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Le bailleur, l'agence, le locataire et la caution

Le bailleur peut reprocher à l'agent immobilier de ne pas avoir demandé une caution au locataire :


"Attendu qu'aucun texte ne déterminant sous quelle forme l'exposé des moyens doit être fait, il suffit qu'il résulte, même succinctement, des énonciations de la décision ; que le tribunal, en exposant les moyens de défense présentés par la société Morvan et Edgar Quinet (la société) pour contester le bien-fondé de la demande de M. Y... et en y répondant pour accueillir cette demande, a satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant souverainement relevé qu'il était d'usage que les agents immobiliers sollicitent une caution, le tribunal, qui a constaté que la société n'invoquait aucune difficulté particulière pour en obtenir une, a pu, sans être tenu de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en déduire qu'en n'en sollicitant pas elle avait commis une faute et qu'ayant un devoir de conseil envers son client, l'acceptation par M. Y... du dossier ne la déchargeait pas de sa responsabilité contractuelle
;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne la société Morvan et Edgar Quinet SA aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Morvan et Edgar Quinet SA à payer à M. Y... la somme de 2 500 € .rejette la demande de la société Morvan et Edgar Quinet SA ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf janvier deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour la société Morvan et Edgar Quinet Sa



PREMIER MOYEN DE CASSATION


IL EST REPROCHE au jugement attaqué d'avoir condamné la SA MORVAN et EDGAR QUINET à payer à Monsieur Y... la somme de 3.900 euros à titre de dommages intérêts avec intérêts légaux à compter du 13 octobre 2008 ;


AUX MOTIFS QUE «la CAF a envoyé à l'agence une demande de renseignement quant au paiement du loyer de janvier 2007. La défenderesse a répondu positivement par courrier du 21 mars 2007. Or les termes de février et mars 2007 sont restés impayés ; Que Monsieur Z... était bénéficiaire d'une allocation logement de 279,26 euros par mois qu'il aperçue et gardée pour lui ; Que lorsque le locataire ne paye plus son loyer depuis deux mois consécutifs, le bailleur peut obtenir de la CAF que l'allocation logement lui soit versée directement ; Que si l'agence avait signalé les impayés de février et mars 2007 Monsieur Y... avait perçu 279,26 x 12 = 3 351,12 euros d'avril 2007 à mars 2008 ; Qu'il est d'usage que les agents immobiliers sollicitent une caution ; que dès lors que la société MORVAN et EDGAR QUINET SA n'invoque aucune difficulté particulière en l'espèce pour obtenir une caution ;

que le logement est un studio loué 555,62 euros par mois, elle a commis une faute ; qu'en tant que professionnelle, elle a un devoir de conseil envers son client, de sorte que l'acceptation du dossier par Monsieur Y... ne la décharge pas de sa responsabilité contractuelle ; Que le locataire est sans domicile connu que s'il avait été cautionné, comme c'est l'usage, pour la durée d'un bail renouvelé, soit six ans, Monsieur Y... aurait eu une chance d'obtenir le paiement de la somme de 7 248,45 euros due à février 2008 ; que la perte de cette chance justifie le paiement d'une indemnité qui ne saurait être inférieure à 548,88 euros» ;

ALORS QUE le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens ; que le tribunal qui s'est borné à énoncer que par déclaration au greffe du 18 juillet 2008, Monsieur Y... a demandé la condamnation de sa mandataire à lui payer 3 900 euros, et que à l'audience du 13 octobre, il a réitéré sa demande sans exposer les moyens du demandeur, a violé l'article 455 du Code de procédure civile.




SECOND MOYEN DE CASSATION


IL EST REPROCHE au jugement attaqué d'AVOIR condamné la SA MORVAN et EDGAR QUINET à payer à Monsieur Y... la somme de 3.900 euros à titre de dommages intérêts avec intérêts légaux à compter du 13 octobre 2008 ;


AUX MOTIFS QUE «la CAF a envoyé à l'agence une demande de renseignement quant au paiement du loyer de janvier 2007. La défenderesse a répondu positivement par courrier du 21 mars 2007. Or les termes de février et mars 2007 sont restés impayés ; Que Monsieur Z... était bénéficiaire d'une allocation logement de 279,26 euros par mois qu'il aperçue et gardée pour lui ; Que lorsque le locataire ne paye plus son loyer depuis deux mois consécutifs, le bailleur peut obtenir de la CAF que l'allocation logement lui soit versée directement ; Que si l'agence avait signalé les impayés de février et mars 2007 Monsieur Y... avait perçu 279,26 x 12 = 3 351,12 euros d'avril 2007 à mars 2008 ; Qu'il est d'usage que les agents immobiliers sollicitent une caution ; que dès lors que la société MORVAN et EDGAR QUINET SA n'invoque aucune difficulté particulière en l'espèce pour obtenir une caution ;

que le logement est un studio loué 555,62 euros par mois), elle a commis une faute ; qu'en tant que professionnelle, elle a un devoir de conseil envers son client, de sorte que l'acceptation du dossier par Monsieur Y... ne la décharge pas de sa responsabilité contractuelle ; Que le locataire est sans domicile connu que s'il avait été cautionné, comme c'est l'usage, pour la durée d'un bail renouvelé, soit six ans, Monsieur Y... aurait eu une chance d'obtenir le paiement de la somme de 7 248,45 euros due à février 2008 ; que la perte de cette chance justifie le paiement d'une indemnité qui ne saurait être inférieure à 548,88 euros» ;

1/ALORS QUE la caution donné pour un bail ne s'étend pas aux obligations résultant du maintien du locataire dans les lieux au delà de la date pour laquelle il a reçu congé ; qu'en l'état des explications de la société MORVAN et EDGAR QUINET SA, rappelées par le jugement et non contredites par Monsieur Y..., qui faisait valoir que le locataire avait payé son loyer jusqu'au moment où il avait reçu congé, le tribunal qui constate que le locataire a été expulsé par un jugement du 18 février 2008 qui l'a condamné à payer 7.284 € d'arriéré et retient, que s'il avait été cautionné, comme c'est l'usage, pour la durée d'un bail renouvelé, soit six ans, Monsieur Y... aurait eu une chance d'obtenir le paiement de la somme de 7 248,45 euros due à février 2008, sans recherche la nature de loyer ou d'indemnité d'occupation de la créance du propriétaire demeurée impayée, a privé de base légale sa décision au regard des articles 1740 et 2015 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;


2/ ALORS QUE le devoir de conseil qui pèse sur l'agent immobilier à l'égard du propriétaire bailleur ne l'oblige pas à conseiller celui-ci de s'assurer du cautionnement d'un tiers, sauf circonstances particulières telles qu'un doute sur la solvabilité du preneur ; que le tribunal qui a retenu, au prétexte d'un prétendu usage que la société MORVAN et EDGAR QUINET, était en faute pour n'avoir pas obtenu un cautionnement sans s'expliquer sur les circonstances particulières qui auraient, en l'espèce, obligé l'agent immobilier à s'assurer d'un cautionnement, a privé de base légale sa décision au regard de l'article 1147 du Code civil."

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