Un arrêt sur ce sujet :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 mars 2010), que la société civile immobilière Hyéroise (la SCI), propriétaire d'un logement donné à bail aux époux X..., a, le 30 janvier 2006, notifié aux locataires une proposition de renouvellement moyennant un loyer réévalué ; que les preneurs n'ayant pas accepté le nouveau loyer, elle a saisi la commission départementale de conciliation puis les a assignés en fixation du prix du bail renouvelé ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :

1°/ que lors du renouvellement du bail d'habitation, le loyer peut donner lieu à réévaluation, lorsqu'il est manifestement sous-évalué, peu important l'étalement de la précédente augmentation du loyer soit en cours d'application à la date de ce renouvellement ; qu'en décidant néanmoins que la SCI ne pouvait prétendre à la réévaluation du loyer du bail d'habitation qu'elle avait consenti aux époux X... à la date du renouvellement de ce bail, motif pris que l'étalement de l'augmentation du loyer du précédent bail conclu entre les parties était en cours d'application à cette date, la cour d'appel a violé les articles 10, 13 et 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

2°/ que la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en décidant néanmoins que la SCI ne pouvait prétendre à la réévaluation du loyer du bail d'habitation qu'elle avait consenti aux époux X..., à la date du renouvellement de ce bail, soit le 1er août 2006, au motif qu'elle avait accepté au mois d'août 2003, que l'augmentation du loyer du précédent bail conclu entre les parties soit étalée sur une période de six ans expirant au moins d'août 2009, bien qu'une telle acceptation, qui portait sur le seul étalement de l'augmentation de loyer précédemment convenue, n'ait pu manifester sans équivoque la volonté de la SCI de renoncer à son droit de solliciter la réévaluation du loyer du bail consenti à la date de son renouvellement, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

3°/ que si les références produites par le bailleur afin d'établir que le loyer est manifestement sous-évalué doivent comporter, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans, la date de conclusion des contrats de bail produits importe peu ; qu'en se bornant à affirmer que les références de locations produites par la SCI portaient sur des contrats de bail qui avaient été conclus moins de trois ans avant la date du renouvellement du bail qu'elle avait consenti aux époux X..., pour en déduire que la SCI n'établissait pas que le loyer de ces derniers était manifestement sous-évalué à la date de ce renouvellement, sans constater que les références produites par la bailleresse ne comportaient pas, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y avait pas eu de changement de locataire depuis trois ans, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 17c), 19 de la loi du 6 juillet 1989 et 1er du décret n° 90-780 du 31 août 1990 portant application de l'article 19 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ;

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, qu'il appartient au bailleur de rapporter la preuve que le loyer en cours est manifestement sous-évalué et relevé que les références de loyer retenues pour des résidences voisines, par l'expert Y... sollicité par la bailleresse, en 2002 étaient d'une valeur égale à celle retenue pour le loyer des époux X... du fait de la première augmentation, que l'expert faisait état d'une augmentation des loyers à Hyères entre 2002 et 2007 de 23 % sans fournir d'éléments de référence, que les loyers visés par la SCI concernaient des résidences différentes quant au standing et aux équipements et des loyers fixés récemment (2005/2006/2007), que le dernier rapport daté de septembre 2009 fournissait des références de loyers pour des appartements loués d'une superficie inférieure à celle des lieux loués et pour une période d'appréciation différente, la cour d'appel, qui, sans être tenue d'apprécier la pertinence de chacune des références produites par la bailleresse, en a souverainement déduit que la preuve d'une sous-évaluation manifeste du loyer des époux X... n'était pas rapportée, a, abstraction faite de motifs surabondants, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Hyéroise aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Hyéroise à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la SCI Hyéroise ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour la société Hyéroise


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société HYEROISE de sa demande tendant à voir juger que le bail d'habitation en date du 24 octobre 2003 a été renouvelé à compter du 1er août 2006, moyennant le paiement, pour l'appartement, d'un loyer mensuel de 790 euros (hors charges) à l'indice du troisième trimestre 2005, et pour le garage, d'un loyer mensuel de 95 euros (hors charges), ces augmentations s'appliquant par sixième annuel, avec exécution provisoire, et d'avoir dit que le bail s'était renouvelé le 1er août 2006, aux conditions antérieures ;

AUX MOTIFS QUE l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose : «Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (...)» ; qu'il appartient donc au bailleur de rapporter la preuve que le loyer en cours est manifestement sous-évalué ; que, dans le cadre du précédent renouvellement du bail, et de la demande de réévaluation du loyer qui l'accompagnait, le loyer a été fixé à la somme mensuelle de 659,53 euros, somme qui sera atteinte à l'expiration du délai de six ans, la hausse convenue s'appliquant par sixième, avec en outre l'indexation régulière ; que le bailleur qui a accepté, en août 2003, que le montant du loyer soit fixé six années plus tard, soit en août 2009, à la somme de 659,53 euros, et qui applique tous les ans l'augmentation de loyer par sixième qui a été acceptée devant la Commission départementale de conciliation, ne peut pas sérieusement soutenir en 2006 que ce loyer est manifestement sous-évalué, sauf à mettre à néant l'accord des parties conclu en août 2003 et la sécurité des transactions ; que d'ailleurs, les références de loyer retenues pour des résidences voisines par l'expert Y... en janvier 2007, expert sollicité par le bailleur, sont de 655 euros à 685 euros pour un appartement de type F4 (pièce n° 13 du dossier de l'appelante), en 2002, et donc une valeur égale à celle retenue pour le loyer des époux X... du fait de la première augmentation ; que l'expert Y... fait état d'une augmentation des loyers, à Hyères, entre 2002 et 2007, de 23 %, sans fournir d'éléments de référence ; que les loyers visés par la Société HYEROISE concernent des résidences différentes quant au standing et aux équipements (la résidence LA ROSE DES SABLES, LE LAZARINE et LE GEOFFROY SAINT HILAIRE sont, au vu des photos produites aux débats, d'un standing plus élevé que la résidence où se trouve l'appartement loué) et des loyers fixés récemment (2005/2006/2007 : pièces 33 à 38 du dossier de l'appelante), alors qu'en application des dispositions de l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989, les deux tiers des loyers de référence doivent concerner des locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataires depuis trois ans, soit à la date d'août 2006 pour des baux conclus en 2003 ; qu'enfin, le rapport DOMINICI, daté de septembre 2009, fournit des références de loyer pour des appartements loués dans la même résidence «LE MASSILLON», d'une superficie inférieure à celle des lieux loués et pour une période d'appréciation différente (T3 d'environ 75m² avec loyers variant de 533 à 777 euros) ; que le même raisonnement peut être retenu pour la fixation du loyer du garage ; que la preuve d'une sous-évaluation manifeste du loyer n'est pas rapportée et au vu de ces éléments, la décision frappée d'appel sera confirmée :

1°) ALORS QUE lors du renouvellement du bail d'habitation, le loyer peut donner lieu à réévaluation, lorsqu'il est manifestement sous-évalué, peu important que l'étalement de la précédente augmentation du loyer soit en cours d'application à la date de ce renouvellement ; qu'en décidant néanmoins que la Société HYEROISE ne pouvait prétendre à la réévaluation du loyer du bail d'habitation qu'elle avait consenti à Monsieur et Madame X..., à la date du renouvellement de ce bail, motif pris que l'étalement de l'augmentation du loyer du précédent bail conclu entre les parties était en cours d'application à cette date, la Cour d'appel a violé les articles 10, 13 et 17 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

2°) ALORS QUE la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en décidant néanmoins que la Société HYEROISE ne pouvait prétendre à la réévaluation du loyer du bail d'habitation qu'elle avait consenti à Monsieur et Madame X..., à la date de renouvellement de ce bail, soit le 1er août 2006, au motif qu'elle avait accepté, au mois d'août 2003, que l'augmentation du loyer du précédent bail conclu entre les parties soit étalée sur une période de six ans expirant au mois d'août 2009, bien qu'une telle acceptation, qui portait sur le seul étalement de l'augmentation de loyer précédemment convenue, n'ait pu manifester sans équivoque la volonté de la Société HYEROISE de renoncer à son droit de solliciter la réévaluation du loyer du bail consenti à la date de son renouvellement, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

3°) ALORS QUE si les références produites par le bailleur afin d'établir que le loyer est manifestement sous-évalué doivent comporter, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans, la date de conclusion des contrats de bail produits importe peu ; qu'en se bornant à affirmer que les références de locations produites par la Société HYEROISE portaient sur des contrats de bail qui avaient été conclus moins de trois ans avant la date du renouvellement du bail qu'elle avait consenti à Monsieur et Madame X..., pour en déduire que la Société HYEROISE n'établissait pas que le loyer de ces derniers était manifestement sous-évalué à la date de ce renouvellement, sans constater que les références produites par la bailleresse ne comportaient pas, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y avait pas eu de changement de locataire depuis trois ans, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 17 c), 19 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et 1er du décret n° 90-780 du 31 août 1990 portant application de l'article 19 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs."

Elle est de dix ans dans ce cas :

"Attendu qu'ayant retenu que la première autorisation d'assemblée générale ne conférait pas au syndic, ès qualités, l'autorisation requise par l'article 55 du décret du 17 mars 1967 pour assigner les contrevenants en justice à l'effet de faire cesser les infractions mentionnées dans l'assignation et que la seconde assemblée n'avait pas par l'adoption de sa résolution 42 couvert la nullité des actes de procédure du syndicat puisqu'empruntant à la première son insuffisance, elle n'avait ni défini les infractions reprochées aux personnes à assigner en justice ni autorisé le syndic à poursuivre l'usage et l'occupation irréguliers des parties communes de l'immeuble, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à de simples allégations dont il n'était tiré aucune conséquence juridique sur l'inscription des décisions des assemblées générales des copropriétaires des 29 juin 2006 et 11 mai 2007 dans un contentieux qui avait donné lieu à un jugement du tribunal de grande instance du 11 juillet 2006, a légalement justifié sa décision ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que les propriétaires et locataires de lots poursuivis se bornaient à installer des meubles meublants légers dans les aires de circulation des piétons pour servir des repas et qu'ils n'avaient réalisé aucun travaux de privatisation des parties communes sur lesquelles ils disposaient lesdits meubles pendant les horaires d'ouverture de leurs commerces seulement, qu'ils n'invoquaient nullement l'usucapion et ne se prévalaient pas d'actes susceptibles d'établir une possession dite "utile", et retenu qu'une telle installation en parties communes de tables et de chaises pour l'essentiel constituait seulement une infraction au règlement de copropriété, la cour d'appel, qui en a déduit que l'action intentée par le syndicat des copropriétaires visait à mettre fin à des abus de jouissance des parties communes et non à obtenir la restitution de celles-ci indûment appropriées, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du 11 rue Tronchet à Paris aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 11 rue Tronchet à Paris à payer à M. X..., à la société civile immobilière Pom venant aux droits de MM. Y... et à la société Fortuna la somme globale de 2 500 euros, et à Mme Z... et à la société Librairie de Longicorne la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 11 rue Tronchet à Paris 8e ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt septembre deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires du 11 rue Tronchet à Paris 8e.

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré la cour non saisie des demandes formées par le syndicat des copropriétaires du 11 rue Tronchet contre Madame Z... et la société Librairie du Longicorne ;

AUX MOTIFS QUE le moyen de défense tiré du défaut d'autorisation du syndic pour agir en justice, qualifié à tort de fin de non recevoir par les deux parties qui l'invoquent, Madame Z... et la société librairie du Longicorne, constitue en réalité une exception de nullité d'actes de procédure du syndicat des copropriétaires tirée des dispositions combinées des articles 55 du décret du 17 novembre 1967 et 117 du code de procédure civile (défaut de pouvoir d'une personne figurant au procès comme représentant une personne morale) ; qu'il sera rappelé que ce moyen de défense ne profite qu'aux seules parties qui le soulèvent ; que sous le point 16 de l'ordre du jour de l'assemblée générale du 29 juin 2006 intitulé:"16-
DECISION A PRENDRE PAR L'ASSEMBLEE GENERALE CONCERNANT LE MANDAT A DONNER AU SYNDIC D'ENGAGER TOUTE PROCEDURE A L'ENCONTRE DE COPROPRIETAIRES QUI NE RESPECTERAIENT PAS LE REGLEMENT DE COPROPRIETE (USAGE ET OCCUPATION DES PARTIES PRIVATIVES)" ladite assemblée a pris la décision suivante adoptée par vote de la majorité des présents et représentés: "Les copropriétaires demandent au syndic de faire respecter le règlement de copropriété et surtout sur l'aspect «sécurité», l'assemblée générale donne mandat au syndic pour engager toute procédure à L'encontre des copropriétaires qui ne respecteraient pas le règlement de copropriété (usage et occupation des parties privatives) " ; que l'assemblée générale des copropriétaires du même immeuble tenue le 11 mai 2007 statuant sur le point 42 de l'ordre du jour intitulé : 42. PROCEDURE EN COURS - SDC LE PALACIO C/COMMERCES : MANDAT A DONNER AU SYNDIC AFIN D'ASSIGNER LES PROPRIETAIRES ET LOCATAlRES DES LOTS 78, 79, 80, 83, 84, 85, 86, 87, 278 DU MARCHE CASTELLANE ET DU HALL TRONCHET (EN CONFIRMATION DE L'ASSEMBLEE GENERALE DU 29/06/2006), condition de majorité de l'article 25" a pris la décision suivante adoptée par vote de la majorité des voix de tous les copropriétaires : "l'assemblée générale donne mandat au syndic afin d'assigner les copropriétaires et locataires des lots 78, 79, 80, 83, 84, 85, 86, 87, 278 du marché CASTELLANTE et du hall Tronchet en confirmation de la décision prise lors de l'assemblée générale du 29 juin 2006" ; que la comparaison de ces deux décisions d'assemblée générale révèle que les seuls apports de la seconde sont: l'indication d'une nouvelle catégorie de contrevenants à assigner: les locataires et l'énumération des lots de copropriété des contrevenants ; que la première autorisation d'assemblée générale ne confère pas au syndic ès qualités l'autorisation requise par l'article 55 du décret précité pour assigner les contrevenants en justice à l'effet de faire cesser les infractions mentionnées dans l'assignation à savoir l'encombrement irrégulier des parties communes du rez-de-chaussée de l'immeuble (surfaces de circulation des piétons empruntant les galeries marchandes) par l'installation d'étalages de marchandise - ici des livres exposés sur des tréteaux ou "montres" devant la vitrine de la librairie ; qu'en effet le syndic n'a reçu mandat d'ester que pour faire cesser par voie d'action judiciaire les infractions au règlement de copropriété au titre de l'usage et de l'occupation des parties privatives non concernées en l'espèce ; que de surcroît, l'autorisation d'assemblée n'indique même pas la nature des infractions commises ; que l'autorisation donnée au syndic par la première assemblée est donc inopérante puisque la chose demandée en justice n'est pas conforme au mandat d'ester ; que toutefois la procédure peut être régularisée en cours de procédure dans les conditions de l'article 121 du code de procédure civile ; mais que la seconde assemblée n'a pas par l'adoption de sa résolution 42 couvert la nullité des actes de procédure du syndicat puisqu'empruntant à la première son insuffisance, elle n'a ni défini les infractions reprochées aux personnes à assigner en justice ni autorisé le syndic à poursuivre l'usage et l'occupation irréguliers des parties communes de l'immeuble ;

ALORS QUE l'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, précise que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; que la régularité des délibérations de l'assemblée générale doit être appréciée au regard de l'ensemble des contentieux d'ores et déjà introduits, de l'ancienneté de la procédure introduite par le syndicat et de la connaissance qu'en ont les copropriétaires ; que pour dire que le syndic était dépourvu d'autorisation pour agir en justice, l'arrêt attaqué énonce que l'habilitation résultant des décisions de l'assemblée générale des copropriétaires des 29 juin 2006 et 11 mai 2007 ne comportait pas une autorisation suffisamment précise, qu'elle était limitée aux parties privatives et n'indiquait pas la nature des infractions commises sans rechercher comme elle y était invitée par les conclusions du syndicat des copropriétaires (Prod.3 p. 5 et 7) si les délibérations litigieuses ne s'inscrivaient pas dans un contentieux déjà introduit pour le respect de l'article 9 du règlement de copropriété ayant donné lieu à un jugement du tribunal de grande instance du 11 juillet 2006 de sorte que les copropriétaires étaient parfaitement informés de l'occupation irrégulière des halls et coursives constituant des parties communes et avaient ainsi clairement manifesté leur intention de les faire cesser ; qu'ainsi la Cour a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 55 du décret du 17 mars 1967.

SECOND MOYEN DE CASSATION 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir declaré prescrite l'action formée par le syndicat des copropriétaires du 11 rue Tronchet contre Monsieur X..., la société Fortuna et Messieurs Y... ;

AUX MOTIFS QUE pour obvier à la prescription décennale de l'article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires réplique que celle applicable en la cause est la prescription trentenaire acquisitive des articles 2258 et suivants du code civil dont les appelants ne justifient pas ; que ceux-ci qui se bornent à installer des meubles meublants légers dans les aires de circulation des piétons pour servir des repas et qui n'ont réalisé aucuns travaux de privatisation des parties communes sur lesquels ils disposent lesdits meubles pendant les horaires d'ouverture de leurs commerces seulement n'invoquent nullement l'usucapion et ne se prévalent pas d'actes susceptibles d'établir une possession dite "utile" ; qu'une telle installation en parties communes de tables et de chaises pour l'essentiel constitue seulement une infraction au règlement de copropriété ; que quelle que soit la qualification juridique qu'entend lui donner le syndicat des copropriétaires, la Cour, qui dispose des éléments d'appréciation pour ce faire, retiendra que l'action intentée par le demandeur vise à mettre fin à des abus de jouissance des parties communes et non à obtenir restitution de parties communes indûment appropriées ; qu'une telle demande est une action personnelle née de l'application de la loi du 10 juillet 1965 qui se prescrit par dix ans conformément à l'article 42 alinéa 1er de cette loi ; qu'il s'agit d'une prescription extinctive et non d'une prescription acquisitive ; que le point de départ de ce délai de prescription est le jour où l'infraction a débuté sans qu'il importe qu'elle soit instantanée ou continue ; que l'immeuble a été placé sous le statut de la copropriété à partir de l'entrée en vigueur du règlement de copropriété du "Palacio de la Madeleine" en date du 27 septembre 1971 ; que la Cour trouve dans l'examen des photographies anciennes et des nombreuses attestations régulièrement produites aux débats et admissibles en preuve, précises, concordantes, émanant de personnes dignes de foi et connaissant très bien les lieux depuis longtemps, plus particulièrement celles numérotées 3, 5, 6, 7, 12, 14, 17 dans la liste des pièces portée en dernière page des conclusions d'appel de Monsieur X..., de la société Fortuna et de Messieurs Y..., les éléments lui permettant de retenir : que l'occupation des aires de circulation des piétons de la galerie marchande par les étalages mobiliers de commerçants, qui est fort ancienne, préexistait au placement de l'immeuble sous le statut de copropriété ; que, nonobstant l'article 9 du règlement de copropriété interdisant l'encombrement des parties communes, les pratiques anciennes d'étalages extérieurs aux commerces se sont perpétuées sans jamais cesser ; qu'à la suite de transformations et de cession de commerces, les tables et chaises des restaurants exploités dans les locaux Y... et X... ont aussitôt remplacé à l'extérieur, donc dans l'aire de circulation partie commune, les étalages précédents, et ce sans discontinuité d'occupation, que dans ces circonstances de fait, les appelants précités et la société Fortuna prouvent que l'occupation des parties communes par du mobilier sorti de leurs locaux a commencé bien avant le 21 décembre 1996, étant rappelé que l'assignation introductive de première instance est du 21 décembre 2006 ;

ALORS QUE l'action des copropriétaires, qui a pour objet de restituer aux parties communes ce qu'un autre copropriétaire s'est indûment approprié, n'est pas soumise à la prescription décennale édictée par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en décidant néanmoins que l'action formée par le syndicat des copropriétaires du 11 rue Tronchet était soumise à cette prescription décennale, après avoir constaté qu'elle tendait à la suppression de l'occupation d'une partie commune par des copropriétaires qui l'occupaient à titre personnel et exclusif, par la mise en place quotidienne de terrasses et étalages de sorte qu'elle avait pour objet restituer au passage indûment approprié le caractère d'une partie commune, ce dont il résultait qu'elle était soumise à la prescription trentenaire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquence légales de ses propres constatations, a violé l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;"