de son éviction fautive par collusion des parties à la vente, sous réserve de démontrer une faute contractuelle de son mandat, et une faute délictuelle des acquéreurs, tiers au mandat de vente ; que les motifs précédents ont énoncé les conditions contractuelles dans lesquelles l'agent immobilier pouvait prétendre à une commission. Il n'a pas été expressément prévu que l'intervention de l'agent immobilier devait être démontrée par la signature d'un bon de visite. C'est donc sans pertinence que les intimés soulignent qu'aucun document de ce type n'a été signé au profit de Monsieur Z... ; que Monsieur Z... produit une attestation recevable de Monsieur Christian A..., aux termes de laquelle le témoin a informé Monsieur et Madame Y..., qu'il savait être « à la recherche d'un pavillon dans le secteur », « que l'agence immobilière NICOLAS était mandatée pour la vente de la propriété de Monsieur et Madame X... ». Monsieur A... a ajouté que « suite à cela la propriété concernée avait été visitée par Monsieur et Madame Y... accompagnés de Monsieur Z... » ; qu'une enquête de police a été diligentée en octobre 2007 sur plainte de Madame Y... contre Monsieur A... pour déclaration mensongère. Il résulte notamment de cette procédure pénale produite aux débats que :
    - Monsieur X... a indiqué connaître Monsieur A..., un ancien voisin, qu'il pensait être un ami de Monsieur Z.... Monsieur X... a ajouté, d'une part, que Monsieur A... savait que la maison des époux X... était en vente, et que, d'autre part, il avait souvent vu Monsieur A... à l'agence de Monsieur Z... ,- Monsieur A... a admis ne pas avoir directement vu que la visite de l'immeuble s'était déroulée en présence de Monsieur Z... et avoir commis, sur ce point, une erreur de rédaction dans son attestation,- Monsieur Z... a fourni un enregistrement d'une conversation téléphonique tenue selon lui avec Madame Y... le 21 septembre 2006. Cette pièce, sur laquelle Madame Y... a été interrogée par les enquêteurs après retranscription intégralement, a également été soumise dans le présent litige à la discussion contradictoire des parties. Toutefois Madame Y... soutient à juste titre que l'enregistrement a été effectué à son insu, ce qui constitue un procédé déloyal, empêchant sa production aux débats à titre d'élément probant, – Madame Y... a refusé de répondre aux questions posées par les enquêteurs et de signer le procès-verbal de son audition. Ainsi elle a choisi d'adopter une attitude réticente à la manifestation de la vérité, alors qu'elle était la plaignante dans la procédure engagée, – Il n'a pas été établi que Monsieur Z... avait effectivement fait visiter l'immeuble à la date du 3 juillet 2006 à 16h, Monsieur X... contestant avoir pu lui remettre les clés à cette date et Madame Y... alléguant d'un autre emploi du temps ; qu'en revanche, Monsieur Z... produit les relevés de ses communication téléphoniques qui permettent de vérifier qu'il a téléphoné à Madame Y... le 3 juillet 2006 à 10h21 pendant près de 20 minutes et le 5 juillet 2006 à 11h13 durant 23 minutes, et qu'il a, à la même période téléphoné aux époux X... ; que Madame Y..., qui ne conteste pas la réalité de ces appels téléphoniques, explique, par simple affirmation, et en négligeant la coïncidence de date, qu'ils avaient un autre motif que la cession litigieuse, notamment la recherche d'un terrain sur NIORT. Elle ajoute que c'est après cette prise de contact avec l'agence NICOLAS qu'elle a envisagé d'acheter une maison d'habitation et que « pour contacter les vendeurs directement, les informations données par Monsieur A... lui ont suffi ». Toutefois, sommée par Monsieur Z... de produire ses relevés téléphoniques de juillet à septembre 2006, Madame Y... a soutenu, sans en justifier, qu'ayant changé de numéro de téléphone, France Télécom lui refusait cette prestation concernant son ancien numéro de téléphone ; que curieusement si dès le 27 juillet 2006 Monsieur et Madame X... ont avisé l'agence NICOLAS IMMOBILIER, leur mandataire, que l'immeuble avait été vendu et qu'un compromis de vente avait été signé, ils ont omis de lui communiquer le nom de l'acquéreur, contrairement aux dispositions contractuelles. C'est seulement le 17 novembre 2006 et en réponse à une mise en demeure en date du 13 novembre 2006 qu'ils ont satisfait à cette obligation ; qu'auparavant et par lettre recommandée avec accusé réception en date du 25 octobre 2006, le conseil de l'agence NICOLAS IMMOBILIER a mis en demeure Monsieur et Madame Y... de payer la commission de 14. 000 € due à l'intermédiaire ; que par lettre en réponse du 27 octobre 2006, Madame Y... a précisé qu'elle était le seul acquéreur de l'immeuble et qu'informée par Monsieur A..., une relation ancienne, de la mise en vente de leur maison, elle avait directement contacté Monsieur et Madame X..., sans passer par une agence. Madame Y... n'a donc pas contesté l'intervention de Monsieur A..., alors que celui-ci, dans son attestation, a bien spécifié qu'il avait mentionné que l'agence NICOLAS IMMOBILIER avait été chargée de la vente de la maison des X... ; qu'il se déduit de l'ensemble de ces motifs et des réticences de Monsieur et Madame X... et de Madame Y... à conforter par des éléments probants et objectifs leur version des faits, qu'orientée par Monsieur A... vers l'agence NICOLAS IMMOBILIER, et après avoir pris de contact avec cette agence, Madame Y... s'est rapprochée des époux X... pour arrêter un prix d'achat, excluant tout paiement d'une commission par l'une ou l'autre des parties ; qu'en conséquence, il est démontré que Monsieur Z... a effectivement présenté, adressé ou indiqué Madame Y... à Monsieur et Madame X..., en exécutant ainsi une prestation à la charge du mandataire contractuellement prévue. Son éviction de la vente résulte d'une collusion entre les vendeurs et l'acquéreur pour se soustraire au paiement de la commission due à l'agence intermédiaire ; que cette éviction et ces circonstances constituent tout à la fois une faute du mandant dans l'exécution loyale de ses obligations contractuelles et une faute délictuelle de Madame Y..., par sa négation mensongère du rôle effectif de l'agence ; que les comportements fautifs des vendeurs et de l'acquéreur ont fait perdre à Monsieur Z... une chance de percevoir sa commission d'intermédiaire, ce qui lui a causé un préjudice financier ; que Monsieur Z... admet dans ses écritures que seule la négociation du prix de vente aurait effectivement déterminé le montant de sa rémunération. Les précédents motifs ont déjà répondu sur les conséquences de l'imprécision des conditions de rémunération du mandataire ; que la Cour s'estime suffisamment informée pour fixer à 5. 000 € l'indemnisation intégrale du préjudice subi par Monsieur Z..., somme au paiement de laquelle Monsieur et Madame X... et Madame Y... seront condamnés in solidum ;

    1) ALORS QUE seule constitue une perte de chance réparable, la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; qu'aucune commission n'est due, lorsque le mandat se borne à se référer au tarif agence, cette simple référence ne satisfaisant pas aux exigences des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a justement retenu que le mandat de vente du 20 août 2005, qui se bornait à indiquer que la commission était fixée selon le barème de l'agence, ne satisfaisait pas aux exigences de l'article 73 du 20 juillet 1972, faute de préciser exactement les conditions de rémunération de l'agent immobilier ; qu'en considérant pourtant que le comportement fautif du vendeur avait fait perdre à Monsieur Nicolas Z... une chance de percevoir sa commission d'intermédiaire, ce qui lui aurait causé un préjudice financier, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, dont il résultait que l'agent immobilier ne pouvait prétendre à aucune commission, violant ainsi l'article 1147 du Code civil ;

    2) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'en déclarant tout à la fois que ce n'est que le 17 novembre 2006 que les exposants ont fait connaître à l'agent immobilier le nom de l'acquéreur et que le 25 octobre 2006, le conseil de l'agent immobilier avait mis l'acquéreur en demeure de payer la commission, la Cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et violé l'article 455 du Code de procédure civile."