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L'agence immobilière, le vendeur, l'acquéreur, la nue propriété, l'usufruit et la fraude aux droits de l'agence

Acheter en démembrement de propriété peut-il être considéré comme un moyen de ne pas payer la commission de l'agence ?

 

(Voir aussi mon article "Le moyen parfait de ne pas payer la commisson de l'agent immobilier ?")


La fraude permet de faire échec au procédé ... si les juges la retiennent.

"Attendu que le 26 août 2005, les époux X... ont confié sans exclusivité à la société Pozzo immobilier, un mandat de vendre un appartement situé à Granville en s'interdisant pendant la durée du mandat et pendant une période de douze mois suivant son expiration, de " traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui " sous peine de lui devoir une " indemnité compensatrice forfaitaire " d'un montant de 13 500 euros ; que le 11 février 2006, un compromis de vente était signé avec Mme Y..., rédigé par l'agence Pozzo immobilier pour le prix de 195 000 euros, les frais étant estimés à 9 000 euros ; que le 16 février 2006, Mme Y... a rétracté son engagement puis, le 4 mai 2006, par l'intermédiaire de Maître B..., a souscrit aux côtés de ses trois enfants, ceux-ci pour la nue-propriété, celle-là pour l'usufruit, un nouveau compromis pour le prix de 200 000 euros hors frais d'acquisition, s'appliquant à l'appartement pour 192 000 euros et aux meubles pour 8 000 euros ; que le 7 juillet 2006, la société Pozzo immobilier a fait assigner les époux X... en paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que pour refuser de condamner les époux X... au paiement d'une indemnité envers la société Agence Pozzo immobilier, la cour d'appel a énoncé qu'aux termes des actes du 4 mai 2006 et du 24 juin 2006, Mme Y... a acquis l'usufruit du bien cependant que ses enfants en ont acquis la nue-propriété ; que la société Agence Pozzo immobilier, par l'entremise de laquelle a été signé un premier compromis de vente entre les époux X... et Mme Y..., ne peut donc prétendre à voir appliquer la clause précitée, l'acquéreur présenté par ses soins aux vendeurs, Mme Y..., étant différent de celui qui a finalement traité avec eux, l'indivision Y... ; que le notaire rédacteur de l'acte détenait lui-même un mandat de vente, de sorte que ceux-ci n'ont pas enfreint l'interdiction convenue de ne pas traiter directement avec un acquéreur présenté par l'agent immobilier ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre au moyen de la société Agence Pozzo immobilier qui faisait valoir que l'aménagement apporté à l'opération-la nue-propriété étant acquise par les enfants de Mme Y... alors qu'initialement elle devait acquérir la pleine propriété-procédait d'une fraude, destinée à tenir en échec les droits de l'agence, et qu'en raison de cette fraude, elle était en droit d'obtenir une indemnité, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 mars 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à la société Agence Pozzo immobilier la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des époux X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille dix.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour la société Agence Pozzo immobilier

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a refusé de condamner M. et Mme X... au paiement d'une indemnité envers la Société AGENCE POZZO IMMOBILIER ;

AUX MOTIFS propres QUE « pour débouter la société POZZO IMMOBILIER de ses demandes, le Tribunal a retenu que l'acquéreur présenté par ses soins aux vendeurs est différent de celui qui a finalement traité avec eux ; qu'en outre, ce que soulignent les intimés, Maître B... détenait lui-même un mandat de vente, de sorte que ceux-ci n'ont pas enfreint l'interdiction convenue de ne pas traiter directement avec un acquéreur présenté par l'agent immobilier ; qu'il est à observer que le compromis du 4 mai 2006, d'une part, mentionne qu'il a été négocié par Maître B..., d'autre part, estime les « frais prévisionnels » à 21. 000 €, soit à une somme très supérieure à l'estimation des seuls frais d'acte par le premier compromis (…) » (arrêt, p. 3, § 1, 2 et 3) ;

Et AUX MOTIFS, éventuellement adoptés, QU'aux termes des actes du 4 mai 2006 et du 24 juin 2006, Mme Micheline Y... a acquis l'usufruit du bien cependant que ses enfants en ont acquis la nue-propriété ; « que la société POZZO IMMOBILIER, par l'entremise de laquelle a été signé un premier compromis de vente en date du 26 août 2005 entre les époux X... et Madame Micheline Y..., ne peut donc prétendre à voir appliquer la clause précitée, l'acquéreur présenté par ses soins aux vendeurs, Micheline Y..., étant différent de celui qui a finalement traité avec eux, l'indivision Y... ; qu'en conséquence, les époux X... n'ayant nullement violé la clause susvisée, la société POZZO IMMOBILIER sera déboutée de ses demandes en indemnité et dommages et intérêts (…) » (jugement, p. 3, § 1 et 2) ;

