Si le plan d’urbanisme prévoit un coefficient d’emprise au sol des constructions sans exception en ce qui concerne les piscines, celles-ci doivent être prises en compte pour ce calcul :

" Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 7 août et 6 décembre 2006 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour Mme Luce A, demeurant ... ; Mme A demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler l'arrêt du 4 mai 2006 par lequel la cour administrative d'appel de Marseille a, à la demande de la commune de Sainte-Maxime, d'une part, annulé le jugement du 6 juin 2002 du tribunal administratif de Nice ayant annulé la décision du 29 septembre 1999 du maire de SainteMaxime s'opposant à la réalisation par Mme A d'une piscine et de son annexe technique et, d'autre part, rejeté la demande présentée par cette dernière devant le tribunal administratif de Nice ainsi que ses conclusions tendant à ce qu'il soit enjoint à la commune de SainteMaxime de lui délivrer l'autorisation sollicitée sous astreinte ;

2°) réglant l'affaire au fond, de rejeter la requête d'appel de la commune de SainteMaxime et d'enjoindre à celleci d'autoriser les constructions litigieuses sous astreinte d'au moins 300 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Sainte-Maxime la somme de 6 000 euros au titre de l'article L. 7611 du code de justice administrative ;

Vu les autres pièces du dossier ; Vu la note en délibéré, enregistrée le 18 mars 2008, présentée pour Mme A ; Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ; Après avoir entendu en séance publique : - le rapport de M. Alexandre Lallet, Auditeur, - les observations de la SCP Célice, Blancpain, Soltner, avocat de Mme A et de Me Ricard, avocat de la commune de Sainte-Maxime, - les conclusions de Mlle Anne Courrèges, Commissaire du gouvernement;

Considérant, en premier lieu, d'une part, qu'il résulte de l'article R. 12321 du code de l'urbanisme alors en vigueur, dont les dispositions sont reprises à l'article R. 123-9 du même code pour le plan local d'urbanisme, que le règlement du plan d'occupation des sols peut comporter des règles relatives à « l'emprise au sol des constructions » ; que l'article UC 9 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Sainte-Maxime applicable en l'espèce dispose que « 1. L'emprise au sol des constructions ne peut être supérieure à : / - 25 % de la surface du terrain dans la zone UC (…) » ; Considérant, d'autre part, que l'édification d'une piscine non couverte, construction qui n'est pas un bâtiment et qui doit donner lieu, en vertu du k) de l'article R. 4222 du code de l'urbanisme alors en vigueur, à une déclaration de travaux, est soumise au respect des règles d'urbanisme relatives à l'occupation et à l'utilisation des sols, notamment à celles qui régissent, de manière générale, l'emprise au sol des constructions, sous réserve des prescriptions propres aux piscines non couvertes que prévoit, le cas échéant, le plan d'occupation des sols ou le plan local d'urbanisme ; Considérant que, pour annuler le jugement du tribunal administratif de Nice du 6 juin 2002 et rejeter la demande de Mme A tendant à l'annulation de la décision du 29 septembre 1999 par laquelle le maire de SainteMaxime s'est opposé à la réalisation par celleci d'une piscine et d'un local technique de filtration des eaux attenants à sa maison d'habitation, la cour administrative d'appel de Marseille s'est fondée sur ce que les piscines devaient être prises en compte pour le calcul du coefficient d'emprise au sol, « quand bien même aucune superstructure ne serait édifiée au dessus du sol », dès lors que les dispositions du règlement du plan d'occupation des sols ne prévoient aucune exception en faveur des piscines ; qu'il résulte de ce qui a été dit ci-dessus qu'elle n'a, ce faisant, pas commis d'erreur de droit dans l'application de l'article UC 9 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Sainte-Maxime ; Considérant, en second lieu, qu'après avoir souverainement constaté, sans dénaturer les faits de l'espèce, qu'il n'était pas établi que la terrasse à laquelle la piscine litigieuse s'est partiellement substituée n'excédait pas 0,60 mètre de hauteur et qu'elle aurait été prise en compte dans le calcul du coefficient d'emprise au sol lorsque sa construction a été autorisée, la cour administrative d'appel de Marseille en a exactement déduit que Mme A ne pouvait se prévaloir des dispositions du 2 de l'article UC 9 du règlement du plan d'occupation des sols, qui prévoient que « des emprises différentes peuvent être admises : (…) / b : dans le cas de restauration ou d'aménagement de bâtiment à usage d'habitation existant antérieurement au 21 décembre 1981, date d'approbation du présent plan d'occupation des sols et ayant déjà une emprise au sol supérieure à celle visée au paragraphe 1 cidessus. Dans ce cas, l'emprise au sol totale reconstruite ne doit pas excéder l'emprise au sol initiale » ; Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la requête de Mme A doit être rejetée, y compris, par conséquent, les conclusions qu'elle présente au titre de l'article L. 7611 du code de justice administrative ; qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre une somme à la charge de Mme A, au profit de la commune de SainteMaxime, à ce même titre ;

D E C I D E :

Article 1er : La requête de Mme A est rejetée. Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de SainteMaxime au titre de l'article L. 7611 du code de justice administrative sont rejetées. Article 3 : La présente décision sera notifiée à Mme Luce A et à la commune de SainteMaxime. Copie en sera adressée pour information au ministre d'Etat, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables."

(Conseil d’Etat 21 mars 2008)

Cette fois-ci, il s’agit de la vente d'un fonds de commerce comportant une surface d'exploitation constituée par une plage naturelle sur laquelle était installée une terrasse, mais de façon irrégulière et qui a dû être enlevée en exécution d'un jugement rendu par le tribunal administratif parce qu'elle était située sur le domaine public maritime, ce que les vendeurs n'avaient pas dit à l'acheteur :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 septembre 2006), que le 28 décembre 2000 la société LGA a acquis de M. et Mme X... un fonds de commerce à usage de bar et de restauration, situé sur le front de mer à Villeneuve-Loubet, comprenant le droit au bail des locaux dans lequel ce fonds était exploité ; que l'acte de vente stipulait que le cessionnaire fera son affaire personnelle du renouvellement ou du non-renouvellement du dernier arrêté municipal de sous-traitance de la plage naturelle d'une superficie d'environ 400 mètres carrés au droit du fonds de commerce situé en front de mer, l'acquéreur déclarant s'être parfaitement renseigné auprès des services compétents au sujet de cette occupation précaire du domaine public, laquelle n'étant pas comprise dans la vente ne permettrait aucun recours contre le cédant ; que l'acte stipulait également que le cédant déclarait que rien dans sa situation juridique ne s'opposait à la libre disposition du fonds vendu et à la jouissance paisible dudit fonds par l'acquéreur ; que le 2 novembre 2001, Mme X... a notifié à la société LGA un jugement du tribunal administratif du 24 septembre 2001 ayant ordonné la démolition et la remise en état sous astreinte des terrasses attenantes au fonds de commerce construites sur le domaine public maritime ; que la société LGA a assigné M. et Mme X... en diminution du prix de vente et en paiement de dommages-intérêts ; que ces derniers ont appelé en garantie les rédacteurs de l'acte de vente, MM. Y... et Z... ;

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les avoir condamnés in solidum à payer à la société LGA représentée par son liquidateur, M. A..., la somme de 31 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2005 et d'avoir rejeté leurs demandes à l'encontre de MM. Y... et Z..., alors, selon le moyen :

