Principe posé par cet arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 mai 2010), que Mme Christiane X..., usufruitière d'un bien immobilier, composé d'une maison et d'un terrain attenant, donné à bail à Mme Y... et M. Z..., et dont elle partageait la nue-propriété avec ses enfants Mme Brigitte X..., épouse A... , Mme Anne X..., Mme Odile X..., M. Jean-Marc X... et M. François X..., a délivré un congé en vue de vendre le 29 novembre 2004 aux locataires, qui n'ont pas accepté l'offre de vente et ont quitté les lieux loués le 14 juin 2005 ; que, par acte du 24 août 2007, la maison et une partie du terrain ont été vendus à des tiers ; que le 8 novembre 2007, Mme Y... et M. Z... ont assigné les consorts X... en annulation du congé et en paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que Mme Y... et M. Z... font grief à l'arrêt de limiter le montant de leur indemnisation, alors, selon le moyen, que lorsque le bailleur a commis deux fautes successives en délivrant d'abord un congé pour vendre irrégulier et en méconnaissant ensuite le droit de préemption du locataire, ce dernier est en droit d'obtenir réparation de chacun des préjudices qui lui ont ainsi été respectivement causés, à savoir le fait de n'avoir pu se maintenir dans les lieux et le fait d'avoir été privé de la possibilité d'acquérir le bien qu'il louait ; qu'en l'espèce la cour d'appel a constaté que le congé pour vendre délivré le 30 novembre 2004 par Mme Christiane X... était nul et que le bien loué par Mme Y... et M. Z... a été vendu à des conditions plus avantageuses que celles qui leur avaient été proposées sans que leur droit de préemption subsidiaire leur ait été notifié ; que dès lors, en décidant que Mme Y... et M. Z... ne pouvaient se prévaloir de la privation de leur droit de préemption pour obtenir l'allocation de dommages-intérêts, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé l'article 15, II de la loi du 6 juillet 1989 ;

Mais attendu qu'ayant à bon droit retenu que la nullité du congé ne laisse pas subsister le droit de préemption du locataire, la cour d'appel en a exactement déduit que Mme Y... et M. Z... n'étaient pas fondés à invoquer un défaut de notification de la vente consentie à des tiers et la privation d'un droit de préemption ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Y... et M. Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... et M. Z... à payer aux consorts X... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Y... et M. Z... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf novembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour Mme Y... et M. Z...

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné Mme Christiane X... née B... à ne payer à Mme Isabelle Y... et à M. Fabrice Z... que la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts et d'AVOIR débouté les consorts Y... et Z... du surplus de leurs demandes ;

AUX MOTIFS QUE Mme Y... et M. Z... font valoir que l'immeuble qu'ils louaient (maison et terrain) a été vendu après leur départ par lots et que, notamment, la parcelle A, d'une superficie de 470 m², sur laquelle se trouvait la villa qu'ils habitaient, a été vendue le 24 août 2007 à M. et Mme C... au prix de 210 000 euros à des conditions plus avantageuses que celles qui leur avaient été faites le 30 novembre 2004 et sans que leur droit de préemption subsidiaire leur ait été notifié et qu'ils n'ont pu exercer ce droit et acquérir le bien immobilier ; Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le propriétaire décide de vendre le logement loué, à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, il doit notifier au locataire ces conditions et le prix à peine de nullité de la vente, et que s'il n'y a pas préalablement procédé, cette obligation incombe au notaire ; que cette notification vaut offre de vente au profit du locataire et que cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception ; Attendu toutefois, que l'offre de vente, conséquence légale et nécessaire du congé, ne survit pas à l'annulation de celui-ci ; Attendu par conséquent que la nullité du congé ne peut laisser subsister la faculté de droit de préemption du locataire ; Attendu que tel est le cas en l'espèce, le congé pour vendre du 30 janvier 2004 délivré à Mme Y... et à M. Z... ayant été déclaré nul ; que par suite, ces derniers ne sont pas fondés à invoquer un défaut de notification par les consorts X... de la vente du bien immobilier consenti à des tiers le 24 août 2007 et la privation de leur droit de préemption ; Attendu que Mme Y... et M. Z... ont été dans l'obligation de quitter les lieux, où ils avaient vécu pendant 6 ans, à la suite d'un congé pour vendre qui était nul ; qu'ils ont dû engager des frais pour déménager et se reloger ; qu'ainsi, il convient de les indemniser des conséquences de ce congé irrégulier et qu'il y a lieu de leur allouer en réparation la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts au paiement desquels sera seule condamnée Mme X... née B... qui a délivré le congé ;

ALORS QUE lorsque le bailleur a commis deux fautes successives en délivrant d'abord un congé pour vendre irrégulier et en méconnaissant ensuite le droit de préemption du locataire, ce dernier est en droit d'obtenir réparation de chacun des préjudices qui lui ont ainsi été respectivement causés, à savoir le fait de n'avoir pu se maintenir dans les lieux et le fait d'avoir été privé de la possibilité d'acquérir le bien qu'il louait ; qu'en l'espèce la Cour d'appel a constaté que le congé pour vendre délivré le 30 novembre 2004 par Mme Christiane X... était nul et que le bien loué par Mme Y... et M. Z... a été vendu à des conditions plus avantageuses que celles qui leur avaient été proposées sans que leur droit de préemption subsidiaire leur ait été notifié ; que dès lors, en décidant que Mme Y... et M. Z... ne pouvaient se prévaloir de la privation de leur droit de préemption pour obtenir l'allocation de dommages-intérêts, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé l'article15, II de la loi du 6 juillet 1989."

