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  • Charges locatives forfaitaires et loi du 6 juillet 1989

    Des charges locatives forfaitaires ne sont pas compatibles avec la loi du 6 juillet 1989 :


    "Sur les premier, deuxième et troisième moyens, réunis, ci-après annexés :

    Attendu qu'ayant constaté que M. X..., le bailleur, et Mme Y..., le preneur à bail, étaient convenus, selon bail verbal du 28 septembre 2003, d'un loyer fixé à 800 euros, que cet acte avait reçu exécution, que le 2 décembre 2006, le bailleur avait délivré au preneur une quittance accusant réception d'un loyer de 865 euros pour le mois d'octobre 2006, la cour d'appel a pu retenir l'existence d'un accord entre les parties à compter d'octobre 2006 sur ce nouveau loyer ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    Mais sur le quatrième moyen :

    Vu l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;

    Attendu que pour débouter Mme Y... de ses demandes de répétition des charges et la condamner à payer à M. X... des sommes au titre des charges locatives à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux, l'arrêt attaqué (Versailles, 17 juin 2008) retient qu'il résulte des quittances produites au débat que le loyer dû s'entendait charges comprises, le bailleur ayant apporté expressément cette précision sur les quittances, que le bailleur n'avait donc pas à justifier les charges incluses forfaitairement dans le montant du loyer ;

    Qu'en statuant ainsi, sans relever que la bailleresse avait communiqué à Mme Y... le décompte annuel des charges, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision
    ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté Mme Y... de sa demande tendant à la condamnation de M. X... de lui verser une somme au titre de la répétition des charges indûment perçues, l'arrêt rendu le 17 juin 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

    Condamne les consorts X... aux dépens ;

    Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne, les consorts X... ès qualités à payer la somme de 2 500 euros à Maître Bertrand ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille dix.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par Me Bertrand, avocat aux Conseils pour Mme Y...


    PREMIER MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR débouté Mademoiselle Y... de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur X... à lui payer une somme de 829 € au titre de l'indexation des loyers, AUX MOTIFS QUE Monsieur X... a augmenté à plusieurs reprises le montant du loyer, qu'il s'agissait d'une augmentation et non d'une indexation de loyer, aucune clause d'indexation n'étant prévue, le bail étant verbal ; que Madame Yoko Y... ne justifie pas avoir contesté ces augmentations ; qu'elle n'a notamment pas contesté le reçu du bailleur en date du 2 décembre 2006 accusant réception d'un paiement de loyer de 865 € pour le mois d'octobre 2006 ; que le loyer doit donc être fixé, à compter de cette date, à la somme de 865 € charges comprises ; qu'il faut en conséquence infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné le bailleur à rembourser à sa locataire des sommes au titre d'une indexation indue (arrêt attaqué p. 5, al. 3 à 6) ;

    ALORS, d'une part, QU'aux termes de l'article 17 c de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le loyer ne peut être réévalué, suivant la procédure prévue par ce texte, que lors du renouvellement du bail et que s'il est manifestement sousévalué ; qu'en considérant que Monsieur X... avait pu, de sa propre autorité, augmenter à plusieurs reprises le loyer sans constater que ces augmentations aient été opérées lors du renouvellement du bail et que le loyer ait été manifestement sous-évalué, et sans qu'ait été suivie la procédure légalement prévue, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 ;

    ALORS, d'autre part, QUE la renonciation du preneur aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ne peut résulter que d'un acte positif de sa part démontrant une volonté non équivoque de renonciation ; qu'en énonçant que Mademoiselle Y... ne justifiait pas avoir contesté les augmentations successives de loyer pratiquées par le bailleur, ces motifs étant impropres à caractériser la volonté non équivoque de Mademoiselle Y... de renoncer aux dispositions de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a violé ce texte, ensemble l'article 1134 du Code civil.



    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mademoiselle Y... à payer à Monsieur X... une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer, soit la somme de 865 € par mois, charges comprises, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux par la remise des clés ;

    AUX MOTIFS QUE Monsieur X... a augmenté à plusieurs reprises le montant du loyer, qu'il s'agissait d'une augmentation et non d'une indexation de loyer, aucune clause d'indexation n'étant prévue, le bail étant verbal ; que Madame Yoko Y... ne justifie pas avoir contesté ces augmentations ; qu'elle n'a notamment pas contesté le reçu du bailleur en date du 2 décembre 2006 accusant réception d'un paiement de loyer de 865 € pour le mois d'octobre 2006 ; que le loyer doit donc être fixé, à compter de cette date, à la somme de 865 € charges comprises (arrêt attaqué p. 5, al. 3 à 5) ; qu'il faut donc condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer, soit 865 € charges comprises (arrêt attaqué p. 6, al. 2) ;

    ALORS, d'une part, QU' aux termes de l'article 17 c de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le loyer ne peut être réévalué, suivant la procédure prévue par ce texte, que lors du renouvellement du bail et que s'il est manifestement sousévalué ; que pour fixer le montant du loyer à la somme de 865 € et condamner Mademoiselle Y... au paiement d'une indemnité d'occupation égale à ce montant, la cour d'appel ne pouvait considérer que Monsieur X... avait pu, de sa propre autorité, augmenter à plusieurs reprises le loyer sans constater que ces augmentations avaient été opérées lors du renouvellement du bail et que le loyer avait été manifestement sous-évalué, et sans qu'ait été suivie la procédure légalement prévue, privant ainsi sa décision de toute base légale au regard de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 ;

    ALORS, d'autre part, QUE la renonciation du preneur aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ne peut résulter que d'un acte positif de sa part démontrant une volonté non équivoque de renonciation ; qu'en énonçant que Mademoiselle Y... ne justifiait pas avoir contesté les augmentations successives de loyer pratiquées par le bailleur, ce motif étant impropre à caractériser la volonté non équivoque de Mademoiselle Y... de renoncer aux dispositions d'ordre public de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a violé ce texte ensemble l'article 1134 du Code civil.

    TROISIEME MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mademoiselle Y... à payer à Monsieur X... une somme de 7.745 € au titre des loyers et indemnités d'occupation dus, terme de février 2008 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2005 ;

    AUX MOTIFS QUE Monsieur X... a augmenté à plusieurs reprises le montant du loyer, qu'il s'agissait d'une augmentation et non d'une indexation de loyer, aucune clause d'indexation n'étant prévue, le bail étant verbal ; que Madame Yoko Y... ne justifie pas avoir contesté ces augmentations ; qu'elle n'a notamment pas contesté le reçu du bailleur en date du 2 décembre 2006 accusant réception d'un paiement de loyer de 865 € pour le mois d'octobre 2006 ; que le loyer doit donc être fixé, à compter de cette date, à la somme de 865 € charges comprises ; que Madame Yoko Y... ne conteste pas avoir cessé de payer ses loyers en 2007, sauf un versement de 500 € en octobre 2007 et deux versements de 1.500 € chacun les 6 et 7 février 2008, qu'elle reste devoir la somme de 865 € x 13 mois soit 11.245 € moins les versements partiels de 3.500 € = 7.745 €, décompte arrêté à février 2008 inclus ; qu'il faut condamner Madame Yoko Y... au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 juin 2005 (arrêt attaqué p. 5 al. 3 à 5 et al. 7 et 8) ;

    ALORS, d'une part, QU'aux termes de l'article 17 c de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le loyer ne peut être réévalué, suivant la procédure prévue par ce texte, que lors du renouvellement du bail et que s'il est manifestement sousévalué ; que pour fixer le montant du loyer à la somme de 865 € et condamner Mademoiselle Y... au paiement d'une somme de 7.745 € au titre des loyers restant dus, la cour d'appel ne pouvait considérer que Monsieur X... avait pu, de sa propre autorité, augmenter à plusieurs reprises le loyer sans constater que ces augmentations avaient été opérées lors du renouvellement du bail et que le loyer avait été manifestement sous-évalué, et sans qu'ait été suivie la procédure légalement prévue, privant ainsi sa décision de toute base légale au regard de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 ;

    ALORS, d'autre part, QUE la renonciation du preneur aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ne peut résulter que d'un acte positif de sa part démontrant une volonté non équivoque de renonciation ; qu'en énonçant que Mademoiselle Y... ne justifiait pas avoir contesté les augmentations successives de loyer pratiquées par le bailleur, ce motif étant impropre à caractériser la volonté non équivoque de Mademoiselle Y... de renoncer aux dispositions d'ordre public de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a violé ce texte ensemble l'article 1134 du Code civil.

    QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR débouté Mademoiselle Y... de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur X... à lui payer une somme de 1.640 € au titre de la répétition des charges indûment perçues ;

    AUX MOTIFS QU'il n'est pas contesté par les parties que le loyer avait été fixé à l'origine à la somme de 800 €, qu'il résulte des quittances produites aux débats que cette somme s'entendait charges comprises, le bailleur ayant apporté expressément cette précision sur les quittances ; que le bailleur n'avait donc pas à justifier les charges incluses forfaitairement dans le montant du loyer (arrêt attaqué p. 5, al. 1 et 2) ;

    ALORS QU'il résulte de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d'ordre public, que les charges sont exigibles sur justification ; qu'en considérant que le bailleur n'avait pas à justifier des charges, qui étaient incluses forfaitairement dans le montant du loyer, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989."

  • Le mandat de l'agent immobilier

    L'agent immobilier n'a droit à une commission que s'il a un mandat, et une lettre n'est pas un mandat au sens de la loi Hoguet :


    "Vu les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1970 ;

    Attendu que, selon les dispositions des deux premiers de ces textes qui sont d'ordre public, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant leur concours, d'une manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, à une vente d'immeubles, doivent être rédigées par écrit ; que, suivant le troisième, le titulaire de la carte professionnelle "transactions sur immeubles et fonds de commerce" doit détenir un mandat écrit précisant son objet ;

    Attendu que se prévalant d'une lettre par laquelle M. X... lui avait donné son accord en vue de la vente d'un immeuble dont il était propriétaire, la société Paradise Real Estate (la société), agence immobilière, l'a assigné en paiement d'une commission ;

    Attendu que, pour confirmer le jugement ayant accueilli cette demande, l'arrêt retient que le courrier adressé par le vendeur à la société, le 10 novembre 2004, aux termes duquel M. X... donne expressément son accord pour la vente de son bien immobilier moyennant un prix de 525 000 euros comprenant une commission pour le mandataire à hauteur de 8 %, soit la somme de 31 500 euros, est un écrit par lequel M. X... donne explicitement mandat à la société de vendre le bien immobilier ;

    Qu'en statuant ainsi, quand la constatation du défaut de contrat écrit interdisait de retenir que l'agent immobilier avait reçu un mandat de vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

    Et attendu qu'en application de l'article 627, alinéa 2, du code de procédure civile, la Cour de cassation peut, en cassant sans renvoi, mettre fin au litige ;

    PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen :

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. X... à payer à la société Paradise Real Estate la somme de 31 500 euros et deux sommes de 1 500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 20 octobre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ;

    Dit n'y avoir lieu à renvoi ;

    Statuant à nouveau :

    Déboute la société Paradise Real Estate représentée par son liquidateur, de ses demandes ;

    La condamne aux dépens, incluant ceux exposés devant les juges du fond ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille dix.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Tiffreau et Corlay, avocat aux Conseils, pour M. X...


    Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré la société RE/MAX PARADISE REAL ESTATE recevable en son action, et condamné Monsieur X... à lui payer la somme de 31.500 €,

    AUX MOTIFS QUE «(…) il ressort des éléments communiqués, que la société PARADISE REAL ESTATE a poursuivi et repris les activités de la société CARIB REAL ESTATE, ces deux sociétés étant exploitées sous l'enseigne RE/MAX, nom commercial de l'agence située 116, immeuble « les amandiers » rue de la liberté à SAINT-MARTIN ;

    «que c'est par des motifs tout à fait pertinents qui méritent adoption, que les premiers juges ont rappelé que la société RE/MAX PARADISE REAL ESTATE qui produit un courrier qui lui a été adressé par Monsieur X... aux termes duquel ce dernier signifie à l'agence «son accord pour la vente de sa villa pour un prix de 525.000 € à Monsieur et Madame Y..., commission comprise (6% soit 31.500 €)», démontre qu'elle était le destinataire effectif de l'acceptation du vendeur et qu'elle a ainsi un intérêt à agir ;

    «que le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré l'action de la SARL RE/MAX PARADISE REAL ESTATE recevable ;

    «que Monsieur X... fait valoir qu'il résulte de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 qu'aucune commission ne peut être demandée ou reçue par un agent immobilier à l'occasion d'une transaction sur les immeubles autres que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat écrit que cet agent doit détenir et d'une personne autre que celles mentionnées comme ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties ;

    «qu'en l'espèce, si le mandat de vente donné par Monsieur X... à l'agence immobilière RE/MAX CARIB REAL ESTATE, le 30 janvier 2002, a expiré le 30 avril 2003, il n'en demeure pas moins que le courrier adressé par le vendeur à la société RE/MAX PARADISE REAL ESTATE, le 10 novembre 2004, aux termes duquel Monsieur X... donne expressément son accord pour la vente de son bien immobilier moyennant un prix de 525.000 € comprenant une commission pour le mandataire à hauteur de 8% soit la somme de 31.500 €, est un écrit par lequel Monsieur X... donne explicitement mandat à la SARL RE/MAX PARADISE REAL ESTATE de vendre le bien immobilier selon les conditions prévues au mandat ;

    «qu'en conséquence, c'est à juste titre que le tribunal a considéré que Monsieur X... n'a pu, sans méconnaître les termes de cet engagement contractuel, conclure le compromis de vente par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière ;

    «que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur Pierre X... à payer à la société RE/MAX PARADISE REAL ESTATE la somme de 31.500 € ;

    «que les époux Y... ont été mis en relation avec le vendeur par l'intermédiaire de l'agence RE/MAX PARADISE REAL ESTATE ;

    «que les acheteurs n'ont cependant aucune relation contractuelle avec cette société ;

    «qu'ils avaient tout loisir de continuer à prospecter et d'acheter le bien immobilier convoité, par l'intermédiaire d'une autre agence ;

    «que l'agence RE/MAX PARADISE REAL ESTATE ne rapporte pas la preuve de la collusion frauduleuse dénoncée, susceptible le cas échéant d'entraîner la responsabilité délictuelle des époux Y... ;

    «que le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement formulée à l'encontre des époux Y... (…)»,

    ALORS QUE 1°), dans ses conclusions d'appel (p. 4), Monsieur X... faisait valoir qu'il n'avait consenti un mandat de vente, le 30 janvier 2002, qu'à la société CARIB REAL ESTATE, et non à la société PARADISE REAL ESTATE ; que cette dernière ne démontrait nullement le transfert de ce mandat à son profit ; qu'en se bornant à affirmer qu'«il ressort des éléments communiqués» que la société PARADISE REAL ESTATE aurait «poursuivi et repris» les activités de la société CARIB REAL ESTATE, sans répondre au moyen susvisé et sans s'expliquer, en particulier, sur l'acte juridique qui aurait permis d'opérer un transfert du mandat susvisé à la société PARADISE REAL ESTATE et de le rendre opposable à Monsieur X..., la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile,

    ALORS QUE 2°), un mandat conclu avec un agent immobilier doit être écrit et respecter les conditions de forme prévues aux articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1978 ; qu'à défaut, ce mandat est nul et ne donne pas droit au versement d'une commission ; qu'en condamnant cependant Monsieur X... à verser à la société RE/MAX PARADISE REAL ESTATE la somme de 31.500 €, aux motifs que l'exposant avait adressé à l'agence immobilière, le 10 novembre 2004, un courrier aux termes duquel il avait «signifi(é) son accord pour la vente de sa villa (…) pour un prix de 525.000 euros commission comprise (6%, soit 31.500 euros) à Monsieur et Madame Y...», et que ce courrier aurait constitué un «écrit par lequel Monsieur X... donne explicitement mandat à la SARL RE/MAX PARADISE REAL ESTATE de vendre le bien immobilier», sans rechercher si ce prétendu «mandat» respectait les conditions de forme prévues aux articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972.