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  • CREP et bail d’habitation : entrée en vigueur le 12 août

    A compter de cette date le constat de risque d’exposition au plomb prévu par l’article L. 1334-5 et l’article  L. 1334-7 du Code la santé publique devient obligatoire.

     

     

    Ces articles :

     

     

    Article L1334-5

     

     

    Un constat de risque d'exposition au plomb présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti. Est annexée à ce constat une notice d'information dont le contenu est précisé par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction.

     

     

     

    Article L1334-7

     

     

    A l'expiration d'un délai de quatre ans à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi n° 2004-806 du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique, le constat mentionné à l'article L. 1334-5 est annexé à tout nouveau contrat de location d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation construit avant le 1er janvier 1949. Si un tel constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de location. Le constat initial sera joint à chaque contrat de location.

     

     

     

    Lorsque le contrat de location concerne un logement situé dans un immeuble ou dans un ensemble immobilier relevant des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, ou appartenant à des titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux, ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, l'obligation mentionnée au premier alinéa ne vise que les parties privatives dudit immeuble affectées au logement.

     

     

     

    L'absence dans le contrat de location du constat susmentionné constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager la responsabilité pénale du bailleur.

     

     

     

    Le constat mentionné ci-dessus est à la charge du bailleur, nonobstant toute convention contraire.

     

     

  • Un arrêt et deux enseignements

    Le premier enseignement est que le maire n’est pas tenu de retirer un permis illégal si  personne ne le lui demande.

     

    Le second enseignement est qu’il ne faut pas confondre le retrait d’un permis illégal tacite avec un refus exprès de permis.

     

     

     

    « Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 28 novembre 2007 et 13 décembre 2007 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour M. Philippe A, demeurant ... ; M. A demande au Conseil d'Etat :

     

     

    1°) d'annuler l'ordonnance du 12 novembre 2007 par laquelle le juge des référés de la cour administrative d'appel de Marseille a rejeté sa demande tendant à la suspension de l'exécution de la décision du 22 mars 2004 par laquelle le maire de Venasque a refusé de lui délivrer un permis de construire ;

     

     

    2°) statuant au titre de la procédure de référé, de faire droit à sa demande de suspension ;

     

     

     

     

     

    Vu les autres pièces du dossier ;

     

     

    Vu le code de l'urbanisme ;

     

     

    Vu la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations ;

     

     

    Vu le code de justice administrative ;

     

     

     

    Après avoir entendu en séance publique :

     

     

    - le rapport de M. Jean de L'Hermite, Maître des Requêtes,

     

     

    - les observations de la SCP Delaporte, Briard, Trichet, avocat de M. Philippe A et de la SCP Didier, Pinet, avocat de la commune de Venasque,

     

     

    - les conclusions de Mme Catherine de Salins, Commissaire du gouvernement ;

     

     

     

     

     

    Considérant qu'aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision » ; qu'aux termes de l'article 23 de la loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec l'administration : « Une décision implicite d'acceptation peut être retirée, pour illégalité, par l'autorité administrative ; /1° Pendant le délai de recours contentieux, lorsque des mesures d'information des tiers ont été mises en oeuvre ; /2° Pendant le délai deux mois à compter de la date à laquelle est intervenue la décision, lorsqu'aucune mesure d'information des tiers n'a été mise en oeuvre /3° Pendant la durée de l'instance au cas où un recours contentieux a été formé. » ;

     

     

    Considérant que pour rejeter la demande de M. A au motif qu'aucun des moyens invoqués à l'encontre de la décision litigieuse du maire de Venasque, qu'il a analysée comme le retrait d'un permis de construire tacite acquis le 23 mars 2004, n'était propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à sa légalité, le juge des référés de la cour administrative d'appel de Marseille s'est fondé sur ce que le maire étant tenu de retirer ce permis en raison de sa contrariété avec les dispositions applicables du plan d'occupation des sols de la commune, les moyens relatifs à la légalité externe de cette décision étaient dès lors inopérants ; que toutefois, s'il résulte des dispositions précitées de la loi du 12 avril 2000 qu'à supposer qu'un permis tacite illégal ait été délivré à M. A, le maire de Vénasque était fondé à le retirer dans les délais prévus par ces dispositions, ce retrait constituait une faculté et non une obligation dès lors que le maire n'était pas saisi d'une demande en ce sens ; que par suite, M. A est fondé à soutenir que l'ordonnance attaquée est entachée d'une erreur de droit et à en demander l'annulation ;

     

     

    Considérant qu'aux termes de l'article L. 821-2 du code de justice administrative, le Conseil d'Etat, lorsqu'il prononce l'annulation d'une décision d'une juridiction administrative statuant en dernier ressort, peut régler l'affaire au fond si l'intérêt d'une bonne administration de la justice le justifie ; que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de régler l'affaire au titre de la procédure de référé engagée ;

     

     

    Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-9 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de la décision litigieuse, : « Tous les exemplaires de la demande et du dossier de permis de construire sont adressés, par pli recommandé avec demande d'accusé de réception postal, au maire de la commune dans laquelle la construction est envisagée, ou déposés contre décharge à la mairie. » ; qu'aux termes de l'article R. 421-12 du même code : « Si le dossier est complet, l'autorité compétente pour statuer fait connaître au demandeur dans les quinze jours de la réception de la demande en mairie, par une lettre de notification adressée par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal (...) la date avant laquelle, compte tenu des délais réglementaires d'instruction, la décision devra lui être notifiée. Le délai d'instruction part de la date de la décharge ou de l'avis de réception postal prévus à l'article R. 421-9. (...)/ L'autorité compétente pour statuer avise en outre le demandeur que si aucune décision ne lui a été adressée avant la date mentionnée au premier alinéa (...) la lettre de notification des délais d'instruction vaudra permis de construire (...) ; qu'aux termes de l'article R. 421-18 du même code : « (...) le délai d'instruction (...) est fixé à deux mois. » ; qu'en application de ces dispositions le demandeur d'un permis de construire n'est réputé être titulaire d'un permis tacite que lorsqu'aucune décision ne lui a été notifiée avant l'expiration du délai réglementaire d'instruction de son dossier ; que cette notification doit être regardée comme étant intervenue à la date à laquelle le pli a été présenté pour la première fois à son adresse ;

     

     

    Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la demande de permis présentée par M. A a été enregistrée le 23 janvier 2004 ; que, dès lors, le délai d'instruction de deux mois expirait le 23 mars 2004 à minuit ; que, par suite, la décision du maire de Vénasque en date du 22 mars 2004 refusant le permis demandé, présentée au domicile de l'intéressé le 23 mars, constituait un refus de permis de construire et non le retrait d'un permis tacite, alors même que la lettre notifiant à M. A , en application des dispositions de l'article R. 421-12 du code de l'urbanisme, le délai d'instruction de sa demande de permis indiquait par erreur qu'elle vaudrait autorisation si l'autorité compétente ne s'était pas prononcée « avant le 23 mars 2004 » ;

     

     

    Considérant qu'aucun des moyens invoqués par M. A à l'encontre de la décision refusant de lui délivrer un permis de construire et tirés de ce que la construction pouvait être autorisée en application de l'article NC1 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Venasque, de ce que le forage prévu pour l'approvisionnement en eau et le réseau d'assainissement étaient conformes à la réglementation en vigueur et respectaient l'article NC4 de ce règlement, de ce que, enfin, la décision est entachée de détournement de procédure et de pouvoir n'est de nature à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux sur la légalité de la décision attaquée ; qu'il en résulte qu'il y a lieu de rejeter la demande de suspension présentée par M. A ;

     

     

    Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative :

     

     

    Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de M. A la somme de 5 000 euros que demande la commune de Vénasque devant la cour administrative d'appel de Marseille et le Conseil d'Etat en application de ces dispositions ; que ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune, qui n'est pas la partie perdante, la somme que demande M. A devant le juge des référés de la cour administrative d'appel de Marseille au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. »

     

     

    (Conseil d’État 7 juillet 2008)

     

  • Dossier médical et bail d’habitation

    Le ministre rappelle que le dossier médical du candidat locataire ne peut être demandé par le bailleur, et il évoque la confusion créée par l'article 35 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 qui a élargi la liste de ces pièces justificatives dont le bailleur ne peut exiger la production, notamment la présentation d'«un dossier médical, sauf en cas de demande de logement adapté ou spécifique» et la remise en ordre de cette situation par la loi n° 2007-1786 du 19 décembre 2007 de financement de la sécurité sociale pour 2008 qui est revenue sur cette disposition, interdisant désormais au bailleur de demander au candidat locataire la production d'un dossier médical en cas de demande d'un logement adapté ou spécifique :

     

     

    La question :

     

     

    La loi de juillet 1989 prévoyait une liste très limitative de documents dont la demande de production était prohibée lors de l'examen d'une demande de logement. Cette liste a été étendue dans la loi du 5 mars 2007. Cependant, la nouvelle loi a introduit l'exception à l'interdiction pour le bailleur d'exiger la présentation d'un dossier médical sauf « en cas de demande de logement adapté ou spécifique ».

     

     

    Si cette exception peut parfois être justifiée, pour permettre à une personne d'obtenir un logement adapté à son handicap, il n'en est pas de même pour d'autres pathologies. On mesure bien le risque que des personnes séropositives, par exemple, se voient refuser un logement…

     

     

    Elle lui demande donc quelles mesures elle entend prendre pour rectifier cette situation et garantir l'interdiction intégrale de toute demande d'un dossier médical tout en prévoyant la possibilité pour un médecin de certifier le besoin sans justifier de la nature de la maladie.

     

     

     

     

     

    La réponse :

     

     

     

    Les différentes pièces qui peuvent être réclamées lors de la signature d'un bail relèvent de la liberté contractuelle des parties. L'exigence de ces pièces a pour but de protéger le bailleur mais également le locataire, dans la mesure où elle permet de vérifier qu'il sera en mesure d'assumer financièrement ses engagements. Afin d'éviter les atteintes à la vie privée et les discriminations dans l'accès au logement, l'article 22-2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a limité, depuis la loi de modernisation sociale du 17 janvier 2002, les documents que le bailleur ne peut réclamer à son locataire. Plus récemment, l'article 35 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable a élargi la liste de ces pièces justificatives dont le bailleur ne peut exiger la production, notamment la présentation d'« un dossier médical, sauf en cas de demande de logement adapté ou spécifique ». La loi n° 2007-1786 du 19 décembre 2007 de financement de la sécurité sociale pour 2008 est revenue sur ce dispositif inadapté, interdisant dorénavant au bailleur de demander au candidat locataire la production d'un dossier médical en cas de demande d'un logement adapté ou spécifique. La production d'un certificat médical est en effet suffisante, le cas échéant.

     

  • Le taux d’annulation des décisions de préemption

    Ce taux c’est à dire le pourcentage des jugements d’annulation des décisions de préemption contestées devant le juge administratif est de … 40 %. Ce qui est très important et qui selon moi ne peut que conduire à suggérer à tout propriétaire « victime » de l’exercice de ce droit d’aller en justice.

     

    (Source : cette intervention liminaire de Jean-Marc Sauvé Vice-président du Conseil d’Etat à l’occasion du colloque « Le droit de préemption et la relance des politiques d’aménagement et d’habitat »).

  • Conditions du recours à la VEFA par une collectivité publique

    Ces conditions sont rappelées par cette décision du Conseil d’Etat qui reprend les termes de ses décisions antérieures sur ce point :

     

    « Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 10 mai 2005 et 9 septembre 2005 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE MILLAU-GRANDS CAUSSES, dont le siège est Hôtel de la Communauté 1, Place du Beffroi BP 432 à Millau Cedex (12104) ; la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE MILLAU-GRANDS CAUSSES demande au Conseil d'Etat :

     

    1°) d'annuler l'arrêt du 1er mars 2005 par lequel la cour administrative d'appel de Bordeaux a annulé, d'une part, le jugement du 20 décembre 2000 du tribunal administratif de Toulouse rejetant la demande de MM. A et C tendant à l'annulation de la délibération en date du 27 juin 1996 du district de Millau et, d'autre part, cette dernière délibération ;

     

    2°) réglant l'affaire au fond, de rejeter l'appel de MM. C et A ;

     

    3°) de mettre la somme de 4 000 euros à la charge de MM. C et A en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

     

    Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code civil ; Vu le code de justice administrative ; Après avoir entendu en séance publique : - le rapport de Mme Agnès Fontana, chargée des fonctions de Maître des Requêtes, - les observations de la SCP Defrenois, Levis, avocat de la SOCIÉTÉ COMMUNAUTE DE COMMUNES DE MILLAU-GRANDS CAUSSES, - les conclusions de M. Nicolas Boulouis, Commissaire du gouvernement

     

    Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le district de MILLAU, aux droits duquel vient la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE MILLAU-GRANDS CAUSSES, a souhaité acquérir des locaux pour y établir son siège ; qu'une délibération du conseil du district du 15 mars 1994 aapprouvé le principe de l'acquisition de locaux, en l'état futur d'achèvement, auprès de la société Semea, chargée de commercialiser les espaces compris dans le périmètre de l'opération d'aménagement concerté « coeur de ville », conduite par la commune de MILLAU ; qu'une promesse de vente est intervenue le 26 décembre 1994, l'acte étant signé le 15 février 1995 ; qu'une délibération du conseil du district du 19 octobre 1995 a décidé d'une modification de la teneur du projet ; que le contenu de cette modification a été approuvé par une délibération du 27 juin 1996, qui crée également une commission chargée d'examiner le projet d'acte modificatif et autorise le président du district à signer le nouvel acte ; Considérant que MM. A et C ont attaqué cette délibération par une requête enregistrée le 26 août 1996 au tribunal administratif de Toulouse ; que le tribunal administratif a rendu deux jugements, le premier, en date du 28 septembre 2000, reconnaissant la qualité du président du district pour agir en justice, et écartant la fin de non-recevoir opposée par la collectivité publique, le second, en date du 20 décembre 2000, rejetant la demande ; que, sur appel de MM. A et C, la cour administrative d'appel de Bordeaux, a, par l'arrêt attaqué du 1er mars 2005, annulé le jugement du tribunal administratif de Toulouse du 20 décembre 2000, ainsi que la délibération attaquée ; que la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE MILLAU-GRANDS CAUSSES se pourvoit régulièrement en cassation contre cet arrêt ; Sur l'insuffisance de motivation : Considérant que la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE MILLAU-GRANDS CAUSSES avait opposé en défense, devant le tribunal administratif, une fin de non-recevoir tirée du caractère tardif du recours en soutenant que la délibération du 27 juin 1996 n'aurait qu'un caractère confirmatif ; que le juge d'appel, auquel est déféré un jugement ayant rejeté au fond des conclusions sans que le juge de première instance ait eu besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées devant lui, ne peut faire droit à ces conclusions qu'après avoir expressément écarté lesdites fins de non-recevoir, alors même que le défendeur, sans pour autant les abandonner, ne les aurait pas reprises en appel ; que, toutefois, le tribunal administratif de Toulouse avait écarté expressément cette fin de non-recevoir dans son jugement avant dire droit du 28 septembre 2000, devenu définitif faute d'avoir été attaqué ; que dès lors, en s'abstenant d'y répondre, la cour administrative d'appel n'a pas entaché son arrêt d'une insuffisance de motivation ; Sur l'erreur de droit : Considérant que si aucune disposition législative n'interdit aux collectivités publiques de procéder à l'acquisition de biens immobiliers au moyen de contrats de vente en l'état futur d'achèvement, elles ne sauraient recourir à de tels contrats lorsque l'objet de l'opération consiste en la construction même d'un immeuble pour le compte de la collectivité publique, lorsque l'immeuble est entièrement destiné à devenir sa propriété et lorsqu'il a été conçu en fonction des besoins propres de la personne publique ; Considérant que pour juger illégal le recours à la vente en l'état futur d'achèvement, la cour administrative d'appel a énoncé que l'immeuble était dans son ensemble destiné à devenir la propriété du district et que les travaux décidés par la délibération attaquée étaient conçus pour les besoins propres de celui-ci ; qu'ainsi la communauté de communes n'est pas fondée à soutenir que la cour aurait commis une erreur de droit faute d'avoir fait application de l'ensemble des critères dont dépend l'illicéité du recours, par les collectivités publiques à la vente en l'état futur d'achèvement ; Sur les moyens tirés de l'erreur de qualification juridique des faits et de la dénaturation des pièces du dossier : Considérant que la cour administrative d'appel de Bordeaux a souverainement apprécié les faits, sans dénaturer les pièces du dossier qui lui était soumis, en jugeant que l'opération en cause devait être regardée comme la construction même d'un immeuble, quand bien même une partie de l'ensemble immobilier à acquérir devait résulter de la rénovation ou de la reconstruction d'immeubles existants, que cet ensemble, individualisé par rapport aux constructions voisines, était destiné à être occupé en totalité par les services du district et devenir entièrement sa propriété , et qu'il avait été conçu en fonction des besoins de ce dernier ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE MILLAU-GRANDS CAUSSES n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêt du 1er mars 2005 de la cour administrative d'appel de Bordeaux ; Sur la demande tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant que les dispositions susmentionnées font obstacle à ce que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge de MM. A et C, qui ne sont pas, dans la présente affaire, la partie perdante ;

     

     

    D E C I D E :

     

    Article 1er : La requête de la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE MILLAU-GRANDS CAUSSES est rejetée.

    Article 2 : La présente décision sera notifiée à la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE MILLAU-GRANDS CAUSSES, à Monsieur André A, à Monsieur Jean-Louis C et à la société Semea. Une copie sera transmise pour information au préfet de l'Aveyron. »