Il peuvent être source de responsabilité notariale :

Attendu que M. X..., propriétaire d'un ensemble immobilier, a confié à la société Cabinet A..., administrateur de biens, selon contrat du 1er janvier 1990, un mandat général de gestion de ces immeubles ; qu'il a d'une part obtenu des subventions destinées à des travaux de réhabilitation et conclu avec l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH) deux conventions, les 24 octobre 1990 et 8 avril 1992, stipulant que les logements devaient être loués durant dix ans et ne pas être vendus durant les travaux ou la période de location, et que M. X... devait aviser l'ANAH de toutes modifications qui pourraient être apportées au droit de propriété, sous peine de devoir restituer les subventions en cas de non-respect des engagements, d'autre part, signé avec l'État, les 3 avril et 7 décembre 1992, deux conventions, publiées respectivement les 25 mai 1992 et 26 avril 1993, soumises aux articles L. 351-2, L. 353-1 et suivants et R. 353-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, prévoyant qu'il s'engageait à réserver les logements à des locataires disposant de ressources ne dépassant pas un plafond, à respecter un montant maximum de loyer et à ne reprendre les logements que pour une occupation personnelle du propriétaire ; que M. X... a vendu, courant 1996 et 1997, trois appartements suivant actes authentiques reçus par la SCP notariale Y... et Z... ; que l'ANAH a réclamé à M. X... la restitution des subventions qui lui avaient été consenties. lui reprochant de ne pas avoir respecté les engagements conventionnels en ayant vendu des logements subventionnés sans l'en aviser, en ayant donné en location plusieurs logements à des personnes ne remplissant pas les conditions exigées pour occuper un logement conventionné et en n'ayant pas acquitté la taxe additionnelle au droit de bail des exercices 1994 à 1996 ; que le juge administratif a irrévocablement rejeté la demande d'annulation de la décision de l'ANAH aux fins de restitution des subventions et de l'état exécutoire aux fins de recouvrement forcé, aux motifs qu'aucun logement n'avait été déclaré au titre de la taxe additionnelle au droit de bail, que huit logements sur quinze avaient été vendus sans information de l'ANAH et que quatre locataires avaient des ressources supérieures au seuil de bénéfice de l'aide personnalisée au logement ; qu'ayant été contraint de restituer le montant des subventions, M. X... a assigné en indemnisation la société Cabinet A..., son assureur la compagnie UAP, aux droits de laquelle se trouve la société Axa France IARD, et la SCP Y... et Z... ; 

Sur le premier moyen, pris en sa première branche : 

Vu l'article 1147 du code civil ; 

Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande dirigée contre la société Cabinet A... et la société Axa France IARD quant à sa gestion générale et à la conclusion des baux autres que le bail commercial, l'arrêt attaqué retient que, si le cabinet A..., qui gérait les immeubles, n'ignorait pas le fait qu'il s'agissait de logements conventionnés et établissait les baux au visa de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation en mentionnant que le logement était conventionné, ce constat ne permet pas de déduire qu'il avait, par là même, connaissance de l'existence des autres conventions conclues avec l'ANAH, fussent-elles habituelles dans leur forme et contenu, puisqu'il n'y est fait nulle part référence et que les obligations résultant du code de la construction et de l'habitation sus cité en différent sensiblement ; 

Qu'en statuant ainsi, alors que l'administrateur de biens, qui savait que les logements étaient conventionnés, devait procéder aux investigations nécessaires à l'exécution de son devoir de conseil à l'égard de son client, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 

Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche : 

Vu l'article 4 du code de procédure civile ; 

Attendu que, pour statuer comme il l'a fait, l'arrêt énonce qu'aucune des parties ne prétend que le cabinet A... aurait indûment conservé les sommes versées par son client au titre de la taxe additionnelle au droit de bail afférente aux exercices 1994 à 1996 ; 

Qu'en statuant ainsi, quand M. X... avait exposé que la société Cabinet A... avait commis une faute en gardant par devers elle la somme globale de 5 901, 30 euros qu'il avait acquittée auprès d'elle, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé le texte susvisé ; 

Sur le premier moyen, pris en sa quatrième branche : 

Vu l'article 4 du code de procédure civile ; 

Attendu que, pour statuer comme il a été dit, l'arrêt énonce que le cabinet A... a commis une faute en ne procédant pas au paiement de la taxe additionnelle du droit au bail de janvier 1992 à septembre 1996, que toutefois aucune des parties ne prétend que M. X... aurait versé les sommes dues au cabinet A... qui les aurait indûment conservées, qu'aucun autre préjudice n'étant invoqué en lien avec cette faute, M. X... ne peut qu'être débouté de ses prétentions de ce chef ; 

