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  • Mise aux normes du logement non décent et accord entre le bailleur et le locataire

    Un accord sur la prise en charge des travaux ne peut être conclu entre eux, car seul le bailleur répond de ces travaux :



    "Vu l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en sa rédaction applicable en la cause ;

    Attendu que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; que le bailleur doit délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; que les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; qu'une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux normes minimales de confort et d'habitabilité définies par décret ;

    Attendu, selon les arrêts attaqués (Angers, 30 avril 2007 et 22 janvier 2008) que, par acte du 12 août 2004, Mme X... et M. Y... ont donné à bail à M. Z... un local d'habitation ; qu'ils lui ont notifié le 21 janvier 2005 un commandement de payer des loyers puis l'ont assigné aux fins de voir constater la résiliation du bail ;

    Attendu que pour constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, l'arrêt retient que si le logement ne répondait pas aux normes minimales de confort et d'habitabilité prévues par le décret du 6 mars 1987 en ce que la salle de bains n'était pas cloisonnée, les parties étaient verbalement convenues que le locataire procéderait à la mise en place des matériaux que les bailleurs lui livreraient et que ces derniers bailleurs avaient satisfait à leur obligation alors que le locataire n'avait pas rempli son engagement ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que les parties ne pouvaient valablement convenir que le locataire exécutera, même avec une contrepartie, les travaux de mise aux normes de confort et d'habitabilité prévues par le décret du 6 mars 1987, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, dans toutes leurs dispositions, les arrêts rendus les 30 avril 2007 et 22 janvier 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant lesdits arrêts et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers, autrement composée ;

    Condamne, ensemble, M. Y... et Mme X... aux dépens ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts cassés ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois février deux mille dix.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils pour M. Z...

    L'arrêt attaqué encourt la censure ;

    EN CE QU'il a condamné M. Jean-Luc Z... au paiement d'une certaine somme à M. Y... et à Mme X..., rejeté la demande de délais de paiement, constaté la résiliation du bail du 22 mars 2005 par l'effet de la clause résolutoire insérée au contrat, ordonné l'expulsion de M. Z... et mis à sa charge une indemnité d'occupation ;

    AUX MOTIFS QUE « dans leurs dernières écritures, Dominique Y... et Sylvie X... indiquent avoir consenti à une quelconque réduction de loyer en contrepartie de travaux ; qu'ils produisent à l'appui de leur argumentation une attestation rédigée par M. Alain B... dans les termes de l'article 202 du nouveau Code de procédure civile dans laquelle, précisant les termes d'un précédent courrier de sa main daté du 4 octobre 2005 qui avait été produit au débat par Jean-Luc Z..., l'intéressé indique que s'il avait été convenu avec M. Y... de la réalisation d'un mur, il n'a à aucun moment été question de savoir comment cela serait financé et que c'est M. Z... qui lui avait dit que ce serait lui réglerait les frais supplémentaires en déduction du loyer ; que cet élément nouveau confirme l'analyse portée dans la mesure où il en ressort que c'est bien M. Z... qui devait supporter la charge ou le coût de mise en place des matériaux payés par les propriétaires aux fins de mise en conformité du logement avec les dispositions du décret 87-149 du 6 mars 1987 fixant les conditions minimales de confort et d'habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location et qui, en son article 1er, prévoit que la salle d'eau constitue une pièce séparée ; que cela ressort encore de l'attestation de M. Mehdi C... datée du 10 novembre 2005, qui indique n'avoir jamais rencontré M. Y... et avoir réalisé, à la demande de M. Z..., un descriptif des travaux auquel ce dernier n'a jamais donné suite ; qu'en l'absence au bail signé entre les parties le 12 août 2004 de toute clause écrite expresse conforme aux dispositions de l'article 6- a de la loi du 6 juillet 1989 par laquelle les parties auraient convenu notamment des modalités d'imputation sur le loyer des travaux réalisés par M. Z..., il n'en reste pas moins que le preneur, quoique mis en possession des matériaux nécessaires à l'exécution des travaux convenus, n'a jamais effectué ni fait effectuer lesdits travaux alors même qu'il n'est pas contesté que cette livraison est intervenue le 21 septembre 2004, ce qui suppose qu'il avait été convenu d'une réalisation rapide par le locataire, ce que démontrent d'ailleurs les contacts pris rapidement par M. Z... avec les professionnels ; que les bailleurs, qui ont rempli leurs obligations à cet égard en livrant les matériaux nécessaires, ne justifient d'aucune mise en demeure préalable à la délivrance du commandement de payer ; que toutefois, dès lors que le coût des travaux d'édification du mur (pose de rails et de placo-plâtre) et de sa pose est, selon le devis indiqué par M. C..., de 500 € (ce devis, d'un montant total de 1. 500 €, concerne pour le surplus des travaux d'aménagement de salle de bains qui ne font d'évidence pas partie de l'accord ayant existé entre les parties sur de simples travaux de séparation des pièces), soit d'un montant inférieur au montant des loyers visés au commandement de payer, l'absence de mise en demeure est sans effet sur les effets de la clause résolutoire qui devait en conséquence produire son plein effet ; que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail et prononcé les conséquences de droit, étant précisé que Jean-Luc Z..., défaillant dans la réalisation de ses obligations, ne peut prétendre à une diminution du montant des loyers visés au commandement, ni au titre de l'accord intervenu, ni au titre d'une éventuelle compensation du fait de la non-réalisation par le bailleur de travaux de mise en conformité du logement ; que force est sur ce point de constater que les pièces produites ne démontrent pas, comme le soutient Jean-Luc Z..., qu'outre ce problème lié à la configuration des lieux, les lieux ne soient pas conformes aux normes d'habitabilité alors que la nécessité d'une réfection du système de production d'eau chaude n'est nullement démontrée et qu'il s'est opposé à la mise aux normes des évacuations que le bailleur avait fixée (pièce 19 : lettre recommandée du 19 / 12 / 05) après réception du courrier du président de la communauté de communes du Mans Métropole du 7 décembre 2005 lui signalant l'absence de ventilation haute dans la salle de bains et de ventilation haute et basse dans la cuisine (…) » (arrêt, p. 5, antépénultième, avant-dernier et dernier § et p. 6, § 1 à 4) ;

    ALORS QUE, premièrement, aux termes de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent, autrement dit répondant à certaines normes réglementaires d'habitabilité ; que si les parties peuvent convenir que le locataire exécutera ou fera exécuter les travaux nécessaires, c'est à la condition que l'accord fasse l'objet d'une convention expresse identifiant les travaux mis à la charge du locataire et qu'elle prévoie les modalités d'imputation de ces travaux sur les loyers dus par le locataire ; qu'en l'absence d'une telle clause, relevée formellement par l'arrêt attaqué, les travaux en cause pesaient sur le propriétaire ; qu'en décidant que le bailleur avait rempli ses obligations pour décider ensuite que les loyers étaient dus et que la clause résolutoire devait produire effet, les juges du fond ont violé les articles 6 et 1134 du Code civil, 1709 et 1719 du même Code, 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

    Et ALORS QUE, deuxièmement, faute d'avoir recherché, en l'absence de clause relative aux travaux au sens de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si les manquements du bailleur ne justifiaient pas le non-paiement du loyer et ne faisaient pas obstacle au commandement et au jeu de la clause résolutoire, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard des articles 6 et 1134 du Code civil, 1709 et 1719 du même Code, 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989."

  • Chomage et préavis réduit

    Pas de préavis réduit au sens de la loi du 6 juillet 1989 pour le chomeur :



    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 25 février 2008), que M. X..., locataire d'un logement pris à bail auprès de la société civile immobilière Sauze immobilier (la SCI), a donné congé avec un préavis d'un mois à la bailleresse ; que celle-ci l'a assigné en paiement de loyers ;

    Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer une somme au titre d'un arriéré de loyers, alors, selon le moyen :

    1°/ que la situation de chômage caractérise une perte d'emploi et que la loi n'impose pas que le congé soit déterminé par une "modification de la situation personnelle suite à une perte d'emploi" ; qu'ainsi, la cour d'appel a violé, en y ajoutant une condition qu'il ne prévoit pas, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

    2°/ que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas que le locataire, lors de la délivrance du congé, indique le motif lui permettant de bénéficier du délai de préavis réduit à un mois ; qu'ainsi, en se fondant sur ce que le congé n'avait pas été donné par M. X... en raison de la perte de son emploi, mais en raison de différends qui l'opposaient à son bailleur, la cour d'appel a encore violé l'article précité ;

    Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que la seule absence d'emploi, du fait d'une période de chômage plus ou moins longue avant la délivrance du congé, ne permettait pas au locataire de bénéficier d'un délai de préavis réduit et ne rentrait pas dans les conditions limitatives de l'article 15 qui ne prévoit que des cas de modification de la situation professionnelle, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant, a légalement justifié sa décision ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne M. X... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile et l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de Me Jacoupy ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille dix.


    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par Me Jacoupy, avocat aux Conseils, pour M. X...

    Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur X... à payer à la SOCIETE SAUZE IMMOBILIER la somme de 1.349,15 € à titre d'arriéré de loyers,

    AUX MOTIFS QUE

    «Attendu qu 'il ressort de l 'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire, mais que toutefois en cas de mutation ou de perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois.

    Attendu qu'en l'espèce Monsieur Jean-François X... a donné son congé par lettre recommandée du 10 mars 2004 pour le 12 avril 2004, en précisant qu'il était au «chômage (Assedic)».

    Attendu que Monsieur Jean-François X... produit une attestation des Assédic des Vallées du Rhône et de la Loire du 2 novembre 2005, indiquant que Monsieur Jean-François X... était indemnisé pour la période du 1er février 2004 au 31 mars 2004.

    Attendu que la seule absence d'emploi du fait d'une période de chômage plus ou moins longue avant la délivrance du congé ne permet pas au locataire de bénéficier d'un délai de préavis réduit et ne rentre pas dans les conditions limitatives de l'article 15 qui ne prévoit que la modification de la situation professionnelle suite à une perte d 'emploi ou à une mutation.

    Attendu qu'en outre le congé n'a pas été donné par Monsieur Jean-François X... en raison d'une perte de son emploi, mais en raison des différends qui l'opposaient à son bailleur.

    Qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a débouté Monsieur Jean-François X... de sa demande de réduction du préavis»,


    ALORS, D'UNE PART, QUE

    La situation de chômage caractérise une perte d'emploi et que la loi n'impose pas que le congé soit déterminé par une «modification de la situation professionnelle suite à une perte d'emploi» ; qu'ainsi, la Cour d'Appel a violé, en y ajoutant une condition qu'il ne prévoit pas, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989,


    ALORS, D'AUTRE PART, QUE

    L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas que le locataire, lors de la délivrance du congé, indique le motif lui permettant de bénéficier du délai de préavis réduit à un mois ; qu'ainsi, en se fondant sur ce que le congé n'avait pas été donné par Monsieur X... en raison de la perte de son emploi, mais en raison des différends qu
    i l'opposaient à son bailleur, la Cour d'Appel a encore violé l'article précité."

  • Fosse septique et charges locatives

    La vidange de la fosse septique incombe au locataire :


    "Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Valognes, 7 décembre 2007), que les époux X..., preneurs à bail d'une maison d'habitation, propriété de Mme Y..., ont demandé la restitution du dépôt de garantie qu'ils lui avaient versé ; que reconventionnellement la bailleresse a sollicité leur condamnation à lui rembourser les frais de la vidange de la fosse septique ;

    Attendu que M. X... fait grief au jugement d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

    1° / que faute de clause contraire, le curement des puits et celui des fosses d'aisances sont à la charge du bailleur conformément à l'article 1756 du code civil ; qu'ainsi, le jugement attaqué a violé le texte susvisé ;

    2° / que si l'annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 édicte la solution contraire, ce texte ne pouvait valablement déroger à la loi et devait être écarté ; qu'ainsi le jugement attaqué a encore violé l'article 1756 du code civil ;

    Mais attendu que l'article 1756 du code civil ne met à la charge du bailleur que le seul curement des puits et des fosses d'aisances ; qu'en retenant que la vidange d'une fosse septique incombait au locataire, la juridiction de proximité a fait une exacte application du décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne M. X... aux dépens ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille dix.


    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. X...

    Il est reproché au jugement attaqué d'AVOIR, pour condamner les preneurs à payer une certaine somme au bailleur, porté au crédit de la bailleresse la somme de 335, 49 euros au titre d'une facture de vidange ;

    AUX MOTIFS QU'en avril 2005, Madame Y... a été obligée de faire effectuer la vidange de la fosse sceptique des lieux occupés par les 7 membres de la famille X... depuis le 1er février 1998 ; que Madame Y... en a réglé le coût sans avoir pu en obtenir le remboursement par les époux X... ; que ceux-ci seront condamnés au paiement de la somme de 335, 49 euros ;

    ALORS QUE, D'UNE PART, faute de clause contraire le curement des puits et celui des fosses d'aisance sont à la charge du bailleur conformément à l'article 1756 du Code civil ; qu'ainsi, le jugement attaqué a violé le texte susvisé ;

    ALORS, D'AUTRE PART, QUE si l'annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 édicte la solution contraire, ce texte ne pouvait valablement déroger à la loi et devait être écarté ; qu'ainsi le jugement attaqué a encore violé l'article 1756 du Code Civil."

     

  • Notion de parties communes et de parties privatives d'une copropriété

    A travers cet arrêt :


    "Attendu qu'ayant relevé que par un acte authentique du 15 avril 1999, l'état descriptif de division de l'immeuble établi par acte du 30 juillet 1991 a été modifié par la suppression du lot n° 1, comprenant notamment un logement dit "logement du gardien", et son remplacement par deux lots 4 composé d'une lingerie comprenant deux pièces et 18 millièmes des parties communes et 5, que le logement qui était compris dans les parties privatives du lot n° 1 n'était plus visé dans l'état descriptif de division modificatif et que la société du Moulin a, par "compromis de vente" du 24 avril 2003 vendu le lot n° 4 à la société IGR Mougins, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes et a retenu que la dénomination de logement invoquée par les sociétés IGR Mougins et Domaine du Moulin de Connelles pouvait constituer un indice permettant de classer cette partie d'immeuble dans les parties communes de la copropriété, celui-ci n'était pas suffisant et qu'il convenait de se référer au critère légal des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 en recherchant s'il était affecté à l'utilité de tous les copropriétaires ou à l'usage exclusif d'un seul, a légalement justifié sa décision ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne la société IGR Mougins et la SCI Domaine du Moulin de Connelles aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, la société IGR Mougins et la société Domaine du Moulin de Connelles à payer à la société Du Moulin la somme de 2 000 euros ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mars deux mille dix.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Thomas-Raquin et Bénabent, avocat aux Conseils, pour la société IGR Mougins et de la SCI Domaine du Moulin de Connelles.


    Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir dit que le logement dit «du gardien» constituait une partie privative propriété de la SNC DU MOULIN et qu'en conséquence, il sera procédé à l'occasion de la vente du local lingerie à la rectification de l'état descriptif de division de l'immeuble entrainant suppression du lot 4 et création d'un lot 6 «local à usage de lingerie» et d'un lot 7 «logement»,

    AUX MOTIFS QUE «la disposition du jugement ordonnant la réitération par acte authentique de la vente conclue le 24 avril 2003 entre la SNC DU MOULIN et la société IGR MOUGINS et portant sur le local dit «lingerie» sera conformément à la demande concordante des parties, confirmée ; qu'il n'y a pas lieu d'assortir cette mesure d'une astreinte ; que la discussion devant la Cour ne porte que sur la qualification de partie commune ou de partie privative devant être donnée au logement dit «logement du gardien» et, dans la seconde hypothèse, sur la rectification de l'état descriptif de division de l'immeuble devant intervenir en conséquence ; qu'il est constant que sont dans la cause les trois copropriétaires des lieux : la SNC DU MOULIN et la SARL IGR MOUGINS entre lesquelles est né le litige, ainsi que la SCI DOMAINE DU MOULIN DE CONNELLES qui a été appelée dans la cause en première instance par la SNC DU MOULIN et qui a été également intimée devant la Cour ; qu'il est aussi constant que dans l'état descriptif de l'immeuble du 30 juillet 1991, le logement litigieux faisait partie du lot n° 1 et relevait ainsi des parties privatives tandis qu'il n'est plus visé dans le nouvel état descriptif de division du 15 avril 1999 ; que selon l'appelante, cette omission est le résultat d'une erreur qu'il importe de rectifier dans la mesure où le logement en cause constitue une partie privative tandis que les intimées considèrent au contraire que l'état descriptif du 15 avril 1999 ne fait que réparer l'erreur initiale ayant consisté à le définir comme une partie privative et non, comme il aurait dû l'être, comme une partie commune ; qu'en vertu de l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 «sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé» ; que l'article 3 dispose que «sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; que les intimées se fondent avant tout sur la dénomination du logement litigieux désigné par l'appellation «appartement de gardien» pour en déduire qu'il s'agit d'un local de services communs relevant en tant que tel des parties communes ; que cependant, si la dénomination du logement concerné peut constituer un indice, il n'est pas suffisant et il convient de se référer au critère légal en recherchant s'il est effectivement affecté à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ou bien si, au contraire, il est à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; que les sociétés IGR MOUGINS et SCI DOMAINE DU MOULIN DE CONNELLES n'apportent aucun élément particulier sur ce point tandis que la SNC DU MOULIN démontre au contraire que l'appartement en cause n'est pas celui du gardien de la copropriété ou d'une partie de celle-ci mais celui où se trouve logé M. Jean X..., employé en qualité «d'homme d'entretien-gardien» d'un hôtel exploité successivement par la SARL L'ECU NORMAND puis par la société AKAPABAR dans un bâtiment distinct de celui relevant de la copropriété ; que les bulletins de salaires et l'attestation du président directeur général de la société AKAPABAR établissent que le logement en cause constitue pour M. X... un avantage en nature et il est démontré que ce salarié règle notamment la cotisation d'assurance et la taxe d'habitation afférentes à l'appartement qu'il occupe ; que l'appartement dit «de gardien» constitue dès lors une partie privative et il y aura lieu de dire, comme le demande l'appelante, qu'à l'occasion de la vente du local lingerie, le notaire procédera à une rectification en ce sens de l'état descriptif de division de l'immeuble dans les termes sollicités par la SNC DU MOULIN ; qu'au regard des éléments du litige la position des intimées ne peut être qualifiée d'abusive de sorte que la demande de dommages et intérêts présentée par l'appelante doit être rejetée»,


    ALORS QUE D'UNE PART les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et les dispositions des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, qui définissent les parties privatives et les parties communes, sont des dispositions supplétives de la volonté des parties ; qu'en retenant, par application des critères légaux pourtant supplétifs de la volonté des parties que le logement dit du «gardien» constituait une partie privative propriété de la SNC DU MOULIN cependant que ce local constituait une partie commune selon l'état descriptif de l'immeuble du 15 avril 1999 sur la base duquel le compromis de vente avait été signé, la Cour d'appel a violé les articles 1134 du Code civil et 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965,


    ALORS QUE D'AUTRE PART la SARL IGR MOUGINS faisait valoir que la SNC DU MOULIN ne pouvait se prévaloir d'une erreur dans l'état descriptif de division du 15 avril 1999 et du caractère privatif du logement du gardien dès lors qu'elle ne justifiait pas avoir payé les charges afférentes au local litigieux dont elle se prétendait propriétaire ; que la Cour d'appel qui n'a pas répondu à ce moyen déterminant démontrant que la SNC DU MOULIN ne s'était pas comportée en propriétaire du local litigieux et qu'elle ne pouvait se prévaloir d'une erreur sur la nature de partie commune de ce local, a violé l'article 455 du Code de procédure civile."