Le vice caché n'est pas la non conformité :

"Vu l'article 1641 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 16 mars 2010), que, le 13 décembre 2005, les consorts X... ont vendu aux époux Y... une maison d'habitation et le jardin attenant par un acte authentique précisant que l'installation sanitaire de l‘immeuble était raccordée à un réseau public d'assainissement ; que le service local des eaux et l'expert désigné en référé ayant constaté que les deux WC et les deux salles de bain de la maison n'étaient pas raccordés au réseau d'assainissement, les époux Y... ont assigné les vendeurs en paiement de sommes correspondant notamment au coût des travaux de raccordement, au remboursement des frais de vidange des fosses et à une indemnité pour préjudice de jouissance ;

Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que les vendeurs, en déclarant que l'installation sanitaire était raccordée au réseau public d'assainissement avaient pris l'engagement de livrer une installation conforme et en état de fonctionnement indispensable à l'utilisation normale de l'immeuble, que la partie la plus importante de l'installation sanitaire était raccordée à des fosses situées dans le sous-sol du terrain attenant à la maison et non au réseau d'assainissement public, en méconnaissance du règlement sanitaire municipal, que cette non-conformité n'était pas apparente pour les acquéreurs et que la responsabilité des consorts X... était engagée pour non-conformité sur le fondement de l'article 1604 du code civil ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que cette installation n'avait pas pu être utilisée normalement depuis l'occupation de l'immeuble par les époux Y... et que ce dysfonctionnement rendait l'immeuble impropre à sa destination, ce dont il résultait que l'immeuble était atteint d'un vice caché, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 mars 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;

Condamne les époux Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à verser aux consorts X... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils pour les consorts X... ;

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné les consorts X... à payer à monsieur et madame Y..., à titre de dommages et intérêts, les sommes de 6.578 € TTC à réactualiser au jour de son paiement par application de l'indice du coût de la construction, avec pour indice de base celui en cours au mois d'octobre 2007, de 1.675,52 € TTC, et 4.600 € pour préjudice de jouissance ;

AUX MOTIFS QUE les époux Y... invoquent un manquement à leur obligation de délivrance, par les consorts X... ; qu'aux termes de l'acte de vente conclu entre les parties le 13 décembre 2005, les vendeurs ont déclaré sous leur responsabilité que l'installation sanitaire de l'immeuble est raccordée à un réseau d'assainissement dit « tout à l'égout » et qu'à leur connaissance le terrain ne contient dans sons soussol aucune pollution ou substance polluante ; que l'annonce diffusée pour la vente de cette maison mentionne également, quant aux caractéristiques de la construction, qu'elle est raccordée au tout à l'égout ; qu'il résulte d'une attestation en date du 8 février 2009 de la société de distribution d'eau intercommunale que la partie la plus importante de l'installation sanitaire concernant les deux WC et les deux salles de bains, n'est pas raccordée au réseau d'assainissement ; que l'expert judiciaire a constaté que s'il existe un raccordement en petit diamètre d'une lingerie et cuisine d'été situées en rez-de-chaussée directement sur le réseau ville, le raccordement intérieur WC, salle de bains et salle d'eau des étages, en gros diamètre (100), se déverse sur deux fosses situées dans un cabanon et le jardin, à proximité immédiate de la maison ; qu'il précise, page 6 du rapport, que le réseau enterré partant des fosses est cassé et encombré de racines et n'est plus raccordé ; il rejoint dans le jardin, une troisième fosse raccordée à un réseau en fonte, lui-même raccordé au réseau de la ville ; que toutefois, l'évacuation des effluents vers le réseau public est impossible, la troisième fosse étant encombrée de sable, gravats, charbon de bois… ; qu'en outre, l'article 8 du règlement Sanitaire de la Ville d'Aumes de 1995 stipule que tous les immeubles qui ont accès aux égouts disposés pour recevoir les eaux usées domestiques (dont les eaux vannes) et établis sous la voie publique, doivent obligatoirement être raccordés à ce réseau dans un délai de deux ans à compter de la date de mise en service de l'égout (soit en 1975 dans ce secteur), conformément aux dispositions de l'article L 33 du code de la santé publique ; que surtout, l'article 6 interdit de rejeter les effluents d'une maison par l'intermédiaire de fosses septiques ; que les consorts X... ne peuvent pas se prévaloir de la date de mise en place du réseau postérieure à la construction de la maison, pour échapper aux prescriptions des articles susvisés ; que les époux Y... ont d'ailleurs reçu une demande de mise en conformité de l'installation en 2008 ; que, dans ces conditions, alors que l'essentiel de l'installation n'étant pas conforme aux dispositions légales, doit non seulement être refait mais encore être neutralisé en application de la loi, puisque la fosse septique doit être comblée et la fosse de décantation démolie (Cf. rapport page 10), on ne peut pas retenir qu'un branchement effectif au réseau public existe ; qu'en déclarant que l'installation sanitaire est raccordée à un réseau public et que le terrain ne contient dans le soussol aucune substance polluante, les vendeurs ont souscrit l'engagement de livrer une installation conforme et en état de fonctionnement, indispensable à l'utilisation normale de la maison vendue ; que le non-respect de cette obligation justifie l'octroi de dommages-intérêts en application de l'article 1604 du code civil que n'excluent ni la clause de non garantie des vices cachés, ni l'éventuelle bonne foi des vendeurs ; que cette non-conformité n'était pas apparente pour les acquéreurs qui n'ont pu s'en rendre compte qu'à l'usage de l'immeuble, postérieur à la vente ; qu'au surplus, en faisant porter dans l'acte l'existence d'un raccordement au réseau public d'assainissement, les époux Y... démontrent qu'il s'agissait pour eux d'une caractéristiques essentielle de l'immeuble acquis ; que tant l'importance du coût de construction d'un nouveau raccordement que les conséquences d'un dysfonctionnement de cet équipement rendant l'immeuble impropre à sa destination, confirment qu'il est essentiel ; que leur erreur sur une qualité substantielle de la maison vendue, déterminante de leur consentement, justifie également leur dédommagement par application de l'article 110 du code civil ; qu'en conséquence, le jugement déféré est infirmé dans toutes ses dispositions ;

1°) ALORS QUE la non-conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles qui rend la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée est soumise au régime de la garantie des vices cachés ; qu'en jugeant que la responsabilité des consorts X... était engagée sur le fondement de l'article 1604 du code civil après avoir retenu qu'ils avaient méconnu leur obligation de livrer une installation permettant l'utilisation normale de la maison vendue, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ces constatations et a violé l'article 1641 du code civil ;

2°) ALORS QUE, subsidiairement, en retenant la responsabilité des consorts X... pour manquement à leur obligation de délivrance sans rechercher si, comme l'avaient soutenu les exposants, la non-conformité dénoncée ne constituait pas un défaut rendant la chose impropre à sa destination ouvrant droit exclusivement à la garantie fixée par les articles 1641 et suivants du code civil, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;

3°) ALORS QUE l'erreur de l'acheteur sur une qualité substantielle de la chose vendue, même déterminante de son consentement, n'ouvre pas droit à une indemnisation de la part du vendeur ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1110 du code civil ;

4°) ALORS QUE, subsidiairement, à supposer que la cour d'appel ait entendu se fonder sur le dol, l'arrêt attaqué, faute de constater l'existence de manoeuvres et l'intention dolosive des vendeurs, éléments écartés par le jugement entrepris, manque de base légale au regard de l'article 1116 du code civil."

Un exemple ;

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 février 2010), que la société Smart Distribution, aux droits de laquelle vient la société Mercedes Benz France, locataire, selon acte du 17 juin 2004, de locaux à usage commercial appartenant à la SCI 5 & 7 rue Louis Rouqier à Levallois-Perret (la SCI), a, conformément aux stipulations du contrat de bail, demandé à cette dernière d'agréer la société Sivam en qualité de cessionnaire du droit au bail ; que les pourparlers engagés par la SCI avec la société Sivam en vue de la conclusion d'un contrat de bail n'ont pas abouti ; que la SCI en a informé la société Smart Distribution par courrier du 22 janvier 2007, puis, par acte notifié le 23 mai 2007, l'a mise en demeure d'exploiter les locaux loués ; que la société Smart Distribution a assigné la SCI pour voir dire non justifié le refus de la cession du droit au bail et ordonner l'indemnisation de son préjudice ; que la SCI a demandé reconventionnellement que soit constatée la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ; 

Sur les deuxième et troisième branches du moyen unique : 

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir les demandes de la société Mercedes Benz France et de la condamner à payer la somme de 370 000 euros à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen : 

1°/ que conformément à l'article L. 145-16 du code de commerce, si les clauses interdisant au preneur de céder son droit au bail sont nulles, les parties peuvent néanmoins prévoir que le bailleur, informé du projet de cession, devra donner son autorisation ; que le juge saisi du caractère abusif du refus du bailleur doit rechercher, au-delà de son refus in fine, écrit et non explicite, les circonstances ayant entouré ce refus et en conséquence, la légitimité des motifs de refus du bailleur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a énoncé qu'il importait peu que des pourparlers aient été engagés par le bailleur avec le preneur et le cessionnaire en vue de la rédaction d'un nouveau bail avec augmentation du loyer et que ceux-ci aient été rompus par le refus du cessionnaire d'assumer la charge du coût de rédaction de l'acte, s'en tenant au fait que la notification du refus d'autorisation du bailleur n'avait pas été motivée ; qu'en statuant ainsi, pour décider que le refus d'autorisation de la cession par le bailleur était abusif, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée ; 

2°/ que le contrat de bail prévoyant que le preneur a la faculté de céder le droit au bail, à la condition d'obtenir l'accord du bailleur, et le preneur ayant eu connaissance de ce que celui-ci suspendait cet accord à l'augmentation du montant du loyer, ce qu'il avait accepté lors de sa propre entrée dans les lieux, le refus du bailleur de donner son autorisation est légitime, même dans le cas où il n'énonce pas les motifs de ce refus dans son courrier définitif de refus, s'il ressort des circonstances ayant entouré la demande d'autorisation puis le refus, in fine, du bailleur que ce refus a pour cause le refus du cessionnaire de payer le coût de rédaction de l'acte ; qu'en se déterminant en la seule considération du défaut de motif énoncé par le bailleur dans son courrier informant le preneur de son refus, la cour d'appel qui a décidé que ce refus était abusif en dépit de la clause d'agrément qui suspendait l'autorisation de cession à l'accord du bailleur, sans mention d'une obligation de motivation expresse du refus, a, en statuant ainsi, ajouté aux conditions contractuelles tout en refusant d'exercer son contrôle sur les conditions du défaut d'accord, ce qui s'imposait à elle et elle a, en conséquence, violé l'article 1134 du code civil ; 

Mais attendu qu'ayant relevé que le contrat de bail n'interdisait pas au preneur la cession du droit au bail à un tiers autre que l'acquéreur de son fonds de commerce et que le refus opposé par la bailleresse à cette cession ne pouvait être discrétionnaire et devait revêtir un caractère légitime, la cour d'appel, qui a constaté que la bailleresse, notifiant son refus à la locataire par un courrier du 22 janvier 2007, n'alléguait aucun motif, a souverainement retenu que l'échec des pourparlers conduits avec la société Sivam en vue de la conclusion d'un contrat de bail, ne caractérisait pas un motif légitime du refus opposé à la cession de son droit au bail par la société Smart Distribution, et ordonné la réparation du préjudice subi de ce fait par cette dernière ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ; 

Mais sur la première branche du moyen unique : 

Vu l'article 4 du code de procédure civile, ensemble l'article 562 du même code ; 

Attendu que l'appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique implicitement ou explicitement et de ceux qui en dépendent ; que la dévolution s'opère pour le tout lorsque l'appel n'est pas limité à certains chefs, lorsqu'il tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible ; 

Attendu que la cour d'appel a infirmé la décision des premiers juges en ce qu'ils avaient constaté la résiliation du bail par l'acquisition de la clause résolutoire ; 

