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  • Le point sur la responsabilité fiscale du bailleur en ce qui concerne la taxe d'habitation due par le locataire

    Par cette question d'un député :

     

    La question :

    M. Michel Liebgott interroge M. le ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'État sur l'obligation faite aux propriétaires de régler les impayés de taxe d'habitation lorsque les locataires quittent le logement. En vertu de l'article 1686 du code général des impôts, le propriétaire d'un logement est tenu, dès lors que le locataire indique son intention de déménager, de solliciter un justificatif prouvant le règlement de la taxe d'habitation. Dans l'hypothèse où le locataire ne fournit pas ce document, le propriétaire doit sous sa responsabilité personnelle et dans le délai d'un mois, informer le Trésor public de la situation et du déménagement. Dans le cas de déménagement furtif, le délai est porté à trois mois. En l'absence de ces démarches, les propriétaires sont tenus de régler la taxe d'habitation due par leur locataire. Cette obligation fait peser sur les propriétaires une charge que certains jugent lourde et injuste dans la mesure où elle les pénalise en raison du comportement d'autrui, sans qu'il n'y ait de libre consentement comme c'est le cas avec le dispositif de caution. Il souhaite donc savoir dans quelle mesure le Gouvernement pourrait, dans un souci de responsabilité individuelle, envisager de modifier cette règle.

     

     

    La réponse :

    L'article 1686 du code général des impôts (CGI) prévoit la responsabilité du propriétaire dans le paiement de la taxe d'habitation de son locataire s'il n'a pas informé, dans certaines conditions, le comptable public du déménagement de celui-ci. Les bailleurs sont tenus à une obligation d'information afin que le comptable public puisse appréhender les meubles qui constituent le gage du Trésor public, si la taxe n'a pas été payée. Cette solidarité s'inscrit dans les prescriptions de l'article 1408 du CGI, qui définit comme personne imposable à la taxe d'habitation toute personne qui, à quelque titre que ce soit, a la disposition ou la jouissance des locaux imposables. Si le propriétaire n'a pas la jouissance effective du local, il en dispose en vertu de son droit de propriété. Néanmoins, le régime de responsabilité introduit par l'article 1686 du CGI n'est pas absolu et se trouve limité en pratique à des cas précis de risques avérés pour le Trésor public de ne pas recouvrer. L'instruction codificatrice n° 94-030-A du 14 mars 1994, publiée au Bulletin officiel de la comptabilité publique, encadre strictement les conditions de mise en jeu de la responsabilité du propriétaire et le garantit d'une mise en oeuvre abusive. Ainsi, aucune responsabilité n'est encourue lorsque le départ du locataire a lieu avant la mise en recouvrement du rôle, ou en cas de déménagement dans le ressort du poste comptable, ou encore si le locataire a fait connaître au comptable son déménagement. En outre, le propriétaire peut solliciter une décharge gracieuse de responsabilité fiscale s'il a été victime de circonstances imprévisibles ou bénéficier d'une exonération en apportant la preuve de sa bonne foi (sur ce point : réponse ministérielle publiée au JO du 7 juin 2005, page 5858, à la question n° 57572). Toutefois, le propriétaire peut se prémunir de ce risque en tenant compte de cette responsabilité fiscale dans le cadre du cautionnement exigé du locataire, dans la limite des prescriptions légales édictées en matière de cautionnement locatif. Une modification de la loi semble donc difficilement envisageable.

  • Vente d'un lot de copropriété modifié

    La vente doit être conforme au réglement de copropriété, même si le vendeur a modifié les lots avant d'en revendre un :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 7 avril 2008), que les époux X... ont acquis deux pavillons mitoyens formant les lots n° 7 et 8 de la copropriété résidence Toulaire qu'ils ont réunis pour en faire une seule et même habitation ; qu'ils ont décidé de procéder à la vente de l'immeuble redivisé en deux pavillons mitoyens sans reprendre les surfaces des lots d'origine ; que par " compromis " du 1er décembre 1997 réitéré par acte authentique du 13 mars 1998, ils ont vendu à Mme Y... le pavillon formant le lot n° 8 ; qu'alléguant que ses vendeurs n'avaient pas respecté leurs engagements de remettre les lots dans leur état initial, Mme Y... a assigné en rétablissement du mur séparatif dans son état d'origine et en paiement de diverses indemnités les époux X... qui ont appelé en garantie les notaires et leur assureur ;

    Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur deuxième moyen du pourvoi principal qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

    Mais sur le premier moyen :

    Vu l'article 1603 du code civil et l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

    Attendu que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu'il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ;

    Attendu que pour rejeter la demande de Mme Y... tendant à la condamnation des époux X... à lui livrer le lot n° 8 dans son intégralité, à effectuer les travaux préconisés par l'expert, à lui payer une indemnité d'occupation depuis mars 1998, jusqu'à l'édification du mur séparatif et pour la condamner à réaliser des travaux d'isolation phonique, l'arrêt retient que l'acte authentique contient la désignation suivante : dans un " ensemble immobilier " soumis au régime de la copropriété horizontale..., résidence Toulaire, 1nt / lot numéro huit (8), un pavillon...,... (contigu avec un autre situé au...) d'une superficie de 75, 07 m ² ", que les parties produisent l'" état des lieux " établi le 26 janvier 2008 par M. Z..., signé par l'acquéreur et le vendeur, et qui reproduit les pavillons litigieux avec la ligne devant les séparer sans correspondance avec l'état initial, que le plan établi M. Z... est clair lisible et compréhensible, qu'il établit la différence de surface entre les biens litigieux, celui acquis par Mme Y... étant à l'évidence d'une contenance inférieure à celui conservé par les époux X..., que les mentions de l'acte de vente du 13 mars 1998 correspondant exactement au document établi par M. Z..., que dans de telles conditions, il est certain que le consentement de Mme Y... n'a pu être vicié et que les parties étaient d'accord sur la chose vendue et sur le prix de celle-ci ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que les époux X... étaient tenus de délivrer le lot numéro 8 tel qu'il était défini par le règlement de copropriété, peu important les actes signés par les parties pour constater la vente, et la dissolution de la copropriété postérieure à la vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

    Et sur le troisième moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi provoqué, réunis :

    Vu l'article 1382 du code civil ;

    Attendu que pour rejeter toute demande en garantie envers M. A... et Mme B..., notaires, l'arrêt retient que nonobstant la faute avérée de ceux-ci, il y a lieu de réformer le jugement de ce chef, leur mise en cause étant devenue sans objet après la dissolution de la copropriété ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que la dissolution de la copropriété n'était pas de nature à exclure l'existence d'un lien de causalité entre la faute des notaires et le préjudice dont Mme Y... et les époux X... leur demandaient réparation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a condamné Mme Y... à payer aux époux X... la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 7 avril 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy, autrement composée ;

    Condamne, ensemble, la société Chateau D... A..., la société B... C... et la société MMA IARD aux dépens des pourvois ;

    Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne, ensemble, la société Château D... A..., la société B... C... et la société MMA IARD à payer à la SCP Baraduc et Duhamel la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour Mme Y...

    PREMIER MOYEN DE CASSATION :

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, confirmatif sur ce point, d'avoir débouté Madame Y... de sa demande tendant à ce que les époux X... soient condamnés à délivrer le lot numéro 8 dans son intégralité, à effectuer les travaux préconisés par l'expert en page 10 de son rapport (la remise en état des cloisonnements d'origine selon plan type, la démolition des cloisonnements superflus et des bouchements de portes, la reconstruction du mur de refend mitoyen à l'emplacement défini sur plan type) et à payer 95 € par mois d'indemnité d'occupation depuis mars 1998 jusqu'à l'édification du mur séparatif, et d'avoir condamné Madame Y... à faire réaliser les travaux d'isolation phonique préconisés par l'expert judiciaire dans les trois mois à compter de la signification de l'arrêt attaqué, et ce, passé ce délai, à peine d'une astreinte provisoire de cent euros par jour de retard ;

    AUX MOTIFS PROPRES QUE « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'elles doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en l'espèce, il ressort des productions que le compromis en date du 1er décembre 1997 (faisant suite au compromis manuscrit du 25 novembre 1997 qui prévoyait l'établissement d'un compromis notarié) désigne ainsi le bien vendu : « Un pavillon situé à Saizerais (54380),... (contigü avec un autre situé au..., comprenant de plain pied, d'une surface habitable d'environ 70 m ² : salle de séjour, une chambre, lingerie chaufferie, salle de bains, buanderie, cuisine, couloir, placards et dégagements ; un garage attenant et remise attenante au garage ; Jardinet devant, jardin derrière ; Dépendant d'un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété horizontale, cadastré :- sur la commune de Liverdun : section BC numéros 2, 5, 7, 9, 14, 15, 16, 19, 20, 113, 118 pour 29 ha. 10a 70ca ;- sur la commune de Saizerais : section E numéros 161, 164 pour 4 ha 94 a 09ca. ; Formant le lot numéro HUIT dudit ensemble immobilier ; Etant précisé que le vendeur s'engage à réaliser à ses frais au plus tard le jour de la réalisation de la vente par acte authentique : la division de la propriété avec celle voisine, au moyen d'un document d'arpentage qui sera établi par géomètre ; le mur de séparation intérieure des deux propriétés bâties ; la réouverture des deux portes de devant et derrière ; Tels que lesdits biens existent et se comportent dans leur état actuel, avec toutes les dépendances, sans aucune exception ni réserve, l'acquéreur déclarant les bien connaître pour les avoir vus et visités ; que l'acte authentique du 13 mars 1998 contient quant à lui la désignation suivante : Commune de Saizerais et Liverdun (Meurthe et Moselle) ; Dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété horizontale, sis à Liverdun (Meurthe et Moselle), Résidence Toulaire ; 1nt /
    LOT NUMERO HUIT (8) ; Un PAVILLON sis à Saizerais (Meurthe et Moselle),... (contigü avec un autre situé au...), d'une surface de 75, 07 M2, comprenant de plain pied :- une salle de séjour, une chambre, lingeriechaufferie, salle de bains, buanderie, cuisine, couloir, placards et dégagements ;- un garage attenant et remise attenante au garage ; jardinet devant, jardinet derrière ; ledit pavillon édifié sur une parcelle d'une superficie de 434M2, ainsi qu'il résulte d'un état des lieux établi par le Cabinet E..., géomètre expert à Toul, ci-annexé après avoir été visé par les parties, et définissent contradictoirement entre elles, les limites de leurs propriétés respectives ; 2nt / Et les 257 / 100. 000èmes des parties communes afférentes à l'ensemble immobilier dont il s'agit » ; que les parties produisent l'état des lieux établi le 26 janvier 1998 par Monsieur Z..., signé par l'acquéreur et le vendeur, et qui reproduit les pavillons litigieux avec la ligne devant les séparer sans correspondance avec l'état initial, tout en faisant mention d'une surface de 136m ² en construction, 298m ² en espace vert, 434m ² au total pour le pavillon sis 110A (acquis par Madame Y...) et d'une surface de 549m ² pour le pavillon sis 110B (180m ² en construction, 369m ² en espace vert) ; que le plan établi par Monsieur Z... est clair, lisible et compréhensible ; qu'il établit la différence de surface entre les biens litigieux, celui acquis par Madame Y... étant à l'évidence d'une contenance inférieure à celui conservé par les époux X... ; que les mentions de l'acte de vente du 13 mars 1998 correspondent exactement au document établi par Monsieur Z... ; que dans de telles conditions, il est certain que le consentement de Madame Y... n'a pu être vicié et que les parties étaient d'accord sur la chose vendue et le prix de celle-ci ; que Madame Y... ne saurait de bonne foi réclamer la délivrance du « lot n° 8 » tel qu'il existait avant la dissolution de la copropriété et demander la remise en état des cloisonnements d'origine selon plan-type et « la reconstruction du mur de refend mitoyen à l'emplacement défini par le plan » ; que la dissolution définitivement acquise de la copropriété rend désormais sans objet toute discussion sur l'adéquation (impossible) entre ce régime et le contenu de l'acte de vente du 13 mars 1998 ; que Madame Y... ne peut invoquer aucun préjudice en qualité de copropriétaire, qu'elle ne peut non plus revendiquer une quelconque indemnité d'occupation ; que le fait que l'acte de dissolution lui accorde la parcelle AH 19 correspondant à l'intégralité de l'ancien lot n° 8 ne saurait modifier la portée de la convention litigieuse aux termes de laquelle Madame Y... n'a pu acquérir que partie de ce lot (…) » ;

    ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« il est constant que Monsieur et Madame X... avaient initialement acquis deux pavillons mitoyens (et par conséquent deux lots) au sein de la copropriété horizontale « Résidence Toulaire » et les ont réunis pour en faire une seule et même habitation ; que lors de la mise en vente ayant abouti à l'acquisition litigieuse de la part de Madame Y..., Monsieur et Madame X... ont redivisé l'ensemble en deux pavillons séparés mais sans reprendre les surfaces des lots d'origine ;
    qu'ainsi, Madame Y... a acquis 75m ² et non 109m ², la différence soit 34m ², ayant été ajoutée à la surface d'origine du pavillon contigu ; que, ce faisant, Monsieur et Madame X... ont divisé le lot en question, opération prohibée par le règlement de copropriété (cf page 42, paragraphe 4) ; que par ailleurs, l'acte authentique de vente du 13 mars 1998 établi par Maître André A..., notaire, avec la participation de Maître B..., Notaire, mentionne de manière erronée les millièmes des parties communes correspondant au lot ayant existé à l'origine (257 / 100 000ème) alors que, compte-tenu de la diminution de la surface, Madame Y... en dispose évidemment d'un nombre inférieur ; que la demande de Madame Y... tendant à voir rétablir le mur mitoyen à sa place initiale avec retour aux surfaces prévues à l'origine reviendrait à lui octroyer 34m ² supplémentaires ; qu'elle a acquis 75m ² et ne saurait aujourd'hui bénéficier gratuitement d'une augmentation de surface de prêt de 50 % ; qu'elle ne fait aucune proposition d'achat en ce sens ; que certes la situation actuelle pose une difficulté au regard de la copropriété ; qu'il convient toutefois d'observer que celle-ci est susceptible de se résoudre dans un avenir proche compte-tenu de la résolution n° 5 prise lors de l'assemblée générale du 24 février 2001 tendant à voir transformer les lots en parcelles, ce qui devrait conduire à une prise en considération de la situation de fait à l'origine du présent litige (…) » ;

    ALORS QUE l'acquéreur d'un lot au sein d'une copropriété peut demander la délivrance de l'intégralité de ce lot tel qu'il est défini par le règlement de copropriété, nonobstant les dispositions de l'acte de vente réduisant les droits attachés au lot et la dissolution ultérieure de la copropriété, peu important la bonne ou la mauvaise foi de l'acquéreur ; qu'au cas d'espèce, il résulte des mentions du compromis de vente du 1er décembre 1997 et de l'acte authentique du 13 mars 1998 rappelées par l'arrêt que la vente avait pour objet le lot numéro huit de la copropriété « Résidence Le Toulaire » ; que pour décider que Madame Y... n'était pas fondée à demander la délivrance du « lot n° 8 » tel qu'il existait avant la dissolution de la copropriété ni à demander la remise en état des cloisonnements d'origine selon plan type, la cour d'appel a considéré qu'il résultait des mentions du compromis du 1er décembre 1997 et de l'acte authentique du 13 mars 1998 que les parties s'étaient accordées sur la vente du pavillon tel que délimité par les époux X..., pour en déduire que le consentement de Madame Y... n'avait pas été vicié et qu'elle ne pouvait réclamer de bonne foi la délivrance de ce lot ; qu'en statuant ainsi, tandis que les époux X... étaient tenus de délivrer le lot numéro huit de la copropriété tel qu'il était défini par le règlement de copropriété, peu important à cet égard les mentions des différents actes signés par les parties pour constater la vente, la dissolution de la copropriété postérieurement à la vente ou la prétendue absence de bonne foi de Madame Y..., la cour d'appel a violé les articles 1134, 1603, 1605 et 1610 du Code civil, ensemble l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'avoir condamné Madame Y... à payer aux époux X... la somme de 3. 000 € à titre de dommages et intérêts ;

    AUX MOTIFS QU'il apparaît, au vu d'une attestation de Monsieur F..., que Madame Y... a volontairement provoqué des nuisances sonores, notamment nocturnes, envers les époux F... qui s'étaient portés acquéreurs de l'immeuble mitoyen (110B) ; que face à cette situation insupportable qui perturbait gravement leur vie familiale, les acquéreurs ont renoncé à l'opération projetée ; qu'il peut être ajouté que Madame Y... a persisté dans ce comportement lorsque l'immeuble voisin a été occupé par le fils de époux X..., Monsieur Stéphane X... ; que, dans de telles conditions, les époux X..., privés de la vente, ont subi un préjudice certain qui sera exactement réparé par l'allocation d'une indemnité de 3. 000 euros » ;

    1°) ALORS QUE Madame Y... faisait valoir (conclusions d'appel, page 9, § 11) que les troubles de jouissance dont s'était plaint Monsieur F... étaient dus à l'incurie des époux X... qui avaient divisé le pavillon sans aucune isolation phonique ; qu'en condamnant Madame Y... à indemniser les époux X... des conséquences des nuisances sonores alléguées par les époux F..., sans répondre à ce moyen selon lequel ces nuisances étaient imputables aux époux X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

    2°) ALORS QUE la cour d'appel, confirmant sur ce point le jugement, a condamné les époux X... à verser à Madame Y... une somme de 4000 € « au titre du trouble de jouissance résultant du défaut d'isolation phonique » en raison d'une « coupure phonique inexistante » (jugement, page 9, § 3) ; qu'en considérant que les nuisances sonores alléguées par Monsieur F... étaient imputables à Madame Y..., cependant qu'il résultait de ses propres constatations que les époux X..., auxquels il incombait de construire le mur de séparation entre les deux pavillons, avaient construit un mur qui n'était pas aux normes et ne produisait aucun effet isolant, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1382 du Code civil ;

    3°) ALORS QUE Madame Y... faisait valoir (conclusions d'appel, page 9, § 9) que l'échec de la vente du pavillon sis au n° 110 B ne résultait pas des nuisances sonores subies par les acquéreurs mais du fait que la copropriété s'était opposée à la vente ; qu'en condamnant Madame Y... à indemniser les époux X... des conséquences des nuisances sonores alléguées par les époux F..., sans rechercher si l'échec de la vente résultait du refus opposé à l'opération par la copropriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.

    TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté toute demande en garantie envers Maître A... et Maître B... ;

    AUX MOTIFS QUE nonobstant la faute avérée des notaires, il y a lieu de réformer le jugement querellé de ce chef, leur mise en cause étant devenue sans objet après la dissolution de la copropriété ;

    ALORS QUE le notaire est tenu de réparer le préjudice résultant des manquements aux obligations lui incombant en tant que rédacteur d'acte ; qu'au cas d'espèce, la cour d'appel a admis que la faute des notaires était avérée, mais a rejeté la demande de garantie formulée par Madame Y... à l'encontre des notaires dans la mesure où la dissolution de la copropriété aurait rendu sans objet leur mise en cause ; qu'en statuant ainsi, tandis qu'une telle circonstance était impropre à exclure l'existence du lien de causalité entre la faute des notaires et le préjudice dont Madame Y... leur demandait réparation, consistant en les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.

    Moyen produit au pourvoi provoqué par la SCP Vier, Barthélemy et Matuchansky, avocat aux Conseils pour les époux X...

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté toute demande en garantie envers Maître A... et Maître B... ;

    AUX MOTIFS QUE « nonobstant la faute avérée des notaires, il y a lieu de réformer le jugement querellé de ce chef, leur mise en cause étant devenue sans objet après la dissolution de la copropriété » (arrêt p. 10 in fine) ;

    ALORS QUE le notaire est tenu de garantir ses clients des manquements aux obligations lui incombant en tant que rédacteur d'acte ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a admis que la faute des notaires était « avérée » pour n'avoir pas attiré l'attention des parties sur les conséquences de l'existence d'une copropriété et sur l'impossibilité de diviser les lots en vue de leur vente ; qu'il en résulte que dans l'hypothèse où il aurait été à tort pris acte de la dissolution de la copropriété pour considérer sans objet la mise en cause des notaires, la cassation devrait également être prononcée de ce chef pour violation de l'article 1382 du code civil"

  • Notification de l'article L.271-1 du CCH à des époux

    Un arrêt d'une grande importance pratique sur cette notification :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 19 mars 2009), que, suivant promesse synallagmatique sous signatures privées du 13 octobre 2006, les époux X... ont vendu une maison à usage d'habitation aux époux Y... ; que l'acte a été, le 14 octobre 2006, notifié aux acquéreurs par une lettre recommandée unique libellée au nom de M. et Mme Y... puis, le 10 janvier 2007, remis en mains propres à chacun des époux par le notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique ; que les époux Y... se sont rétractés par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 12 janvier 2007 ; que, leur reprochant d'avoir refusé de réitérer la vente, les époux X... les ont assignés en paiement de la clause pénale stipulée à l'acte ;

    Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen, que les époux Y... qui avaient tous deux signé l'acte de vente avaient de ce fait acheté l'immeuble d'un commun accord, que les conditions de la solidarité étaient donc remplies, que la notification rappelant les termes de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, faite à l'un de ces deux époux, produisait donc tous ses effets à l'égard de l'autre et qu'en statuant ainsi la cour d'appel a violé ce texte ainsi que l'article 220 du code civil ;

    Mais attendu qu'ayant relevé que l'avis de réception de la lettre recommandée adressée à M. et Mme Y... portait la signature d'un seul époux et non des deux, de sorte qu'il n'était pas démontré que l'autre époux avait reçu notification du délai de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel en a exactement déduit que ce délai n'avait pas couru à son égard ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé".

  • Transfert du bail entre concubins homosexuels à la suite du décès de l'un d'entre eux

    Une décision de Cour Européenne des Droits de l'Homme dont le résumé par le greffe est le suivant :

     

    Le requérant, Piotr Kozak, est un ressortissant polonais né en 1951 et résidant à Szczecin (Pologne). Pendant plusieurs années, il vécut avec son compagnon, avec qui il entretenait une relation homosexuelle, dans un appartement de la commune dont son compagnon était locataire. Après le décès de celui-ci en avril 1998, il demanda à la commune le droit de reprendre le bail. Le service des bâtiments communaux lui opposa un refus en juin 1998, soutenant qu’il n'avait pas vécu dans l'appartement avant le décès de son compagnon, et lui ordonna de déménager.

    Alors que la procédure d’expulsion dirigée contre le requérant était encore pendante, celui-ci engagea en 2000 contre la municipalité une action en vue de se voir reconnaître le droit à la transmission du bail. Se fondant sur la loi sur le logement alors en vigueur, il soutint qu'il avait droit à la transmission, étant donné qu'il avait vécu dans le même foyer que son compagnon pendant plusieurs années et donc en concubinage avec lui. Le tribunal de district rejeta la demande, déclarant en particulier que le droit polonais ne reconnaissait que le concubinage entre deux personnes de sexe opposé. Le tribunal régional confirma le jugement en appel en juin 2001.

    Le tribunal régional ne fit pas droit à la demande du requérant qui l’invitait à poser à la Cour suprême une question de droit concernant le point de savoir si la clause du « concubinage » devait s’interpréter comme s’étendant également aux personnes vivant une relation homosexuelle. Il ne demanda pas non plus à la Cour constitutionnelle de dire si cette clause, interprétée comme s’étendant uniquement à des partenaires hétérosexuels, était compatible avec la Constitution polonaise et la Convention.

    Griefs, procédure et composition de la Cour

    Invoquant en particulier les articles 8 et 14 de la Convention, le requérant se plaignait d’une discrimination fondée sur son homosexualité en ce que les tribunaux polonais avaient refusé de lui reconnaître le droit à la transmission d'un bail après le décès de son compagnon.

    La requête a été introduite devant la Cour européenne des droits de l’homme le 23 août 2001.

    L’arrêt a été rendu par une chambre de sept juges composée de :

    Nicolas Bratza (Royaume-Uni), Président,

    Lech Garlicki (Pologne),

    Giovanni Bonello (Malte),

    Ljiljana Mijović (Bosnie-Herzégovine),

    David Thór Björgvinsson (Islande),

    Ján Šikuta (République slovaque),

    Ledi Bianku (Albanie), juges,

    et Lawrence Early, greffier de section.

    Décision de la Cour

    A l’instar du gouvernement polonais, la Cour juge contradictoires certaines déclarations faites par le requérant devant les juridictions et les autorités internes à propos de la nature et de la durée de sa relation avec son compagnon ainsi que de leur vie commune dans l’appartement de ce dernier. Toutefois, il ne lui appartient pas de dire laquelle des juridictions du fond a correctement établi les faits. Elle doit limiter son examen à la procédure en cause concernant la transmission du bail au requérant.

    La Cour observe qu’en recherchant si le requérant remplissait les conditions posées par la loi sur le logement les juridictions internes ont essentiellement tenu compte de la relation homosexuelle de l’intéressé avec son compagnon. Si le tribunal de district a en outre exprimé des doutes sur le point de savoir si le requérant avait vécu dans l’appartement à l’époque considérée, les deux juridictions ont rejeté la demande de l’intéressé au motif qu’en droit polonais seule une relation entre une femme et un homme remplissait les conditions requises aux fins de la clause de concubinage.

    La Cour reconnaît que la protection de la famille, fondée sur l’union entre un homme et une femme, telle que prévue par la Constitution polonaise, constitue en principe un motif légitime permettant de justifier une différence de traitement. Toutefois, lorsqu’il cherche à ménager l’équilibre voulu entre la protection de la famille et les droits que la Convention reconnaît aux minorités sexuelles, l’Etat doit tenir compte de l’évolution de la société, notamment du fait qu’il n’existe pas seulement une façon pour un individu de mener sa vie privée. La Cour ne peut admettre qu’il soit nécessaire, aux fins de la protection de la famille, de refuser de manière générale la transmission d’un bail aux personnes vivant une relation homosexuelle. Partant, elle conclut, à l’unanimité, à la violation de l’article 14 combiné avec l’article 8.