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  • Que faire si le bailleur (ou le locataire) refuse d'établir un bail écrit ?

     

     

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    Il est possible d'agir en justice pour obtenir un jugement qui vaudra bail écrit, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

     

    C'est ce qu'a jugé cet arrêt :

     

    « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 janvier 1997), que Mme Z..., propriétaire de locaux donnés en location à Mlle X... et M. Y..., selon un bail verbal, a assigné ceux-ci en régularisation d'un bail écrit ;

     

     

    Attendu que les locataires font grief à l'arrêt de décider qu'il vaut bail écrit, alors, selon le moyen :

     

     

    1° qu'en affirmant qu'elle pouvait fixer les conditions du bail écrit proposées par la bailleresse car elle n'était pas saisie d'une demande de mise en conformité de l'habitation aux dispositions du décret du 6 mars 1987, la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel des locataires qui faisaient valoir qu'ils refusaient de signer le bail faute pour la bailleresse de satisfaire aux exigences réglementaires en matière d'alimentation en eau potable, raccordement à un réseau d'assainissement et étanchéité de la toiture et violé l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;

     

     

    2° qu'il résulte des articles 3 de la loi du 6 juillet 1989 et 25 de la loi du 23 décembre 1986 que le juge ne peut imposer un bail écrit pour des locaux qui ne répondraient pas aux conditions minimales de confort et d'habitabilité posées par le décret 87-149 du 6 mars 1987 ; qu'ainsi, en l'espèce où les locataires se plaignaient de plusieurs défauts de conformité de la villa louée aux exigences posées par ledit décret, la cour d'appel, en décidant que son arrêt vaudrait bail aux conditions proposées par la bailleresse, sans s'arrêter à ces défauts de conformité, a violé les textes susvisés ;

     

     

    Mais attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation des conclusions, qu'elle n'était pas saisie d'une demande de mise en conformité des locaux aux normes minimales de confort et d'habitabilité, la cour d'appel a exactement retenu qu'en application de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, la propriétaire était fondée à obtenir un bail écrit comportant les stipulations conformes à l'accord des parties et pour le surplus aux dispositions statutaires de la loi ;

     

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé. »

     

     

     

     

    L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989

     

     

     

    Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :

     

     

    - le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

     

     

    - la date de prise d'effet et la durée ;

     

     

    - la consistance et la destination de la chose louée ;

     

     

    - la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ;

     

     

    - le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

     

     

    - le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

     

     

    Un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat. Lorsque l'état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux.

     

     

    Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

     

     

    Lorsque la détermination du montant du loyer est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions prévues à l'article 19, ces références sont jointes au contrat ainsi que les termes dudit article.

     

     

    Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

     

     

    Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation des dispositions du présent article.

     

     

    Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l'autre partie, l'établissement d'un contrat conforme aux dispositions du présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

  • Le trouble anormal du voisinage, la vue sur la mer, la haie et les tentes

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    Voici un arrêt de la Cour de Cassation qui reproche aux juges d’appel de n’avoir pas recherché si un trouble du voisinage n’avait pas été sinon créé en tout cas aggravé au fil du temps :

     

     

    « Attendu, selon l'arrêt infirmatif attaqué, que se plaignant de ce que l'hôtel-restaurant exploité par la société La Réserve gestion lui cachait la vue sur mer par l'implantation de tentes et par une plantation luxuriante, La SCI Bakantzak, propriétaire d'une villa acquise en 1997, séparée de l'hôtel-restaurant par une avenue, a saisi le tribunal de grande instance sur le fondement du trouble anormal de voisinage afin qu'il soit interdit à la société Réserve gestion de dresser des tentes et qu'il lui soit enjoint de procéder à la taille des haies tous les ans ;

     

     

    Sur le moyen unique, pris en ses trois premières branches :

     

     

    Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les trois premières branches du moyen qui ne sont pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

     

     

    Mais sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche :

     

     

    Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ;

     

     

    Attendu que pour débouter la SCI Bakantzak de sa demande, l'arrêt retient que tant la configuration des lieux que le fait que la SCI Bakantzak a acquis son immeuble alors que la société exploitait déjà son hôtel-restaurant et que les haies étaient plantées, exclut tout trouble anormal de voisinage ;

     

     

    Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, alors qu'elle y était expressément invitée, si la société Réserve gestion n'avait pas, par l'implantation d'un chapiteau durant l'été et l'accroissement des haies non taillées, aggravé les troubles antérieurs à l'acquisition de son immeuble par la SCI Bakantzak, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du principe précité. »

     

  • L’article 678 du code civil n’est pas applicable à des fonds séparés par un chemin ouvert à la circulation publique

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    C’est ce que cet arrêt rappelle :

     

    « Attendu qu'ayant relevé que les fonds des parties étaient séparés par un chemin que M. X... qualifiait dans son assignation de chemin communal, reconnaissant ainsi qu'il était ouvert à la circulation publique, qu'il fasse partie du domaine public ou privé de la commune, et qu'il résultait de l'attestation établie par le maire de cette commune, jointe au plan cadastral, que ce chemin était un chemin communal et, partant, ouvert à la circulation publique, la cour d'appel, qui a exactement énoncé que les prescriptions de l'article 678 du code civil ne concernaient que les propriétés contiguës et ne s'appliquaient pas dés lors que les ouvertures donnaient sur un chemin public ou ouvert à la circulation publique et ne s'est pas prononcée sur l'appartenance du chemin au domaine public, en a exactement déduit que les vues litigieuses échappaient aux dispositions de cet article. »

     

     

     

     

     

    Cet article

     

    On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.

     

  • Isolation phonique, article 1792 du code civil et respect des exigences légales et réglementaires

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    La Cour de Cassation juge que la garantie décennale peut s’appliquer à des désordres phoniques même si les exigences légales et réglementaires minimales sont respectées :

     

    « Vu l'article 1792 du code civil ;

     

    Attendu que les désordres d'isolation phonique peuvent relever de la garantie décennale même lorsque les exigences minimales légales ou réglementaires ont été respectées ;

     

    Attendu, selon l'arrêt attaqué, rendu sur renvoi après cassation (3ème chambre civile, 9 décembre 2003, pourvoi n° Q 02-18.628), que M. X... a, en 1994, acquis en l'état futur d'achèvement un studio dans un immeuble édifié par la société civile immobilière Résidence du Belvédère (la SCI) ; que, se plaignant de désordres relatifs à l'isolation phonique, M. X... a assigné la SCI en réparation ;

     

    Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que les normes ayant été respectées, les nuisances acoustiques dénoncées par M. X... n'ont pas été "objectivées" par les différentes mesures effectuées et qu'en conséquence la preuve n'est pas rapportée du désordre allégué ;

     

    Qu'en déduisant de la seule conformité aux normes d'isolation phonique applicables l'absence de désordre relevant de la garantie décennale, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    CASSE et ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 juin 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

     

    Condamne la SCI Résidence du Belvédère aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la SCI Résidence du Belvédère à payer à M. X..., la somme de 2000 euros ; rejette la demande de la SCI Résidence du Belvédère ;

     

    Dit qu'à la diligence du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, siégeant en assemblée plénière, et prononcé par le président doyen remplaçant le premier président empêché, en son audience publique du vingt-sept octobre deux mille six.

     

    Moyen produit par la SCP Monod et Colin, Avocat aux Conseils, pour M. X...

     

    MOYEN ANNEXE à l'arrêt N 544 (plénière)

     

    MOYEN UNIQUE DE CASSATION

     

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande de M. X... tendant à la condamnation de la SCI RESIDENCE DU BELVEDERE, d'une part, à l'exécution des travaux nécessaires pour remédier au défaut d'isolation phonique et aux fissures infiltrantes et, d'autre part, au paiement de la somme de 30.489,80 à titre de dommages-intérêts, sur le fondement de la garantie décennale ;

     

    AUX MOTIFS QU'à la suite de l'assignation de la SCI DU BELVEDERE et de son assureur AXA, un expert M. Y... était désigné qui déposait un rapport aux termes duquel "toutes les mesures font apparaître que le niveau sonore tant à l'intérieur du coin cuisine et séjour se situe dans les tolérances de 3 DB admises à l'article 5 du 14 juin 1969" ; que les mesures acoustiques effectuées par le cabinet OCTALE pour le compte de M. X... à la demande de son assureur, la MACIF, ont été résumées dans un rapport du 17 novembre 1994 qui indique que "le sociétaire se plaint d'une transmission anormale des bruits aériens et donc d'un défaut d'isolation acoustique. Cette réclamation ne concerne pas la transmission solidienne des bruits d'impact, le studio de M. X... étant situé sous les toitures terrasses ; des mesures acoustiques furent effectuées le 30 mars 1994 par SOCOTEC, à la demande des Nouveaux Constructeurs ; les résultats sont conformes à la réglementation en vigueur mais les essais ne furent pas réalisés dans le bloc où habite le sociétaire" ; que les conditions de mesure pouvant en fragiliser les résultats, de nouvelles mesures ont été effectuées à la demande de la compagnie AXA par M. Z... en septembre 2003 ; qu'il a été relevé que malgré la plus grande sévérité des textes régissant l'isolation acoustique depuis la construction de l'appartement litigieux soumis à la réglementation de 1969, les caractéristiques acoustiques répondaient aux exigences des nouvelles normes et par conséquent à celles de 1969, les seules à prendre en considération à raison de la date de construction ; que M. Z... précise dans un courrier en date du 9 septembre 2003 que "la conformité est partout obtenue et même largement puisque les niveaux mesurés en isolation atteignent jusqu'à 57 dBA soit 6 de plus que ce qui est exigé par la réglementation" ;

     

    qu'il résulte de tous ces rapports que les nuisances acoustiques dénoncées par M. X... n'ont pas été objectivées par les différentes mesures effectuées et qu'en conséquence il ne saurait être imposé à la SCI DU BELVEDERE d'entreprendre des travaux inutiles au regard de la législation sur les normes acoustiques ; que la preuve n'est pas rapportée de l'existence du désordre allégué ;

     

    ALORS QUE, D'UNE PART, les désordres d'isolation phonique peuvent relever de la garantie décennale même lorsque les exigences minimales légales et réglementaires ont été respectées ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir qu'indépendamment du respect des normes acoustiques en vigueur, les désordres d'isolation phonique rendaient l'immeuble impropre à sa destination ; que, pour débouter M. X... de sa demande en réparation des désordres et dommages-intérêts fondée sur la responsabilité décennale, la Cour d'appel s'est bornée à constater que les normes en vigueur avaient été respectées ; qu'en s'abstenant de rechercher, bien qu'elle y ait été invitée, si les nuisances acoustiques dénoncées par M. X... ne rendaient pas l'immeuble impropre à sa destination d'habitation, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1792 du Code civil ;

     

    ALORS QUE D'AUTRE PART, M. X... faisait valoir que le studio dont il s'était porté acquéreur provenait de la division d'un ancien duplex et que cette division avait été effectuée sans mettre en œuvre l'isolation phonique permettant à chaque partie de répondre à sa destination d'habitation ; qu'en s'abstenant de rechercher si, indépendamment des mesures prises par l'expert, nécessairement limitées dans l'espace, les nuisances acoustiques ne provenaient pas de la mauvaise isolation phonique des plafonds, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1792 du Code civil. »

  • La CNIL et la pige immobilière

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    La CNIL s’inquiète des procédés utilisés par certaines sociétés de pige immobilière collectant les annonces des particuliers pour le compte des agences immobilières (Les sociétés offrant ce service semblent nombreuses : cherchez sur Google « pige immobilière ».)

     

     

     

    Elle observe que cela « constitue manifestement une collecte déloyale et illicite de données : à aucun moment, les particuliers concernés ne sont informés de la collecte de leur données et ne peuvent s’opposer à être contactés par les agences immobilières ».

     

    Voir cette page.

  • Animaux domestiques, nuisances et congé

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    Un congé peut être donné par le bailleur parce que le locataire est propriétaire de nombreux animaux domestiques qui créent des nuisances, par exemple des odeurs nauséabondes. C’est ce que suggère cet arrêt de la Cour de Cassation :

     

     

     

    « Sur le rapport de M. le conseiller Gautier, les observations de Me Foussard, avocat de L'Office public d'aménagement et de constructions de la ville de Paris, les conclusions de M. Dufour, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen :

     

     

    Vu l'article 1728 du Code civil, ensemble l'article 10 de la loi n° 70 598 du 9 juillet 1970 ; Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris 25 février 1988) que l'office public d'aménagement et de constructions de la ville de Paris (O.P.A.C.V.P) propriétaire d'un appartement pris à bail par les époux Y..., a donné congé à ces derniers pour troubles de jouissance ; Attendu que, pour refuser de déclarer valable ce congé, l'arrêt retient qu'il n'est pas interdit à des locataires d'avoir des animaux domestiques (tels chiens, chats, lapins ou hamsters) dès lors que ces animaux ne provoquent pas de dégats à autrui ;

     

     

    Qu'en statuant ainsi, sans rechercher comme elle y était invitée, si la présence de ces animaux n'entrainait pas des odeurs nauséabondes incommodant les voisins, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

     

    PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu à statuer sur le second moyen :

     

     

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 février 1988, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans. »