Question d'un parlementaire :

La question :

M. Jean Mallot attire l'attention de M. le secrétaire d'État auprès de la ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, chargé du commerce, de l'artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services, des professions libérales et de la consommation, sur les procédures de faillites judiciaires. La réponse du 22 mars 2011 à la question écrite n° 76831 ne couvre qu'une partie des situations. Si le liquidateur, une fois le redressement judiciaire entamé, conduit le locataire à abandonner son activité, cela immobilise la propriété sans réduire le délai de la procédure. Dans ce cas précis, la cessation de l'activité peut être longue tout en respectant à la lettre la loi mais pas son esprit. Le propriétaire se trouve alors pénalisé par le non-paiement de loyer et par la baisse de la valeur de son actif du fait de la suspension de l'activité. Il souhaite savoir quelles mesures peuvent être envisagées dans ce cas précis qui est assez fréquent pour de petites liquidations qui n'ont que peu d'intérêt pour le liquidateur. 

La réponse :

Il est vrai que le défaut d'exploitation pendant la période d'observation d'une procédure de redressement judiciaire d'un ou plusieurs immeubles loués par l'entreprise n'entraîne pas la résiliation du bail. De même, la liquidation judiciaire n'entraîne pas de plein droit la résiliation du bail des immeubles affectés à l'activité de l'entreprise, qu'il y ait arrêt immédiat ou poursuite provisoire de l'activité. Le motif en est que la résiliation du bail est de nature à faire obstacle à la vente du fonds de commerce par le liquidateur, le droit au bail étant généralement un élément essentiel du fonds. C'est donc dans le souci de préserver l'intérêt des créanciers que cette règle est ainsi posée.

Un arrêt sur cette question :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 7 janvier 2010) que par acte authentique du 21 mai 2004, les époux X...ont vendu à M. Y...une parcelle d'une contenance de 15 a 30 ca située en zone ND du plan d'occupation des sols ; que cette vente a été publiée au bureau des hypothèques le 2 juillet 2004 ; que la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de l'Ile-de-France (SAFER) a assigné les époux X...et M. Y...en annulation de cette vente, qui ne lui avait pas été préalablement notifiée ;

Attendu que la SAFER fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen :

1°/ que la SAFER est habilitée à exercer son droit de préemption sur les immeubles non bâtis compris dans un espace rural à l'exception de ceux qui, avant la date prévue pour leur aliénation, sont le support d'un équipement permanent en usage ou d'une activité sans rapport avec une activité agricole ou forestière ; que son réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal, peu important que son auteur exerce ou non cette activité à titre habituel en tant qu'agriculteur ; que dès lors, en décidant que l'entretien d'un verger ou la réalisation d'un potager destiné à la consommation personnelle de ses propriétaires non agriculteurs est une activité sans rapport avec une destination agricole et n'entre pas dans le champ d'application du droit de préemption de la SAFER, la cour d'appel a violé les articles L. 311-1, R. 143-2 et R. 143-4 du code rural ;

2°/ que pour être exclus du champ d'application du droit de préemption de la SAFER, les jardins familiaux doivent soit être compris à l'intérieur d'agglomérations, à condition que leur superficie n'excède pas 1. 500 mètres carrés, soit être situés dans une zone affectée à cette fin ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la parcelle litigieuse, d'une contenance de 1. 530 mètres carrés, était située en zone ND (zone naturelle à protéger) du plan d'occupation des sols de la commune de Belloy-en-France ; qu'en affirmant que cette parcelle d'une contenance supérieure à 1. 500 m2 et située dans une zone non affecté à usage de jardin familial, n'entrait pas dans le champ d'application du droit de préemption de la SAFER de l'Ile-de-France, la cour d'appel a refusé de tirer les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé l'article L. 143-4 5° b) du code rural ;

3°/ que l'usage de la parcelle par son acquéreur n'est ni une condition d'application, ni une condition d'exclusion du droit de préemption de la SAFER ; qu'en reprochant à la SAFER de l'Ile-de-France de ne pas avoir démontré que M. Y..., l'acquéreur de la parcelle obtenue sans purge du droit de préemption, avait vocation à faire un usage agricole, horticole ou forestier de ladite parcelle, la cour d'appel qui a ajouté à la loi a violé l'article R. 143-2 du code rural ;

4°/ que l'action en annulation d'une vente régularisée sans en aviser préalablement la SAFER est subordonnée à la seule constatation du défaut de notification préalable par le notaire du vendeur ; qu'en décidant que faute de démontrer l'objet particulier de son droit de préemption, la SAFER de l'Ile-de-France n'est pas fondée à solliciter l'annulation de la vente passée sans respecter l'obligation de notification préalable, la cour d'appel qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé les articles L. 143-2, L. 143-8 et L. 412-12 du code rural ;

5°/ que la SAFER peut exercer son droit de préemption pour restructurer les exploitations existantes, favoriser le maintien des agriculteurs ou améliorer leur répartition parcellaire et éviter notamment le mitage des parcelles ; qu'en décidant que la circonstance que la parcelle litigieuse soit entourée de parcelles agricoles de grandes cultures, était insuffisante à justifier l'exercice du droit de préemption quand la préemption future de la Safer pouvait être justifiée par la nécessité de restructurer ou de protéger les exploitations voisines, la cour d'appel a violé l'article L. 143-2 du code rural ;

6°/ que la SAFER peut notamment exercer son droit de préemption afin de réaliser des projets de mise en valeur des paysages et de protection de l'environnement approuvés par l'Etat ou les collectivités locales ou leurs établissements publics ; qu'en affirmant que la SAFER ne démontre pas l'objet particulier de l'exercice de son droit de préemption au sens de l'article L. 143-2 du code rural, tout en constatant que la parcelle litigieuse était située en zone naturelle à protéger (ND), ce qui entrait dans l'une des missions de la SAFER, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Mais attendu qu'ayant constaté que la parcelle était plantée de quelques arbres fruitiers, de diverses essences arbustives et de fleurs sauvages et portait un abri de jardin en tôle ondulée, que l'état de friche enherbée tel que résultant des clichés photographiques pris en avril 2009 n'était que la conséquence de la procédure engagée en 2006 par la SAFER Île-de-France, et que la parcelle était un jardin d'agrément, garni d'un potager et d'arbres fruitiers trentenaires destinés à la consommation personnelle de ses propriétaires, la cour d'appel qui a souverainement retenu qu'avant son aliénation cette parcelle était le support d'une activité sans rapport avec une destination agricole, a exactement déduit de ces seuls motifs que ladite parcelle n'était pas soumise au droit de préemption de la SAFER ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de l'Ile-de-France aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de l'Ile-de-France à payer aux époux X...la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de l'Ile-de-France ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de l'Ile-de-France

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que la Safer de l'Ile-de-France ne dispose pas d'un droit de préemption sur la parcelle objet de la vente et d'AVOIR, en conséquence, déclaré valable l'acte de vente du 21 mai 2004 par lequel les époux X...ont vendu à M. Y...une parcelle en nature de jardin potager et verger sise sir la commune de Belloy en France (95) « ... » l'ensemble cadastré A 137 pour une contenance de 15 ares et 30 centiares ;

AUX MOTIFS QU'il résulte des dispositions de l'article R. 143-4 du code rural que la safer Île-de-France est autorisée à exercer son droit de préemption lors d'une vente portant sur un fond agricole ou un terrain à vocation agricole ; qu'en l'espèce l'acte de vente précise que la parcelle de 15 a 30 ca est située en zone ND (zone naturelle à protéger) au plan d'occupation des sols et que la vente porte sur un bien immobilier à usage de jardin potager et de verger ; que les photographies produites aux débats mettent en évidence la présence de quelques arbres fruitiers (pêchers pommiers) et de diverses autres essences arbustives (Prunus) et de fleurs sauvages (camomilles, pissenlits) ainsi que celle d'un abri de jardin en tôle ondulée, éléments de nature à exclure une exploitation agricole ou horticole de la parcelle ; que la Safer Île-de-France fait observer que le fait que le terrain vendu soit actuellement à usage de jardin potager et de verger ne constitue pas une exception en droit de préemption de la safer Île-de-France en dehors du cas prévu à l'article L 143-4 5° b), que la parcelle litigieuse est entourée de parcelles agricoles de grandes cultures, que la vente ayant été réalisée sans purge préalable de son droit de préemption, encourt la sanction de l'annulation prévue à l'article L 143-8 du code rural qui renvoie à l'article L. 412-12 alinéa 3, qu'un verger ou un potager est une activité en rapport avec une destination agricole, que la notion de terrain d'agrément est une notion floue, que les appelants ne prouvent pas en quoi la vocation agricole la parcelle litigieuse aurait disparu ; que (cependant) un verger ou un potager est une activité sans rapport avec une destination agricole et n'entre pas dans le champ d'application du droit de préemption de la safer Île-de-France : que la safer Île-de-France ne démontre pas que l'acquéreur avait vocation à faire un usage agricole horticole ou forestier de la parcelle ; que les appelants soutiennent à juste titre que la parcelle litigieuse de faible superficie supporte une activité sans rapport avec une destination agricole comme étant un jardin d'agrément garni d'un potager et d'arbres fruitiers trentenaires destinés à la consommation personnelle de ses propriétaires ; que la parcelle n'a appartenu au n'a jamais été louée un agriculteur depuis l'année 1941 et ne fait l'objet d'aucune exploitation consistant en l'action de faire fonctionner en vue d'un profit au sens de l'article L 311-1 du code rural, que l'entretien d'un jardin ne peut être regardé comme une activité agricole ; que l'état de friche enherbée telle que résultant des clichés photographiques produits aux débats pris en avril 2009 n'est que la conséquence de la procédure engagée en 2009 par la safer Île-de-France ; que la safer Île-de-France ne démontre pas l'objet particulier de l'exercice de son droit préemption au sens de l'article L 143-2 du code rural, le fait que la parcelle litigieuse soit entourée de parcelles agricoles de grande culture étant insuffisant à justifier l'exercice de ce droit ; que c'est à bon droit que le notaire a considéré que la parcelle litigieuse, bien que située en zone ND, était au jour de la vente, le support d'une activité sans rapport avec une destination agricole et qu'elle n'était pas soumise au droit de préemption de la safer Île-de-France ; de que dès lors la safer Île-de-France est mal fondée à engager une action en nullité de la vente d'un bien rural pour non-respect des formalités relatives à l'exercice de son droit de préemption ;

1) ALORS QUE la Safer est habilitée à exercer son droit de préemption sur les immeubles non bâtis compris dans un espace rural à l'exception de ceux qui, avant la date prévue pour leur aliénation, sont le support d'un équipement permanent en usage ou d'une activité sans rapport avec une activité agricole ou forestière ; que son réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal, peu important que son auteur exerce ou non cette activité à titre habituel en tant qu'agriculteur ; que dès lors, en décidant que l'entretien d'un verger ou la réalisation d'un potager destiné à la consommation personnelle de ses propriétaires non agriculteurs est une activité sans rapport avec une destination agricole et n'entre pas dans le champ d'application du droit de préemption de la Safer, la cour d'appel a violé les articles L 311-1, R 143-2 et R 143-4 du code rural ;

2) ALORS QUE pour être exclus du champ d'application du droit de préemption de la Safer, les jardins familiaux doivent soit être compris à l'intérieur d'agglomérations, à condition que leur superficie n'excède pas 1. 500 mètres carrés, soit être situés dans une zone affectée à cette fin ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la parcelle litigieuse, d'une contenance de 1. 530 mètres carrés, était située en zone ND (zone naturelle à protéger) du plan d'occupation des sols de la commune de Belloy-en-France ; qu'en affirmant que cette parcelle d'une contenance supérieure à 1. 500 m2 et située dans une zone non affecté à usage de jardin familial, n'entrait pas dans le champ d'application du droit de préemption de la Safer de l'Ile-de-France, la cour d'appel a refusé de tirer les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé l'article L. 143-4 5° b) du code rural ;

3) ALORS QUE l'usage de la parcelle par son acquéreur n'est ni une condition d'application, ni une condition d'exclusion du droit de préemption de la Safer ; qu'en reprochant à la Safer de l'Ile-de-France de ne pas avoir démontré que M. Y..., l'acquéreur de la parcelle obtenue sans purge du droit de préemption, avait vocation à faire un usage agricole, horticole ou forestier de ladite parcelle, la cour d'appel qui a ajouté à la loi a violé l'article R 143-2 du code rural ;

4) ALORS QUE l'action en annulation d'une vente régularisée sans en aviser préalablement la Safer est subordonnée à la seule constatation du défaut de notification préalable par le notaire du vendeur ; qu'en décidant que faute de démontrer l'objet particulier de son droit de préemption, la Safer de l'Ile-de-France n'est pas fondée à solliciter l'annulation de la vente passée sans respecter l'obligation de notification préalable, la cour d'appel qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé les articles L 143-2, L 143-8 et L 412-12 du code rural ;

5) ALORS QUE la Safer peut exercer son droit de préemption pour restructurer les exploitations existantes, favoriser le maintien des agriculteurs ou améliorer leur répartition parcellaire et éviter notamment le mitage des parcelles ; qu'en décidant que la circonstance que la parcelle litigieuse soit entourée de parcelles agricoles de grandes cultures, était insuffisante à justifier l'exercice du droit de préemption quand la préemption future de la Safer pouvait être justifiée par la nécessité de restructurer ou de protéger les exploitations voisines, la cour d'appel a violé l'article L 143-2 du code rural ;

6) ALORS QUE la Safer peut notamment exercer son droit de préemption afin de réaliser des projets de mise en valeur des paysages et de protection de l'environnement approuvés par l'Etat ou les collectivités locales ou leurs établissements publics ; qu'en affirmant que la Safer ne démontre pas l'objet particulier de l'exercice de son droit de préemption au sens de l'article L 143-2 du code rural, tout en constatant que la parcelle litigieuse était située en zone naturelle à protéger (ND), ce qui entrait dans l'une des missions de la Safer, la cour d'appel a violé le texte susvisé."