La réponse est négative pour le ministre interrogé sur ce point par un sénateur :

La question :

M. Louis Souvet attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur la validité des décisions prises par un syndic de copropriété « auto-proclamé ». Il demande si l'ensemble des copropriétaires en plus de contester légalement les comptes établis sans justificatif par un tel syndic de fait peuvent envisager un dédommagement financier, étant entendu que « les charges » appelées alimentent non un compte dédié à la copropriété mais le compte personnel de l'intéressé.

La réponse :

Il résulte de l'article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis que le syndic de copropriété doit être nommé par l'assemblée générale. Ce même article pose à son alinéa 3 le principe que, à défaut d'une telle nomination par l'assemblée générale ou par l'effet d'un accord antérieur à la constitution du syndicat, « le syndic est nommé par le président du tribunal, saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires », sans qu'il ait à constater l'urgence. De même, en cas d'absence de syndic, l'article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 précitée prévoit que « le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic ». Au vu de ces dispositions, le syndic doit donc être obligatoirement désigné par l'assemblée générale et toute notion de syndic « de fait » doit être prohibée. Telle est la position de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 14 octobre 1987 ; Cass. 3e civ., 23 janvier 1991). De même, un syndic dont le mandat est expiré ne peut pas poursuivre sa gestion, même dans l'attente de la désignation d'un administrateur provisoire. Tous les actes et décisions concernant la gestion de la copropriété (convocation de l'assemblée, recouvrement des charges, travaux) pris par un syndic non régulièrement désigné par l'assemblée générale des copropriétaires sont nuls de plein droit et engagent la responsabilité de ce syndic vis-à-vis du syndicat des copropriétaires ou de chaque copropriétaire sur la base délictuelle des fautes commises, en cas de préjudice personnel subi par ce dernier. Un syndic, « de fait » ou irrégulièrement désigné, peut en outre être condamné pénalement, en cas d'abus de confiance, d'escroquerie ou de détournement de fonds versés par les copropriétaires.

Mais encore faut-il qu’il prouve que ce préjudice existe :

« Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 10 avril et 24 avril 2007 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la COMMUNE DE MONTREUIL, représentée par son maire ; la COMMUNE DE MONTREUIL demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler l'ordonnance du 23 mars 2007 par laquelle le juge des référés de la cour administrative d'appel de Versailles a rejeté sa requête tendant, d'une part, à l'annulation de l'ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Cergy-Pontoise du 24 octobre 2006 en tant qu'elle l'a condamnée à verser à M. Mohammed A une provision de 100 000 euros au titre du préjudice résultant pour lui de l'illégalité de la décision par laquelle le maire de la commune a décidé la préemption d'un immeuble dont il s'était porté acquéreur, et, d'autre part, au rejet de la demande de provision présentée par M. A devant le juge des référés du tribunal administratif de Cergy-Pontoise ;

2°) réglant l'affaire au titre de la procédure de référé engagée, de faire droit à son appel ;

3°) de mettre à la charge de M. A le versement de la somme de 3 200 euros au titre de l'article L. 7611 du code de justice administrative ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de Mme Catherine de Salins, Maître des Requêtes,

- les observations de la SCP Gatineau, avocat de la COMMUNE DE MONTREUIL et de la SCP Piwnica, Molinié, avocat de M. A,

- les conclusions de Mlle Anne Courrèges, Commissaire du gouvernement ;

Considérant qu'aux termes de l'article R. 5411 du code de justice administrative : « Le juge des référés peut, même en l'absence d'une demande au fond, accorder une provision au créancier qui l'a saisi lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Il peut, même d'office, subordonner le versement de la provision à la constitution d'une garantie » ;

Considérant que, pour contester en appel l'ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Cergy-Pontoise en date du 24 octobre 2006 accordant à M. A une provision d'un montant de 100 000 euros en réparation du préjudice économique subi par l'intéressé par suite d'une décision de préemption illégale de l'immeuble dont il s'était porté acquéreur, la COMMUNE DE MONTREUIL a notamment fait valoir que le tribunal ne pouvait pas regarder un tel préjudice comme établi du seul fait que des loyers avaient été payés en contrepartie de l'occupation de l'immeuble pendant la période au cours de laquelle la décision de préemption a fait obstacle à la cession projetée ; que le juge des référés de la cour administrative d'appel de Versailles a rejeté l'appel ainsi formé devant lui sans répondre à ce moyen, qui n'était pas inopérant ; que, par suite, l'ordonnance attaquée en date du 23 mars 2007 doit être annulée ;

Considérant qu'en l'espèce il y a lieu, en application des dispositions de l'article L. 8212 du code de justice administrative, de régler l'affaire au titre de la procédure de référé engagée ;

Considérant que M. A a sollicité devant le juge des référés l'octroi d'une provision en réparation de divers préjudices qu'il estime avoir subis du fait de l'illégalité de la décision en date du 19 août 2000 par laquelle le maire de Montreuil avait exercé le droit de préemption de la commune sur un bien situé 9, rue Edouard Vaillant, pour l'acquisition duquel il indique avoir été le titulaire d'une promesse synallagmatique de vente ; que, par l'ordonnance attaquée, le juge des référés du tribunal administratif de Cergy-Pontoise lui a alloué une provision d'un montant de 100 000 euros en réparation du seul préjudice économique résultant de l'obligation de verser des loyers pendant la période comprise entre la décision de préemption et son retrait, intervenu le 3 août 2004 ;

Considérant qu'un acquéreur évincé par une décision de préemption illégale est en droit d'obtenir réparation des préjudices qui résultent pour lui, de façon directe et certaine, de cette décision ; que, toutefois, s'agissant de charges, telles que des loyers, qu'il n'aurait pas supportées s'il avait acquis l'immeuble en cause, il lui appartient non seulement d'établir qu'elles sont la conséquence directe et certaine de cette décision, sans notamment que s'interpose une décision de gestion qu'il aurait prise, mais encore de montrer, par exemple par la production d'un bilan financier approprié, en quoi et dans quelle mesure ces charges excèdent celles auxquelles l'acquisition du bien préempté l'auraient exposé ;

Considérant qu'en tout état de cause, il résulte de l'instruction, en particulier d'un arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 16 mars 2007, que c'est l'association déclarée « Les Bâtisseurs musulmans de France », dont les statuts prévoient qu'elle dispose de ressources et dont M. A est le président et le trésorier, qui était titulaire, depuis un avenant du 31 mai 1997, d'un bail commercial pour l'occupation de l'immeuble qui a fait l'objet de la préemption litigieuse et que cette association était redevable à ce titre de loyers pour le montant indiqué par M. A ; qu'ainsi, celui-ci, qui n'a pas produit la promesse de vente et n'a pas justifié avoir réglé ces loyers sur ses deniers personnels ni être subrogé à l'association dans ses droits, n'établit pas en quoi il aurait luimême subi un préjudice financier du fait de la décision de préemption ; que, dans ces conditions, l'existence de l'obligation pour la COMMUNE DE MONTREUIL de verser à M. A la somme de 100 000 euros en vue de l'indemniser d'un préjudice subi au titre du paiement de loyers ne revêt pas le caractère non sérieusement contestable auquel les dispositions de l'article R. 5411 du code de justice administrative subordonnent l'octroi en référé d'une provision ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la COMMUNE DE MONTREUIL est fondée à soutenir que c'est à tort que le juge des référés du tribunal administratif de Cergy-Pontoise a accordé à M. A une provision de 100 000 euros ; que, par suite et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens soulevés en appel, il y a lieu d'annuler l'ordonnance attaquée sur ce point   

(Conseil d’Etat 17 décembre 2007)