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  • Il appartient à celui qui soulève la nullité de mandats pour non-respect des exigences légales en matière de registre et de carte professionnelle de rapporter la preuve de ses allégations

    Principe posé par cet arrêt

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 juin 2010), que par actes sous seing privé du 17 janvier 2007 M. et Mme X... ont confié à la société Haut Var Immobilier (l'agent immobilier) deux mandats exclusifs, portant l'un sur la vente d'une villa au prix de 280 000 euros, l'autre sur la vente d'une parcelle de terrain à diviser en deux lots constructibles au prix de 138 000 euros chacun, soit 276 000 euros au total, la commission du mandataire étant fixée à la somme de 13 000 euros pour l'un et l'autre de ces lots et à celle de 20 000 euros pour la villa ; que les époux X... ayant signé, par actes des 11 avril et 24 mai 2007, deux promesses de vente relatives à ces biens avec un acquéreur ne leur ayant pas été présenté par l'agent immobilier, celui-ci les a assignés en paiement de la somme de 46 000 euros au titre de la clause pénale prévue par les mandats ; que la cour d'appel a accueilli sa demande ;

    Sur le premier moyen, pris en ses trois branches, tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe au présent arrêt :

    Attendu qu'ayant à juste titre affirmé, par motifs adoptés, qu'il appartient à celui qui soulève la nullité de mandats pour non-respect des exigences légales en matière de registre et de carte professionnelle de rapporter la preuve de ses allégations, la cour d'appel, devant laquelle les époux X... n'avaient pas présenté de demande de production de pièces et n'avaient pas versé aux débats les exemplaires des mandats litigieux restés en leur possession, a écarté , sans encourir les griefs des deux premières branches, leur exception de nullité après avoir constaté que les exemplaires produits par l'agent immobilier portaient leurs numéros respectifs d'inscription au registre des mandats ainsi que la mention du numéro de la carte professionnelle du mandataire dans l'emplacement prévu à cet effet ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;

    Sur le second moyen, tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe au présent arrêt :

    Attendu que M. et Mme X... n'ayant pas prétendu dans leurs conclusions d'appel qu'ils n'étaient pas débiteurs d'une partie de la somme réclamée par application d'une clause les ayant autorisés à faire visiter l'un des deux lots constructibles à une personne qui s'était déclarée intéressée, le moyen est nouveau, mélangé de fait, et partant irrecevable ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze janvier deux mille douze.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils pour M. et Mme X... 

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné avec solidarité Monsieur et Madame X... à payer à la SARL HAUT VAR IMMOBILIER la somme de 46.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2007 ;

    AUX MOTIFS QUE Jean-Pierre X... et Klara Y... épouse X... soulèvent la nullité des mandats par application des dispositions de l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 au motif qu'il n'est pas versé aux débats le registre des mandats permettant de vérifier leur inscription régulière sur celui-ci et également, par application de l'article 3 du même décret dans la mesure où la S.A.R.L. HAUT VAR IMMOBILIER ne justifie pas de sa qualité de professionnelle ; qu'il convient d'objecter que les deux mandats, versés aux débats par l'intimée, portent bien leur numéro respectif d'inscription au registre des mandats : H 1096 pour celui concernant la villa et H 1097 pour celui concernant les deux terrains ; que par ailleurs, sur chacun d'eux, il est fait mention du numéro de la carte professionnelle du mandataire (n° 3800) dans l'emplacement prévu à cet effet ; qu'en l'état de ces mentions, ils apparaissent réguliers au regard des dispositions invoquées ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Jean-Pierre X... et Klara Y... épouse X... de leur exception de nullité des deux mandats en cause ;

    ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il appartient à celui qui soulève la nullité des mandats pour non-respect des exigences légales en matière de registre des mandats et de carte professionnelle de rapporter la preuve de ses allégations ; qu'il apparaît toutefois que M. et Mme X... procèdent par affirmations sans produire à cet effet un commencement de preuve ; qu'ils n'ont à cet égard délivré aucune sommation de communiquer ; que les deux mandats litigieux portent chacun un numéro, savoir H 1096 et H 1097, mentionnés comme étant le numéro d'enregistrement sur le registre des mandats ; que de plus la référence de la carte professionnelle de la S.A.R.L. HAUT VAR IMMOBILIER figure de façon claire et lisible sur le tampon apposé dans la case mandataire ; que par conséquent, le moyen tiré de la nullité des mandats par M. et Mme X... est inopérant ;

    1°) ALORS QUE l'agent immobilier doit, à peine de nullité, mentionner tous les mandats par ordre chronologique sur un registre des mandats à l'avance coté sans discontinuité et relié, et reporter le numéro d'inscription sur l'exemplaire du mandat qui reste en la possession du mandant ; qu'en énonçant, pour débouter les époux X... de leur exception de nullité des mandats, «que les deux mandats, versés aux débats par l'intimée, portent bien leur numéro respectif d'inscription au registre des mandats : H 1096 pour celui concernant la villa et H 1097 pour celui concernant les deux terrains », tandis d'une part que l'inscription d'un numéro sur un exemplaire du mandat n'établit pas que ce dernier a été régulièrement mentionné sur le registre des mandats, et d'autre part que le numéro d'inscription sur le registre des mandats doit être reporté sur l'exemplaire qui doit être remis au mandant et non sur celui qui reste en possession du mandataire, la Cour d'appel a violé les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

    2°) ALORS QUE les activités visées à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1972 ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d'une carte professionnelle, délivrée par le préfet, précisant celles des opérations qu'elles peuvent accomplir ; qu'à l'occasion de l'une des opérations spécifiées à cet article, toute personne intéressée peut exiger la présentation, suivant le cas, de la carte professionnelle, du récépissé de la déclaration d'activité ou de l'attestation prévue à l'article 9 du décret du 20 juillet 1972 ; qu'en énonçant que sur chacun des mandats «il est fait mention du numéro de la carte professionnelle du mandataire (n°3800) dans l'emplacement prévu à cet effet», pour dire que ces mandats « apparaissent réguliers » et rejeter le moyen par lequel les époux X... faisaient valoir que, la SARL HAUT VAR IMMOBILIER ne versant aux débats aucun justificatif relatif à la carte professionnelle ou à l'attestation requise par le décret du 20 juillet 1972, les mandats étaient frappés de nullité, tandis que la seule mention d'un numéro sur les mandats n'établit pas que le mandataire est autorisé à exercer les activités visées à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1972, la Cour d'appel a violé les articles 1er, 3, 4 et 6 de la loi du 2 janvier 1972 et 10 du décret du 20 juillet 1972 ;

    3°) ALORS QU'il incombe à celui qui se réclame du statut des agents immobiliers d'établir qu'il est en possession de la carte professionnelle l'autorisant à exercer cette activité, dont toute personne intéressée peut exiger la présentation, de même qu'il lui incombe d'établir qu'il a exécuté les obligations que la loi met à sa charge ; qu'en énonçant, pour condamner les époux X... à payer à la SARL HAUT VAR IMMOBILIER le montant des commissions que cette dernière réclamait qu' «il appartient à celui qui soulève la nullité des mandats pour non-respect des exigences légales en matière de registre des mandats et de carte professionnelle de rapporter la preuve de ses allégations », la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé les articles 1315 du Code civil, 1, 3 et 6 de la loi du 2 janvier 1972, 10 et 72 du décret du 20 juillet 1972.

    SECOND MOYEN DE CASSATION 

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné avec solidarité Monsieur et Madame X... à payer à la SARL HAUT VAR IMMOBILIER la somme de 46.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2007 ;

    AUX MOTIFS QUE les deux mandats avaient une durée initiale irrévocable qui expirait le 17 avril 2007 ; que devant la Cour, Jean-Pierre X... et Klara Y... épouse X... ne soutiennent plus avoir manifesté leur volonté de mettre fin aux mandats de manière anticipée le 2 avril 2007 et ne produisent aux débats aucun document en ce sens ; que s'agissant de mandat exclusif de vente, il était expressément prévu à l'article 4-C : «le mandant s'interdit de négocier directement ou indirectement, s'engageant à diriger sur le mandataire toutes demandes qui lui seront adressées personnellement », étant ajouté qu'à défaut « il s'engage expressément à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto » ; qu'en exécution de cette clause, il importe peu que Jean-Pierre X... et Klara Y... épouse X... aient signé les promesses de vente, pour chacun des biens concernés, avec une personne qui ne leur avait pas été présentée par le mandataire ; que ne se trouvant pas déliés du mandat d'exclusivité, ils avaient l'obligation de négocier la vente avec le mandataire qui pouvait prétendre à l'intégralité de sa commission ; que c'est donc par des moyens exacts en fait et pertinents en droit qui seront adoptés par la Cour que le premier juge a fait droit à la demande de la SARL HAUT VAR IMMOBILIER au titre de la clause pénale, équivalente au montant des commissions auxquelles elle aurait pu prétendre, soit à hauteur de 46.000 euros ;

    ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les époux X... ne peuvent se prévaloir utilement de la clause particulière insérée dans le mandat H 1097 les autorisant à faire visiter un lot le 19 janvier 2007 à un particulier sans intervention de l'agence dans la transaction ; que cette autorisation était limitée à un seul lot mis en vente au prix de 138.000 €, correspondant à une commission d'agence de 13.000 € ; que les époux X... ont vendu au candidat acquéreur ayant visité les lieux le 19 janvier 2007 deux lots pour le prix de 300.000 €, correspondant à une commission d'agence de 26.000 € ; que les époux X... n'ont pas respecté dès lors la clause particulière d'exclusivité ; qu'au regard des développements qui précèdent, il convient par conséquent de faire application de la clause pénale insérée dans chacun des mandats signés le 17 janvier 2007, aux termes de laquelle le mandant s'engage expressément à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération en cas de non respect des obligations contractuelles, savoir l'interdiction de négocier directement ou indirectement et l'obligation de diriger sur le mandataire toutes demandes qui lui sont adressées personnellement, et ce à la fois pendant la durée du mandat expirant le 17 avril 2007 et pendant une période de trois mois suivant son expiration, soit jusqu'au 17 juillet 2007 ; qu'en l'occurrence, M. et Mme X... ont signé un compromis de vente le 11 avril 2007 portant sur les terrains faisant l'objet du mandat H 1097, et un second compromis de vente le 24 mai 2007 portant sur la villa objet du mandat H 1096 ; que ces deux compromis de vente ont été signés avant le 17 juillet 2007, à l'intérieur du délai initialement convenu dans les contrats d'exclusivité et dans le cadre desquels les mandants s'interdisaient de négocier directement ou indirectement, s'engageant à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement, avec pour unique dérogation la possibilité d'écarter la société HAUT VAR IMMOBILIER pour la vente d'un seul des deux lots, selon des conditions particulières ; que le non respect de cette obligation par les mandants entraîne l'application de la clause pénale contractuellement convenue, de sorte qu'il convient de faire droit à la demande en paiement solidaire de la somme de 46.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2007, date de mise en demeure des époux X... par voie recommandée ;

    ALORS QU'il résulte des constatations des juges du fond que les époux X... étaient autorisés par une clause particulière du mandat n° H 1097 à faire visiter et éventuellement à vendre l'un des deux terrains objets de ce mandat à une personne qui s'était déjà déclarée intéressée, sans intervention de l'agence immobilière dans la transaction ; qu'en condamnant les époux X... à payer à la SARL HAUT VAR IMMOBILIER la somme de 26.000 € pour avoir vendu à cette personne intéressée non pas un seul des terrains, mais les deux, tandis que la méconnaissance par les mandants de leur obligation n'avait fait perdre à l'agence que la commission prévue pour un terrain, soit 13.000 €, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du Code civil."

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  • La circonstance qu'une construction à usage d'habitation n'aurait pas été occupée, même durant une longue période, n'est pas par elle-même de nature à changer sa destination

    Dans ce cas :


    "Vu le pourvoi sommaire et les mémoires complémentaires, enregistrés les 19 janvier 2010, le 19 avril 2010 et le 2 avril 2011 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour M. Martial A, demeurant au ... ; M. A demande au Conseil d'Etat :

    1°) d'annuler l'arrêt n° 07LY01950 du 26 novembre 2009 par lequel la cour administrative d'appel de Lyon a rejeté sa requête tendant à l'annulation du jugement n° 0300201 du 7 juin 2007 du tribunal administratif de Grenoble, rejetant sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 21 novembre 2002 par lequel le maire de Chanos-Curson a refusé de lui délivrer un permis de construire ;

    2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à son appel ;

    3°) de mettre à la charge de la commune de Chanos-Curson la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;



    Vu les autres pièces du dossier ;

    Vu le code de l'urbanisme ;

    Vu le code de justice administrative ;



    Après avoir entendu en séance publique :

    - le rapport de M. Bruno Chavanat, Maître des Requêtes,

    - les observations de Me Spinosi, avocat de M. A et de la SCP Lyon-Caen, Thiriez, avocat de la commune de Chanos-Curson,

    - les conclusions de M. Cyril Roger-Lacan, rapporteur public ;

    La parole ayant été à nouveau donnée à Me Spinosi, avocat de M. A et à la SCP Lyon-Caen, Thiriez, avocat de la commune de Chanos-Curson,




    Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que M. A est propriétaire sur le territoire de la commune de Chanos-Curson d'une parcelle située en zone NC (zone agricole protégée) du plan d'occupation des sols ; qu'il a sollicité la délivrance d'un permis de construire pour l'extension et la réhabilitation à fin d'habitation d'un bâtiment implanté sur sa parcelle ; que, par une décision du 21 novembre 2002, le maire de Chanos-Curson a rejeté sa demande au motif que les dispositions du 2. de l'article NC1 du règlement du plan d'occupation n'autorisaient pas un tel projet ; que, par un jugement du 7 juin 2007, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté la demande de M. A tendant à l'annulation de cette décision ; que par un arrêt du 26 novembre 2009, contre lequel l'intéressé se pourvoit en cassation, la cour administrative d'appel de Lyon a rejeté sa requête tendant à l'annulation de ce jugement ;

    Sans qu'il soit besoin d'examiner l'autre moyen du pourvoi ;

    Considérant qu'aux termes du 2. de l'article NC 1 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Chanos-Curson : Les occupations et utilisations du sol suivantes ne sont autorisées que si elles respectent les conditions ci-après : / Les constructions à usage d'habitation sous réserve qu'elles soient directement liées et nécessaires aux activités agricoles. / L'aménagement et l'extension des autres constructions à usage d'habitation, dans la limite d'une surface hors oeuvre nette de 250 m² (...). ;

    Considérant que doivent être regardées comme des constructions à usage d'habitation, au sens et pour l'application du 2. de l'article NC1 du règlement du POS précité, les édifices destinés, compte tenu de leurs caractéristiques propres, à l'habitation ; que la circonstance qu'une construction à usage d'habitation n'aurait pas été occupée, même durant une longue période, n'est pas par elle-même de nature à changer sa destination ;

    Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'en jugeant que les dispositions précitées du plan d'occupation des sols de la commune de Chanos-Curson devaient être entendues comme autorisant l'aménagement et l'extension des constructions effectivement utilisées pour l'habitation à la date de la demande d'autorisation et qu'elles faisaient obstacle à l'autorisation demandée, au seul motif qu'à cette date l'édifice objet du présent litige n'était pas utilisé pour l'habitation depuis de nombreuses années, la cour administrative d'appel a entaché son arrêt d'une erreur de droit ; que M. A est, dès lors, fondé à en demander l'annulation ;

    Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de M. A, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la commune de Chanos-Curson au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la commune la somme de 3000 euros que M. A demande au titre de ces dispositions ;



    D E C I D E :

    Article 1er : L'arrêt du 26 novembre 2009 de la cour administrative d'appel de Lyon est annulé.


    Article 2 : L'affaire est renvoyée devant la cour administrative d'appel de Lyon.

    Article 3 : La commune de Chanos-Curson versera à M. A la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.


    Article 4 : Le surplus des conclusions de la commune de Chanos-Curson est rejeté.


    Article 5 : La présente décision sera notifiée à M. Martial A, à la commune de Chanos-Curson et à la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement."

  • Le seul refus par le maître de l'ouvrage d'un projet qui lui est soumis, n'établit pas l'absence de contrat le liant à l'architecte

    Principe posé par cet arrêt :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 16 septembre 2009), qu'au cours de l'année 2000, la société X... et fils, qui exploite un restaurant, a pris contact avec la société Soremath en vue d'une mission de maîtrise d'oeuvre pour la rénovation du restaurant ; que la société Soremath a assigné la société X... et fils en paiement de 36 587,76 euros au titre de ses honoraires ;

    Sur le moyen unique :

    Vu l'article 1134 du code civil ;

    Attendu que pour débouter la société Soremath de sa demande l'arrêt retient qu'il résulte d'un courrier de la société Soremath, en date du 16 janvier 2001, que les propositions faites à la société X... ne lui ont pas convenu et ont été refusées et que les courriers échangés par la suite entre les parties confirment l'absence de contrat ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que le contrat d'architecte ayant notamment pour objet la réalisation par l'architecte de projets de plans et devis de travaux, le seul refus par le maître de l'ouvrage d'un projet qui lui est soumis, n'établit pas l'absence de contrat le liant à l'architecte, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 septembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz, autrement composée ;

    Condamne la société X... et fils aux dépens;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société X... et fils à payer à la société Soremath la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société X... et fils ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf février deux mille onze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Soremath

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Soremath de ses demandes ;

    AUX MOTIFS QU'« aux termes de l'article 1315 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver de sorte qu'il appartient à la Sarl Soremath de rapporter la preuve de ce que la Sarl X... lui a confié la réalisation des travaux d'extension de son établissement et ce, moyennant rémunération; que le contrat passé par un architecte est un contrat consensuel qui se forme par le simple échange des consentements et dont la validité n'est pas soumise à la rédaction d'un acte formaliste; que la Sarl Soremath peut en faire la preuve par tous moyens, la cour appréciant au vu des éléments produits quelle a été la commune intention des parties; que la Sarl Soremath fait valoir qu'il a été convenu entre les parties que sa mission serait la suivante:

    - étude d'esquisses,
    - étude de projet,
    - compatibilité détaillée des solutions,
    - définition des matériaux utilisés,
    - estimation détaillée du coût prévisionnel des travaux,
    - maîtrise d'oeuvre et suivi des travaux intérieurs avec paiement d'honoraires égaux à 6% du marché; mais qu'aucun contrat écrit n'a été signé par les parties ; que la Sarl Soremath a adressé au mois de décembre 2000 à la société X... une "convention" fixant sa mission, sa rémunération et la date de début et de fin des travaux accompagnée d'un devis et de plans sommaires qu'elle avait réalisés ; que la Sarl X... n'a pas signé ce contrat ; qu'il résulte d'un courrier de la Sarl Soremath elle-même, en date du 16 janvier 2001, que les propositions faites à la Sarl X... ne lui ont pas convenu et ont été refusées ; que la Sarl Soremath produit une deuxième "convention" mais comportant un "mémoire financier" correspondant en réalité à une description de tâches que Soremath évalue à 6% de l'enveloppe prévisionnelle; que cependant cette "convention" n'est pas datée et la Sarl Soremath ne justifie pas l'avoir adressée à la Sarl X... qui en tout état de cause ne l'a jamais signée, étant précisé que ce document ne comporte d'ailleurs aucune formule préimprimée de "bon pour accord" des maîtres d'ouvrage et du maître d'oeuvre; que la Sarl Soremath produit également une facture datée du 22 mai 2001, se référant à "la convention", d'un montant de 95.680 F pour sa mission de maîtrise d'oeuvre ; que la Sarl X... et fils conteste avoir jamais reçu cette facture et dont il n'est pas justifié qu'elle lui ait été envoyée à cette date et pour laquelle la Sari Soremath n'a d'ailleurs adressé aucune mise en demeure avant le 28 février 2002, soit près d'un an plus tard, ce qui apparaît contraire à ses allégations concernant l'existence d'un contrat ; que les courriers échangés par la suite entre les parties confirment l'absence de contrat; qu'en effet, le 27 avril 2001 la Sarl X... a fait savoir que finalement elle reconsidérait "l'ensemble du projet de rénovation que nous avions évoqué ensemble" et qu'elle faisait finalement appel à un architecte d'intérieur; que dans ce même courrier la Sarl X... indique qu'elle serait heureuse de s'entretenir avec Soremath d'un autre projet qui serait sensiblement semblable a celui dont elles avaient discuté et qu'elle reste dans l'attente de son appel si cette offre l'intéresse; que la Sarl Soremath ne produit aucun courrier en réponse et la Sarl X... fait état d'un appel téléphonique de Soremath en août 2001 intervenu trop tardivement; qu'il résulte ainsi de l'ensemble des courrier produits qu'aucun accord n'est intervenu entre les parties pour confier à la Sarl Soremath la maîtrise d'oeuvre du projet de rénovation et d'agrandissement du restaurant de la Sarl X... ; que le courrier que la Sarl Soremath adresse à la Sarl X... le 20 janvier 2002 confirme cette absence de contrat puisque qu'elle écrit "Monsieur Y... a eu confirmation par Monsieur X... que nous n'étions pas retenus pour exécuter les ouvrages de réaménagement des cuisines et annexes ; que les documents réalisés par la Sarl Soremath à savoir un devis général et des plans calques ainsi que les visites et photos ne sont que des documents et démarches préalables indispensables à toute opération de construction permettant tant à la Sarl X... qu'à l'architecte de déterminer si le projet les intéressait et de prendre, au vu de ces éléments, la décision de contracter ou pas pour la réalisation du projet; qu'aucun des éléments produits ne démontre que les parties étaient convenues que ces démarches préalables étaient réalisées à titre onéreux; que le fait que la Sarl Soremath n'ait adressé de convention à la Sarl X... qu'après exécution des documents dont elle fait état le confirme ; qu'enfin, la proposition qu'avait faite la Sarl X... de verser la somme de 40.000 F ne constitue pas une reconnaissance du caractère onéreux de la prestation dès lors qu'elle a été faite exclusivement à titre transactionnel pour mettre fin au litige, proposition que la Sarl Soremath n'a pas acceptée et dont elle ne peut plus dès lors se prévaloir; qu'ainsi la Sarl Soremath ne rapporte pas la preuve qui lui incombe et sa demande sera rejetée » ;

    ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'« il ne résulte d'aucune des pièces probatoires régulièrement produites la preuve que X... et FILS SARL a consenti un engagement clair et précis pour une mission de maîtrise d'oeuvre à l'égard de SOREMATH SARL ; que bien plus, il résulte d'un deuxième projet de convention non daté dans la teneur soumise au tribunal élaboré par SOREMATH SARL, la preuve que les parties n'ont pu trouver aucun accord sur le premier projet de convention daté du 17 novembre 2000 par SOREMATH ; qu'il résulte des explications délivrées par SOREMATH SARL dans ses écritures qu'avant même la rédaction du premier projet de contrat, elle avait déjà accompli la quasi totalité des prestations d'avant-projet de travaux de rénovation du restaurant; qu'il ne peut être déduit de ces actes unilatéraux accomplis par SOREMATH SARL à ses purs risques et périls la preuve du consentement de X... et FILS SARL; qu'en outre la réalisation d'un avant projet était nécessaire en la matière pour la détermination même de l'objet futur du contrat; que cette réalisation est donc nécessairement antérieure au contrat et le fait que X... et FILS SARL a apporté sa contribution (accueil du personnel de SOREMATH SARL, fourniture de plans, émission, souhaits, visite des locaux, etc) à l'élaboration de l'avant projet pour la détermination de l'objet futur du contrat ne peut, de par son caractère nécessairement équivoque, faire présumer de son consentement à un engagement de maître d'oeuvre à l'égard de SOREMATH SARL ; encore, que le deuxième projet de convention, tout comme l'était au demeurant le premier, ne peut s'analyser que comme constituant une offre ou devis de la part de SOREMATH SARL pour la détermination des montants, assiettes de ses honoraires ; que les honoraires proposés étant fonction du montant du marché, celui-ci devait donc être préalablement déterminé avec une précision suffisante impliquant de la part de SOREMATH SARL une vue des lieux et une étude ; qu'il est d'usage constant en matière de construction et de rénovation immobilières que les devis sont gratuits, sauf stipulations contraires; que SOREMATH SARL ne rapporte, ni n'offre de rapporter la moindre preuve du caractère payant de ses devis et de son acceptation par X... et FILS SARL; que pas davantage il ne peut être déduit de l'offre de X... et FILS SARL d'indemniser SOREMATH SARL à concurrence de 40.000,00 francs la preuve du caractère payant des devis, ladite offre ayant été effectuée uniquement à titre transactionnel pour mettre un terme au litige; que l'objet de l'engagement de X... et FILS SARL est donc totalement différent » ;

    ALORS. D'UNE PART. QU'à l'égard des commerçants les actes de commerce peuvent se prouver par tous moyens ; que le contrat d'architecte est un contrat consensuel qui se forme par la seule rencontre des volontés ; qu'en se fondant sur le fait que les parties n'avaient pas signé de contrat pour débouter la société Soremath de son action en paiement à rencontre de la SARL X... et Fils, société commerciale par la forme, la Cour d'appel, qui a subordonné la preuve du contrat à l'existence d'un écrit après avoir pourtant relevé que la société Soremath pouvait en faire la preuve par tous moyens, a violé l'article 1341 du Code civil et l'article L110-3 du Code de commerce ;

    ALORS. D'AUTRE PART, QUE le contrat d'architecte a précisément pour objet la réalisation par l'architecte de projets de plans et devis de travaux suivant les directives et désirs du maître de l'ouvrage qui doit ensuite les approuver ; qu'en relevant, pour écarter l'existence de tout contrat conclu entre la société Soremath et la société X... et Fils, que les deux projets établis par l'architecte avaient été refusés par la société X... et Fils, quand le contrat avait précisément pour objet la réalisation et la présentation de ces projets, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;

    ALORS. DE TROISIEME PART. QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les écrits lorsqu'ils sont clairs et précis ; qu'en déduisant l'absence de contrat par lequel la société X... et Fils aurait confié le projet de rénovation et d'agrandissement de son restaurant à la société Soremath d'un courrier du 27 avril 2001 par lequel la société X... et Fils informait la société Soremath qu'elle reconsidérait l'ensemble du projet de rénovation et qu'elle faisait finalement appel à un architecte d'intérieur, quand ce courrier caractérisait la rupture d'une relation contractuelle établie, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

    ALORS. ENCORE. QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les écrits lorsqu'ils sont clairs et précis ; qu'au terme de son courrier du 20 janvier 2002, la société Soremath prenait acte de ce qu'elle n'était pas retenue pour exécuter les ouvrages de réaménagement des cuisines et annexes du restaurant de la société X... et Fils et sollicitait le règlement de la facture afférente à ses prestations dans ce projet ; que ce courrier confirmait l'existence d'un contrat et son exécution partielle avant que la société X... et Fils ne le résilie en cours d'exécution ; qu'en jugeant que ce courrier confirmait l'absence de contrat, la Cour d'appel en a dénaturé le sens et la porté et a ainsi de nouveau violé l'article 1134 du Code civil ;

    ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE. QUE l'intention libérale ne se présume pas ; que les devis et études préalables réalisés par un architecte sont faits à titre onéreux, sauf preuve contraire ; qu'en déboutant la société Soremath de son action en paiement au motif qu'elle ne démontrait pas que les parties étaient convenus de rémunérer sa prestation, qualifiée de démarche préalable, quand il appartenait à la société X... et Fils de rapporter la preuve du caractère gracieux de ces prestations, la Cour d'appel a violé l'article 1315 du Code civil ;

    ALORS, ENFIN. QUE vaut reconnaissance du caractère onéreux d'une prestation d'architecte le courrier aux termes desquels le maître de l'ouvrage, sans contester ni l'existence d'un contrat d'architecte ni son caractère onéreux, se borne à contester le montant réclamé en arguant de prétendues anomalies d'exécution ; qu'en jugeant que la proposition faite par la société X... et Fils par courrier du 28 février 2002 de verser une certaine somme à la société Soremath ne valait pas reconnaissance du caractère onéreux de la prestation en ce qu'elle avait été à titre « transactionnel », la « transaction » proposée ne portant que sur le montant des prestations effectuées, et non sur leur caractère onéreux, Cour d'appel a, une nouvelle fois, violé l'article 1134 du Code civil."

  • Privilège du bailleur et indemnités d'occupation

    Un arrêt sur cette question :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 1er juillet 2010), que la société Sud pièces poids lourds (la société Sud) a occupé sans titre un terrain, affecté à son activité et dépendant d'une indivision post-communautaire existant entre M. X... et son ex-conjoint ; que le 13 novembre 2006, la société Sud a été mise en liquidation judiciaire, Mme Y... étant nommée liquidateur ; que le 5 janvier 2007, M. X... a déclaré au passif privilégié de la société Sud une créance d'un montant de 73 348 euros au titre de "loyers impayés" et représentant la part lui revenant dans l'indivision post-communautaire ; que répondant à une lettre du liquidateur, M. X... a précisé que sa créance était une créance d'indemnités d'occupation ;

    Attendu que la société Sud fait grief à l'arrêt d'avoir admis la créance déclarée par M. X... à concurrence de 25 300 euros à titre privilégié et de 30 250 euros à titre chirographaire, alors, selon le moyen, que les privilèges ne peuvent être établis que par la loi et les dispositions qui les établissent doivent être interprétées restrictivement ; que le privilège du bailleur ne s'applique pas aux indemnités d'occupation ; qu'en décidant néanmoins que M. X... qui revendiquait une créance au titre de l'indemnité d'occupation pouvait prétendre au privilège du bailleur à concurrence de 25 000 euros, la cour d'appel a violé les articles 2332 du code civil et L. 622-16 du code de commerce ;

    Mais attendu qu'ayant énoncé que le privilège du bailleur d'immeuble s'appliquait à toute créance résultant de l'occupation des lieux à quelque titre que ce soit et relevé que la créance d'indemnités d'occupation déclarée par M. X... était fondée, la cour d'appel a exactement retenu que ce dernier pouvait prétendre au privilège du bailleur pour les deux années précédant le jugement d'ouverture ; que le moyen n'est pas fondé ;

    Et attendu que le premier moyen ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne la société Sud pièces poids lourds aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq octobre deux mille onze.