ALORS QUE, premièrement, la clause dont la méconnaissance était invoquée était libellée de la manière suivante : « De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant s'interdit pendant la durée du mandat et pendant une période de douze mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui », et encore : « De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la mission, le mandant (…) s'interdit, pendant la durée du mandat et dans la période suivant la date d'expiration indiquée ci-avant (au § « Fixation de la durée (…) »), de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui » ; que l'interdiction de traiter s'opposait à ce que M. et Mme X... nouent une relation contractuellement avec Mme Micheline Y... ; qu'en décidant que M. et Mme X... avaient respecté la clause, quand ils constataient qu'à l'occasion des actes du 4 mai 2006 et du 24 juin 2006, M. et Mme X... avaient noué une relation contractuellement avec Mme Micheline Y..., et donc traité avec celle-ci, les juges du fond ont dénaturé la clause du mandat du 26 août 2005 ;

Et ALORS QUE, deuxièmement et en tout cas, faudrait-il faire abstraction de la dénaturation précédemment dénoncée, en toute hypothèse, les juges du fond auraient dû à tout le moins s'expliquer sur le point de savoir si, dès lors qu'il y avait interdiction de traiter, autrement dit d'établir une relation contractuelle, M. et Mme X... n'avaient pas méconnu leur obligation en contractant avec Mme Micheline Y..., qui leur avait été présentée par la Société AGENCE POZZO IMMOBILIER, peu important que la vente au profit de celle-ci n'ait porté que sur l'usufruit ; que faute de ce faire, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil, ensemble au regard des articles 1137 et 1147 du même Code.


SECOND MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a refusé de condamner M. et Mme X... au paiement d'une indemnité envers la Société AGENCE POZZO IMMOBILIER ;

AUX MOTIFS propres QUE « pour débouter la société POZZO IMMOBILIER de ses demandes, le Tribunal a retenu que l'acquéreur présenté par ses soins aux vendeurs est différent de celui qui a finalement traité avec eux ; qu'en outre, ce que soulignent les intimés, Maître B... détenait lui-même un mandat de vente, de sorte que ceux-ci n'ont pas enfreint l'interdiction convenue de ne pas traiter directement avec un acquéreur présenté par l'agent immobilier ; qu'il est à observer que le compromis du 4 mai 2006, d'une part, mentionne qu'il a été négocié par Maître B..., d'autre part, estime les « frais prévisionnels » à 21. 000 €, soit à une somme très supérieure à l'estimation des seuls frais d'acte par le premier compromis (…) » (arrêt, p. 3, § 1, 2 et 3) ;

Et AUX MOTIFS, éventuellement adoptés, QU'aux termes des actes du 4 mai 2006 et du 24 juin 2006, Mme Micheline Y... a acquis l'usufruit du bien cependant que ses enfants en ont acquis la nue-propriété ; « que la société POZZO IMMOBILIER, par l'entremise de laquelle a été signé un premier compromis de vente en date du 26 août 2005 entre les époux X... et Madame Micheline Y..., ne peut donc prétendre à voir appliquer la clause précitée, l'acquéreur présenté par ses soins aux vendeurs, Micheline Y..., étant différent de celui qui a finalement traité avec eux, l'indivision Y... ; qu'en conséquence, les époux X... n'ayant nullement violé la clause susvisée, la société POZZO IMMOBILIER sera déboutée de ses demandes en indemnité et dommages et intérêts (…) » (jugement, p. 3, § 1 et 2) ;

ALORS QUE indépendamment du non-respect des stipulations insérées au mandat, la Société AGENCE POZZO IMMOBILIER faisait valoir que l'aménagement apporté à l'opération-la nue-propriété étant acquise par les enfants de Mme Micheline Y... alors qu'initialement elle devait acquérir la pleine propriété-procédait d'une fraude, destinée à tenir en échec les droits de l'agence, et qu'à raison de cette fraude, elle était en droit d'obtenir une indemnité (conclusions du 19 février 2008, p. 4, § 6, 7, 8 ; p. 4, dernier §, et p. 5, § 1er) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur le moyen fondé sur la fraude, les juges du fond ont violé l'article 455 du Code de procédure civile."

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