La question d'un député et la réponse du ministre :

La question :

Mme Catherine Lemorton attire l'attention de Mme la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement sur le sujet de la double assurance des copropriétaires d'immeubles. Celle-ci s'appuie sur une assurance individuelle obligatoire ainsi que sur l'assurance des copropriétaires contractée et gérée par le syndic. Censée faciliter la gestion des contrats, l'obligation de double assurance pose en fait de nombreux problèmes, notamment, pour ne prendre que cet exemple, lors d'un sinistre tel qu'un dégât des eaux. L'accord contracté entre assureurs (dans le cadre de la convention CIDRE) a alors pour conséquence de découpler les responsabilités de travaux entre les deux types de contrats et donc les prises en charge : au contrat de copropriété l'essentiel des travaux de réfection des sols et plafonds ; au contrat individuel l'embellissement de l'appartement sinistré (peintures, moquettes...). Cette situation amène donc des copropriétaires, non responsables du sinistre, à devoir assumer les réparations. Elle conduit également à une comptabilisation toujours croissante du nombre de sinistres et donc à une hausse importante des primes (celles-ci ont pu en effet être multipliées par deux en cinq ans). Elle demande si le Gouvernement compte proposer un texte prenant réellement en compte et rééquilibrant la chaîne des responsabilités sur ce sujet afin d'éviter à ces propriétaires d'êtres tenus responsables financièrement de sinistres qui ne sont pas de leur fait.

La réponse :

La plupart des règlements de copropriété imposent au syndic de souscrire une assurance au nom du syndicat de copropriétaires couvrant, d'une part, les dommages à l'immeuble et, d'autre part, la responsabilité civile du syndicat. Parallèlement, le copropriétaire doit souscrire un contrat d'assurance si le contrat pris par le syndic ne couvre pas les parties privatives. Parmi les dommages à l'immeuble figurent les dégâts des eaux, qui représentent environ 80 % des sinistres. Dans ce domaine, afin notamment d'écourter les délais d'indemnisation, les assureurs ont élaboré deux types de conventions : la convention CIDRE (convention d'indemnisation directe et de renonciation à recours), dont le champ d'application est limité aux dommages matériels dont le montant est égal ou inférieur à 1 600 euros HT et aux dommages immatériels dont le montant est égal ou inférieur à 800 euros (HT), et la convention CIDE-COP (convention d'indemnisation des dégâts des eaux dans les copropriétés), applicable lorsque les dommages matériels sont supérieurs à 1 600 euros HT. Ces conventions, conclues entre assureurs ne sont pas opposables aux assurés, qui conservent les droits et garanties de leurs contrats. Elles ont pour but de favoriser le règlement rapide des dégâts des eaux, en désignant conventionnellement l'assureur qui doit intervenir, en fonction de la nature des biens endommagés, et éviter ainsi les situations de cumul entre l'assurance du syndic de copropriété et celle du copropriétaire ou de l'occupant. Dans ce cadre, l'assureur indemnise le lésé sans application de la franchise, même lorsque le contrat en comporte une (sauf en cas de sinistres répétitifs), et la vétusté n'est pas appliquée, sauf si elle dépasse 25 %. Dans un avis du 3 juin 2008, le CCSF (Comité consultatif du secteur financier) a recommandé aux assureurs d'aménager les conventions CIDRE et CIDE-COP, pour permettre l'exercice du recours contre les auteurs des sinistres de manière plus coercitive, par exemple à partir du deuxième sinistre répétitif survenu dans un délai de 24 mois consécutifs. Dans son rapport 2009-2010, le CCSF a constaté que ses recommandations avaient été mises en oeuvre par la FFSA (Fédération française des sociétés d'assurance) et le GEMA (Groupement des entreprises mutuelles d'assurance). Dans ces cas, il apparaît que les intérêts de l'assuré non responsable sont préservés.