     

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société Sud pièces poids lourds

    PREMIER MOYEN DE CASSATION :

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt d'avoir infirmé l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau d'avoir déclaré admise au passif de la société SUD PEICES POIDS LOURDS la créance de Monsieur X... à concurrence de 25.300 euros à titre privilégié et de 30.250 euros à titre chirographaire ;

    AUX MOTIFS QUE la déclaration de créance de Monsieur X... du 5 janvier 2007 vise des « loyers » impayés relatifs à l'occupation par la société débitrice d'un parc d'exposition dans une zone artisanale pour un montant de 73 348 euros, représentant sa part dans l'indivision, titre privilégié du fait du privilège du bailleur ; que cette déclaration répond aux exigences des articles L.622-25 et R.622-23 du code de commerce ; que Monsieur X..., avisé par lettre du mandataire judiciaire du 9 novembre 2007 de ce que sa créance était contestée, a répondu le 22 novembre suivant par l'entremise de son conseil en la maintenant et en fournissant diverses précisions ; qu'il est justifié de ce que le terrain occupé par la société Sud Pièces Poids Lourds avait été acquis par Monsieur et Madame X... les 12 novembre 1990 et 9 avril 1991 ; que suite à leur divorce, prononcé le 17 octobre 2000, ce terrain est entré dans l'indivision post communautaire ; que Monsieur X... a donc qualité pour réclamer la moitié des indemnités dues par la société débitrice au titre de l'occupation, non contestée par elle, de ce terrain ; qu'il ressort de plusieurs courriers datés de 1998 (26 février 1998, 17 mars 1998) que M. X... s'est toujours opposé à la gratuité de l'occupation de ce terrain par la société Sud Pièces Poids Lourds dirigée par son épouse, puis par Monsieur Jean-Laurent X... et Monsieur Cédric X..., et a même réclamé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 22 janvier 2005 une indemnité d'occupation ; que l'indemnité d'occupation réclamée est fondée sur une proposition de location de ce terrain formulée par la société Languedoc Matériels pour un prix mensuel de 2 300 euros HT ; que Monsieur X... réclame une créance de 69.550 euros se décomposant comme suit : année 2000 6.500 euros (1/2 de 13.000) ; année 2001 7.500 euros (1/2 de 15.000) ; année 2002 8.750 euros (1/2 de 17.500) ; année 2003 10 000 euros (1/2 de 20.000) ; année 2004, 11.500 euros (1/2 de 23.000) ; année 2005: 11.500 euros (1/2 de 23.000) ; année 2006: 13.800 euros (/2 de 27.600) ;que, toutefois, tenant les dispositions de l'article 2277 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi n° 200856 1 du 7 juin 2008, applicables selon l'article 26 III de cette loi, Monsieur X... ne peut prétendre qu'aux cinq dernières années précédant la liquidation judiciaire, ouverte le 13 novembre 2006 ; que sa créance sera donc admise à concurrence de 55.550 euros ; qu' enfin, il ne peut prétendre au privilège du bailleur, qui s' applique à toute créance résultant de l'occupation des lieux à quelque titre que ce soit, que pour les deux années précédant le jugement d'ouverture, conformément à l'article L. 622-16 auquel renvoie l'article L.641-12 dernier alinéa du code de commerce ; que la créance sera donc admise à concurrence de 25.300 euros à titre privilégié e de 30.250 euros à titre chirographaire;

    ALORS D'UNE PART QUE la modification d'une déclaration de créance doit être effectuée dans le délai légal ; que la société SUD PIECES POIDS LOURDS faisait valoir dans ses conclusions d'appel que Monsieur X... avait, par lettre du 22 novembre 2007, modifié sa déclaration de créance initiale qualifiant la créance de « loyers impayés » en la requalifiant « indemnité d'occupation » et que cette requalification « affecte de façon substantielle la déclaration de créance puisqu'elle modifiait la nature même de la créance » et que « Monsieur X... était par conséquent forclos lorsqu'il a tenté de modifier la qualification de sa créance par lettre de son conseil du 22 novembre 2007 » (conclusions, p. 7) ; qu'en se bornant à affirmer que Monsieur X... avait par lettre du 22 novembre 2007 fournit diverses précisions sur sa créance, sans rechercher comme elle y était invitée, si cette lettre qui modifiait la nature de la créance la faisant passer de la qualification de « loyers impayés » à celle « d'indemnité d'occupation » avait été faite dans les délais réglementaires, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision et a violé les articles L.622-25, R.622-23 et R.622-24 du Code de commerce ;

    ALORS D'AUTRE PART QUE lorsque la créance ne résulte pas d'un titre, il y a lieu de joindre les documents justificatifs de la créance ; qu'est inefficace la déclaration de créance qui ne comporte aucun bordereau ; que la société SUD PIECES POIDS LOURDS soutenait dans ses conclusions d'appel que la déclaration de créance ne vise aucune pièce, pas plus qu'elle en annexe pour en déduire qu'elle était irrégulière (conclusions, p. 4) ; qu'en se bornant à affirmer que la déclaration de créance répond aux exigences des articles L.622-25 et R.622-23 du Code du commerce, sans répondre à ce moyen pourtant de nature à démontrer que la déclaration de créance était irrégulière, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

    ALORS ENFIN QUE, à titre subsidiaire, la société SUD PIECES POIDS LOURDS faisait valoir dans ses conclusions d'appel que « la proposition de location moyennant un loyer mensuel de 2300 euros HT émanant de la société LANGUEDOC MATERIELS doit être considéré comme étant de pure complaisance, n'ayant jamais été suivi d'effet ; à cet égard il y a lieu d'observer que si Monsieur X... a conclu avec cette société une convention d'occupation précaire le 10 décembre 2007 cette convention ne prévoit qu'un loyer mensuel de 1500 euros (pièce adverse n°7) et qu'elle n'a jamais été suivi d'effet » (conclusions, p. 9) ; qu'en se bornant à considérer que l'indemnité d'occupation correspondait à la somme de 2.300 euros, sans répondre à ce moyen pourtant de nature à démontrer que le loyer mensuel s'élevait en réalité à la somme de 1500 euros, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

    SECOND MOYEN DE CASSATION :

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt d'avoir infirmé l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau d'avoir déclaré admise au passif de la société SUD PEICES POIDS LOURDS la créance de Monsieur X... à concurrence de 25.300 euros à titre privilégié et de 30.250 euros à titre chirographaire ;

    AUX MOTIFS QU' il ne peut prétendre au privilège du bailleur, qui s'applique à toute créance résultant de l'occupation des lieux à quelque titre que ce soit, que pour les deux années précédant le jugement d'ouverture, conformément à l'article L.622-16 auquel renvoie l'article L.641-12 dernier alinéa du code de commerce ; que la créance sera donc admise à concurrence de 2.300 euros à titre privilégié et de 30.250 euros à titre chirographaire;

    ALORS QUE les privilèges ne peuvent être établis que par la loi et les dispositions qui les établissent doivent être interprétées restrictivement ; que le privilège du bailleur ne s'applique pas aux indemnités d'occupation ; qu'en décidant néanmoins que Monsieur X... qui revendiquait une créance au titre de l'indemnité d'occupation pouvait prétendre au privilège du bailleur à concurrence de 25.000 euros, la Cour d'appel a violé les articles 2332 du Code civil et L.622-16 du Code de commerce."

  • Hébergement en logement foyer

    Un arrêt sur le sujet :

     

    "Attendu selon les arrêts attaqués (Paris, 16 avril 2010) rendus en matière de référé, que la société Société nationale de construction et de logement pour les travailleurs (Sonacotra) devenue la société Adoma (la société), a conclu, entre 1991 et 2004, avec MM. X..., Y..., Z..., A..., B..., C..., D... et E... un contrat de résidence d'un mois renouvelable par tacite reconduction, leur attribuant respectivement la jouissance privative d'une chambre dépendant d'un des logements-foyers relevant de sa gestion ; que, courant 2008, elle leur a adressé une lettre recommandée avec demande d'avis de réception les mettant chacun en demeure de cesser l'hébergement de tierces personnes puis, cette mise en demeure étant demeurée sans effet dans le mois qui a suivi, les a assignés en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée à leur contrat de résidence et obtenir leur expulsion ; que les résidents ont soulevé la contrariété existant entre les dispositions contractuelles qui fondaient l'action de la société et celles d'ordre public résultant des articles L. 633-1 à L. 633-5 et R. 633-1 à R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation ;

    Attendu que la société fait grief à l'arrêt de dire n'y avoir lieu à référé, alors, selon le moyen :

    1°/ que le juge des référés est compétent pour prescrire toute mesure conservatoire ou de remise en état qui s'imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d'une contestation sérieuse qu'il lui appartient, le cas échéant, de trancher, dans les limites de sa compétence ; qu'il peut, en particulier, apprécier la validité de la clause contractuelle au regard des dispositions législatives ou réglementaires applicables ; qu'en l'espèce, la société sollicitait l'expulsion de MM. X..., Y..., A..., B..., Z..., C..., D... et E... pour avoir hébergé dans leur espace privatif au moins une personne tierce, en violation tant des termes de leur contrat de résidence que des clauses du règlement intérieur du foyer-logement dans lequel ils habitaient ; que pour dire n'y avoir lieu à référé, et se déclarer incompétente pour statuer sur cette demande, la cour d'appel constate qu'était soulevée par les défendeurs une contestation sérieuse, échappant à sa compétence, relative à la conformité, d'une part, du contrat aux articles L. 633-1 à L. 633-5 et R. 633-1 à R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation, d'autre part, du règlement intérieur à l'article L. 633-4 du même code ; qu'en statuant de la sorte, cependant que saisie d'une demande tendant à faire cesser un trouble manifestement illicite, il lui appartenait de statuer sur les conséquences émises à l'encontre des demandes de la société, la cour d'appel a méconnu son office et privé sa décision de base légale au regard de l'article 849 du code de procédure civile ;

    2°/ que l'article L. 633-4-1 du code de la construction et de l'habitation ne crée pas de droit pour les résidents de logements-foyers d'héberger des tiers, puisqu'il dispose simplement qu'un décret en Conseil d'Etat " fixe (...) les conditions dans lesquelles une personne logée, dans les conditions prévues au premier alinéa de l'article L. 633-2, peut héberger des tiers " ; que par ailleurs, l'article R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation, issu du décret du 23 novembre 2007, pris en application de l'article L. 633-4-1 précité, se borne à imposer aux parties de prévoir dans le règlement intérieur les conditions dans lesquelles les résidents pourraient recevoir des tiers dans leur espace privatif ; qu'en jugeant néanmoins qu'existait une contestation sérieuse sur la validité, au regard de ce texte légal, des dispositions du contrat interdisant l'hébergement de tierces personnes par les titulaires d'un contrat de résidence, cependant que les dispositions tant législatives que réglementaires du code de la construction et de l'habitation laissent aux parties la possibilité de restreindre voire de supprimer, en fonction des circonstances de l'espèce, le droit pour les résidents dont ils ont la jouissance, la cour d'appel a violé les articles L. 633-4 et R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 849 du code de procédure civile ;

    3°/ que les dispositions de l'article L. 633-4-1 du code de la construction et de l'habitation aux termes desquelles un décret en Conseil d'Etat " fixe (...) les conditions dans lesquelles une personne logée, dans les conditions prévues au premier alinéa de l'article L. 633-2, peut héberger des tiers ", à supposer qu'elles aient institué un droit pour les personnes logées à héberger des tiers, n'ont été introduites que par la loi du 13 juillet 2006 ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que les contrats de résidence litigieux, auxquels était annexé le règlement intérieur, ont été signés entre les années 1991 et 2004, de sorte qu'ils étaient parfaitement conformes à la législation en vigueur à la date de leur conclusion ; qu'en jugeant néanmoins qu'il existait une contestation sérieuse quant à la validité, au regard de l'article L. 633-4-1 du code de la construction et de l'habitation, des contrats de résidence et des règlements intérieurs litigieux, dans la mesure où ces derniers interdisaient ou restreignaient le droit des résidents à héberger des tiers, la cour d'appel a violé l'article L. 633-4-1 du code de la construction et de l'habitation ;

    4°/ que l'article L. 633-4 du code de la construction et de l'habitation, issu de la loi SRU du 13 décembre 2000, dispose que les membres du conseil de concertation, institué par ce texte, sont consultés notamment sur l'élaboration et la révision du règlement intérieur ; qu'il en résulte que les règlements intérieurs élaborés antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 demeurent applicables, seules les éventuelles révisions de ceux-ci devant être soumises à l'avis de ce conseil de concertation ; qu'en l'espèce, il est acquis aux débats que les règlements intérieurs des logements-foyers de Pantin et de Pierrefitte dans lesquels résidaient les défendeurs avaient été élaborés antérieurement à la loi du 13 décembre 2000 et au décret d'application de celle-ci ; qu'en jugeant néanmoins qu'existait une contestation sérieuse quant à la validité des clauses des règlements intérieurs litigieux aux dispositions de l'article L. 633-4 du code de la construction et de l'habitation, lequel ne pouvait conduire à invalider, faute de consultation du conseil de concertation un règlement élaboré antérieurement à l'entrée en vigueur de ce texte, et formellement réguliers, même en l'absence de consultation du conseil de concertation, la cour d'appel a violé cette disposition, ensemble l'article 849 du code de procédure civile ;

    5°/ qu'aussi longtemps que les décrets indispensables à l'application d'une loi n'ont pas été pris, celle-ci ne produit aucun effet juridique ; qu'en l'espèce, la société faisait valoir qu'il ne pouvait lui être fait grief de ne pas avoir mis en place le conseil de concertation prévu par l'article L. 633-4 du code de la construction et de l'habitation, dans la mesure où le décret d'application précisant le mode de fonctionnement et les attributions de cette entité n'avait été pris que le 23 novembre 2007, soit postérieurement à la date d'élaboration du règlement intérieur annexé au contrat de résidence des défendeurs ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était expressément invitée, si l'absence d'édiction du décret d'application de l'article L. 633-4 du code de la construction et de l'habitation n'avait pas fait obstacle à l'applicabilité dudit article au présent litige, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de cette disposition, ensemble l'article 849 du code de procédure civile ;

    6°/ qu'il en va d'autant plus ainsi que l'article L. 633-4 du code de la construction et de l'habitation octroyait aux gestionnaires de logements-foyers un délai expirant le 31 décembre 2007 pour la mise en place du conseil de concertation ; qu'en l'espèce, il résulte des contestations des arrêts attaqués que les contrats de résidence, auxquels étaient annexés le règlement intérieur, avaient été conclus entre 1991 et 2004, et en toute hypothèse antérieurement au 31 décembre 2007 ; qu'en jugeant néanmoins qu'il existait une contestation sérieuse quant à la validité, au regard de l'article L. 633-4 du code de la construction et de l'habitation, des règlements intérieurs litigieux, dans la mesure où ces actes n'auraient pas été soumis à l'avis du conseil de concertation, la cour d'appel a violé l'article précité, ensemble l'article 849 du code de procédure civile ;

    Mais attendu que si l'existence d'une contestation sérieuse n'interdit pas au juge des référés de prendre les mesures prévues par l'article 849, alinéa 1, du code de procédure civile, le juge doit apprécier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué ;

    Qu'ayant, d'une part, retenu, à bon droit, que l'article L. 633-4-1 du code de la construction et de l'habitation créé par la loi du 13 juillet 2006 accordait aux personnes logées le droit d'héberger temporairement des tiers, dans des conditions et modalités qui sont précisées et détaillées par l'article R. 633-9 du même code créé par le décret du 23 novembre 2007 et constaté que c'était d'une manière générale et absolue que l'article 8 du contrat de résidence interdisait d'héberger " aucune personne quelconque de manière définitive ou temporaire, à titre onéreux ou à titre gratuit ", et, d'autre part, relevé que les résidents soulevaient l'irrégularité du règlement intérieur auquel renvoyait leur contrat, dès lors qu'en infraction avec l'article L. 633-4 du code de la construction et de l'habitation créé par la loi du 13 décembre 2000, les membre du conseil de concertation n'auraient pas été consultés sur son élaboration et sa révision, la cour d'appel, qui, appréciant le caractère manifestement illicite du trouble invoqué, a pu juger que la conformité des contrats de résidence et des règlements intérieurs à des dispositions légales d'ordre public était en question et exactement retenu que l'appréciation de la validité des clauses de ces contrats et règlements échappait à la juridiction des référés, en a, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante ni méconnaître ses pouvoirs, justement déduit que l'appréciation de la mise en oeuvre de la clause résolutoire des contrats de résidence se heurtait à ces difficultés et qu'il n'y avait pas lieu à référé ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres branches du moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE les pourvois ;

    Condamne la société Adoma aux dépens des pourvois ;

    Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne la société Adoma à payer à la SCP Barthélémy, Matuchansky et Vexliard la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la société Adoma ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille onze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen commun produit aux pourvois n° J 10-19. 989 à n° S 10-19. 996 par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux conseils pour la société Adoma,

    Il est fait grief aux arrêts infirmatifs attaqué D'AVOIR dit n'y avoir lieu à référé, et débouté la société ADOMA de toutes ses demandes,

    AUX MOTIFS QUE « Considérant que par acte du 4 novembre 1991, la Sa SONACOTRA devenue ADOMA a consenti à Madihawa X... un contrat de résidence lui attribuant à titre personnel la jouissance privative de la chambre n° l18 dans la résidence située... ; Que ce contrat prévoit en son article 8 relatif aux obligations du résident : le résident s'engage à :
    (…)
    Occuper personnellement les lieux mis à sa disposition et de n'en consentir l'occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit ;

    N'héberger aucun tiers même temporairement et à titre gratuit ;
    (...) ;
    Qu'il stipule que la suroccupation mettant en péril la sécurité des résidents de l'établissement, le résident qui y consentira devra y mettre fin sous 48 heures après la mise en demeure qui lui sera faite par lettre recommandée avec accusé de réception et que faute de s'être exécuté dans les délais et après constat de l'occupation par acte extrajudiciaire, son contrat sera résilié de plein droit et il devra quitter immédiatement les lieux ; Que cet article 8 ajoute que « en cas de difficulté ou de contestation dans l'exécution de l'une des clauses résolutoires, la SONACOTRA (ADOMA) pourra saisir le tribunal de grande instance statuant en matière de référé pour voir constater acquise la résiliation du contrat, demander l'expulsion du résident et fixer une indemnité d'occupation jusqu'au départ effectif du résident » ; Que l'article 7 prévoit notamment « l'obligation du résident à respecter en tous points les dispositions du règlement intérieur dont un exemplaire lui a été remis – ce que le résident reconnaît ; Qu'en cas d'infraction à l'un de ces obligations prévues, il est indiqué que te contrat se trouverait résilié du fait du résident qui devra libérer les lieux dans le mois suivant la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse » ; Considérant que par LRAR du 29 février 2008 se référant aux clauses du règlement intérieur, la Sa ADOMA a notifié à Madihawa X... qu'ayant constaté qu'il hébergeait durablement une tierce personne, elle le mettait en demeure de faire cesser cet hébergement dans un délai de 48 heures, attirant son attention sur le risque de résiliation de plein droit du contrat, un mois après cette mise en demeure restée sans effet ; Que désigné par ordonnance sur requête, un huissier a procédé le 2 septembre 2008 à partir de 6h05 à des constatations dans deux chambres du foyer de la résidence... (93) ; que concernant celle de Madihawa X..., il a constaté que l'occupant de la chambre n'était pas le titulaire du contrat de résidence ; Que c'est dans ces conditions que par acte d'huissier du 26 septembre 2008, la société ADOMA a fait assigner Madihawa X... en constatation de la clause résolutoire et en expulsion ; Considérant que pour constater la résiliation du contrat de résidence par le jeu de la clause résolutoire, le premier juge a observé qu'alors que Madihawa X... a été informé par la LRAR du 29 février 2008 de l'infraction aux clauses du contrat, qu'il n'a pas déféré à cette mise en demeure dans le délai d'un mois qui lui était imparti ; Qu'ADOMA demande la confirmation de l'ordonnance pour les motifs qu'elle contient ; Mais considérant que Madihawa X... soulève la contrariété entre les dispositions contractuelles qui fondent l'action d'ADOMA et celles d'ordre public résultant des articles L. 633-1 à L. 633-5 et R. 633-1 à R. 633-9 du Code de la construction et de l'habitation ; Que, de fait, alors que l'article L. 633-4-1 du CCH accorde aux personnes logées le droit'héberger temporairement des tiers, dans des conditions et modalités qui sont précisées et détaillées par l'article R. 633-9 du même Code, c'est d'une manière générale et absolue que l'article 8 du contrat interdit, en dépit de ce texte d'ordre public, d'héberger " aucune personne quelconque de manière définitive ou temporaire, à titre onéreux ou à titre gratuit " ; que s'il est exact, alors qu'il n'y est fait aucune référence dans le corps même du contrat, que le règlement intérieur auquel il renvoie prévoit en son article 9 les conditions dans lesquelles chaque résident a la possibilité d'accueillir temporairement toute personne de son choix, l'appelant en soulève aussi l'irrégularité dès lors qu'en infraction avec L. 633-4 du CCH les membres du conseil de concertation n'auraient pas été consultés sur son élaboration et sa révision ; qu'à cet égard, la réponse d'ADOMA, selon laquelle ce moyen serait inopérant, dès lors qu'elle invoque une infraction aux dispositions du contrat écrit signé par le résident et non seulement au règlement intérieur qui ne ferait qu'en rappeler la teneur, est insuffisante puisque la conformité du contrat aux dispositions légales et administratives est elle même en question ; qu'en outre, la circonstance que l'obligation dont la violation est alléguée soit celle du règlement intérieur ou du contrat n'est pas indifférent ; dès lors que dans le premier cas 1a simple inexécution suffit pour entraîner la résolution du contrat alors que dans le second, il est prévu que c'est en cas de difficulté ou de contestation dans l'exécution de l'une des clauses résolutoires de plein droit que la SONACOTRA (ADOMA) pourra saisir le tribunat de grande instance statuant en référé pour voir constater acquise la résiliation du contrat et demander l'expulsion-ce qui l'appréciation du juge est nécessaire ; Que dans ces conditions l'application de la clause résolutoire suppose : d'apprécier la validité des clauses contractuelles et du règlement, intérieur, contestation qui échappe à la juridiction des référés dans le cadre de l'article 849 du Code de procédure civile ; Considérant, alors que ADOMA soutient au visa de l'article 849 du même Code qu'un trouble manifestement illicite serait caractérisé par le maintien de l'appelant dans les lieux alors que son contrat serait résilié de plein droit, que cette prétention ne peut qu'être rejetée dès lors que l'appréciation de la mise en oeuvre de la clause résolutoire se heurte aux difficultés ci-dessus examinées ; Que l'ordonnance sera dès lors infirmée ; »
    (motifs de l'arrêt du dossier « pilote » n° J 10-19. 989) ;

    ET AUX MOTIFS QUE « la circonstance que l'obligation dont la violation est alléguée soit celle du contrat ou du règlement n'est pas indifférente dès lors que dans le premier cas la simple inexécution suffit pour entraîner la résolution alors que dans le second l'appréciation d'un manquement grave ou répété est nécessaire » (motifs des arrêts Y..., A..., B..., Z..., C..., D... et E...) ;

    ALORS QUE le juge des référés est compétent pour prescrire toute mesure conservatoire ou de remise en état qui s'imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d'une contestation sérieuse qu'il lui appartient le cas échéant de trancher, dans les limites de sa compétence ; qu'il peut en particulier apprécier la validité de la clause contractuelle au regard des dispositions législatives ou réglementaires applicables ; qu'en l'espèce, la société ADOMA sollicitait l'expulsion de Messieurs X..., Y..., A..., B..., Z..., C..., D... et E... pour avoir hébergé dans leur espace privatif au moins une personne tierce, en violation tant des termes de leur contrat de résidence que des clauses du règlement intérieur du foyerlogement dans lequel ils habitaient ; que pour dire n'y avoir lieu à référé, et se déclarer incompétente pour statuer sur cette demande, la Cour d'appel constate qu'était soulevée par les défendeurs une contestation sérieuse, échappant à sa compétence, relative à la conformité, d'une part, du contrat aux articles L. 633-1 à L. 633-5, et R. 633-1 à R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation, d'autre part, du règlement intérieur à l'article L. 633-4 du même code ; qu'en statuant de la sorte, cependant que saisie d'une demande tendant à faire cesser un trouble manifestement illicite, il lui appartenait de statuer sur les contestations émises à l'encontre des demandes de l'exposante, la Cour d'appel a méconnu son office et privé sa décision de base légale au regard de l'article 849 du code de procédure civile ;

    ALORS, D'AUTRE PART ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE l'article L. 633-4-1 du code de la construction et de l'habitation ne crée pas de droit pour les résidents de logements-foyers d'héberger des tiers, puisqu'il dispose simplement qu'un décret en Conseil d'Etat « fixe (…) les conditions dans lesquelles une personne logée, dans les conditions prévues au premier alinéa de l'article L. 633-2, peut héberger des tiers » ; que par ailleurs, l'article R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation, issu du décret du 23 novembre 2007, pris en application de l'article L. 633-4-1 précité, se borne à imposer aux parties de prévoir dans le règlement intérieur les conditions dans lesquelles les résidents pourraient recevoir des tiers dans leur espace privatif ; qu'en jugeant néanmoins qu'existait une contestation sérieuse sur la validité, au regard de ce texte légal, des dispositions du contrat interdisant l'hébergement de tierces personnes par les titulaires d'un contrat de résidence, cependant que les dispositions tant législatives que réglementaires du code de la construction et de l'habitation laissent aux parties la possibilité de restreindre voire de supprimer, en fonction des circonstances de l'espèce, le droit pour les résidents d'un logement-foyer de recevoir des tiers dans les parties privatives dont ils ont la jouissance, la Cour d'appel a violé les articles L. 633-4 et R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 849 du code de procédure civile ;

    ALORS, DE TROISIEME PART, QUE les dispositions de l'article L. 633-4-1 du code de la construction et de l'habitation, aux termes desquelles un décret en Conseil d'Etat « fixe (…) les conditions dans lesquelles une personne logée, dans les conditions prévues au premier alinéa de l'article L. 633-2, peut héberger des tiers », à supposer qu'elles aient institué un droit pour les personnes logées à héberger des tiers, n'ont été introduites que par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que les contrats de résidence litigieux, auxquels était annexé le règlement intérieur, ont été signés entre les années 1991 et 2004, de sorte qu'ils étaient parfaitement conformes à la législation en vigueur à la date de leur conclusion ; qu'en jugeant néanmoins qu'il existait une contestation sérieuse quant à la validité, au regard de l'article L. 633-4-1 du code de la construction et de l'habitation, des contrats de résidence et des règlements intérieurs litigieux, dans la mesure où ces derniers interdisaient ou restreignaient le droit des résidents à héberger des tiers, la Cour d'appel a violé l'article L. 633-4-1 du code de la construction et de l'habitation.

    ALORS, EN OUTRE, QUE l'article L. 633-4 du code de la construction et de l'habitation, issu de la loi SRU du 13 décembre 2000, dispose que les membres du conseil de concertation, institué par ce texte, sont consultés notamment sur l'élaboration et la révision du règlement intérieur ; qu'il en résulte que les règlements intérieurs élaborés antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 demeurent applicables, seules les éventuelles révisions de ceux-ci devant être soumises à l'avis de ce conseil de concertation ; qu'en l'espèce, il est acquis aux débats que les règlements intérieurs des logements-foyers de PANTIN et de PIERREFITTE dans lesquels résidaient les défendeurs avaient été élaborés antérieurement à la loi du 13 décembre 2000, et au décret d'application de celle-ci ; qu'en jugeant néanmoins qu'existait une contestation sérieuse quant à la validité des clauses des règlements intérieurs litigieux aux dispositions de l'article L. 633-4 du code de la construction et de l'habitation, lequel ne pouvait conduire à invalider, faute de consultation du conseil de concertation, un règlement élaboré antérieurement à l'entrée en vigueur de ce texte, et formellement réguliers, même en l'absence de consultation du conseil de concertation, la Cour d'appel a violé cette disposition, ensemble l'article 849 du code de procédure civile.

    ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE aussi longtemps que les décrets indispensables à l'application d'une loi n'ont pas été pris, celle-ci ne produit aucun effet juridique ; qu'en l'espèce, la société ADOMA faisait valoir qu'il ne pouvait lui être fait grief de ne pas avoir mis en place le conseil de concertation prévu par l'article L. 633-4 du code de la construction et de l'habitation, dans la mesure où le décret d'application précisant le mode de fonctionnement et les attributions de cette entité n'avait été pris que le 23 novembre 2007, soit postérieurement à la date d'élaboration du règlement intérieur annexé au contrat de résidence des défendeurs ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était expressément invitée, si l'absence d'édiction du décret d'application de l'article L. 633-4 du code de la construction et de l'habitation n'avait pas fait obstacle à l'applicabilité dudit article au présent litige, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de cette disposition, ensemble l'article 849 du code de procédure civile.

    QU'IL EN VA D'AUTANT PLUS AINSI QUE l'article L. 633-4 du code de la construction et de l'habitation octroyait aux gestionnaires de logementsfoyers un délai expirant le 31 décembre 2007 pour la mise en place du conseil de concertation ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations des arrêts attaqués que les contrats de résidence, auxquels étaient annexés le règlement intérieur, avaient été conclus entre 1991 et 2004, et en toute hypothèse antérieurement au 31 décembre 2007 ; qu'en jugeant néanmoins qu'il existait une contestation sérieuse quant à la validité, au regard de l'article L. 633-4 du code de la construction et de l'habitation, des règlements intérieurs litigieux, dans la mesure où ces actes n'auraient pas été soumis à l'avis du conseil de concertation, la Cour d'appel a violé l'article précité, ensemble l'article 849 du code de procédure civile.

    ALORS, DE SEPTIEME PART, QUE selon l'article R. 221-38 du code de l'organisation judiciaire (ancien l'article L. 321-2-1), « le tribunal d'instance connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion » ; qu'en se déclarant incompétente pour statuer sur le présent litige, motif pris de ce que le règlement intérieur stipulait qu'« en cas de difficulté ou de contestation dans l'exécution de l'une des clauses résolutoires de plein droit que la société SONACOTRA (ADOMA) pourra saisir le tribunal de grande instance statuant en référé pour voir constater acquise la résiliation du contrat et demander l'expulsion », cependant que l'action ayant pour objet la résiliation d'un contrat de résidence en logementfoyer, relevait des dispositions d'ordre public de l'article précité du code de l'organisation judiciaire, que la Cour d'appel a par conséquent violé, ensemble l'article 1134 du code civil.

    ALORS, DE HUITIEME PART, QUE le juge ne peut relever d'office son incompétence, sauf en cas de violation d'une règle de compétence d'attribution d'ordre public, ou si le défendeur ne comparaît pas ; que devant la Cour d'appel, aucune des parties n'a soulevé l'exception d'incompétence du tribunal d'instance pour connaître de l'action engagée par la société ADOMA ; qu'en énonçant néanmoins qu'en tout état de cause, le règlement intérieur prévoyait qu'« en cas de difficulté ou de contestation dans l'exécution de l'une des clauses résolutoires de plein droit que la société SONACOTRA (ADOMA) pourra saisir le tribunal de grande instance statuant en référé pour voir constater acquise la résiliation du contrat et demander l'expulsion », cependant qu'elle ne pouvait relever d'office l'exception d'incompétence tirée de l'existence d'une clause attributive de juridiction, celle-ci étant d'ordre privé, la Cour d'appel a violé l'article 92 du code de procédure civile."