"Vu les articles 1165, 1382 et 2006 du code civil ;
Attendu que, selon l'arrêt attaqué, M. X..., déclaré adjudicataire, le 13 juin 2006, d'un bien immobilier appartenant à la société Promotions Les Juvenales, mis en vente par Mme Y... en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de cette société, et dont la gestion était confiée à la société NSA transactions, a, le 19 juin 2006, chargé Mme Z... de gérer le bien ; que, reprochant, d'une part, à la société NSA transactions d'avoir poursuivi sa gestion alors qu'elle avait été informée de la vente par Mme Y..., ès qualités, le 29 juin 2009, d'autre part, à Mme Y... personnellement un défaut de révocation du mandat de gestion confié à la société NSA transactions, M. X... les a assignées en responsabilité ;
Attendu que, pour débouter M. X... de son action dirigée contre la société NSA transactions et le condamner à payer à cette dernière une somme à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, l'arrêt énonce que M. X..., qui ne justifie d'aucune notification à la société NSA transactions de la constitution d'un nouveau mandataire, est infondé à soutenir que le mandat confié à celle-ci avait pris fin le 13 juin 2006 ;
Qu'en statuant ainsi, quand l'acquéreur d'un bien à titre particulier ne succède pas de plein droit aux obligations personnelles de son auteur, même si celles-ci sont nées à l'occasion du bien transmis, en sorte que le mandat de gestion afférent à un bien n'est pas opposable à l'acquéreur, lequel n'est pas tenu de notifier au mandataire du vendeur la constitution d'un nouveau mandataire, la cour d'appel a violé les articles 1165, 1382 et 2006 du code civil ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le deuxième moyen, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur le troisième moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. X... de ses demandes dirigées contre la société NSA transactions et l'a condamné à verser à celle-ci la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 20 mai 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société NSA transactions aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à Mme Y... la somme de 3 000 euros et la société NSA transactions à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur B...de son action en responsabilité contre la société NSA Transactions et de l'avoir condamné, en conséquence, à payer à la société NSA Transactions la somme de 3. 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
AUX MOTIFS QUE « Monsieur B...expose qu'en l'absence de surenchère, il est devenu adjudicataire le 13 juin 2006 du bien immobilier situé à Issoudun (Indre) qui appartenait à la SNC Promotions Les Juvenales, vendu par Maître Y..., ès-qualités de liquidateur de ladite société, après autorisation du jugecommissaire du 29 avril 2005 ; que la gestion locative de cet immeuble était assurée par la société NSA Transactions ; qu'il expose que, nonobstant le fait que le mandat de gestion avait pris fin le 13 juin 2006 et qu'il avait désigné un nouveau mandataire en la personne de Maître Z..., huissier de justice à Issoudun, la société NSA Transactions a continué de gérer les studios et d'en percevoir les loyers ; qu'il soutient que Maître Y... a également adopté un comportement fautif puisqu'elle a négligé de rompre de manière non équivoque le mandat de gestion de la société NSA Transactions, le courrier simple dont elle fait état adressé au mandataire le 29 juin 2006 ne remplissant pas les conditions d'une résiliation ; que cependant Maître Y... verse aux débats un courrier adressé à la société NSA Transactions, le 29 juin 2006, l'informant de la vente aux enchères publiques le 13 juin 2006 « sous réserve du paiement du prix » de l'immeuble appartenant à la SNC Promotions les Juvenales en lui demandant de lui faire parvenir les loyers jusqu'à cette date ; que ce courrier ne constitue aucunement une révocation du mandat mais informe le gestionnaire que les loyers devront être adressés au nouveau propriétaire, au demeurant non identifié ; que, d'autre part, si Monsieur B...verse aux débats un courrier signé du 19 juin 2006 dans lequel il constitue un nouveau mandataire en la personne de Maître Z..., huissier de justice à Issoudun, cette décision ne vaut révocation de la société NSA Transactions qu'« à compter du jour où elle a été notifiée à celui-ci » conformément aux dispositions de l'article 2006 du code civil ; que Monsieur B..., qui ne justifie d'aucune notification à la société NSA Transactions de la constitution d'un nouveau mandataire, est totalement infondé à soutenir que son mandat avait pris fin le 13 juin 2006 ; que la société NSA Transactions, qui en a néanmoins été avisée par un courrier du 9 septembre 2006, a répondu à ce nouveau mandataire le 29 septembre 2006 en lui adressant les éléments comptables en sa possession, outre un chèque de 3. 599, 06 € correspondant aux dépôts de garantie et un chèque de 1. 727, 06 € pour le solde de trésorerie, sommes correspondant très exactement au décompte dressé par l'expert-comptable en charge de la comptabilité de l'immeuble ; que dans ces conditions, en l'absence de toute faute prouvée, Monsieur B...doit être débouté de toutes ses demandes présentées à l'encontre de la société NSA Transactions » ;
ALORS QUE l'acquéreur d'un bien à titre particulier ne succède pas de plein droit aux obligations personnelles de son auteur, même si celles-ci sont nées à l'occasion du bien transmis ; qu'il s'ensuit que le mandat de gestion afférent à un bien ne survit pas à la vente de ce bien et n'est pas opposable à l'acquéreur, le contrat de mandat n'étant pas légalement transmis à l'acquéreur ; que l'acquéreur n'a donc pas besoin de notifier la désignation du mandataire qu'il choisit au mandataire de son vendeur, la règle contraire prévue par l'article 2006 du code civil ne s'appliquant qu'à l'hypothèse de la constitution d'un nouveau mandataire par le même mandant ; qu'en écartant la faute de la société NSA Transactions qui avait poursuivi la gestion de l'immeuble postérieurement à la vente de cet immeuble dont elle avait été informée, au motif inopérant que Monsieur B...ne lui avait pas notifié la constitution de Maître Z... en tant que mandataire, la cour d'appel a violé les articles 1165, 1382 et 2006 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur B...de son action en responsabilité contre Maître Y... ;
AUX MOTIFS QUE « Monsieur B...expose qu'en l'absence de surenchère, il est devenu adjudicataire le 13 juin 2006 du bien immobilier situé à Issoudun (Indre) qui appartenait à la SNC Promotions Les Juvenales, vendu par Maître Y..., ès-qualités de liquidateur de ladite société, après autorisation du juge-commissaire du 29 avril 2005 ; que la gestion locative de cet immeuble était assurée par la société NSA Transactions ; qu'il expose que, nonobstant le fait que le mandat de gestion avait pris fin le 13 juin 2006 et qu'il avait désigné un nouveau mandataire en la personne de Maître Z..., huissier de justice à Issoudun, la société NSA Transactions a continué de gérer les studios et d'en percevoir les loyers ; qu'il soutient que Maître Y... a également adopté un comportement fautif puisqu'elle a négligé de rompre de manière non équivoque le mandat de gestion de la société NSA Transactions, le courrier simple dont elle fait état adressé au mandataire le 29 juin 2006 ne remplissant pas les conditions d'une résiliation ; que cependant Maître Y... verse aux débats un courrier adressé à la société NSA Transactions, le 29 juin 2006, l'informant de la vente aux enchères publiques le 13 juin 2006 « sous réserve du paiement du prix » de l'immeuble appartenant à la SNC Promotions Les Juvenales en lui demandant de lui faire parvenir les loyers jusqu'à cette date ; que ce courrier ne constitue aucunement une révocation du mandat mais informe le gestionnaire que les loyers devront être adressés au nouveau propriétaire, au demeurant non identifié ; que, d'autre part, si Monsieur B...verse aux débats un courrier signé du 19 juin 2006 dans lequel il constitue un nouveau mandataire en la personne de Maître Z..., huissier de justice à Issoudun, cette décision ne vaut révocation de la société NSA Transactions qu'« à compter du jour où elle a été notifiée à celui-ci » conformément aux dispositions de l'article 2006 du code civil ; que Monsieur B..., qui ne justifie d'aucune notification à la société NSA Transactions de la constitution d'un nouveau mandataire, est totalement infondé à soutenir que son mandat avait pris fin le 13 juin 2006 ; que la société NSA Transactions, qui en a néanmoins été avisée par un courrier du 9 septembre 2006, a répondu à ce nouveau mandataire le 29 septembre 2006 en lui adressant les éléments comptables en sa possession, outre un chèque de 3. 599, 06 € correspondant aux dépôts de garantie et un chèque de 1. 727, 06 € pour le solde de trésorerie, sommes correspondant très exactement au décompte dressé par l'expert-comptable en charge de la comptabilité de l'immeuble ; que dans ces conditions, en l'absence de toute faute prouvée, Monsieur B...doit être débouté de toutes ses demandes présentées à l'encontre de la société NSA Transactions ; qu'il se déduit de ce qui précède que maître Y... n'a commis aucune faute puisque, faute par Monsieur B...d'avoir notifié la constitution d'un nouveau mandataire, il n'appartenait pas à maître Y... de résilier dès le 23 juin 2006 le mandat de la société NSA Transactions ; que, non avisée de la constitution d'un nouveau mandataire, elle ne pouvait pas exposer le bien immobilier à une absence de gestion » ;
ALORS 1°) QUE la règle selon laquelle la constitution d'un nouveau mandataire pour la même affaire vaut révocation du premier, à compter du jour où elle a été notifiée à celui-ci, ne concerne que le cas de la constitution d'un nouveau mandataire par le même mandant ; qu'en écartant la faute du liquidateur en ce qu'il n'avait pas résilié le mandat de la société NSA Transactions, faute par Monsieur B...d'avoir notifié la constitution du nouveau mandataire, quand cette obligation n'était pas applicable en l'espèce où l'immeuble litigieux ayant été vendu, le nouveau propriétaire n'était pas le mandant de la société NSA Transactions, la cour d'appel a violé les articles 1165, 1382 et 2006 du code civil ;
ET ALORS 2°) QU'il n'appartient pas au vendeur d'un bien faisant l'objet d'un mandat de gestion, d'assurer la continuité de cette gestion après la vente de ce bien, sauf accord de l'acquéreur ; qu'en écartant la faute de Maître Y... en ce qu'elle n'avait pas résilié le mandat avec la société NSA Transactions, au motif inopérant que non avisée de la constitution d'un nouveau mandataire, elle ne pouvait pas exposer le bien immobilier à une absence de gestion, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire au premier moyen)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur B...à payer à la société NSA Transactions la somme de 3. 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
AUX MOTIFS QUE « la procédure engagée par Monsieur B...à l'encontre de la société NSA Transactions présente un caractère abusif alors qu'il se trouve personnellement à l'origine de la situation qu'il dénonce et que ce mandataire a restitué sans délai les sommes dues dans le cadre de sa gestion » ;
ALORS 1°) QUE l'appréciation erronée qu'une partie fait de ses droits ne fait pas dégénérer en abus le droit d'ester en justice ; qu'en se bornant à relever que Monsieur B...se trouvait personnellement à l'origine de la situation dénonçait et que la société NSA Transactions avait restitué sans délai les sommes dues dans le cadre de sa gestion, la cour d'appel n'a pas caractérisé une faute faisant dégénérer en abus le droit de Monsieur B...d'ester en justice, et a violé l'article 1382 du code civil ;
ALORS 2°) QU'une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières, qu'il appartient alors au juge de spécifier, constituer un abus de droit, lorsque sa légitimité a été reconnue, au moins partiellement, par la juridiction du premier degré, malgré l'infirmation dont sa décision a été l'objet en appel ; qu'en condamnant, par un arrêt partiellement infirmatif et sans caractériser de circonstances particulières de nature à justifier sa décision, Monsieur B...au paiement d'une indemnité pour procédure abusive au profit de la société NSA Transactions, quand la légitimité de son action avait été reconnue en premier instance, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil."
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Renonciation tacite à invoquer un droit de préférence
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 14 juin 2010), que la société civile immobilière (SCI) Le Point Rond a donné à bail commercial pour une durée de 9 ans à la société en nom collectif Tudor Inn (la SNC), un immeuble, par acte du 24 mars 1993 qui comportait un pacte de préférence au terme duquel la SNC disposait d'un droit de préférence en cas de cession de l'immeuble, le bailleur étant tenu d'informer le preneur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de son intention de vendre ; que l'immeuble a été vendu à la société à responsabilité limitée Cabinet Richard Thum le 15 mai 1997, puis par celle-ci à la société civile immobilière Les Cigales par acte du 10 mai 2001 ; que la SNC, soutenant n'avoir appris l'existence de ces cessions qu'à l'occasion d'une procédure d'expertise l'opposant à son bailleur, a assigné la SCI Le Point Rond, la société Cabinet Richard Thum et la SCI Les Cigales pour faire constater que les deux ventes successives avaient été réalisées en fraude de ses droits, faire annuler en conséquence lesdites cessions, constater que par courrier du 9 décembre 2005 elle avait indiqué entendre acquérir au prix de la première cession soit 198 183,72 €, constater que la vente était parfaite, condamner la SCI Le Point Rond à régulariser cette vente par acte authentique et condamner la SCI Le Point Rond et la société Cabinet Richard Thum au remboursement des loyers versés depuis le 15 mai 1997 ; que par ordonnance du 4 mars 2010 le premier président de la cour d'appel a arrêté l'exécution provisoire du jugement et, faisant application de l'article 917, alinéa 2, du code de procédure civile, a fixé l'affaire pour être plaidée à bref délai devant la cour ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la SNC fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande tendant à ce que soient déclarées irrecevables les demandes et moyens contenus dans les conclusions des sociétés le Point Rond, Cabinet Richard Thum et Les Cigales postérieures à son assignation devant le premier président de la cour d'appel statuant en référé, alors, selon le moyen :
1°/ que l'appelant qui saisit le premier président par assignation en référé d'une requête en suspension de l'exécution provisoire et demande également à ce dernier d'user du pouvoir qui lui est conféré par l'article 917 alinéa 2 du code de procédure civile pour fixer un jour auquel l'affaire sera appelée par priorité, doit veiller à ce que cette assignation contienne les conclusions sur le fond et vise les pièces justificatives à l'appui de ses prétentions et moyens ; que les prétentions et moyens nouveaux contenus dans des conclusions postérieures sont irrecevables ; qu'en statuant comme elle l'a fait, tandis que l'obligation pour les sociétés Le Point Rond, Cabinet Richard Thum et Les Cigales de faire valoir leurs conclusions au fond dans l'assignation en référé devant le premier président de la cour d'appel qui contenait la requête en fixation de l'affaire par priorité à un jour déterminé n'était pas destinée à permettre au premier président de statuer au fond, mais à faire en sorte que l'affaire soit en état d'être plaidée par priorité au jour qui serait fixé, la cour d'appel a violé les articles 917 et 918 du code de procédure civile ;
2°/ qu'en affirmant, en tout état de cause, que les demandes des sociétés Le Point Rond, Cabinet Richard Thum et Les Cigales n'étaient pas nouvelles, sans constater que ces demandes avaient été formées, avec les moyens à leur appui, dans l'assignation en référé du 15 décembre 2009 qui contenait la requête en fixation de l'affaire par priorité à un jour déterminé et qui devait ainsi contenir les conclusions sur le fond et viser les pièces justificatives, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 917 et 918 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que c'était dans l'assignation saisissant le premier président d'une demande d'arrêt de l'exécution provisoire que les sociétés le Point Rond, Cabinet Richard Thum et Les Cigales avaient également demandé que l'appel qu'elles avaient interjeté soit évoqué par priorité à une proche audience conformément à l'article 917, alinéa 2, du code de procédure civile, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs que l'article 918 du même code n'était pas applicable à la cause ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que la SNC fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que la renonciation à un droit ne se présume pas ; qu'elle ne peut résulter que d'une manifestation claire et non équivoque de volonté ;
qu'en se contentant de relever que la société Tudor Inn avait eu connaissance des ventes successives de l'immeuble sur lequel elle bénéficiait d'un droit de préférence, qu'elle était restée passive face à cette situation pendant une certaine période et qu'elle avait payé les loyers aux sociétés Cabinet Richard Thum et Les Cigales qui avaient successivement acquis l'immeuble, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé une manifestation claire et non équivoque de la société Tudor Inn de renoncer au bénéfice du pacte de préférence stipulé à son profit dans le contrat de bail du 24 mars 1993 pour contester les ventes conclues en fraude de ce droit, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
2°/ qu'en statuant comme elle l'a fait, au motif impropre que le pacte de préférence n'était plus valable lors de la vente du 10 mai 2001, le bail du 24 mars 1993 prévoyant ce droit ayant expiré au 31 août 2000, sans rechercher si, en tout état de cause, lors de la vente initiale du 15 mai 1997 par laquelle la société Le Point Rond avait méconnu le pacte de préférence en fraude des droits de la société Tudor Inn le bail du 24 mars 1993 était toujours en vigueur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la SNC avait eu connaissance des ventes et de leurs conditions financières dans le mois qui avait suivi leur réalisation, pour la première cession en 2000, lors d'une instance en référé l'ayant opposée à sa bailleresse, et pour la seconde cession, en 2002, au cours de la procédure de fixation du loyer du bail renouvelé, qu'elle avait effectué les paiements des loyers au nouveau propriétaire dès le mois qui avait suivi chacune des cessions, sans la moindre protestation, et qu'elle n'avait pas non plus manifesté de protestation, ni exprimé la volonté d'invoquer le pacte de préférence lors du congé avec offre de renouvellement du bail délivré par le nouveau propriétaire, la cour d'appel, qui a pu déduire de ces seuls motifs que ces actes s'analysait en une renonciation tacite, certaine et non équivoque de la locataire à se prévaloir du pacte de préférence, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les sociétés Tudor Inn et Yvon X... et Jean-Philippe Y..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum les sociétés Tudor Inn et Yvon X... et Jean-Philippe Y..., ès qualités, à payer aux sociétés Le Point Rond, Cabinet Richard Thum et Les Cigales la somme globale de 2 500 € ; rejette la demande des sociétés Tudor Inn et Yvon X... et Jean-Philippe Y..., ès qualités ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour les sociétés Tudor inn, Yvon X... et Jean-Philippe Y..., ès qualités.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société Tudor Inn de sa demande tendant à ce que soient déclarés irrecevables les demandes et moyens contenus dans les conclusions des sociétés Le Point Rond, Cabinet Richard Thum et Les Cigales postérieures à l'assignation de la société Tudor Inn devant le premier président de la cour d'appel statuant en référé ;
AUX MOTIFS QUE par assignation du 15 décembre 2009, les sociétés Le Point Rond, Cabinet Richard Thum et Les Cigales ont saisi le premier président pour obtenir l'arrêt de l'exécution provisoire ; que dans cette assignation elles demandaient également que l'appel interjeté soit évoqué par priorité à une prochaine audience de la cour d'appel, conformément à l'article 917 alinéa 2 du Code de procédure civile ; que le premier président a fait droit à ces demandes ; que l'arrêt de la Cour de cassation invoqué par la société Tudor Inn (Civ. 2ème, 7 déc. 2000) pour soutenir que les sociétés Le Point Rond, Cabinet Richard Thum et Les Cigales ne sont pas recevables à soumettre à la cour d'appel des prétentions ou moyens non inclus dans l'assignation en référé, a été rendu au visa de l'article 788 alinéa 4 du Code de procédure civile alors applicable, devenu article 811 relatif à la passerelle entre le juge des référés et le tribunal de grande instance ; que l'argument est inopérant devant la cour d'appel dans le cadre d'une procédure à jour fixe ordonnée par le premier président statuant sur une demande d'arrêt de l'exécution provisoire sans, par définition, aborder le fond du litige ; qu'au demeurant, les demandes des sociétés Le Point Rond, Cabinet Richard Thum et Les Cigales ne sont pas nouvelles et que les dispositions des articles 917 et 918 du Code de procédure civile ne dérogent pas à celles des articles 122 et 123 selon lesquelles les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause ;
1°/ ALORS QUE l'appelant qui saisit le premier président par assignation en référé d'une requête en suspension de l'exécution provisoire et demande également à ce dernier d'user du pouvoir qui lui est conféré par l'article 917 alinéa 2 du Code de procédure civile pour fixer un jour auquel l'affaire sera appelée par priorité, doit veiller à ce que cette assignation contienne les conclusions sur le fond et vise les pièces justificatives à l'appui de ses prétentions et moyens ; que les prétentions et moyens nouveaux contenus dans des conclusions postérieures sont irrecevables ; qu'en statuant comme elle l'a fait, tandis que l'obligation pour les sociétés Le Point Rond, Cabinet Richard Thum et Les Cigales de faire valoir leurs conclusions au fond dans l'assignation en référé devant le premier président de la cour d'appel qui contenait la requête en fixation de l'affaire par priorité à un jour déterminé n'était pas destinée à permettre au premier président de statuer au fond, mais à faire en sorte que l'affaire soit en état d'être plaidée par priorité au jour qui serait fixé, la cour d'appel a violé les articles 917 et 918 du Code de procédure civile ;
2°/ ALORS QU' en affirmant, en tout état de cause, que les demandes des sociétés Le Point Rond, Cabinet Richard Thum et Les Cigales n'étaient pas nouvelles, sans constater que ces demandes avaient été formées, avec les moyens à leur appui, dans l'assignation en référé du 15 décembre 2009 qui contenait la requête en fixation de l'affaire par priorité à un jour déterminé et qui devait ainsi contenir les conclusions sur le fond et viser les pièces justificatives, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 917 et 918 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN (SUBSIDIAIRE) DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société Tudor Inn de ses demandes tendant au prononcé de la nullité des ventes de l'immeuble du 12 rue de la Vieille Comédie à Lille conclues les 15 mai 1997 et 10 mai 2001 en fraude de ses droits résultant du pacte de préférence contenu dans le contrat de bail du 24 mars 1993, à la substitution de la société Tudor Inn dans les droits de la société Cabinet Richard Thum, premier acquéreur de l'immeuble, au remboursement des loyers et charges payés à compter du 15 mai 1997 et à la condamnation in solidum des sociétés Le Point Rond, Cabinet Richard Thum et Les Cigales au paiement de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE par lettre de juin 1997 l'agence Richard Thum a indiqué à la société Tudor Inn que, par acte du 15 mai 1997, elle avait acquis l'immeuble loué et lui a demandé de libeller le chèque pour le paiement du loyer à l'ordre de Cabinet Richard Thum ; que la société Tudor Inn conteste avoir reçu ce courrier mais son chèque du 25 juin 1997 a été libellé à l'ordre de Thum ; que la société Cabinet Richard Thum a adressé à la société Tudor Inn un congé avec offre de renouvellement de bail le 7 février 2000 pour le 31 août 2000 où il est indiqué que par acte authentique du 15 mai 1997 la SCI Le Point Rond a vendu l'immeuble à la société Cabinet Richard Thum ; que par assignation en référé de la société Tudor Inn du 5 octobre 2000 la société Cabinet Richard Thum rappelait qu'elle se trouvait aux droits de la SCI Le Point Rond suivant acte notarié, le titre de propriété figurant dans la liste des pièces annexées ; que dans les conclusions signifiées le 28 mars 2001 par la société Tudor Inn devant la cour d'appel statuant sur appel de l'ordonnance de référé du 16 janvier 2001 et les conclusions signifiées le 2 décembre 2002 par la société Tudor Inn dans une affaire l'opposant à la SCI Les Cigales qui sollicitait son expulsion, il était fait état de la vente du 15 mai 1997 ; que dans le mémoire adressé le 24 juin 2002 par la SCI Les Cigales à la société Tudor Inn aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé il était fait état de la vente du 15 mai 1997 et les actes de vente étaient mentionnés dans la liste des pièces ; que l'assignation en référé expertise délivrée par le gérant de la société Tudor Inn à la SCI Les Cigales fait état de la vente du 15 mai 1997 et de la propriété de l'immeuble par la SCI Les Cigales ; que cette dernière verse aux débats la copie de chèques pour paiement des loyers établis par la société Tudor Inn à l'ordre de la SCI Les Cigales ; que dans les divers actes de procédure, les deux parties ont fait l'une et l'autre, référence aux ventes des 15 mai 1997 et 10 mai 2001 ; que les actes de vente ont été versé aux débats en 2000 et 2002 ; que la société Tudor Inn a payé ses loyers au nouveau propriétaire, la société Cabinet Richard Thum dès juin 1997 et à la SCI Les Cigales dès juin 2001 ; qu'elle ne peut donc prétendre qu'elle n'a eu connaissance des ventes qu'en 2005 ; que le 21 juillet 1994 la société Tudor Inn a fait l'objet d'un jugement de redressement judiciaire ; qu'un plan de continuation a ensuite été arrêté par jugement du 11 mai 1995 ; qu'il lui imposait de régler des annuités de 106.911,78 € ; qu'il n'a pris fin qu'en mai 2003 ce qui explique qu'en 1997 et 2001 la société Tudor Inn ne s'est pas manifestée pour acquérir l'immeuble, faute d'être en mesure de le faire ; qu'il ressort de l'ensemble des éléments soumis que la société Tudor Inn a eu connaissance des deux ventes dans le mois qui a suivi leur réalisation, qu'elle a eu connaissance des conditions financières de la cession du 15 mai 1997 lorsqu'elle a reçu communication en 2000 des pièces de la procédure en référé introduite par assignation du 5 octobre 2000 et des conditions de la cession du 10 mai 2001 lorsqu'elle a reçu communication, en 2002, des pièces de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé ; qu'elle ne s'est manifestée que par lettre du 9 décembre 2005 à l'occasion d'opérations d'expertise faisant apparaître une modification des facteurs locaux de commercialité entraînant un déplafonnement du loyer ; que si un locataire peut renoncer à se prévaloir d'un pacte de préférence lorsque le bailleur lui notifie les conditions de la vente, il peut également y renoncer lorsqu'il a connaissance de l'existence d'une vente intervenue sans notification préalable de l'intention de vendre ; que la renonciation n'est pas subordonnée à la réalisation de cette notification préalable ; que l'inaction prolongée de la société Tudor Inn pendant plusieurs années après avoir eu connaissance des ventes et de leurs conditions, alors qu'elle payait les loyers au nouveau propriétaire et n'a formulé aucune observation lors du congé avec offre de renouvellement du bail délivré par ce nouveau propriétaire, s'analyse en une renonciation tacite, certaine et non équivoque de la locataire à se prévaloir du pacte de préférence ; que de surcroît, c'est à bon droit que les sociétés Le Point Rond, Cabinet Richard Thum et Les Cigales soutiennent que le pacte de préférence s'est éteint à l'expiration du bail le 31 août 2000 et qu'il n'était donc plus applicable lors de la vente du 10 mai 2001, intervenue pendant la durée du bail renouvelé au 1er septembre 2000 ; qu'en effet le renouvellement du bail commercial entraîne la reconduction des clauses et conditions relatives aux rapports locatifs et non des conditions qui sont indépendantes de ces rapports ; qu'ainsi, le pacte de préférence inséré dans le bail commercial du 24 mars 1993 relatif à une vente « au cours du présent bail » constitue une convention distincte du bail et devient caduc à l'expiration de ce bail ;
1°/ ALORS QUE la renonciation à un droit ne se présume pas ; qu'elle ne peut résulter que d'une manifestation claire et non équivoque de volonté ; qu'en se contentant de relever que la société Tudor Inn avait eu connaissance des ventes successives de l'immeuble sur lequel elle bénéficiait d'un droit de préférence, qu'elle était restée passive face à cette situation pendant une certaine période et qu'elle avait payé les loyers aux sociétés Cabinet Richard Thum et Les Cigales qui avaient successivement acquis l'immeuble, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé une manifestation claire et non équivoque de la société Tudor Inn de renoncer au bénéfice du pacte de préférence stipulé à son profit dans le contrat de bail du 24 mars 1993 pour contester les ventes conclues en fraude de ce droit, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
2°/ ALORS QU' en statuant comme elle l'a fait, au motif impropre que le pacte de préférence n'était plus valable lors de la vente du 10 mai 2001, le bail du 24 mars 1993 prévoyant ce droit ayant expiré au 31 août 2000, sans rechercher si, en tout état de cause, lors de la vente initiale du 15 mai 1997 par laquelle la société Le Point Rond avait méconnu le pacte de préférence en fraude des droits de la société Tudor Inn le bail du 24 mars 1993 était toujours en vigueur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil."