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  • Défaut d'exploitation du fonds de commerce et procédure collective

    Question d'un parlementaire :

     

    La question :

    M. Jean Mallot attire l'attention de M. le secrétaire d'État auprès de la ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, chargé du commerce, de l'artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services, des professions libérales et de la consommation, sur les procédures de faillites judiciaires. La réponse du 22 mars 2011 à la question écrite n° 76831 ne couvre qu'une partie des situations. Si le liquidateur, une fois le redressement judiciaire entamé, conduit le locataire à abandonner son activité, cela immobilise la propriété sans réduire le délai de la procédure. Dans ce cas précis, la cessation de l'activité peut être longue tout en respectant à la lettre la loi mais pas son esprit. Le propriétaire se trouve alors pénalisé par le non-paiement de loyer et par la baisse de la valeur de son actif du fait de la suspension de l'activité. Il souhaite savoir quelles mesures peuvent être envisagées dans ce cas précis qui est assez fréquent pour de petites liquidations qui n'ont que peu d'intérêt pour le liquidateur. 

    La réponse :

    Il est vrai que le défaut d'exploitation pendant la période d'observation d'une procédure de redressement judiciaire d'un ou plusieurs immeubles loués par l'entreprise n'entraîne pas la résiliation du bail. De même, la liquidation judiciaire n'entraîne pas de plein droit la résiliation du bail des immeubles affectés à l'activité de l'entreprise, qu'il y ait arrêt immédiat ou poursuite provisoire de l'activité. Le motif en est que la résiliation du bail est de nature à faire obstacle à la vente du fonds de commerce par le liquidateur, le droit au bail étant généralement un élément essentiel du fonds. C'est donc dans le souci de préserver l'intérêt des créanciers que cette règle est ainsi posée.

  • Activité agricole et préemption par la SAFER

    Un arrêt sur cette question :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 7 janvier 2010) que par acte authentique du 21 mai 2004, les époux X...ont vendu à M. Y...une parcelle d'une contenance de 15 a 30 ca située en zone ND du plan d'occupation des sols ; que cette vente a été publiée au bureau des hypothèques le 2 juillet 2004 ; que la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de l'Ile-de-France (SAFER) a assigné les époux X...et M. Y...en annulation de cette vente, qui ne lui avait pas été préalablement notifiée ;

    Attendu que la SAFER fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen :

    1°/ que la SAFER est habilitée à exercer son droit de préemption sur les immeubles non bâtis compris dans un espace rural à l'exception de ceux qui, avant la date prévue pour leur aliénation, sont le support d'un équipement permanent en usage ou d'une activité sans rapport avec une activité agricole ou forestière ; que son réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal, peu important que son auteur exerce ou non cette activité à titre habituel en tant qu'agriculteur ; que dès lors, en décidant que l'entretien d'un verger ou la réalisation d'un potager destiné à la consommation personnelle de ses propriétaires non agriculteurs est une activité sans rapport avec une destination agricole et n'entre pas dans le champ d'application du droit de préemption de la SAFER, la cour d'appel a violé les articles L. 311-1, R. 143-2 et R. 143-4 du code rural ;

    2°/ que pour être exclus du champ d'application du droit de préemption de la SAFER, les jardins familiaux doivent soit être compris à l'intérieur d'agglomérations, à condition que leur superficie n'excède pas 1. 500 mètres carrés, soit être situés dans une zone affectée à cette fin ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la parcelle litigieuse, d'une contenance de 1. 530 mètres carrés, était située en zone ND (zone naturelle à protéger) du plan d'occupation des sols de la commune de Belloy-en-France ; qu'en affirmant que cette parcelle d'une contenance supérieure à 1. 500 m2 et située dans une zone non affecté à usage de jardin familial, n'entrait pas dans le champ d'application du droit de préemption de la SAFER de l'Ile-de-France, la cour d'appel a refusé de tirer les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé l'article L. 143-4 5° b) du code rural ;

    3°/ que l'usage de la parcelle par son acquéreur n'est ni une condition d'application, ni une condition d'exclusion du droit de préemption de la SAFER ; qu'en reprochant à la SAFER de l'Ile-de-France de ne pas avoir démontré que M. Y..., l'acquéreur de la parcelle obtenue sans purge du droit de préemption, avait vocation à faire un usage agricole, horticole ou forestier de ladite parcelle, la cour d'appel qui a ajouté à la loi a violé l'article R. 143-2 du code rural ;

    4°/ que l'action en annulation d'une vente régularisée sans en aviser préalablement la SAFER est subordonnée à la seule constatation du défaut de notification préalable par le notaire du vendeur ; qu'en décidant que faute de démontrer l'objet particulier de son droit de préemption, la SAFER de l'Ile-de-France n'est pas fondée à solliciter l'annulation de la vente passée sans respecter l'obligation de notification préalable, la cour d'appel qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé les articles L. 143-2, L. 143-8 et L. 412-12 du code rural ;

    5°/ que la SAFER peut exercer son droit de préemption pour restructurer les exploitations existantes, favoriser le maintien des agriculteurs ou améliorer leur répartition parcellaire et éviter notamment le mitage des parcelles ; qu'en décidant que la circonstance que la parcelle litigieuse soit entourée de parcelles agricoles de grandes cultures, était insuffisante à justifier l'exercice du droit de préemption quand la préemption future de la Safer pouvait être justifiée par la nécessité de restructurer ou de protéger les exploitations voisines, la cour d'appel a violé l'article L. 143-2 du code rural ;

    6°/ que la SAFER peut notamment exercer son droit de préemption afin de réaliser des projets de mise en valeur des paysages et de protection de l'environnement approuvés par l'Etat ou les collectivités locales ou leurs établissements publics ; qu'en affirmant que la SAFER ne démontre pas l'objet particulier de l'exercice de son droit de préemption au sens de l'article L. 143-2 du code rural, tout en constatant que la parcelle litigieuse était située en zone naturelle à protéger (ND), ce qui entrait dans l'une des missions de la SAFER, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

    Mais attendu qu'ayant constaté que la parcelle était plantée de quelques arbres fruitiers, de diverses essences arbustives et de fleurs sauvages et portait un abri de jardin en tôle ondulée, que l'état de friche enherbée tel que résultant des clichés photographiques pris en avril 2009 n'était que la conséquence de la procédure engagée en 2006 par la SAFER Île-de-France, et que la parcelle était un jardin d'agrément, garni d'un potager et d'arbres fruitiers trentenaires destinés à la consommation personnelle de ses propriétaires, la cour d'appel qui a souverainement retenu qu'avant son aliénation cette parcelle était le support d'une activité sans rapport avec une destination agricole, a exactement déduit de ces seuls motifs que ladite parcelle n'était pas soumise au droit de préemption de la SAFER ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de l'Ile-de-France aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de l'Ile-de-France à payer aux époux X...la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de l'Ile-de-France ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille onze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de l'Ile-de-France

    Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que la Safer de l'Ile-de-France ne dispose pas d'un droit de préemption sur la parcelle objet de la vente et d'AVOIR, en conséquence, déclaré valable l'acte de vente du 21 mai 2004 par lequel les époux X...ont vendu à M. Y...une parcelle en nature de jardin potager et verger sise sir la commune de Belloy en France (95) « ... » l'ensemble cadastré A 137 pour une contenance de 15 ares et 30 centiares ;

    AUX MOTIFS QU'il résulte des dispositions de l'article R. 143-4 du code rural que la safer Île-de-France est autorisée à exercer son droit de préemption lors d'une vente portant sur un fond agricole ou un terrain à vocation agricole ; qu'en l'espèce l'acte de vente précise que la parcelle de 15 a 30 ca est située en zone ND (zone naturelle à protéger) au plan d'occupation des sols et que la vente porte sur un bien immobilier à usage de jardin potager et de verger ; que les photographies produites aux débats mettent en évidence la présence de quelques arbres fruitiers (pêchers pommiers) et de diverses autres essences arbustives (Prunus) et de fleurs sauvages (camomilles, pissenlits) ainsi que celle d'un abri de jardin en tôle ondulée, éléments de nature à exclure une exploitation agricole ou horticole de la parcelle ; que la Safer Île-de-France fait observer que le fait que le terrain vendu soit actuellement à usage de jardin potager et de verger ne constitue pas une exception en droit de préemption de la safer Île-de-France en dehors du cas prévu à l'article L 143-4 5° b), que la parcelle litigieuse est entourée de parcelles agricoles de grandes cultures, que la vente ayant été réalisée sans purge préalable de son droit de préemption, encourt la sanction de l'annulation prévue à l'article L 143-8 du code rural qui renvoie à l'article L. 412-12 alinéa 3, qu'un verger ou un potager est une activité en rapport avec une destination agricole, que la notion de terrain d'agrément est une notion floue, que les appelants ne prouvent pas en quoi la vocation agricole la parcelle litigieuse aurait disparu ; que (cependant) un verger ou un potager est une activité sans rapport avec une destination agricole et n'entre pas dans le champ d'application du droit de préemption de la safer Île-de-France : que la safer Île-de-France ne démontre pas que l'acquéreur avait vocation à faire un usage agricole horticole ou forestier de la parcelle ; que les appelants soutiennent à juste titre que la parcelle litigieuse de faible superficie supporte une activité sans rapport avec une destination agricole comme étant un jardin d'agrément garni d'un potager et d'arbres fruitiers trentenaires destinés à la consommation personnelle de ses propriétaires ; que la parcelle n'a appartenu au n'a jamais été louée un agriculteur depuis l'année 1941 et ne fait l'objet d'aucune exploitation consistant en l'action de faire fonctionner en vue d'un profit au sens de l'article L 311-1 du code rural, que l'entretien d'un jardin ne peut être regardé comme une activité agricole ; que l'état de friche enherbée telle que résultant des clichés photographiques produits aux débats pris en avril 2009 n'est que la conséquence de la procédure engagée en 2009 par la safer Île-de-France ; que la safer Île-de-France ne démontre pas l'objet particulier de l'exercice de son droit préemption au sens de l'article L 143-2 du code rural, le fait que la parcelle litigieuse soit entourée de parcelles agricoles de grande culture étant insuffisant à justifier l'exercice de ce droit ; que c'est à bon droit que le notaire a considéré que la parcelle litigieuse, bien que située en zone ND, était au jour de la vente, le support d'une activité sans rapport avec une destination agricole et qu'elle n'était pas soumise au droit de préemption de la safer Île-de-France ; de que dès lors la safer Île-de-France est mal fondée à engager une action en nullité de la vente d'un bien rural pour non-respect des formalités relatives à l'exercice de son droit de préemption ;

    1) ALORS QUE la Safer est habilitée à exercer son droit de préemption sur les immeubles non bâtis compris dans un espace rural à l'exception de ceux qui, avant la date prévue pour leur aliénation, sont le support d'un équipement permanent en usage ou d'une activité sans rapport avec une activité agricole ou forestière ; que son réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal, peu important que son auteur exerce ou non cette activité à titre habituel en tant qu'agriculteur ; que dès lors, en décidant que l'entretien d'un verger ou la réalisation d'un potager destiné à la consommation personnelle de ses propriétaires non agriculteurs est une activité sans rapport avec une destination agricole et n'entre pas dans le champ d'application du droit de préemption de la Safer, la cour d'appel a violé les articles L 311-1, R 143-2 et R 143-4 du code rural ;

    2) ALORS QUE pour être exclus du champ d'application du droit de préemption de la Safer, les jardins familiaux doivent soit être compris à l'intérieur d'agglomérations, à condition que leur superficie n'excède pas 1. 500 mètres carrés, soit être situés dans une zone affectée à cette fin ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la parcelle litigieuse, d'une contenance de 1. 530 mètres carrés, était située en zone ND (zone naturelle à protéger) du plan d'occupation des sols de la commune de Belloy-en-France ; qu'en affirmant que cette parcelle d'une contenance supérieure à 1. 500 m2 et située dans une zone non affecté à usage de jardin familial, n'entrait pas dans le champ d'application du droit de préemption de la Safer de l'Ile-de-France, la cour d'appel a refusé de tirer les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé l'article L. 143-4 5° b) du code rural ;

    3) ALORS QUE l'usage de la parcelle par son acquéreur n'est ni une condition d'application, ni une condition d'exclusion du droit de préemption de la Safer ; qu'en reprochant à la Safer de l'Ile-de-France de ne pas avoir démontré que M. Y..., l'acquéreur de la parcelle obtenue sans purge du droit de préemption, avait vocation à faire un usage agricole, horticole ou forestier de ladite parcelle, la cour d'appel qui a ajouté à la loi a violé l'article R 143-2 du code rural ;

    4) ALORS QUE l'action en annulation d'une vente régularisée sans en aviser préalablement la Safer est subordonnée à la seule constatation du défaut de notification préalable par le notaire du vendeur ; qu'en décidant que faute de démontrer l'objet particulier de son droit de préemption, la Safer de l'Ile-de-France n'est pas fondée à solliciter l'annulation de la vente passée sans respecter l'obligation de notification préalable, la cour d'appel qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé les articles L 143-2, L 143-8 et L 412-12 du code rural ;

    5) ALORS QUE la Safer peut exercer son droit de préemption pour restructurer les exploitations existantes, favoriser le maintien des agriculteurs ou améliorer leur répartition parcellaire et éviter notamment le mitage des parcelles ; qu'en décidant que la circonstance que la parcelle litigieuse soit entourée de parcelles agricoles de grandes cultures, était insuffisante à justifier l'exercice du droit de préemption quand la préemption future de la Safer pouvait être justifiée par la nécessité de restructurer ou de protéger les exploitations voisines, la cour d'appel a violé l'article L 143-2 du code rural ;

    6) ALORS QUE la Safer peut notamment exercer son droit de préemption afin de réaliser des projets de mise en valeur des paysages et de protection de l'environnement approuvés par l'Etat ou les collectivités locales ou leurs établissements publics ; qu'en affirmant que la Safer ne démontre pas l'objet particulier de l'exercice de son droit de préemption au sens de l'article L 143-2 du code rural, tout en constatant que la parcelle litigieuse était située en zone naturelle à protéger (ND), ce qui entrait dans l'une des missions de la Safer, la cour d'appel a violé le texte susvisé."

  • Insalubrité et congé

    La question d'un député sur ce sujet :


    M. Christian Vanneste interroge M. le secrétaire d'État auprès de la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement, sur les cas de préavis réduit pour un locataire souhaitant quitter un logement. À la liste limitative prévue par la loi du 6 juillet 1989 (article 15) s'ajoutent des cas qualifiés parfois de "congés-résiliations". Il semblerait que les juges aient parfois admis que l'insalubrité du logement (humidité, puces...) justifiait le départ du locataire avec un préavis réduit, voire sans préavis. Il aimerait en savoir plus sur ces différentes décisions.


    La réponse du ministre :


    L'article 15-1, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que la durée du préavis, lorsqu'un locataire donne congé, est fixée à trois mois. Cette durée a été instaurée afin de permettre au propriétaire de disposer d'un délai raisonnable pour rechercher un nouveau locataire et limiter ainsi la vacance du logement. Toutefois, dans un nombre limité de cas expressément prévus par la loi, ce délai peut être réduit à un mois pour tenir compte d'un changement de situation professionnelle, ou de situations particulières. Les dérogations à la durée du préavis ont été instaurées par le législateur pour protéger le locataire contre des circonstances qui le contraignent à quitter rapidement les lieux. Par ailleurs, effectivement le juge reconnaît, sous certaines conditions, la possibilité pour le locataire de ne pas respecter le délai de préavis prévu par la loi précitée. Il en est ainsi notamment lorsque le preneur quitte un logement, reconnu insalubre, mais pas nécessairement à titre irrémédiable, sans avoir donné congé, et sans avoir respecté le préavis de trois mois prévu par l'article 15 de la loi précitée, ni explicitement fondé le congé en application de l'article 1724 du code civil. Plusieurs arrêts rendus par des cours d'appel ont ainsi admis cette possibilité. Il en est ainsi de la Cour d'appel de Metz, dans un arrêt du 8 septembre 2005, qui reconnaît que « compte tenu de l'insalubrité du logement, attesté par rapport des services de la ville, les locataires n'avaient pas à respecter le délai de prévis de trois mois ». De même, la Cour d'appel de Rennes, dans un arrêt du 8 mai 2006, estime que « le logement ayant été déclaré insalubre et non louable en l'état (...), M. ne peut prétendre à un préavis ». La Cour de cassation confirme cette orientation : le locataire peut être dispensé de son préavis, en se fondant sur un manquement grave du bailleur à ses obligations. Ainsi, dans un arrêt rendu par la 3e chambre civile, du 2 mai 2007, le juge conclut que le preneur n'est pas redevable d'un préavis dès lors qu'il quitte son logement en raison d'une coupure de l'alimentation en eau qui s'est prolongée sur plusieurs mois, alors que le bailleur s'était engagé à rétablir l'alimentation en eau par décision de justice.

  • Le syndic est responsable, à l'égard des copropriétaires, sur le fondement quasi délictuel, de la faute qu'il a commise dans l'accomplissement de sa mission

    Ainsi jugé par cet arrêt :


    "Vu l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :

    Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité d'Antibes, 6 mai 2010), que M. X..., propriétaire d'un appartement dans un immeuble en copropriété, a assigné la société Foncia CGI, syndic, en paiement de dommages-intérêts correspondant à la quote part supplémentaire de charges payée en exécution de travaux sur ascenseur commandés par le syndic pour une somme de 33 570,10 euros en exécution d'une décision d'assemblée générale ayant voté les travaux pour la somme de 23 100 euros ;

    Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande, le jugement retient que le montant total des travaux doit être acquitté par l'ensemble des copropriétaires et qu'un seul copropriétaire ne peut pas exiger, à titre personnel, que la différence entre le montant des travaux et celui voté par l'assemblée générale constitue pour lui-même des dommages- intérêts ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que le syndic est responsable, à l'égard des copropriétaires, sur le fondement quasi délictuel, de la faute qu'il a commise dans l'accomplissement de sa mission, la juridiction de proximité a violé les textes susvisés ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. X... de ses demandes, le jugement rendu le 6 mai 2010, entre les parties, par la juridiction de proximité d'Antibes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Cannes ;

    Condamne la société Foncia CGI aux dépens ;


    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Foncia CGI à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept février deux mille douze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour M. X... 

    MOYEN UNIQUE DE CASSATION :

    Il est faut grief au jugement attaqué d'avoir débouté Monsieur X..., copropriétaire de l'immeuble Le Fabiola, de sa demande tendant à la condamnation de la société Foncia CGI, syndic de la copropriété, à lui verser des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi à la suite de travaux engagés par ce syndic pour une somme dépassant l'autorisation accordée par l'assemblée des copropriétaires ;

    AUX MOTIFS QUE Monsieur X... estime que le montant des travaux sur les ascenseurs a été voté par l'assemblée à hauteur de 23.100 euros alors que le montant desdits travaux s'est élevé à 33.570,10 euros ; que de ce fait, en sa qualité de copropriétaire, il demande à la société Foncia CGI de lui verser, à titre de dommages-intérêts, une somme de (33.570,10 euros - 23.100 euros) x 163/2.000 = 853,31 euros, soit sa quote-part dans le surplus du montant des travaux ; qu'il existe deux devis : - l'un concernant l'ascenseur A du 14 février 2005 d'un montant global de 20.274,99 euros dont 14.667,67 euros au titre des travaux d'urgence relatifs à la vétusté de l'installation et 5.607,24 euros pour les travaux de conformité ; - l'autre concernant l'ascenseur B du 19 décembre 2005 pour un montant global de 10.499,36 euros sans distinction entre les travaux d'urgence relatifs à la vétusté de l'installation et les travaux de conformité ; qu'à ce stade, le montant total des travaux s'est élevé à 30.774,35 euros qui doivent être acquittés par l'ensemble des copropriétaires au prorata des millièmes qu'ils détiennent, un seul copropriétaire ne peut exiger à titre personnel que la différence entre le montant de travaux et le montant voté par l'assemblée constitue pour lui-même des dommage-sintérêts ; qu'en ce qui concerne l'assemblée du 30 juin 2005 : - la 15ème résolution « après avoir pris connaissance des conditions essentielles du/des devis présentés par le syndic, pris connaissance de l'avis du conseil syndical, décide d'effectuer les travaux suivants : mise en conformité des ascenseurs et dépannage 7j/7j, travaux de conformité pour les deux ascenseurs 20.300 euros » ; - la 16ème résolution : devis d'environ 2.000 euros pour la remise en état des cabines d'ascenseur ; qu'il s'avère que le compte rendu du procès-verbal de l'assemblée en cause est mal libellé, puisqu'il ne fait pas état des travaux d'urgence relatifs à la vétusté de l'installation, travaux dont le montant est nettement le plus important ; que ce procès-verbal a été signé par les membres du bureau ; qu'en tout état de cause, le syndic a fait preuve de légèreté pour expliquer aux copropriétaires le véritable montant des travaux ; qu'il est rappelé que le syndic doit apporter des conseils pour permettre aux copropriétaires de prendre une décision en connaissance de cause, il fait preuve ainsi d'un manque de déontologie ;

    1°/ ALORS QUE le syndic est responsable à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi-délictuel, de la faute qu'il a commise dans l'accomplissement de sa mission, en faisant procéder à des travaux importants et couteux dépassant ceux autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires ; que le juge de proximité a constaté que chacun des copropriétaires était tenu de payer, au prorata des millièmes qu'il détenait, les travaux de rénovation et de mise aux normes des ascenseurs qu'avait fait réaliser la société Foncia CGI pour la somme de 30.774,35 euros, bien que l'autorisation accordée par l'assemblée générale des copropriétaires portait sur un montant de 22.300 euros ; qu'il en résultait que le syndic avait commis une faute, en engageant des travaux ne relevant pas de l'entretien courant de l'immeuble sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires au-delà de 22.300 euros, et que cette faute avait causé un préjudice personnel à monsieur X..., tenu d'acquitter une fraction des travaux non autorisés ; qu'en écartant la responsabilité de la société Foncia CGI, la juridiction de proximité a violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1382 du Code civil ;

    2°/ ALORS QUE, subsidiairement, à supposer que le jugement ait retenu que les travaux non votés étaient des travaux urgents, le syndic ne peut engager de sa propre initiative des travaux importants ne relevant pas de l'entretien courant de l'immeuble qu'à la condition que ces travaux soient à la fois urgents et nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ; qu'en se bornant à relever que les travaux relatifs à la vétusté des ascenseurs, dont le procès-verbal d'assemblée générale ne faisait pas état, étaient « des travaux d'urgence », sans rechercher si ces travaux étaient nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1382 du Code civil."

  • Résiliation de bail commercial et abus de droit du bailleur

    Un arrêt sur cette question :

    "Attendu qu'ayant à bon droit relevé qu'il convenait de rechercher si le manquement aux clauses du bail invoqué était suffisamment grave pour justifier la résiliation, la cour d'appel, qui a souverainement retenu qu'il résultait des divers courriers que les bailleresses s'étaient délibérément abstenues de fournir une réponse à M. X... qui avait à de multiples reprises sollicité leur consentement à la cession du bail à son frère, que Mmes Y... avaient voulu gagner du temps en restant obstinément taisantes et en entretenant l'illusion d'un éventuel projet de vente, qu'elles n'avaient jamais demandé d'informations sur la cession projetée ni opposé de motif sérieux de refus, qu'il s'agissait, selon la lettre de leur mandataire, d'une attitude calculée pour décourager le locataire ou le pousser à la faute et reprendre ainsi le local sans bourse délier, ce qui s'était produit, a pu en déduire que Mmes Y... avaient commis un abus de droit à l'origine du comportement des preneur et cessionnaire et que l'infraction aux clauses du bail ainsi commise n'était pas suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne Mmes Leyla et Ipek Y... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille douze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils pour Mmes Leyla et Ipek Y...

    Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté des bailleurs (Mlles Y..., les exposantes) de leur demande de résiliation du bail et d'expulsion du preneur (M. X...) et de son cessionnaire (M. X...) ;

    AUX MOTIFS QUE le bail signé entre la SOCIETE DES IMMEUBLES DE LYON et M. X... comportait une clause selon laquelle le preneur ne pourrait céder son droit au bail qu'à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise qui devrait avoir obtenu au préalable et par écrit l'agrément du bailleur ; qu'il n'était pas contesté que M. X... ou son acquéreur n'avait pas obtenu l'agrément écrit des bailleresses avant de convenir de la cession du fonds de commerce par acte du 15 septembre 2006 ; qu'il convenait de rechercher si ce manquement aux clauses du bail était suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail consenti à M. X... ; qu'il résultait des courriers versés aux débats que de nombreux mois avant la cession critiquée, M. X... avait informé le bailleur de son intention de céder son bail à son frère ; que, déjà, sa lettre du 14 mars 2005 adressée au mandataire du bailleur révélait qu'il attendait depuis le mois de juin 2004 une réponse à sa demande ; que copie de cette lettre était envoyée aux bailleresses à qui il était demandé d'intervenir auprès de la régie afin de faciliter la procédure ; que, par lettre du 21 mars 2005, la REGIE DES IMMEUBLES DE LYON répondait à M. X... qu'elle transmettait à nouveau la demande aux propriétaires « qui ne nous (avaient) pas officiellement notifié leur accord pour un changement de titulaire du bail au profit de votre frère » et qu'elle restait à disposition pour la signature du bail selon l'augmentation pro posée ; qu'en l'absence de réponse des bailleresses, Me Z... avisait la société PETITPIERRE SABATIER que la cession du fonds de commerce aurait lieu le 15 septembre 2006 et lui demandait d'informer les propriétaires et de les inviter à y assister ; que, le 11 septembre 2006, le cabinet LAZARE CONSEIL, consultant immobilier, rappelait à la société PETITPIERRE & SABATIER que les propriétaires faisaient obstruction et lui indiquait que M. X... et M. X... étaient disposés à les rencontrer à tout moment, ajoutant que « cette situation de statu quo entretenue par les propriétaires n'a (vait) que trop duré, les premières démarches remont (ant) à fin 2004 » ; que c'était dans ces conditions que l'acte de cession du fonds de commerce était signé le 15 septembre 2006, les bailleresses ne s'étant pas manifestées ; que la chronologie ainsi rappelée montrait que les bailleresses s'étaient délibérément abstenues de fournir une réponse à M. X..., lequel avait pourtant à de multiples reprises sollicité leur consentement ; qu'en tout état de cause, Mlles Y... n'avaient jamais demandé la moindre information concernant l'opération projetée et l'acquéreur potentiel ; qu'elles avaient voulu gagner du temps ; qu'elles n'avaient pas fait d'offre ; que les bailleresses étaient obstinément restées taisantes, se contentant d'entretenir l'illusion d'un éventuel projet de vente qui était resté lettre morte ; qu'étaient ainsi caractérisées les manoeuvres dilatoires de la part des bailleresses pour éluder l'obligation qui leur incombait d'examiner les projets de cession qui leur était soumis, de donner leur agrément ou d'indiquer les motifs sérieux pour lesquels elles s'y opposaient ; que la lettre adressée par leur mandataire le 21 mars 2005 montrait qu'il s'agissait d'une attitude calculée dans le but soit de décourager le locataire, soit de le pousser à la faute – ce qui s'était produit – et reprendre le local sans bourse délier ; qu'elles avaient donc commis un abus de droit à l'origine du comportement des preneur et cessionnaire ; que si les premiers juges avaient exactement indiqué que M. X... aurait dû saisir le tribunal compétent afin d'obtenir une autorisation judiciaire pour que l'exercice de la clause fût contrôlé, il convenait de considérer que, compte tenu des manoeuvres dilatoires et de l'abus de droit commis par les bailleresses, l'infraction aux clauses du bail dont elles se prévalaient n'était pas suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation de ce bail ;

    ALORS QUE la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle mais ne l'autorise pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenues entre les parties ; qu'après avoir relevé que le bail litigieux comportait une clause d'agrément et que la cession du fonds de commerce était intervenue sans l'agrément du bailleur, l'arrêt infirmatif attaqué a porté atteinte à la substance même des droits du bailleur en refusant de résilier le contrat au prétexte que son refus d'agrément aurait constitué un abus de droit ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 3, du code civil."

  • Démolition et respect dû aux sépultures

    Un arrêt sur cette question :


    "Vu l'ordonnance n° 10BX01312 en date du 28 juin 2010 par laquelle le président de la cour, à la suite de la demande d'exécution enregistrée le 25 novembre 2009 et présentée pour M. Henri A demeurant ... a ouvert une procédure juridictionnelle en vue d'assurer l'exécution de l'arrêt rendu le 18 juin 2007 par la cour sous le numéro 04BX01416 ; 

    Vu la requête, enregistrée le 25 novembre 2009, par laquelle M. A demande à la cour d'ordonner à la commune de Simorre de lui restituer son terrain dans son état initial dans un délai de trois mois sous astreinte de 100 euros par jour de retard et de la condamner à lui verser une indemnité de 75 250 euros ; il soutient que l'exécution de l'arrêt susvisé, que la commune se refuse à exécuter, implique, de par l'annulation des arrêtés contestés, les mesures qu'il demande ; que des indemnités lui sont dues à raison de l'occupation de ses terrains durant plus de 5 ans, ayant notamment donné lieu à l'abattage d'un séquoia géant, et des frais de remise en état de ses parcelles ; 

    Vu les autres pièces du dossier ; 

    Vu le code général des collectivités territoriales ; 

    Vu le code de justice administrative ; 

    Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; 

    Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 18 octobre 2011 :

    - le rapport de Mme D. Boulard, président assesseur ;
    - les observations de Me Combeaud se substituant à Me Rivel, avocat de M. A ;
    - les observations de Me Cazcarra de la SCP Noyer-Cazcarra, avocat de la commune de Simorre ;
    - les conclusions de Mme M-P. Dupuy, rapporteur public ;

    La parole ayant à nouveau été donnée aux parties ;


    Considérant que, par un jugement du 27 mai 2004, le tribunal administratif de Pau a, sur la demande de M. A, annulé les arrêtés du 9 juillet 2002 du préfet du Gers, l'un déclarant d'utilité publique les projets de la commune de Simorre d'extension du cimetière et de constitution d'une réserve foncière, l'autre, déclarant cessibles au profit de la commune les parcelles cadastrées AY n° 246 et BM n° 156 à l'exception d'une partie de la parcelle AY n° 246 d'une contenance de 54 ares et 55 centiares ; que la superficie totale des parcelles concernées par l'agrandissement du cimetière était de 5 350 m² et celle des parcelles affectées à la création d'une réserve foncière de 6 890 m² ; que, saisie d'un appel du ministre de l'intérieur, de la sécurité intérieure et des libertés locales, la cour a, par un arrêt n° 04BX01416 du 18 juin 2007, annulé ce jugement pour irrégularité et, statuant sur la demande présentée par M. A dirigée contre les arrêtés du 9 juillet 2002, a annulé ces deux actes ; que la cour a retenu, pour annuler la déclaration d'utilité publique, le défaut d'intérêt public des projets envisagés par la commune, et prononcé, par voie de conséquence de cette annulation, celle de la déclaration de cessibilité ; que, par une décision du 2 avril 2008, le Conseil d'Etat n'a pas admis en cassation les pourvois formés par la commune de Simorre et le ministre de l'intérieur, de l'outre-mer et des collectivités territoriales à l'encontre de cet arrêt du 18 juin 2007 ; que, par arrêt du 2 décembre 2008, la Cour de cassation, après avoir constaté que la juridiction administrative avait par une décision irrévocable annulé les arrêtés du 9 juillet 2002, a annulé l'ordonnance du 17 février 2003 par laquelle le juge de l'expropriation du Gers avait prononcé l'expropriation des biens immobiliers appartenant à M. A définis par l'arrêté de cessibilité ; que M. A a saisi la présente cour d'une demande qu'il présente comme tendant à l'exécution de son arrêt précité du 18 juin 2007, demande à laquelle sont jointes des conclusions indemnitaires ; 



    Sur les conclusions de M. A tendant au paiement d'indemnités :

    Considérant que, si M. A demande à être indemnisé des préjudices que lui ont causés les arrêtés illégaux du 9 juillet 2002, cette contestation relève d'un litige distinct qui ne se rapporte pas à l'exécution de la décision d'annulation desdits arrêtés ; que, par suite et en tout état de cause, de telles conclusions indemnitaires ne peuvent être accueillies dans le cadre de la présente instance ; 


    Sur les autres conclusions de M. A : 

    Considérant qu'aux termes de l'article L. 911-4 du code de justice administrative : En cas d'inexécution d'un jugement ou d'un arrêt, la partie intéressée peut demander au tribunal administratif ou à la cour administrative d'appel qui a rendu la décision d'en assurer l'exécution. (...) / Si le jugement ou l'arrêt dont l'exécution est demandée n'a pas défini les mesures d'exécution, la juridiction saisie procède à cette définition. Elle peut fixer un délai d'exécution et prononcer une astreinte. ;

    Considérant que les conclusions de M. A tendant à la restitution de ses biens immobiliers présentées devant la cour, à laquelle il n'appartient pas de se prononcer sur la portée de l'annulation par la décision précitée de la Cour de cassation de l'ordonnance du juge de l'expropriation, doivent être lues, dans la mesure où il demande que ses terrains lui soient restitués dans leur état initial, comme tendant à la destruction des ouvrages que la commune de Simorre a réalisés à ce jour sur une partie desdits terrains ; que ce litige d'exécution concerne la partie de la parcelle AY n° 246 que les arrêtés annulés des 9 juillet 2002 avait consacrée à l'agrandissement du cimetière communal et sur laquelle des travaux ont été exécutés, M. A ne contestant pas que ses terres initialement affectées à la constitution d'une réserve foncière lui ont été restituées dans leur état initial ; 

    Considérant que, lorsque le juge administratif est saisi d'une demande tendant à ce que soit ordonnée la démolition d'un ouvrage public en exécution d'une décision juridictionnelle dont il résulte qu'il a été édifié irrégulièrement, il lui appartient, pour déterminer, en fonction de la situation de droit et de fait existant à la date à laquelle il statue, s'il convient de faire droit à cette demande, de rechercher, d'abord, si, eu égard notamment à la nature de l'irrégularité et aux motifs de la décision d'annulation, une régularisation appropriée du projet d'ouvrage tel qu'envisagé initialement est possible ; que, dans la négative, il lui revient ensuite de prendre en considération, d'une part, les inconvénients que la présence de l'ouvrage entraîne pour les divers intérêts publics ou privés en présence et notamment, le cas échéant, pour le propriétaire du terrain d'assiette de l'ouvrage, d'autre part, les conséquences de la démolition pour l'intérêt général, et d'apprécier, en rapprochant ces éléments, si la démolition n'entraîne pas une atteinte excessive à l'intérêt général ;

    Considérant que la cour, dans son arrêt précité du 18 juin 2007, après avoir rappelé que la superficie des parcelles appartenant à M. A, dont l'acquisition avait été déclarée d'utilité publique en vue de l'agrandissement du cimetière communal, s'élevait à 5 350 m² dont 2 350 m² destinés à une utilisation immédiate et 3 000 m² réservés pour une extension future, a relevé que l'agrandissement du cimetière, qu'elle a regardé comme ayant atteint la limite de sa capacité, malgré quelques reprises de concessions envisageables, répondait à un intérêt public ; qu'elle a cependant estimé que, eu égard notamment au nombre d'habitants de la commune et à l'existence d'un autre cimetière dans la même commune, le projet d'agrandissement, dont elle a souligné qu'il ne se contentait pas de tripler dans l'immédiat la superficie actuelle du cimetière, mais encore de prévoir à terme le doublement de la superficie ainsi agrandie, excédait ce qui était nécessaire à la satisfaction des besoins de la commune dans un avenir prévisible, et que, compte tenu de l'atteinte portée à la propriété privée, une telle opération ne pouvait être regardée comme présentant un intérêt public ; 

    Considérant que si, dans les motifs de son arrêt, la cour a admis l'utilité d'un agrandissement du cimetière, elle a tenu pour excessif celui envisagé par la commune ; que, compte tenu de ces motifs dont procède la décision d'annulation, une régularisation du projet tel qu'il était envisagé initialement n'est pas possible ; 

    Considérant qu'il résulte de l'instruction que la commune de Simorre a exécuté divers travaux et aménagements sur une partie de la parcelle AY n° 246 d'une superficie de 759 m², selon les plans figurant au dossier et les dires convergents des parties sur ce point ; que ces travaux et aménagements ont transformé cette partie du terrain en un cimetière, lequel constitue une extension du cimetière existant contigu et, directement affecté au service public, présente le caractère d'un ouvrage public ; que 17 concessions y ont été accordées, lesquelles ont donné lieu à l'édification à ce jour d'au moins 13 édifices funéraires où des corps sont inhumés ; qu'il est vrai que, comme le relève le requérant, ces tombes ne présentent pas elles-mêmes le caractère d'ouvrages publics et des concessions ont été accordées après l'annulation des arrêtés préfectoraux ; que, toutefois, compte tenu, d'une part, de la motivation susrappelée de l'arrêt du 18 juin 2007, ayant admis l'intérêt public de l'agrandissement du cimetière à la date du 9 juillet 2002, mais l'ayant regardé à cette même date comme excessif dans sa portée, d'autre part, du respect qui s'attache aux sépultures, la démolition de l'ouvrage public que constitue l'extension du cimetière porterait actuellement une atteinte excessive à l'intérêt général ; qu'il n'y a donc pas lieu d'ordonner la démolition des éléments constitutifs de cette extension et la remise en état du terrain qui lui sert d'assiette ; qu'il convient d'étendre cette protection aux éléments de l'ouvrage public directement nécessités par le service public, dont la démolition porterait atteinte à l'intérêt général ; que tel est le cas du portail d'accès au chemin gravillonné et d'une partie de ce chemin que la commune a aménagés sur la même parcelle de M. A ; que ce chemin, reliant à l'est du cimetière la voie communale n° 7 et la route départementale n° 129 situées respectivement au nord et au sud que la commune appelle la voie de contournement du bourg , représente actuellement une emprise d'environ 1 440 m² sur la propriété de M. A ; que ledit chemin n'est directement utile à l'extension de l'ancien cimetière, que dans sa partie qui jouxte strictement à l'est cette extension, laquelle est en déclivité par rapport à cet ancien cimetière, à la fois pour faciliter l'accès à ladite extension par des véhicules et permettre leur stationnement ; qu'en revanche, le reste du chemin, situé immédiatement après l'angle formé par les murs est et sud de l'extension du cimetière, qui ne longe pas ce nouveau cimetière, n'est plus directement utile à celui-ci, alors qu'il coupe la propriété de M. A ; que le fait qu'il offre la possibilité de contourner le bourg de Simorre ne suffit pas à faire regarder l'aménagement de cette voie, dans la totalité de celle-ci, comme directement nécessité par le service public et indissociable du cimetière ; que n'est pas non plus indissociable du cimetière la superficie de 1 500 m², revendiquée par la commune sur la même parcelle de M. A au sud du cimetière, qu'elle appelle réserve avenir ; que la remise de ces lieux dans leur état primitif ne porte pas une atteinte excessive à l'intérêt général ; 

    Considérant qu'il résulte de ce qui précède que, à l'exception des ouvrages susdécrits constituant, à l'est du cimetière de Simorre, l'extension dudit cimetière et le chemin longeant cette extension, les aménagements effectués par la commune de Simorre doivent être détruits et les lieux excédant l'emprise de ces ouvrages remis dans leur état initial ; que ces mesures d'exécution doivent être réalisées dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt ; qu'il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte ; 


    Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

    Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de la commune de Simorre le versement à M. A de la somme de 1 300 euros au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens ; qu'il n'y a pas lieu, dans ces mêmes circonstances, de mettre à la charge du requérant la somme que la commune demande en remboursement des frais de même nature exposés par elle ; 

    DECIDE :

    Article 1er : La commune de Simorre devra exécuter les mesures décrites par les motifs du présent arrêt, dans un délai de trois mois à compter de sa notification.

    Article 2 : La commune de Simorre versera à M. A la somme de 1 300 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

    Article 3 : Le surplus de la requête de M. A et les conclusions de la commune de Simorre tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetés."