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  • La vente d'un immeuble indivis faite par un seul des indivisaires est valable pour la portion indivise qui lui appartient

    Ainsi jugé par cet arrêt :


    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 6 mai 2008), qu'aux termes d'un acte du 26 septembre 2002, M. Mohamed X... et ses parents, M. Driss X... et Mme Fatma Y... (les consorts X...), ont donné à bail commercial à la société Isabelle des locaux à usage de restaurant dont ils étaient propriétaires indivis ; qu'était annexée au bail une promesse de vente par laquelle la société preneuse se réservait la faculté d'acquérir les locaux jusqu'au 30 septembre 2005 ; que la société Isabelle ayant levé l'option, a assigné les consorts X... pour faire déclarer la vente parfaite ;

    Attendu que M. Mohamed X... fait grief à l'arrêt de dire qu'il a vendu sa quote-part indivise de l'immeuble, alors, selon le moyen, qu'ayant constaté que dans l'intention des parties, la vente portait sur l'ensemble du bien, que cette promesse est parfaitement claire tant en ce qui concerne la chose objet de la vente qu'en ce qui concerne le prix, et décidé que la vente est parfaite inter partes en ce qui concerne M. Mohamed X..., pour sa part indivise du bien donné à bail, et la société Isabelle, que cette cession, qui ne concerne que la portion indivise appartenant à M. Mohamed X... dans la totalité du bien n'est en rien contraire aux dispositions de l'article 815-3 du code civil, qu'eu égard au fait que la promesse n'est pas signée en ce qui concerne Mme Fatma Y... et que la signature censée être celle de M. Driss X... n'avait pas été portée sur l'acte par celui-ci la société Isabelle se borne à demander la condamnation du seul Mohamed X... à réaliser la vente devant notaire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses constatations dont il ressortait que dans l'intention des parties la vente n'avait pas pour objet la quote-part indivise de M. Mohamed X... mais portait sur l'ensemble du bien et elle a violé les articles 815-3 et suivants du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause ;


    Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que si Mme Y... n'avait pas signé la promesse annexée au bail et si la signature censée être celle de M. Driss X... n'avait pas été portée à l'acte par celui-ci, M. Mohamed X... avait bien signé cet acte, la cour d'appel, qui a exactement retenu que
    la vente d'un immeuble indivis faite par un seul des indivisaires est valable pour la portion indivise qui lui appartient, en a déduit à bon droit que la vente était parfaite entre M. Mohamed X..., pour sa part indivise, et la société Isabelle ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


    Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le deuxième et le troisième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;


    PAR CES MOTIFS :


    REJETTE le pourvoi ;


    Condamne M. Mohamed X... aux dépens ;


    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Mohamed X... et le condamne à payer à la société Isabelle la somme de 2 500 euros et à M. Z... celle de 1 500 euros ;


    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille dix.MOYENS ANNEXES au présent arrêt


    Moyens produits par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux conseils pour M. Mohamed X...


    PREMIER MOYEN DE CASSATION


    LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUE D'AVOIR confirmé les jugements des 30 juin 2006 et 16 mars 2007 ayant dit que Monsieur Mohamed X... est irrévocablement engagé sur sa quote part de 50 % sur la vente de biens immobiliers sis à Asnières sur Seine, qu'à défaut de réitérer l'acte devant notaire dans le mois de la décision le jugement pourra être publié au bureau des hypothèques, d'avoir condamné l'exposant à payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts à la SARL ISABELLE en limitant la part contributive de Monsieur Z... dans cette condamnation à dommages-intérêts, constaté la compensation des créances de la SARL ISABELLE et de Monsieur X... Mohamed à concurrence de 36.700 euros, dit que la SARL ISABELLE ne doit plus la moitié des loyers depuis le 1er octobre 2005, la Cour d'appel ayant condamné l'exposant in solidum avec Maurice Z... à payer à la SARL ISABELLE la somme de 90.000 euros en précisant que dans leurs rapports la condamnation de Monsieur Maurice Z... demeure inchangée à 8.000 euros et a condamné l'exposant à payer à la SARL ISABELLE la somme de 5.000 euros complémentaires sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et rejeter ses demandes ;


    AUX MOTIFS QUE la promesse de vente d'un immeuble indivis faite par un seul des indivisaires est valable pour la portion indivise qui lui appartient ; que par acte sous seing privé en date du 26 septembre 2002, annexé au bail de la même date, il a été convenu que « entre le propriétaire bailleur et le preneur, ce qui suit : le bailleur offre dès à présent au preneur la faculté d'acquérir les biens dont il s'agit, présentement loués, moyennant le prix principal de 152.449,02 euros (…). Cette somme de 152.449,02 euros non révisables à la baisse sera, s'il y a lieu, réactualisée au moment de l'achat suivant l'indice INSEE du coût de la construction (…) cette faculté d'achat étant conférée au preneur jusqu'à la date limite du 30 septembre 2005. Pour manifester sa volonté d'acquérir, le preneur devra trois mois avant la date limite du 30 septembre 2005 faire parvenir au bailleur et au cabinet GRAMME, par pli recommandée avec accusé de réception son intention d'acheter les biens loués suivant la condition ci-dessus stipulée » ; que cette promesse est parfaitement claire, tant en ce qui concerne la chose objet de la vente qu'en ce qui concerne le prix ; que la société ISABELLE, locataire et bénéficiaire de cette promesse, a fait parvenir, un pli recommandé avec accusé de réception en date du 29 octobre 2004 adressé à chacun des co-indivisaires bailleur et au cabinet GRAMME par lequel elle leur « faisait savoir qu'elle avait décidé d'acheter dès maintenant au prix convenu comme stipulé au contrat (…) qui sera actualisé à la date du transfert de propriété suivant les variations positives de l'indice INSEE du coût de la construction» ; qu'elle a, en tant que de besoin, réitéré cette levée d'option par exploit en date du 14 juin 2005 ; que Driss X... et fatma Y... ont, en ce qui les concerne, refusé de régulariser la vente au motif que la promesse ne leur était pas opposable ; que Mohamed X... a aussi de son côté, refusé de régulariser la vente, pour les motifs erronés précédemment rappelés ; que la vente est parfaite, inter partes, en ce qui concerne Mohamed X..., pour sa part indivise du bien donné à bail, et la SARL ISABELLE ; qu'il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à réitérer l'acte de vente devant notaire ; que cette cession, qui ne concerne que la portion indivise appartenant à Mohamed X... dans la totalité du bien n'est en rien contraire aux dispositions de l'article 815-3 du Code civil ; qu'eu égard au fait que cette promesse n'est pas signée en ce qui concerne Fatma Y... et que la signature censée être celle de Driss X... n'avait pas été portée sur l'acte par celui-ci la SARL ISABELLE se borne à demander la condamnation du seul Mohamed X... à réaliser la vente devant notaire ; qu'en conséquence, nonobstant la demande que Maurice Z... forme en ce sens, il n'y a pas lieu d'examiner si Driss X... et Fatma Y... doivent être condamnés à réaliser cette vente ; qu'il y aura seulement lieu, lors de l'examen des fautes alléguées à l'encontre de Maurice Z... et de leurs conséquences, de rechercher si ces fautes ont conduit ou non à rendre inopposable à Driss X... et Fatma Y... la promesse de vente qu'ils étaient sensés avoir consenti ;


    ALORS QU'ayant constaté que dans l'intention des parties, la vente portait sur l'ensemble du bien, que cette promesse est parfaitement claire tant en ce qui concerne la chose objet de la vente qu'en ce qui concerne le prix, et décidé que la vente est parfaite inter partes en ce qui concerne Mohamed X..., pour sa part indivise du bien donné à bail et la SARL ISABELLE, que cette cession, qui ne concerne que la portion indivise appartenant à Mohamed X... dans la totalité du bien n'est en rien contraire aux dispositions de l'article 815-3 du Code civil, qu'eu égard au fait que la promesse n'est pas signée en ce qui concerne Fatma Y... et que la signature censée être celle de Driss X... n'avait pas été portée sur l'acte par celui-ci, la SARL ISABELLE se borne à demander la condamnation du seul Mohamed X... à réaliser la vente devant notaire, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses constatations dont il ressortait que dans l'intention des parties la vente n'avait pas pour objet la quote part indivise de Mohamed X... mais portait sur l'ensemble du bien et elle a violé les articles 815-3 et suivants du Code civil dans leur rédaction applicable en la cause ;



    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION


    LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUE D'AVOIR confirmé les jugements des 30 juin 2006 et 16 mars 2007 ayant dit que Monsieur Mohamed X... est irrévocablement engagé sur sa quote part de 50 % sur la vente de biens immobiliers sis à Asnières sur Seine, qu'à défaut réitérer l'acte devant notaire dans le mois de la décision le jugement pourra être publié au bureau des hypothèques, d'avoir condamné l'exposant à payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts à la SARL ISABELLE en limitant la part contributive de Monsieur Z... dans cette condamnation à dommages-intérêts, constaté la compensation des créances de la SARL ISABELLE et de Monsieur X... Mohamed à concurrence de 36.700 euros, dit que la SARL ISABELLE ne doit plus la moitié des loyers depuis le 1er octobre 2005, la Cour d'appel ayant condamné l'exposant in solidum avec Maurice Z... à payer à la SARL ISABELLE la somme de 90.000 euros en précisant que dans leurs rapports la condamnation de Monsieur Maurice Z... demeure inchangée à 8.000 euros et a condamné l'exposant à payer à la SARL ISABELLE la somme de 5.000 euros complémentaires sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et rejeter ses demandes ;


    AUX MOTIFS QUE sur les fautes imputées à Mohamed X..., que Maurice Z... fait valoir que Mohamed X... a prétendu emporter la promesse de vente pour la faire signer à son père alors que la signature qui figure sur ce document, après qu'il l'a rapporté n'était pas celle de celui-ci ; que Mohamed X... fait valoir quant à lui qu'il aurait, sur les conseils de Maurice Z..., signé à la place de son père, « confiant en la qualité de professionnel » de celui-ci et « en toute innocence » ; que, quelque soit la version des faits qui est exacte, l'une et l'autre attitude sont, de la part de Mohamed X... également fautives ; qu'en effet à supposer sa version exacte, Mohamed X..., loin de signer de sa propre signature pour et par ordre de son père comme il l'aurait fait s'il avait été invité, comme il le prétend, par Maurice Z..., à porter sur l'acte une signature différente de la sienne ; qu'une telle signature n'a donc été portée que dans le but de faire croire à la SARL ISABELLE que c'est son père, et non lui-même, qui avait signé l'acte ; qu'ainsi, à supposer même que sa version des faits soit exacte, l'attitude qu'il aurait eu serait fautive ; que par ailleurs l'attitude de Mohamed X..., aux termes de la version des faits données par Maurice Z... est elle aussi fautive, le fait de prendre un document au prétexte de le faire signer par son père et de le rapporter muni d'une signature qui n'est pas celle de ce dernier étant, lui aussi, constitutif d'une faute ; que pour ce motif alternative mais non dubitative Mohamed X... a bien commis une faute ; que cette faute est directement à l'origine du dommage subi par la SARL ISABELLE qui ne peut acquérir, contrairement à ce qui lui avait été présenté, la totalité du bien immobilier en exécution de la promesse qui lui avait été consentie ; qu'en outre avant de tenter de faire juger que la promesse de vente était nulle, Mohamed X... a répondu à la première levée d'option de réalisation de la promesse de vente en se bornant à indiquer qu'elle serait prématurée et en invitant la SARL ISABELLE à poursuivre l'exécution du bail, comprenant la mise en oeuvre d'importants travaux ; que le dommage résulte en premier lieu de la perte de chances, pour la SARL ISABELLE, d'acquérir la totalité du bien comme elle était en droit de croire pouvoir le faire et d'en acquérir qu'une part indivise ; qu'elle a en outre supporté les travaux qui ont apporté une plus-value au bien, dont elle ne va bénéficier, à titre de propriétaire, que pour moitié ; que ces éléments ont généré un préjudice qui doit être chiffré à 90.000 euros ; que Maurice Z..., professionnel de l'immobilier et rédacteur tant de la promesse de vente que du bail, a, lui aussi, commis une faute en n'apportant pas le soin et les diligences nécessaires à l'efficacité juridique du premier de ces actes ; qu'à cet égard, le fait qu'il aurait été en relation de confiance avec Mohamed X... est insusceptible de LE dégager de ses obligations envers la SARL ISABELLE ; que, par sa faute, la promesse de vente n'a pas été signée des époux Driss et Fatma X... et leur est inopposable ; qu'il doit, dès lors être condamné à indemniser celle-ci du préjudice précédemment déterminé, in solidum avec Mohamed X... ;


    ALORS D'UNE PART QUE l'exposant avait fait valoir que, sur les conseils de l'agent immobilier il avait signé l'acte à la place de son père, en présence de la SARL ISABELLE qui le savait ; qu'en ne se prononçant pas sur ce moyen la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;


    ALORS D'AUTRE PART QU'en retenant que la faute, qu'elle constate, imputable à Monsieur Mohamed X... est directement à l'origine du dommage subi par la SARL ISABELLE qui ne peut acquérir, contrairement à ce qui lui avait été présenté, la totalité du bien immobilier en exécution de la promesse qui lui avait été consentie, le dommage résulte en premier lieu de la perte de chance de la SARL ISABELLE d'acquérir la totalité du bien, comme elle était en droit de croire pouvoir le faire et de n'en acquérir qu'une part indivise, qu'elle a en outre supporté les travaux qui ont apporté une plus-value au bien dont elle ne va pas bénéficier, à titre de propriétaire que pour moitié, que ces éléments ont généré un préjudice qui doit être chiffré à 90.000 euros, tout en constatant que Madame X..., co-indivisaire, n'a pas signé l'acte, ce qui excluait que la vente puisse porter sur l'immeuble entier, et que par la faute imputée à l'exposant la cession de l'immeuble n'a pas porté sur le tout, la Cour d'appel n'a pas caractérisé la faute de l'exposant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;


    ALORS DE TROISIEME PART QU'en retenant que la faute, qu'elle constate, imputable à Monsieur Mohamed X... est directement à l'origine du dommage subi par la SARL ISABELLE qui ne peut acquérir, contrairement à ce qui lui avait été présenté, la totalité du bien immobilier en exécution de la promesse qui lui avait été consentie, le dommage résulte en premier lieu de la perte de chance de la SARL ISABELLE d'acquérir la totalité du bien, comme elle était en droit de croire pouvoir le faire et de n'en acquérir qu'une part indivise, qu'elle a en outre supporté les travaux qui ont apporté une plus-value au bien dont elle ne va pas bénéficier, à titre de propriétaire que pour moitié, que ces éléments ont généré un préjudice qui doit être chiffré à 90.000 euros, tout en constatant que Madame X... n'avait pas signé l'acte mais que la cession opérée lui était inopposable, la Cour d'appel qui n'a pas précisé, en l'état de ses constatations, d'où il résultait que la SARL ISABELLE a perdu une chance d'acquérir la totalité des droits portant sur l'immeuble, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;


    ALORS ENFIN QUE l'exposant faisait valoir qu'aucun préjudice n'a été subi par la SARL ISABELLE qui a bénéficié de la gratuité des locaux pendant 18 mois, d'une minoration pendant 15 mois, d'un loyer inférieur à celui envisagé dans le mandat, soit un avantage d'une valeur de 77.014,27 euros ; qu'en ne statuant pas sur ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;


    TROISIEME MOYEN DE CASSATION


    LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUE D'AVOIR confirmé les jugements des 30 juin 2006 et 16 mars 2007 ayant dit que Monsieur Mohamed X... est irrévocablement engagé sur sa quote part de 50 % sur la vente de biens immobiliers sis à Asnières sur Seine, qu'à défaut réitérer l'acte devant notaire dans le mois de la décision le jugement pourra être publié au bureau des hypothèques, d'avoir condamné l'exposant à payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts à la SARL ISABELLE en limitant la part contributive de Monsieur Z... dans cette condamnation à dommages-intérêts, constaté la compensation des créances de la SARL ISABELLE et de Monsieur X... Mohamed à concurrence de 36.700 euros, dit que la SARL ISABELLE ne doit plus la moitié des loyers depuis le 1er octobre 2005, la Cour d'appel ayant condamné l'exposant in solidum avec Maurice Z... à payer à la SARL ISABELLE la somme de 90.000 euros en précisant que dans leurs rapports la condamnation de Monsieur Maurice Z... demeure inchangée à 8.000 euros et a condamné l'exposant à payer à la SARL ISABELLE la somme de 5.000 euros complémentaires sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et rejeter ses demandes ;


    AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne la demande que Mohamed X... forme à l'encontre de Maurice Z..., il est acquis que le second nommé n'a pas assuré l'efficacité juridique de l'acte passé sous son égide et rédigé par lui, qu'il fait valoir que l'inefficacité partielle de l'acte résulterait de fautes personnelles de Mohamed X... qui aurait quitté les lieux avec les exemplaires de l'instrumentum de la promesse de vente, en prétendant que s'était pour les faire signer par ses parents et serait revenu, le document certes signé, mais par une personne qui n'était pas Driss X... ; qu'il soutient qu'une telle faute personnelle de la part d'une personne en laquelle, du fait leurs nombreuses relations d'affaires passées génératrices d'une confiance légitime, serait de nature à l'exonérer de sa responsabilité ; que cependant même sans qu'il soit nécessaire d'examiner l'effet que pourrait avoir un climat de confiance entre ces parties, la Cour constate que Maurice Z... n'apporte pas la preuve, qui lui incombe pour se décharger de sa responsabilité à l'égard de Mohamed X..., que les faits se seraient déroulés de la manière qu'il expose ; que sa responsabilité doit, dès lors, être retenue ; que cette faute a directement causé un dommage à Mohamed X... consistant en une partie du dommage que celui-ci doit réparer à l'égard de la SARL ISABELLE ; qu'il sera, en conséquence, condamné, comme l'ont exactement apprécié les premiers juges, à l'en relever à hauteur de 8.000 euros ;


    ALORS QUE l'exposant faisait valoir la faute de l'agent immobilier à l'origine du préjudice subi par la SARL ISABELLE qui n'a pu faire l'acquisition de la totalité des droits sur l'immeuble, l'agent immobilier n'ayant pas fait signer l'acte à Madame X..., co-indivisaire ; qu'ayant constaté que Maurice Z..., professionnel de l'immobilier et rédacteur tant de la promesse de vente que du bail a commis une faute en n'apportant pas le soin et les diligences nécessaires à l'efficacité juridique du premier de ces actes, que, par sa faute, la promesse de vente n'a pas été signée des époux Driss et Fatma X... et leur est inopposable, que sans même qu'il ne soit nécessaire d'examiner l'effet que pourrait avoir un climat de confiance entre l'exposant et Monsieur Z..., la Cour constate que Maurice Z... n'apporte pas la preuve qui lui incombe pour se décharger de sa responsabilité à l'égard de Mohamed X..., que les fait se seraient déroulés de la manière qu'il expose, que sa responsabilité doit être retenue, puis décidé que cette faute a causé directement un dommage à Mohamed X... consistant en une partie du dommage que celui-ci doit réparer à l'égard de la SARL ISABELLE, qu'il sera condamné comme l'ont exactement apprécié les premiers juges à l'en relever à hauteur de 8.000 euros, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ces fautes n'étaient pas seules à l'origine du dommage subi par la SARL ISABELLE dont elle a relevé qu'il consistait en la perte d'une chance d'acquérir tout l'immeuble et non une quote-part indivise, ce qui ne pouvait se réaliser en l'absence d'accord de Madame X..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil."

  • Le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis

    Ainsi jugé par cet arrêt :


    "Vu l'article 15 - II de la loi du 6 juillet 1989 ;

    Attendu que, selon ce texte, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; qu'il vaut offre de vente au profit du locataire ; que l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis ;


    Attendu selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 27 janvier 2009) que M. et Mme X..., propriétaires d'un appartement donné à bail à M. et Mme Y..., ont, par leur mandataire, le 30 juillet 2004, notifié à ces derniers, dont le bail venait à expiration le 30 juin 2005, un congé valant offre de vendre à un certain prix ; que par acte du 8 octobre 2004, les propriétaires ont vendu le bien à Mme Z... ; que les locataires, qui avaient accepté l'offre par lettre recommandée avec avis de réception des 3 et 4 janvier 2005, ont assigné Mme Z..., M. et Mme X... et leur mandataire pour se faire déclarer acquéreurs de l'appartement ;


    Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que si les propriétaires avaient eu initialement l'intention de vendre un appartement libre de toute occupation et notifié aux locataires une offre de vente valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, soit du 1er janvier au 28 février 2005, il ne leur était pas interdit de changer d'avis pour, en définitive, vendre leur bien occupé le 8 octobre 2004 ;


    Qu'en statuant ainsi, alors que
    le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

    PAR CES MOTIFS :


    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 janvier 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry, autrement composée ;


    Condamne la société BR-Immo, les consorts X... et Mme Z..., ensemble, aux dépens ;


    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, la société BR-Immo, les consorts X... et Mme Z... à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;


    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;


    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille dix.


    MOYEN ANNEXE au présent arrêt


    Moyen produit par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour les époux Y...


    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur et Madame Y... de leurs demandes tendant à l'annulation de la vente intervenue le 8 octobre 2004 entre les époux X... et Madame Z..., à les voir déclarer acquéreurs de l'appartement qu'ils occupent pour le prix de 118.737,34 €, ainsi qu'au versement de dommages et intérêts à leur profit par les consorts X..., Madame Z... et la SARL BR-IMMO,


    AUX MOTIFS QU'"il est énoncé à tort dans le jugement que le délai de deux mois dont disposaient les époux Y... pour accepter l'offre de vente et se déclarer acquéreurs de l'appartement dont ils étaient locataires expirait le 3 octobre 2004, deux mois après la notification du congé alors que cette offre était valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis de six mois dont ils bénéficiaient ; que le congé étant donné pour le 30 juin 2005, date d'échéance de leur bail, leur délai d'acceptation commençait le 1er janvier 2005 pour s'achever le 28 février 2005 ; que dans le congé du 30 juillet 2004 il est mentionné que l'appartement est offert à la vente au prix de 140 500 euros, de sorte que, en l'absence de précision complémentaire, il s'entend que ce prix est celui des biens immobiliers seuls ; Que dans l'acte du 8 octobre 2004 il est stipulé que la vente est faite au prix global de 128 737,34 euros «s'appliquant» aux biens mobiliers à concurrence de 10 000 euros et aux biens immobiliers à concurrence de 118 737,34 euros et que l'acquéreur a en outre seul la charge des honoraires de négociation de la société BR Immo, soit 11 762,66 euros ; que les biens immobiliers ont donc été vendus à un prix inférieur à celui qui est mentionné dans la notification du 30 juillet 2004 ; Mais que dans cet acte du 8 octobre 2004, à l'article "Propriété Jouissance" (p. 5) il est énoncé que les biens vendus à madame Z... sont «loués à des charges et conditions que l'acquéreur déclare parfaitement connaître pour lesquelles il se reconnaît purement et simplement subrogé dans les droits et obligations du vendeur» ; que, donc, c'est un appartement occupé -et non pas libre- qui a été vendu à madame par les époux X... et qu'en tel cas la loi n'oblige pas le bailleur vendeur à faire offre de vente au locataire ; que dans ces circonstances les époux X... n'étaient pas tenus de notifier aux époux Y... ces conditions de vente ; certes, qu'il ressort tant des termes du mandat que les époux X... avaient donné à la société BR Immo que de ceux du congé du 30 juillet 2004 notifié au époux Y... que les époux X... avait initialement l'intention d'offrir à la vente un appartement libre de toute occupation mais qu'il ne leur était pas interdit de changer d'avis pour, en définitive, vendre leur bien occupé ; par ailleurs, que les conditions effectives de la vente à madame Z... font que le prix stipulé dans l'acte du 8 octobre 2004 n'est pas directement comparable à celui qui a été mentionné dans la notification du 30 juillet 2004, de sorte que les époux Y... sont mal fondés à soutenir que la vente s'est faite à un prix plus avantageux que celui qui leur avait été proposé ; que les époux Y..., qui ont notifié leur intention d'acquérir l'appartement aux conditions énoncées dans la notification du 30 juillet 2004 alors que l'acte de la vente à madame Z... avait déjà été signé et publié, sont mal fondés à prétendre être déclarés acquéreurs par substitution à madame Z... ; que le congé du 30 juillet 2004 qui était fondé sur la décision de vendre le logement est devenu inopérant puisque ce bien a été vendu occupé, madame Z... ayant expressément déclaré connaître le bail consenti aux époux Y... et en accepter les conditions ; que c'est donc à tort que la société BR Immo a, par lettre recommandée avec avis de réception du 18 juillet 2005, mis les époux Y... en demeure de libérer l'appartement au motif erroné que leur «dossier de location caduc était depuis le 30/06/05» et qu'ils l'occupent «sans droit ni titre»; Qu'il est demandé à bon droit que soit annulée cette mise en demeure ; Qu'en revanche c'est à tort que les époux Y... demandent restitution des loyers puisqu'ils occupent toujours ce logement dont ils sont locataires ; que madame Z..., qui a acquis l'appartement litigieux en déclarant connaître qu'il était loué aux époux Y..., est mal fondée à prétendre que les époux Y... l'ont empêchée d'occuper ce logement ; qu'elle doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts" (arrêt, p. 4 et 5),


    1°) ALORS QUE le congé fondé sur la décision de vendre le logement qui doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, valant offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis de six mois, le bailleur doit maintenir son offre pendant ces deux premiers mois du délai de préavis ; qu'il s'ensuit que toute vente conclue au profit d'un tiers pendant le délai de deux mois est inopposable au locataire qui peut en poursuivre la nullité et conserve, pendant ledit délai, la faculté d'exercer son droit de préemption ;


    Qu'en l'espèce, il est constant que, par lettre recommandée datée du 29 juillet 2004, reçue le 3 août 2004, la SARL BR-Immo a informé Monsieur et Madame Y..., locataires d'un appartement appartenant à Monsieur et Madame X..., de la vente de ce logement pour le prix de 140.500 € et leur a demandé «soit de libérer les lieux à la date du 30.06.2005 au terme de votre contrat de bail en cours, soit de prendre toutes dispositions pour vous porter acquéreurs au prix et conditions ci-dessus dans un délai de 2 mois maximum à dater de la réception de la présente» ; que Monsieur et Madame Y... ont eu la surprise d'apprendre que l'immeuble avait fait l'objet d'une vente au profit de Madame Z... par acte authentique du 8 octobre 2004 pour le prix de 118.737,34 € ; que, par lettre du 4 janvier 2005 adressée à leur bailleur, ils ont annoncé leur intention de se porter acquéreurs de l'appartement ;


    Qu'après avoir reconnu, d'une part que le délai d'acceptation de l'offre de vente n'avait pu commencer à courir que le 1er janvier 2005 pour s'achever le 28 février 2005, et d'autre part que les biens immobiliers ont été vendus par Monsieur et Madame X... à Madame Z... pour un prix (118.737,34 €) inférieur à celui qui est mentionné dans la notification du 30 juillet 2004 (140.500 €), la cour d'appel a considéré que «c'est un appartement occupé -et non pas libre- qui a été vendu à madame par les époux X... et qu'en tel cas la loi n'oblige pas le bailleur vendeur à faire offre de vente au locataire ; que dans ces circonstances les époux X... n'étaient pas tenus de notifier aux époux Y... ces conditions de vente ;

    certes, qu'il ressort tant des termes du mandat que les époux X... avaient donné à la société BR Immo que de ceux du congé du 30 juillet 2004 notifié au époux Y... que les époux X... avait initialement l'intention d'offrir à la vente un appartement libre de toute occupation mais qu'il ne leur était pas interdit de changer d'avis pour, en définitive, vendre leur bien occupé» ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que le bailleur est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ;


    2°) ALORS QUE le congé avec offre de vente délivré par le bailleur ne peut être rétracté avant l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis, sans le consentement du locataire ;


    Qu'en l'espèce, il résulte des constatations des juges du fond que Monsieur et Madame X..., propriétaires d'un appartement et d'un garage donnés à bail à Monsieur et Madame Y..., leur ont notifié le 30 juillet 2004 un congé pour vente ; que la cour d'appel en a justement déduit «que le congé étant donné pour le 30 juin 2005, date d'échéance de leur bail, leur délai d'acceptation commençait le 1er janvier 2005 pour s'achever le 28 février 2005» ; que Monsieur et Madame Y... ont fait usage de leur droit de se porter acquéreurs par actes en date des 3 et 4 janvier 2005 ; que, cependant, il est apparu que Monsieur et Madame X... avaient déjà vendu l'ensemble immobilier à Madame Z... par acte authentique du 8 octobre 2004 ;


    Que, pour valider la vente ainsi intervenue en violation des droits de Monsieur et Madame Y..., la cour d'appel a considéré «qu'il n'était pas interdit aux bailleurs de changer d'avis pour, en définitive, vendre leur bien occupé» à Madame Z... ;


    Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1134 du code civil ;


    3°) ALORS QUE le juge doit, à peine de nullité de la décision qu'il a prononcée, la motiver ; que la contradiction de motifs équivaut à une absence de motivation ;


    Qu'en l'espèce, après avoir énoncé «que dans le congé du 30 juillet 2004 il est mentionné que l'appartement est offert à la vente au prix de 140 500 euros, de sorte que, en l'absence de précision complémentaire, il s'entend que ce prix est celui des biens immobiliers seuls ; que dans l'acte du 8 octobre 2004 il est stipulé que la vente est faite au prix global de 128 737,34 euros «s'appliquant» aux biens mobiliers à concurrence de 10 000 euros et aux biens immobiliers à concurrence de 118 737,34 euros et que l'acquéreur a en outre seul la charge des honoraires de négociation de la société BR Immo, soit 11 762,66 euros ; que les biens immobiliers ont donc été vendus à un prix inférieur à celui qui est mentionné dans la notification du 30 juillet 2004», la cour d'appel considère «que les conditions effectives de la vente à madame Z... font que le prix stipulé dans l'acte du 8 octobre 2004 n'est pas directement comparable à celui qui a été mentionné dans la notification du 30 juillet 2004, de sorte que les époux Y... sont mal fondés à soutenir que la vente s'est faite à un prix plus avantageux que celui qui leur avait été proposé» ;


    Qu'en se prononçant ainsi par des motifs contradictoires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;


    4°) ALORS, en toute hypothèse, QUE le juge doit, à peine de nullité de la décision qu'il a prononcée, la motiver ;


    Qu'en l'espèce, après avoir énoncé que les biens immobiliers ont été vendus par Monsieur et Madame X... à Madame Z... pour un prix (118.737,34 €) inférieur à celui qui est mentionné dans la notification du 30 juillet 2004 (140.500 €), la cour d'appel a simplement indiqué, pour dire que la vente de l'immeuble à Madame Z... ne s'était pas faite à un prix inférieur à celui mentionné dans la notification du congé avec offre de vente adressée à Monsieur et Madame Y..., «que les conditions effectives de la vente à madame Z... font que le prix stipulé dans l'acte du 8 octobre 2004 n'est pas directement comparable à celui qui a été mentionné dans la notification du 30 juillet 2004» ;


    Qu'en statuant ainsi, sans expliquer en quoi le prix de vente payé par Madame Z... n'était pas comparable avec celui mentionné dans le congé pour vente, la cour d'appel n'a pas suffisamment motivé sa décision et a donc violé l'article 455 du code de procédure civile.
    "

  • Retenue de garantie et réception

    Le lien entre les deux est rappelé par cet arrêt (voir aussi mon site "Tout savoir sur la retenue de garantie") :



    "Vu l'article 1er de la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 :

    Attendu que les payements des acomptes sur la valeur définitive des marchés de travaux privés visés à l'article 1779-3° du code civil peuvent être amputés d'une retenue égale au plus à 5 pour 100 de leur montant et garantissant contractuellement l'exécution des travaux, pour satisfaire, le cas échéant, aux réserves faites à la réception par le maître de l'ouvrage ; que la retenue de garantie stipulée contractuellement n'est pas pratiquée si l'entrepreneur fournit pour un montant égal une caution personnelle et solidaire ;


    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 décembre 2008), que la société Baou de Sormiou, maître d'ouvrage, a confié à la société Sogeco l'exécution de plusieurs lots d'un marché de construction immobilière ; que par acte du 21 novembre 2003, la société Banque du bâtiment et des travaux publics (BTP Banque) s'est constituée caution personnelle et solidaire de la société Sogeco pour le montant de la retenue de garantie ; que la société Sogeco ayant abandonné le chantier, la société Baou de Sormiou a assigné la BTP Banque en payement de la somme représentant le montant de la retenue de garantie ;


    Attendu que, pour condamner la BTP Banque à payer une certaine somme à la société Baou de Sormiou, l'arrêt retient que la garantie prévue par l'article 1er de la loi du 16 juillet 1971 ne s'applique pas aux seuls travaux mal exécutés mais peut concerner l'inexécution par l'entrepreneur de son obligation de réaliser l'ouvrage contractuellement promis et que le maître de l'ouvrage peut prétendre, compte tenu du coût des travaux nécessaires à la mise en conformité des ouvrages et à leur achèvement, à la somme correspondant à 5% du montant cumulé de la dernière situation de travaux acquittée ;


    Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le constat contradictoire de l'état de la qualité des travaux ne constituait pas un procès verbal de réception de ceux-ci, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ;


    PAR CES MOTIFS :


    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 décembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;


    Condamne la société Baou de Sormiou aux dépens ;


    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Baou de Sormiou à payer à la société BTP Banque la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Baou de Sormiou ;


    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;


    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize avril deux mille dix.


    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, aux conseils pour la société BTP banque


    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société BTP Banque, caution au titre de la retenue de garantie prévue à l'article 1er de la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971, à verser la somme de 122.491,80 € HT à la SNC Baou de Sormiou, maître de l'ouvrage ;


    AUX MOTIFS QUE : « les parties s'opposent sur l'application de la retenue de garantie réglementée par la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971, tendant à réglementer les retenues de garantie en matière de marchés de travaux définis par l'article 1799, 3° du Code civil, JO 17 juillet. Qu'aux termes de l'article 1er de cette loi, « les paiements des acomptes sur la valeur définitive des marchés de travaux privés visés à l'article 1779-3° du code civil peuvent être amputés d'une retenue égale au plus à 5 p. 100 de leur montant et garantissant contractuellement l'exécution des travaux, pour satisfaire, le cas échéant, aux réserves faites à la réception par le maître de l'ouvrage. Le maître de l'ouvrage doit consigner entre les mains d'un consignataire, accepté par les deux parties ou à défaut désigné par le président du tribunal de grande instance ou du tribunal de commerce, une somme égale à la retenue effectuée. Dans le cas où les sommes ayant fait l'objet de la retenue de garantie dépassent la consignation visée à l'alinéa précédent, le maître de l'ouvrage devra compléter celle-ci jusqu'au montant des sommes ainsi retenues. Toutefois, la retenue de garantie stipulée contractuellement n'est pas pratiquée si l'entrepreneur fournit pour un montant égal une caution personnelle et solidaire émanant d'un établissement financier figurant sur une liste fixée par décret » ; que la retenue de garantie et la caution solidaire ont en principe pour objet de protéger le maître de l'ouvrage contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution de la construction prévue au contrat ayant donné lieu à des réserves à la réception, à l'exclusion des frais annexes ; que la garantie ne s'applique pas aux seuls travaux mal exécutés mais peut concerner l'inexécution par l'entrepreneur de son obligation de réaliser l'ouvrage contractuellement promis ; que la retenue de garantie et en l'espèce l'obligation du banquier ne peut porter que sur des sommes pour lesquelles le maître de l'ouvrage ne peut plus opérer la retenue de garantie ; qu'en effet si le maître de l'ouvrage reste redevable d'une somme à titre de solde du prix des travaux, cette même somme doit être soustraite du montant de la garantie mise à la charge de l'établissement financier, garantie qui ne peut s'appliquer que sur les sommes pour lesquelles le maître de l'ouvrage ne peut plus opérer la retenue légale de garantie ; que la production de créance de l'établissement financier qui ne concerne que ses rapports avec la société en procédure collective n'est pas un aveu judiciaire dans ses rapports avec une autre partie en un autre contentieux ; que la SNC Baou de Sormiou pour le surplus raisonne d'une part comme si il y avait eu une réception des travaux et un décompte contradictoire des sommes dues et d'autre part comme si la banque était détentrice pour le compte de l'entreprise défaillante d'une somme à hauteur de 5% de l'ensemble du marché et qu'elle serait bien fondée en une action directe ou à première demande de se voir attribuer ; que la SNC Baou de Sormiou se prévaut d'une réception des travaux du 13 octobre 2004 mais il convient de relever que la société SOGECO n'était ni présente ni représentée à la réunion qui avait lieu à cette date ; que surtout il n'a jamais été question d'une réception de travaux à cette date ; qu'à cet égard, il faut relever que la convocation du 7 octobre 2004 vise exclusivement l'article IX du Cahier des Clauses Administratives Particulières sur la rupture du contrat et en vise expressément et exclusivement : « le maître d'ouvrage peut faire procéder dans les conditions qu'il jugera opportunes à la reprise des travaux inachevés (etc…) » ; que les autres parties EM2C et SECHAUD BATIMENT, sont le octobre 2004, elles aussi convoquées le 13 « pour un constat contradictoire de l'état de la qualité des travaux au moment de la résiliation» ; que l'acte établi se présente expressément comme un « constat contradictoire » et établi par le maître d'oeuvre hors la présence de SOGECO et sans mention d'une a
    cceptation en l'état de l'ouvrage par le maître de l'ouvrage ; que l'on ne peut considérer ce document comme un procès-verbal de réception des travaux ; que la SNC Baou de Sormiou a obtenu le 22 octobre 2004 du président du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence statuant en référé une ordonnance désignant un expert judiciaire ; que cet expert, Monsieur X..., avait notamment in fine pour mission d'« apurer s'il y a lieu les comptes entre les parties » ; qu'en page 22 de son rapport, après avoir évalué à 3.867.396 € le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité des ouvrages et à leur achèvement il a « évalué les préjudices » après déduction du marché SOGECO 3.658.776 € HT à 208.620 € HT en prenant pour acquis en l'état de la situation 11 pour l'essentiel payé 2.639.836 € HT ; qu'il convient encore de rappeler ici que ce rapport n'est pas contradictoire à la BTP BANQUE ; que la SNC Baou de Sormiou a déclaré à l'expert s'en tenir à la somme de 208.620 € (7 page 22) ; que l'expert s'arrête à la situation de travaux 11 (total cumulé 2.649.836 €) dont il déduit 10.000 € retenus par le maître de l'ouvrage pour parvenir à 2.639.836 € ; qu'il faut s'en tenir à cette somme, la situation 12 ne pouvant être ajoutée comme le prétend la banque ; qu'aucune somme n'était réglée en effet sur cette dernière situation et le décompte de retenues avancé par la banque 20.146,62 € en la situation 12 reprend la somme de 10.000 € déjà décomptée sur la situation 11 en cumul de retenues ; que l'application de 5% des sommes payées est selon l'expert sur la base de 2.649.836 €, la retenue maximum de garantie étant alors de 132.491,80 € ; que le préjudice de l'arrêt des travaux est toujours selon l'expert de 208.620 € ; que la somme de 132.491,80 € est donc la garantie acquise à la SNC mais il faut encore déduire la retenue de garantie opérée au moment du dernier règlement pris en compte par l'expert 10.000 € ; qu'en de telles circonstances la SNC Baou de Sormiou n'était au mieux fondée en ses prétentions qu'à hauteur de 132.491,80-10.000= 122.491,80 € HT ; qu'il y a lieu en conséquence de réformer le jugement entrepris pour toute condamnation au-delà de cette somme » ;

    ALORS 1/ QUE : la retenue légale résultant de la loi du 16 juillet 1971 vise garantir l'exécution des travaux de levée des réserves et non la bonne fin du chantier ; qu'en considérant néanmoins, pour condamner la banque au titre du cautionnement, que la retenue légale et, par conséquent, la caution bancaire qui y est substituée « ne s'applique nt pas aux seuls travaux mal exécutés mais peu vent concerner l'inexécution par l'entrepreneur de son obligation de réaliser l'ouvrage contractuellement promis », la cour d'appel a violé l'article 1er de la loi du 16 juillet 1971 ;


    ALORS 2/ QUE : subsidiairement, en l'absence de réception contradictoire des travaux, le cautionnement se trouve privé d'objet et ne peut donc recevoir exécution ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la réception n'avait pas eu lieu ; qu'en considérant néanmoins que la banque était tenue au titre du cautionnement substitué à la retenue de garantie, elle n'a pas tiré les conséquences légales de ses propre constatations en violation de l'article 1er de la loi du 16 juillet 1971."

     

  • Quel délai pour justifier des sommes retenues au titre du dépôt de garantie ?

    Il n'y en a pas selon cet arrêt :


    "Attendu que Mme X..., locataire d'un appartement, propriété indivise de M. Bruno Y... et de M. Patrick Y... a assigné les bailleurs, après résiliation du bail, en paiement de diverses sommes ; que M. Bruno Y... a formé des demandes reconventionnelles ;

    Sur le premier moyen :


    Vu l'article 1315 du code civil ;


    Attendu que pour condamner les bailleurs à payer à Mme X... la somme de 289 euros en remboursement du coût de travaux de plomberie, le jugement attaqué retient que cette dernière doit être dédommagée du préjudice qu'elle a subi ;


    Qu'en statuant ainsi, alors qu'il avait relevé qu'aucun justificatif n'était apporté concernant ces travaux, le juge de proximité a violé le texte susvisé ;


    Sur le deuxième moyen :


    Vu l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;

    Attendu que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ;

    Attendu que pour débouter M. Bruno Y... de sa demande tendant à ce qu'une somme de 180, 25 euros soit déduite du montant du dépôt de garantie à restituer, le jugement retient qu'il devait envoyer l'ensemble des justificatifs, soit des devis ou des factures, à Mme X... avant le 5 décembre 2007 et que les courriers qu'il a envoyés sont tous postérieurs à cette date ;

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'aucune disposition légale ne fait obligation au bailleur de justifier dans ce délai de deux mois des sommes qu'il entend déduire du montant du dépôt de garantie, le juge de proximité, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé le texte susvisé ;

    Sur le troisième moyen :


    Vu l'article 455 du code de procédure civile ;


    Attendu que pour condamner M. Bruno Y... à lui verser la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, le juge de proximité retient que Mme X... " doit être dédommagée du préjudice qu'elle a subi s'agissant de la caution bancaire conservée à tort depuis le 5 octobre 2007 " et que " celui-ci sera estimé à la somme de 800 euros que devra lui verser M. Bruno Y... " ;


    Qu'en statuant ainsi, le juge de proximité, qui s'est prononcé par des motifs impropres à caractériser les circonstances faisant dégénérer en abus la défense de M. Bruno Y... à l'action de Mme X..., n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;


    Et attendu qu'en raison de l'indivisibilité du litige, il y a lieu à cassation totale ;


    PAR CES MOTIFS :


    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 10 juillet 2007, entre les parties, par la juridiction de proximité de Paris 16ème ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Paris 15ème ;


    Condamne Mme X... aux dépens ;


    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ;


    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;


    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille neuf.


    MOYENS ANNEXES au présent arrêt


    Moyens produits par la SCP Vier, Barthélemy et Matuchansky, avocat aux Conseils pour de M. Y...


    PREMIER MOYEN DE CASSATION


    Le moyen reproche au jugement attaqué D'AVOIR condamné monsieur Bruno Y... et monsieur Patrick Y..., copropriétaires en indivision de l'immeuble loué par madame X... à verser à cette dernière la somme de 289 € au titre des travaux de plomberie qu'elle aurait payés avant son déménagement ;


    AUX MOTIFS QU'aucun justificatif n'était apporté à la juridiction concernant les travaux de plomberie réglés par la locataire lorsqu'elle a quitté les lieux ; que cette dernière devait être dédommagée du préjudice qu'elle avait subi, soit la somme de 289 € de travaux qu'elle avait versée ainsi que l'ensemble des frais irrépétibles qu'elle avait dû débourser (jugement, p. 4, 5ème et 6ème alinéas) ;


    ALORS QUE celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; qu'il ressort des propres constatations du jugement attaqué qu'aucun justificatif n'est apporté à la juridiction concernant les travaux de plomberie réglés par la demanderesse lorsqu'elle a quitté les lieux ; qu'en condamnant néanmoins Monsieur Bruno Y... à lui rembourser la somme de 289 euros au titre des travaux de plomberie en cause, la Juridiction de proximité a méconnu les conséquences nécessaires de ses propres constatations sur la carence de la demanderesse dans l'administration de la preuve et a violé l'article 1315 du code civil.


    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION


    Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Bruno Y... de sa demande tendant à voir condamner Madame X... à lui régler la somme de 180, 25 euros correspondant à sa part indivise de créance à retenir sur le montant du dépôt de garantie ;


    AUX MOTIFS QUE le délai pour restituer le dépôt de garantie expirait le 5 décembre 2007 ; que Monsieur Bruno Y..., s'il entendait prélever une somme sur le solde du dépôt de garantie, déduction faite du paiement du dernier loyer, devait envoyer l'ensemble des justificatifs, soit des devis ou des factures à Madame X... avant le 5 décembre 2007 ; que les courriers envoyés sont tous postérieurs et sont datés du 14 décembre 2007, 8 février et enfin 4 mars 2008 et que les demandes de retenues de la part de Monsieur Bruno Y... ne peuvent dans ces conditions être prises en considération ;


    ALORS QUE, D'UNE PART, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clefs par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ; qu'à défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire ; que le propriétaire est donc en droit de retenir, sur la somme à restituer au titre du dépôt de garantie, les « sommes restant dues », la finalité de ce dépôt de garantie étant précisément de garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire ; que ce sont toutes les sommes dues à un titre quelconque par le fait que le locataire n'a pas exécuté ses obligations locatives qui peuvent être retenues par le bailleur, comme notamment celles correspondant aux réparations locatives ou au préjudice résultant des dégradations constatées dans les lieux ; que si les sommes restant dues au bailleur doivent être dûment justifiées, le bailleur n'est en aucun cas tenu de produire ses documents justificatifs dans le délai de deux mois prévu par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pour la restitution du dépôt de garantie ; qu'en décidant le contraire, la Juridiction de proximité a ajouté à la loi une exigence qui n'y figure pas et a violé par fausse application l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;


    ALORS QUE, D'AUTRE PART, le bailleur qui retient tout ou partie du dépôt de garantie en raison de dégradations n'est pas tenu de justifier de l'exécution de travaux de réparation ; que par suite, en exigeant du bailleur qu'il produise des devis et factures, la Juridiction de proximité a violé l'article 1730 du code civil.


    TROISIEME MOYEN DE CASSATION


    Le moyen reproche au jugement attaqué D'AVOIR condamné monsieur Bruno Y... à verser à madame X... la somme de 800 € de dommages et intérêts pour procédure abusive ;


    AUX MOTIFS QUE la locataire devait être dédommagée du préjudice qu'elle avait subi s'agissant de la caution bancaire conservée à tort depuis le 5 octobre 2007, que celui-ci serait estimé à la somme de 800 € que devrait lui verser monsieur Bruno Y... ; que ce dernier serait de son côté condamné à verser à madame X... la somme de 800 € de dommages et intérêts pour résistance abusive (jugement, p. 4, 9ème alinéa) ;


    ALORS, D'UNE PART, QUE le juge doit caractériser l'abus de l'exercice du droit de se défendre, qu'en retenant néanmoins que monsieur Bruno Y... serait condamné pour résistance abusive, sans caractériser la faute qu'il aurait commise dans l'exercice de son droit de se défendre, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile ;


    ALORS, D'AUTRE PART, QU'en retenant, dans les motifs, que madame X... avait subi un préjudice à hauteur de 800 € au titre de la conservation à tort de la caution bancaire depuis le 5 octobre 2007 (jugement, p. 4, 7ème alinéa) et en décidant, dans le dispositif, que la condamnation de monsieur Bruno Y... à lui verser la somme de 800 € était justifiée au titre de la procédure abusive, la juridiction de proximité a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et a ainsi violé les dispositions des articles 455 et 458 du code de procédure civile."

  • Accident domestique, responsabilité du bailleur et hauteur anormale du bac à douche

    Ce n'est pas parce que la hauteur du bac à douche est anormale que le bailleur est responsable :


    "Vu l'article 1721 du code civil et l'article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 5 septembre 2008), que M. X..., locataire d'un logement, propriété de la Société d'économie mixte d'aménagement de la ville de Fort-de-France (la SEMAFF) a assigné la bailleresse et la Caisse générale de sécurité sociale de la Martinique (la Caisse) aux fins d'obtenir la réparation du préjudice corporel qu'il avait subi suite à un accident domestique ; que la Caisse a sollicité remboursement de ses débours provisoires ;


    Attendu que pour accueillir ces demandes, l'arrêt retient que l'accident consiste en une chute de M. X... en sortant de la douche, chute occasionnée exclusivement par la hauteur anormale du bac à douche ;

    Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser l'existence d'un vice ou d'un défaut empêchant l'usage par le preneur de la chose louée ou de nature à faire obstacle à sa jouissance paisible, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;


    PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :


    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 septembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Fort-de-France ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France, autrement composée ;


    Condamne, ensemble, la Caisse générale de sécurité sociale de Martinique et M. X... aux dépens ;


    Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes ;


    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;


    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille dix.

     

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

    Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la Société d'économie mixte d'aménagement de la ville de Fort-de-France.


    PREMIER MOYEN DE CASSATION


    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la SEMAFF bailleur de M. Henry X..., responsable du préjudice subi par ce dernier du fait de l'accident domestique du 24 février 2000 et de l'avoir condamnée à payer à la CGSSM la somme de 46.586, 77 € en remboursement de ses débours provisoires ;


    Aux motifs propres qu'il ressort de la lecture des attestations de M. et Mme X...-Y... que ceux-ci se sont rendus au domicile de M. X... le 24 février 2000 pour lui porter secours et l'aider à se relever après une chute en sortant de sa douche ; que M. X..., examiné par le Dr Z... présentait une fracture de l'extrémité de l'humérus droit et une fracture de la rotule ; que le service Inter Associatif pour une vie autonome à domicile indiquait dans son rapport « suite à une chute, descendant du bac à douche, qu'il croyait devoir aménager en conséquence – chaise lourde en métal, barres d'appui murales – il lui est devenu difficile de réaliser seul et en toute indépendance ses transferts car le bac à douche est installé sur un socle. Il lui faut « gripper » une hauteur totale de 34 cm » ; que la Semaff avait une parfaite connaissance de la nature de l'handicap de M. X... ; que l'accident consiste bien en une chute en sortant de la douche, chute occasionnée exclusivement par la hauteur anormale du bac à douche ; que le bail conclu le 26 octobre 1999 entre les parties est régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et précise en ses conditions générales annexes que le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux consignés dans l'état des lieux ; que l'article 1721 du Code civil dispose qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ; qu'aucune mention n'est formulée s'agissant de la hauteur du bac à douche ; qu'il est incontestable que la Semaff, en tant que bailleur, est responsable et tenue de réparer le préjudice subi par M. X... ;



    Et aux motifs adoptés des premiers juges que selon le bail d'habitation du 26 octobre 1999, aucune clause de travaux à la charge du preneur n'était prévue et comme aucune partie ne produit l'état des lieux d'entrée, il faut en déduire qu'aucune réserve n'a été émise par aucune des deux parties au bail, la surélévation du bac à douche par rapport au handicap du preneur unijambiste n'ayant pas à l'entrée dans les lieux été perçue comme un vice ou un défaut de construction pouvant provoquer des problèmes au preneur ; que la Semaff qui produit la demande d'attribution de logement et le bail d'habitation reconnaît dans ses écritures que M. Henry X... s'est rendu dans ses locaux pour conclure le bail et donc ne peut ignorer son handicap physique, qu'elle est en tant que bailleur tenue de réparer les pertes subies par le preneur du fait d'un vice ou d'un défaut de la chose louée ; qu'il est incontesté que M. Henry X..., âgé de 74 ans au sortie du bac à douche surélevé de 34 cm par rapport au sol de la salle d'eau le 24 février 2000, s'est fracturé l'humérus droit et la rotule du genou gauche, nécessitant interventions chirurgicales, hospitalisation et rééducation et le réduisant au fauteuil roulant depuis ;


    ALORS D'UNE PART QUE l'obligation du bailleur d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle n'implique pas qu'il adapte le logement et ses équipements au handicap physique du preneur lorsque celui-ci n'est pas entré dans le champ contractuel ; qu'en l'espèce, en se fondant sur le caractère inadapté du bac à douche par rapport au handicap du preneur unijambiste pour retenir la garantie de la Semaff, au seul motif que le bailleur avait connaissance de ce handicap, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1721 du Code civil et 6- b de la loi du 6 juillet 1989 ;


    ALORS D'AUTRE PART QUE le bailleur ne doit garantie au preneur que des vices ou défauts de la chose louée de nature à en empêcher l'usage ou à faire obstacle à la jouissance paisible du logement ; qu'en l'espèce, en retenant la responsabilité de la Semaff sans caractériser en quoi la hauteur du bac à douche constituait un vice ou un défaut de nature à empêcher l'usage du logement ou à faire obstacle à sa jouissance paisible par le preneur, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1721 du Code civil et 6-b de la loi du 6 juillet 1989 ;


    ALORS ENSUITE QUE le bailleur n'est pas tenu des vices apparents et connus du preneur ; qu'en l'espèce, où elle a constaté que la surélévation du bac à douche était connue de M. X... lors de l'entrée dans les lieux et que ce dernier avait aménagé la douche en conséquence, la Cour d'appel, qui a cependant retenu la garantie du bailleur au titre de cette surélévation, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1721 du Code civil et 6-b de la loi du 6 juillet 1989 ;


    ALORS ENFIN et en toute hypothèse QUE le bailleur n'est tenu d'indemniser le preneur que des pertes résultant des vices ou défauts de la chose louée ; qu'en l'espèce, la Semaff après avoir souligné que le lieu et les circonstances de l'accident restaient particulièrement obscurs, avait fait valoir que l'accident avait été causé par les aménagements réalisés par M. X... dans le bac à douche ; qu'en imputant l'accident exclusivement à la hauteur anormale du bac à douche, sans s'expliquer sur le rôle causal qu'ont pu jouer ces aménagements dont elle a constaté l'existence, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1721 du Code civil et 6-b de la loi du 6 juillet 1989.


    SECOND MOYEN DE CASSATION


    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SEMAFF à payer à la CGSSM la somme de 46.586, 77 € en remboursement de ses débours provisoires ;


    Aux motifs que la CGSSM produit l'état détaillé provisoire de ses dépenses suite à l'accident de Monsieur X... ; qu'elle est dès lors bien fondée à obtenir condamnation de la Semaff au paiement de ses débours soit la somme de 46.586, 77 € ;


    ALORS D'UNE PART QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en l'espèce, en se bornant à affirmer que la demande était fondée et à viser l'état produit par la CGSSM, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.


    ALORS D'AUTRE PART QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motif ; qu'en l'espèce, la Semaff faisait valoir dans ses conclusions d'appel (p. 3 à 6) que les documents médicaux produits par M. X... n'établissait pas un lien de causalité entre l'accident dont celui-ci demandait réparation et l'ensemble des soins qu'il a reçus ; qu'en condamnant la Semaff à payer à la CGSSM les débours qu'elle a engagés suite à l'accident de M. X..., sans répondre à ces conclusions péremptoires, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile."