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  • Servitude par destination du père de famille

    La Cour de Cassation indique ici les conditions de la servitude par destination du père de famille :

     

    "Vu l'article 694 du code civil ; 



    Attendu que si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné ; 



    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 17 août 2010), que les époux X... et M. Y... sont chacun propriétaires de fonds voisins traversés par un canal d'irrigation appartenant aux consorts Z... ; que, se plaignant de l'assèchement dudit canal, qu'auraient provoqué des travaux réalisés sur son fonds par M. Y..., les époux X..., invoquant une servitude de prise d'eau dont bénéficierait leur bien, ont assigné M. Y... en exécution des travaux de remise en état ; 



    Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que les parties conviennent que leur auteur commun est M. Jacques A..., que le morcellement des propriétés s'est fait en plusieurs temps et que les aménagements du canal, se manifestant par des ouvrages apparents, établissent sans équivoque l'existence d'une servitude discontinue et apparente de prise d'eau par destination du père de famille ; 



    Qu'en statuant ainsi, sans constater que l'acte par lequel s'était opérée la séparation des héritages ayant une origine commune était produit et qu'il ne contenait aucune stipulation contraire au maintien de la servitude revendiquée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 



    PAR CES MOTIFS : 



    CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 août 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; 



    Condamne les époux X... aux dépens ; 



    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à M. Y... une somme de 2 500 euros ; 



    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;



    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente octobre deux mille douze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt



    Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour M. Y... 



    Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que les époux X... bénéficient dans leur fossé d'une servitude de prise d'eau provenant de la parcelle n° 636 appartenant aux consorts Z... et passant par la propriété appartenant à Monsieur Y... et condamné Monsieur Y... à faire réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire ; 



    AUX MOTIFS QUE les dispositions de l'article 644 du code civil prévoient une servitude légale au profit de celui dont la propriété borde une eau courante autre que celle qui est déclarée dépendance du domaine public, les époux X... y font implicitement référence ; ... que les époux X... ne peuvent revendiquer l'application d'une servitude légale pour une eau provenant d'un canal privé s'écoulant sur la parcelle de leur voisin au moyen d'aménagements alors que la destination des lieux a été profondément modifiée, le moulin n'étant plus en activité et les parcelles ayant perdu leur vocation agricole ; qu'il doit donc être procédé à l'examen des titres de propriété respectifs des parties ; que la lecture du titre des époux X... amène, sans équivoque, à constater qu'aucune servitude n'est mentionnée à leur profit ; qu'ils sont propriétaires des parcelles n° A 1055 et 1025 constituant les lots n° 4 et 18 du lotissement dont dépend leur propriété, mais aucune disposition dans le cahier des charges du lotissement ne prévoit de disposition spécifique à leur lot quant à une servitude d'irrigation ; que l'article VII du cahier des charges repris dans l'acte notarié… distingue bien les eaux pluviales et le canal d'irrigation ; que l'acte notarié du 30 juin 1978 des consorts Z... …décrit la parcelle comme canal d'irrigation, qu'il prévoit une obligation à la charge de l'acquéreur dans le paragraphe relatif aux servitudes consistant « spécialement à recevoir et rendre l'eau de la manière convenable… » …qu'il résulte du constat d'huissier du 14 janvier 1977, annexé à l'acte notarié… que l'alimentation de ce canal n'est pas permanente, est fréquente l'été pour permettre l'irrigation et dépend bien de l'action opérée sur les vannes ; qu'il ressort aussi de ce constat que l'écoulement de ce canal est gêné par le fait que les buses se trouvant sous la route sont bouchées ; que l'acte de propriété de Monsieur Y... du 23 septembre 1977 précise que sa parcelle n° 1024 constitue le lot n° 3 du lotissement ; … qu'il n'y est fait référence ni à un canal d'irrigation ni à des obligations au profit du fonds voisin, le fonds X... ; qu'il doit donc être constaté qu'aucune servitude d'irrigation n'est justifiée par titre au profit des époux X... ; qu'il doit de même être observé que Monsieur Y... ne peut se prévaloir du moindre titre, quant à ses propres droits sur l'eau du canal dont la vocation apparaît pourtant être nécessairement de poursuivre son cours au-delà de la route nationale ; …

    que les plans des lieux, les documents établis par les différents rapports d'expertise réalisés en phase préjudiciaire et judiciaire permettent de constater qu'un décrochement de l'écoulement du canal d'irrigation existe au niveau de la route nationale avant de repartir sur un tracé rectiligne sur les propriétés Y... et X..., avec pour exutoire le canal dit SNCF ; qu'il est également indiqué que la commune a, au niveau de la route nationale, exécuté des travaux pour collecter les eaux de pluie à ce niveau, buser le canal sous terrain dont elle a entretenu, au moins à certaines périodes, le regard et les vannes et que, par ailleurs, un autre canal de dérivation part de ce point commun vers le nord ; que s'il doit être retenu que les époux X... ne peuvent pas plus que sur les titres s'appuyer sur ces décisions (judiciaires antérieures) pour revendiquer un droit de puisage de l'eau fondé en titre, les éléments ci-dessus rapportés quant à la configuration des lieux, le constat de l'antériorité des ouvrages, des fossés, buses et vannes d'amenée des eaux, ces éléments apparaissent déterminants dans l'examen d'une servitude fondée sur la destination du père de famille ; que les éléments tirés des précédents litiges relatifs à l'irrigation de propriétés situées en aval des vannes d'ouverture des eaux du canal du moulin démontrent que la servitude discutée est ancienne, résulte de la priorité donnée au moulin de bénéficier de l'eau du canal du Moulin, elle est discontinue et apparente en ce qu'elle nécessite la manipulation de vannes, la réalisation et l'entretien d'ouvrages (fossés, busages, bassins, regards) qui ont manifestement été l'objet de multiples litiges depuis près de deux siècles ; que les parties conviennent que leur auteur commun est bien Monsieur A..., l'examen de leurs titres permet d'en attester, il bénéficiait d'une servitude par la parcelle n° 636, spécifiquement décrite comme canal d'irrigation dans l'acte notarié portant sur la parcelle n° 636 ; qu'elle se manifestait sans équivoque par les aménagements du canal ; que ceux-ci se prolongeaient au-delà de la limite de la parcelle n° 636, la route nationale, les constats d'huissier et photographies permettant de constater l'existence de vannes anciennes, de regards, de buses, ce qui s'explique par la nécessité pour l'eau de continuer son cours jusqu'au canal SNCF pour s'y déverser ; que le morcellement des propriétés s'est fait en plusieurs temps, et c'est bien cet évènement qui a engendré la création de la servitude au profit des parcelles vendues, se manifestant par des ouvrages apparents ; que la destination du père de famille est donc bien applicable au sens de l'article 693 du code civil, qu'il ressort des documents administratifs et judiciaires établis que, selon les usages convenus, une répartition équitable des eaux excédentaires du canal du Moulin devait être assurée entre les propriétaires riverains selon leurs besoins d'arrosage ; qu'il n'est pas établi que cette servitude se serait éteinte par le non usage, les courriers adressés par Monsieur X... tant en qualité de maire de la commune qu'en qualité de propriétaire attestent de sa volonté de faire respecter l'écoulement des eaux et l'entretien des ouvrages lorsque ceux-ci s'avéraient défaillants, observation faite que la question de la charge de l'entretien des ouvrages n'est pas véritablement posée dans ce litige ; 



    1) ALORS QUE, conformément à l'article 693 du code civil, il n'y a destination de père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel découle la servitude ; que la cour d'appel, pour décider que les époux X... bénéficiaient d'un droit de prise d'eau fondé sur une servitude par destination du père de famille, a relevé que la servitude était ancienne, discontinue et apparente et que les parties avaient un auteur commun, Jacques A... ; qu'il résulte des conclusions des époux X... que Jacques A... n'a pas procédé à la division des fonds, celle-ci étant intervenue par la volonté de sa petite-fille, Marie A..., qui avait vendu une partie de la propriété à l'auteur de Monsieur Y..., puis qui avait légué une autre partie de la propriété à l'auteur des consorts Z..., cet auteur vendant encore une autre partie de la propriété aux époux X... ; qu'en se bornant à retenir que Jacques A... était l'auteur commun des parties, la cour d'appel qui, de surcroît, a retenu que la servitude était discontinue, mais qui n'a pas examiné les actes de vente et de division, la séparation des fonds n'étant pas le fait de Jacques A..., pour décider que celui-ci avait créé une servitude par destination du père de famille fondant le droit à une prise d'eau a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisées ; 



    2) ALORS QUE conformément à l'article 692 du code civil, la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes, les dispositions de l'article 694 du code civil fondant l'exigence de production de l'acte de division notamment en cas de servitude discontinue aux fins de vérifier que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que la servitude par destination du père de famille sur laquelle les époux X... fondaient leur demande relative à un droit de prise d'eau sur un canal jouxtant leur fonds était apparente mais discontinue et a relevé que les parties avaient un auteur commun, Jacques A..., mais elle n'a ni examiné le titre de division ni retenu le défaut de stipulation contraire à la reconnaissance d'une servitude par destination du père de famille constituant le fondement de la demande formée par les époux X... ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 



    3) ALORS QUE conformément à l'article 693 du code civil, il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que c'est par le propriétaire auquel les fonds divisés ont appartenu que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude, ce qui suppose que l'aménagement des fonds peut être attribué au propriétaire qui divise les fonds et qu'il révèle sa volonté de réaliser un service foncier avant que la division du fonds ne transforme ce service en servitude, sa volonté d'assujettir un fonds à un autre devant être relevée ; qu'en conséquence, la seule présence d'ouvrages, dont la cour d'appel n'a pas constaté qu'ils sont attribuables au propriétaire commun dont la volonté d'assujettissement d'un fonds à un autre n'a pas davantage été examinée, ne peut pas fonder l'existence de la servitude par destination du père de famille, le juge devant s'assurer de la nature, de l'antériorité et du maintien du service foncier aménagé par le propriétaire commun ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé la disposition susvisée ; 



    4) ALORS QUE conformément à l'article 701 du code civil, une servitude s'éteint par le non usage trentenaire ; qu'en retenant que Monsieur X..., en qualité de maire de la commune et de propriétaire, avait manifesté, par des courriers, sa volonté de faire respecter l'écoulement des eaux et l'entretien des ouvrages, mais en s'abstenant de relever que les époux X..., et leurs auteurs, avaient usé du canal, par des actes matériels, continus et publics, usage que ne manifestent pas des courriers dont certains ont été écrits non en qualité de propriétaires mais de maire de la commune, sans aucune indication de date, la cour d'appel qui n'a pas recherché si l'usage des eaux du canal, depuis la division des fonds, à une date non précisée, s'était poursuivie pendant trente ans a, en excluant toutefois toute extinction de la servitude par destination du père de famille, privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée."

  • Responsabilité des vendeurs à l'égard de l'agent immobilier

    Les vendeurs engagent leur responsabilité à l'égard de l'agent immobilier dans le cas suivant (sur la commission de l'agent immobilier voyez mon site Tout savoir sur la Commission de l'Agent Immobilier) :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 avril 2011), que par acte sous seing privé du 29 septembre 2006, conclu avec le concours de la société Century 21 Montois, M. et Mme X... ont promis de vendre un pavillon d'habitation à M. et Mme Y..., la réitération par acte authentique devant intervenir au plus tard le 6 juillet 2007 ; que par lettre recommandée du 12 janvier 2007 M. et Mme X..., invoquant la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, ont informé les acquéreurs qu'ils considéraient avoir retrouvé leur liberté et pouvoir disposer de leur bien ; que la société Century 21 Montois a assigné M. et Mme X... en paiement de sa commission et subsidiairement en condamnation au paiement de la même somme à titre de dommages-intérêts ;



    Sur le second moyen :



    Attendu que le moyen fait grief à l'arrêt de condamner M. et Mme X... à payer une indemnité à la société Century 21 Montois, alors, selon le moyen :



    1°/ que dès lors que le chef de l'arrêt ayant condamné M. et Mme X... à l'égard de l'agent immobilier se fonde sur la circonstance que l'agent immobilier avait rempli sa mission, que la vente a été parfaite et que si elle n'a pas été réitérée, cette circonstance était imputable à M. et Mme X..., la cassation à intervenir sur le premier moyen ne peut manquer d'entraîner, par voie de conséquence, et en application de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation de l'arrêt attaqué sur ce chef ;



    2°/ que le mandat donné le 20 septembre 2006 à l'agent immobilier, outre qu'il chargeait l'agent immobilier d'établir la promesse de vente, prévoyait expressément qu'une somme équivalant à 10 % du prix de vente serait acquittée par l'acquéreur et déposée sur un compte séquestre ; qu'en énonçant que l'agent immobilier avait satisfait à sa mission, pour en déduire qu'il pouvait à tout le moins prétendre à des dommages-intérêts, sans s'expliquer au préalable, comme il leur était demandé, sur le point de savoir si, lors de l'établissement du compromis de vente le 29 septembre 2006, il n'avait pas commis de faute pour n'avoir pas imposé à l'acquéreur le dépôt d'une somme à titre de séquestre comme stipulé deux jours auparavant dans le mandat, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1137 et 1147 du code civil ;



    3°/ que dès lors que les parties étaient liées dans le cadre du mandat, la condamnation à dommages-intérêts à l'encontre du vendeur et au profit de l'agent immobilier ne pouvait intervenir que sur le fondement des règles contractuelles, peu important que la commission fût mise à la charge de l'acquéreur ; qu'en décidant que le vendeur pouvait être condamné au profit de l'agent immobilier sur le fondement de l'article 1382 du code civil, les juges du fond ont violé, par fausse application, l'article 1382 du code civil et, par refus d'application, les articles 1137 et 1147 du même code ;



    Mais attendu, d'une part, que le premier moyen étant déclaré non admis, le moyen est sans portée en sa première branche ;



    Attendu, d'autre part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que M. et Mme X... avaient informé M. et Mme Y... qu'ils se désengageaient de la promesse sans se préoccuper de savoir si la condition suspensive était ou non remplie ou si les acquéreurs entendaient y renoncer et sans attendre la date fixée pour la signature de l'acte authentique, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a retenu à bon droit, que les vendeurs avaient commis une faute et que le préjudice en résultant pour l'agence immobilière, qui avait accompli sa mission, s'analysait en une perte de chance, qu'elle a souverainement appréciée ;



    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;



    Sur le premier moyen :



    Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;



    PAR CES MOTIFS :



    REJETTE le pourvoi ;



    Condamne M. et Mme X... aux dépens ;



    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à M. et Mme Y... la somme de 2 500 euros et à l'agence Century 21 Montois la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;



    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf octobre deux mille douze.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt



    Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... 



    PREMIER MOYEN DE CASSATION



    L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;



    EN CE QU' il a condamné M. et Mme X... à payer, au titre d'une clause pénale, une somme de 27.500 euros ;



    AUX MOTIFS PROPRES QU' « aux termes de la convention du 29 septembre 2006, les époux X... ont vendu leur bien aux époux Y... ; que la vente étant parfaite, les vendeurs ne pouvaient, dans leur lettre du 12 janvier 2007, reprocher aux acquéreurs de ne pas avoir « levé l'option » au 13 novembre 2006, date d'échéance de la convention ; que cette condition ayant été conclue en faveur des acquéreurs, seuls ces derniers étaient en droit d'invoquer sa non-réalisation pour se prévaloir de la caducité de la vente ; qu'ainsi, au seul motif que les acquéreurs n'auraient pas justifié de l'obtention d' un prêt au 13 novembre 2006, les vendeurs ne pouvaient invoquer la non-réalisation de la condition pour se prétendre libérés de leurs propres obligations ; qu'au demeurant, les époux Y..., qui avaient accepté le 8 novembre 2006 1'offre de prêt du Crédit mutuel d'un montant de 308 000 €, d'une durée de 240 mois, au taux de 3,85 % l'an, n'ont pas prétendu que la condition suspensive relative au prêt n'était pas réalisée ; que dès lors, les moyens des époux X..., relatifs à la défaillance de la condition du fait des acquéreurs, sont inopérants ; qu'en conséquence, c'est à bon droit que le Tribunal a dit que l'échec de la vente étant imputable aux vendeurs, les acquéreurs étaient en droit de réclamer l'application de la clause pénale contractuelle qui stipule une indemnisation de 50 330 € ; que, toutefois, les acquéreurs n'ayant été immobilisés dans leurs projets que du 29 septembre 2006 au 12 janvier 2007, le Tribunal a justement estimé que le montant de la peine, qui était manifestement excessif, devait être réduit à 27 500 € ; que les intérêts au taux légal sur cette somme de nature contractuelle courront à compter du 30 septembre 2007, date de l'assignation valant mise en demeure » (arrêt, p. 4 et 5) ;



    ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU' « aux termes de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, la promesse de vente du 29 septembre 2006 est une promesse synallagmatique prévoyant expressément qu'il s'agit d'une vente ferme, consacrant l'accord des parties sur la chose et le prix ; qu'elle est faite sous une condition suspensive d'obtention d'un prêt aux caractéristiques suivantes : - un montant de 385 000 euros pour un taux de 4.10% sur 25 années, - la condition expire le 13 novembre 2006 avec possibilité de prorogation sur demande expresse de l'acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur, - elle est accordée dans le seul intérêt de l'acquéreur qui peut toujours renoncer, - si elle ne se réalisait pas dans le délai convenu, sans qu'il y ait faute de l'acquéreur et sauf renonciation par ce dernier a ladite condition, chacune des parties retrouvait sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre, et tout versement effectué par l'acquéreur immédiatement et intégralement restitué à celui-ci ; qu'aucune disposition n'a prévu la caducité automatique de la promesse à l'expiration de la date prévue pour la signature de l'acte authentique, encore moins pour la réalisation de la condition suspensive ; qu'aucun séquestre n'avait à être payé ; que rien n'obligeaient donc les acquéreurs à ces titres ; que les époux Y... ont reçu par courrier du 11 octobre 2007 2006 , un courrier du CREDIT MUTUEL donnant son accord pour un prêt de 308.000 €, pour une durée de mois au taux de 3,85% qu'ils ont accepté le 6 novembre 2006, soit avant l'expiration du délai de réalisation de la condition suspensive ; qu'ils justifient également avoir obtenu deux autres offres de prêt conformes aux caractéristiques du prêt ; que la condition suspensive était donc réalisée ; or, que c'est sans attendre la date fixée pour la signature de l'acte authentique et sans se préoccuper de savoir si la condition suspensive était ou non remplie ou si les acquéreurs entendaient y renoncer que par courrier en date du 12 janvier 2007, les époux X... ont informé les acquéreurs qu'ils estimaient avoir retrouvé leur entière liberté et le droit de disposer de leur bien immobilier ; que par courrier en date du 20 février 2007 (pièce n° 9), les époux Y... ont pris acte de la décision des vendeurs et ils n'ont à aucun moment signifié leur volonté de ne pas réitérer la vente ; que les vendeurs sont ainsi seuls responsables de la non-réitération de la vente et il convient dès lors de prononcer la résolution de la vente à leurs torts exclusifs et les époux Y..., fondés à demander le bénéfice de la clause pénale ; que toutefois, le montant prévu de 50 300 euros est manifestement excessif puisque représentant environ 9 % du montant du prix de vente 150 € ; qu'il convient en conséquence de la réduire à la somme de 27 500 euros en application de l'article 1152 du Code civil et de dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent prononcé conformément à l'article 1153-1 du Code civil » (jugement, p. 5 et 6) ;



    ALORS QUE, premièrement, lorsqu'une condition suspensive est stipulée dans l'intérêt d'une partie, celle-ci peut y renoncer, sous réserve de manifester cette renonciation dans le délai qui assortit la réalisation de la condition suspensive ; qu'à défaut de renonciation de la part de la partie en faveur de qui la condition suspensive a été stipulée, l'autre partie est en droit d'invoquer la défaillance de la condition dans le délai convenu ; qu'en effet, si le principe de la condition suspensive est stipulé en faveur d'une partie, le délai de réalisation est arrêté dans l'intérêt commun des parties, notamment pour permettre à la partie en faveur de qui elle n'a pas été stipulée de déterminer si la convention est caduque, faute de réalisation de la condition suspensive, ou si au contraire la convention est définitivement conclue de façon rétroactive, la condition suspensive ayant été réalisée ; qu'en opposant que M. et Mme X... ne pouvaient se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive à la date convenue du 13 novembre 2006, sachant qu'une prorogation ne pouvait résulter que d'un accord exprès des parties, les juges du fond ont violé les articles 1134, 1168, 1176 et 1181 du Code civil ;



    ALORS QUE, deuxièmement, à défaut de renonciation de l'acquéreur dans le délai convenu, la condition suspensive relative au prêt devait être regardée comme défaillie dès lors que le prêt obtenu dans le délai ne répondait pas aux caractéristiques mentionnées dans l'acte assorti de la condition suspensive ; qu'ayant constaté, après avoir relevé que la condition suspensive visait un prêt de 385.000 euros, que le prêt ayant donné lieu à l'offre de la banque n'était que de 308.000 euros, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations et ont violé les articles 1134, 1168, 1176 et 1181 du Code civil ;



    ET ALORS QUE, troisièmement, lorsque les parties conviennent que la condition suspensive qui assortit leur acte doit se réaliser dans un certain délai, il appartient à celui au profit duquel elle a été stipulée et qui était tenu d'oeuvrer à sa réalisation d'informer son cocontractant de l'état de cette réalisation, et de le faire à la date convenue, sinon pour la réalisation de la condition, à tout le moins pour la réitération de l'acte sous la forme authentique ; qu'en s'abstenant de vérifier que M. et Mme Y... aient jamais averti leurs vendeurs de l'état de la condition passé son délai de réalisation, soit de leur propre mouvement, soit même en réaction aux sollicitations des vendeurs, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard des articles 1134, 1168, 1176 et 1181 du Code civil.



    SECOND MOYEN DE CASSATION



    L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;



    EN CE QU' il a condamné M. et Mme X... à payer à la société SEFTI CENTURY 21 MONTOIS une indemnité de 30.000 euros ;



    AUX MOTIFS QU' « il vient d'être dit que la vente n'avait pas été réitérée par la faute des époux X... qui ont violé leurs obligations contractuelles ; que cette faute a privé l'agent immobilier, qui avait rempli sa mission, du paiement de sa commission ; qu'en raison de l'aléa de l'effectivité de la vente né de la condition suspensive, le préjudice s'analyse en une perte de chance ; que les époux Y... ayant obtenu le prêt dont ils avaient besoin pour l'achat, le préjudice de l'agent immobilier est évalué à la somme de 30 000 € au paiement de laquelle il convient de condamner in solidum les époux X... sur le fondement de l'article 1382 du code civil » (arrêt, p. 6) ;



    ALORS QUE, premièrement, dès lors que le chef de l'arrêt ayant condamné M. et Mme X... à l'égard de l'agent immobilier se fonde sur la circonstance que l'agent immobilier avait rempli sa mission, que la vente a été parfaite et que si elle n'a pas été réitérée, cette circonstance était imputable à M. et Mme X..., la cassation à intervenir sur le premier moyen ne peut manquer d'entraîner, par voie de conséquence, et en application de l'article 625 du Code de procédure civile, la cassation de l'arrêt attaqué sur ce chef ;



    ALORS QUE, deuxièmement, le mandat donné le 20 septembre 2006 à l'agent immobilier, outre qu'il chargeait l'agent immobilier d'établir la promesse de vente, prévoyait expressément qu'une somme équivalant à dix pour cent du prix de vente serait acquittée par l'acquéreur et déposée sur un compte séquestre ; qu'en énonçant que l'agent immobilier avait satisfait à sa mission, pour en déduire qu'il pouvait à tout le moins prétendre à des dommages-intérêts, sans s'expliquer au préalable, comme il leur était demandé, sur le point de savoir si, lors de l'établissement du compromis de vente le 29 septembre 2006, il n'avait pas commis de faute pour n'avoir pas imposé à l'acquéreur le dépôt d'une somme à titre de séquestre comme stipulé deux jours auparavant dans le mandat, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1137 et 1147 du Code civil ;



    ET ALORS QUE, troisièmement et en tout cas, dès lors que les parties étaient liées dans le cadre du mandat, la condamnation à dommages-intérêts à l'encontre du vendeur et au profit de l'agent immobilier ne pouvait intervenir que sur le fondement des règles contractuelles, peu important que la commission fût mise à la charge de l'acquéreur ; qu'en décidant que le vendeur pouvait être condamné au profit de l'agent immobilier sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, les juges du fond ont violé, par fausse application, l'article 1382 du Code civil et, par refus d'application, les articles 1137 et 1147 du même Code."