Un arrêt sur cette question :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 28 septembre 2010), que les époux X..., propriétaires d'un appartement, ont assigné M. Y..., ancien locataire, en paiement de diverses sommes ; que celui-ci a, reconventionnellement, formé une demande en réparation de son trouble de jouissance ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté qu'il résultait de multiples courriers, certains émanant de Mme X...elle-même, d'une pétition signée par quinze résidents en mai 2007, de quatre attestations et d'un procès-verbal de constat d'huissier de justice du 25 octobre 2007, que l'appartement loué par M. Y...avait subi plusieurs dégâts des eaux importants entre les années 2004 et 2007, la cour d'appel, qui a pu retenir que ces dégâts des eaux avaient entraîné un préjudice de jouissance certain pour M. Y...et, en l'absence d'invocation, devant elle, du fait d'un tiers, n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la faute personnellement commise par la bailleresse, a légalement justifié sa décision d'ordonner la réparation du préjudice de jouissance du locataire ;

Mais, sur le premier moyen :

Vu l'article 15- I de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire ; que le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur ;

Attendu que pour condamner M. Y...au paiement d'un arriéré de loyers s'élevant à la somme de 1 634, 12 euros, l'arrêt retient que le courrier du 14 décembre 2007 doit être interprété comme un courrier donnant congé, que M. Y...était tenu de respecter un préavis de trois mois, que les clés ayant en fait été rendues le 13 février 2008, l'arriéré de loyers doit être chiffré jusqu'à la date du 13 février 2008 ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le logement s'était trouvé occupé avant la fin du préavis par un autre locataire ni que la bailleresse avait renoncé au paiement des loyers qui lui étaient dus jusqu'à cette date, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE et ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme X...à payer à M. Y...la somme de 4 478, 59 euros, l'arrêt rendu le 28 septembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles autrement composée ;

Condamne M. Y...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour les époux X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité la condamnation de Monsieur Y...au paiement de la somme de 1. 634, 12 euros au titre des arriérés de loyers, rejetant ainsi le surplus des demandes formées par Monsieur et Madame X...et d'AVOIR, après compensation des créances réciproques des parties, condamné Madame X...à payer à Monsieur Y...la somme de 4. 478, 59 euros ;

AUX MOTIFS QUE « Monsieur Y...a envoyé le 14 décembre 2007 un courrier à Madame X...pour l'informer qu'il quitterait les lieux le 31 décembre 2007 en raison des troubles de jouissance qu'il subissait depuis plusieurs années ; qu'il n'appartient pas au locataire de décider lui-même la résiliation d'un bail, même s'il estime avoir subi des troubles de jouissance, alors qu'il ne prétend ni ne justifie que les lieux serait totalement inhabitables ; que le courrier du 14 décembre 2007 doit être interprété comme un courrier donnant congé et Monsieur Y...doit respecter un préavis de trois mois conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; que les clés ayant en fait été rendues le 13 février 2008, l'arriéré de loyers doit être chiffré de la façon suivante :

-3, 96 euros d'octobre 2007, retenu par le premier juge et non discuté en appel,
-864, 03 euros pour les loyers impayés du 19 novembre au 31 décembre 2007, sur la base d'un loyer mensuel de 529 euros,
-766, 13 euros pour les loyers impayés du 1er janvier 2008 au 13 février 2008 Total : 1. 634, 12 euros » ;

1°) ALORS QUE le délai de préavis est de trois mois lorsqu'il émane du locataire ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que « Monsieur Y...a envoyé le 14 décembre 2007 un courrier à Madame X...pour l'informer qu'il quitterait les lieux le 31 décembre 2007 » et a jugé « que ce courrier du 14 décembre 2007 doit être interprété comme un courrier donnant congé et Monsieur Y...doit respecter un préavis de trois mois conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 » ; qu'en jugeant néanmoins que Monsieur Y...n'était redevable du loyer que jusqu'au « 13 février 2008 », date à laquelle il avait restitué les clés, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

2°) ALORS QUE la remise des clés par le locataire au propriétaire et l'acceptation de cellesci par ce dernier ne vaut pas renonciation du bailleur au paiement des loyers jusqu'à l'expiration du délai de préavis ; qu'en se fondant sur la circonstance que « les clés auraient en fait été rendues le 13 février 2008 » pour juger que Monsieur Y...n'était redevable du montant des loyers que jusqu'à cette date, la Cour d'appel a violé l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1134 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur et Madame X...à payer à Monsieur Y...la somme de 5. 364 euros en réparation de son préjudice de jouissance et d'AVOIR, après compensation des créances réciproques des parties, condamné Madame X...à payer à Monsieur Y...la somme de 4. 478, 59 euros ;

AUX MOTIFS QUE « il résulte de multiples courriers, certains émanant de Madame X...elle-même, d'une pétition signée par 15 résidents en mai 2007, de 4 attestations (Mmes Z...et A..., Mrs B...et C...) et d'un procès-verbal de constat d'huissier du 25 octobre 2007, que l'appartement loué par Monsieur Y...a subi plusieurs dégâts des eaux importants entre les années 2004 et 2007 ; que ces dégâts ont entraîné un préjudice de jouissance certain pour Monsieur Y...; que le constat versé par les bailleurs en date du 21 octobre 2008 ne peut être pris en considération alors qu'il a été effectué plusieurs mois après la reprise des lieux par les bailleurs ; il ne peut en tout état de cause contredire la réalité des multiples dégâts des eaux survenus dans l'appartement ;

ALORS QUE le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, s'il n'est pas établi qu'il a commis une faute ayant contribué à la réalisation de ce trouble ; qu'en condamnant Madame X...à indemniser Monsieur Y...du préjudice de jouissance qu'il aurait subi dans l'appartement en raison de « plusieurs dégâts des eaux importants entre les années 2004 et 2007 » sans constater que la bailleresse aurait, par sa faute, contribué à la réalisation de ce préjudice, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1725 du Code civil."