Qu'en statuant ainsi, alors que M. X... avait fait valoir qu'un seul motif de non-respect de la législation pouvait à lui seul fonder le reversement des subventions, que la condamnation à restitution prononcée contre lui avait pour unique cause le non-respect des obligations résultant des conventions ANAH, auxquelles le cabinet A... devait se conformer et que seuls ces manquements avaient justifié la décision de la cour administrative, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé le texte susvisé ; 

Sur le second moyen : 

Vu l'article 1382 du code civil ; 

Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande d'indemnisation dirigée contre la SCP Y... et Z..., l'arrêt retient que c'est à tort que M. X... soutient que le notaire devait savoir qu'il lui était également prescrit d'aviser l'ANAH en cas de vente ou de louer pendant dix ans, dans la mesure où il ne démontre pas que le notaire ait été avisé de la conclusion des autres conventions passées avec cet organisme en vue de l'obtention des subventions et des obligations corrélatives en découlant ; 

Qu'en statuant ainsi, quand le notaire, qui savait que les logements étaient conventionnés, devait procéder à toutes les investigations nécessaires à l'établissement d'un acte respectant les contraintes juridiques et factuelles qui s'imposaient à son client, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il soit besoin de statuer sur la troisième branche du premier moyen : 

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a retenu une faute à l'encontre de la société Cabinet A... pour n'avoir pas procédé au versement de la taxe additionnelle au droit de bail, l'arrêt rendu le 15 décembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ; 

Condamne la société Agence A... et la SCP Y... et Z... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Agence A... et la SCP Y... et Z... à payer à M. X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCP Y... et Z... & associés ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit avril deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour M. X.... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION : 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir écarté toute faute de la société Agence A..., administrateur de biens, quant à sa gestion générale et à la conclusion des baux autre que le bail commercial, et d'avoir débouté monsieur X... de ses demandes formées à l'encontre de cette société et de son assureur la compagnie Axa France IARD, tendant à ce qu'ils soient condamnés au paiement des sommes de 355. 113, 55 € en réparation du préjudice résultant du non-respect des obligations des conventions ANAH et de 50. 000 € en réparation des préjudices subis du fait des fautes professionnelles commises dans le cadre du mandat de gestion de l'ensemble immobilier sis à Besançon ; 

AUX MOTIFS PROPRES QUE le cabinet A... s'est toujours acquitté du paiement de toutes taxes et impôts afférents aux immeubles soumis à sa gestion, dont la taxe additionnelle du droit au bail ; que par un courrier adressé le 19 septembre 1997, ce cabinet a indiqué n'avoir pas procédé à ce paiement de janvier 1992 à septembre 1996 pensant que, du fait des travaux, l'immeuble était exonéré ; qu'il a commis une faute ; que le préjudice subi de ce fait ne peut consister dans le paiement de sommes dont un contribuable est légalement tenu, alors au surplus que monsieur X... a été exempté de pénalités en considération de sa bonne foi ; que le jugement est réformé sur ce point, d'autant qu'aucune des parties ne prétend, comme il l'indique, que monsieur X... aurait versé les sommes dues au cabinet A... qui les aurait indûment conservées ; qu'aucun autre préjudice n'étant invoqué en lien avec cette faute, monsieur X... ne pourra qu'être débouté de ses prétentions à ce titre ; que le mandat de gestion confié au cabinet A... est très général ; qu'il l'a été antérieurement aux deux conventions conclues avec l'État et aux deux demandes de subvention, faisant l'objet de conventions séparées, conclues avec l'ANAH ; que si le cabinet A..., qui gérait les immeubles, n'ignorait pas le fait qu'il s'agissait de logements conventionnés, rien ne démontre qu'il a eu connaissance de l'octroi de subventions accordées par l'ANAH à monsieur X... et des conditions qui y étaient indiquées ; qu'en effet, si le cabinet A... établissait les baux au visa des articles L 351-2 du Code de la construction et de l'habitation et mentionnait que le logement était conventionné, ce constat ne permet pas de déduire qu'il avait, par là même, connaissance de l'existence des autres conventions, fussent-elles habituelles dans leur forme et contenu, puisqu'il n'y est fait nulle part référence et les obligations résultant du Code de la construction et de l'habitation sus cité en différant sensiblement ; que faute par monsieur X... de rapporter cette preuve qui lui incombe, le jugement ne peut qu'être confirmé ; que monsieur X... fait encore valoir que le cabinet A... aurait commis une faute de gestion en louant à bail commercial un des locaux subventionnés entraînant par là même la sanction de l'ANAH du fait de l'interdiction portée par l'article R 353-37 du Code de la construction ; que cependant ledit bail n'a pas été conclu par le cabinet A... mais il existait antérieurement ; que puisque, à ce local loué commercialement, était attaché un local d'habitation loué également au commerçant, local qui a ouvert droit aux subventions de l'ANAH pour être rénové en même temps que les parties communes, cette rénovation n'était pas irrégulière au regard de la réglementation en la matière, de sorte que monsieur X... aurait dû sur ce point, s'opposer au reversement demandé par l'ANAH et qu'il ne peut en faire reproche au cabinet A... ; que le jugement qui a retenu ce fait à faute à l'encontre du cabinet A... sera infirmé ; qu'enfin monsieur X... ne démontre par aucun document avoir avisé le cabinet A... de son intention de vendre des logements qu'il devait maintenir à la location pendant 10 ans, selon la réglementation ; que ce cabinet n'est intervenu à aucun titre dans ces ventes ; que les courriers versés qui émanent du notaire et indiquent seulement demander au gestionnaire les éléments relatifs au bail, sont impropres à démontrer que le cabinet A... ait pu, de près ou de loin, être associé à ces projets ; que cette réglementation n'interdit nullement les ventes mais impose d'en avertir l'ANAH et de maintenir le locataire dans les lieux loués pour toute la durée de l'engagement, cette obligation étant transmise à l'acquéreur ; que dans ces conditions aucune faute ne peut être retenue à l'encontre du cabinet A... ; 

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il n'est pas avéré que le cabinet A... ait été associé de près ou de loin aux démarches auprès de l'ANAH et qu'il ait pu avoir connaissance de ses engagements particuliers, comportant seuls les sanctions appliquées ; que le mandat confié au cabinet A... par monsieur X... n'était pas général, ce dernier pouvant se réserver le droit de signer personnellement les baux consentis ; que s'agissant plus spécialement de la restitution de la subvention correspondant à la rénovation des bâtiments F et H, le remboursement a été total – et non avec application d'une simple quote-part – parce qu'en fait les ventes des logements subventionnés n'avaient pas été portés à la connaissance de l'ANAH ; que monsieur X... ne peut en faire valablement le reproche au cabinet A..., s'agissant d'obligations qu'il avait souscrites de façon supplémentaire, sans justifier avoir fourni à son mandant des indications de nature à lui imposer une gestion particulière ; 

1°/ ALORS QUE l'agent immobilier a un devoir de conseil à l'égard de son client ; qu'il doit procéder aux investigations nécessaires à l'exécution de ce devoir ; qu'en affirmant que le cabinet A... avait ignoré légitimement les conventions particulières conclues par monsieur X... avec l'ANAH, tandis que ce professionnel, qui avait reçu mandat de gérer les immeubles de monsieur X..., devait s'enquérir des conditions qui s'imposaient à son client au titre des logements qu'il savait conventionnés, afin de lui délivrer un conseil en adéquation avec ses exactes obligations, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ; 

2°/ ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que la cour d'appel a affirmé qu'aucune des parties ne prétendait que le cabinet A... avait indûment conservé les sommes versées par son client au titre de la taxe additionnelle du droit au bail ; que monsieur X... avait pourtant sollicité la confirmation du jugement condamnant le cabinet A... à ce titre, en faisant valoir la remise d'une somme de 5. 901, 30 € à ce professionnel, qui ne l'avait pas reversée à l'administration fiscale (conclusions, p. 10, § 7 et p. 11, § 1) ; que la cour d'appel a ainsi méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ; 

3°/ ALORS, en tout état de cause, QUE bien qu'elle ait constaté que le cabinet A... n'avait pas payé la taxe additionnelle du droit au bail de janvier 1992 à septembre 1996, la cour d'appel s'est abstenue de rechercher si, pour cette période, ce professionnel avait néanmoins reçu de monsieur X... les sommes correspondant à cette taxe à charge de les remettre à l'administration fiscale ; qu'elle a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 

4°/ ALORS QU'en affirmant qu'aucun autre préjudice que le paiement de la taxe additionnelle du droit au bail n'était invoqué en lien avec la faute commise par le cabinet A... au titre de cette taxe, tandis que monsieur X... avait également fait valoir que ce défaut de paiement était à l'origine de son obligation de restitution des subventions de l'ANAH (conclusions, p. 15), la cour d'appel a méconnu les termes du litige, violant ainsi l'article 4 du Code de procédure civile. 

SECOND MOYEN DE CASSATION : 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que la SCP Y... et Z..., notaires, n'avait pas commis de faute et d'avoir ainsi débouté monsieur X... de ses demandes tendant à ce qu'elle soit condamnée in solidum avec la société Agence A... et son assureur la compagnie Axa France IARD, à payer la somme de 300. 901, 83 € en réparation du préjudice subi du fait de l'avis de reversement à l'ANAH concernant les bâtiments F et H de l'ensemble immobilier sis à Besançon ; 

AUX MOTIFS PROPRES QUE le notaire a procédé à la publication au fichier immobilier les 25 mai 1992 et 26 avril 1993 des deux conventions conclues par monsieur X... avec l'État et avait donc connaissance de ces dernières ; que toutefois ces conventions n'emportent pour seules obligations à la charge de monsieur X... que de réserver les logements à des occupants sortant d'habitat insalubre, les louer pour un loyer maximum et ne les reprendre que pour son occupation personnelle, de sorte que c'est à tort que monsieur X... soutient que le notaire devait savoir qu'il lui était également prescrit d'aviser l'ANAH en cas de vente ou de louer pendant dix ans, dans la mesure où il ne démontre pas que le notaire ait été avisé de la conclusion des autres conventions passées avec cet organisme en vue de l'obtention des subventions et des obligations corrélatives en découlant ; que le notaire, en mentionnant dans les trois actes l'existence de la convention du 7 décembre 1992 passée avec l'État, le fait que l'acquéreur, la connaissant, s'engageait à la respecter jusqu'à son terme et en remettant à cet acquéreur une copie de ladite convention, loin de commettre une faute, a, tout au contraire, respecté les prescriptions légales, étant observé que, contrairement aux affirmations de monsieur X..., ce ne sont pas les conventions signées avec l'ANAH et qui portent les conditions particulières qui sont mentionnées dans les actes mais les générales rappelées ci-avant ; que cette réglementation n'interdit nullement les ventes mais impose d'en avertir l'ANAH et de maintenir le locataire dans les lieux loués pour toute la durée de l'engagement, cette obligation étant transmise à l'acquéreur ; qu'au surplus le notaire souligne à juste titre que les trois appartements vendus par son ministère étaient, à l'époque, libres de toute occupation ; 

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la SCP notariale a parfaitement exécuté ses obligations dès lors que chacun des trois actes qu'elle a reçus – objet d'appartements libres de location ou d'occupation – fait expressément mention de la convention du 7 décembre 1992 dont les acquéreurs ont reconnu avoir une parfaite connaissance et qu'ils se sont engagés à exécuter jusqu'à son terme, alors que monsieur X... ne lui avait jamais donné connaissance de l'engagement particulier qu'il avait souscrit le 8 avril 1992 ; 

ALORS QUE le notaire doit procéder à toutes les investigations nécessaires à l'établissement d'un acte respectant les contraintes juridiques et factuelles qui s'imposent à son client ; que la cour d'appel a écarté le manquement du notaire, faute pour monsieur X... de démontrer que ce professionnel avait eu connaissance des conventions particulières conclues avec l'ANAH ; qu'au titre de son devoir de conseil, le notaire, qui savait que les biens immobiliers dont il établissait les actes de vente étaient des logements conventionnés, devait pourtant s'enquérir des conditions particulières usuelles qui avaient pu être conclues entre le propriétaire et l'ANAH pour la perception des subventions et des conséquences en résultant lors de la vente des biens ; qu'en conséquence, il importait peu que le notaire n'ait pas eu initialement connaissance de ces conventions particulières ou que les logements aient été libres d'occupation au moment de la vente dès lors que, après celle-ci, les conditions de location exigées par l'ANAH devaient encore être respectées ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil."

Dans ce cas , il ne s'agit pas de garantie décennale :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 juin 2010), que la société civile immobilière Brunel a fait édifier trois bâtiments à usage de bureaux et de commerces qu'elle a vendus à la société civile immobilière Foncière médicale n° 1 (SCI) ; qu'une police unique de chantier a été souscrite auprès de la société Generali ; que les travaux ont été confiés à la société Dumez Ile-de-France (société Dumez IDF), qui a sous-traité le lot revêtement de façades avec un revêtement plastique épais (RPE) à la société SFDP et le lot revêtement de façades en briquettes à la société SMC ravalement ; que les travaux ont été réceptionnés le 30 avril 1992 ; que des décollements de plaquettes en briquettes et d'enduits sont apparus ; qu'après expertise, la SCI a assigné la société Generali, la société Dumez IDF, la société SMC ravalement et la société SMABTP en indemnisation de ses préjudices ;

Sur le premier moyen du pourvoi n° J 10-21.323, formé par la société Dumez IDF :

Attendu que la société Dumez IDF fait grief à l'arrêt de la condamner à payer la somme de 139 338,45 euros à la SCI, alors, selon le moyen :

1°/ que la pose d'un enduit de façade qui a non seulement une fonction décorative, mais aussi, selon les termes du DTU applicable, une fonction de protection du support et d'imperméabilisation, constitue la construction d'un ouvrage de nature à entraîner l'application de la garantie décennale ; qu'en énonçant que la pose du revêtement plastique épais litigieux ne constituait pas la construction d'un ouvrage, tout en admettant expressément par ailleurs que selon le DTU 59.2 ce revêtement assure non seulement une fonction décorative, mais également la protection du support et lui apporte un complément d'imperméabilisation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 1792 du code civil qu'elle a violé ;

2°/ qu'il ne résulte pas des stipulations du CCTP relatif au lot n° 2 « gros oeuvre » que le revêtement plastique épais ne serait qu'un ravalement constitué par un enduit appliqué sur les murs en béton banché sans autre fonction que décorative ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a dénaturé le CCTP précité en violation de l'article 1134 du code civil ;

3°/ que les désordres qui créent un danger d'infiltration par la façade de l'immeuble constituent des désordres qui portent atteinte à la destination de l'immeuble ; qu'en l'espèce, l'expert judiciaire avait constaté la présence de trous et de fissures sur les façades tandis que la société Saretec, expert amiable de la compagnie Le Continent, avait précisé, ainsi que le retient le jugement déféré, que le décollement du revêtement avait laissé des trous de nature à mettre en cause à court terme, l'imperméabilisation des façades ; qu'en affirmant sans autre explication sur la nature des désordres litigieux que le constat de la présence de nombreux trous, qu'ils ne caractériseraient pas d'atteinte à la solidité ou à la destination de l'ouvrage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;

4°/ qu'à supposer que la pose du revêtement litigieux ne constitue pas la construction d'un ouvrage, en se bornant pour écarter l'application de la garantie biennale de bon fonctionnement invoquée à titre subsidiaire, à énoncer que le revêtement litigieux s'intègre au matériau sur lequel il est appliqué, sans s'expliquer ainsi qu'elle y était invitée, sur les conclusions de l'expert judiciaire qui précisait que comme l'a montré l'essai effectué, le revêtement peut être déposé sans détérioration ou enlèvement de matières du gros oeuvre, desquelles il résultait que le revêtement litigieux parfaitement dissociable relevait bien de la garantie biennale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-3 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que l'expert avait indiqué que le RPE n'avait qu'une fonction décorative, l'étanchéité étant assurée par les 15 centimètres des murs en béton armé et, sans dénaturation du cahier des clauses techniques particulières du lot n° 2, que ce revêtement n'était qu'un ravalement constitué par un enduit appliqué sur les murs banchés sans autre fonction que décorative et relevé que la pose de ce revêtement était assimilable à des travaux de peinture et ne caractérisait donc pas la construction d'un ouvrage, la cour d'appel, qui a pu retenir que si le DTU 59.2 indiquait qu'il assurait également la protection du support et lui apportait un complément d'imperméabilisation, ce potentiel ne suffisait pas à faire de sa pose la construction d'un ouvrage, en a exactement déduit que la responsabilité des constructeurs ne pouvait être engagée que sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le second moyen du pourvoi n° J 10-21323, formé par la société Dumez IDF, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant fixé le coût de la réfection du RPE à la somme de 139 338,45 euros, la cour d'appel a souverainement relevé que le maître de l'ouvrage était en droit de solliciter l'assistance d'un architecte pour la reprise du RPE et qu'il lui serait alloué 10 % de plus ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° V 10-24.231, formé par la SCI :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt attaqué de limiter à la somme de 11 412,30 euros le montant de la condamnation au titre de la réparation des désordres affectant les briquettes, alors, selon le moyen :

1°/ que les nouveaux désordres constatés au-delà de l'expiration du délai décennal, délai d'épreuve, dits évolutifs, relèvent de la garantie décennale lorsqu'ils trouvent leur siège dans l'ouvrage où un désordre de même nature avait été constaté et dont la réparation avait été demandée en justice avant l'expiration de ce délai ; que, tout en considérant que les désordres tirés du décollement des parements en briquettes étaient de nature décennale en raison du risque d'accidents dus à la chute des matériaux de façade, la cour d'appel s'est fondée sur la circonstance que la demande de réparation de ces désordres effectuée dans le délai décennal n'avait concerné que le bâtiment 1 pour en déduire que les mêmes désordres affectant les bâtiments 2 et 3 étaient prescrits ; qu'en statuant ainsi au prix d'une distinction erronée entre les bâtiments d'un même ouvrage, constitutif de la réalisation immobilière, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses observations desquelles se déduisait le caractère évolutif de ces nouveaux désordres au regard de ceux régulièrement dénoncés dans le délai décennal, au regard de l'article 1792 du code civil qu'elle a ainsi violé ;

2°/ que tout en observant que l'expert avait constaté qu'en de nombreux endroits de la façade de l'immeuble 1 les briquettes sonnaient creux ce qui induisait leur décollement pour déclarer applicable la garantie décennale à ces désordres, la cour d'appel, qui a cependant affirmé que le fait que des panneaux de parement sonnent creux est le symptôme d'un vice de construction pour en déduire qu'il ne constitue pas un désordre décennal, n'a pas tiré les conséquences de ses constatations fondées sur les observations de l'expert judiciaire, au regard de l'article 1792 du code civil qu'elle a, à nouveau, violé ;

3°/ que la cour d'appel ne pouvait sans se contredire et violer l'article 455 du code de procédure civile affirmer à la fois, d'une part, qu'en de nombreux endroits de la façade de l'immeuble 1 les briquettes sonnaient creux ce qui induisait leur décollement, désordre relevant de la garantie décennale et, d'autre part, que le fait que des panneaux de parement sonnent creux était le symptôme d'un vice de construction et ne constituerait pas un désordre décennal ;

4°/ que tout constructeur est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage des dommages résultant d'un vice du sol ou de construction ; que tout en considérant que le fait que des panneaux de parement sonnent creux est le symptôme d'un vice de construction, la cour d'appel, qui a cependant déclaré inapplicable la garantie décennale, n'a pas tiré les conséquences légales de ses observations au regard de l'article 1792 du code civil qu'elle a ainsi violé ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'il résultait du premier constat d'huissier de justice du 17 octobre 2001 que les décollements dénoncés judiciairement n'affectaient que le bâtiment 1 alors que les décollements allégués par la SCI en 2006 et 2007 avaient eu lieu sur les bâtiments 2 et 3, la cour d'appel, qui a pu en déduire que ces décollements n'étaient pas la conséquence directe des premiers désordres puisqu'ils étaient intervenus sur d'autres ouvrages et qu'il ne s'agissait pas de désordres évolutifs mais de nouveaux désordres qui, apparus après l'expiration du délai décennal dont le point de départ datait du 30 avril 1992, étaient prescrits, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits - à l'appui du pourvoi n° J 10-21.323 - par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société Dumez Ile-de-France.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Dumez à payer à la SCI FM1 la somme de 139.338,45 euros HT au titre de la réfection du revêtement plastique épais dont 139.338,45 euros valeur mars 2003 actualisée par l'index BT 01 publié à ce jour plus 10% de 139.338,45 euros au titre des frais de maîtrise d'oeuvre et d'avoir débouté la société Dumez des appels en garantie du chef de ce désordre ;

AUX MOTIFS QUE la société SFDP en qualité de sous-traitante de Dumez a posé un revêtement plastique épais sur les murs en béton armé ; que ce revêtement se détériore laissant apparaître en de nombreux endroits des trous et en linteau des stalactites nécessitant une reprise totale pour éviter les différences de teintes entre enduits anciens et nouveaux ; que l'expert a évalué le coût de la reprise à la somme de 135.798, 90 euros HT, qu'il indique que cet enduit n'a qu'une fonction décorative, l'étanchéité étant assurée par les 15 cm d'épaisseur des murs en béton armé ; que les premiers juges ont considéré qu'il n'avait pas seulement une fonction décorative pour retenir la responsabilité décennale de Dumez ; qu'en fait il s'agit de savoir si sa pose est assimilable à de simples travaux de peinture ou si elle constitue la construction d'un ouvrage et dans ce cas si les désordres du revêtement plastique épais portent atteinte à la destination de l'ouvrage ; qu'à défaut il faudra déterminer s'il s'agit d'un élément d'équipement dissociable soumis à la prescription biennale ou d'un simple matériau assimilable au support auquel il s'intègre de telles sorte que ces désordres relèveraient de la responsabilité contractuelle de droit commun ; qu'il résulte du CCTP du lot n° 2 que ce revêtement plastique épais n'est qu'un ravalement constitué par un enduit appliqué sur les murs en béton banché sans autre fonction que décorative ; que sa pose est assimilable à des travaux de peinture, elle ne caractérise donc pas la construction d'un ouvrage ; que le DTU 59.2 indique qu'il assure également la protection du support et lui apporte un complément d'imperméabilisation ; que ce potentiel ne suffit pas à faire de sa pose la construction d'un ouvrage ; que le cas échéant force est de constater que le revêtement s'intègre au matériau sur lequel il est appliqué et que ses désordres ne caractérisent d'atteinte ni à la solidité ni à la destination de l'ouvrage ; qu'il en résulte que la responsabilité des constructeurs ne peut être engagée de ce chef que sur le fondement contractuel de droit commun ; que l'expert indique dans son rapport que le désordre est dû à un défaut de préparation et d'application ; l'enduit initial n'a pas été suffisamment malaxé, le support n'a pas été convenablement préparé de telle sorte que la prise a été incomplète ou s'est délitée dans le temps ; que ces considérations caractérisent une faute du sous-traitant qui engage la responsabilité de l'entreprise principale sur le fondement de l'article 1147 invoquée à titre subsidiaire par la SFM1 ; que la SMABPT et Generali n'étant tenues de garantir que les dommages de la nature de ceux que les constructeurs garantissent sur le fondement de l'article 1792 du Code civil, seront mises hors de cause du chef de ce dernier désordre ;

ALORS, D'UNE PART, QUE la pose d'un enduit de façade qui a non seulement une fonction décorative, mais aussi, selon les termes du DTU applicable, une fonction de protection du support et d'imperméabilisation, constitue la construction d'un ouvrage de nature à entraîner l'application de la garantie décennale ; qu'en énonçant que la pose du revêtement plastique épais litigieux ne constituait pas la construction d'un ouvrage, tout en admettant expressément par ailleurs que selon le DTU 59.2 ce revêtement assure non seulement une fonction décorative, mais également la protection du support et lui apporte un complément d'imperméabilisation, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 1792 du Code civil qu'elle a violé ;

ALORS, D'AUTRE PART, QU'il ne résulte pas des stipulations du CCTP relatif au lot n° 2 « gros oeuvre » que le revêtement plastique épais ne serait qu'un ravalement constitué par un enduit appliqué sur les murs en béton banché sans autre fonction que décorative ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a dénaturé le CCTP précité en violation de l'article 1134 du Code civil ;

ALORS, EN TROISIÈME LIEU, QUE les désordres qui créent un danger d'infiltration par la façade de l'immeuble constituent des désordres qui portent atteinte à la destination de l'immeuble ; qu'en l'espèce, l'expert judiciaire avait constaté la présence de trous et de fissures sur les façades tandis que la société Saretec, expert amiable de la compagnie Le Continent, avait précisé, ainsi que le retient le jugement déféré, que le décollement du revêtement avait laissé des trous de nature à mettre en cause à court terme, l'imperméabilisation des façades ; qu'en affirmant sans autre explication sur la nature des désordres litigieux que le constat de la présence de nombreux trous, qu'ils ne caractériseraient pas d'atteinte à la solidité ou à la destination de l'ouvrage, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du Code civil ;

ALORS, ENFIN, QU'à supposer que la pose du revêtement litigieux ne constitue pas la construction d'un ouvrage, en se bornant pour écarter l'application de la garantie biennale de bon fonctionnement invoquée à titre subsidiaire, à énoncer que le revêtement litigieux s'intègre au matériau sur lequel il est appliqué, sans s'expliquer ainsi qu'elle y était invitée, sur les conclusions de l'expert judiciaire qui précisait (rapport p. 11) que comme l'a montré l'essai effectué, le revêtement peut être déposé sans détérioration ou enlèvement de matières du gros oeuvre, desquelles il résultait que le revêtement litigieux parfaitement dissociable relevait bien de la garantie biennale, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-3 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Dumez à payer à la SCI FM1 la somme de 139.338,45 euros HT au titre de la réfection du revêtement plastique épais dont 139.338,45 euros valeur mars 2003 actualisée par l'index BT 01 publié à ce jour plus 10% de 139.338,45 euros au titre des frais de maîtrise d'oeuvre ;

AUX MOTIFS QUE la société SFDP en qualité de sous-traitante de Dumez a posé un revêtement plastique épais sur les murs en béton armé ; que ce revêtement se détériore laissant apparaître en de nombreux endroits des trous et en linteau des stalactites nécessitant une reprise totale pour éviter les différences de teintes entre enduits anciens et nouveaux ; que l'expert a évalué le coût de la reprise à la somme de 135.798, 90 euros HT ;

ALORS QUE les dommages et intérêts qui sont dus au créancier sont de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé ; qu'en l'espèce, ainsi que le précise la Cour d'appel et ainsi que cela résulte du rapport d'expertise (p. 8, 5.2.0 et 5.2.2 b), la somme de 139.338,45 euros correspond au coût de la reprise des désordres à hauteur de la somme de 135.798, 90 euros HT, le solde soit 3.539,55 euros correspondant au coût de l'essai de réfection d'un pan de mur déjà effectué et déjà réglé par les demandeurs à leurs frais avancés ; qu'en ordonnant la réactualisation de la somme globale de 139.338,45 euros et en condamnant la société Dumez au paiement de frais de maîtrise d'oeuvre sur cette même somme globale comprenant des travaux déjà effectués et payés, la Cour d'appel a réparé un préjudice inexistant et violé l'article 1149 du Code civil.

Moyen produit - à l'appui du pourvoi n° V 10-24.231 - par Me Brouchot, avocat aux Conseils pour la société Foncière médicale n° 1 (FM1).

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement déféré en ce qu'il avait limité à la somme de 11.412,30 euros le montant de la condamnation de la compagnie Generali, de la société Dumez Ile de France, de la SMC Ravalement et de la SMABTP en qualité d'assureur de la SMC in solidum à payer à la SCI Foncière Médicale n° 1 au titre de la réparation des désordres affectant les briquettes ;

AUX MOTIFS QUE la SCI Foncière Médicale n° 1 (SFM1) a dénoncé par assignation du 27 février 2002 des décollements généralisés des briquettes de façade posées par la SMC Ravalement, sous-traitante de Dumez ; qu'il résulte du rapport de l'expert Y... désigné par le juge des référés que ces plaquettes se décollaient de la façade par panneaux entiers avec ventre et risques de chute et d'accident principalement au droit des acrotères du bâtiment 1 ; que, dans l'urgence, ces panneaux ont été purgés et reconstitués aux frais avancés de la SFM1 pour une somme de 12.670 euros dont son assureur dommages-ouvrage a pris en charge 1.257,70 euros ; que l'expert a constaté qu'en de nombreux autres endroits les briquettes sonnaient creux, ce qui signifie qu'elles sont décollées ; que la SFM1 a fait constater par huissier les 27 octobre 2005, 31 juillet 2006 et 2 mars 2007, que le parement en briquettes qui n'avait pas été traité dans le cadre de l'expertise a continué à se désolidariser de son support ; que les premiers juges ont estimé que les décollements affectant les bâtiments 2 et 3 étaient prescrits, les désordres dénoncés dans le délai de 10 ans à compter de la réception n'affectant que le bâtiment 1 ; que la SFM1 n'a pas directement répondu à cet argument ; qu'elle soutient en cause d'appel que les décollements relevés postérieurement à l'expertise affectent d'autres zones que celles qui sonnaient creux et demande une expertise pour établir qu'il s'agit de la continuation du même désordre dénoncé pendant la période de garantie décennale ; que le décollement des parements en briquettes est de nature décennale en raison du risque d'accident dus à la chute des matériaux de façade ; que même si le maître de l'ouvrage s'est plaint dans son assignation d'un désordre généralisé, il résulte du premier constat d'huissier dressé le 17 octobre 2001 que le décollement des parements n'affectait que le bâtiment 1 ; que la réception a été prononcée le 30 avril 1992 ; qu'il n'a été constaté avant le 30 avril 2002 que les décollements réparés en cours d'expertise ; que le fait que des panneaux de parement sonnent creux est le symptôme d'un vice de construction ; qu'il ne constitue pas un désordre décennal ; qu'aucune demande n'ayant été formée sur le fondement de l'article 1147 du code civil à l'encontre de l'entrepreneur principal ou de l'article 1382 du code civil à l'encontre de son sous-traitant, il convient de confirmer le jugement déféré ;

ALORS, D'UNE PART, QUE les nouveaux désordres constatés au-delà de l'expiration du délai décennal, délai d'épreuve, dits évolutifs, relèvent de la garantie décennale lorsqu'ils trouvent leur siège dans l'ouvrage où un désordre de même nature avait été constaté et dont la réparation avait été demandée en justice avant l'expiration de ce délai ; que, tout en considérant que les désordres tirés du décollement des parements en briquettes étaient de nature décennale en raison du risque d'accidents dus à la chute des matériaux de façade, la cour d'appel s'est fondée sur la circonstance que la demande de réparation de ces désordres effectuée dans le délai décennal n'avait concerné que le bâtiment 1 pour en déduire que les mêmes désordres affectant les bâtiments 2 et 3 étaient prescrits ; qu'en statuant ainsi au prix d'une distinction erronée entre les bâtiments d'un même ouvrage, constitutif de la réalisation immobilière, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses observations desquelles se déduisait le caractère évolutif de ces nouveaux désordres au regard de ceux régulièrement dénoncés dans le délai décennal, au regard de l'article 1792 du code civil qu'elle a ainsi violé ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE tout en observant que l'expert avait constaté qu'en de nombreux endroits de la façade de l'immeuble 1 les briquettes sonnaient creux ce qui induisait leur décollement pour déclarer applicable la garantie décennale à ces désordres, la cour d'appel qui a cependant affirmé que le fait que des panneaux de parement sonnent creux est le symptôme d'un vice de construction pour en déduire qu'il ne constitue pas un désordre décennal, n'a pas tiré les conséquences de ses constatations fondées sur les observations de l'expert judiciaire, au regard de l'article 1792 du code civil qu'elle a, à nouveau, violé ;

ALORS, ENCORE, QUE la cour d'appel ne pouvait sans se contredire et violer l'article 455 du code de procédure civile affirmer à la fois, d'une part, qu'en de nombreux endroits de la façade de l'immeuble 1 les briquettes sonnaient creux ce qui induisait leur décollement, désordre relevant de la garantie décennale et, d'autre part, que le fait que des panneaux de parement sonnent creux était le symptôme d'un vice de construction et ne constituerait pas un désordre décennal ;

ALORS, ENFIN, QUE tout constructeur est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage des dommages résultant d'un vice du sol ou de construction ; que tout en considérant que le fait que des panneaux de parement sonnent creux est le symptôme d'un vice de construction, la cour d'appel qui a cependant déclaré inapplicable la garantie décennale, n'a pas tiré les conséquences légales de ses observations au regard de l'article 1792 du code civil qu'elle a ainsi violé."