BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Le vice caché n'est pas la non conformité :

"Vu l'article 1641 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 16 mars 2010), que, le 13 décembre 2005, les consorts X... ont vendu aux époux Y... une maison d'habitation et le jardin attenant par un acte authentique précisant que l'installation sanitaire de l‘immeuble était raccordée à un réseau public d'assainissement ; que le service local des eaux et l'expert désigné en référé ayant constaté que les deux WC et les deux salles de bain de la maison n'étaient pas raccordés au réseau d'assainissement, les époux Y... ont assigné les vendeurs en paiement de sommes correspondant notamment au coût des travaux de raccordement, au remboursement des frais de vidange des fosses et à une indemnité pour préjudice de jouissance ;

Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que les vendeurs, en déclarant que l'installation sanitaire était raccordée au réseau public d'assainissement avaient pris l'engagement de livrer une installation conforme et en état de fonctionnement indispensable à l'utilisation normale de l'immeuble, que la partie la plus importante de l'installation sanitaire était raccordée à des fosses situées dans le sous-sol du terrain attenant à la maison et non au réseau d'assainissement public, en méconnaissance du règlement sanitaire municipal, que cette non-conformité n'était pas apparente pour les acquéreurs et que la responsabilité des consorts X... était engagée pour non-conformité sur le fondement de l'article 1604 du code civil ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que cette installation n'avait pas pu être utilisée normalement depuis l'occupation de l'immeuble par les époux Y... et que ce dysfonctionnement rendait l'immeuble impropre à sa destination, ce dont il résultait que l'immeuble était atteint d'un vice caché, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 mars 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;

Condamne les époux Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à verser aux consorts X... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils pour les consorts X... ;

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné les consorts X... à payer à monsieur et madame Y..., à titre de dommages et intérêts, les sommes de 6.578 € TTC à réactualiser au jour de son paiement par application de l'indice du coût de la construction, avec pour indice de base celui en cours au mois d'octobre 2007, de 1.675,52 € TTC, et 4.600 € pour préjudice de jouissance ;

AUX MOTIFS QUE les époux Y... invoquent un manquement à leur obligation de délivrance, par les consorts X... ; qu'aux termes de l'acte de vente conclu entre les parties le 13 décembre 2005, les vendeurs ont déclaré sous leur responsabilité que l'installation sanitaire de l'immeuble est raccordée à un réseau d'assainissement dit « tout à l'égout » et qu'à leur connaissance le terrain ne contient dans sons soussol aucune pollution ou substance polluante ; que l'annonce diffusée pour la vente de cette maison mentionne également, quant aux caractéristiques de la construction, qu'elle est raccordée au tout à l'égout ; qu'il résulte d'une attestation en date du 8 février 2009 de la société de distribution d'eau intercommunale que la partie la plus importante de l'installation sanitaire concernant les deux WC et les deux salles de bains, n'est pas raccordée au réseau d'assainissement ; que l'expert judiciaire a constaté que s'il existe un raccordement en petit diamètre d'une lingerie et cuisine d'été situées en rez-de-chaussée directement sur le réseau ville, le raccordement intérieur WC, salle de bains et salle d'eau des étages, en gros diamètre (100), se déverse sur deux fosses situées dans un cabanon et le jardin, à proximité immédiate de la maison ; qu'il précise, page 6 du rapport, que le réseau enterré partant des fosses est cassé et encombré de racines et n'est plus raccordé ; il rejoint dans le jardin, une troisième fosse raccordée à un réseau en fonte, lui-même raccordé au réseau de la ville ; que toutefois, l'évacuation des effluents vers le réseau public est impossible, la troisième fosse étant encombrée de sable, gravats, charbon de bois… ; qu'en outre, l'article 8 du règlement Sanitaire de la Ville d'Aumes de 1995 stipule que tous les immeubles qui ont accès aux égouts disposés pour recevoir les eaux usées domestiques (dont les eaux vannes) et établis sous la voie publique, doivent obligatoirement être raccordés à ce réseau dans un délai de deux ans à compter de la date de mise en service de l'égout (soit en 1975 dans ce secteur), conformément aux dispositions de l'article L 33 du code de la santé publique ; que surtout, l'article 6 interdit de rejeter les effluents d'une maison par l'intermédiaire de fosses septiques ; que les consorts X... ne peuvent pas se prévaloir de la date de mise en place du réseau postérieure à la construction de la maison, pour échapper aux prescriptions des articles susvisés ; que les époux Y... ont d'ailleurs reçu une demande de mise en conformité de l'installation en 2008 ; que, dans ces conditions, alors que l'essentiel de l'installation n'étant pas conforme aux dispositions légales, doit non seulement être refait mais encore être neutralisé en application de la loi, puisque la fosse septique doit être comblée et la fosse de décantation démolie (Cf. rapport page 10), on ne peut pas retenir qu'un branchement effectif au réseau public existe ; qu'en déclarant que l'installation sanitaire est raccordée à un réseau public et que le terrain ne contient dans le soussol aucune substance polluante, les vendeurs ont souscrit l'engagement de livrer une installation conforme et en état de fonctionnement, indispensable à l'utilisation normale de la maison vendue ; que le non-respect de cette obligation justifie l'octroi de dommages-intérêts en application de l'article 1604 du code civil que n'excluent ni la clause de non garantie des vices cachés, ni l'éventuelle bonne foi des vendeurs ; que cette non-conformité n'était pas apparente pour les acquéreurs qui n'ont pu s'en rendre compte qu'à l'usage de l'immeuble, postérieur à la vente ; qu'au surplus, en faisant porter dans l'acte l'existence d'un raccordement au réseau public d'assainissement, les époux Y... démontrent qu'il s'agissait pour eux d'une caractéristiques essentielle de l'immeuble acquis ; que tant l'importance du coût de construction d'un nouveau raccordement que les conséquences d'un dysfonctionnement de cet équipement rendant l'immeuble impropre à sa destination, confirment qu'il est essentiel ; que leur erreur sur une qualité substantielle de la maison vendue, déterminante de leur consentement, justifie également leur dédommagement par application de l'article 110 du code civil ; qu'en conséquence, le jugement déféré est infirmé dans toutes ses dispositions ;

1°) ALORS QUE la non-conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles qui rend la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée est soumise au régime de la garantie des vices cachés ; qu'en jugeant que la responsabilité des consorts X... était engagée sur le fondement de l'article 1604 du code civil après avoir retenu qu'ils avaient méconnu leur obligation de livrer une installation permettant l'utilisation normale de la maison vendue, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ces constatations et a violé l'article 1641 du code civil ;

2°) ALORS QUE, subsidiairement, en retenant la responsabilité des consorts X... pour manquement à leur obligation de délivrance sans rechercher si, comme l'avaient soutenu les exposants, la non-conformité dénoncée ne constituait pas un défaut rendant la chose impropre à sa destination ouvrant droit exclusivement à la garantie fixée par les articles 1641 et suivants du code civil, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;

3°) ALORS QUE l'erreur de l'acheteur sur une qualité substantielle de la chose vendue, même déterminante de son consentement, n'ouvre pas droit à une indemnisation de la part du vendeur ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1110 du code civil ;

4°) ALORS QUE, subsidiairement, à supposer que la cour d'appel ait entendu se fonder sur le dol, l'arrêt attaqué, faute de constater l'existence de manoeuvres et l'intention dolosive des vendeurs, éléments écartés par le jugement entrepris, manque de base légale au regard de l'article 1116 du code civil."