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  • Harcèlement du concierge par le président du Conseil Syndical et responsabilité du syndicat des copropriétaires

    Une décision sur cette question :

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. X..., engagé le 14 décembre 2004 en qualité de gardien concierge par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Cornouillers, a saisi la juridiction prud'homale en paiement de dommages-intérêts s'estimant victime de harcèlement moral, puis a présenté sa démission le 20 mai 2008 ;

    Sur le troisième moyen :

    Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce moyen qui n'est pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

    Mais sur les premier et deuxième moyens, réunis :

    Vu les articles L. 1152-1, L. 1154-1, L. 4121-1 et L. 4121-2 du code du travail ;

    Attendu que l'employeur est tenu envers ses salariés d'une obligation de sécurité de résultat en matière de protection de la santé et de la sécurité des travailleurs, notamment en matière de harcèlement moral, et que l'absence de faute de sa part ne peut l'exonérer de sa responsabilité ; qu'il doit répondre des agissements des personnes qui exercent, de fait ou de droit, une autorité sur les salariés ;

    Attendu que pour débouter M. X... de sa demande, la cour d'appel a retenu que le harcèlement moral n'engage la responsabilité de l'employeur que si lui-même ou un de ses préposés en est l'auteur, que le président du conseil syndical ne peut être considéré comme un préposé du syndic, que s'il était démontré que M. X... avait été victime d'insultes sur son lieu de travail de la part du président du conseil syndical, le syndic avait toutefois profité d'une assemblée des copropriétaires pour rappeler solennellement que lui seul était habilité à contrôler et critiquer le travail des employés de la copropriété et avait rappelé ensuite cette règle au président du conseil syndical en lui signifiant que de nouveaux écarts de langage ne seraient pas tolérés, et que l'employeur avait ainsi adopté la réaction qui s'imposait et qui était suffisante dès lors qu'une assemblée générale spécialement réunie avait modifié la composition du conseil syndical en rejetant la candidature du président sortant ;

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que le président du conseil syndical avait exercé une autorité de fait sur le gardien employé par le syndicat des copropriétaires et alors que les mesures prises par la suite pour mettre fin à son mandat n'exonéraient pas l'employeur des conséquences des faits de harcèlement antérieurement commis, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

    Et sur le quatrième moyen :

    Vu l'article 624 du code de procédure civile ;

    Attendu que la cassation prononcée sur le premier moyen entraîne la cassation par voie de conséquence de la partie du dispositif critiqué par le quatrième moyen ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, sauf celle relative au rejet de la demande du salarié portant sur l'annulation de deux avertissements des 9 et 31 janvier 2006, l'arrêt rendu le 26 mars 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

    Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Cornouillers aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Cornouillers à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre sociale, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille onze.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils pour M. X...

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de sa demande de dommages et intérêts au titre du harcèlement moral ;

    AUX MOTIFS QUE, sur le harcèlement moral, aux termes de l'article L. 1152-1 du Code du travail, le harcèlement moral n'engage la responsabilité de l'employeur que si lui-même ou l'un de ses préposés en est l'auteur ; que pour retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires, le Conseil de prud'hommes a qualifié le conseil syndical d'employeur alors que seul le syndic a cette qualité en application, notamment, de l'article 31 du décret du 17 mars 1967 pris en application de la loi fixant le statut de la copropriété ; que dès lors que le Président du conseil syndical ne peut être considéré comme un préposé du syndic, Monsieur Fouad X... ne saurait solliciter d'indemnisation sur ce fondement (arrêt, p. 2 in fine et p. 3, § §. 1-2) ;

    1°) ALORS QUE les juges ne peuvent méconnaître les termes clairs et précis du litige ; que dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... sollicitait la condamnation du syndicat des copropriétaires, son employeur, à lui verser des dommages et intérêts au titre du harcèlement moral exercé à son encontre par Monsieur Y..., président du conseil syndical, dans la mesure où ledit syndicat ne lui avait pas assuré des conditions de travail satisfaisantes et lui avait fait courir des risques préjudiciables à sa santé physique et moral ; qu'en déboutant le salarié de cette demande, motif pris que le président du conseil syndical n'était pas le préposé du syndic, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et a ainsi violé l'article 4 du Code de procédure civile ;

    2°) ALORS QU'aucun salarié ne doit subir les agissements répétés de harcèlement moral qui ont objet ou pour effet une dégradation de ses conditions de travail susceptibles de porter atteinte à ses droits et à sa dignité, d'altérer sa santé physique ou mentale ou de compromettre son avenir professionnel ; que pour débouter Monsieur X... de sa demande de versement par le syndicat de copropriétaires de l'immeuble « LES CORNOUILLERS », son employeur, de dommages et intérêts au titre du harcèlement moral exercé à son encontre par Monsieur Y..., le président du conseil syndical, la Cour d'appel s'est bornée à énoncer que ce le président du conseil syndical ne pouvant être considéré comme un préposé du syndic, Monsieur X... ne pouvait solliciter d'indemnisation sur ce fondement ; qu'en statuant par de tels motifs inopérants sans rechercher si l'action de Monsieur X... ne pouvait pas être accueillie dans la mesure où en sa qualité d'employeur, le syndicat des copropriétaires était tenu de faire cesser les actes commis par Monsieur Y... à son encontre, au besoin en mandatant le syndic afin de rappeler clairement à Monsieur Y... les limites de son rôle et de ses attributions de président du conseil syndical, et ce, afin de préserver la santé mentale comme physique de ce salarié, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 1152-1 du Code du travail.

    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de sa demande de dommages et intérêts au titre du nonrespect par l'employeur de son obligation de sécurité ;

    AUX MOTIFS QUE, sur l'obligation de sécurité de l'employeur, aux termes de l'article L. 4121-1, l'employeur doit assurer la sécurité physique et mentale des travailleurs ; qu'en l'espèce, il convient de constater que bien que le litige ait manifestement pour origine un différend d'ordre privé, l'employeur a pris toute mesure en son pouvoir pour y mettre un terme et que la demande d'indemnisation du salarié ne saurait davantage prospérer sur ce fondement ; que sur le caractère privé du différend, aux termes d'un courrier adressé à Monsieur Mohamed Y... par son conseil, Monsieur Fouad X... reconnaissait que ce dernier, parent éloigné, l'avait présenté au syndic pour qu'il obtienne le poste de gardien et que les relations entre les deux hommes s'étaient rapidement détériorées, le premier estimant que le second était à son service et non à celui de la copropriété ; qu'il apparaît encore que les seules violences physiques dénoncées sont intervenues en dehors du lieu de travail, Monsieur X... ayant été frappé près de la gare de SEVRAN, selon les déclarations faites aux services de police d'AULNAY SOUS BOIS ; que néanmoins, dès lors qu'il est démontré que Monsieur Fouad X... était également victime d'insultes sur son lieu de travail, faits établis par témoignages et dénoncés au syndic par courriers des 1er, 13, 20, 23 et 30 mars 2005, il se devait de s'employer à y mettre un terme, ce qu'il justifie avoir fait ; que sur la réaction de l'employeur, après avoir profité de l'assemblée générale de copropriété en date du 21 mars 2005 pour rappeler solennellement que seul le syndic était habilité à contrôler et, le cas échéant, critiquer le travail des employés de la copropriété, la Société FONCIA a adressé le 30 mai suivant un courrier recommandé aux époux Y... leur rappelant la règle précitée et leur signifiant que de nouveaux écarts de langage et la continuité des agissements dénoncés par le salarié ne pouvaient plus être tolérés ; qu'il convient par ailleurs de constater que les démarches du syndic se sont révélées efficaces dès lors que Monsieur Fouad X... n'a dénoncé aucun écart de comportement de Monsieur Mohamed Y... après de moi de mai 2005 ; que le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a accueilli la demande de dommages et intérêts du salarié (arrêt, p. 3) ;

    1°) ALORS QUE l'employeur doit prendre les mesures nécessaires pour assurer la sécurité et protéger la santé physique des travailleurs ; que, pour débouter Monsieur X... de sa demande de paiement par le syndicat des copropriétaires, son employeur, de dommages et intérêts au titre du non respect par ce dernier de son obligation de sécurité, la Cour d'appel a considéré que cet employeur avait pris toutes les mesures pour mettre un terme à ce différend ; qu'en statuant de la sorte sans rechercher précisément dans quelle mesure le syndicat des copropriétaires avait effectivement recherché une solution pour apaiser les tensions et protéger Monsieur X... des pressions de Monsieur Y..., son harceleur, puis par les autres présidents, faits ayant conduit Monsieur X... à démissionner pour ne pas mettre sa santé en péril, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 230-2, devenu l'article L. 4121-1, du Code du travail ;

    2°) ALORS QUE l'employeur doit prendre les mesures nécessaires pour assurer la sécurité et protéger la santé physique des travailleurs ; que pour débouter Monsieur X... de sa demande de paiement par le syndicat des copropriétaires, son employeur, de dommages et intérêts au titre du non-respect par ce dernier de son obligation de sécurité à son égard, la Cour d'appel a relevé que Monsieur X... avait été victime d'insultes sur son lieu de travail, qu'il avait établies par témoignages et dénoncées au syndic mais que ce dernier avait justifié s'être employé à y mettre un terme ; qu'en statuant ainsi sans rechercher précisément dans quelle mesure, tout au contraire, le syndic avait laissé le conflit ouvert sans agir et qu'il avait fallu attendre la mise en place d'un nouveau conseil syndical et d'un nouveau président pour que Monsieur X... retrouve des conditions de travail normales, la Cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 230-2, devenu l'article L. 4121-1, du Code du travail ;

    3°) ALORS QUE l'employeur doit prendre les mesures nécessaires pour assurer la sécurité et protéger la santé physique des travailleurs ; que pour débouter Monsieur X... de sa demande de paiement par le syndicat des copropriétaires, son employeur, de dommages et intérêts au titre du non-respect par ce dernier de son obligation de sécurité à son égard, la Cour d'appel a considéré que les démarches du syndic s'étaient révélées efficaces puisque Monsieur X... n'avait dénoncé aucun écart de comportement de Monsieur Y... après mai 2005 ; qu'en statuant ainsi sans rechercher dans quelle mesure après cette date le salarié n'avait pas, non seulement subi des pressions de la part de son employeur, spécialement lors de l'envoi de deux avertissements, les 9 et 31 janvier 2006, afin de l'inciter à renoncer à son instance prud'homale, pressions ayant nui à sa santé mentale et physique que son employeur devait pourtant protéger, mais encore subi des faits de harcèlements par les présidents du conseil syndical ayant succédé à Monsieur Y..., la Cour d'appel a privé, une nouvelle fois, sa décision de base légale au regard de l'article L. 230-2, devenu l'article L. 4121-1, du Code du travail.

    TROISIEME MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de sa demande d'annulation des avertissements des 9 et 31 janvier 2006 ;

    AUX MOTIFS QUE, sur les avertissements, le 5 décembre 2005, la Société FONCIA dénonçait certains manquements dans l'exécution par le salarié des tâches qui lui étaient confiées ; que le 6 janvier 2006, elle lui adressait un avertissement ayant relevé que lors de son passage du 30 décembre précédent les puisards, objets de son précédent courrier, n'étaient toujours pas nettoyés et qu'une plaque de propreté n'était pas fixée ; que le 31 janvier 2006, un nouvel avertissement lui était délivré pour : n'avoir pas tenu à jour le cahier de la loge qu'il lui avait été demandé de mettre en place le 5 décembre précédent, de n'avoir pas procédé aux petits travaux de peinture sollicités, de n'avoir pas nettoyé les conteneurs ; que pour contester ces sanctions, Monsieur Fouad X... se borne à faire état d'un harcèlement de la part de Monsieur Z..., nouveau président du conseil syndical, qu'il accuse de dévisser la plaque de propreté et indique avoir nettoyé le puisard le 9 décembre ; que le harcèlement évoqué ne repose que sur ses propres affirmations et ne peut être retenu dès lors que le nouveau président fait partie des démissionnaires de l'ancien conseil pour les motifs précités ; que le nettoyage du puisard devant être fait régulièrement, le salarié ne pouvait se contenter d'une intervention le 9 décembre ; qu'il n'apporte enfin aucun élément de contestation pour les autres travaux inexécutés alors qu'un rapport du conseil syndical transmis au syndic le 6 mars 2006 dénonce un certain nombre de manquements de sa part ; qu'aucun motif ne commande en conséquence l'annulation de ces avertissements (arrêt, p. 4) ;

    1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et, en conséquence, il ne peut fonder sa décision sur des moyens de droit qu'il a relevé d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office, pour débouter Monsieur X... de ses demandes d'annulation des avertissements litigieux, le moyen tiré de la qualité de démissionnaire de l'ancien conseil syndical de Monsieur Z..., nouveau président du conseil syndical, ayant harcelé Monsieur X..., celui de l'obligation de nettoyage régulier du puisard ayant pesé sur Monsieur X... et celui de l'existence d'un certain nombre de manquements de Monsieur X... dénoncés dans un rapport du conseil syndical transmis au syndic le 6 mars 2006, sans avoir, au préalable, invité les parties à s'en expliquer, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;

    2°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que Monsieur X... soutenait dans ses conclusions d'appel que les avertissements notifiés les 6 et 31 janvier 2006 avaient manifestement eu pour objectif de le faire renoncer à l'instance prud'homale alors pendante ; qu'en déboutant le salarié de sa demande d'annulation des avertissements sans répondre à ce moyen déterminant, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs et ainsi violé l'article 455 du Code de procédure civile.

    QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de ses demandes tendant à dire que la rupture du contrat de travail devait s'analyser en une prise d'acte de la rupture qui produisait les effets d'un licenciement sans cause réelle et sérieuse et à condamner, en conséquence, l'employeur au versement de diverses indemnités à ce titre :

    AUX MOTIFS QUE, sur la prise d'acte de la rupture, la démission du salarié étant décrite comme consécutive à la détérioration des conditions de travail, il convient de l'analyser comme une prise d'acte qui produit les effets d'un licenciement sans cause réelle et sérieuse dans la seule hypothèse où les faits dénoncés la justifiaient ; qu'en l'espèce, après avoir été absent de son poste pendant près de 9 mois, d'abord pour maladie puis pour « démarrer une activité commerciale », Monsieur Fouad X... fait état d'un harcèlement des présidents successifs du conseil syndical puis d'un « climat de travail détérioré mettant sa santé en péril » ; que ces griefs ne sont pas sérieux, le différend d'ordre privé avec son parent éloigné étant réglé depuis 3 ans à la date de la prise d'acte et le harcèlement imputé au dernier président du conseil syndical n'étant pas établi, ses seules dénonciations n'ayant aucune valeur probante ; que Monsieur Fouad X... ayant bien démissionné, il ne saurait lui être alloué d'indemnité de préavis, pour rupture abusive ou de dommages et intérêts au fondement mal précisé ; qu'il sera donc débouté de toutes ses demandes (arrêt, p. 4) ;

    1°) ALORS QU'en application de l'article 624, alinéa 2 du Code de procédure civile, la cassation à intervenir de l'arrêt sur les premier et deuxième moyens de cassation en leurs dispositions relatives au harcèlement moral et aux manquements de l'employeur à son obligation de sécurité à l'égard de Monsieur X... entraînera l'annulation de l'arrêt en ses dispositions relatives à la prise d'acte de la rupture du contrat de travail par ce salarié en raison de ce harcèlement et de tels manquements, qui s'y rattachent par un lien de dépendance nécessaire ;

    2°) ALORS QU'EN TOUTE HYPOTHESE, lorsqu'un salarié démissionne en raison de faits qu'il reproche à son employeur, cette rupture constitue une prise d'acte et produit les effets d'un licenciement sans cause réelle et sérieuse si les faits invoqués le justifient ; qu'à cet égard, le justifient des mesures vexatoires, des agissements constitutifs de violences morales et psychologiques, mais aussi le manquement de l'employeur à son obligation de sécurité ; que pour ne pas requalifier la prise d'acte de la rupture par Monsieur X... de son contrat de travail en licenciement sans cause réelle et sérieuse et refuser, en conséquence, de lui allouer les indemnités subséquentes, la Cour d'appel s'est contentée de considérer que les griefs invoqués par le salarié n'étaient pas sérieux, le différend d'ordre privé étant réglé depuis trois ans à la date de la prise d'acte litigieuse et le harcèlement litigieux non établi ; qu'en ne recherchant pas précisément dans quelle mesure Monsieur X... avait subi au-delà de l'année 2005 des mesures vexatoires, des agissements constitutifs de violences morales et psychologiques, mais avait également été victime du manquement de l'employeur à son obligation de sécurité, faits pourtant constitutifs de griefs sérieux justifiant la requalification d'une démission en prise d'acte produisant les effets d'un licenciement sans cause réelle et sérieuse, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 122-4, devenu l'article L. 1231-1, L. 122-13, devenu l'article L. 1237-2, et L. 122-14-3, devenu les articles L. 1232-1 et L. 1235-1, du Code du travail."

  • Dégât des eaux, responsabilité de la copropriété et garantie de l'assureur

    Un arrêt sur ce sujet :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 25 mai 2009), que M. X..., copropriétaire d'un appartement situé au 2e étage de la "résidence Espace 2000" à Pointe-à-Pitre (Guadeloupe), a été victime de dégâts des eaux répétés provenant des parties communes de l'immeuble ; qu'après expertise, il a assigné en réparation de ses préjudices le syndicat des copropriétaires et l'assureur de la copropriété, la société Axa Caraïbes assurances (l'assureur) qui a dénié sa garantie ;

    Attendu que l'assureur fait grief à l'arrêt de le condamner à verser une certaine somme à M. X... au titre des frais de remise en état de son appartement avec intérêts au taux légal à compter du rapport d'expertise, alors, selon le moyen :

    1°/ que seul un événement incertain constitue un risque susceptible d'être couvert par un contrat d'assurance ; que le dégât des eaux intervenu dans le lot privatif d'un copropriétaire résultant de l'absence de tout entretien durant de nombreuses années sur des canalisations fuyardes ou des façades dégradées de parties communes ne présente aucun caractère aléatoire et comme tel n'est pas susceptible d'être couvert pas un contrat d'assurance ; que la cour d'appel, pour condamner l'assureur du syndicat des copropriétaires à garantir le dommage subi par M. X..., s'est bornée à affirmer que la clause relative au défaut d'entretien de l'immeuble n'aurait été ni formelle ni limitée sans rechercher, comme elle y était invitée, si le dommage subi par M. X... et résultant du défaut d'entretien des parties communes présentait le caractère d'un "risque aléatoire", a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1964 et 1134 du code civil ;

    2°/ qu'à supposer même que le défaut d'entretien de l'immeuble soit un risque susceptible d'être couvert par le contrat d'assurance, la police souscrite par le syndicat des copropriétaires prévoyait que n'entrait "ni dans l'objet ni dans la nature du contrat l'assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d'entretien ou de réparation incombant à l'assuré, caractérisé et connu de lui" ; que cette clause d'exclusion était claire et précise, comme portant seulement sur les dommages résultant d'un manque d'entretien manifeste ou d'une réparation incombant à l'assuré et permettait à l'assuré de connaître l'étendue exacte de sa garantie ; que pour avoir affirmé le contraire, la cour d'appel a violé l'article L. 113-1 du code des assurances ;

    Mais attendu que l'arrêt retient que les dommages subis par M. X... ont pour origine un défaut d'entretien des parties communes engageant la responsabilité du syndicat des copropriétaires ; que la clause excluant la garantie de l'assureur de la copropriété en cas de défaut d'entretien ou de réparation caractérisé et connu de l'assuré ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées et qu'elle ne peut ainsi recevoir application en raison de son imprécision ;

    Qu'en l'état de ces constatations et énonciations dont il résulte que l'exclusion de garantie n'était pas formelle et limitée au sens de l'article L. 113-1 du code des assurances, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée concernant le caractère aléatoire du risque assuré, a légalement justifié sa décision ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne la société Axa Caraïbes aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Axa Caraïbes assurances ; la condamne à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille onze.

     


    MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

    Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la société Axa Caraïbes assurances.

    Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR condamné la compagnie AXA, solidairement avec le syndicat des copropriétaires, à verser à M. X... la somme de 11.894,90 € en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts légaux à compter de la date du dépôt du rapport d'expertise ;

    AUX MOTIFS PROPRES QUE le sinistre résultait de la dégradation générale de l'immeuble, conséquence de la carence d'entretien du syndicat des copropriétaires que celui-ci ne contestait pas sérieusement ; que toutefois l'assureur du syndicat des copropriétaires devait être tenu au paiement de la réparation des désordres subis par M. X... dès lors que la clause des conditions générales du contrat d'assurance, selon laquelle « n'entre ni dans l'objet ni dans la nature du contrat d'assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d'entretien ou de réparation incombant à l'assuré, caractérisé, et connu de lui », ne se référait pas à des critères précis d'exclusion limitativement énumérés, de sorte que cette clause, en raison même de son imprécision, ne pouvait recevoir application ;

    1°/ ALORS QUE seul un événement incertain constitue un risque susceptible d'être couvert par un contrat d'assurance ; que le dégât des eaux intervenu dans le lot privatif d'un copropriétaire résultant de l'absence de tout entretien durant de nombreuses années sur des canalisations fuyardes ou des façades dégradées de parties communes ne présente aucun caractère aléatoire et comme tel n'est pas susceptible d'être couvert pas un contrat d'assurance que la cour d'appel, pour condamner l'assureur du syndicat des copropriétaires à garantir le dommage subi par M. X..., s'est bornée à affirmer que la clause relative au défaut d'entretien de l'immeuble n'aurait été ni formelle ni limitée sans rechercher, comme elle y était invitée si le dommage subi par M. X... et résultant du défaut d'entretien des parties communes présentait le caractère d'un « risque aléatoire », a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1964 et 1134 du code civil ;

    2°/ ALORS QU'à supposer même que le défaut d'entretien de l'immeuble soit un risque susceptible d'être couvert par le contrat d'assurance, la police souscrite par le syndicat des copropriétaires prévoyait que n'entrait « ni dans l'objet ni dans la nature du contrat l'assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d'entretien ou de réparation incombant à l'assuré, caractérisé et connu de lui » ; que cette clause d'exclusion était claire et précise, comme portant seulement sur les dommages résultant d'un manque d'entretien manifeste ou d'une réparation incombant à l'assuré et permettait à l'assuré de connaître l'étendue exacte de sa garantie ; que pour avoir affirmé le contraire, la cour d'appel a violé l'article L. 113-1 du code des assurances."

  • Autorisation d'urbanisme commercial et développement durable

    Une décision sur ce sujet :


    "Vu 1°), sous le n° 336234, la requête, enregistrée le 3 février 2010 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentée par le GIE CENTRE COMMERCIAL DES LONGS CHAMPS, dont le siège est allée Morvan Lebersque, à Rennes (35700), représenté par son président, le SYNDICAT COMMERCANTS DETAILLANTS DE L'HABILLEMENT ET ACCESSOIRES BRETAGNE, dont le siège est à l'Union des entreprises, 2, allée du Bâtiment, à Rennes (35000), représenté par son président, l'ASSOCIATION LA ROUTE DU MEUBLE ET DES LOISIRS, dont le siège est 2, avenue de la Préfecture, à Rennes (35000), représentée par son président ; le GIE CENTRE COMMERCIAL DES LONGS CHAMPS et autres demandent au Conseil d'Etat : 

    1°) d'annuler pour excès de pouvoir la décision n°s 232 T et suivants du 3 décembre 2009 par laquelle la Commission nationale d'aménagement commercial a accordé aux sociétés Au commerce rennais et Immochan France l'autorisation préalable requise en vue de la création d'un centre commercial multi-spécialiste non alimentaire à l'enseigne Auchan de 21 650 m² de surface de vente, composé d'un grand magasin de 10 000 m² et d'une galerie marchande de 11 650 m², comportant 26 boutiques spécialisées, sur la zone d'aménagement concertée de La Bunelais à Betton (Ille-et-Vilaine) ; 

    2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 4 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; 



    Vu 2°), sous le n° 336235, la requête, enregistrée le 3 février 2010 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentée par la COMMUNAUTE DE COMMUNES DU VAL D'ILLE, dont le siège est à la Maison du Val d'Ille Le Bas Champ à Vignoc (35630), représentée par son président ; la COMMUNAUTE DE COMMUNES DU VAL D'ILLE demande au Conseil d'Etat : 

    1°) d'annuler pour excès de pouvoir la décision n°s 232 T et suivants du 3 décembre 2009 par laquelle la Commission nationale d'aménagement commercial a accordé aux sociétés Au commerce rennais et Immochan France l'autorisation préalable requise en vue de la création d'un centre commercial multi-spécialiste non alimentaire à l'enseigne Auchan de 21 650 m² de surface de vente, composé d'un grand magasin de 10 000 m² et d'une galerie marchande de 11 650 m², comportant 26 boutiques spécialisées, sur la zone d'aménagement concertée de La Bunelais à Betton (Ille-et-Vilaine) ; 

    2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; 





    Vu 3°), sous le n° 337744, la requête, enregistrée le 19 mars 2010 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentée par l'ASSOCIATION CARRE RENNAIS, dont le siège est 3, rue Alexandre Lefas à Rennes (35700), représentée par son président ; l'ASSOCIATION CARRE RENNAIS demande au Conseil d'Etat : 

    1°) d'annuler pour excès de pouvoir la décision n°s 232 T et suivants du 3 décembre 2009 par laquelle la Commission nationale d'aménagement commercial a accordé aux sociétés Au commerce rennais et Immochan France l'autorisation préalable requise en vue de la création d'un centre commercial multi-spécialiste non alimentaire à l'enseigne Auchan de 21 650 m² de surface de vente, composé d'un grand magasin de 10 000 m² et d'une galerie marchande de 11 650 m², comportant 26 boutiques spécialisées sur la ZAC de La Bunelais à Betton (Ille-et-Vilaine) ; 

    2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; 


    ....................................................................................


    Vu les autres pièces des dossiers ;

    Vu la note en délibéré, enregistrée le 26 mai 2011 sous les n°s 336234, 336235 et 337744, présentée par les sociétés Au commerce rennais et Immochan France ; 

    Vu la note en délibéré, enregistrée le 27 mai 2011, sous le n° 337744, présentée pour l'ASSOCIATION CARRE RENNAIS ;

    Vu la note en délibéré, enregistrée le 27 mai 2011, sous le n° 336234, présentée par le GIE CENTRE COMMERCIAL DES LONGCHAMPS et autres ;

    Vu la note en délibéré, enregistrée le 3 juin 2011, sous le n° 336235, présentée par la COMMUNAUTE DE COMMUNES DU VAL D'ILLE ; 

    Vu le code de commerce ; 

    Vu le code de l'urbanisme ; 

    Vu le code de justice administrative ;


    Après avoir entendu en séance publique :

    - le rapport de M. Louis Dutheillet de Lamothe, Auditeur, 

    - les conclusions de M. Rémi Keller, rapporteur public ;




    Considérant que les requêtes du GIE CENTRE COMMERCIAL DES LONGS CHAMPS et autres, de la COMMUNAUTE DE COMMUNES DU VAL D'ILLE et de l'ASSOCIATION CARRE RENNAIS sont dirigées contre la même décision ; qu'il y a lieu de joindre ces requêtes pour statuer par une seule décision ;

    Sur les fins de non-recevoir opposées par les sociétés Au commerce rennais et Immochan France : 

    Considérant, d'une part, que le GIE CENTRE COMMERCIAL DES LONGS CHAMPS, le SYNDICAT COMMERCANTS DETAILLANTS DE L'HABILLEMENT ACCESSOIRES BRETAGNE, l'ASSOCIATION LA ROUTE DU MEUBLE ET DES LOISIRS et l'ASSOCIATION CARRE RENNAIS, qui ont notamment pour objet de défendre les intérêts de commerçants situés dans la zone de chalandise du projet, justifient d'intérêts leur donnant qualité pour contester devant le juge de l'excès de pouvoir la décision attaquée, d'autre part, que la COMMUNAUTE DE COMMUNES DU VAL D'ILLE a autorisé son président à la représenter en justice par une délibération du 2 février 2010 ; qu'ainsi, les fins de non-recevoir opposées par les sociétés Au commerce rennais et Immochan France doivent être rejetées ; 

    Sur la légalité de la décision attaquée : 

    Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens des requêtes ; 

    Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article L. 750-1 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 4 août 2008 de modernisation de l'économie : Les implantations, extensions, transferts d'activités existantes et changements de secteur d'activité d'entreprises commerciales et artisanales doivent répondre aux exigences d'aménagement du territoire, de la protection de l'environnement et de la qualité de l'urbanisme. Ils doivent en particulier contribuer au maintien des activités dans les zones rurales et de montagne ainsi qu'au rééquilibrage des agglomérations par le développement des activités en centre-ville et dans les zones de dynamisation urbaine. / Dans le cadre d'une concurrence loyale, ils doivent également contribuer à la modernisation des équipements commerciaux, à leur adaptation à l'évolution des modes de consommation et des techniques de commercialisation, au confort d'achat du consommateur et à l'amélioration des conditions de travail des salariés ; 

    Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article L. 752-6 du même code, issu de la même loi du 4 août 2008 : Lorsqu'elle statue sur l'autorisation d'exploitation commerciale visée à l'article L. 752-1, la commission départementale d'aménagement commercial se prononce sur les effets du projet en matière d'aménagement du territoire, de développement durable et de protection des consommateurs. Les critères d'évaluation sont : / 1° En matière d'aménagement du territoire : / a) L'effet sur l'animation de la vie urbaine, rurale et de montagne ; / b) L'effet du projet sur les flux de transport ; / c) Les effets découlant des procédures prévues aux articles L. 303-1 du code de la construction et de l'habitation et L. 123-11 du code de l'urbanisme ; / 2° En matière de développement durable : / a) La qualité environnementale du projet ; / b) Son insertion dans les réseaux de transports collectifs. ; 

    Considérant qu'il résulte de ces dispositions combinées que l'autorisation d'aménagement commercial ne peut être refusée que si, eu égard à ses effets, le projet contesté compromet la réalisation des objectifs énoncés par la loi ; qu'il appartient aux commissions d'aménagement commercial, lorsqu'elles statuent sur les dossiers de demande d'autorisation, d'apprécier la conformité du projet à ces objectifs, au vu des critères d'évaluation mentionnés à l'article L. 752-6 du code de commerce ; 

    Considérant que l'autorisation attaquée a pour objet d'autoriser, dans la zone d'aménagement concertée de La Bunelais sur le territoire de la commune de Betton, la création d'un centre commercial non alimentaire de 21 650 m² de surface de vente dont les terrains d'assiette sont situés à proximité d'un autre centre commercial déjà existant d'une surface de vente d'environ 30 000 m² ; 

    Considérant, d'une part, au regard du critère de qualité environnementale, qu'il ressort des pièces du dossier, qu'ainsi que le relevait la direction départementale de l'équipement et de l'agriculture dans son avis défavorable, le projet, à raison d'une emprise insuffisante des espaces verts par rapport à celle des surfaces bâties, entraînerait l'assèchement de prairies humides qui constituent aujourd'hui le terrain d'implantation ; qu'il impliquerait la disparition de la totalité de la végétation actuelle, à l'exception d'une haie bocagère ; qu'eu égard à sa dimension, il entraînerait une dégradation du paysage naturel de coteau bocager, que ne sauraient compenser les mesures particulières prévues par les pétitionnaires ; qu'ainsi le projet porterait au paysage dans lequel il s'inscrit ainsi qu'à son milieu naturel une atteinte que ne compenseraient pas les mesures en matière d'économies d'énergie et de traitement des déchets ; 

    Considérant, d'autre part, au regard du critère d'insertion dans les réseaux de transports collectifs, que la commission nationale a tenu compte d'un projet de desserte entre Rennes et Betton ; que toutefois, en dépit d'une mention dans le schéma de cohérence territoriale, aucun élément du dossier ne permet de regarder la réalisation de ce projet comme suffisamment certaine, alors que la taille du centre commercial projeté rend, en l'absence de toute desserte actuelle, une liaison par transports collectifs particulièrement nécessaire ; que par ailleurs, l'intention exprimée par la société Auchan Immochan et par d'autres sociétés intéressées de financer une solution intérimaire en attendant la mise en place de la liaison prévue par le schéma de cohérence territoriale, qui ne précise ni le tracé, ni les modalités, ni les conditions de financement d'une telle desserte, ne permet pas de regarder le centre commercial projeté comme inséré dans un réseau de transport collectif ; qu'ainsi, au regard des critères énumérés à l'article L. 752-6 du code de commerce précité, la réalisation du centre commercial projeté compromettrait l'objectif de développement durable fixé par la loi ; 

    Considérant, au surplus, que, contrairement à ce qu'a affirmé la commission nationale, le dossier des sociétés pétitionnaires ne fait apparaître aucun élément de nature à établir que le centre commercial projeté, qui serait implanté à l'écart de l'agglomération de la commune de Betton, contribuerait à l'animation de la vie urbaine dans cette commune ou dans l'agglomération de Rennes ; 

    Considérant que, par suite, les requérants sont fondés à soutenir que la commission nationale a fait une inexacte application des dispositions précédemment citées du code de commerce en accordant les autorisations demandées et à en demander l'annulation ; 

    Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 

    Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge des requérants, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, le versement des sommes que demandent les sociétés Au commerce rennais et Immochan France au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de l'Etat le versement d'une somme de 500 euros à verser à chacun des requérants, au titre des frais de même nature exposés par eux ; 




    D E C I D E :


    Article 1er : La décision du 3 décembre 2009 de la Commission nationale d'aménagement commercial est annulée. 

    Article 2 : L'Etat versera au GIE CENTRE COMMERCIAL DES LONGS CHAMPS, au SYNDICAT COMMERCANTS DETAILLANTS DE L'HABILLEMENT ACCESSOIRES BRETAGNE, à l'ASSOCIATION LA ROUTE DU MEUBLE ET DES LOISIRS, à la COMMUNAUTE DE COMMUNES DU VAL D'ILLE et à l'ASSOCIATION CARRE RENNAIS la somme de 500 euros chacun. 

    Article 3 : Les conclusions des sociétés Au commerce Rennais et Immochan France tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 

    Article 4 : La présente décision sera notifiée au GIE CENTRE COMMERCIAL DES LONGS CHAMPS, au SYNDICAT COMMERCANTS DETAILLANTS DE L'HABILLEMENT ET ACCESSOIRES BRETAGNE, à l'ASSOCIATION LA ROUTE DU MEUBLE ET DES LOISIRS, à la COMMUNAUTE DE COMMUNES DU VAL D'ILLE, à l'ASSOCIATION CARRE RENNAIS et aux sociétés Au commerce rennais et Immochan France.
    Copie en sera adressée pour information à la Commission nationale d'aménagement commercial et à la ministre de l'économie, des finances et de l'industrie."

  • Jouissance privative par un indivisaire au sens de l'article 815-9 du code civil

    Un arrêt sur cette question :

    "Attendu que Maximin X... est décédé le 17 avril 1985 en laissant pour lui succéder son épouse commune en biens, née Marie-Antoinette Y..., et leurs deux enfants majeurs, MM. Max et Jean X..., ainsi que deux filles mineures, Nelly et Anne-Marie X..., nées de sa liaison avec Mme A...; que, le 9 janvier 1986, un acte notarié intitulé " Transaction préliminaire à la liquidation et au partage de la communauté X...-Y...et de la succession de Maximin X... " a été signé entre les parties, fixant le montant de la récompense due à la communauté pour les aménagements apportés à une propriété de..., qui constituait un bien propre de Maximin X..., et le montant de la quote-part incombant à Nelly et à Anne-Marie X... ; que, le 21 septembre 1989, Mme Y... a cédé la part lui revenant dans cette récompense à M. Max X... et à son épouse, Mme Yvette B... ; que, par acte du 23 septembre 1989, réitéré dans un nouvel acte du 11 avril 1990 qualifié d'échange, Mme A...a, en sa qualité d'administratrice légale de Nelly et Anne-Marie X..., cédé les droits successoraux de ceux-ci à la société Les Terrasses de la Méditerranée, à charge pour cette société de mettre à leur disposition des biens et droits immobiliers et de reprendre leur quote-part du passif successoral ; qu'enfin, le 14 mai 1990, M. Max X... a acquis les droits successoraux de son frère Jean selon cession confirmée par acte du 21 mai 1990 ; que, statuant sur renvoi après cassation (1re Civ., 21 mai 1997, B n° 164) et par arrêt devenu irrévocable (1re Civ., 3 avril 2002, n° 99-21. 787) du 6 septembre 1999, la cour d'appel de Montpellier a rejeté les demandes d'annulation de ces divers actes, constaté qu'à la suite des actes des 21 septembre 1989, 11 avril et 14 mai 1990, seuls étaient indivisaires les époux X...-B...et la société Les Terrasses de la Méditerranée, et ordonné le partage de la communauté X...-Y...et de la succession de Maximin X... ; que la société Les Terrasses de la Méditerranée a été mise en redressement judiciaire et qu'un plan de continuation a été arrêté le 25 juillet 2002, nommant M. D...en qualité de représentant des créanciers et de commissaire à l'exécution du plan ; que M. Max X..., Mme B... et Mme Y... ont, par acte du 25 octobre 2007, sollicité l'homologation de l'état liquidatif dressé le 11 mai 2007 par le notaire chargé des opérations de liquidation et de partage ;

    Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

    Vu l'article 815-9 du code civil ;

    Attendu que pour débouter la société Les Terrasses de la Méditerranée de sa demande tendant à voir mettre à la charge de M. Max X... une indemnité au titre de la jouissance privative de l'immeuble indivis de..., l'arrêt retient qu'il n'apparaît pas qu'il occupe personnellement cette propriété, résidence secondaire occupée par sa mère qui y joue un rôle de gardien et y a effectué des travaux de modernisation et d'entretien ;

    Qu'en statuant ainsi alors que l'indemnité que l'article 815-9 du code civil met, sauf convention contraire, à la charge de l'indivisaire en contrepartie du droit pour lui de jouir privativement d'un droit indivis, est due même en l'absence d'occupation effective des lieux et qu'il résultait de ses constatations que M. Max X... n'avait pas remis l'immeuble, occupé de son chef par sa mère, à la disposition de l'indivision successorale, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

    Et sur la seconde branche du moyen unique :

    Vu les articles 815-9 et 815-13 du code civil ;

    Attendu que l'indemnité d'occupation mise par le premier de ces textes à la charge de l'indivisaire qui jouit privativement d'un bien indivis doit être déterminée en ayant égard à la valeur locative du bien, l'enrichissement procuré à l'indivision par les dépenses effectuées par cet indivisaire pour la conservation ou l'amélioration de ce bien venant compenser l'indemnité fixée selon le second ;

    Attendu que pour rejeter la demande d'indemnité pour jouissance privative de l'immeuble indivis de..., la cour d'appel retient encore que Mme Y... a effectué des travaux de modernisation et d'entretien dans l'immeuble indivis qu'elle occupe comme maison secondaire en y jouant un rôle de gardien ;

    Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la société Les Terrasses de la Méditerranée de sa demande tendant à voir mettre à la charge de M. Max X... une indemnité au titre de la jouissance privative de l'immeuble indivis de..., l'arrêt rendu le 20 avril 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

    Condamne les consorts X... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à la société Les Terrasses de la Méditerranée la somme de 2 500 euros ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille onze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour la société Les Terrasses de la Méditerranée

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Les terrasses de la Méditerranée de sa demande tendant à voir mettre à la charge de M. Max X... une indemnité au titre de la jouissance privative de l'immeuble indivis de ... ;

    Aux motifs que « Mme Y... veuve X... ayant, ainsi que l'a relevé à juste titre Mme E...dans son rapport, effectué des travaux de modernisation et d'entretien dans la maison secondaire qu'elle occupe et jouant un rôle de gardien, alors qu'il n'apparaît pas par ailleurs que M. Max X... occupe personnellement la propriété de..., il n'y a pas lieu de mettre à la charge des intimés une indemnité au titre de l'occupation de cette propriété » (arrêt attaqué, p. 6, § 4) ;

    Alors d'une part que l'indemnité que l'article 815-19 du code civil met à la charge de l'indivisaire qui jouit privativement d'un immeuble indivis est due même en l'absence d'occupation effective des lieux par cet indivisaire ; qu'en refusant, au cas présent, de mettre à la charge de M. Max X... une indemnité pour la jouissance privative de l'immeuble indivis de ..., au motif inopérant qu'il n'apparaissait pas que celui-ci occupait personnellement l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 815-19 précité ;

    Alors d'autre part que la prise en charge par l'indivisaire qui jouit privativement d'un immeuble indivis, ou par un occupant du chef de cet indivisaire, de la modernisation, de l'entretien et du gardiennage de l'immeuble est sans incidence sur la détermination de l'indemnité due à l'indivision en application de l'article 815-9 du code civil, laquelle doit être fixée en fonction de la valeur locative du bien ; qu'en refusant, au cas présent, de mettre à la charge de M. Max X... une indemnité pour la jouissance privative de l'immeuble indivis de ..., au motif inopérant que Mme Marie-Antoinette X..., occupante de son chef, avait effectué des travaux de modernisation et d'entretien dans cet immeuble, et y jouait un rôle de gardien, la cour d'appel a, de plus fort, privé sa décision de base légale au regard du même texte."

     
  • Isolation phonique et article 1792 du code civil

    Un arrêt sur ce sujet :

     

    "Sur le moyen unique, pris en ses quatre dernières branches réunies, ci-après, annexé :

    Attendu qu'ayant relevé que les défauts relevés par l'expert, à savoir le défaut d'évacuation de l'eau des balcons, le défaut de protection des reliefs et parois, ainsi que le défaut de débordement des appuis des baies étaient visibles lors de la réception, la cour d'appel, qui n'était tenue de procéder ni à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, ni à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

    Mais sur le moyen unique, pris en ses trois premières branches réunies :

    Vu l'article 1792 du code civil ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 30 avril 2010), qu'en 1998, la société Eiffage immobilier Atlantique (société EIA), aux droits de laquelle se trouve la société Eiffage immobilier Aquitaine, a fait édifier un immeuble de quarante trois logements dénommé la résidence Les Terrasses du Lac ; que les travaux ont été confiés à la société Eiffage construction Atlantique (société ECA), aux droits de laquelle se trouve la société Eiffage construction Poitou-Charentes ; que la réception est intervenue le 10 septembre 1999 ; que des désordres affectant l'isolation phonique et la façade sont apparus; qu'après expertise, le syndicat des copropriétaires a assigné la société EIA et la société ECA en paiement de sommes ;

    Attendu que pour débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre du défaut d'isolation phonique, l'arrêt retient qu'il ressort du rapport d'expertise que l'isolation des quarante deux appartements est conforme aux dispositions réglementaires en vigueur et qu'il n'existe aucun dommage réparable au sens de l'article 1792 du code civil ;

    Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les défauts d'isolation phonique ne rendaient pas l'ouvrage impropre à sa destination, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre du défaut d'isolation phonique, l'arrêt rendu le 30 avril 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers, autrement composée ;

    Condamne la société Eiffage immobilier Aquitaine et la société Eiffage construction Poitou-Charentes aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Eiffage immobilier Aquitaine et la société Eiffage construction Poitou-Charentes à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros ; rejette les demandes de la société Eiffage immobilier Aquitaine et de la société Eiffage construction Poitou-Charentes ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille onze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires Résidence Les Terrasses du Lac.

    Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Terrasses du Lac de ses demandes de condamnation des sociétés Eiffage Construction Nord Aquitaine, aux droits de laquelle se trouve la société Eiffage Construction Poitou-Charentes, et Eiffage Immobilier Aquitaine, à lui payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts ;

    AUX MOTIFS QUE le Syndicat des copropriétaires fonde son action exclusivement sur l'article 1792 du code civil, qu'il s'agisse du défaut d'isolation allégué ou des salissures en façade ; qu'il ressort du rapport d'expertise que l'isolation des 42 appartements est conforme aux dispositions réglementaires en vigueur à l'exception de l'appartement n° 3 ; que s'agissant de cet appartement, le défaut d'isolation relevé est dû à un défaut d'étanchéité de la menuiserie extérieure, les ouvrants coulissants présentant un défaut de réglage en fermeture ; qu'un tel désordre ne relève pas de la garantie décennale mais de la garantie biennale, dont la prescription est acquise, plus de deux ans s'étant écoulés entre la réception des travaux, le 10 septembre 2009, et la délivrance de l'assignation en référé, les 19 et 26 juin 2003 ; que le syndicat des copropriétaires reproche à la société Eiffage Immobilier Aquitaine d'avoir livré un immeuble ne répondant pas aux normes du label Qualitel Acoustique, alors qu'un tel label était visé au cahier des clauses techniques particulières faisant partie du marché signé entre la société Eiffage Immobilier Aquitaine et la société Eiffage Construction Nord Aquitaine ; qu'il est indifférent qu'un tel label ait été mentionné par erreur, comme le prétend la société Eiffage Immobilier Aquitaine, dans le cahier des charges, ce qui expliquerait selon elle, qu'il n'en aurait pas été tenu compte par la suite ; qu'il suffit d'observer que le Syndicat des copropriétaires n'était pas partie à ce marché si bien que le contrat ne lui est pas opposable ; qu'en tout état de cause, la conformité à la norme Qualitel Acoustique n'est pas mentionnée à la notice descriptive de la construction annexée aux différents contrats de vente des appartements ; qu'enfin il n'existe aucun dommage réparable au sens de l'article 1792 du code civil, aucun autre fondement juridique n'étant invoqué au soutient de la demande du Syndicat des copropriétaires ; que la demande formée par le Syndicat des copropriétaires au titre des défauts acoustiques sera donc rejetée, contrairement à ce qu'a décidé le premier juge dont la décision sera infirmée ; que l'expert conclut, sur les salissures de façade, que les désordres invoqués sont de nature exclusivement esthétique ; qu'il n'a été relevé aucune détérioration de l'enduit par incrustation des mousses ou ravinement de l'eau ; que par ailleurs, les défauts relevés par l'expert, à savoir le défaut d'évacuation de l'eau des balcons, le défaut de protection des reliefs et parois, ainsi que le défaut de débordement des appuis des baies étaient visibles lors de la réception, et n'ont pas fait l'objet de réserves lors de la prise de possession des appartements par les copropriétaires ; qu'il n'existe donc aucun dommage réparable sur le fondement de l'articles 1792 du code civil, seul invoqué par le syndicat des copropriétaires, quelles que soient par ailleurs les fautes qu'il reproche au constructeur et au promoteur, que ce soit dans la conception de l'ouvrage ou dans l'exercice d'un prétendu devoir de conseil, ces circonstances n'ayant aucune incidence directe sur la responsabilité de plein droit découlant du texte précité ;

    1°) ALORS QUE les désordres d'isolation phonique peuvent relever de la garantie décennale s'ils rendent l'ouvrage impropre à sa destination, même si les exigences légales et réglementaires ont été respectées ; qu'en déboutant le Syndicat des copropriétaires Résidence Les terrasses du lac de sa demande d'indemnisation du préjudice causé par le défaut d'isolation phonique de l'immeuble, motif pris que 42 des 43 appartements étaient conformes aux dispositions réglementaires en vigueur, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si, nonobstant cette conformité, les désordres d'isolation phonique ne rendaient pas l'immeuble impropre à sa destination, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;

    2°) ALORS QUE sont retenus au titre de la garantie décennale tous les désordres rendant l'ouvrage impropre à sa destination, peu important qu'ils affectent un élément indissociable ou non de l'ouvrage ; que dès lors, en se bornant à retenir, pour débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les terrasses du lac de sa demande en garantie, que les désordres invoqués concernaient « un défaut d'étanchéité de la menuiserie extérieure, les ouvrants coulissants présentant un défaut de réglage en fermeture » et qu'ils ne relevaient donc pas de la garantie décennale, mais de la garantie biennale dont la prescription était acquise, sans rechercher si ces désordres, qui empêchaient l'isolation phonique de l'immeuble, n'affectaient pas la destination de l'ouvrage dans son entier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;

    3°) ALORS QUE la protection légale attachée à la propriété d'un immeuble peut être invoquée par tous ceux qui succèdent au maître de l'ouvrage en tant qu'ayant cause, même à titre particulier, de cette propriété ; que dès lors, en déboutant le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les terrasses du Lac de sa demande d'indemnisation du préjudice causé par le défaut d'isolation phonique de l'immeuble, au motif que la violation de la norme Qualitel Acoustique, stipulée dans le seul contrat conclu entre le maître d'oeuvre et le maître de l'ouvrage, ne pouvait être opposée au constructeur par les propriétaire actuels de l'immeuble, qui n'étaient pas parties à ce contrat, la cour d'appel a violé l'article 1792 du code civil ;

    4°) ALORS QUE les désordres, même esthétiques, rendant l'ouvrage impropre à sa destination relèvent de la responsabilité décennale du constructeur ; que dès lors en se bornant à retenir, pour exclure que les désordres affectant les façades de l'immeuble puissent être couverts par la garantie décennale et débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les terrasses du Lac de sa demande d'indemnisation, que l'expert n'avait relevé aucune détérioration de l'enduit par incrustation des mousses ou ravinement de l'eau, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par le syndicat des copropriétaires, si, bien que les désordres affectant les façades de l'immeuble soient de nature esthétique, ils ne portaient pas « néanmoins atteinte à la destination de l'immeuble eu égard à la permanence des salissures, à la construction se référant à un bon niveau de qualité et à l'impossibilité de nettoyer les façades de façon usuelle et courante, sauf à engager des programmes de ravalement fréquents » (conclusions p. 11, § 2), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;

    5°) ALORS QUE ne sont exclus du champs d'application de l'article 1792 du code civil que les dommages dont l'ampleur et les conséquences sont apparentes lors de la réception des travaux ; que dès lors, en se bornant à affirmer, pour débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de réparation des salissures des façades, que l'absence d'évacuation de l'eau des balcons, de protection des reliefs et parois et de débordement des appuis de bais étaient visibles lors de la réception, sans rechercher si les conséquences dommageables de ces vices de construction, quant à la propreté des façades, étaient apparents à cette date, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;

    6°) ALORS QUE les juges doivent se prononcer sur l'ensemble des prétentions du demandeur telles qu'elles sont formulées dans le dispositif et les motifs de ses conclusions ; que dès lors, en se bornant à statuer sur la responsabilité décennale du défendeur au motif que seul l'article 1792 du code civil était invoqué par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les terrasses du Lac, sans rechercher si, dans les motifs de ses derniers conclusions, il n'invoquait pas la responsabilité de droit commun du maître d'oeuvre en faisant état de son obligation de conseil, la cour d'appel a violé l'article 954 du code de procédure civile ;

    7°) ALORS, ENFIN, QU'en l'absence de toute précision sur le fondement juridique de la demande, les juges du fond doivent examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques, conformément aux règles de droit qui leur sont applicables ; que dès lors, en refusant de tenir compte des manquements à leurs obligations de conseil reprochés aux constructeur et au promoteur, motif pris que seul l'article 1792 du code civil était invoqué par le Syndicat des copropriétaires et que ces manquements n'avaient aucune incidence directe sur la responsabilité de plein droit en découlant, sans rechercher si ceux-ci n'étaient pas, néanmoins, de nature à mettre en cause la responsabilité de droit commun des défendeurs, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile."