Ok

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies. Ces derniers assurent le bon fonctionnement de nos services. En savoir plus.

  • Le bailleur, l'agence, le locataire et la caution

    Le bailleur peut reprocher à l'agent immobilier de ne pas avoir demandé une caution au locataire :


    "Attendu qu'aucun texte ne déterminant sous quelle forme l'exposé des moyens doit être fait, il suffit qu'il résulte, même succinctement, des énonciations de la décision ; que le tribunal, en exposant les moyens de défense présentés par la société Morvan et Edgar Quinet (la société) pour contester le bien-fondé de la demande de M. Y... et en y répondant pour accueillir cette demande, a satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

    Sur le second moyen, ci-après annexé :


    Attendu qu'ayant souverainement relevé qu'il était d'usage que les agents immobiliers sollicitent une caution, le tribunal, qui a constaté que la société n'invoquait aucune difficulté particulière pour en obtenir une, a pu, sans être tenu de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en déduire qu'en n'en sollicitant pas elle avait commis une faute et qu'ayant un devoir de conseil envers son client, l'acceptation par M. Y... du dossier ne la déchargeait pas de sa responsabilité contractuelle
    ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


    PAR CES MOTIFS :


    REJETTE le pourvoi ;


    Condamne la société Morvan et Edgar Quinet SA aux dépens ;


    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Morvan et Edgar Quinet SA à payer à M. Y... la somme de 2 500 € .rejette la demande de la société Morvan et Edgar Quinet SA ;


    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf janvier deux mille dix.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour la société Morvan et Edgar Quinet Sa



    PREMIER MOYEN DE CASSATION


    IL EST REPROCHE au jugement attaqué d'avoir condamné la SA MORVAN et EDGAR QUINET à payer à Monsieur Y... la somme de 3.900 euros à titre de dommages intérêts avec intérêts légaux à compter du 13 octobre 2008 ;


    AUX MOTIFS QUE «la CAF a envoyé à l'agence une demande de renseignement quant au paiement du loyer de janvier 2007. La défenderesse a répondu positivement par courrier du 21 mars 2007. Or les termes de février et mars 2007 sont restés impayés ; Que Monsieur Z... était bénéficiaire d'une allocation logement de 279,26 euros par mois qu'il aperçue et gardée pour lui ; Que lorsque le locataire ne paye plus son loyer depuis deux mois consécutifs, le bailleur peut obtenir de la CAF que l'allocation logement lui soit versée directement ; Que si l'agence avait signalé les impayés de février et mars 2007 Monsieur Y... avait perçu 279,26 x 12 = 3 351,12 euros d'avril 2007 à mars 2008 ; Qu'il est d'usage que les agents immobiliers sollicitent une caution ; que dès lors que la société MORVAN et EDGAR QUINET SA n'invoque aucune difficulté particulière en l'espèce pour obtenir une caution ;

    que le logement est un studio loué 555,62 euros par mois, elle a commis une faute ; qu'en tant que professionnelle, elle a un devoir de conseil envers son client, de sorte que l'acceptation du dossier par Monsieur Y... ne la décharge pas de sa responsabilité contractuelle ; Que le locataire est sans domicile connu que s'il avait été cautionné, comme c'est l'usage, pour la durée d'un bail renouvelé, soit six ans, Monsieur Y... aurait eu une chance d'obtenir le paiement de la somme de 7 248,45 euros due à février 2008 ; que la perte de cette chance justifie le paiement d'une indemnité qui ne saurait être inférieure à 548,88 euros» ;

    ALORS QUE le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens ; que le tribunal qui s'est borné à énoncer que par déclaration au greffe du 18 juillet 2008, Monsieur Y... a demandé la condamnation de sa mandataire à lui payer 3 900 euros, et que à l'audience du 13 octobre, il a réitéré sa demande sans exposer les moyens du demandeur, a violé l'article 455 du Code de procédure civile.




    SECOND MOYEN DE CASSATION


    IL EST REPROCHE au jugement attaqué d'AVOIR condamné la SA MORVAN et EDGAR QUINET à payer à Monsieur Y... la somme de 3.900 euros à titre de dommages intérêts avec intérêts légaux à compter du 13 octobre 2008 ;


    AUX MOTIFS QUE «la CAF a envoyé à l'agence une demande de renseignement quant au paiement du loyer de janvier 2007. La défenderesse a répondu positivement par courrier du 21 mars 2007. Or les termes de février et mars 2007 sont restés impayés ; Que Monsieur Z... était bénéficiaire d'une allocation logement de 279,26 euros par mois qu'il aperçue et gardée pour lui ; Que lorsque le locataire ne paye plus son loyer depuis deux mois consécutifs, le bailleur peut obtenir de la CAF que l'allocation logement lui soit versée directement ; Que si l'agence avait signalé les impayés de février et mars 2007 Monsieur Y... avait perçu 279,26 x 12 = 3 351,12 euros d'avril 2007 à mars 2008 ; Qu'il est d'usage que les agents immobiliers sollicitent une caution ; que dès lors que la société MORVAN et EDGAR QUINET SA n'invoque aucune difficulté particulière en l'espèce pour obtenir une caution ;

    que le logement est un studio loué 555,62 euros par mois), elle a commis une faute ; qu'en tant que professionnelle, elle a un devoir de conseil envers son client, de sorte que l'acceptation du dossier par Monsieur Y... ne la décharge pas de sa responsabilité contractuelle ; Que le locataire est sans domicile connu que s'il avait été cautionné, comme c'est l'usage, pour la durée d'un bail renouvelé, soit six ans, Monsieur Y... aurait eu une chance d'obtenir le paiement de la somme de 7 248,45 euros due à février 2008 ; que la perte de cette chance justifie le paiement d'une indemnité qui ne saurait être inférieure à 548,88 euros» ;

    1/ALORS QUE la caution donné pour un bail ne s'étend pas aux obligations résultant du maintien du locataire dans les lieux au delà de la date pour laquelle il a reçu congé ; qu'en l'état des explications de la société MORVAN et EDGAR QUINET SA, rappelées par le jugement et non contredites par Monsieur Y..., qui faisait valoir que le locataire avait payé son loyer jusqu'au moment où il avait reçu congé, le tribunal qui constate que le locataire a été expulsé par un jugement du 18 février 2008 qui l'a condamné à payer 7.284 € d'arriéré et retient, que s'il avait été cautionné, comme c'est l'usage, pour la durée d'un bail renouvelé, soit six ans, Monsieur Y... aurait eu une chance d'obtenir le paiement de la somme de 7 248,45 euros due à février 2008, sans recherche la nature de loyer ou d'indemnité d'occupation de la créance du propriétaire demeurée impayée, a privé de base légale sa décision au regard des articles 1740 et 2015 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;


    2/ ALORS QUE le devoir de conseil qui pèse sur l'agent immobilier à l'égard du propriétaire bailleur ne l'oblige pas à conseiller celui-ci de s'assurer du cautionnement d'un tiers, sauf circonstances particulières telles qu'un doute sur la solvabilité du preneur ; que le tribunal qui a retenu, au prétexte d'un prétendu usage que la société MORVAN et EDGAR QUINET, était en faute pour n'avoir pas obtenu un cautionnement sans s'expliquer sur les circonstances particulières qui auraient, en l'espèce, obligé l'agent immobilier à s'assurer d'un cautionnement, a privé de base légale sa décision au regard de l'article 1147 du Code civil."

  • Pas de notification du recours contre un certificat d'urbanisme négatif

    La notification du recours contre un certificat d'urbanisme négatif n'est pas obligatoire :


    "Vu le jugement en date du 19 novembre 2009, enregistré le 25 novembre 2009 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, par lequel le tribunal administratif de Pau, avant de statuer sur la demande de Mme Marcelle B et M. Alexandre A pour le compte de l'indivision B-A tendant, d'une part, à l'annulation des certificats d'urbanisme par lesquels le maire de la commune de Bassussarry a informé cette indivision que les lots n° 1 et 2 du terrain cadastré section AH n° 94 situé chemin de Mongay ne pouvaient pas être utilisés pour la réalisation d'une maison à usage d'habitation et, d'autre part, à ce qu'il soit enjoint à la commune de rectifier le classement de ce terrain, a décidé, par application des dispositions de l'article L. 113-1 du code de justice administrative, de transmettre le dossier de cette demande au Conseil d'Etat, en soumettant à son examen la question suivante : L'obligation de notification prévue à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de l'article 12 du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007, s'applique-t-elle à l'ensemble des recours formés à l'encontre des certificats d'urbanisme, que le recours contre le certificat soit formé par un tiers ou le bénéficiaire du certificat attaqué, ou bien seulement aux recours en annulation d'un certificat d'urbanisme formé par un tiers '


    Vu les autres pièces du dossier ;

    Vu le code de l'urbanisme ;

    Vu le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 ;

    Vu le code de justice administrative, notamment son article L. 113-1 ;




    Après avoir entendu en séance publique :

    - le rapport de Mme Laure Bédier, Maître des Requêtes,

    - les conclusions de Mlle Anne Courrèges, rapporteur public ;


    REND L'AVIS SUIVANT :


    Aux termes du premier alinéa de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue du décret du 5 janvier 2007 : En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un certificat d'urbanisme, d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant un certificat d'urbanisme, une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou un permis de construire, d'aménager ou de démolir. L'auteur d'un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif./ (...) La notification du recours à l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, au titulaire de l'autorisation est réputée accomplie à la date d'envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. (...) ;

    Il ressort de ces dispositions qu'en mentionnant les certificats d'urbanisme, le décret, conformément à l'objectif de sécurité juridique qu'il poursuit, n'a pas entendu viser les certificats d'urbanisme négatifs qui ne confèrent aucun droit à leur titulaire et n'entrent donc pas dans le champ d'application de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme. En revanche, l'objectif de sécurité juridique doit bénéficier à l'auteur de la décision et au titulaire du certificat d'urbanisme et justifie que l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, le titulaire du certificat soient informés dans tous les cas par la procédure prévue à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme de l'existence d'un recours contentieux contre les autres certificats d'urbanisme ;

    Le présent avis sera notifié au tribunal administratif de Pau, à Mme Marcelle B, à M. Alexandre A, à la commune de Bassussary et au ministre d'Etat, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer.

    Il sera publié au Journal officiel de la République française."

  • Mobiles homes et site classé

    Mobiles homes et site classé ne font pas bon ménage :


    "LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE CRIMINELLE, a rendu l'arrêt suivant :

    Statuant sur le pourvoi formé par :


    -
    X... Josette, épouse Y...,


    contre l'arrêt de la cour d'appel de POITIERS, chambre correctionnelle, en date du 2 octobre 2008, qui, pour modification sans autorisation d'un site classé, l'a condamnée à 1 200 euros d'amende avec sursis et a ordonné, sous astreinte, la remise en état des lieux ;

    Vu le mémoire produit ;

    Sur le premier moyen de cassation, pris de la violation des articles 7 de la Convention européenne des droits de l'homme, 15 du Pacte international relatif aux droits civils et politiques, 112-1 du code pénal, L. 341-19, II, 2°, et L. 341-10 du code de l'environnement et L. 480-4 à L. 480-7 du code de l'urbanisme, de l'article 2 du décret n° 88-1124 du 15 décembre 1988, 593 du code de procédure pénale, défaut de motifs et manque de base légale ;

    "en ce que l'arrêt confirmatif attaqué a déclaré Josette Y... coupable d'avoir modifié sans autorisation l'état ou l'aspect d'un monument ou d'un site naturel classé, en l'espèce en implantant sans autorisation des mobile homes dans l'enceinte du camp du soleil, site classé et, en répression, l'a condamnée à une amende de 1 200 euros et ordonné la mise en conformité des lieux, sous astreinte ;

    "aux motifs propres que la cour estime que c'est par des motifs pertinents qu'elle fait siens et par une juste appréciation des faits et circonstances particulières de la cause, exactement rapportés dans la décision attaquée que les premiers juges ont, à bon droit, répondu aux moyens soulevés par le conseil du prévenu et, retenu Josette Y... dans les liens de la prévention ; que la cour y ajoute que le fait de faire acheminer et installer quatorze mobile homes, de les regrouper de façon permanente sur le terrain de camping, de faire mettre en place les réseaux et branchements les rendant habitables, constituent des travaux aboutissant à modifier l'aspect du site classé sans autorisation au sens de l'article L. 341-19 du code de l'environnement ; qu'il résulte, en effet, des photographies figurant au dossier, que les mobil homes en question ont l'aspect de chalets de plain-pied, et que leur regroupement a l'aspect d'une zone pavillonnaire créée de toute pièce sur ce site ;

    "et aux motifs adoptés que le tribunal constate effectivement, qu'au moment des faits, il n'existait aucune définition légale ou réglementaire des résidences mobiles de loisirs ; qu'en référence aux textes précités, la jurisprudence a de fait considéré que, dès lors qu'ils conservaient leur caractère de mobilité, les mobile homes devaient être considérés comme des caravanes et, partant, n'étaient pas soumis aux autorisations de construire prévues par le code de l'urbanisme ; qu'en l'espèce, les investigations diligentées ont démontré que chaque mobile homes disposait de ses roues et de sa flèche de traction et pouvait être déplacé en douze minutes, conservant ainsi la mobilité requise ; que, si la nécessité d'une définition juridique des "résidences mobiles de loisirs" est essentielle au titre des dispositions du code de l'urbanisme, il sera cependant observé que les poursuites sont fondées sur l'article L. 341-10 du code de l'environnement ; que cet article n'opère, quant à lui, aucune distinction entre les différents types d'habitation légère de loisir ; que, dès lors, peu importe que les constructions préfabriquées mises en place au camp du soleil par Josette Y... soient qualifiées de caravanes, d'habitations légères de loisirs, de résidences mobiles de loisirs ou encore de mobile homes, ladite qualification n'a aucune incidence sur la mise en oeuvre de l'article précité ; qu'il n'y a pas lieu de distinguer là où le texte ne distingue pas ; que l'article R. 341-10 du code de l'environnement, dans sa rédaction visée par la prévenue, résulte d'un décret du 2 août 2005, lequel n'était pas applicable aux faits puisque ceux-ci ont été commis entre 7 février 2001 et le 25 janvier 2005 ; qu'au moment des faits, l'autorisation spéciale de l'article L. 341-10 du code de l'environnement était précisée à l'article 2 du décret n° 88-1124 du 15 décembre 1988, lequel disposait "l'autorisation spéciale prévue aux articles 9 et 12 de la loi du 2 mai 1930 (L. 341-7 et L. 341-l0 du code de l'environnement) est délivrée par le préfet lorsqu'elle est demandée pour les modifications à l'état des lieux ou à leur aspect résultant « c)… d) des constructions, travaux et ouvrages exemptés de permis de construire en application du 2e alinéa de l'article R. 422-l et de l'article R. 422-2 du code de l'urbanisme, e)... qu'elle est délivrée par le ministre chargé des sites dans tous les autres cas, ainsi que lorsque ce ministre a décidé d'évoquer le dossier." ; qu'ainsi, si les mobile homes n'étaient pas concernés par l'autorisation préfectorale, car ne relevant pas de l'article R. 422-2 du code de l'urbanisme, Josette Y... devait néanmoins obtenir une autorisation qui, en vertu du dernier alinéa de l'article 2 du décret n° 88-1124 du 15 décembre 1988, relevait de la compétence du ministre chargé des sites ; qu'au cas d'espèce, les implantations litigieuses, par leur volume, leur nombre et leur concentration sur un espace restreint, modifiaient manifestement l'aspect du site en cause ; qu'au delà de leur caractère plus ou moins mobile, ces ouvrages avaient, au surplus, vocation à rester en place d'une saison touristique à l'autre ; que le fait de respecter la réglementation de l'urbanisme, qui effectivement ne nécessitait pas d'autorisation particulière, n'exonérait pas la prévenue de se conformer à la réglementation spécifique des sites classés, qui, elle, exige une autorisation qualifiée d'ailleurs de "spéciale", dès que l'on en modifie l'état ou l'aspect ; que soutenir le contraire revient à vider les textes protecteurs de l'environnement de leur substance, textes qui, parce qu'ils visent à la préservation d'espaces naturels remarquables, ont une finalité spécifique qui ne se confond pas avec les valeurs sociales protégées par d'autres réglementations, notamment d'urbanisme ; qu'il faut rappeler, à ce sujet, que le ministère public ne tente pas "d'obtenir par un autre biais ce qui ne lui a pas été précédemment accordé" (sic) ; que la lecture attentive de l'arrêt de la cour d'appel de Poitiers du 23 juin 2005 montre que l'assimilation des résidences mobiles de loisirs à des caravanes, fondant la confirmation d'une relaxe prononcée en première instance, intéressait précisément et spécifiquement une réglementation d'urbanisme étrangère à la cause environnementale du présent dossier ; que, s'agissant enfin de l'élément moral de l'infraction reprochée, Josette Y... déclare qu'elle "ne pensait pas transgresser les lois" ; qu'il convient néanmoins de constater que, lors de son audition, Josette Y... s'est prévalue de l'arrêté interministériel du 30 juin 1992, relatif à la terminologie du tourisme, et a mis également en exergue les caractéristiques de mobilité des implantations discutées, critère déterminant l'application des dispositions du code de l'urbanisme, preuve qu'elle avait connaissance de l'existence d'une législation en la matière ; qu'au surplus, la prévenue, dont on observera qu'elle est une professionnelle installée depuis 1991, a reconnu quelle savait se trouver en site classé ; qu'enfin, et de jurisprudence désormais constante, tout spécialement en matière d'infractions à la réglementation d'urbanisme et d'environnement, la seule constatation d'une violation en connaissance de cause d'une prescription légale ou réglementaire suffit à caractériser l'intention coupable exigée par l'article 121-3 du code pénal ;

    "alors que sont seuls punissables les faits constitutifs d'une infraction à la date à laquelle ils ont été commis ; que le 21 août 2003, les mobile homes, ensuite dénommés résidences mobiles de loisirs, n'étaient pas juridiquement définis ; qu'en conséquence, la modification sans autorisation de l'état ou de l'aspect d'un monument ou d'un site classé par l'implantation sans autorisation de mobile homes dans l'enceinte du camp du soleil, site classé, n'était pas punissable, à défaut d'élément légal" ;

    Sur le deuxième moyen de cassation, pris de la violation des articles L. 341-19, II, 2°, et L. 341-10 du code de l'environnement, de l'article 2, dernier alinéa du décret n° 88-1124 du 15 décembre 1988, et des articles L. 480-4 à L. 480-7 du code de l'urbanisme, 112-1 et 121-3 du code pénal, 593 du code de procédure pénale, défaut de motif et manque de base légale ;

    "en ce que l'arrêt confirmatif attaqué a déclaré Josette Y... coupable d'avoir modifié sans autorisation l'état ou l'aspect d'un monument ou d'un site naturel classé, en l'espèce en implantant sans autorisation des mobile homes dans l'enceinte du camp du soleil, site classé et de l'avoir condamnée à une amende de 1 200 euros et ordonné la mise en conformité des lieux, sous astreinte ;

    "aux motifs propres que la cour estime que c'est par des motifs pertinents qu'elle fait siens et par une juste appréciation des faits et circonstances particulières de la cause, exactement rapportés dans la décision attaquée que les premiers juges ont, à bon droit, répondu aux moyens soulevés par le conseil de la prévenue et retenu Josette Y... dans les liens de la prévention ; que la cour y ajoute que le fait de faire acheminer et installer quatorze mobile homes, de les regrouper de façon permanente sur le terrain de camping, de faire mettre en place les réseaux et branchements les rendant habitables, constituent des travaux aboutissant à modifier l'aspect du site classé sans autorisation au sens de l'article L. 341-19 du code de l'environnement ; qu'il résulte, en effet, des photographies figurant au dossier que les mobile homes en question ont l'aspect de chalets de plain-pied et que leur regroupement a l'aspect d'une zone pavillonnaire créée de toute pièce sur ce site ;

    "et aux motifs adoptés que le tribunal constate effectivement, qu'au moment des faits, il n'existait aucune définition légale ou réglementaire des résidences mobiles de loisirs ; qu'en référence aux textes précités, la jurisprudence a de fait considéré que, dès lors qu'ils conservaient leur caractère de mobilité, les mobile homes devaient être considérés comme des caravanes et, partant, n'étaient pas soumis aux autorisations de construire prévues par le code de l'urbanisme ; qu'en l'espèce, les investigations diligentées ont démontré que chaque mobile homes disposait de ses roues et de sa flèche de traction et pouvait être déplacé en douze minutes, conservant ainsi la mobilité requise ; que, si la nécessité d'une définition juridique des "résidences mobiles de loisirs" est essentielle au titre des dispositions du code de l'urbanisme, il sera cependant observé que les poursuites sont fondées sur l'article L. 341-10 du code de l'environnement ; que cet article n'opère, quant à lui, aucune distinction entre les différents types d'habitation légère de loisir ; que, dès lors, peu importe que les constructions préfabriquées mises en place au camp du soleil par Josette Y... soient qualifiées de caravanes, d'habitations légères de loisirs, de résidences mobiles de loisirs ou encore de mobile homes, ladite qualification n'a aucune incidence sur la mise en oeuvre de l'article précité ; qu'il n'y a pas lieu de distinguer là où le texte ne distingue pas ; que l'article R. 341-10 du code de l'environnement, dans sa rédaction visée par la prévenue, résulte d'un décret du 2 août 2005, lequel n'était pas applicable aux faits puisque ceux-ci ont été commis entre 7 février 2001 et le 25 janvier 2005 ; qu'au moment des faits, l'autorisation spéciale de l'article L. 341-10 du code de l'environnement était précisée à l'article 2 du décret n° 88-1124 du 15 décembre 1988, lequel disposait "l'autorisation spéciale prévue aux articles 9 et 12 de la loi du 2 mai 1930 (L. 341-7 et L. 341-l0 du code de l'environnement) est délivrée par le préfet lorsqu'elle est demandée pour les modification à l'état des lieux ou à leur aspect résultant « c)… d) des constructions, travaux et ouvrages exemptés de permis de construire en application du 2e alinéa de l'article R. 422-1 et de l'article R. 422-2 du code de l'urbanisme,)... qu'elle est délivrée par le ministre chargé des sites dans tous les autres cas, ainsi que lorsque ce ministre a décidé d'évoquer le dossier." ; qu'ainsi, si les mobile homes n'étaient pas concernés par l'autorisation préfectorale, car ne relevant pas de l'article R. 422-2 du code de l'urbanisme, Josette Y... devait néanmoins obtenir une autorisation qui, en vertu du dernier alinéa de l'article 2 du décret n 88-1124 du 15 décembre 1988, relevait de la compétence du ministre chargé des sites ; qu'au cas d'espèce, les implantations litigieuses, par leur volume, leur nombre et leur concentration sur un espace restreint, modifiaient manifestement l'aspect du site en cause ; qu'au delà de leur caractère plus ou moins mobile, ces ouvrages avaient, au surplus, vocation à rester en place d'une saison touristique à l'autre ; que le fait de respecter la réglementation de l'urbanisme, qui effectivement ne nécessitait pas d'autorisation particulière, n'exonérait pas la prévenue de se conformer à la réglementation spécifique des sites classés qui, elle, exige une autorisation qualifiée d'ailleurs de "spéciale", dès que l'on en modifie l'état ou l'aspect ; que, soutenir le contraire revient à vider les textes protecteurs de l'environnement de leur substance, textes qui, parce qu'ils visent à la préservation d'espaces naturels remarquables, ont une finalité spécifique qui ne se confond pas avec les valeurs sociales protégées par d'autres réglementations, notamment d'urbanisme ; qu'il faut rappeler, à ce sujet, que le ministère public ne tente pas "d'obtenir par un autre biais ce qui ne lui a pas été précédemment accordé" (sic) ; que la lecture attentive de l'arrêt de la cour d'appel de Poitiers du 23 juin 2005 montre que l'assimilation des résidences mobiles de loisirs à des caravanes, fondant la confirmation d'une relaxe prononcée en première instance, intéressait précisément et spécifiquement une réglementation d'urbanisme étrangère à la cause environnementale du présent dossier ; que, s'agissant enfin de l'élément moral de l'infraction reprochée, Josette Y... déclare qu'elle ne pensait pas transgresser les lois" ; qu'il convient néanmoins de constater que, lors de son audition, Josette Y... s'est prévalue de l'arrêté interministériel du 30 juin 1992, relatif à la terminologie du tourisme, et a mis également en exergue les caractéristiques de mobilité des implantations discutées, critère déterminant l'application des dispositions du code de l'urbanisme, preuve qu'elle avait connaissance de l'existence d'une législation en la matière ; qu'au surplus, la prévenue, dont on observera qu'elle est une professionnelle installée depuis 1991, a reconnu quelle savait se trouver en site classé ; qu'enfin, et de jurisprudence désormais constante, tout spécialement en matière d'infractions à la réglementation d'urbanisme et d'environnement, la seule constatation d'une violation en connaissance de cause d'une prescription légale ou réglementaire suffit à caractériser l'intention coupable exigée par l'article 121-3 du code pénal ;

    "1°) alors qu' en vertu de l'article 2 du décret n°88-1124 du 15 décembre 1988, l'autorisation spéciale délivrée par le ministre chargé des sites n'était obligatoire que pour les constructions soumises à la délivrance d'un permis de construire ; qu'en estimant que l'implantation de mobile homes ayant gardé leurs moyens de mobilité était soumise à cette autorisation spéciale, la cour d'appel a violé les textes visées au moyen ;

    "2°) alors que l'autorisation prévue l'article 2 du décret n° 88-1124 du 15 décembre 1988, qu'elle relève de la compétence du préfet ou du ministre chargé des sites, n'était exigée, à la date des faits incriminés, que pour autant que des travaux modifiant l'état des lieux étaient exécutés ; que l'implantation de mobile homes conservant leurs moyens de mobilité, alors assimilés à des caravanes au sens des articles R. 443-2 et R. 443-3 du code de l'urbanisme, ne constituant pas des travaux au sens de l'article 2 du décret n° 88-1124 du 15 décembre 1988, en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les textes visés au moyen" ;

    Sur le troisième moyen de cassation, pris de la violation des articles 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme, 388, 512 et 593 du code de procédure pénale, contradiction de motifs, manque de base légale et violation des droits de la défense ;

    "en ce que l'arrêt confirmatif attaqué a déclaré Josette Y... coupable d'avoir modifié sans autorisation l'état ou l'aspect d'un monument ou d'un site naturel classé, en l'espèce en implantant sans autorisation des mobile homes dans l'enceinte du camp du soleil, site classé et de l'avoir condamnée à une amende de 1 200 euros et ordonné la mise en conformité des lieux, sous astreinte ;

    "aux motifs propres que la cour estime que c'est par des motifs pertinents qu'elle fait siens et par une juste appréciation des faits et circonstances particulières de la cause, exactement rapportés dans la décision attaquée que les premiers juges ont, à bon droit, répondu aux moyens soulevés par le conseil du prévenu et retenu Josette Y... dans les liens de la prévention ; que la cour y ajoute que le fait de faire acheminer et installer quatorze mobile homes, de les regrouper de façon permanente sur le terrain de camping, de faire mettre en place les réseaux et branchements les rendant habitables, constituent des travaux aboutissant à modifier l'aspect du site classé sans autorisation au sens de l'article L. 341-19 du code de l'environnement ; qu'il résulte, en effet, des photographies figurant au dossier que les mobile homes en question ont l'aspect de chalets de plain-pied, et que leur regroupement a l'aspect d'une zone pavillonnaire créée de toute pièce sur ce site ;

    "et aux motifs adoptés que le tribunal constate effectivement, qu'au moment des faits, il n'existait aucune définition légale ou réglementaire des résidences mobiles de loisirs ; qu'en référence aux textes précités, la jurisprudence a de fait considéré que, dès lors qu'ils conservaient leur caractère de mobilité, les mobile homes devaient être considérés comme des caravanes et, partant, n'étaient pas soumis aux autorisations de construire prévues par le code de l'urbanisme ; qu'en l'espèce, les investigations diligentées ont démontré que chaque mobile home disposait de ses roues et de sa flèche de traction et pouvait être déplacé en douze minutes, conservant ainsi la mobilité requise ; que, si la nécessité d'une définition juridique des résidences mobiles de loisirs est essentielle au titre des dispositions du code de l'urbanisme, il sera cependant observé que les poursuites sont fondées sur l'article L. 341-10 du code de l'environnement ; que cet article n'opère, quant à lui, aucune distinction entre les différents types d'habitation légère de loisir ; que, dès lors, peu importe que les constructions préfabriquées mises en place au camp du soleil par Josette Y... soient qualifiées de caravanes, d'habitations légères de loisirs, de résidences mobiles de loisirs ou encore de mobile homes, ladite qualification n'a aucune incidence sur la mise en oeuvre de l'article précité ; qu'il n'y a pas lieu de distinguer là où le texte ne distingue pas ; que l'article R. 341-10 du code de l'environnement, dans sa rédaction visée par la prévenue, résulte d'un décret du 2 août 2005, lequel n'était pas applicable aux faits puisque ceux-ci ont été commis entre 7 février 2001 et le 25 janvier 2005 ; qu'au moment des faits, l'autorisation spéciale de l'article L. 341-10 du code de l'environnement était précisée à l'article 2 du décret n° 88-1124 du 15 décembre 1988, lequel disposait "l'autorisation spéciale prévue aux articles 9 et 12 de la loi du 2 mai 1930 (L. 341-7 et L. 341-l0 du code de l'environnement est délivrée par le préfet lorsqu'elle est demandée pour les modifications à l'état des lieux ou à leur aspect résultant « c)… d) des constructions, travaux et ouvrages exemptés de permis de construire en application du 2e alinéa de l'article R. 422-1 et de l'article R. 422-2 du code de l'urbanisme, e)... qu'elle est délivrée par le ministre chargé des sites dans tous les autres cas, ainsi que lorsque ce ministre a décidé d'évoquer le dossier." ; qu'ainsi, si les mobile homes n'étaient pas concernés par l'autorisation préfectorale, car ne relevant pas de l'article R. 422-2 du code de l'urbanisme, Josette Y... devait néanmoins obtenir une autorisation qui, en vertu du dernier alinéa de l'article 2 du décret n° 88-1124 du 15 décembre 1988, relevait de la compétence du ministre chargé des sites ; qu'au cas d'espèce, les implantations litigieuses, par leur volume, leur nombre et leur concentration sur un espace restreint, modifiaient manifestement l'aspect du site en cause ; qu'au delà de leur caractère plus ou moins mobile, ces ouvrages avaient, au surplus, vocation à rester en place d'une saison touristique à l'autre ; que le fait de respecter la réglementation de l'urbanisme, qui effectivement ne nécessitait pas d'autorisation particulière, n'exonérait pas la prévenue de se conformer à la réglementation spécifique des sites classés, qui elle, exige une autorisation qualifiée d'ailleurs de "spéciale", dès que l'on en modifie l'état ou l'aspect ; que, soutenir le contraire revient à vider les textes protecteurs de l'environnement de leur substance, textes qui, parce qu'ils visent à la préservation d'espaces naturels remarquables, ont une finalité spécifique qui ne se confond pas avec les valeurs sociales protégées par d'autres réglementations, notamment d'urbanisme ; qu'il faut rappeler, à ce sujet, que le ministère public ne tente pas d'obtenir par un autre biais ce qui ne lui a pas été précédemment accordé (sic) ;

    "1°) alors que la contradiction de motifs équivaut à une absence de motif ; que la cour d'appel ne pouvait, sans se contredire, énoncer par adoption de motifs que les mobile homes avaient conservé la mobilité requise, de sorte qu'ils devaient être assimilés à des caravanes et, en même temps, que les travaux effectués leur avaient conféré l'aspect de chalets de plain-pied et que leur regroupement avait l'aspect d'une zone pavillonnaire créée de toute pièce sur ce site, ce dont il résultait qu'ils avaient perdu leur mobilité ;

    "2°) alors que, s'il appartient aux juges répressifs de restituer aux faits poursuivis leur véritable qualification, il ne peuvent substituer des faits distincts de ceux de la prévention, à moins que le prévenu accepte expressément d'être jugé sur ces faits nouveaux ; qu'en l'espèce, la citation visait uniquement l'implantation sans autorisation de mobile homes dans l'enceinte du camping le camp du soleil ; qu'en retenant à l'encontre de Josette Y... des faits d'exécution de travaux d'acheminement, d'installation, de regroupement, de mise en place de réseaux et de branchement rendant les mobile homes sédentaires, sans constater que la prévenue avait été mise en mesure de se défendre sur ces faits non visés au procès-verbal d'infraction, ni à la citation ni même dans le jugement de première instance, la cour d'appel a violé les droits de la défense ;

    "3°) alors que, s'il appartient aux juges répressifs de restituer aux faits poursuivis leur véritable qualification, ils ne peuvent les requalifier sans mettre le prévenu en demeure de se défendre sur la nouvelle qualification envisagée ; que Josette Y... était poursuivie du chef d'avoir modifié sans autorisation l'état ou l'aspect d'un monument ou site naturel classé, infraction prévue et réprimée par l'article L. 341-19, II, 2°, du code de l'urbanisme ; que la cour d'appel qui, par motifs propres, a requalifié les faits poursuivis en délit d'exécution de travaux sans autorisation sur un site classé, visé et réprimé par l'article L. 341-19, I, 1°, sans que la prévenue ait préalablement été mise en mesure de se défendre sur la nouvelle qualification envisagée, a violé les textes visés au moyen" ;

    Sur le quatrième moyen de cassation, pris de la violation des articles R. 443-7, R. 443-7-1, R. 443-7-2 et R. 443-8 du code de l'urbanisme dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2007, 459, 512 et 593 du code de procédure pénale, défaut de motif et manque de base légale, violation des droits de la défense ;

    "en ce que l'arrêt confirmatif attaqué a déclaré Josette Y... coupable d'avoir modifié sans autorisation l'état ou l'aspect d'un monument ou d'un site naturel classé, en l'espèce en implantant sans autorisation des mobile homes dans l'enceinte du camp du soleil, site classé et de l'avoir condamnée à une amende de 1 200 euros et ordonné la mise en conformité des lieux, sous astreinte ;

    "aux motifs propres que la cour estime que c'est par des motifs pertinents qu'elle fait siens et par une juste appréciation des faits et circonstances particulières de la cause, exactement rapportés dans la décision attaquée que les premiers juges ont, à bon droit, répondu aux moyens soulevés par le conseil du prévenu et retenu Josette Y... dans les liens de la prévention ; que la cour y ajoute que le fait de faire acheminer et installer quatorze mobile homes, de les regrouper de façon permanente sur le terrain de camping, de faire mettre en place les réseaux et branchements les rendant habitables, constituent des travaux aboutissant à modifier l'aspect du site classé, sans autorisation au sens de l'article L. 341-19 du code de l'environnement ; qu'il résulte, en effet, des photographies figurant au dossier que les mobile homes en question ont l'aspect de chalets de plain-pied, et que leur regroupement a l'aspect d'une zone pavillonnaire créée de toute pièce sur ce site ;

    "1°) alors que les conclusions sont visées par le président et le greffier et que ce dernier mentionne le dépôt aux notes d'audience ; qu'en l'espèce, il résulte des pièces de la procédure que la prévenue a adressé ses conclusions en vue de l'audience du 19 juin 2008 par courriers à la première présidence de la cour d'appel et à l'avocat général le 17 juin 2008, doublés d'un envoi par télécopies du 18 juin suivant ; qu'à cette audience, où ces mêmes conclusions ont été déposées sans être visées, le greffier n'a pas pris de notes ; que cette omission prive l'arrêt attaqué des formes requises par l'article 459 du code de procédure pénale, applicable devant la cour d'appel par l'article 512 du même code et a eu pour effet de porter atteinte aux droits de la défense ;

    "2°) alors que, dans ses conclusions délaissées, la prévenue avait fait valoir que le plan d'occupation des sols pour la zone NDa sur laquelle se situait le camping Camp du soleil ne prévoyait aucun quota quant à sa capacité d'accueil et qu'ainsi, l'augmentation de cette capacité par l'installation de mobile homes était insusceptible de constituer une infraction aux règles d'urbanisme et encore moins au titre du code de l'environnement ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire des conclusions de la demanderesse la cour d'appel a méconnu les textes visés au moyen ;

    "3°) alors qu'en tout état de cause, l'autorisation d'aménager un terrain de camping et de caravanage fixe uniquement le nombre maximum d'emplacements réservés aux tentes et aux caravanes, ou exclusivement aux caravanes, auxquelles étaient, à la date des faits, assimilés les mobile homes gardant leur moyen de mobilité ; que cette autorisation ne fixe pas la répartition des emplacements réservés sur le terrain ; qu'il s'en déduit que le titulaire de l'autorisation permanente d'aménager répartit librement les emplacements mis à la disposition des campeurs, dans la limite autorisée ; qu'en déclarant néanmoins que Josette Y..., pourtant titulaire d'une autorisation d'aménager un terrain de camping, était coupable d'avoir modifié sans autorisation l'état ou l'aspect d'un monument ou d'un site naturel classé, la cour d'appel a violé les textes visés au moyen" ;

    Les moyens étant réunis ;

    Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué et des pièces de procédure que Josette Y..., qui exploite un camping situé dans un site classé à Ars-en-Ré dans l'Ile-de-Ré, a installé, entre le 7 février 2002 et le 25 janvier 2005, quatorze résidences mobiles de loisirs, sans avoir obtenu l'autorisation spéciale prévue par l'article L. 341-10 du code de l'environnement ; qu'elle a été poursuivie, à l'initiative du ministère public, devant le tribunal correctionnel pour modification de site classé sans autorisation; qu'elle a été déclarée coupable et a relevé appel ;

    Attendu que, pour confirmer le jugement et écarter l'argumentation de la prévenue qui soutenait que l'article L. 341-10 précité n'était pas applicable dès lors, d'une part, qu'elle était autorisée à stationner des caravanes sur son terrain et à déterminer leur emplacement, et, d'autre part, que l'implantation de mobile homes ne nécessitaient pas de permis de construire, l'arrêt retient que les maisons mobiles, à la différence des caravanes, avaient l'apparence de chalets de plain-pied, qu'elles étaient installées de façon permanente et reliées à des réseaux d'alimentation et que leur regroupement, qui donnait l'apparence d'une zone pavillonnaire, modifiait l'aspect du site ; que les juges en déduisent que leur installation était subordonnée à la délivrance de l'autorisation spéciale de l'article L. 341-10 ;


    Attendu qu'en l'état de ces seules constatations et énonciations relevant de son pourvoir d'appréciation, la cour d'appel, qui n'a pas requalifié les faits dont elle était saisie, et qui a répondu, sans insuffisance ni contradiction, aux chefs péremptoires des conclusions, régulièrement visées par le président et le greffier, a justifié sa décision ;

    D'où il suit que les moyens ne sauraient être admis ;

    Et attendu que l'arrêt est régulier en la forme ;

    REJETTE le pourvoi."

  • Retrait de permis de construire, motivation et procédure contradictoire

    Le retrait d'un permis de construire tacite doit être motivé et suivre la procédure contradictoire de la loi du 12 avril 2000 :


    "Vu la requête, enregistrée en télécopie le 13 juin 2008 et en original le 16 juin 2008 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présentée pour la COMMUNE DE SAINT-DENIS, représentée par son maire en exercice, élisant domicile en l'Hôtel de Ville situé 2, place Victor Hugo, à Saint-Denis (93200), par Me Seban ; la commune demande à la Cour :

    1°) d'annuler le jugement n° 0511409 en date du 10 avril 2008 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a, à la demande de la société Ravimo Shark, annulé l'arrêté du maire de Saint-Denis en date du 1er août 2005 rejetant la demande de permis de construire présentée par cette société ainsi que la décision implicite par laquelle le maire a rejeté le recours gracieux présenté par ladite société ;


    2°) de rejeter la demande présentée par la société Ravimo Shark devant le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise ;

    3°) de mettre à la charge de la société Ravimo Shark le versement d'une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;


    La commune soutient que :

    - c'est à tort que les premiers juges ont estimé que la société Ravimo Shark avait bénéficié d'un permis tacite ayant fait l'objet d'un retrait devant être motivé ;
    - c'est également à tort que les premiers juges ont considéré que le refus de permis de construire devait être précédé de la procédure contradictoire prévue par la loi du 12 avril 2000 ;
    - contrairement à ce que soutient la société, la décision critiquée est suffisamment motivée ;
    - c'est à bon droit que le maire a pu refuser l'autorisation sollicitée au motif que la construction ne s'insérait pas dans l'environnement urbain existant et méconnaissait ainsi l'article UP A 11 du règlement du plan d'occupation des sols ;
    - c'est également à bon droit que le maire a pu estimer que la réalisation du projet était de nature à compromettre la réalisation de l'extension de la ZAC Landy-Pleyel ;



    Vu les autres pièces du dossier ;

    Vu le code de l'urbanisme ;
    Vu la loi n° 79-587 du 11 juillet 1979 ;

    Vu la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 ;

    Vu le code de justice administrative ;

    Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

    Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 29 octobre 2009 :

    - le rapport de M. Lenoir, président-assesseur,
    - les conclusions de Mme Kermorgant, rapporteur public,
    - et les observations de Me Duriez, pour la COMMUNE DE SAINT-DENIS, et de Me Gauvin, pour la société Ravimo Shark et la SCI Mérimée ;


    Considérant que la société Ravimo Shark a, le 4 avril 2005, présenté une demande de permis de construire un immeuble à usage d'activités et de bureaux situé au 287/289 de l'avenue du président Wilson, à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis), sur un terrain appartenant à la SCI Mérimée ; que, par une première lettre en date du 20 avril 2005, le maire de Saint-Denis a, après avoir constaté que le dossier était complet, indiqué à la pétitionnaire que sa demande ferait l'objet, compte tenu de la nécessité de consulter les services extérieurs, d'une instruction d'une durée de trois mois et qu'une décision de permis tacite serait acquise à défaut de toute réponse expresse avant le 4 juillet 2005 ; que, par une deuxième lettre en date du 24 mai 2005, le maire de Saint-Denis a informé la société Ravimo Shark que le délai d'instruction de son dossier était porté à quatre mois, en raison de la nécessité de consulter l'architecte des bâtiments de France, et que le défaut de réponse ne ferait naître un permis tacite qu'à compter du 4 août 2005 ; que, par un arrêté en date du 1er août 2005, le maire de Saint-Denis a refusé de délivrer le permis de construire sollicité ; que la COMMUNE DE SAINT-DENIS relève appel du jugement en date du 10 avril 2008 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a, à la demande de la société Ravimo Shark, annulé l'arrêté précité du 1er août 2005 ainsi que le rejet implicite du recours gracieux présenté par cette même société ;


    Sur la légalité de l'arrêté du maire de Saint-Denis du 1er août 2005 :

    Considérant qu'aux termes de l'article 1er de la loi du 11 juillet 1979 susvisée : Les personnes physiques ou morales ont le droit d'être informées sans délai des motifs des décisions administratives individuelles défavorables qui les concernent. / A cet effet, doivent être motivées les décisions qui : (...) retirent ou abrogent une décision créatrice de droits ; qu'aux termes de l'article 24 de la loi du 12 avril 2000 susvisée : Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application des articles 1er et 2 de la loi n° 79-587 du 11 juillet 1979 (...) n'interviennent qu'après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, (...) sur sa demande, des observations orales. ; que la décision portant retrait d'un permis de construire est au nombre de celles qui doivent être motivées en application de la loi du 11 juillet 1979 ;

    Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-12 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date d'intervention de l'arrêté attaqué : Si le dossier est complet, l'autorité compétente pour statuer fait connaître au demandeur, dans les quinze jours de la réception de la demande en mairie, par une lettre de notification adressée par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal, le numéro d'enregistrement de ladite demande et la date avant laquelle, compte tenu des délais réglementaires d'instruction, la décision devra lui être notifiée. (...) L'autorité compétente pour statuer avise en outre le demandeur que si aucune décision ne lui a été adressée avant la date mentionnée au premier alinéa (...), la lettre de notification des délais d'instruction vaudra permis de construire et les travaux pourront être entrepris conformément au projet déposé, sous réserve du retrait, dans le délai du recours contentieux, du permis tacite au cas où il serait entaché d'illégalité. (...) Toutefois, lorsque le projet se trouve dans l'un des cas prévus à l'article R. 421-19, le demandeur est informé qu'il ne pourra bénéficier d'un permis tacite. ; qu'aux termes de l'article R. 421-18 du même code, applicable dans les mêmes conditions : Sous réserve de ce qui est dit aux alinéas 2 et suivants du présent article, aux alinéas 2 et 3 de l'article R. 421-12 et aux articles R. 421-38-2 et suivants, le délai d'instruction, dont le point de départ est prévu aux articles R. 421-12 et R. 421-13 ou, le cas échéant, R. 421-14 est fixé à deux mois. (...) Le délai d'instruction est majoré d'un mois lorsqu'il y a lieu de consulter un ou plusieurs services ou autorités dépendant de ministres ou personnes publiques autres que ceux chargés de l'instruction ou de la prise de décision ou de consulter une commission départementale ou régionale. (...) ; qu'aux termes de l'article R. 421-19 du même code, applicable dans les mêmes conditions : Le constructeur ne peut bénéficier d'un permis de construire tacite dans les cas ci-après énumérés : (...) c) Lorsque la construction est située dans le champ de visibilité d'un édifice classé ou inscrit. (...) et qu'aux termes de l'article R. 421-20 du même code, applicable dans les mêmes conditions : Si, au cours de l'instruction du dossier, il s'avère que le délai retenu pour l'application de l'article R. 421-12 doit être majoré ou fixé en application des quatre derniers alinéas de l'article R. 421-18, l'autorité compétente pour statuer fait connaître au demandeur, par une lettre rectificative, la date avant laquelle la décision devra, en conséquence, lui être notifiée. ;

    Considérant que les services de la COMMUNE DE SAINT-DENIS chargés de l'instruction de la demande de la société Ravimo Shark avaient porté à trois mois le délai d'instruction de celle-ci au motif qu'ils procédaient à la consultation de services extérieurs ; que, par suite, ils ne pouvaient, pour le même motif que celui initialement invoqué pour prolonger le délai normal de deux mois prévu par l'article R. 421-18 précité, et dont la commune n'allègue aucunement qu'il eût dû être plus important pour un autre motif, majorer à nouveau d'un mois le délai d'instruction, comme ils l'ont fait par la lettre du 24 mai 2005 ; qu'en conséquence, et dès lors qu'il est constant que l'immeuble pour lequel la société Ravimo Shark a sollicité l'octroi d'un permis de construire ne se situait pas dans le champ de visibilité d'un édifice classé ou inscrit à l'inventaire des monuments historiques, cette dernière est fondée à soutenir qu'elle est devenue, en application des dispositions précitées de l'article R. 421-12 du code de l'urbanisme, titulaire d'un permis de construire tacitement accordé le 4 juillet 2005 ;

    Considérant que l'arrêté attaqué du 1er août 2005 doit être regardé comme retirant le permis tacite ainsi obtenu par la société Ravimo Shark ; qu'il devait, en conséquence, être motivé, en application de l'article 1er de la loi du 11 juillet 1979, et ne pouvait donc être adopté qu'après qu'eût été respectée la procédure contradictoire prévue à l'article 24 de la loi du 12 avril 2000 susvisée ; qu'il ressort des pièces du dossier que la société Ravimo Shark n'a pas été mise à même de présenter ses observations écrites ou orales préalablement à l'intervention de l'arrêté attaqué ; que ce vice de procédure entache d'illégalité l'arrêté en cause ; que, par suite, la COMMUNE DE SAINT-DENIS n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement critiqué, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a annulé l'arrêté précité du 1er août 2005 ;

    Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

    Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge des sociétés Ravimo Shark et Mérimée, qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes, le versement à la COMMUNE DE SAINT-DENIS de la somme qu'elle demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;

    Considérant, en revanche, qu'il y a lieu, en application de ces mêmes dispositions, de mettre à la charge de la COMMUNE DE SAINT-DENIS le versement aux sociétés Ravimo Shark et Mérimée d'une somme globale de 2000 euros au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens ;

    DECIDE
    Article 1er : La requête de la COMMUNE DE SAINT-DENIS est rejetée.

    Article 2 : La COMMUNE DE SAINT-DENIS versera aux sociétés Ravimo Shark et Mérimée une somme globale de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative."

  • Mandat apparent entre époux et vente immobilière

    Le mandat apparent entre deux époux n'est pas retenu dans le cas de cette vente immobilière :


    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 24 avril 2008), que M. et Mme X... sont propriétaires de deux parcelles de terrain situées à Oberschaeffolsheim constituant un bien commun ; que la société Y... immobilier (la société) ayant entrepris la réalisation d'un lotissement sur le territoire de la commune, a conclu avec M. X... seul un " protocole " par lequel les époux X... donnaient leur accord à l'insertion des parcelles dans l'emprise du remembrement amiable nécessaire à la réalisation du projet ; que M. et Mme X... ayant refusé de signer l'acte de cession, la société les a assignés aux fins de réalisation du contrat par devant notaire et de paiement de dommages-intérêts ; que l'arrêt attaqué a rejeté ses demandes ;

    Sur le premier moyen, pris en ses deux branches, après avis de la deuxième chambre civile :

    Attendu que la société fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de ses demandes, alors, selon le moyen :

    1° / que lorsqu'un acte est accompli par un époux seul, quand il requiert le consentement des deux époux, et qu'une action en nullité est engagée par celui des époux qui n'a pas participé à l'acte, l'autre époux a nécessairement la qualité de défendeur à l'action en nullité ; que si la nullité est invoquée sous forme d'exception, celui des époux qui accomplit l'acte seul a la qualité de défendeur à l'exception ; que, par suite, il est exclu, à peine d'irrecevabilité de l'action ou de l'exception, que les époux puissent être représentés par un même conseil ; que tel a pourtant été le cas en l'espèce, en première instance comme en cause d'appel ; qu'en refusant de déclarer irrecevable l'action en nullité exercée par M. et Mme X..., ou en tout cas l'exception de nullité invoquée par M. et Mme X..., sous la représentation d'un seul et même conseil, les juges du fond ont violé les articles 30, 31 et 32 du code de procédure civile, ensemble l'article 7 du décret n° 2005-790 du 12 juillet 2005 ;

    2° / qu'appelé à supporter le cas échéant les conséquences de l'irrégularité tenant à ce que l'acte avait été accompli par lui seul, l'époux qui est l'auteur de l'acte a nécessairement des intérêts divergents de l'époux qui invoque la nullité, soit dans le cadre d'une action, soit dans le cadre d'une exception ; qu'il est dès lors exclu que les époux soient représentés par un seul et même conseil, et ce à peine d'irrecevabilité de l'action ou de l'exception ; qu'en refusant d'opposer cette irrecevabilité, les juges du fond ont violé les articles 30, 31 et 32 du code de procédure civile, ensemble l'article 7 du décret n° 2005-790 du 12 juillet 2005 ;

    Mais attendu que la société n'est pas recevable à se prévaloir de l'existence d'un éventuel conflit d'intérêts entre les parties qui ont seules qualité et intérêt à l'invoquer ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    Sur le second moyen, pris en ses deux branches, ci-après annexé :

    Attendu que la société fait le même grief à l'arrêt ;

    Attendu qu'ayant relevé que le " protocole d'accord " stipulant l'aliénation des terrains avait été signé par le mari, seul, et retenu que, sachant qu'ils constituaient des biens communs, la société, professionnelle de l'immobilier, aurait dû s'assurer de l'accord de l'épouse, la cour d'appel a souverainement estimé que la preuve d'un mandat apparent de l'épouse à son mari ne pouvait résulter de l'attitude passive de celle-ci lors des négociations ayant précédé et suivi la signature de l'acte ; que, sans avoir à procéder à des recherches inopérantes, elle a pu en déduire que la société n'avait pu légitimement croire à un mandat apparent du mari d'engager son épouse ; que le moyen n'est pas fondé ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne la société Y... immobilier aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Y... immobilier et la condamne à payer à M. et Mme X... la somme totale de 3 000 euros ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille dix.


    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour la société Y... immobilier

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

    L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

    EN CE QU'il a rejeté les demandes de la Société Y... IMMOBILIER à l'encontre de M. et Mme X..., tendant à ce qu'il soit enjoint à ces derniers de signer l'acte authentique et à ce que M. et Mme X... soient condamnés au paiement d'une somme d'argent ;

    AUX MOTIFS QU'« aux termes de l'article 1424 du Code civil : « Les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, aliéner ou grever de droits réels les immeubles, fonds de commerce et exploitations dépendant de la communauté, non plus que les droits sociaux non négociables et les meubles corporels dont l'aliénation est soumise à publicité. Ils ne peuvent, sans leur conjoint, percevoir les capitaux provenant de telles opérations » ; qu'il n'est pas discuté que M. et Mme X... sont propriétaires en commun de deux parcelles de terrains situés à OBERSCHAEFFOLSHEIM, cadastrées section 34 n° 292 et n° 289 ; qu'il est par ailleurs constant que, par le protocole d'accord signé le 22 avril 2004 par M. Raymond X... et accepté le 21 novembre 2005 par M. Benoît Y..., les époux X... déclaraient donner leur consentement à ce que les deux parcelles susvisées fassent partie de l'emprise du remembrement amiable nécessaire à la réalisation du projet de lotissement envisagé par M. Y... à OBERSCHAEFFOLSHEIM, et s'engageaient à participer à ce remembrement amiable ainsi qu'au coût des travaux de viabilité et d'équipement de leur terrain ; qu'ainsi, par cet accord, les époux X... s'engageaient à apporter leurs parcelles « à la masse de remembrement », ce qui leur était rappelé par la SARL Y... dans une lettre du 30 novembre 2005, entraînant pour eux, outre une perte foncière correspondant à l'emprise de la réalisation des voies de circulation du lotissement, cession d'une partie de leurs terrains ; qu'il ressort en effet tant des termes du protocole du 22 avril 2004 que des conséquences qui en ont été tirées pour son exécution par le projet d'acte de cession établi par Me A..., notaire, et soumis aux époux X... pour être signé le 10 juillet 2006, puis par le projet d'acte d'échange établi par Me B... et soumis aux défendeurs pour être signé le 24 septembre 2007, que ce protocole entraînait bien aliénation d'une partie d'un immeuble dépendant de la communauté des biens des époux X..., peu important la superficie de la parcelle cédée (0, 98 are) et la qualification d'« échange » après celle de « cession » finalement donnée à l'acte, l'échange n'excluant pas comme en l'espèce la cession et donc l'aliénation d'un bien commun au sens de l'article 1424 du Code civil susrappelé ainsi que le révèlent les termes dudit acte (M. et Mme X... déclarent par la présente donner à titre d'échange … l'immeuble dépendant de leur communauté ») ; qu'il résulte de ce qui précède que M. Raymond X... ne pouvait seul, sans le consentement de son épouse, signer le 12 avril 2004 le protocole d'accord avec M. Y... dans la mesure où celuici entraînait aliénation d'un bien immeuble commun excluant l'application de l'article 1421 du Code civil ; que cet accord ne peut, dans ces conditions, qu'être considéré comme nul ; que la Société Y... IMMOBILIER ne peut utilement tirer de « la promesse de remembrement urbain amiable » signée le 9 février 1996 par M. Raymond X... et Mme X... un argument pour démontrer l'existence d'un mandat apparent de celle-ci à son mari en 2004, alors que cette promesse était caduque depuis huit années environ faute de levée de l'option par son bénéficiaire, M. Y..., au plus tard le 31 décembre 1996 ; que l'écoulement d'un tel délai ne permet pas sérieusement de conclure à la persistance de l'accord initial de Mme X... et à un pouvoir donné à son époux dans le cadre de cet accord devenu caduc ; qu'il n'existe en outre aucun élément, autre que les affirmations de la SARL Y... IMMOBILIER démenties par les défendeurs, pour démontrer que M. X... aurait participé aux côtés de son mari à des négociations avec la demanderesse avant la signature du protocole d'accord du 22 avril 2004 et qu'elle était présente lors de la signature de cet acte ; que, de même, le courrier daté du 22 novembre 2005 adressé par le conseil de M. et Mme X... à M. Y..., non seulement ne fait aucune référence, ni aux conditions dans lesquelles est intervenu le protocole d'accord du 22 avril 2004, ni au protocole lui-même, mais se présente comme une demande d'information sur l'ensemble des conditions de l'opération de lotissement projetée par la Société Y... IMMOBILIER, exclusive du moindre engagement des parties défenderesses et notamment d'un engagement passé ou à venir de Mme X... ; que les termes de cette lettre confirment à ce stade que le seul interlocuteur de M. Y... était M. Raymond X..., ce dont attestent encore les lettres du 30 novembre 2005, 21 décembre 2005 et 11 janvier 2006 adressées par la Société Y... au seul M. X... ; qu'il est donc vain pour l'intimée et le premier juge à sa suite d'observer que Mme Barbara X... n'a affirmé à aucun moment vouloir s'opposer au projet de lotissement, alors qu'il n'existe précisément aucun élément permettant de soutenir qu'elle a participé aux « tractations » évoquées par le jugement ; que quant à l'argument selon lequel l'accord de Mme X... se déduit nécessairement de la stérilité de négociations conduites sans un tel accord, il est le constat des conséquences de l'absence d'un mandat de la défenderesse et non la preuve de son existence ; qu'est tout aussi dépourvue de pertinence quant à la preuve d'un mandat apparent la référence anecdotique faite par le premier juge à l'intervention d'un seul avocat pour représenter M. et Mme X... dans la présente procédure en première instance ; qu'il résulte de tout ce qui précède que la SARL Y... IMMOBILIER ne peut se prévaloir d'un mandat apparent de Mme X... à son mari pour céder un terrain dépendant de la communauté, un tel mandat ne pouvant résulter de l'attitude purement passive de Mme X... lors des négociations qui ont précédé et suivi la signature du protocole d'accord du 22 avril 2004, signé par M. X... uniquement ; que la SARL Y... devait d'autant plus s'assurer de la nécessité de l'accord de Mme Barbara X... qu'elle est un professionnel de l'immobilier et savait que les terrains visés par ce protocole d'accord appartenaient en commun aux défendeurs ; que, dès lors, l'action aux fins de contraindre M. et Mme X... à signer l'acte authentique d'échange en exécution d'un contrat nul ne peut prospérer, pas plus que les demandes indemnitaires qui l'accompagnent et de condamnation en paiement des frais de viabilité, d'autorisation de travaux de viabilisation et de voirie ainsi que de « donner acte » qui en sont la conséquence (…) » (arrêt, p. 8, § 2 et s. et p. 9 et 10, § 1 et 2) ;

    ALORS QUE, premièrement, lorsqu'un acte est accompli par un époux seul, quand il requiert le consentement des deux époux, et qu'une action en nullité est engagée par celui des époux qui n'a pas participé à l'acte, l'autre époux a nécessairement la qualité de défendeur à l'action en nullité ; que si la nullité est invoquée sous forme d'exception, celui des époux qui accomplit l'acte seul a la qualité de défendeur à l'exception ; que, par suite, il est exclu, à peine d'irrecevabilité de l'action ou de l'exception, que les époux puissent être représentés par un même conseil ; que tel a pourtant été le cas en l'espèce, en première instance comme en cause d'appel ; qu'en refusant de déclarer irrecevable l'action en nullité exercée par M. et Mme X..., ou en tout cas l'exception de nullité invoquée par M. et Mme X..., sous la représentation d'un seul et même conseil, les juges du fond ont violé les articles 30, 31 et 32 du Code de procédure civile, ensemble l'article 7 du décret n° 2005-790 du 12 juillet 2005.

    ALORS QUE, deuxièmement et en tout cas, appelé à supporter le cas échéant les conséquences de l'irrégularité tenant à ce que l'acte avait été accompli par lui seul, l'époux qui est l'auteur de l'acte a nécessairement des intérêts divergents de l'époux qui invoque la nullité, soit dans le cadre d'une action, soit dans le cadre d'une exception ; qu'il est dès lors exclu que les époux soient représentés par un seul et même conseil, et ce à peine d'irrecevabilité de l'action ou de l'exception ; qu'en refusant d'opposer cette irrecevabilité, les juges du fond ont violé les articles 30, 31 et 32 du Code de procédure civile, ensemble l'article 7 du décret n° 2005-790 du 12 juillet 2005.

    SECOND MOYEN DE CASSATION

    L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

    EN CE QU'il a rejeté les demandes de la Société Y... IMMOBILIER à l'encontre de M. et Mme X..., tendant à ce qu'il soit enjoint à ces derniers de signer l'acte authentique et à ce que M. et Mme X... soient condamnés au paiement d'une somme d'argent ;

    AUX MOTIFS QU'« aux termes de l'article 1424 du Code civil : « Les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, aliéner ou grever de droits réels les immeubles, fonds de commerce et exploitations dépendant de la communauté, non plus que les droits sociaux non négociables et les meubles corporels dont l'aliénation est soumise à publicité. Ils ne peuvent, sans leur conjoint, percevoir les capitaux provenant de telles opérations » ; qu'il n'est pas discuté que M. et Mme X... sont propriétaires en commun de deux parcelles de terrains situés à OBERSCHAEFFOLSHEIM, cadastrées section 34 n° 292 et n° 289 ; qu'il est par ailleurs constant que, par le protocole d'accord signé le 22 avril 2004 par M. Raymond X... et accepté le 21 novembre 2005 par M. Benoît Y..., les époux X... déclaraient donner leur consentement à ce que les deux parcelles susvisées fassent partie de l'emprise du remembrement amiable nécessaire à la réalisation du projet de lotissement envisagé par M. Y... à OBERSCHAEFFOLSHEIM, et s'engageaient à participer à ce remembrement amiable ainsi qu'au coût des travaux de viabilité et d'équipement de leur terrain ; qu'ainsi, par cet accord, les époux X... s'engageaient à apporter leurs parcelles « à la masse de remembrement », ce qui leur était rappelé par la SARL Y... dans une lettre du 30 novembre 2005, entraînant pour eux, outre une perte foncière correspondant à l'emprise de la réalisation des voies de circulation du lotissement, cession d'une partie de leurs terrains ; qu'il ressort en effet tant des termes du protocole du 22 avril 2004 que des conséquences qui en ont été tirées pour son exécution par le projet d'acte de cession établi par Me A..., notaire, et soumis aux époux X... pour être signé le 10 juillet 2006, puis par le projet d'acte d'échange établi par Me B... et soumis aux défendeurs pour être signé le 24 septembre 2007, que ce protocole entraînait bien aliénation d'une partie d'un immeuble dépendant de la communauté des biens des époux X..., peu important la superficie de la parcelle cédée (0, 98 are) et la qualification d'« échange » après celle de « cession » finalement donnée à l'acte, l'échange n'excluant pas comme en l'espèce la cession et donc l'aliénation d'un bien commun au sens de l'article 1424 du Code civil susrappelé ainsi que le révèlent les termes dudit acte (M. et Mme X... déclarent par la présente donner à titre d'échange … l'immeuble dépendant de leur communauté ») ; qu'il résulte de ce qui précède que M. Raymond X... ne pouvait seul, sans le consentement de son épouse, signer le 12 avril 2004 le protocole d'accord avec M. Y... dans la mesure où celuici entraînait aliénation d'un bien immeuble commun excluant l'application de l'article 1421 du Code civil ; que cet accord ne peut, dans ces conditions, qu'être considéré comme nul ; que la Société Y... IMMOBILIER ne peut utilement tirer de « la promesse de remembrement urbain amiable » signée le 9 février 1996 par M. Raymond X... et Mme X... un argument pour démontrer l'existence d'un mandat apparent de celle-ci à son mari en 2004, alors que cette promesse était caduque depuis huit années environ faute de levée de l'option par son bénéficiaire, M. Y..., au plus tard le 31 décembre 1996 ; que l'écoulement d'un tel délai ne permet pas sérieusement de conclure à la persistance de l'accord initial de Mme X... et à un pouvoir donné à son époux dans le cadre de cet accord devenu caduc ; qu'il n'existe en outre aucun élément, autre que les affirmations de la SARL Y... IMMOBILIER démenties par les défendeurs, pour démontrer que M. X... aurait participé aux côtés de son mari à des négociations avec la demanderesse avant la signature du protocole d'accord du 22 avril 2004 et qu'elle était présente lors de la signature de cet acte ; que, de même, le courrier daté du 22 novembre 2005 adressé par le conseil de M. et Mme X... à M. Y..., non seulement ne fait aucune référence, ni aux conditions dans lesquelles est intervenu le protocole d'accord du 22 avril 2004, ni au protocole lui-même, mais se présente comme une demande d'information sur l'ensemble des conditions de l'opération de lotissement projetée par la Société Y... IMMOBILIER, exclusive du moindre engagement des parties défenderesses et notamment d'un engagement passé ou à venir de Mme X... ; que les termes de cette lettre confirment à ce stade que le seul interlocuteur de M. Y... était M. Raymond X..., ce dont attestent encore les lettres du 30 novembre 2005, 21 décembre 2005 et 11 janvier 2006 adressées par la Société Y... au seul M. X... ; qu'il est donc vain pour l'intimée et le premier juge à sa suite d'observer que Mme Barbara X... n'a affirmé à aucun moment vouloir s'opposer au projet de lotissement, alors qu'il n'existe précisément aucun élément permettant de soutenir qu'elle a participé aux « tractations » évoquées par le jugement ; que quant à l'argument selon lequel l'accord de Mme X... se déduit nécessairement de la stérilité de négociations conduites sans un tel accord, il est le constat des conséquences de l'absence d'un mandat de la défenderesse et non la preuve de son existence ; qu'est tout aussi dépourvue de pertinence quant à la preuve d'un mandat apparent la référence anecdotique faite par le premier juge à l'intervention d'un seul avocat pour représenter M. et Mme X... dans la présente procédure en première instance ; qu'il résulte de tout ce qui précède que la SARL Y... IMMOBILIER ne peut se prévaloir d'un mandat apparent de Mme X... à son mari pour céder un terrain dépendant de la communauté, un tel mandat ne pouvant résulter de l'attitude purement passive de Mme X... lors des négociations qui ont précédé et suivi la signature du protocole d'accord du 22 avril 2004, signé par M. X... uniquement ; que la SARL Y... devait d'autant plus s'assurer de la nécessité de l'accord de Mme Barbara X... qu'elle est un professionnel de l'immobilier et savait que les terrains visés par ce protocole d'accord appartenaient en commun aux défendeurs ; que, dès lors, l'action aux fins de contraindre M. et Mme X... à signer l'acte authentique d'échange en exécution d'un contrat nul ne peut prospérer, pas plus que les demandes indemnitaires qui l'accompagnent et de condamnation en paiement des frais de viabilité, d'autorisation de travaux de viabilisation et de voirie ainsi que de « donner acte » qui en sont la conséquence (…) » (arrêt, p. 8, § 2 et s. et p. 9 et 10, § 1 et 2) ;

    ALORS QUE, premièrement, en énonçant qu'il ne résultait d'aucun élément que Mme X... ait été présente lors de la signature de la promesse du 22 avril 2004, sans se prononcer sur les conclusions déposées par M. et Mme X... le 14 mai 2007 devant le juge des référés, où il était écrit : « M. et Mme X... se sont déclarés intéressés par ce projet. Le 22 avril 2004, M. Y... leur a soumis un protocole d'accord, stipulant qu'ils donnent leur consentement à ce que leurs deux parcelles fassent partie de l'emprise du remembrement amiable nécessaire à la réalisation du lotissement qu'il projetait » (conclusions, p. 2, antépénultième §), élément qui était de nature à permettre à la Société Y... IMMOBILIER de croire que M. X... était doté des pouvoirs qui lui étaient nécessaires pour agir, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 424 du Code civil, de l'article 1984 du même Code et des règles régissant le mandat apparent ;

    ALORS QUE, deuxièmement et de la même façon, en se prononçant comme ils l'ont fait sans s'interroger sur les conclusions déposées le 17 septembre 2007 par M. et Mme X... devant le Tribunal de grande instance de STRASBOURG, où il était écrit : « Huit années plus tard, M. Y... a soumis à M. et Mme X... un protocole d'accord stipulant qu'ils donnent leur consentement à ce que leurs deux parcelles fassent partie de l'emprise du remembrement amiable nécessaire à la réalisation du lotissement qu'il projetait » (conclusions, p. 3, § 3), élément qui était de nature à permettre à la Société Y... IMMOBILIER de croire légitimement que M. X... était doté des pouvoirs nécessaires pour agir, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard des articles 424 et 1984 du Code civil et des règles régissant le mandat apparent."