Voici une décision bien sévère qui juge fautif le fait pour le vendeur de n'avoir informé l'agence de l'intervention de la vente que le lendemain de sa réalisation et le condamne à payer l'équivalent de la commission à l'agence qui avait trouvé un acquéreur entre temps 

"Attendu qu'ayant constaté que le mandat donné par les consorts X...- Y... à la société agence immobilière JFP stipulait qu'en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet le mandant s'engageait à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec demande d'avis de réception les noms et adresses des acquéreurs, du notaire rédacteur de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu et que cette notification mettrait fin au mandat et éviterait au mandataire d'engager la vente avec un autre acquéreur, et relevé que ce n'était que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postée le 26 août 2005 et reçue le 30 par l'agence JFP que la vente, intervenue le 24 août, lui avait été notifiée et qu'à la date du 25 août 2005, à laquelle elle avait recueilli l'offre d'achat des époux Z..., elle n'était pas dessaisie de son mandat, faute de toute notification à elle faite d'une vente antérieure, la cour d'appel a pu en déduire que les consorts X...- Y... avaient manqué à leurs obligations et commis une faute ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts X...- Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze décembre deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour les consorts X...- Y....

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a condamné M. X... et Mme Y... à payer à la Société AGENCE IMMOBILIERE JFP, agent immobilier, une indemnité de 12. 800 € ;

AUX MOTIFS QUE « lorsqu'une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n'est tenue de payer une rémunération ou une commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, sauf à l'agent à prouver une faute du vendeur à son égard, qui l'aurait privé de la réalisation de la vente, justifiant l'allocation de dommages et intérêts ; qu'en l'espèce, la vente ne s'est pas réalisée par l'entreprise de la SARL AGENCE IMMOBILIERE JFP, titulaire d'un mandat non exclusif, de sorte que celle-ci ne peut prétendre au paiement de sa rémunération ; que toutefois, aux termes du mandat donné par Patrick X... et Delphine Y... à la SARL AGENCE IMMOBILIERE JFP, les premiers se sont engagés « à signer toute promesse de vente ou tout compromis de vente … avec tout acquéreur présenté par le mandataire, et à régulariser tout contrat ou avant contrat d'acquisition présenté par le mandataire qu'il aura accepté, aux prix charges et conditions présentement convenus … » ; qu'il était, par ailleurs, stipulé, qu'en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, le mandant s'engageait à en informer immédiatement le mandataire, en lui notifiant par lettre recommandée avec demande d'avis de réception les noms et adresses des acquéreurs, du notaire rédacteur de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu, étant expressément précisé que cette notification mettrait fin au mandat et qu'elle éviterait au mandataire d'engager la vente avec un autre acquéreur ; qu'en l'occurrence, il est certain que l'offre d'achat des époux Z... répondait aux exigences du mandat puisqu'elle était faite à hauteur de 160. 000 € net vendeur, ainsi que celui-ci le stipulait ; que Patrick X... et Delphine Y... ne pouvaient donc refuser de signer avec les acquéreurs présentés par la SARL AGENCE IMMOBILIERE JFP, sauf à justifier de ce qu'ils avaient déjà, régulièrement, conclu la vente avec un autre cabinet, ce qu'ils étaient en droit de faire, sous réserve du respect des conditions relatives à la notification d'une telle vente, telles que ci-dessus rappelées ; que toutefois, les intimés se contentent d'affirmer qu'ils auraient avisé la SARL AGENCE IMMOBILIERE JFP le 25 août 2005, par téléphone, de la signature d'un compromis de vente, le 24 août précédent, par l'entremise de l'AGENCE ACT IMMOBILIER ; que la preuve d'une telle information, dont la réalité est contestée, n'est évidemment pas rapportée ; que ce n'est que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postée le 26 août 2005, et reçue le 30 par la SARL AGENCE IMMOBILIERE JFP, que la vente, prétendument intervenue le 24, sera notifiée à cette dernière ; qu'au demeurant, la signature du compromis de vente par l'entremise de l'AGENCE ACT IMMOBILIER, le 24 août 2005, ne résulte avec certitude d'aucune pièce du dossier et apparaît même des plus douteuses, en raison du caractère tardif de l'envoi des notifications (le 26, soit à réception de la notification de l'offre de vente des époux Z..., pour la SARL AGENCE IMMOBILIERE JFP ; le 30 août pour les bénéficiaires du compromis) et du maintien du libre accès de l'immeuble aux visites d'éventuels acquéreurs ; qu'en tout état de cause, le 25 août 2005, lorsque la SARL AGENCE IMMOBILIERE JFP a recueilli l'offre d'achat des époux Z..., elle n'était pas informée de ce qu'une vente aurait déjà été conclue par son mandant ; qu'elle était d'autant plus fondée à se croire toujours investie de son mandat, qu'il n'est pas contesté que l'accès libre à l'immeuble des intimés lui était maintenu, puisqu'elle a pu faire visiter le bien, le 25 août, aux époux Z..., ce qui ne serait pas concevable si le bien avait déjà trouvé acquéreur ; que la SARL AGENCE IMMOBILIERE JFP justifie, quant à elle, avoir notifié l'offre des époux Z... à Patrick X... et Delphine Y..., par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 25 août 2005, reçue le 26 par ses destinataires ; que, à cette date, elle n'était pas dessaisie de son mandat, faute de toute notification à elle faite d'une vente antérieure ; qu'en refusant, au mépris de leurs engagements contractuels, de conclure la vente avec les acquéreurs que la SARL AGENCE IMMOBILIERE JFP leur présentait, Patrick X... et Delphine Y... ont manqué à leurs obligations et commis une faute, qui a privé ladite agence de la rémunération qu'elle était en droit de percevoir si la vente s'était normalement réalisée ; que le préjudice causé à l'intéressée est équivalent au montant de la rémunération dont elle a été privée, celui-ci ayant été fixé au mandat à la somme de 12. 800 € (…) » (arrêt, p. 9, § 3 et s., p. 10 et p. 11, § 1 et 2) ;

ALORS QUE, premièrement, dès lors que M. X... et Mme Y... se prévalaient d'un compromis de vente conclu le 24 août 2005 avec un tiers-à savoir M. A... et Melle B...- (conclusions du 26 janvier 2009, p. 4, § 6 et p. 6, § 2), et que le compromis de vente figurait dans le bordereau de communication de pièces annexé aux conclusions (pièce n° 3), les juges du fond ne pouvaient entrer en voie de condamnation sans s'expliquer sur le compromis de vente invoqué et figurant au nombre des pièces produites ; qu'en omettant de ce faire, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1137 et 1147 du Code civil ;

ALORS QUE, deuxièmement, à supposer que la motivation de l'arrêt s'explique par le fait que le compromis de vente ne figurait pas au nombre des pièces remises aux juges du second degré, il appartenait en tout état de cause à ces derniers, dès lors que le compromis de vente figurait au bordereau de communication annexé aux dernières conclusions (conclusions du 26 janvier 2009, pièce n° 3), de rouvrir les débats pour permettre aux parties de s'expliquer ; que faute de ce faire, les juges du second degré ont violé l'article 16 du Code de procédure civile ;

Et ALORS QUE, troisièmement, dès lors qu'il s'est engagé à l'égard d'un tiers, présenté par une agence concurrente, le propriétaire du bien est libéré de tout engagement dans le cadre de ses rapports avec l'agent immobilier, quand bien même, à la date à laquelle l'offre est transmise, cet agent immobilier n'a pas encore été informé de ce que le propriétaire avait contracté avec un tiers par l'intermédiaire d'une agence concurrente ; qu'en décidant le contraire pour considérer que M. X... et Mme Y... avaient commis une faute pour n'avoir pas donné suite à l'offre transmise par l'AGENCE IMMOBILIERE JFP, motif pris de ce que, au moment de la communication de cette offre, l'AGENCE IMMOBILIERE JFP n'avait pas été informée de l'engagement avec un tiers, les juges du second degré ont violé les articles 1134, 1137 et 1147 du Code civil."