1°/ que pour exclure toute réticence de leur part quant aux caractéristiques du fonds qu'ils avaient vendu, M. et Mme X... soutenaient dans leurs écritures qu'ainsi que cela résultait clairement du paragraphe 2 des conditions particulières de l'acte de vente du 28 décembre 2000 et comme l'avaient retenu les premiers juges, la concession de la plage sur laquelle se trouvaient les terrasses litigieuses et au sujet de laquelle la cessionnaire avait déclaré s'être parfaitement renseignée auprès des services compétents ne faisait pas partie du fonds de commerce vendu ; que dès lors, en se bornant à affirmer, pour leur imputer une réticence dolosive, que la configuration des lieux et la description des éléments du fonds de commerce dans l'acte de vente ne permettaient pas à la société cessionnaire d'être nécessairement informée sur l'illicéité des infrastructures aménagées sur la plage et que les vendeurs auraient induit la société LGA en erreur en prétendant faussement que rien ne s'opposait à la libre disposition et à la jouissance paisible du fonds de commerce, sans répondre à ce moyen duquel il ressortait que les structures litigieuses sur lesquelles la cessionnaire était parfaitement renseignée ne faisaient pas partie du fonds vendu, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ qu'en statuant ainsi après avoir elle-même rappelé les stipulations de l'acte de vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences qui s'évinçaient de ses constatations, a violé l'article 1116 du code civil ;

3°/ que la réticence dolosive implique la dissimulation volontaire d'un fait qui, s'il avait été connu du cocontractant, l'aurait empêché de conclure ; que dès lors, en considérant, pour retenir la réticence dolosive de M. et Mme X..., qu'ils auraient volontairement dissimulé le fait que les terrasses risquaient de devoir être démolies, quand bien même les vendeurs avaient pris soin de préciser dans l'acte de vente que les terrasses situées en front de mer ne faisaient l'objet que d'une occupation précaire soumise à une autorisation laissée à la discrétion de la commune et, partant, susceptible de ne pas être renouvelée, ce qui excluait toute dissimulation quant aux perspectives de conservation en l'état de ces ouvrages, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ;

4°/ que l'obligation de démolir des constructions édifiées sans autorisation sur le domaine de l'Etat ne peut résulter que d'une décision définitive du juge administratif ; que dès lors en retenant, pour considérer que, bien qu'il ne fussent, à la date de la signature de l'acte de vente, qu'en possession d'un procès-verbal constatant une infraction de grande voirie et non d'une décision définitive du juge administratif, l'intention du préfet de porter l'affaire devant ce dernier ne leur ayant d'ailleurs été communiquée que postérieurement à la vente, M. et Mme X... savaient que les terrasses devaient être démolies et n'en avaient pas informé l'acquéreur et pour les condamner en conséquence pour réticence dolosive, la cour d'appel, qui a déduit de ce seul procès-verbal une obligation de démolir les terrasses qu'il n'emportait pas par lui-même, a violé ensemble les articles 1116 du code civil et L. 28 du code du domaine de l'Etat ;

Mais attendu que l'arrêt retient que la configuration des lieux, la description du fonds de commerce dans l'acte de vente auquel n'était pas annexé de plan et de cahier des charges et les renseignements obtenus des services administratifs, ne permettaient pas à la société LGA d'être informée de l'illicéité des infrastructures aménagées sur la plage ; qu'il relève, qu'au contraire, les vendeurs savaient que les terrasses devaient être démolies et les lieux remis en état aux frais de Mme X... à l'encontre de laquelle une procédure venait d'être engagée aux termes d'un avertissement dressé le 22 décembre 1998 et d'un procès-verbal de contravention de grande voirie établi le 27 avril 1999 mentionnant clairement que ces infrastructures devaient être démolies ; qu'il retient enfin que l'impossibilité de pouvoir servir des couverts sur des terrasses d'une superficie de plus de 200 mètres carrés se trouvant sur la plage était de nature à réduire fortement la rentabilité du fonds de commerce ; que par ces constatations et appréciations, la cour d'appel, qui a ainsi répondu aux conclusions prétendument délaissées et caractérisé une réticence dolosive ayant affecté le consentement de l'acquéreur et faisant échec à la clause de non-garantie insérée dans l'acte, a légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches . »