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  • Procédures permettant à une commune d'obtenir la démolition d'une construction illicite

    C'est la question d'un sénateur :

    La question :

    M. Jean Louis Masson demande à M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables quelles sont les procédures permettant à une commune d'obtenir la démolition d'une construction illicite édifiée en zone naturelle qui n'a pu être sanctionnée du fait de la prescription de l'action pénale constatée par décision définitive des juridictions répressives.

     

    La réponse :

    Pour le juge pénal, la prescription de l'action publique ôte aux faits leur caractère délictueux. Cependant, la situation restant dommageable, l'article 1382 du code civil peut trouver à s'appliquer et la prescription sera alors de dix ans calculée à compter de la manifestation du dommage, conformément à l'article 2270-1 du code précité. Néanmoins, la demande de la commune tendant à la condamnation d'un tiers à démolir la construction illégalement édifiée n'est pas systématiquement admise par le juge judiciaire, notamment si cette collectivité ne démontre pas l'existence d'un préjudice personnel résultant de la violation des règlements invoqués par elle. Cette difficulté se trouve surmontée si les faits constatés portent atteinte au patrimoine de la commune, par exemple dans l'hypothèse où la construction illégale serait édifiée sur son domaine privé. Enfin, il convient de rappeler que la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a inséré dans le code de l'urbanisme un article L. 111-12, duquel il ressort que, lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux (devenue déclaration préalable depuis le 1er octobre 2007 en application du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 pris pour l'application de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme) ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme. Le champ d'application de cette prescription administrative est cependant limité par des exceptions motivées par des raisons de sécurité, d'environnement, des motifs domaniaux ou dans l'hypothèse où la construction a été édifiée sans permis de construire.

  • Déclarer un nombre de logements inférieur à la réalité pour ne pas payer la taxe de stationnement ?

    Une question fréquente ... l'opinion du ministre en réponse à un parlementaire :

     

    La question :

    M. Jean Louis Masson attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat sur le fait qu'avec le nouveau régime des permis de construire, les demandeurs ne sont pas obligés de préciser la configuration intérieure des immeubles. Ainsi, pour un petit immeuble collectif, un demandeur peut très bien indiquer que le permis concerne cinq logements mais configurer les locaux pour en créer sept. Il en résulte un problème important pour les communes concernées car bien souvent, leur plan local d'urbanisme (PLU) prévoit un minimum par logement pour les places de parkings extérieurs et de garages. Certains promoteurs peu scrupuleux ont donc trouvé le moyen de tourner indirectement des obligations du PLU. Face à une telle situation, elle lui demande quelles sont les solutions envisageables.

     

    La réponse :

    Une déclaration minimisant le nombre de logements afin de réduire le nombre de places de stationnement à construire ou le montant de la participation pour non-réalisation d'aires de stationnement à acquitter expose le constructeur à plusieurs risques. Il encourt tout d'abord des risques sur le plan contentieux, à la fois sur le plan pénal et sur le plan civil. L'administration dispose du droit de visite et de communication pendant toute la durée des travaux et jusqu'à trois ans à compter de leur achèvement, ainsi que du droit d'effectuer un récolement des travaux pendant trois mois à compter de l'achèvement (art. 461-1 et 462-2 du code de l'urbanisme). Elle peut ainsi aisément découvrir la tentative de détournement du constructeur. Le non-respect des dispositions du plan local d'urbanisme en matière de réalisation de places de stationnement constituant des infractions pénales et tombant sous le coup des dispositions des articles L. 160-1 et L. 480-1 et suivants du code de l'urbanisme, l'autorité compétente doit faire dresser un procès-verbal d'infraction et le transmettre sans délai au procureur de la République. Le constructeur peut également faire l'objet de poursuites civiles. Le fait générateur de la participation pour non-réalisation d'aires de stationnement étant constitué par le permis de construire ou les prescriptions faites par l'autorité compétente à l'occasion d'une déclaration préalable, le procès-verbal d'infraction n'a pas pour effet de rendre la participation exigible. En revanche, la commune peut demander au constructeur la réparation du préjudice subi du fait de la violation des prescriptions d'urbanisme en matière de stationnement devant les juridictions judiciaires (Civ. 3°, 23 novembre 2005, Bull. III n° 227). En outre, la jurisprudence postérieure à l'entrée en vigueur de la réforme des autorisations d'urbanisme a confirmé le principe selon lequel une autorisation obtenue par fraude, n'étant pas créatrice de droits, peut être retirée à tout moment par l'autorité compétente (CAA Marseille, 5 mars 2010, req. n° 09MA03975).

  • La cession gratuite de terrain est inconstitutionnelle

    La décision rendue le 22 septembre 2010 :

     

    "Vu la Constitution ;

    Vu l'ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958 modifiée portant loi organique sur le Conseil constitutionnel ;

    Vu le code de l'urbanisme ;

    Vu la loi n° 85-729 du 18 juillet 1985 relative à la définition et à la mise en oeuvre de principes d'aménagement ;

    Vu le règlement du 4 février 2010 sur la procédure suivie devant le Conseil constitutionnel pour les questions prioritaires de constitutionnalité ;

    Vu les observations produites pour le département du Val de Marne par la société d'avocats au barreau de Paris Le Sourd Desforges, enregistrées le 23 juillet 2010 ;

    Vu les observations produites par le Premier ministre, enregistrées le 23 juillet 2010 ;

    Vu les observations produites pour la société requérante par la SCP Célice-Blancpain-Soltner, avocat au Conseil d'État et à la Cour de cassation, enregistrées le 5 août 2010 ;

    Vu la lettre du 9 septembre 2010 par laquelle le Conseil constitutionnel a soumis aux parties un grief susceptible d'être soulevé par lui ;

    Vu les observations produites par le Premier ministre, enregistrées le 13 septembre 2010 ;

    Vu les pièces produites et jointes au dossier ;

    Me Frédéric Blancpain pour la société requérante, Me Stéphane Desforges pour le département du Val de Marne et M. Thierry-Xavier Girardot, désigné par le Premier ministre, ayant été entendus à l'audience publique du 14 septembre 2010 ;

    Le rapporteur ayant été entendu ;

    1.Considérant qu'en vertu du e du 2° de l'article L. 332-6-1 du code de l'urbanisme, constituent des contributions aux dépenses d'équipements publics, à la charge des bénéficiaires d'autorisations de construire, « les cessions gratuites de terrains destinés à être affectés à certains usages publics qui, dans la limite de 10 % de la superficie du terrain auquel s'applique la demande, peuvent être exigées des bénéficiaires d'autorisations portant sur la création de nouveaux bâtiments ou de nouvelles surfaces construites » ;

    2.Considérant qu'aux termes du premier alinéa de l'article 61-1 de la Constitution : « Lorsque, à l'occasion d'une instance en cours devant une juridiction, il est soutenu qu'une disposition législative porte atteinte aux droits et libertés que la Constitution garantit, le Conseil constitutionnel peut être saisi de cette question sur renvoi du Conseil d'État ou de la Cour de cassation qui se prononce dans un délai déterminé » ; que la méconnaissance par le législateur de sa propre compétence ne peut être invoquée dans le cadre d'une question prioritaire de constitutionnalité que dans le cas où est affecté un droit ou une liberté que la Constitution garantit ;

    3.Considérant qu'aux termes de l'article 17 de la Déclaration de 1789 : « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité » ; qu'aux termes de l'article 34 de la Constitution : « La loi détermine les principes fondamentaux ... de la libre administration des collectivités territoriales, de leurs compétences et de leurs ressources ... du régime de la propriété ... » ;

    4.Considérant que le e du 2° de l'article L. 332-6-1 du code l'urbanisme permet aux communes d'imposer aux constructeurs, par une prescription incluse dans l'autorisation d'occupation du sol, la cession gratuite d'une partie de leur terrain ; qu'il attribue à la collectivité publique le plus large pouvoir d'appréciation sur l'application de cette disposition et ne définit pas les usages publics auxquels doivent être affectés les terrains ainsi cédés ; qu'aucune autre disposition législative n'institue les garanties permettant qu'il ne soit pas porté atteinte à l'article 17 de la Déclaration de 1789 ; que, par suite, le législateur a méconnu l'étendue de sa compétence ; qu'il s'ensuit que, sans qu'il soit besoin d'examiner les griefs invoqués par la requérante, le e du 2° de l'article L. 332-6-1 du code l'urbanisme doit être déclaré contraire à la Constitution ;

    5.Considérant qu'aux termes du deuxième alinéa de l'article 62 de la Constitution : « Une disposition déclarée inconstitutionnelle sur le fondement de l'article 61-1 est abrogée à compter de la publication de la décision du Conseil constitutionnel ou d'une date ultérieure fixée par cette décision. Le Conseil constitutionnel détermine les conditions et limites dans lesquelles les effets que la disposition a produits sont susceptibles d'être remis en cause » ; que la présente déclaration d'inconstitutionnalité prend effet à compter de la publication de la présente décision ; qu'elle peut être invoquée dans les instances en cours à cette date et dont l'issue dépend de l'application des dispositions déclarées inconstitutionnelles,

    DÉCIDE :

    Article 1er.- Le e du 2° de l'article L. 332-6-1 du code l'urbanisme est déclaré contraire à la Constitution.

    Article 2.- La déclaration d'inconstitutionnalité de l'article 1er prend effet à compter de la publication de la présente décision dans les conditions fixées par son considérant 5.

    Article 3.- La présente décision sera publiée au Journal officiel de la République française et notifiée dans les conditions prévues à l'article 23 11 de l'ordonnance du 7 novembre 1958 susvisée."

  • Bretelle d'accès à une autoroute et préjudice anormal et spécial à raison des troubles dans les conditions d'existence et de la dépréciation de propriété

    Voici un arrêt sur ce sujet :

     

    "Vu la requête sommaire et les mémoires complémentaires enregistrés au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat les 27 juin 1984 et 9 octobre, 22 novembre et 14 décembre 1984, présentés pour M. et Mme Y..., demeurant ... ; M. et Mme Y... demandent au Conseil d'Etat :

    1°) d'annuler le jugement du 26 avril 1984, par lequel le tribunal administratif de Rennes a rejeté leur demande tendant à ce que soit annulée la décision de rejet résultant du silence gardé pendant plus de quatre mois par le préfet d' Ille-et-Vilaine sur leur demande du 6 décembre 1982 de dommages et intérêts en réparation des divers préjudices subis du fait de la mise à quatre voies de la route nationale n° 24 bordant leur propriété sise sur le territoire de la commune de Bréal-sous-Montfort au lieu-dit "La Petite Pommeraie", Ille-et-Vilaine, et à ce que l'Etat soit condamné à verser 290 000 F en réparation desdits préjudices ;

    2°) de condamner l'Etat à verser 290 000 F en réparation des préjudices subis, avec intérêts et capitalisation des intérêts à compter du 6 décembre 1982 ;

    Vu les autres pièces du dossier ;

    Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;

    Vu l'ordonnance n° 45-1708 du 31 juillet 1945, le décret n° 53-934 du 30 septembre 1953 et la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;

    Après avoir entendu :

    - le rapport de M. Lasvignes, Auditeur,

    - les observations de la SCP Le Bret, Laugier, avocat de M. Emile Y... et de Mme Léonie X..., épouse Y...,

    - les conclusions de M. Fornacciari, Commissaire du gouvernement ;

    Considérant que M. et Mme Y... ont acquis en 1972 un terrain au lieu-dit "La Petite Pommeraie" dans la commune de Bréal-sous-Montfort et y ont fait construire en 1973 leur maison d'habitation, en retrait de 100 mètres par rapport à la route nationale n° 24 située au nord de leur terrain, conformément à la prescription contenue dans le permis de construire qui leur avait été délivré, et motivée par l'existence d'un projet d'élargissement à quatre voies de ladite route ;

    Considérant que si les requérants ont eu connaissance du projet d'élargissement de la route nationale bordant le terrain avant de procéder à son acquisition, ils ne pouvaient prévoir la réalisation d'une bretelle d'accès nouvelle située au nord-ouest de ce terrain, réalisée en sus de l'élargissement de la route nationale ;

    Considérant qu'il résulte de l'instruction que la bretelle d'accès est à une distance de 30 mètres de la façade ouest de la maison d'habitation de M. et Mme Y... ; qu'eu égard à la disposition des lieux, l'intensité des bruits que subissent les intéressés du fait de la mise en service de cet ouvrage excède les nuisances que peuvent être appelés à supporter, dans l'intérêt général, les propriétaires riverains d'une voie à grande circulation ; qu'ainsi, M. et Mme Y... sont fondés se prévaloir d'un préjudice anormal et spécial à raison des troubles dans leurs conditions d'existence et de la dépréciation de leur propriété, sans qu'une plus-value née de la construction de l'ouvrage ait atténué cette dépréciation ; qu'il suit de là que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rennes a rejeté la demande de M. et Mme Y... tendant à obtenir réparation des préjudices subis ;

    Considérant qu'il sera fait une juste appréciation de ces préjudices en les évaluant globalement à la somme de 30 000 F ;

    Sur les intérêts et la capitalisation des intérêts :

    Considérant que M. et Mme Y... ont droit aux intérêts de la somme de 30 000 F à compter de la date de réception par l'administration de leur demande du 6 décembre 1982 ;

    Considérant que la capitalisation des intérêts a été demandée les 27 juin 1984 et 3 mai 1989 ; qu'à chacune de ces deux dates, il était dû au moins une année d'intérêts ; que, dès lors, conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil, il y a lieu de faire droit à ces demandes ;
    Article 1er : Le jugement du 26 avril 1984 du tribunal administratif de Rennes est annulé.
    Article 2 : L'Etat est condamné à verser une somme de 30 000 F àM. et Mme Y..., en réparation du préjudice subi. Cette somme portera intérêts à compter de la date de réception de leur demande du6 décembre 1982. Les intérêts échus les 27 juin 1984 et 3 mai 1989 seront capitalisés à ces dates pour produire eux-mêmes intérêts.
    Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de M. et Mme Y... est rejeté.
    Article 4 : La présente décision sera notifiée à M. et Mme Y... et au ministre de l'équipement, du logement, des transports etde la mer."