Voici un arrêt qui ne retient pas le dol allégué par l'acheteur d'un bien immobilier : l'acheteur ne pouvait prétendre avoir ignoré l'existence d'un carrière et des tirs de mine liés à l'exploitation de cette carrière.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 20 juin 2011), que par acte du 28 septembre 2007, les époux X... ont vendu aux époux Y... un tènement immobilier sur la commune de Bouvesse-Quirieu ; qu'estimant ne pas avoir été avertis par les vendeurs des tirs de mines en provenance de la carrière exploitée à proximité du bien, les époux Y... ont, par acte du 29 avril 2008, assigné les époux X... en annulation de la vente et paiement de dommages-intérêts ; 
Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors, selon le moyen : 
1°/ qu'il y a réticence dolosive dès lors que le vendeur ne révèle pas à l'acheteur un défaut dont il a connaissance et qui est déterminant du consentement de l'acheteur ; que le vendeur doit contracter de bonne foi et que la réticence dolosive de ce dernier rend toujours excusable l'erreur provoquée de l'acquéreur ; qu'en l'espèce il n'est pas contesté que les acheteurs, époux Y... n'avait pas eu connaissance au jour de l'achat de ce que l'immeuble litigieux était régulièrement ébranlé par des tirs de mine effectués dans une carrière située à 700 mètre et que les vendeurs, les époux X..., avaient eux connaissance de ce défaut ; en déboutant les époux Y... de leurs demandes aux motifs inopérants que "la présence de la carrière en activité à une distance de 700 mètres environ du bien en cause et les tirs de mines que son exploitation nécessitait ne pouvaient échapper à des acquéreurs normalement vigilants", la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ; 
2°/ qu'il y a réticence dolosive dès lors que le vendeur ne révèle pas à l'acheteur un défaut dont il a connaissance et qui est déterminant du consentement de l'acheteur ; que l'ampleur d'un trouble dont est atteint un bien est nécessairement déterminant du consentement de l'acheteur ; qu'en déboutant les époux Y... de leurs demandes aux motifs péremptoires que "la fréquence et les conséquences des tirs de mines" dont il n'est pas nié que les vendeurs, époux X..., avaient connaissance "n'imposaient pas de révélations particulières", quand ces éléments seuls permettaient de révéler l'ampleur du trouble dont le bien vendu était affecté, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ; 
3°/ que le vendeur, même non professionnel, qui connaît l'existence d'un défaut déterminant du consentement a le devoir d'en informer l'acheteur ; qu'en déboutant les acheteurs, époux Y..., de leurs demandes aux motifs que les vendeurs, les époux X..., dont il n'est pas nié qu'ils avaient connaissance de l'existence de tirs de mines à proximité ébranlant l'immeuble vendu, n'était pas professionnels, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du code civil ; 
4°/ que le vendeur, même non professionnel, qui connaît l'existence d'un défaut, a le devoir d'en informer l'acheteur ; qu'en déboutant les acheteurs, époux Y..., de leurs demandes aux motifs que "les mentions contenues dans le certificat d'urbanisme requis par le notaire et reproduites dans l'acte de vente" avaient pu convaincre les époux X..., dont il n'est pas nié qu'ils avaient connaissance de l'existence de tirs de mines à proximité l'immeuble vendu, "qu'ils n'avaient pas d'autres précisions à apporter aux acquéreurs" sans relever quelles mentions de l'acte de vente auraient pu faire légitimement croire aux époux X... que l'acheteur était parfaitement informé du défaut affectant l'immeuble litigieux, la cour d'appel a manqué de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil ; 
5°/ qu'il était fait valoir dans les conclusions d'appel des exposants qu'il figurait à l'acte de vente une clause selon laquelle "l'immeuble n'est pas dans une zone de carrières souterraines à ciel ouvert" et encore "il n'a jamais été exercé sur les lieux dont il s'agit ou sur les lieux voisins d'activités entraînant des dangers ou inconvénients pour la santé ou l'environnement, notamment celles visées par la loi n° 76-663 du 19 juillet 1976 relative aux installations classées pour la protection de l'environnement" ; qu'en déboutant les acheteurs de leurs demandes sans répondre à ce moyen dirimant, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ; 
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que les acheteurs avaient effectué à plusieurs reprises des visites de la maison préalablement à l'acquisition et que la carrière était visible de la maison et de la route qui y conduit, et relevé la notoriété de l'existence sur la commune de cette carrière en cours d'exploitation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, qui n'a pas débouté les acquéreurs au seul motif que les vendeurs étaient des non professionnels, et qui a souverainement retenu que les acheteurs pouvaient avoir connaissance des faits par eux-mêmes et que la présence de la carrière en activité à une distance de 700 mètres environ du bien et les tirs de mines que son exploitation nécessitait ne pouvaient échapper à des acquéreurs normalement vigilants, a pu, par ces seuls motifs, en déduire que les vendeurs n'étaient pas tenus d'une obligation particulière d'information sur ce point et qu'aucune réticence dolosive ne pouvait leur être reprochée ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne les époux Y... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer la somme de 2 500 euros aux époux X... ; rejette la demande des époux Y... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf octobre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Moyen produit par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils, pour les époux Y.... 
