Acheter en démembrement de propriété peut-il être considéré comme un moyen de ne pas payer la commission de l'agence ?

(Voir aussi mon article "Le moyen parfait de ne pas payer la commisson de l'agent immobilier ?")

La fraude permet de faire échec au procédé ... si les juges la retiennent.

"Attendu que le 26 août 2005, les époux X... ont confié sans exclusivité à la société Pozzo immobilier, un mandat de vendre un appartement situé à Granville en s'interdisant pendant la durée du mandat et pendant une période de douze mois suivant son expiration, de " traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui " sous peine de lui devoir une " indemnité compensatrice forfaitaire " d'un montant de 13 500 euros ; que le 11 février 2006, un compromis de vente était signé avec Mme Y..., rédigé par l'agence Pozzo immobilier pour le prix de 195 000 euros, les frais étant estimés à 9 000 euros ; que le 16 février 2006, Mme Y... a rétracté son engagement puis, le 4 mai 2006, par l'intermédiaire de Maître B..., a souscrit aux côtés de ses trois enfants, ceux-ci pour la nue-propriété, celle-là pour l'usufruit, un nouveau compromis pour le prix de 200 000 euros hors frais d'acquisition, s'appliquant à l'appartement pour 192 000 euros et aux meubles pour 8 000 euros ; que le 7 juillet 2006, la société Pozzo immobilier a fait assigner les époux X... en paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que pour refuser de condamner les époux X... au paiement d'une indemnité envers la société Agence Pozzo immobilier, la cour d'appel a énoncé qu'aux termes des actes du 4 mai 2006 et du 24 juin 2006, Mme Y... a acquis l'usufruit du bien cependant que ses enfants en ont acquis la nue-propriété ; que la société Agence Pozzo immobilier, par l'entremise de laquelle a été signé un premier compromis de vente entre les époux X... et Mme Y..., ne peut donc prétendre à voir appliquer la clause précitée, l'acquéreur présenté par ses soins aux vendeurs, Mme Y..., étant différent de celui qui a finalement traité avec eux, l'indivision Y... ; que le notaire rédacteur de l'acte détenait lui-même un mandat de vente, de sorte que ceux-ci n'ont pas enfreint l'interdiction convenue de ne pas traiter directement avec un acquéreur présenté par l'agent immobilier ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre au moyen de la société Agence Pozzo immobilier qui faisait valoir que l'aménagement apporté à l'opération-la nue-propriété étant acquise par les enfants de Mme Y... alors qu'initialement elle devait acquérir la pleine propriété-procédait d'une fraude, destinée à tenir en échec les droits de l'agence, et qu'en raison de cette fraude, elle était en droit d'obtenir une indemnité, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 mars 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à la société Agence Pozzo immobilier la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des époux X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour la société Agence Pozzo immobilier

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a refusé de condamner M. et Mme X... au paiement d'une indemnité envers la Société AGENCE POZZO IMMOBILIER ;

AUX MOTIFS propres QUE « pour débouter la société POZZO IMMOBILIER de ses demandes, le Tribunal a retenu que l'acquéreur présenté par ses soins aux vendeurs est différent de celui qui a finalement traité avec eux ; qu'en outre, ce que soulignent les intimés, Maître B... détenait lui-même un mandat de vente, de sorte que ceux-ci n'ont pas enfreint l'interdiction convenue de ne pas traiter directement avec un acquéreur présenté par l'agent immobilier ; qu'il est à observer que le compromis du 4 mai 2006, d'une part, mentionne qu'il a été négocié par Maître B..., d'autre part, estime les « frais prévisionnels » à 21. 000 €, soit à une somme très supérieure à l'estimation des seuls frais d'acte par le premier compromis (…) » (arrêt, p. 3, § 1, 2 et 3) ;

Et AUX MOTIFS, éventuellement adoptés, QU'aux termes des actes du 4 mai 2006 et du 24 juin 2006, Mme Micheline Y... a acquis l'usufruit du bien cependant que ses enfants en ont acquis la nue-propriété ; « que la société POZZO IMMOBILIER, par l'entremise de laquelle a été signé un premier compromis de vente en date du 26 août 2005 entre les époux X... et Madame Micheline Y..., ne peut donc prétendre à voir appliquer la clause précitée, l'acquéreur présenté par ses soins aux vendeurs, Micheline Y..., étant différent de celui qui a finalement traité avec eux, l'indivision Y... ; qu'en conséquence, les époux X... n'ayant nullement violé la clause susvisée, la société POZZO IMMOBILIER sera déboutée de ses demandes en indemnité et dommages et intérêts (…) » (jugement, p. 3, § 1 et 2) ;

ALORS QUE, premièrement, la clause dont la méconnaissance était invoquée était libellée de la manière suivante : « De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant s'interdit pendant la durée du mandat et pendant une période de douze mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui », et encore : « De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la mission, le mandant (…) s'interdit, pendant la durée du mandat et dans la période suivant la date d'expiration indiquée ci-avant (au § « Fixation de la durée (…) »), de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui » ; que l'interdiction de traiter s'opposait à ce que M. et Mme X... nouent une relation contractuellement avec Mme Micheline Y... ; qu'en décidant que M. et Mme X... avaient respecté la clause, quand ils constataient qu'à l'occasion des actes du 4 mai 2006 et du 24 juin 2006, M. et Mme X... avaient noué une relation contractuellement avec Mme Micheline Y..., et donc traité avec celle-ci, les juges du fond ont dénaturé la clause du mandat du 26 août 2005 ;

Et ALORS QUE, deuxièmement et en tout cas, faudrait-il faire abstraction de la dénaturation précédemment dénoncée, en toute hypothèse, les juges du fond auraient dû à tout le moins s'expliquer sur le point de savoir si, dès lors qu'il y avait interdiction de traiter, autrement dit d'établir une relation contractuelle, M. et Mme X... n'avaient pas méconnu leur obligation en contractant avec Mme Micheline Y..., qui leur avait été présentée par la Société AGENCE POZZO IMMOBILIER, peu important que la vente au profit de celle-ci n'ait porté que sur l'usufruit ; que faute de ce faire, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil, ensemble au regard des articles 1137 et 1147 du même Code.

SECOND MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a refusé de condamner M. et Mme X... au paiement d'une indemnité envers la Société AGENCE POZZO IMMOBILIER ;

AUX MOTIFS propres QUE « pour débouter la société POZZO IMMOBILIER de ses demandes, le Tribunal a retenu que l'acquéreur présenté par ses soins aux vendeurs est différent de celui qui a finalement traité avec eux ; qu'en outre, ce que soulignent les intimés, Maître B... détenait lui-même un mandat de vente, de sorte que ceux-ci n'ont pas enfreint l'interdiction convenue de ne pas traiter directement avec un acquéreur présenté par l'agent immobilier ; qu'il est à observer que le compromis du 4 mai 2006, d'une part, mentionne qu'il a été négocié par Maître B..., d'autre part, estime les « frais prévisionnels » à 21. 000 €, soit à une somme très supérieure à l'estimation des seuls frais d'acte par le premier compromis (…) » (arrêt, p. 3, § 1, 2 et 3) ;

Et AUX MOTIFS, éventuellement adoptés, QU'aux termes des actes du 4 mai 2006 et du 24 juin 2006, Mme Micheline Y... a acquis l'usufruit du bien cependant que ses enfants en ont acquis la nue-propriété ; « que la société POZZO IMMOBILIER, par l'entremise de laquelle a été signé un premier compromis de vente en date du 26 août 2005 entre les époux X... et Madame Micheline Y..., ne peut donc prétendre à voir appliquer la clause précitée, l'acquéreur présenté par ses soins aux vendeurs, Micheline Y..., étant différent de celui qui a finalement traité avec eux, l'indivision Y... ; qu'en conséquence, les époux X... n'ayant nullement violé la clause susvisée, la société POZZO IMMOBILIER sera déboutée de ses demandes en indemnité et dommages et intérêts (…) » (jugement, p. 3, § 1 et 2) ;

ALORS QUE indépendamment du non-respect des stipulations insérées au mandat, la Société AGENCE POZZO IMMOBILIER faisait valoir que l'aménagement apporté à l'opération-la nue-propriété étant acquise par les enfants de Mme Micheline Y... alors qu'initialement elle devait acquérir la pleine propriété-procédait d'une fraude, destinée à tenir en échec les droits de l'agence, et qu'à raison de cette fraude, elle était en droit d'obtenir une indemnité (conclusions du 19 février 2008, p. 4, § 6, 7, 8 ; p. 4, dernier §, et p. 5, § 1er) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur le moyen fondé sur la fraude, les juges du fond ont violé l'article 455 du Code de procédure civile."

Erreur manifeste d'appréciation et perspective monumentale sont évoquées par cet arrêt :

"Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 5 septembre et 5 décembre 2007 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CHATEAU DE LEDEUIX, dont le siège est 7 avenue du Pic d'Annie à Ledeuix (64400) ; la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CHATEAU DE LEDEUIX demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler le jugement du 4 juillet 2007 par lequel le tribunal administratif de Pau a, sur déféré du préfet des Pyrénées-Atlantiques, annulé deux arrêtés du 7 septembre 2006 du maire de Ledeuix décidant de ne pas s'opposer aux travaux déclarés par la société requérante et tendant, d'une part, à procéder à des changements de fenêtres, à créer une galerie et un escalier dans le château de Ledeuix et, d'autre part, à créer une ouverture dans la façade sud du château de Ledeuix ;

2°) réglant l'affaire au fond, de rejeter le déféré du préfet des Pyrénées-Atlantiques ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1du code de justice administrative ;


Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code l'urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;


Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de Mme Jeannette Bougrab, Maître des Requêtes,

- les observations de la SCP Baraduc, Duhamel, avocat de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CHATEAU DE LEDEUIX et de la SCP Vincent, Ohl, avocat de la commune de Ledeuix,

- les conclusions de Mlle Anne Courrèges, rapporteur public ;

La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Baraduc, Duhamel, avocat de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CHATEAU DE LEDEUIX et à la SCP Vincent, Ohl, avocat de la commune de Ledeuix ;





Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par deux arrêtés du 7 septembre 2006, le maire de la commune de Ledeuix a décidé de ne pas s'opposer aux travaux déclarés par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CHATEAU DE LEDEUIX et portant, respectivement, sur une ouverture dans la façade sud du château de Ledeuix et sur la construction d'une galerie et d'un escalier dans la cour du même château ; que, par le jugement du 4 juillet 2007 dont cette société demande l'annulation, le tribunal administratif de Pau a annulé ces décisions ;

Considérant qu'aux termes de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction en vigueur à la date des actes litigieux : Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou des ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ; que ces dispositions, qui visent des projets qui portent une atteinte visible à leur environnement naturel ou urbain, peuvent à ce titre s'appliquer à des travaux qui affectent l'aspect du bâtiment lui-même sur lequel ils sont exécutés, notamment lorsque, ce bâtiment contribuant au caractère monumental d'une perspective, il est porté atteinte à celle-ci ;

Considérant, dès lors, qu'en jugeant que les travaux d'ouverture en façade sud du château de Ledeuix portaient atteinte à la perspective monumentale qui s'offrait sur cette même façade, le tribunal administratif n'a pas entaché son jugement d'une erreur de droit ; qu'il n'a pas dénaturé les pièces du dossier en estimant que l'autorisation de travaux correspondante était, en conséquence, entachée d'erreur manifeste d'appréciation ; qu'en refusant de faire usage des pouvoirs du juge de l'excès de pouvoir visant à limiter les effets dans le temps d'une annulation, au motif que la société requérante ne faisait état d'aucun élément permettant de déterminer les conséquences de la rétroactivité de l'annulation contentieuse sur les intérêts publics et privés en présence, il n'a pas commis d'erreur de droit ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CHATEAU DE LEDEUIX n'est pas fondée à demander l'annulation du jugement du 4 juillet 2007, en tant qu'il a statué sur l'autorisation de travaux d'ouverture dans la façade sud du château de Ledeuix ;

Considérant, en revanche, qu'il résulte des termes mêmes du jugement litigieux que les travaux de construction de la galerie et de l'escalier dans la cour du château de Ledeuix n'étaient susceptibles de porter atteinte qu'à l'apparence intérieure du bâtiment ; que le tribunal administratif ne pouvait dès lors, sans commettre d'erreur de droit, faire application à ces travaux, non visibles de l'extérieur du bâtiment, des dispositions de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme ; que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CHATEAU DE LEDEUIX est, ainsi, fondée à demander l'annulation du jugement du 4 juillet 2007 en tant qu'il a statué sur l'autorisation de construction d'une galerie et d'un escalier dans la cour du château de Ledeuix ;

Considérant qu'il y a lieu, dans cette mesure, de régler l'affaire au fond en application de l'article L. 821-2 du code de justice administrative ;

Considérant que, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, le préfet des Pyrénées-Atlantiques ne saurait utilement invoquer, à l'encontre de travaux dont les effets ne sont pas visibles de l'extérieur du bâtiment qu'ils concernent, la violation des dispositions de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme ; que, par voie de conséquence, son déféré dirigé contre l'arrêté du 7 septembre 2006 autorisant les travaux de construction d'une galerie et d'un escalier dans la cour intérieure du château de Ledeuix doit être rejeté ;

Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros à verser à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CHATEAU DE LEDEUIX au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;




D E C I D E :

Article 1er : Le jugement du tribunal administratif du 4 juillet 2007 est annulé en tant qu'il annule l'arrêté du 7 septembre 2006 du maire de Ledeuix autorisant des travaux de construction d'une galerie et d'un escalier dans la cour intérieure du château de Ledeuix.
Article 2 : Le déféré du préfet des Pyrénées-Atlantiques dirigé contre l'arrêté du 7 septembre 2006 du maire de Ledeuix autorisant des travaux de construction d'une galerie et d'un escalier dans la cour intérieure du château de Ledeuix est rejeté.
Article 3 : L'Etat versera la somme de 1 500 euros à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CHATEAU DE LEDEUIX au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions du pourvoi de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CHATEAU DE LEDEUIX est rejeté.
Article 5 : La présente décision sera notifiée à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CHATEAU DE LEDEUIX et au ministre d'Etat, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer.
Copie en sera adressée pour information à la commune de Ledeuix."