Qu'en statuant ainsi, alors que la société Mercedes Benz France avait, dans ses dernières conclusions, expressément renoncé à critiquer ce chef du jugement et que la SCI, intimée, en demandait la confirmation, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 

Et vu l'article 627 du code de procédure civile ; 

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a infirmé la décision des premiers juges qui avait constaté la résiliation du bail par l'acquisition de la clause résolutoire, l'arrêt rendu le 3 février 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; 

DIT n'y avoir lieu à renvoi ; 

Dit que les dépens afférents aux instances devant les juges du fond seront supportés par la société 5 & 7 rue Louis Rouquier à Levallois-Perret ; 

Condamne la société Mercedes Benz France aux dépens du présent arrêt ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille onze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour la société 5 & 7 rue Louis Rouquier à Levallois-Perret. 

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir décidé que le refus de la cession du droit au bail par la SCI 5/ 7 rue Louis Rouquier sans aucun motif ni fondement contractuel, illégitime et abusif, engage la responsabilité contractuelle de la SCI, d'avoir condamné la SCI à payer à la Sté MERCEDEZ BENZ FRANCE, venant aux droits de la Sté SMART DISTRIBUTION la somme de 370 000 €, augmentée des intérêts à compter de l'assignation, et d'avoir débouté la SCI 5/ 7 rue Louis Rouquier de sa demande visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et à prononcer la résiliation judiciaire du bail ; 

AUX MOTIFS QUE, sur le caractère abusif du refus du bailleur, que l'article 22 du bail liant les parties est ainsi rédigé : « Le preneur ne pourra plus céder son droit au bail si ce n'est à l'acquéreur de son fonds de commerce, sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur, à peine de résiliation immédiate, si bon semble à ce dernier » ; que les alinéas 3 et 10 de ce même article définissent en ces termes les conditions d'une cession du droit au bail : « la cession ne sera possible que si le cédant est à jour de ses loyers et de toutes les obligations résultant du présent bail … ; au surplus, ladite cession devra, sous peine d'être inopposable au propriétaire et de résiliation immédiate du bail si bon semble à ce dernier, prévoir une clause aux termes de laquelle le cessionnaire se porte garant et répondant solidaire du cédant, pour le paiement de tout arriéré de loyer et accessoires dus au jour de l'acte de cession et ce, même au cas de redressement, de liquidation judiciaire du cédant …. ; le cessionnaire devra être présenté personnellement par le cédant au bailleur, 15 jours au moins avant de procéder à la cession … ; en outre, le bailleur aura en tout état de cause, en cas de cession des droits du présent bail, en cas de cession partielle ou totale du fonds de commerce comprenant les droits du présent bail un droit de préemption. Ainsi, préalablement à la conclusion de toute cession du présent bail, toute cession du fonds de commerce comprenant le droit au présent bail le preneur devra, à peine d'inopposabilité, adresser au bailleur une copie de l'acte de cession envisagée … cette notification du projet d'acte de cession pour offre de vente au profit du bailleur » ; qu'il importe peu que le bailleur argumente sur l'existence de pourparlers avec le cessionnaire en vue de la rédaction d'un nouveau bail, comprenant augmentation du prix de loyer, ni même qu'aucun accord n'ait finalement été conclu en raison du refus de la SAS SIVAM de prendre en charge le coût de la rédaction de l'acte dès lors que le bail liant les parties prévoyait clairement la possibilité d'une cession du droit au bail seul sous réserve de l'accord du bailleur ; que cette clause n'est pas contraire à l'ordre public, et que le refus du bailleur n'est pas discrétionnaire mais doit revêtir un caractère légitime ; que c'est ainsi avec raison que le premier juge a constaté la validité de la clause du bail, autorisant la cession du droit au bail à un tiers autre que l'acquéreur du fonds de commerce, étant ici observé que cette clause a été déjà utilisée lors de la cession du droit au bail par la Sté EDEN CAR à la SAS SMART DISTRIBUTION et ce, avec l'accord du bailleur ; que cependant, le courrier officiel adressé au nom du bailleur par son mandataire, le Cabinet X... et Associés, ne fait aucunement mention de motifs permettant d'apprécier le caractère légitime du refus mais se borne à opposer un refus de principe à la cession du droit au bail hors la cession du fonds de commerce ; qu'il convient dès lors de dire illégitime le refus opposé par la SCI sans aucun motif ni fondement contractuel ; que, sur le montant des dommages intérêts, la Sté MERCEDES France venant aux droits de la SAS SMART DISTRIBUTION expose qu'elle a subi un préjudice important du fait de la privation du prix prévu par la cession du droit au bail soit 370 000 €, et de l'obligation dans laquelle elle s'est trouvée de suspendre la restructuration de ses activités dans l'attente d'une réponse de son bailleur, puis d'une solution judiciaire du litige ; qu'elle sollicite l'octroi de dommages intérêts d'un montant global de 450 000 € ; que si la Sté MERCEDES BENZ ne verse aucun élément probant à l'appui du fait qu'elle aurait été contrainte de retarder sa restructuration, elle justifie en revanche pleinement de la perte du prix de cession de son droit au bail, en raison de l'attitude fautive du bailleur ; que la SCI bailleur sera condamnée à réparer ce préjudice par le paiement d'une somme de 370 000 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation initiale ; 

1) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que l'appel ne défère à la cour que les chefs de jugement qu'il critique expressément ou implicitement ; que la société MERCEDES BENZ FRANCE, en l'espèce, avait renoncé, dans ses dernières conclusions, à solliciter l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il avait constaté l'acquisition de la clause résolutoire ; que la SCI 5/ 7 rue Louis Rouquier sollicitait quant à elle la confirmation du jugement entrepris, qui avait constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; qu'en déboutant cependant la SCI 5/ 7 rue Louis Rouquier, par infirmation du jugement entrepris, de sa demande visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, la cour d'appel a violé les articles 4 et 562 du code de procédure civile ; 

2) ALORS QUE conformément à l'article L. 145-16 du code de commerce, si les clauses interdisant au preneur de céder son droit au bail sont nulles, les parties peuvent néanmoins prévoir que le bailleur, informé du projet de cession, devra donner son autorisation ; que le juge saisi du caractère abusif du refus du bailleur doit rechercher, au-delà de son refus in fine, écrit et non explicite, les circonstances ayant entouré ce refus et en conséquence, la légitimité des motifs de refus du bailleur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a énoncé qu'il importait peu que des pourparlers aient été engagés par le bailleur avec le preneur et le cessionnaire en vue de la rédaction d'un nouveau bail avec augmentation du loyer et que ceux-ci aient été rompus par le refus du cessionnaire d'assumer la charge du coût de rédaction de l'acte, s'en tenant au fait que la notification du refus d'autorisation du bailleur n'avait pas été motivée ; qu'en statuant ainsi, pour décider que le refus d'autorisation de la cession par le bailleur était abusif, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée ; 

3) ALORS QUE le contrat de bail prévoyant que le preneur a la faculté de céder le droit au bail, à la condition d'obtenir l'accord du bailleur, et le preneur ayant eu connaissance de ce que celui-ci suspendait cet accord à l'augmentation du montant du loyer, ce qu'il avait accepté lors de sa propre entrée dans les lieux, le refus du bailleur de donner son autorisation est légitime, même dans le cas où il n'énonce pas les motifs de ce refus dans son courrier définitif de refus, s'il ressort des circonstances ayant entouré la demande d'autorisation puis le refus, in fine, du bailleur que ce refus a pour cause le refus du cessionnaire de payer le coût de rédaction de l'acte ; qu'en se déterminant en la seule considération du défaut de motif énoncé par le bailleur dans son courrier informant le preneur de son refus, la cour d'appel qui a décidé que ce refus était abusif en dépit de la clause d'agrément qui suspendait l'autorisation de cession à l'accord du bailleur, sans mention d'une obligation de motivation expresse du refus, a, en statuant ainsi, ajouté aux conditions contractuelles tout en refusant d'exercer son contrôle sur les conditions du défaut d'accord, ce qui s'imposait à elle et elle a, en conséquence, violé l'article 1134 du code civil."