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  • Patrim Colloc

    Sous ce nom particulièrement bien choisi (?) vient d'être créé un fichier regroupant les informations relatives aux valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations intervenues dans les cinq dernières années et qui sont nécessaires à l'exercice de leurs compétences en matière de politique foncière et d'aménagement par les organismes visés à l'article L. 135 B du livre des procédures fiscales.

     

    Arrêté du 25 août 2010 portant création par la direction générale des finances publiques d'un traitement automatisé de données à caractère personnel dénommé « PATRIM Colloc »

  • Participation pour non-réalisation d'aire de stationnement

    Deux questions et deux réponses :

     

     

    La question :

     


    M. Jean Louis Masson attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, sur le fait que, par le passé, le fait générateur de la participation pour non-réalisation d'aires de stationnement était le dépôt du permis de construire. Or, dorénavant, lorsqu'une personne restructure l'intérieur d'un bâtiment existant pour créer cinq ou six logements, elle est dispensée de permis de construire et de ce fait exonérée de la participation susvisée. Une telle situation est profondément injuste et empêche les communes d'inciter les propriétaires à créer le nombre requis de places de stationnement. Les occupants des nouveaux logements encombrent ensuite la voie publique avec leurs véhicules. La réforme du permis de construire ayant réduit à néant la législation susvisée, il lui demande si la participation pour non-réalisation d'aires de stationnement ne pourrait pas être perçue de plein droit dès que des logements sont créés (avec ou sans permis de construire). La présomption de création de logements pourrait découler de tout indice : déclarations fiscales (impôt sur le revenu ou taxe d'habitation), nombre de sonnettes, nombre de compteurs électriques….

     

     


    La réponse :

     


     

    La transformation d'un immeuble d'habitation en plusieurs logements entraînant seulement un réaménagement intérieur sans changement de destination, ni création de surface supplémentaire, ni modification de façade, n'est pas soumise à autorisation d'urbanisme. La participation en vue de la réalisation de parcs publics de stationnement exigée des constructeurs qui ne peuvent satisfaire aux obligations imposées par le plan local d'urbanisme en matière de réalisation de stationnement est prévue par les articles L. 123-1-2 et L. 332-7-1 du code de l'urbanisme. En vertu de l'article L. 332-28 du même code, le fait générateur de la participation est le permis de construire ou les prescriptions faites par l'autorité compétente, à l'occasion d'une déclaration préalable. En l'absence de fait générateur, les travaux qui ne sont soumis ni à permis de construire, ni à déclaration préalable, ne rendent pas exigible la participation. En revanche, en vertu de l'article L. 421-8 du code de l'urbanisme, les travaux dispensés de toute formalité au titre du droit de l'urbanisme doivent néanmoins être conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives notamment à l'utilisation des sols. Les travaux de transformation d'un immeuble en plusieurs logements doivent, par conséquent, respecter les règles relatives au stationnement des véhicules, fixées par le plan local d'urbanisme, et prévoir la création des places prescrites par nombre de logement. À défaut de pouvoir réaliser les places nécessaires, le constructeur est tenu de limiter son réaménagement en fonction du nombre de places qu'il peut effectivement réaliser et il ne peut être tenu quitte de ses obligations par le versement de la participation prévue à l'ar- ticle L. 123-1-2 du code de l'urbanisme. Le non-respect des dispositions du plan local d'urbanisme tombe sous le coup des dispositions des articles L. 160-1 et L. 480-1 et suivants du code de l'urbanisme. L'autorité compétente, qui peut notamment avoir connaissance des travaux de transformation par l'augmentation du nombre de foyers fiscaux, doit faire dresser un procès-verbal d'infraction et le transmettre sans délai au procureur de la République. La commune ne pouvant recouvrer des sommes au titre de la participation pour non-réalisation d'aires de stationnement, faute de fait générateur, peut cependant demander la réparation du préjudice subi devant les juridictions judiciaires (Civ. 3e, 23 novembre 2005, n° 04-18 528, Bull. III n° 227 p. 208). L'évaluation du montant des dommages et intérêts pouvant être alloué à la commune relève bien sûr de l'appréciation souveraine des juges du fond, en fonction du préjudice réellement subi par la commune. Néanmoins, dans l'arrêt précité, la commune avait chiffré son préjudice en référence aux dispositions du code de l'urbanisme relatives à la participation pour non-réalisation d'aire de stationnement, sans encourir la censure de la Cour de cassation.

     

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    La question :

     


    M. Jean Louis Masson attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat sur le fait qu'avec le nouveau régime des permis de construire, les demandeurs ne sont pas obligés de préciser la configuration intérieure des immeubles. Ainsi, pour un petit immeuble collectif, un demandeur peut très bien indiquer que le permis concerne cinq logements mais configurer les locaux pour en créer sept. Il en résulte un problème important pour les communes concernées car bien souvent, leur plan local d'urbanisme (PLU) prévoit un minimum par logement pour les places de parkings extérieurs et de garages. Certains promoteurs peu scrupuleux ont donc trouvé le moyen de tourner indirectement des obligations du PLU. Face à une telle situation, elle lui demande quelles sont les solutions envisageables.

     

     


    La réponse :

     


    Une déclaration minimisant le nombre de logements afin de réduire le nombre de places de stationnement à construire ou le montant de la participation pour non-réalisation d'aires de stationnement à acquitter expose le constructeur à plusieurs risques. Il encourt tout d'abord des risques sur le plan contentieux, à la fois sur le plan pénal et sur le plan civil. L'administration dispose du droit de visite et de communication pendant toute la durée des travaux et jusqu'à trois ans à compter de leur achèvement, ainsi que du droit d'effectuer un récolement des travaux pendant trois mois à compter de l'achèvement (art. 461-1 et 462-2 du code de l'urbanisme). Elle peut ainsi aisément découvrir la tentative de détournement du constructeur. Le non-respect des dispositions du plan local d'urbanisme en matière de réalisation de places de stationnement constituant des infractions pénales et tombant sous le coup des dispositions des articles L. 160-1 et L. 480-1 et suivants du code de l'urbanisme, l'autorité compétente doit faire dresser un procès-verbal d'infraction et le transmettre sans délai au procureur de la République. Le constructeur peut également faire l'objet de poursuites civiles. Le fait générateur de la participation pour non-réalisation d'aires de stationnement étant constitué par le permis de construire ou les prescriptions faites par l'autorité compétente à l'occasion d'une déclaration préalable, le procès-verbal d'infraction n'a pas pour effet de rendre la participation exigible. En revanche, la commune peut demander au constructeur la réparation du préjudice subi du fait de la violation des prescriptions d'urbanisme en matière de stationnement devant les juridictions judiciaires (Civ. 3°, 23 novembre 2005, Bull. III n° 227). En outre, la jurisprudence postérieure à l'entrée en vigueur de la réforme des autorisations d'urbanisme a confirmé le principe selon lequel une autorisation obtenue par fraude, n'étant pas créatrice de droits, peut être retirée à tout moment par l'autorité compétente (CAA Marseille, 5 mars 2010, req. n° 09MA03975).

  • Détachement d'une parcelle bâtie et lotissement

    La question d'un sénateur.

     

    La question :

    Mme Monique Papon appelle l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire sur la réforme du permis de construire et des autorisations d'urbanisme entrée en application le 1er octobre 2007, et sur l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme qui définit le lotissement comme « l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments ». Elle lui expose que, dans certains cas, la vente de la fraction de terrain déjà bâtie intervient antérieurement à celle du reliquat en vue de l'implantation de bâtiments. Elle lui demande si le reliquat destiné à la vente en vue de l'implantation de bâtiment est juridiquement qualifié de lot de lotissement, et si, dans l'affirmative, le permis de construire délivré sur ce lot de lotissement n'ayant été ni autorisé, ni déclaré peur être régularisé par le dépôt d'un permis d'aménager ou d'une déclaration préalable.

     

    La réponse :

    Il résulte des dispositions de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme que doit être précédé d'une déclaration préalable ou d'un permis d'aménager le détachement d'un ou plusieurs lots à bâtir issus d'une ou plusieurs unités foncières. Le détachement d'un lot déjà bâti n'est pas soumis à cette obligation. Un propriétaire détache de sa propriété un lot bâti et conserve, dans un premier temps, la partie non bâtie de la propriété : l'aliénation ultérieure du solde de la propriété ne constitue pas un détachement et n'est pas soumise à déclaration préalable.

  • Rupture conventionnelle du contrat de travail et préavis réduit du bail d'habitation

    Une question pratique judicieusement posée par un parlementaire.

     

    La question :

    M. Dominique Le Mèner appelle l'attention de Mme la ministre du logement sur les conséquences, en période de crise, de la rupture conventionnelle du contrat de travail issue de la loi de modernisation du marché du travail, pour les locataires se trouvant pour une raison ou une autre dans l'obligation de quitter leur logement. Il lui demande si la rupture conventionnelle du contrat de travail permet au salarié-locataire de bénéficier d'un préavis réduit à un mois en cas de départ anticipé, en application de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
    La réponse :
    L'article 15-1, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que la durée du préavis, lorsqu'un locataire donne congé, est fixée à trois mois. Cette durée a été instaurée pour permettre au propriétaire de disposer d'un délai raisonnable pour rechercher un nouveau locataire et limiter ainsi la vacance du logement. Toutefois, dans un certain nombre limité de cas expressément prévus par la loi, ce délai peut être réduit à un mois pour tenir compte d'événements imprévus ou de situations particulières lors de l'obtention d'un premier emploi, d'une mutation, d'une perte d'emploi, ou d'un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, lorsque le locataire est âgé de plus de soixante ans et que son état de santé justifie un changement de domicile. En cas de rupture conventionnelle du contrat de travail à durée indéterminée, le locataire qui donne congé bénéficie, sous réserve de l'interprétation des tribunaux de l'ordre judiciaire, d'un délai de préavis réduit à un mois. En effet, cette rupture conventionnelle du contrat de travail conduit à une perte d'emploi, condition pour bénéficier d'un préavis réduit.