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  • Nullité du congé et disparition du droit de préemption du locataire

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 mai 2010), que Mme Christiane X..., usufruitière d'un bien immobilier, composé d'une maison et d'un terrain attenant, donné à bail à Mme Y... et M. Z..., et dont elle partageait la nue-propriété avec ses enfants Mme Brigitte X..., épouse A... , Mme Anne X..., Mme Odile X..., M. Jean-Marc X... et M. François X..., a délivré un congé en vue de vendre le 29 novembre 2004 aux locataires, qui n'ont pas accepté l'offre de vente et ont quitté les lieux loués le 14 juin 2005 ; que, par acte du 24 août 2007, la maison et une partie du terrain ont été vendus à des tiers ; que le 8 novembre 2007, Mme Y... et M. Z... ont assigné les consorts X... en annulation du congé et en paiement de dommages-intérêts ;

    Attendu que Mme Y... et M. Z... font grief à l'arrêt de limiter le montant de leur indemnisation, alors, selon le moyen, que lorsque le bailleur a commis deux fautes successives en délivrant d'abord un congé pour vendre irrégulier et en méconnaissant ensuite le droit de préemption du locataire, ce dernier est en droit d'obtenir réparation de chacun des préjudices qui lui ont ainsi été respectivement causés, à savoir le fait de n'avoir pu se maintenir dans les lieux et le fait d'avoir été privé de la possibilité d'acquérir le bien qu'il louait ; qu'en l'espèce la cour d'appel a constaté que le congé pour vendre délivré le 30 novembre 2004 par Mme Christiane X... était nul et que le bien loué par Mme Y... et M. Z... a été vendu à des conditions plus avantageuses que celles qui leur avaient été proposées sans que leur droit de préemption subsidiaire leur ait été notifié ; que dès lors, en décidant que Mme Y... et M. Z... ne pouvaient se prévaloir de la privation de leur droit de préemption pour obtenir l'allocation de dommages-intérêts, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé l'article 15, II de la loi du 6 juillet 1989 ;

    Mais attendu qu'ayant à bon droit retenu que la nullité du congé ne laisse pas subsister le droit de préemption du locataire, la cour d'appel en a exactement déduit que Mme Y... et M. Z... n'étaient pas fondés à invoquer un défaut de notification de la vente consentie à des tiers et la privation d'un droit de préemption ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne Mme Y... et M. Z... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... et M. Z... à payer aux consorts X... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Y... et M. Z... ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf novembre deux mille onze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour Mme Y... et M. Z... 

    Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné Mme Christiane X... née B... à ne payer à Mme Isabelle Y... et à M. Fabrice Z... que la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts et d'AVOIR débouté les consorts Y... et Z... du surplus de leurs demandes ;

    AUX MOTIFS QUE Mme Y... et M. Z... font valoir que l'immeuble qu'ils louaient (maison et terrain) a été vendu après leur départ par lots et que, notamment, la parcelle A, d'une superficie de 470 m², sur laquelle se trouvait la villa qu'ils habitaient, a été vendue le 24 août 2007 à M. et Mme C... au prix de 210 000 euros à des conditions plus avantageuses que celles qui leur avaient été faites le 30 novembre 2004 et sans que leur droit de préemption subsidiaire leur ait été notifié et qu'ils n'ont pu exercer ce droit et acquérir le bien immobilier ; Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le propriétaire décide de vendre le logement loué, à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, il doit notifier au locataire ces conditions et le prix à peine de nullité de la vente, et que s'il n'y a pas préalablement procédé, cette obligation incombe au notaire ; que cette notification vaut offre de vente au profit du locataire et que cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception ; Attendu toutefois, que l'offre de vente, conséquence légale et nécessaire du congé, ne survit pas à l'annulation de celui-ci ; Attendu par conséquent que la nullité du congé ne peut laisser subsister la faculté de droit de préemption du locataire ; Attendu que tel est le cas en l'espèce, le congé pour vendre du 30 janvier 2004 délivré à Mme Y... et à M. Z... ayant été déclaré nul ; que par suite, ces derniers ne sont pas fondés à invoquer un défaut de notification par les consorts X... de la vente du bien immobilier consenti à des tiers le 24 août 2007 et la privation de leur droit de préemption ; Attendu que Mme Y... et M. Z... ont été dans l'obligation de quitter les lieux, où ils avaient vécu pendant 6 ans, à la suite d'un congé pour vendre qui était nul ; qu'ils ont dû engager des frais pour déménager et se reloger ; qu'ainsi, il convient de les indemniser des conséquences de ce congé irrégulier et qu'il y a lieu de leur allouer en réparation la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts au paiement desquels sera seule condamnée Mme X... née B... qui a délivré le congé ;

    ALORS QUE lorsque le bailleur a commis deux fautes successives en délivrant d'abord un congé pour vendre irrégulier et en méconnaissant ensuite le droit de préemption du locataire, ce dernier est en droit d'obtenir réparation de chacun des préjudices qui lui ont ainsi été respectivement causés, à savoir le fait de n'avoir pu se maintenir dans les lieux et le fait d'avoir été privé de la possibilité d'acquérir le bien qu'il louait ; qu'en l'espèce la Cour d'appel a constaté que le congé pour vendre délivré le 30 novembre 2004 par Mme Christiane X... était nul et que le bien loué par Mme Y... et M. Z... a été vendu à des conditions plus avantageuses que celles qui leur avaient été proposées sans que leur droit de préemption subsidiaire leur ait été notifié ; que dès lors, en décidant que Mme Y... et M. Z... ne pouvaient se prévaloir de la privation de leur droit de préemption pour obtenir l'allocation de dommages-intérêts, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé l'article15, II de la loi du 6 juillet 1989."

  • Agent commercial et carte d'agent immobilier

    Un arrêt sur cette question :

    "Vu l'article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce, ensemble les articles 1er et 4 de la loi du 2 janvier 1970, ce dernier dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'après avoir conclu avec M. X..., le 14 janvier 1991, un contrat d'agent commercial ayant pour objet la recherche et la négociation de terrains devant servir d'assiette à la réalisation de ses programmes de construction, la société Groupe France terre (la société) a signé avec lui un nouveau le 18 mai 2007 ; que la mandante ayant refusé de régler les commissions réclamées par l'agent sur l'ensemble des terrains qu'il avait négociés lors d'une opération d'aménagement foncier sur la commune de Limonest au motif qu'elle en aurait cédé une partie à la société MCP, M. X... a obtenu à son encontre une ordonnance d'injonction de payer contre laquelle la société a formé opposition ; que M. X... ayant été mis en redressement judiciaire, Mme Y..., désignée comme mandataire, est intervenue à l'instance ;

    Attendu que pour débouter la société de sa demande en nullité des deux contrats d'agent commercial et condamner la société à payer à Mme Y..., ès qualités, une certaine somme au titre des commissions qui seraient dues à M. X... assortie d'intérêts au taux légal, l'arrêt retient que la modification de la loi du 2 janvier 1970 par l'article 97 de la loi du 13 juillet 2006 afin de conférer aux négociateurs immobiliers non salariés un statut complet et adapté à leur activité d'agent commercial, rend compatibles avec la loi du 2 janvier 1970 les activités de prospection immobilière exercées par M. X... au profit de sa mandante ;

    Attendu qu'en statuant ainsi, alors que M. X... s'était livré à une activité de recherche et de négociation de biens immobiliers pour le compte de la société qui n'exerçait pas une activité d'agent immobilier et que les dispositions issues de la loi du 13 juillet 2006 ne permettent pas aux agents commerciaux d'exercer, en cette qualité, des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 pour le compte de mandants qui ne sont pas titulaires de la carte professionnelle exigée par celle-ci, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

    PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

    CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a dit que le contrat du 1er janvier 1994 conclu entre la société France terre investissement et M. X... était étranger au litige, l'arrêt rendu le 10 décembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

    Condamne M. X... et Mme Y..., ès qualités, aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit octobre deux mille onze.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par la SCP Lesourd, avocat aux Conseils pour la société Groupe France Terre

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, infirmant le jugement entrepris, débouté la Société Groupe France Terre de sa demande tendant à voir prononcer la nullité des contrats d'agent commercial des 14 janvier 1991 et 18 mai 2007, et d'avoir condamné la Société Groupe France Terre à payer à Maître Martine Y... en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de Monsieur Christian X... la somme de 94 185 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l'arrêt,

    AUX MOTIFS QUE trois contrats distincts ont été conclus par Monsieur X... les 23 janvier 1991, 1° janvier 1994 et 18 mai 2007 ; que la créance invoquée par Monsieur X... au soutien de sa demande en paiement de commissions résulte des diligences accomplies en sa qualité d'agent commercial chargé de prospection et de négociations foncières au profit de la société anonyme Groupe France Terre ; que s'agissant des contrats d'agent commercial des 23 janvier 1991 et 18 mai 2007, que l'article 97 de la loi du 13 juillet 2006 a modifié la loi du 2 janvier 1970 afin de conférer aux négociateurs immobiliers non salariés un statut complet et adapté à leur activité de mandataires commerciaux ; que cette modification législative rend compatibles les activités de prospection immobilière exercées par Monsieur X... au profit de son mandant, la Société Groupe France Terre avec la loi du 2 janvier 1970 ; qu'en outre, il convient de relever que la loi du 13 juillet 2006 était en vigueur lors de la signature du mandat d'agent commercial du 18 mai 2007 et que ce même mandat fait référence aux nouvelles dispositions législatives ; qu'il en résulte que la nullité de ces deux mandats n'est pas encourue (arrêt p 6, 7) ;

    1°) ALORS QUE les professionnels de l'immobilier qui opèrent sur les biens d'autrui agissent dans le cadre défini par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, qu'ils doivent notamment être titulaire de la carte professionnelle prévue par cette loi et présenter l'ensemble des garanties légales prévues, que si l'article L 134-1 alinéa 2 du code de commerce modifié par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 n'exclut plus les agents immobiliers du statut des agents commerciaux afin de permettre aux professionnels de l'immobilier de bénéficier du régime social indépendant des agents commerciaux, le professionnel de l'immobilier opérant sur les biens d'autrui doit répondre aux conditions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 qui se combine avec l'article L 134-1 du code de commerce, qu'en estimant que la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 rend compatibles les activités de prospection immobilière exercées par Monsieur X... au profit de son mandant, la Société Groupe France Terre, avec la loi du 2 janvier 1970, l'arrêt attaqué a violé ensemble l'article L 134-1 du code de commerce et la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970,

    2°) ALORS QUE en se bornant à relever que la loi du 13 juillet 2006 était en vigueur lors de la signature du mandat d'agent commercial du 18 mai 2007 et que ce même mandat fait référence aux nouvelles dispositions législatives sans même rechercher comme elle y était invitée si les conventions passées entre Monsieur X... et la Société Groupe France Terre les 23 janvier 1991 et 18 mai 2007 n'étaient pas entachées d'une nullité absolue pour être contraires aux dispositions impératives de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 qui doit se combiner avec la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, l'arrêt attaqué a privé sa décisionde base légale au regard de l'article L 134-1 du code de commerce et des articles 1 à 4 la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970,

    3°) ALORS QUE en se bornant à relever que la loi du 13 juillet 2006 était en vigueur lors de la signature du mandat d'agent commercial du 18 mai 2007 et que ce même mandat fait référence aux nouvelles dispositions législatives, l'arrêt attaqué, quis'est déterminé par des motifs inopérant, a violé l'article 455 du code de procédure civile.

    SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

    Il est encore fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, infirmant le jugement entrepris, débouté la Société Groupe France Terre de sa demande tendant à voir prononcer la nullité des contrats d'agent commercial des 14 janvier 1991 et 18 mai 2007, et d'avoir condamné la Société Groupe France Terre à payer à Maître Martine Y... en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de Monsieur Christian X... la somme de 94 185 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l'arrêt,

    AUX MOTIFS QUE sur le droit à commission et son étendue, que Monsieur X... fait valoir que ses diligences ont été effectuées de 1999 à 2003 et que la Société Groupe France Terre ayant elle-même introduit la Société MCP son droit à commission ne saurait être réduit ; que la Société Groupe France Terre lui oppose les dispositions de l'article 2 du protocole du 18 mai 2007 d'où il résulte qu'elle n'est pas redevable de la facture du 4 juin 2008 qui repose sur la part de l'opération de Limonest réalisée non par elle mais par la Société MCP ; que Monsieur X... soutient que le protocole du 18 mai 2007 serait inapplicable en l'absence de caractère rétroactif ; qu'en raison de la lettre de la Société Groupe France Terre du 20 avril 2006, Monsieur X... était informé de l'intention de la Société Groupe France Terre de limiter l'assiette foncière à 4000 m ² réduisant ainsi la base de calcul de sa commission ; que Monsieur X... était en mesure d'exprimer son désaccord ou de revendiquer l'application du contrat du 23 janvier 1991 ; qu'il a néanmoins accepté plus d'un an après l'article 2 du protocole du 18 mai 2007 acceptant que le calcul de ses commissions soit fondé sur les seules parts conservées par la Société Groupe France Terre dans les conditions de l'article 2 du protocole du 18 mai 2007 ; que la Société Groupe France Terre fait valoir à juste titre que Monsieur X... avait conscience de la limitation de ses commissions au titre de l'article 2 du protocole du 18 mai 2007 car la facture qu'il a établi le 28 56 décembre 2007 ne prend en compte que « l'achat foncier pour un bâtiment collectif » correspondant à la part de foncier réalisé par la Société Groupe France Terre ; que le taux de commission appliqué dans le factures du 28 décembre 2007 et du 4 juin 2008 est de 0, 7 % hors taxes, ce qui correspond à l'application de la rémunération prévue par le protocole de 2007 et non dans celui de 1991 ; que le protocole du 18 mai 2007 est opposable à Monsieur X... ; que Monsieur X... fait valoir que l'article 2 du protocole ne s'applique que si l'affaire est partagée dans le cadre d'un appel d'offre rendant nécessaire un rapprochement avec la concurrence, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que la Société Groupe France Terre fait valoir que l'OPAC avait la maîtrise de l'ensemble de l'opération, qu'elle a retenu pour la construction des maisons individuelles l'offre faite par la Société MCP, que l'intervention de ce constructeur conditionnait la réalisation de l'ensemble du programme, et qu'ellemême ne dispose d'aucune compétence en matière de construction de maisons individuelles et avait proposé à l'OPAC d'assurer la construction des seuls logements collectifs ; Mais considérant que la communauté urbaine du Grand Lyon a lancé une consultation auprès de quatre opérateurs dont l'OPAC du Rhône, que l'OPAC du Rhône a présenté un projet avec le soutien de la Société Groupe France Terre en qualité de partenaire ; Que dans ses fax en date des 31 juillet et 1° août 2002, la Société Groupe France Terre se présente comme possédant les compétences pour procéder à la construction de maisons individuelles, élément confirmé par les divers documents publicitaires de cette société, que la Société Groupe France Terre souhaitait bien participer à la construction des maisons individuelles affirmant que « la surface des maisons pourrait ainsi être plus importante, » ; que l'OPAC du Rhône et la Société Groupe France Terre ont soumis leur candidature sous forme de partenariat au sein duquel l'intervention de la Société MCP n'était pas évoquée ; que l'intervention de la société MCP a eu lieu dès février 2003 à l'initiative de la Société Groupe France Terre ainsi qu'il résulte de la note de Monsieur B...à Monsieur X... du 14 février 2003 ; Que la Société Groupe France Terre s'est trouvée dans l'incapacité financière et technique de réaliser seule l'opération d'aménagement de Limonest, qu'elle a fait appel à une société tierce en la personne de MCP ainsi qu'elle le reconnaît dans un courriel du 29 février 2008 précisant à Monsieur X... « il n'est pas question de demander à MCP une commission sur ce dossier, sans lui le dossier était économiquement non viable. D'autre part, si MCP n'avait pas fait l'avance sur ses fonds propres de l'acquisition du premier terrain Tchobadian, l'opération aurait capoté et on n'aurait jamais fait notre opération promotion » ; que ceci est confirmé par un courrier du 1° juin 2004 de Monsieur C..., dirigeant de la société MCP et par un courrier du 7 février 2005 de l'OPAC à la Société Groupe France Terre ; que la Société Groupe France Terre ne peut pas sérieusement soutenir que la société MCP a agi en dehors de son contrôle, cette affirmation étant contredite par les pièces versées aux débats ; que l'intervention de la société MCP a eu lieu à l'initiative de la Société Groupe France Terre afin que cette dernière puisse honorer ses engagements à l'égard de l'OPAC du Rhône, en ce qui concerne la mise en oeuvre du partenariat envisagé et notamment la construction de maisons individuelles au sein de la ZAC de Limonest ; Qu'il résulte de l'ensemble des éléments ci-dessus exposés que la Société Groupe France Terre a sollicité l'intervention de la société MCP dans le cadre du projet d'aménagement de Limonest afin que cette dernière réalise la partie du projet relative à la construction de maisons individuelles ; qu'en tout état de cause il est établi que l'intervention de la société MCP n'a pas eu lieu dans le cadre de l'appel d'offre relatif au projet d'aménagement de Limonest, cet appel d'offre ayant étéremporté par la Société Groupe France Terre et l'OPAC du Rhône dans le cadre d'un partenariat ; que la société MCP ne saurait être regardée comme un concurrent de la Société Groupe France Terre ; qu'en effet, il résulte suffisamment du dossier que la société MCP constitue un partenaire régulier de la Société Groupe France Terre en qualité de promoteur-constructeur ; que ce rôle de partenaire régulier de la Société MCP est confirmé par la brochure publicitaire de France Terre dans le cadre de « Trente ans d'histoire » ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société MCP n'a pas la qualité de concurrent de la Société Groupe France Terre et que son intervention n'était pas nécessaire au stade de l'appel d'offre en cause dans le cadre du dossier Limonest ; que les condition d'application de l'article 2 du protocole du 18 mai 2007 ne sont pas réunies et que la limitation du droit à commission de Monsieur X..., en sa qualité d'agent commercial, prévue par l'article 2 de ce protocole, n'est pas applicable à la présente demande en paiement formée par Monsieur X... ; considérant qu'il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris et de condamner la Société Groupe France Terre à payer à Maître Martine Y... en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de Monsieur Christian X... la somme de 94 185 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt (arrêt p 7 à 13) ;

    1°) ALORS QUE les conventions légalement formées forment la loi des parties, que l'article 2 in fine « objet et conditions d'exercice du mandat » du contrat 18 mai 2007 prévoit que « (…) des associations seront possibles avec d'autres promoteurs ou aménageurs fonciers, ou autres opérateurs, et le mandataire touchera ses rémunérations au prorata des parts conservées par France Terre si l'affaire est partagée dans le cadre d'un appel d'offre nécessitant un rapprochement avec la concurrence », que l'arrêt attaqué qui a relevé qu'en signant ce protocole alors qu'il avait été informé d'une limitation antérieurement intervenue de l'assiette foncière présidant au calcul de ses commissions dans le cadre du projet d'aménagement de Limonest, Monsieur X... a accepté que le calcul de ses commissions soit fondé sur les seules parts conservées par la Société Groupe France Terre dans les conditions de l'article 2 du protocole du 18 mai 2007, et qui, omettant de tirer les conséquences légales qui s'imposaient de ses propres constatations, a néanmoins infirmé le jugement entrepris et condamné la société Groupe France Terre à payer à M. X... le surplus de commission réclamé correspondant aux mètres carrés bâtis par la Société MCP, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil,

    2°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs, que l'arrêt attaqué qui, pour condamner la Société Groupe France Terre à payer à Monsieur X... un surplus de commission correspondant aux 3 700 m ² de shon lotis par la Société MCP en charge des maisons individuelles, a relevé d'un côté qu'en signant le protocole, Monsieur X... a accepté que le calcul de ses commissions soit fondé sur les seules parts conservées par la société Groupe France Terre dans les conditions de l'article 2 du protocole du 18 mai 2007, et d'un autre côté que les conditions d'application de l'article 2 du protocole du 18 mai 2007 ne sont pas réunies et que la limitation du droit à commission de Monsieur X..., en sa qualité d'agent commercial, prévue par l'article 2 de ce protocole, n'est pas applicable à la présente demande en paiement formée par Monsieur X..., a entaché sa décision d'une contradiction de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile,

    3°) ALORS QUE l'article 2 in fine du contrat du 18 mai 2007 stipule que « des associations seront possibles avec d'autres promoteurs ou aménageurs fonciers ou autres opérateurs » et que « le mandataire touchera ses rémunérations au prorata des parts conservées par France Terre si l'affaire est partagée dans le cadre d'un appel d'offre nécessitant un rapprochement avec la concurrence », que pour condamner la Société Groupe France Terre à payer une commission à Monsieur X... basée sur les mètres carrés acquis et lotis par la Société MCP, l'arrêt attaqué qui a fait grief à la Société Groupe France Terre d'avoir sollicité l'intervention de la société MCP, relevé que l'intervention de la société MCP a eu lieu à l'initiative de la société Groupe France Terre afin que cette dernière puisse honorer ses engagements à l'égard de l'OPAC du Rhône, et conclu qu'il est établi que l'intervention de la société MCP n'a pas eu lieu dans le cadre de l'appel d'offre relatif au projet d'aménagement de Limonest et que la société MCP ne saurait être regardé comme un concurrent de la société Groupe France Terre, a violé ensemble l'article 2 du contrat du 18 mai 2007 et l'article 1134 du code civil,

    4°) ALORS QUE les juges du fond ne sauraient dénaturer les écrits qui leur sont soumis, que le fax de France Terre Lyon à l'OPAC du Rhône du 1 août 2002 indique une proposition de prix du m ² vendu en fonction des typologies des logements, et ne précise nullement s'il s'agit d'appartements ou de maisons individuelles se bornant à indiquer « la surface des maisons pourrait ainsi être plus importante … », que de même le fax du 31 juillet 2002 de France Terre Lyon à M. X... n'est qu'un document général « Présentation du Groupe France Terre », qu'en concluant de ces documents que La Société Groupe France Terre se présente bien comme possédant les compétences requises pour procéder à la construction de maisons individuelles, et qu'elle souhaitait bien participer à la constructions desdites maisons individuelles, l'arrêt attaqué a dénaturé les fax de la Société Groupe France Terre du 31 juillet 2002 et 1er août 2002 en violation de l'article 1134 du code civil,

    5°) ALORS QUE l'on peut être partenaire et néanmoins concurrent, que dans son livre de présentation « Trente ans d'histoire », la Société Groupe France Terre se présente spécifiquement comme un aménageur foncier, qu'elle y indique que l'un de ses partenaires est le constructeur de maisons individuelles MCP, que l'arrêt attaqué qui a relevé que dans son courriel du 29 février 2008 la Société Groupe France Terre s'est expliquée avec Monsieur X... de son appel au partenariat de la société MCP en indiquant que « nous ne savions pas répondre favorablement à l'OPAC à la demande financière et à la demande qualitative (…) sans lui le dossier était économiquement non viable », et a néanmoins conclu que la société MCP constitue un partenaire régulier et n'a pas la qualité de concurrent de la société Groupe France Terre, a omis de tirer les conséquences légales qui s'imposaient de ses propres constatations dont il découlait que la Société Groupe France Terre justifiait s'être trouvée dans une situation d'association et d'affaire partagée dans le cadre d'un appel d'offre nécessitant un rapprochement avec la concurrence au sens de l'article 2 du contrat du 18 mai 2007, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil."

  • Convention d'aménagement, validation législative et principe de sécurité juridique

    Le Conseil d'Etat ne veut pas appliquer la loi de validation du 20 juillet 2005 :


    "Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 3 août et 3 novembre 2010 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la SNC EIFFAGE AMENAGEMENT, dont le siège est au 3 avenue Morane Saulnier BP 46 à Vélizy Villacoublay Cedex (78141) ; la SNC EIFFAGE AMENAGEMENT demande au Conseil d'Etat :

    1°) d'annuler l'arrêt n° 08VE03103 du 15 avril 2010 par lequel la cour administrative d'appel de Versailles, après avoir annulé le jugement n° 0612718 du tribunal administratif de Versailles du 15 juillet 2008, a, d'une part, annulé la décision du 26 novembre 2004 du maire de Wissous de signer la convention d'aménagement relative à la zone d'aménagement concerté du secteur quartier de la gare et, d'autre part, a enjoint sous astreinte à la commune de Wissous, si elle ne pouvait obtenir la résiliation amiable de cette convention d'aménagement, de saisir dans un certain délai le juge du contrat afin qu'il prononce la nullité de ladite convention d'aménagement ; 

    2°) réglant l'affaire au fond, d'allouer à la SOCIETE GESTEC, devenue EIFFAGE AMENAGEMENT, le bénéfice de l'intégralité de ses conclusions de première instance et d'appel, et en particulier, d'annuler le jugement du tribunal administratif de Versailles du 15 juillet 2008 et de rejeter la requête de première instance de M. A ; 

    3°) de mettre à la charge de M. A la somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;


    Vu les autres pièces du dossier ;

    Vu le traité sur le fonctionnement de l'Union européenne ;

    Vu la loi n° 2005-809 du 20 juillet 2005 ;

    Vu le code de justice administrative ;

    Après avoir entendu en séance publique :

    - le rapport de M. Laurent Cytermann, chargé des fonctions de Maître des Requêtes, 

    - les observations de la SCP Laugier, Caston, avocat de la SNC EIFFAGE AMENAGEMENT et de la SCP Roger, Sevaux, avocat de M. Thanh Nhon A, 

    - les conclusions de M. Nicolas Boulouis, rapporteur public ;

    La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Laugier, Caston, avocat de la SNC EIFFAGE AMENAGEMENT et à la SCP Roger, Sevaux, avocat de M. Thanh Nhon A ;



    Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le maire de Wissous a signé le 26 novembre 2004 une convention avec la société SNC GESTEC, aux droits de laquelle est venue la SNC EIFFAGE AMENAGEMENT en vue de l'aménagement du quartier de la gare ; que M. Thanh Nhon A a saisi le tribunal administratif de Versailles d'une demande d'annulation de la décision de signer cette convention ; que par un arrêt du 15 avril 2010, la cour administrative d'appel de Versailles, après avoir annulé le jugement du tribunal administratif de Versailles du 15 juillet 2008, a annulé la décision de signer la convention d'aménagement et enjoint à la commune de Wissous, si elle ne pouvait obtenir sa résolution amiable, de saisir le juge du contrat afin qu'il en prononce la nullité ; que la SNC EIFFAGE AMENAGEMENT se pourvoit en cassation contre cet arrêt ;

    Considérant, en premier lieu, que la cour administrative d'appel de Versailles, dont l'arrêt est suffisamment motivé, n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant que la demande de M. A tendant à l'annulation pour excès de pouvoir de la décision de signer la convention d'aménagement conclue avec la société SNC GESTEC, n'était pas tardive, dès lors qu'elle a relevé, par une appréciation souveraine exempte de dénaturation, que cette décision n'avait pas fait elle-même l'objet d'une mesure de publicité ; que de même, elle n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant que M. A justifiait, en sa qualité de voisin de la zone objet de l'aménagement, d'un intérêt à demander l'annulation pour excès de pouvoir de la décision de signer cette convention d'aménagement ; 

    Considérant, en deuxième lieu, que les dispositions de l'article L. 300-4 du code de l'urbanisme, en vigueur à la date de la décision attaquée, excluaient les conventions d'aménagement, contrats par lesquels une personne publique délègue la réalisation d'une opération d'aménagement comportant la maîtrise d'ouvrage des travaux et équipements, des règles de publicité et de mise en concurrence prévues pour la passation des délégations de services publics ; que ces conventions devant néanmoins être soumises à des règles de publicité et de mise en concurrence, tant en vertu des exigences découlant des principes généraux du droit communautaire de non-discrimination et d'égalité de traitement que des règles applicables à la conclusions des concessions de travaux au sens du droit de l'Union européenne, la loi du 20 juillet 2005 relative aux concessions d'aménagement a modifié cet article L. 300-4 afin de le mettre en conformité avec le droit de l'Union européenne, en soumettant l'attribution des conventions d'aménagement à une procédure de publicité permettant la présentation de plusieurs offres concurrentes ; que l'article 11 de cette loi du 20 juillet 2005 a cependant prévu, sous réserve des décisions de justice passées en force de chose jugée, la validation de l'ensemble des conventions d'aménagement signées avant la publicité de la loi, en tant que leur légalité serait contestée au motif que la désignation de l'aménageur n'a pas été précédée d'une procédure de publicité permettant la présentation de plusieurs offres concurrentes : 

    Mais considérant que les dispositions de l'article 11 de la loi du 20 juillet 2005 tendent à soustraire les conventions d'aménagement à l'exigence d'une publicité préalable à la conclusion de ces contrats, découlant, ainsi qu'il a été dit, tant du respect des principes généraux du droit de l'Union européenne de non-discrimination et d'égalité de traitement que des règles applicables à la conclusion des concessions de travaux au sens de ce droit ; que le principe de sécurité juridique, s'il est susceptible de permettre aux cocontractants de poursuivre leurs relations contractuelles durant une période transitoire, afin de les dénouer dans des conditions acceptables, ne saurait autoriser la validation pure et simple de ces conventions ; que, par suite, la cour n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant illégale la décision de signer la convention litigieuse au motif tiré de ce que, en l'absence au cas d'espèce d'un motif impérieux d'intérêt général, l'article 11 de la loi du 20 juillet 2005 ne pouvait faire obstacle à l'application du droit de l'Union européenne ;

    Considérant enfin, que pour prononcer l'injonction sous astreinte à la commune de Wissous, si elle ne pouvait obtenir la résiliation amiable de cette convention d'aménagement, de saisir dans un certain délai le juge du contrat afin qu'il prononce la nullité de ladite convention d'aménagement, la cour n'a pas dénaturé les pièces du dossier en jugeant que les défendeurs n'établissaient ni la réalité des pertes alléguées, ni l'impossibilité de reprendre ultérieurement les opérations d'aménagement, ni la remise en cause des acquisitions déjà effectuées et des autorisations déjà délivrées ;

    Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le pourvoi de la SNC EIFFAGE AMENAGEMENT doit être rejeté ;

    Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de la SNC EIFFAGE AMENAGEMENT le versement d'une somme de 3 000 euros à M. Thanh Nhon A ; que les mêmes dispositions font obstacle à ce qu'il soit mis à la charge de M. A, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement de la somme demandée par la SNC EIFFAGE AMENAGEMENT ;








    D E C I D E :
    --------------
    Article 1er : Le pourvoi de la SNC EIFFAGE AMENAGEMENT est rejeté.
    Article 2 : La SNC EIFFAGE AMENAGEMENT versera une somme de 3 000 euros à M. Thanh Nhon A en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
    Article 3 : La présente décision sera notifiée à la SNC EIFFAGE AMENAGEMENT, à la commune de Wissous et à Monsieur Thanh Nhon A."

  • Attention aux logements conventionnés

    Il peuvent être source de responsabilité notariale :

     

    Attendu que M. X..., propriétaire d'un ensemble immobilier, a confié à la société Cabinet A..., administrateur de biens, selon contrat du 1er janvier 1990, un mandat général de gestion de ces immeubles ; qu'il a d'une part obtenu des subventions destinées à des travaux de réhabilitation et conclu avec l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH) deux conventions, les 24 octobre 1990 et 8 avril 1992, stipulant que les logements devaient être loués durant dix ans et ne pas être vendus durant les travaux ou la période de location, et que M. X... devait aviser l'ANAH de toutes modifications qui pourraient être apportées au droit de propriété, sous peine de devoir restituer les subventions en cas de non-respect des engagements, d'autre part, signé avec l'État, les 3 avril et 7 décembre 1992, deux conventions, publiées respectivement les 25 mai 1992 et 26 avril 1993, soumises aux articles L. 351-2, L. 353-1 et suivants et R. 353-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, prévoyant qu'il s'engageait à réserver les logements à des locataires disposant de ressources ne dépassant pas un plafond, à respecter un montant maximum de loyer et à ne reprendre les logements que pour une occupation personnelle du propriétaire ; que M. X... a vendu, courant 1996 et 1997, trois appartements suivant actes authentiques reçus par la SCP notariale Y... et Z... ; que l'ANAH a réclamé à M. X... la restitution des subventions qui lui avaient été consenties. lui reprochant de ne pas avoir respecté les engagements conventionnels en ayant vendu des logements subventionnés sans l'en aviser, en ayant donné en location plusieurs logements à des personnes ne remplissant pas les conditions exigées pour occuper un logement conventionné et en n'ayant pas acquitté la taxe additionnelle au droit de bail des exercices 1994 à 1996 ; que le juge administratif a irrévocablement rejeté la demande d'annulation de la décision de l'ANAH aux fins de restitution des subventions et de l'état exécutoire aux fins de recouvrement forcé, aux motifs qu'aucun logement n'avait été déclaré au titre de la taxe additionnelle au droit de bail, que huit logements sur quinze avaient été vendus sans information de l'ANAH et que quatre locataires avaient des ressources supérieures au seuil de bénéfice de l'aide personnalisée au logement ; qu'ayant été contraint de restituer le montant des subventions, M. X... a assigné en indemnisation la société Cabinet A..., son assureur la compagnie UAP, aux droits de laquelle se trouve la société Axa France IARD, et la SCP Y... et Z... ; 

    Sur le premier moyen, pris en sa première branche : 

    Vu l'article 1147 du code civil

    Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande dirigée contre la société Cabinet A... et la société Axa France IARD quant à sa gestion générale et à la conclusion des baux autres que le bail commercial, l'arrêt attaqué retient que, si le cabinet A..., qui gérait les immeubles, n'ignorait pas le fait qu'il s'agissait de logements conventionnés et établissait les baux au visa de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation en mentionnant que le logement était conventionné, ce constat ne permet pas de déduire qu'il avait, par là même, connaissance de l'existence des autres conventions conclues avec l'ANAH, fussent-elles habituelles dans leur forme et contenu, puisqu'il n'y est fait nulle part référence et que les obligations résultant du code de la construction et de l'habitation sus cité en différent sensiblement ; 

    Qu'en statuant ainsi, alors que l'administrateur de biens, qui savait que les logements étaient conventionnés, devait procéder aux investigations nécessaires à l'exécution de son devoir de conseil à l'égard de son client, la cour d'appel a violé le texte susvisé

    Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche : 

    Vu l'article 4 du code de procédure civile ; 

    Attendu que, pour statuer comme il l'a fait, l'arrêt énonce qu'aucune des parties ne prétend que le cabinet A... aurait indûment conservé les sommes versées par son client au titre de la taxe additionnelle au droit de bail afférente aux exercices 1994 à 1996 ; 

    Qu'en statuant ainsi, quand M. X... avait exposé que la société Cabinet A... avait commis une faute en gardant par devers elle la somme globale de 5 901, 30 euros qu'il avait acquittée auprès d'elle, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé le texte susvisé ; 

    Sur le premier moyen, pris en sa quatrième branche : 

    Vu l'article 4 du code de procédure civile ; 

    Attendu que, pour statuer comme il a été dit, l'arrêt énonce que le cabinet A... a commis une faute en ne procédant pas au paiement de la taxe additionnelle du droit au bail de janvier 1992 à septembre 1996, que toutefois aucune des parties ne prétend que M. X... aurait versé les sommes dues au cabinet A... qui les aurait indûment conservées, qu'aucun autre préjudice n'étant invoqué en lien avec cette faute, M. X... ne peut qu'être débouté de ses prétentions de ce chef ; 

    Qu'en statuant ainsi, alors que M. X... avait fait valoir qu'un seul motif de non-respect de la législation pouvait à lui seul fonder le reversement des subventions, que la condamnation à restitution prononcée contre lui avait pour unique cause le non-respect des obligations résultant des conventions ANAH, auxquelles le cabinet A... devait se conformer et que seuls ces manquements avaient justifié la décision de la cour administrative, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé le texte susvisé ; 

    Sur le second moyen : 

    Vu l'article 1382 du code civil ; 

    Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande d'indemnisation dirigée contre la SCP Y... et Z..., l'arrêt retient que c'est à tort que M. X... soutient que le notaire devait savoir qu'il lui était également prescrit d'aviser l'ANAH en cas de vente ou de louer pendant dix ans, dans la mesure où il ne démontre pas que le notaire ait été avisé de la conclusion des autres conventions passées avec cet organisme en vue de l'obtention des subventions et des obligations corrélatives en découlant ; 

    Qu'en statuant ainsi, quand le notaire, qui savait que les logements étaient conventionnés, devait procéder à toutes les investigations nécessaires à l'établissement d'un acte respectant les contraintes juridiques et factuelles qui s'imposaient à son client, la cour d'appel a violé le texte susvisé

    PAR CES MOTIFS, et sans qu'il soit besoin de statuer sur la troisième branche du premier moyen : 

    CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a retenu une faute à l'encontre de la société Cabinet A... pour n'avoir pas procédé au versement de la taxe additionnelle au droit de bail, l'arrêt rendu le 15 décembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ; 

    Condamne la société Agence A... et la SCP Y... et Z... aux dépens ; 

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Agence A... et la SCP Y... et Z... à payer à M. X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCP Y... et Z... & associés ; 

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit avril deux mille onze.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

    Moyens produits par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour M. X.... 

    PREMIER MOYEN DE CASSATION : 

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir écarté toute faute de la société Agence A..., administrateur de biens, quant à sa gestion générale et à la conclusion des baux autre que le bail commercial, et d'avoir débouté monsieur X... de ses demandes formées à l'encontre de cette société et de son assureur la compagnie Axa France IARD, tendant à ce qu'ils soient condamnés au paiement des sommes de 355. 113, 55 € en réparation du préjudice résultant du non-respect des obligations des conventions ANAH et de 50. 000 € en réparation des préjudices subis du fait des fautes professionnelles commises dans le cadre du mandat de gestion de l'ensemble immobilier sis à Besançon ; 

    AUX MOTIFS PROPRES QUE le cabinet A... s'est toujours acquitté du paiement de toutes taxes et impôts afférents aux immeubles soumis à sa gestion, dont la taxe additionnelle du droit au bail ; que par un courrier adressé le 19 septembre 1997, ce cabinet a indiqué n'avoir pas procédé à ce paiement de janvier 1992 à septembre 1996 pensant que, du fait des travaux, l'immeuble était exonéré ; qu'il a commis une faute ; que le préjudice subi de ce fait ne peut consister dans le paiement de sommes dont un contribuable est légalement tenu, alors au surplus que monsieur X... a été exempté de pénalités en considération de sa bonne foi ; que le jugement est réformé sur ce point, d'autant qu'aucune des parties ne prétend, comme il l'indique, que monsieur X... aurait versé les sommes dues au cabinet A... qui les aurait indûment conservées ; qu'aucun autre préjudice n'étant invoqué en lien avec cette faute, monsieur X... ne pourra qu'être débouté de ses prétentions à ce titre ; que le mandat de gestion confié au cabinet A... est très général ; qu'il l'a été antérieurement aux deux conventions conclues avec l'État et aux deux demandes de subvention, faisant l'objet de conventions séparées, conclues avec l'ANAH ; que si le cabinet A..., qui gérait les immeubles, n'ignorait pas le fait qu'il s'agissait de logements conventionnés, rien ne démontre qu'il a eu connaissance de l'octroi de subventions accordées par l'ANAH à monsieur X... et des conditions qui y étaient indiquées ; qu'en effet, si le cabinet A... établissait les baux au visa des articles L 351-2 du Code de la construction et de l'habitation et mentionnait que le logement était conventionné, ce constat ne permet pas de déduire qu'il avait, par là même, connaissance de l'existence des autres conventions, fussent-elles habituelles dans leur forme et contenu, puisqu'il n'y est fait nulle part référence et les obligations résultant du Code de la construction et de l'habitation sus cité en différant sensiblement ; que faute par monsieur X... de rapporter cette preuve qui lui incombe, le jugement ne peut qu'être confirmé ; que monsieur X... fait encore valoir que le cabinet A... aurait commis une faute de gestion en louant à bail commercial un des locaux subventionnés entraînant par là même la sanction de l'ANAH du fait de l'interdiction portée par l'article R 353-37 du Code de la construction ; que cependant ledit bail n'a pas été conclu par le cabinet A... mais il existait antérieurement ; que puisque, à ce local loué commercialement, était attaché un local d'habitation loué également au commerçant, local qui a ouvert droit aux subventions de l'ANAH pour être rénové en même temps que les parties communes, cette rénovation n'était pas irrégulière au regard de la réglementation en la matière, de sorte que monsieur X... aurait dû sur ce point, s'opposer au reversement demandé par l'ANAH et qu'il ne peut en faire reproche au cabinet A... ; que le jugement qui a retenu ce fait à faute à l'encontre du cabinet A... sera infirmé ; qu'enfin monsieur X... ne démontre par aucun document avoir avisé le cabinet A... de son intention de vendre des logements qu'il devait maintenir à la location pendant 10 ans, selon la réglementation ; que ce cabinet n'est intervenu à aucun titre dans ces ventes ; que les courriers versés qui émanent du notaire et indiquent seulement demander au gestionnaire les éléments relatifs au bail, sont impropres à démontrer que le cabinet A... ait pu, de près ou de loin, être associé à ces projets ; que cette réglementation n'interdit nullement les ventes mais impose d'en avertir l'ANAH et de maintenir le locataire dans les lieux loués pour toute la durée de l'engagement, cette obligation étant transmise à l'acquéreur ; que dans ces conditions aucune faute ne peut être retenue à l'encontre du cabinet A... ; 

    ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il n'est pas avéré que le cabinet A... ait été associé de près ou de loin aux démarches auprès de l'ANAH et qu'il ait pu avoir connaissance de ses engagements particuliers, comportant seuls les sanctions appliquées ; que le mandat confié au cabinet A... par monsieur X... n'était pas général, ce dernier pouvant se réserver le droit de signer personnellement les baux consentis ; que s'agissant plus spécialement de la restitution de la subvention correspondant à la rénovation des bâtiments F et H, le remboursement a été total – et non avec application d'une simple quote-part – parce qu'en fait les ventes des logements subventionnés n'avaient pas été portés à la connaissance de l'ANAH ; que monsieur X... ne peut en faire valablement le reproche au cabinet A..., s'agissant d'obligations qu'il avait souscrites de façon supplémentaire, sans justifier avoir fourni à son mandant des indications de nature à lui imposer une gestion particulière ; 

    1°/ ALORS QUE l'agent immobilier a un devoir de conseil à l'égard de son client ; qu'il doit procéder aux investigations nécessaires à l'exécution de ce devoir ; qu'en affirmant que le cabinet A... avait ignoré légitimement les conventions particulières conclues par monsieur X... avec l'ANAH, tandis que ce professionnel, qui avait reçu mandat de gérer les immeubles de monsieur X..., devait s'enquérir des conditions qui s'imposaient à son client au titre des logements qu'il savait conventionnés, afin de lui délivrer un conseil en adéquation avec ses exactes obligations, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ; 

    2°/ ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que la cour d'appel a affirmé qu'aucune des parties ne prétendait que le cabinet A... avait indûment conservé les sommes versées par son client au titre de la taxe additionnelle du droit au bail ; que monsieur X... avait pourtant sollicité la confirmation du jugement condamnant le cabinet A... à ce titre, en faisant valoir la remise d'une somme de 5. 901, 30 € à ce professionnel, qui ne l'avait pas reversée à l'administration fiscale (conclusions, p. 10, § 7 et p. 11, § 1) ; que la cour d'appel a ainsi méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ; 

    3°/ ALORS, en tout état de cause, QUE bien qu'elle ait constaté que le cabinet A... n'avait pas payé la taxe additionnelle du droit au bail de janvier 1992 à septembre 1996, la cour d'appel s'est abstenue de rechercher si, pour cette période, ce professionnel avait néanmoins reçu de monsieur X... les sommes correspondant à cette taxe à charge de les remettre à l'administration fiscale ; qu'elle a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 

    4°/ ALORS QU'en affirmant qu'aucun autre préjudice que le paiement de la taxe additionnelle du droit au bail n'était invoqué en lien avec la faute commise par le cabinet A... au titre de cette taxe, tandis que monsieur X... avait également fait valoir que ce défaut de paiement était à l'origine de son obligation de restitution des subventions de l'ANAH (conclusions, p. 15), la cour d'appel a méconnu les termes du litige, violant ainsi l'article 4 du Code de procédure civile. 

    SECOND MOYEN DE CASSATION : 

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que la SCP Y... et Z..., notaires, n'avait pas commis de faute et d'avoir ainsi débouté monsieur X... de ses demandes tendant à ce qu'elle soit condamnée in solidum avec la société Agence A... et son assureur la compagnie Axa France IARD, à payer la somme de 300. 901, 83 € en réparation du préjudice subi du fait de l'avis de reversement à l'ANAH concernant les bâtiments F et H de l'ensemble immobilier sis à Besançon ; 

    AUX MOTIFS PROPRES QUE le notaire a procédé à la publication au fichier immobilier les 25 mai 1992 et 26 avril 1993 des deux conventions conclues par monsieur X... avec l'État et avait donc connaissance de ces dernières ; que toutefois ces conventions n'emportent pour seules obligations à la charge de monsieur X... que de réserver les logements à des occupants sortant d'habitat insalubre, les louer pour un loyer maximum et ne les reprendre que pour son occupation personnelle, de sorte que c'est à tort que monsieur X... soutient que le notaire devait savoir qu'il lui était également prescrit d'aviser l'ANAH en cas de vente ou de louer pendant dix ans, dans la mesure où il ne démontre pas que le notaire ait été avisé de la conclusion des autres conventions passées avec cet organisme en vue de l'obtention des subventions et des obligations corrélatives en découlant ; que le notaire, en mentionnant dans les trois actes l'existence de la convention du 7 décembre 1992 passée avec l'État, le fait que l'acquéreur, la connaissant, s'engageait à la respecter jusqu'à son terme et en remettant à cet acquéreur une copie de ladite convention, loin de commettre une faute, a, tout au contraire, respecté les prescriptions légales, étant observé que, contrairement aux affirmations de monsieur X..., ce ne sont pas les conventions signées avec l'ANAH et qui portent les conditions particulières qui sont mentionnées dans les actes mais les générales rappelées ci-avant ; que cette réglementation n'interdit nullement les ventes mais impose d'en avertir l'ANAH et de maintenir le locataire dans les lieux loués pour toute la durée de l'engagement, cette obligation étant transmise à l'acquéreur ; qu'au surplus le notaire souligne à juste titre que les trois appartements vendus par son ministère étaient, à l'époque, libres de toute occupation ; 

    ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la SCP notariale a parfaitement exécuté ses obligations dès lors que chacun des trois actes qu'elle a reçus – objet d'appartements libres de location ou d'occupation – fait expressément mention de la convention du 7 décembre 1992 dont les acquéreurs ont reconnu avoir une parfaite connaissance et qu'ils se sont engagés à exécuter jusqu'à son terme, alors que monsieur X... ne lui avait jamais donné connaissance de l'engagement particulier qu'il avait souscrit le 8 avril 1992 ; 

    ALORS QUE le notaire doit procéder à toutes les investigations nécessaires à l'établissement d'un acte respectant les contraintes juridiques et factuelles qui s'imposent à son client ; que la cour d'appel a écarté le manquement du notaire, faute pour monsieur X... de démontrer que ce professionnel avait eu connaissance des conventions particulières conclues avec l'ANAH ; qu'au titre de son devoir de conseil, le notaire, qui savait que les biens immobiliers dont il établissait les actes de vente étaient des logements conventionnés, devait pourtant s'enquérir des conditions particulières usuelles qui avaient pu être conclues entre le propriétaire et l'ANAH pour la perception des subventions et des conséquences en résultant lors de la vente des biens ; qu'en conséquence, il importait peu que le notaire n'ait pas eu initialement connaissance de ces conventions particulières ou que les logements aient été libres d'occupation au moment de la vente dès lors que, après celle-ci, les conditions de location exigées par l'ANAH devaient encore être respectées ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil."

  • Peinture décorative et responsabilité contractuelle de droit commun

    Dans ce cas , il ne s'agit pas de garantie décennale :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 juin 2010), que la société civile immobilière Brunel a fait édifier trois bâtiments à usage de bureaux et de commerces qu'elle a vendus à la société civile immobilière Foncière médicale n° 1 (SCI) ; qu'une police unique de chantier a été souscrite auprès de la société Generali ; que les travaux ont été confiés à la société Dumez Ile-de-France (société Dumez IDF), qui a sous-traité le lot revêtement de façades avec un revêtement plastique épais (RPE) à la société SFDP et le lot revêtement de façades en briquettes à la société SMC ravalement ; que les travaux ont été réceptionnés le 30 avril 1992 ; que des décollements de plaquettes en briquettes et d'enduits sont apparus ; qu'après expertise, la SCI a assigné la société Generali, la société Dumez IDF, la société SMC ravalement et la société SMABTP en indemnisation de ses préjudices ;

    Sur le premier moyen du pourvoi n° J 10-21.323, formé par la société Dumez IDF :

    Attendu que la société Dumez IDF fait grief à l'arrêt de la condamner à payer la somme de 139 338,45 euros à la SCI, alors, selon le moyen :

    1°/ que la pose d'un enduit de façade qui a non seulement une fonction décorative, mais aussi, selon les termes du DTU applicable, une fonction de protection du support et d'imperméabilisation, constitue la construction d'un ouvrage de nature à entraîner l'application de la garantie décennale ; qu'en énonçant que la pose du revêtement plastique épais litigieux ne constituait pas la construction d'un ouvrage, tout en admettant expressément par ailleurs que selon le DTU 59.2 ce revêtement assure non seulement une fonction décorative, mais également la protection du support et lui apporte un complément d'imperméabilisation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 1792 du code civil qu'elle a violé ;

    2°/ qu'il ne résulte pas des stipulations du CCTP relatif au lot n° 2 « gros oeuvre » que le revêtement plastique épais ne serait qu'un ravalement constitué par un enduit appliqué sur les murs en béton banché sans autre fonction que décorative ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a dénaturé le CCTP précité en violation de l'article 1134 du code civil ;

    3°/ que les désordres qui créent un danger d'infiltration par la façade de l'immeuble constituent des désordres qui portent atteinte à la destination de l'immeuble ; qu'en l'espèce, l'expert judiciaire avait constaté la présence de trous et de fissures sur les façades tandis que la société Saretec, expert amiable de la compagnie Le Continent, avait précisé, ainsi que le retient le jugement déféré, que le décollement du revêtement avait laissé des trous de nature à mettre en cause à court terme, l'imperméabilisation des façades ; qu'en affirmant sans autre explication sur la nature des désordres litigieux que le constat de la présence de nombreux trous, qu'ils ne caractériseraient pas d'atteinte à la solidité ou à la destination de l'ouvrage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;

    4°/ qu'à supposer que la pose du revêtement litigieux ne constitue pas la construction d'un ouvrage, en se bornant pour écarter l'application de la garantie biennale de bon fonctionnement invoquée à titre subsidiaire, à énoncer que le revêtement litigieux s'intègre au matériau sur lequel il est appliqué, sans s'expliquer ainsi qu'elle y était invitée, sur les conclusions de l'expert judiciaire qui précisait que comme l'a montré l'essai effectué, le revêtement peut être déposé sans détérioration ou enlèvement de matières du gros oeuvre, desquelles il résultait que le revêtement litigieux parfaitement dissociable relevait bien de la garantie biennale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-3 du code civil ;

    Mais attendu qu'ayant constaté que l'expert avait indiqué que le RPE n'avait qu'une fonction décorative, l'étanchéité étant assurée par les 15 centimètres des murs en béton armé et, sans dénaturation du cahier des clauses techniques particulières du lot n° 2, que ce revêtement n'était qu'un ravalement constitué par un enduit appliqué sur les murs banchés sans autre fonction que décorative et relevé que la pose de ce revêtement était assimilable à des travaux de peinture et ne caractérisait donc pas la construction d'un ouvrage, la cour d'appel, qui a pu retenir que si le DTU 59.2 indiquait qu'il assurait également la protection du support et lui apportait un complément d'imperméabilisation, ce potentiel ne suffisait pas à faire de sa pose la construction d'un ouvrage, en a exactement déduit que la responsabilité des constructeurs ne pouvait être engagée que sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

    Sur le second moyen du pourvoi n° J 10-21323, formé par la société Dumez IDF, ci-après annexé :

    Attendu qu'ayant fixé le coût de la réfection du RPE à la somme de 139 338,45 euros, la cour d'appel a souverainement relevé que le maître de l'ouvrage était en droit de solliciter l'assistance d'un architecte pour la reprise du RPE et qu'il lui serait alloué 10 % de plus ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    Sur le moyen unique du pourvoi n° V 10-24.231, formé par la SCI :

    Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt attaqué de limiter à la somme de 11 412,30 euros le montant de la condamnation au titre de la réparation des désordres affectant les briquettes, alors, selon le moyen :

    1°/ que les nouveaux désordres constatés au-delà de l'expiration du délai décennal, délai d'épreuve, dits évolutifs, relèvent de la garantie décennale lorsqu'ils trouvent leur siège dans l'ouvrage où un désordre de même nature avait été constaté et dont la réparation avait été demandée en justice avant l'expiration de ce délai ; que, tout en considérant que les désordres tirés du décollement des parements en briquettes étaient de nature décennale en raison du risque d'accidents dus à la chute des matériaux de façade, la cour d'appel s'est fondée sur la circonstance que la demande de réparation de ces désordres effectuée dans le délai décennal n'avait concerné que le bâtiment 1 pour en déduire que les mêmes désordres affectant les bâtiments 2 et 3 étaient prescrits ; qu'en statuant ainsi au prix d'une distinction erronée entre les bâtiments d'un même ouvrage, constitutif de la réalisation immobilière, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses observations desquelles se déduisait le caractère évolutif de ces nouveaux désordres au regard de ceux régulièrement dénoncés dans le délai décennal, au regard de l'article 1792 du code civil qu'elle a ainsi violé ;

    2°/ que tout en observant que l'expert avait constaté qu'en de nombreux endroits de la façade de l'immeuble 1 les briquettes sonnaient creux ce qui induisait leur décollement pour déclarer applicable la garantie décennale à ces désordres, la cour d'appel, qui a cependant affirmé que le fait que des panneaux de parement sonnent creux est le symptôme d'un vice de construction pour en déduire qu'il ne constitue pas un désordre décennal, n'a pas tiré les conséquences de ses constatations fondées sur les observations de l'expert judiciaire, au regard de l'article 1792 du code civil qu'elle a, à nouveau, violé ;

    3°/ que la cour d'appel ne pouvait sans se contredire et violer l'article 455 du code de procédure civile affirmer à la fois, d'une part, qu'en de nombreux endroits de la façade de l'immeuble 1 les briquettes sonnaient creux ce qui induisait leur décollement, désordre relevant de la garantie décennale et, d'autre part, que le fait que des panneaux de parement sonnent creux était le symptôme d'un vice de construction et ne constituerait pas un désordre décennal ;

    4°/ que tout constructeur est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage des dommages résultant d'un vice du sol ou de construction ; que tout en considérant que le fait que des panneaux de parement sonnent creux est le symptôme d'un vice de construction, la cour d'appel, qui a cependant déclaré inapplicable la garantie décennale, n'a pas tiré les conséquences légales de ses observations au regard de l'article 1792 du code civil qu'elle a ainsi violé ;

    Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'il résultait du premier constat d'huissier de justice du 17 octobre 2001 que les décollements dénoncés judiciairement n'affectaient que le bâtiment 1 alors que les décollements allégués par la SCI en 2006 et 2007 avaient eu lieu sur les bâtiments 2 et 3, la cour d'appel, qui a pu en déduire que ces décollements n'étaient pas la conséquence directe des premiers désordres puisqu'ils étaient intervenus sur d'autres ouvrages et qu'il ne s'agissait pas de désordres évolutifs mais de nouveaux désordres qui, apparus après l'expiration du délai décennal dont le point de départ datait du 30 avril 1992, étaient prescrits, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE les pourvois ;

    Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille onze.

     

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits - à l'appui du pourvoi n° J 10-21.323 - par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société Dumez Ile-de-France.

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Dumez à payer à la SCI FM1 la somme de 139.338,45 euros HT au titre de la réfection du revêtement plastique épais dont 139.338,45 euros valeur mars 2003 actualisée par l'index BT 01 publié à ce jour plus 10% de 139.338,45 euros au titre des frais de maîtrise d'oeuvre et d'avoir débouté la société Dumez des appels en garantie du chef de ce désordre ;

    AUX MOTIFS QUE la société SFDP en qualité de sous-traitante de Dumez a posé un revêtement plastique épais sur les murs en béton armé ; que ce revêtement se détériore laissant apparaître en de nombreux endroits des trous et en linteau des stalactites nécessitant une reprise totale pour éviter les différences de teintes entre enduits anciens et nouveaux ; que l'expert a évalué le coût de la reprise à la somme de 135.798, 90 euros HT, qu'il indique que cet enduit n'a qu'une fonction décorative, l'étanchéité étant assurée par les 15 cm d'épaisseur des murs en béton armé ; que les premiers juges ont considéré qu'il n'avait pas seulement une fonction décorative pour retenir la responsabilité décennale de Dumez ; qu'en fait il s'agit de savoir si sa pose est assimilable à de simples travaux de peinture ou si elle constitue la construction d'un ouvrage et dans ce cas si les désordres du revêtement plastique épais portent atteinte à la destination de l'ouvrage ; qu'à défaut il faudra déterminer s'il s'agit d'un élément d'équipement dissociable soumis à la prescription biennale ou d'un simple matériau assimilable au support auquel il s'intègre de telles sorte que ces désordres relèveraient de la responsabilité contractuelle de droit commun ; qu'il résulte du CCTP du lot n° 2 que ce revêtement plastique épais n'est qu'un ravalement constitué par un enduit appliqué sur les murs en béton banché sans autre fonction que décorative ; que sa pose est assimilable à des travaux de peinture, elle ne caractérise donc pas la construction d'un ouvrage ; que le DTU 59.2 indique qu'il assure également la protection du support et lui apporte un complément d'imperméabilisation ; que ce potentiel ne suffit pas à faire de sa pose la construction d'un ouvrage ; que le cas échéant force est de constater que le revêtement s'intègre au matériau sur lequel il est appliqué et que ses désordres ne caractérisent d'atteinte ni à la solidité ni à la destination de l'ouvrage ; qu'il en résulte que la responsabilité des constructeurs ne peut être engagée de ce chef que sur le fondement contractuel de droit commun ; que l'expert indique dans son rapport que le désordre est dû à un défaut de préparation et d'application ; l'enduit initial n'a pas été suffisamment malaxé, le support n'a pas été convenablement préparé de telle sorte que la prise a été incomplète ou s'est délitée dans le temps ; que ces considérations caractérisent une faute du sous-traitant qui engage la responsabilité de l'entreprise principale sur le fondement de l'article 1147 invoquée à titre subsidiaire par la SFM1 ; que la SMABPT et Generali n'étant tenues de garantir que les dommages de la nature de ceux que les constructeurs garantissent sur le fondement de l'article 1792 du Code civil, seront mises hors de cause du chef de ce dernier désordre ;

    ALORS, D'UNE PART, QUE la pose d'un enduit de façade qui a non seulement une fonction décorative, mais aussi, selon les termes du DTU applicable, une fonction de protection du support et d'imperméabilisation, constitue la construction d'un ouvrage de nature à entraîner l'application de la garantie décennale ; qu'en énonçant que la pose du revêtement plastique épais litigieux ne constituait pas la construction d'un ouvrage, tout en admettant expressément par ailleurs que selon le DTU 59.2 ce revêtement assure non seulement une fonction décorative, mais également la protection du support et lui apporte un complément d'imperméabilisation, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 1792 du Code civil qu'elle a violé ;

    ALORS, D'AUTRE PART, QU'il ne résulte pas des stipulations du CCTP relatif au lot n° 2 « gros oeuvre » que le revêtement plastique épais ne serait qu'un ravalement constitué par un enduit appliqué sur les murs en béton banché sans autre fonction que décorative ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a dénaturé le CCTP précité en violation de l'article 1134 du Code civil ;

    ALORS, EN TROISIÈME LIEU, QUE les désordres qui créent un danger d'infiltration par la façade de l'immeuble constituent des désordres qui portent atteinte à la destination de l'immeuble ; qu'en l'espèce, l'expert judiciaire avait constaté la présence de trous et de fissures sur les façades tandis que la société Saretec, expert amiable de la compagnie Le Continent, avait précisé, ainsi que le retient le jugement déféré, que le décollement du revêtement avait laissé des trous de nature à mettre en cause à court terme, l'imperméabilisation des façades ; qu'en affirmant sans autre explication sur la nature des désordres litigieux que le constat de la présence de nombreux trous, qu'ils ne caractériseraient pas d'atteinte à la solidité ou à la destination de l'ouvrage, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du Code civil ;

    ALORS, ENFIN, QU'à supposer que la pose du revêtement litigieux ne constitue pas la construction d'un ouvrage, en se bornant pour écarter l'application de la garantie biennale de bon fonctionnement invoquée à titre subsidiaire, à énoncer que le revêtement litigieux s'intègre au matériau sur lequel il est appliqué, sans s'expliquer ainsi qu'elle y était invitée, sur les conclusions de l'expert judiciaire qui précisait (rapport p. 11) que comme l'a montré l'essai effectué, le revêtement peut être déposé sans détérioration ou enlèvement de matières du gros oeuvre, desquelles il résultait que le revêtement litigieux parfaitement dissociable relevait bien de la garantie biennale, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-3 du Code civil.

    SECOND MOYEN DE CASSATION

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Dumez à payer à la SCI FM1 la somme de 139.338,45 euros HT au titre de la réfection du revêtement plastique épais dont 139.338,45 euros valeur mars 2003 actualisée par l'index BT 01 publié à ce jour plus 10% de 139.338,45 euros au titre des frais de maîtrise d'oeuvre ;

    AUX MOTIFS QUE la société SFDP en qualité de sous-traitante de Dumez a posé un revêtement plastique épais sur les murs en béton armé ; que ce revêtement se détériore laissant apparaître en de nombreux endroits des trous et en linteau des stalactites nécessitant une reprise totale pour éviter les différences de teintes entre enduits anciens et nouveaux ; que l'expert a évalué le coût de la reprise à la somme de 135.798, 90 euros HT ;

    ALORS QUE les dommages et intérêts qui sont dus au créancier sont de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé ; qu'en l'espèce, ainsi que le précise la Cour d'appel et ainsi que cela résulte du rapport d'expertise (p. 8, 5.2.0 et 5.2.2 b), la somme de 139.338,45 euros correspond au coût de la reprise des désordres à hauteur de la somme de 135.798, 90 euros HT, le solde soit 3.539,55 euros correspondant au coût de l'essai de réfection d'un pan de mur déjà effectué et déjà réglé par les demandeurs à leurs frais avancés ; qu'en ordonnant la réactualisation de la somme globale de 139.338,45 euros et en condamnant la société Dumez au paiement de frais de maîtrise d'oeuvre sur cette même somme globale comprenant des travaux déjà effectués et payés, la Cour d'appel a réparé un préjudice inexistant et violé l'article 1149 du Code civil.

     


    Moyen produit - à l'appui du pourvoi n° V 10-24.231 - par Me Brouchot, avocat aux Conseils pour la société Foncière médicale n° 1 (FM1).

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement déféré en ce qu'il avait limité à la somme de 11.412,30 euros le montant de la condamnation de la compagnie Generali, de la société Dumez Ile de France, de la SMC Ravalement et de la SMABTP en qualité d'assureur de la SMC in solidum à payer à la SCI Foncière Médicale n° 1 au titre de la réparation des désordres affectant les briquettes ;

    AUX MOTIFS QUE la SCI Foncière Médicale n° 1 (SFM1) a dénoncé par assignation du 27 février 2002 des décollements généralisés des briquettes de façade posées par la SMC Ravalement, sous-traitante de Dumez ; qu'il résulte du rapport de l'expert Y... désigné par le juge des référés que ces plaquettes se décollaient de la façade par panneaux entiers avec ventre et risques de chute et d'accident principalement au droit des acrotères du bâtiment 1 ; que, dans l'urgence, ces panneaux ont été purgés et reconstitués aux frais avancés de la SFM1 pour une somme de 12.670 euros dont son assureur dommages-ouvrage a pris en charge 1.257,70 euros ; que l'expert a constaté qu'en de nombreux autres endroits les briquettes sonnaient creux, ce qui signifie qu'elles sont décollées ; que la SFM1 a fait constater par huissier les 27 octobre 2005, 31 juillet 2006 et 2 mars 2007, que le parement en briquettes qui n'avait pas été traité dans le cadre de l'expertise a continué à se désolidariser de son support ; que les premiers juges ont estimé que les décollements affectant les bâtiments 2 et 3 étaient prescrits, les désordres dénoncés dans le délai de 10 ans à compter de la réception n'affectant que le bâtiment 1 ; que la SFM1 n'a pas directement répondu à cet argument ; qu'elle soutient en cause d'appel que les décollements relevés postérieurement à l'expertise affectent d'autres zones que celles qui sonnaient creux et demande une expertise pour établir qu'il s'agit de la continuation du même désordre dénoncé pendant la période de garantie décennale ; que le décollement des parements en briquettes est de nature décennale en raison du risque d'accident dus à la chute des matériaux de façade ; que même si le maître de l'ouvrage s'est plaint dans son assignation d'un désordre généralisé, il résulte du premier constat d'huissier dressé le 17 octobre 2001 que le décollement des parements n'affectait que le bâtiment 1 ; que la réception a été prononcée le 30 avril 1992 ; qu'il n'a été constaté avant le 30 avril 2002 que les décollements réparés en cours d'expertise ; que le fait que des panneaux de parement sonnent creux est le symptôme d'un vice de construction ; qu'il ne constitue pas un désordre décennal ; qu'aucune demande n'ayant été formée sur le fondement de l'article 1147 du code civil à l'encontre de l'entrepreneur principal ou de l'article 1382 du code civil à l'encontre de son sous-traitant, il convient de confirmer le jugement déféré ;

    ALORS, D'UNE PART, QUE les nouveaux désordres constatés au-delà de l'expiration du délai décennal, délai d'épreuve, dits évolutifs, relèvent de la garantie décennale lorsqu'ils trouvent leur siège dans l'ouvrage où un désordre de même nature avait été constaté et dont la réparation avait été demandée en justice avant l'expiration de ce délai ; que, tout en considérant que les désordres tirés du décollement des parements en briquettes étaient de nature décennale en raison du risque d'accidents dus à la chute des matériaux de façade, la cour d'appel s'est fondée sur la circonstance que la demande de réparation de ces désordres effectuée dans le délai décennal n'avait concerné que le bâtiment 1 pour en déduire que les mêmes désordres affectant les bâtiments 2 et 3 étaient prescrits ; qu'en statuant ainsi au prix d'une distinction erronée entre les bâtiments d'un même ouvrage, constitutif de la réalisation immobilière, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses observations desquelles se déduisait le caractère évolutif de ces nouveaux désordres au regard de ceux régulièrement dénoncés dans le délai décennal, au regard de l'article 1792 du code civil qu'elle a ainsi violé ;

    ALORS, D'AUTRE PART, QUE tout en observant que l'expert avait constaté qu'en de nombreux endroits de la façade de l'immeuble 1 les briquettes sonnaient creux ce qui induisait leur décollement pour déclarer applicable la garantie décennale à ces désordres, la cour d'appel qui a cependant affirmé que le fait que des panneaux de parement sonnent creux est le symptôme d'un vice de construction pour en déduire qu'il ne constitue pas un désordre décennal, n'a pas tiré les conséquences de ses constatations fondées sur les observations de l'expert judiciaire, au regard de l'article 1792 du code civil qu'elle a, à nouveau, violé ;

    ALORS, ENCORE, QUE la cour d'appel ne pouvait sans se contredire et violer l'article 455 du code de procédure civile affirmer à la fois, d'une part, qu'en de nombreux endroits de la façade de l'immeuble 1 les briquettes sonnaient creux ce qui induisait leur décollement, désordre relevant de la garantie décennale et, d'autre part, que le fait que des panneaux de parement sonnent creux était le symptôme d'un vice de construction et ne constituerait pas un désordre décennal ;

    ALORS, ENFIN, QUE tout constructeur est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage des dommages résultant d'un vice du sol ou de construction ; que tout en considérant que le fait que des panneaux de parement sonnent creux est le symptôme d'un vice de construction, la cour d'appel qui a cependant déclaré inapplicable la garantie décennale, n'a pas tiré les conséquences légales de ses observations au regard de l'article 1792 du code civil qu'elle a ainsi violé."