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR rejeté la demande des époux Y... en annulation de la vente consentie le 28 septembre 2007 par les époux X... et en condamnations des époux X... à des dommages et intérêts ; 
AUX MOTIFS QUE « Sur la réticence dolosive : de jurisprudence constante, le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; qu'en l'espèce, l'existence sur le territoire de la commune de Bouvesse Quirieu de carrières en cours d'exploitation est un fait connu qui n'a pas pu échapper aux époux Y... ; que de même, il est certain qu'une carrière en activité nécessite des tirs de mines à plus ou moins grande fréquence ; que les époux X... produisent deux photographies qui démontrent que la carrière est visible de la maison litigieuse et de la route qui y conduit ; que sur une autre photographie, on voit clairement le panneau de signalisation routière avec l'indication « tirs de mines » ; qu'il résulte de ces éléments que la présence de la carrière en activité à une distance de 700 mètres environ du bien en cause et les tirs de mines que son exploitation nécessitait ne pouvaient échapper à des acquéreurs normalement vigilants ; que de sorte les époux X... ne peuvent être accusés d'avoir dissimulés sciemment ces faits aux époux Y..., d'autant que la fréquence et les conséquences des tirs de mines n'imposaient pas de révélations particulières ; sur le manquement des vendeurs à leur obligation d'information : que cette obligation doit être appréciée en fonction de la qualité des vendeurs ; que les époux X... n'étant pas des vendeurs professionnels, ils n'étaient pas tenus à une obligation particulière d'information sur les faits dont les époux Y... pouvaient avoir connaissance par eux-mêmes ; qu'en outre, les mentions contenues dans le certificat d'urbanisme requis par le notaire et reproduites dans l'acte de vente ont pu convaincre les époux X... qu'ils n'avaient pas d'autres précisions à apporter aux acquéreurs ; qu'en conséquence la demande d'annulation de la vente et la demande de dommages et intérêts formées par les époux Y... ne sont pas fondées. » 
ALORS QUE 1°) il y a réticence dolosive dès lors que le vendeur ne révèle pas à l'acheteur un défaut dont il a connaissance et qui est déterminant du consentement de l'acheteur ; que le vendeur doit contracter de bonne foi et que la réticence dolosive de ce dernier rend toujours excusable l'erreur provoquée de l'acquéreur ; qu'en l'espèce il n'est pas contesté que les acheteurs, époux Y... n'avait pas eu connaissance au jour de l'achat de ce que l'immeuble litigieux était régulièrement ébranlé par des tirs de mine effectués dans une carrière située à 700 mètres et que les vendeurs, les époux X..., avaient eux connaissance de ce défaut ; en déboutant les époux Y... de leurs demandes aux motifs inopérants que « la présence de la carrière en activité à une distance de 700 mètres environ du bien en cause et les tirs de mines que son exploitation nécessitait ne pouvaient échapper à des acquéreurs normalement vigilants », la Cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ; 
ALORS QUE 2°) il y a réticence dolosive dès lors que le vendeur ne révèle pas à l'acheteur un défaut dont il a connaissance et qui est déterminant du consentement de l'acheteur ; que l'ampleur d'un trouble dont est atteint un bien est nécessairement déterminant du consentement de l'acheteur ; qu'en déboutant les époux Y... de leurs demandes aux motifs péremptoires que « la fréquence et les conséquences des tirs de mines » dont il n'est pas nié que les vendeurs, époux X..., avaient connaissance « n'imposaient pas de révélations particulières », quand ces éléments seuls permettaient de révéler l'ampleur du trouble dont le bien vendu était affecté, la Cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ; 
ALORS QUE 3°) le vendeur, même non professionnel, qui connaît l'existence d'un défaut déterminant du consentement a le devoir d'en informer l'acheteur ; qu'en déboutant les acheteurs, époux Y..., de leurs demandes aux motifs que les vendeurs, les époux X..., dont il n'est pas nié qu'ils avaient connaissance de l'existence de tirs de mines à proximité ébranlant l'immeuble vendu, n'était pas professionnels, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du Code civil ; 
ALORS QUE 4°) le vendeur, même non professionnel, qui connaît l'existence d'un défaut, a le devoir d'en informer l'acheteur ; qu'en déboutant les acheteurs, époux Y..., de leurs demandes aux motifs que « les mentions contenues dans le certificat d'urbanisme requis par le notaire et reproduites dans l'acte de vente » avaient pu convaincre les époux X..., dont il n'est pas nié qu'ils avaient connaissance de l'existence de tirs de mines à proximité ébranlant l'immeuble vendu, « qu'ils n'avaient pas d'autres précisions à apporter aux acquéreurs » sans relever quelles mentions de l'acte de vente auraient pu faire légitimement croire aux époux X... que l'acheteur était parfaitement informé du défaut affectant l'immeuble litigieux, la Cour d'appel a manqué de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du Code civil ; 
ALORS QUE 5°) il était fait valoir dans les conclusions d'appel des exposants (pp. 5 et 6) qu'il figurait à l'acte de vente une clause selon laquelle « l'immeuble n'est pas dans une zone de carrières souterraines à ciel ouvert » (acte authentique, p. 11) et encore « il n'a jamais été exercé sur les lieux dont il s'agit ou sur les lieux voisins d'activités entraînant des dangers ou inconvénients pour la santé ou l'environnement, notamment celles visées par la loi n° 76-663 du 19 juillet 1976 relative aux installations classées pour la protection de l'environnement » (acte authentique, p. 5); qu'en déboutant les acheteurs de leurs demandes sans répondre à ce moyen dirimant, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du Code de procédure civile.

