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Le mandat de gestion afférent à un bien n'est pas opposable à l'acquéreur

C'est ce que juge cet arrêt :


"Vu les articles 1165, 1382 et 2006 du code civil ; 

Attendu que, selon l'arrêt attaqué, M. X..., déclaré adjudicataire, le 13 juin 2006, d'un bien immobilier appartenant à la société Promotions Les Juvenales, mis en vente par Mme Y... en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de cette société, et dont la gestion était confiée à la société NSA transactions, a, le 19 juin 2006, chargé Mme Z... de gérer le bien ; que, reprochant, d'une part, à la société NSA transactions d'avoir poursuivi sa gestion alors qu'elle avait été informée de la vente par Mme Y..., ès qualités, le 29 juin 2009, d'autre part, à Mme Y... personnellement un défaut de révocation du mandat de gestion confié à la société NSA transactions, M. X... les a assignées en responsabilité ; 

Attendu que, pour débouter M. X... de son action dirigée contre la société NSA transactions et le condamner à payer à cette dernière une somme à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, l'arrêt énonce que M. X..., qui ne justifie d'aucune notification à la société NSA transactions de la constitution d'un nouveau mandataire, est infondé à soutenir que le mandat confié à celle-ci avait pris fin le 13 juin 2006 ; 

Qu'en statuant ainsi, quand l'acquéreur d'un bien à titre particulier ne succède pas de plein droit aux obligations personnelles de son auteur, même si celles-ci sont nées à l'occasion du bien transmis, en sorte que le mandat de gestion afférent à un bien n'est pas opposable à l'acquéreur, lequel n'est pas tenu de notifier au mandataire du vendeur la constitution d'un nouveau mandataire, la cour d'appel a violé les articles 1165, 1382 et 2006 du code civil ; 

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le deuxième moyen, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur le troisième moyen : 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. X... de ses demandes dirigées contre la société NSA transactions et l'a condamné à verser à celle-ci la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 20 mai 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; 

Condamne la société NSA transactions aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à Mme Y... la somme de 3 000 euros et la société NSA transactions à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille onze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. X... 


PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur B...de son action en responsabilité contre la société NSA Transactions et de l'avoir condamné, en conséquence, à payer à la société NSA Transactions la somme de 3. 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ; 

AUX MOTIFS QUE « Monsieur B...expose qu'en l'absence de surenchère, il est devenu adjudicataire le 13 juin 2006 du bien immobilier situé à Issoudun (Indre) qui appartenait à la SNC Promotions Les Juvenales, vendu par Maître Y..., ès-qualités de liquidateur de ladite société, après autorisation du jugecommissaire du 29 avril 2005 ; que la gestion locative de cet immeuble était assurée par la société NSA Transactions ; qu'il expose que, nonobstant le fait que le mandat de gestion avait pris fin le 13 juin 2006 et qu'il avait désigné un nouveau mandataire en la personne de Maître Z..., huissier de justice à Issoudun, la société NSA Transactions a continué de gérer les studios et d'en percevoir les loyers ; qu'il soutient que Maître Y... a également adopté un comportement fautif puisqu'elle a négligé de rompre de manière non équivoque le mandat de gestion de la société NSA Transactions, le courrier simple dont elle fait état adressé au mandataire le 29 juin 2006 ne remplissant pas les conditions d'une résiliation ; que cependant Maître Y... verse aux débats un courrier adressé à la société NSA Transactions, le 29 juin 2006, l'informant de la vente aux enchères publiques le 13 juin 2006 « sous réserve du paiement du prix » de l'immeuble appartenant à la SNC Promotions les Juvenales en lui demandant de lui faire parvenir les loyers jusqu'à cette date ; que ce courrier ne constitue aucunement une révocation du mandat mais informe le gestionnaire que les loyers devront être adressés au nouveau propriétaire, au demeurant non identifié ; que, d'autre part, si Monsieur B...verse aux débats un courrier signé du 19 juin 2006 dans lequel il constitue un nouveau mandataire en la personne de Maître Z..., huissier de justice à Issoudun, cette décision ne vaut révocation de la société NSA Transactions qu'« à compter du jour où elle a été notifiée à celui-ci » conformément aux dispositions de l'article 2006 du code civil ; que Monsieur B..., qui ne justifie d'aucune notification à la société NSA Transactions de la constitution d'un nouveau mandataire, est totalement infondé à soutenir que son mandat avait pris fin le 13 juin 2006 ; que la société NSA Transactions, qui en a néanmoins été avisée par un courrier du 9 septembre 2006, a répondu à ce nouveau mandataire le 29 septembre 2006 en lui adressant les éléments comptables en sa possession, outre un chèque de 3. 599, 06 € correspondant aux dépôts de garantie et un chèque de 1. 727, 06 € pour le solde de trésorerie, sommes correspondant très exactement au décompte dressé par l'expert-comptable en charge de la comptabilité de l'immeuble ; que dans ces conditions, en l'absence de toute faute prouvée, Monsieur B...doit être débouté de toutes ses demandes présentées à l'encontre de la société NSA Transactions » ; 

ALORS QUE l'acquéreur d'un bien à titre particulier ne succède pas de plein droit aux obligations personnelles de son auteur, même si celles-ci sont nées à l'occasion du bien transmis ; qu'il s'ensuit que le mandat de gestion afférent à un bien ne survit pas à la vente de ce bien et n'est pas opposable à l'acquéreur, le contrat de mandat n'étant pas légalement transmis à l'acquéreur ; que l'acquéreur n'a donc pas besoin de notifier la désignation du mandataire qu'il choisit au mandataire de son vendeur, la règle contraire prévue par l'article 2006 du code civil ne s'appliquant qu'à l'hypothèse de la constitution d'un nouveau mandataire par le même mandant ; qu'en écartant la faute de la société NSA Transactions qui avait poursuivi la gestion de l'immeuble postérieurement à la vente de cet immeuble dont elle avait été informée, au motif inopérant que Monsieur B...ne lui avait pas notifié la constitution de Maître Z... en tant que mandataire, la cour d'appel a violé les articles 1165, 1382 et 2006 du code civil. 


DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur B...de son action en responsabilité contre Maître Y... ; 

AUX MOTIFS QUE « Monsieur B...expose qu'en l'absence de surenchère, il est devenu adjudicataire le 13 juin 2006 du bien immobilier situé à Issoudun (Indre) qui appartenait à la SNC Promotions Les Juvenales, vendu par Maître Y..., ès-qualités de liquidateur de ladite société, après autorisation du juge-commissaire du 29 avril 2005 ; que la gestion locative de cet immeuble était assurée par la société NSA Transactions ; qu'il expose que, nonobstant le fait que le mandat de gestion avait pris fin le 13 juin 2006 et qu'il avait désigné un nouveau mandataire en la personne de Maître Z..., huissier de justice à Issoudun, la société NSA Transactions a continué de gérer les studios et d'en percevoir les loyers ; qu'il soutient que Maître Y... a également adopté un comportement fautif puisqu'elle a négligé de rompre de manière non équivoque le mandat de gestion de la société NSA Transactions, le courrier simple dont elle fait état adressé au mandataire le 29 juin 2006 ne remplissant pas les conditions d'une résiliation ; que cependant Maître Y... verse aux débats un courrier adressé à la société NSA Transactions, le 29 juin 2006, l'informant de la vente aux enchères publiques le 13 juin 2006 « sous réserve du paiement du prix » de l'immeuble appartenant à la SNC Promotions Les Juvenales en lui demandant de lui faire parvenir les loyers jusqu'à cette date ; que ce courrier ne constitue aucunement une révocation du mandat mais informe le gestionnaire que les loyers devront être adressés au nouveau propriétaire, au demeurant non identifié ; que, d'autre part, si Monsieur B...verse aux débats un courrier signé du 19 juin 2006 dans lequel il constitue un nouveau mandataire en la personne de Maître Z..., huissier de justice à Issoudun, cette décision ne vaut révocation de la société NSA Transactions qu'« à compter du jour où elle a été notifiée à celui-ci » conformément aux dispositions de l'article 2006 du code civil ; que Monsieur B..., qui ne justifie d'aucune notification à la société NSA Transactions de la constitution d'un nouveau mandataire, est totalement infondé à soutenir que son mandat avait pris fin le 13 juin 2006 ; que la société NSA Transactions, qui en a néanmoins été avisée par un courrier du 9 septembre 2006, a répondu à ce nouveau mandataire le 29 septembre 2006 en lui adressant les éléments comptables en sa possession, outre un chèque de 3. 599, 06 € correspondant aux dépôts de garantie et un chèque de 1. 727, 06 € pour le solde de trésorerie, sommes correspondant très exactement au décompte dressé par l'expert-comptable en charge de la comptabilité de l'immeuble ; que dans ces conditions, en l'absence de toute faute prouvée, Monsieur B...doit être débouté de toutes ses demandes présentées à l'encontre de la société NSA Transactions ; qu'il se déduit de ce qui précède que maître Y... n'a commis aucune faute puisque, faute par Monsieur B...d'avoir notifié la constitution d'un nouveau mandataire, il n'appartenait pas à maître Y... de résilier dès le 23 juin 2006 le mandat de la société NSA Transactions ; que, non avisée de la constitution d'un nouveau mandataire, elle ne pouvait pas exposer le bien immobilier à une absence de gestion » ; 

ALORS 1°) QUE la règle selon laquelle la constitution d'un nouveau mandataire pour la même affaire vaut révocation du premier, à compter du jour où elle a été notifiée à celui-ci, ne concerne que le cas de la constitution d'un nouveau mandataire par le même mandant ; qu'en écartant la faute du liquidateur en ce qu'il n'avait pas résilié le mandat de la société NSA Transactions, faute par Monsieur B...d'avoir notifié la constitution du nouveau mandataire, quand cette obligation n'était pas applicable en l'espèce où l'immeuble litigieux ayant été vendu, le nouveau propriétaire n'était pas le mandant de la société NSA Transactions, la cour d'appel a violé les articles 1165, 1382 et 2006 du code civil ; 

ET ALORS 2°) QU'il n'appartient pas au vendeur d'un bien faisant l'objet d'un mandat de gestion, d'assurer la continuité de cette gestion après la vente de ce bien, sauf accord de l'acquéreur ; qu'en écartant la faute de Maître Y... en ce qu'elle n'avait pas résilié le mandat avec la société NSA Transactions, au motif inopérant que non avisée de la constitution d'un nouveau mandataire, elle ne pouvait pas exposer le bien immobilier à une absence de gestion, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil. 


TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire au premier moyen) 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur B...à payer à la société NSA Transactions la somme de 3. 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ; 

AUX MOTIFS QUE « la procédure engagée par Monsieur B...à l'encontre de la société NSA Transactions présente un caractère abusif alors qu'il se trouve personnellement à l'origine de la situation qu'il dénonce et que ce mandataire a restitué sans délai les sommes dues dans le cadre de sa gestion » ; 

ALORS 1°) QUE l'appréciation erronée qu'une partie fait de ses droits ne fait pas dégénérer en abus le droit d'ester en justice ; qu'en se bornant à relever que Monsieur B...se trouvait personnellement à l'origine de la situation dénonçait et que la société NSA Transactions avait restitué sans délai les sommes dues dans le cadre de sa gestion, la cour d'appel n'a pas caractérisé une faute faisant dégénérer en abus le droit de Monsieur B...d'ester en justice, et a violé l'article 1382 du code civil ; 

ALORS 2°) QU'une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières, qu'il appartient alors au juge de spécifier, constituer un abus de droit, lorsque sa légitimité a été reconnue, au moins partiellement, par la juridiction du premier degré, malgré l'infirmation dont sa décision a été l'objet en appel ; qu'en condamnant, par un arrêt partiellement infirmatif et sans caractériser de circonstances particulières de nature à justifier sa décision, Monsieur B...au paiement d'une indemnité pour procédure abusive au profit de la société NSA Transactions, quand la légitimité de son action avait été reconnue en premier instance, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil."

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