Même signé par les tous les copropriétaires, un accord passé entre eux ne peut être considéré comme une délibération d'assemblée générale et avoir l'effet d'une telle décision collective prise selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu'un copropriétaire peut refuser légalement d'exécuter cet accord et peut en demander la nullité :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 1er février 2000), que Mme Montal, propriétaire depuis 1964 d'un immeuble qui jouxte un fonds sur lequel est édifié un immeuble placé sous le régime de la copropriété qui, à la suite d'un accord intervenu le 14 novembre 1991 entre les copropriétaires, a fait l'objet en 1992 d'une surélévation, a assigné en démolition de celle-ci les deux copropriétaires de cet immeuble, M. Gaillard et Mme Du Fou ; que M. Gaillard a formé une demande reconventionnelle en démolition par Mme Montal d'ouvrages édifiés sur son propre fonds, en transgression d'une servitude non aedificandi instituée par un acte du 28 septembre 1894 ; que les époux Mazier de Montbrillant ayant acquis les lots des héritiers de Mme Du Fou sont intervenus à la procédure et ont demandé la condamnation de M. Gaillard auteur de la surélévation à la remise en état des lieux dans leur état initial à ses frais exclusifs ;

Attendu que M. Gaillard fait grief à l'arrêt d'accueillir l'intervention volontaire et la demande des époux de Montbrilland alors, selon le moyen :

1° que seuls les copropriétaires peuvent contester les décisions des assemblées générales, la qualité de copropriétaire s'appréciant à cet égard au jour de l'assemblée générale au cours de laquelle a été prise la décision contestée ; qu'en estimant que M. et Mme de Montbrillant, qui ne sont devenus copropriétaires que par acte du 27 février 1995, étaient recevables à remettre en cause la décision du 14 novembre 1991 par laquelle les copropriétaires avaient décidé, à l'unanimité, d'effectuer des travaux de réfection de la toiture, qui ont été réalisés dans le courant de l'année 1992, la cour d'appel a violé l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;

2° que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; que s'agissant d'une copropriété simplement composée de deux copropriétaires, la modification des parties communes et de l'aspect extérieur de l'immeuble par l'un des copropriétaires devait seulement recueillir l'accord de l'autre ; qu'en estimant que la décision du 14 novembre 1991 ne constituait pas une décision régulière de la copropriété, tout en constatant cependant qu'aux termes de cette décision, les deux seuls copropriétaires avaient conclu un accord pour que l'un d'eux, M. Gaillard, prenne à sa charge les travaux de réfection de la toiture en contrepartie de la possibilité de surélever la charpente pour y aménager des combles, ce qui constituait nécessairement une décision régulière de la copropriété, la cour d'appel a violé les articles 25 b et 35 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° qu'en estimant que M. et Mme de Montbrillant avaient subi un préjudice du fait de la modification de l'aspect extérieur de l'immeuble et des surfaces habitables attribuées au lot de M. Gaillard, tout en constatant qu'ils n'étaient devenus copropriétaires que postérieurement aux modifications alléguées, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que l'acte signé le 14 novembre 1991 entre Mme Du Fou et M. Gaillard était une simple convention sous seing privé autorisant ce dernier à refaire les toitures en surélevant la charpente et qu'aucune assemblée générale de copropriétaires n'avait été réunie, la cour d'appel a exactement retenu que, même signé de tous les copropriétaires, cet accord n'avait pas valeur de décision d'assemblée générale et que les restrictions apportées par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 au droit d'agir des copropriétaires ne s'appliquaient pas aux époux de Montbrillant qui invoquaient seulement la nullité et l'inefficacité d'un acte privé entre copropriétaires dont se prévalait M. Gaillard pour justifier les travaux affectant les parties communes et modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble qu'il avait accomplis sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé par motifs propres et adoptés que la modification de la toiture réalisée sans autorisation rendait habitables les combles du lot appartenant à M. Gaillard, définis à l'état descriptif de division comme des combles perdus, que cette transformation occasionnait une plus grande occupation de l'immeuble et était en contradiction avec les documents contractuels régissant celui-ci et le titre d'acquisition des époux de Montbrillant, la cour d'appel a exactement retenu que cette surélévation causait un préjudice certain aux époux de Montbrillant et que ceux-ci étaient recevables à exercer à titre individuel l'action en remise des lieux en leur état antérieur ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ».

(Cour de Cassation 27 février 2002)

C'est ce qui se déduit de cet arrêt rendu le 23 janvier 2007 qui considère que le banquier d'un vendeur en l'état futur d'achèvement n'a pas à surveiller l'usage fait par celui-ci des fonds accordés pour réaliser la construction.

Cette banque était poursuivie par l'un des acquéreurs qui lui reprochait de ne pas avoir exercé un contrôle de cet usage qui aurait permis d'éviter semble-t-il que les fonds soient consacrés à d'autres fins que l'achèvement de la construction.

 « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 18 mars 2005), que la société Résidence prestige a fait édifier en Martinique, en 1989, un ensemble immobilier qu'elle a commercialisé par appartements en état futur d'achèvement avec une garantie intrinsèque résultant notamment de la participation financière du Crédit martiniquais, aux droits duquel se trouve la société La Financière du forum, lequel avait attesté avoir accordé à sa cliente un crédit confirmé de 13 000 000 francs pour parfaire le financement de l'opération immobilière ; que l'opération ayant été abandonnée avant son terme, l'immeuble a été achevé à l'initiative des acquéreurs et moyennant un supplément de prix de plus de 200 000 francs pour chacun d'entre eux, dont M. X... ; que celui-ci a mis en cause la responsabilité des divers intervenants et notamment celle du Crédit martiniquais auquel il a reproché de n'avoir pas surveillé l'utilisation des crédits confirmés délivrés au promoteur et refusé de fournir aux acquéreurs une information complète sur la situation de ce dernier au moment de sa défaillance ainsi que sur les mouvements de son compte bancaire ; que la cour d'appel a rejeté ces prétentions en considérant que, s'il a l'obligation de délivrer les crédits confirmés promis, le banquier n'a pas celle de surveiller l'avancement des travaux ni de s'assurer de la destination des sommes retirées par le promoteur vendeur et qu'en outre les investigations nécessaires pour vérifier cette destination se heurteraient au secret bancaire ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'avoir ainsi statué, alors, selon le moyen :

1 / que la banque qui accorde un crédit confirmé dans le cadre d'une garantie intrinsèque d'achèvement souscrit, à l'égard du promoteur comme des acquéreurs, l'obligation de le maintenir jusqu'à l'achèvement de l'immeuble et doit contrôler l'utilisation des fonds qu'elle prête ; qu'en l'espèce, il soutenait que les fonds accordés au promoteur par le Crédit martiniquais, aux droits duquel était venue la société La Financière du forum, dans le cadre du crédit confirmé visé à la garantie intrinsèque d'achèvement, avaient disparu et n'avaient donc pas été utilisés pour la réalisation de l'immeuble ; que, pour rejeter sa demande d'indemnisation du préjudice qu'il avait subi en raison de ce qu'un appel de fonds supplémentaires avait dû être effectué auprès des acquéreurs pour achever la construction, la cour d'appel, qui a considéré que l'établissement de crédit n'avait pas à s'assurer de la destination des sommes retirées par le promoteur vendeur, a, ce faisant, violé les articles 1382 du code civil et R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation ;

2 / qu'un établissement de crédit ne peut opposer valablement le secret bancaire pour refuser de produire aux débats les informations de nature à établir la circonstance qu'elle a ou non délivré le crédit confirmé que les acquéreurs ont le droit de voir maintenu jusqu'à l'achèvement de la construction ; qu'en retenant, à l'inverse, que le secret bancaire interdirait toute investigation pour rechercher la destination des fonds accordés à l'occasion du crédit confirmé, la cour d'appel a violé, par fausse application, les articles L. 511-33 du code monétaire et financier et 10 du code civil ;

3 / qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions où, reprenant à son compte les motifs du jugement frappé d'appel, il avait fait valoir que le Crédit martiniquais avait commis une faute en s'abstenant de donner une information complète sur la situation du maître de l'ouvrage au moment de sa défaillance et en s'abstenant également de communiquer au mandataire de ceux-ci la passation d'écritures bancaires réalisées pour la sauvegarde de ses intérêts propres mais au détriment direct des acquéreurs de lots, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau code procédure civile ;

Mais attendu, d'une part, qu'en l'absence de dispositions légales ou de stipulations conventionnelles non alléguées en l'espèce imposant à l'établissement de crédit de surveiller l'utilisation par le promoteur-vendeur des crédits confirmés bénéficiant aux acquéreurs mais dont l'intéressé avait dès lors la libre disposition, la cour d'appel, qui n'a pas violé les textes visés par la première branche, a exactement décidé que la seule obligation du Crédit martiniquais avait été de délivrer, conformément à ses engagements, l'intégralité du crédit confirmé, irrévocablement ouvert au vendeur jusqu'à l'achèvement de l'immeuble, mais qu'il ne pouvait lui être reproché de ne pas s'être assuré de la destination des fonds ;

Attendu, d'autre part, que les investigations nécessaires pour rechercher, non pas seulement que les crédits confirmés avaient bien été délivrés conformément aux engagements bénéficiant aux acquéreurs, mais la destination des fonds ainsi accordés, supposaient d'analyser le fonctionnement de comptes bancaires ou étaient susceptibles d'aboutir à la divulgation d'informations dont le Crédit martiniquais avait eu connaissance dans l'exercice de son activité professionnelle ; que, loin de violer les textes visés par la deuxième branche, la cour d'appel, qui a jugé que le secret bancaire s'opposait à de telles recherches, en a fait au contraire l'exacte application ;

Attendu, enfin, que la cour d'appel n'était pas tenue de répondre au moyen évoqué par la troisième branche, lequel n'était pas susceptible d'influer sur la solution du litige dès lors que le secret bancaire s'opposait à ce que soient communiqués aux acquéreurs, ainsi qu'ils le demandaient, les renseignements relatifs au fonctionnement du compte du vendeur ou à sa situation bancaire ».