La clause selon laquelle une partie fait « son affaire personnelle » d'une situation juridique existante est assez commune dans les actes notariés. Elle a pour objet, en vérité, d'exonérer l'autre partie et le rédacteur de l'acte de toute responsabilité quant à la question évoquée.

L'arrêt ci-dessous relativise la portée de cette clause :

"Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que les époux X..., qui avaient acquis suivant acte du 16 mars 2000 reçu par M. Y..., notaire associé de la SCP Yves Y... et Sophie Y... , devenue la SCP Y... , Z... et A..., une maison d'habitation avec cour attenante mentionnée au cadastre comme ayant une contenance de 2 a 10 ca ont dû, lors de la revente de ce bien, accepter une réduction du prix fixé au compris, les acquéreurs s'étant aperçu qu'un jugement du 29 avril 1992, confirmé par arrêt du 17 avril 1994 avait attribué au propriétaire voisin une bande du terrain, réduisant la parcelle fermée par un mur à 1 a 98 ca ; qu'estimant que le notaire avait manqué à son obligation de conseil, ils ont recherché sa responsabilité ;

Attendu que, pour débouter les époux X... de leur demande, l'arrêt retient que l'acte du 16 mars 2000 stipule que l'acquéreur déclare être parfaitement informé du jugement du 29 avril 1992 concernant le mur et en faire son affaire personnelle ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le notaire, tenu professionnellement d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente, ne pouvait décliner le principe de sa responsabilité en alléguant que son client avait déclaré faire son affaire personnelle des conséquences du jugement du 29 avril 1992, non annexé à l'acte, quand il lui incombait de s'assurer que les époux X... avaient connaissance de la teneur de ce jugement et de son incidence sur le sort de l'opération que constatait l'acte qu'il recevait, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 31 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Condamne la SCP Y... , Z... et A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP Y... , Z... et A..., la condamne à payer aux époux X... la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils, pour les époux X...

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté le vendeur d'un bien immobilier (M. et Mme X..., les exposants) de son action en responsabilité contre le notaire ayant reçu son acte d'acquisition (la SCP Y... Z... A...) ;

AUX MOTIFS QUE l'acte authentique du 16 mars 2000 stipulait que l'acquéreur déclarait être parfaitement informé du jugement du 29 avril 1992 concernant le mur et en faire son affaire personnelle ; que l'expression « en faire son affaire personnelle » impliquait que l'acquéreur s'engageait à prendre connaissance de l'intégralité du jugement, à vérifier si ledit jugement était définitif et, dans la négative, à prendre connaissance de la décision d'appel ; qu'en effet la formule « en faire son affaire personnelle » signifiait « répondre » ; qu'en déclarant faire leur affaire personnelle de leur information du jugement précité, les époux X... ne pouvaient exiger du notaire une interprétation de ce jugement et un commentaire des conséquences de celui-ci sur la propriété de la bande de terrain ; que, par ailleurs, si l'acte indiquait que le bien vendu figurait sur les plan et procès-verbal de constat d'huissier du 18 septembre 198, il n'était nulle part mentionné que la contenance était indiquée sur ce document ; qu'il ne pouvait donc être soutenu que ledit acte notarié aurait laissé croire aux acquéreurs qu'ils étaient propriétaires de la bande de terrain ; qu'au surplus, la lecture du jugement du 29 avril 1992, dont les époux X... déclaraient faire leur affaire personnelle, révélait que le vendeur n'avait aucun titre sur la bande de terrain séparant les deux constructions ; qu'enfin, les époux X... invoquaient la lettre du 27 octobre 2006 adressée par Me Sophie Y... à un confrère et transmettant des conclusions prises dans l'intérêt de M. B... en affirmant que les époux X... étaient propriétaires de la bande de terrain litigieuse ; que cependant cette lettre avait été écrite plus de six ans après la passation de l'acte du 16 mars 2000 quand aucune relation contractuelle n'existait entre la SCP Y... Z... A... et les époux X... ; qu'il ressortait de ces éléments qu'aucune faute ne pouvait être reprochée à ladite SCP ;

ALORS QUE, d'une part, tenu d'assurer la sécurité et l'efficacité des actes qu'il rédige, le notaire est débiteur envers ses clients d'une obligation de conseil et doit leur délivrer une information complète sur tout ce qui pourrait menacer l'opération juridique qu'ils se proposent de réaliser, aucune circonstance ne pouvant l'en dispenser ; qu'en inférant de la clause insérée dans l'acte, selon laquelle les acquéreurs déclaraient être informés du jugement du 29 avril 1992 concernant le mur et en faire leur affaire personnelle, que ceux-ci ne pouvaient exiger du notaire l'interprétation de ce jugement et un commentaire de ses conséquences sur la propriété de la bande de terrain, quand, en présence de cette formule générale, il incombait au contraire à l'officier public de porter à leur connaissance la teneur du jugement non annexé à l'acte, notamment par sa lecture, son commentaire, et les mettre en garde, en tant qu'acquéreurs inexpérimentés, contre les restrictions qu'il renfermait quant à leur droit de propriété, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

ALORS QUE, d'autre part, afin d'assurer la régularité et la pleine validité des actes auxquels il prête son concours, le notaire doit contrôler et vérifier tant l'existence que la consistance des biens vendus ; qu'en déclarant qu'aucune faute ne pouvait être reprochée au notaire sans constater que la superficie du bien vendu mentionnée dans l'acte de vente du 16 mars 2000 se révélait erronée en suite de la solution donnée par le jugement du 29 avril 1992 sur la propriété de la bande de terrain, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

ALORS QUE, en outre, les notaires sont responsables même envers les tiers de toute faute préjudiciable commise par eux dans l'exercice de leurs fonctions ; que cette responsabilité ne peut être que délictuelle ou quasi délictuelle ; qu'en déclarant, pour rejeter toute responsabilité de la société civile professionnelle, qu'aucune relation contractuelle n'existait entre l'office notarial et les exposants, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil."