Le règlement de copropriété est opposable au locataire :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 22 janvier 2009) que la société civile immobilière Marge (la SCI), propriétaire d'un local commercial faisant partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et loué à la société Croque Sandwiche (la société) pour l'exercice d'une activité de restauration rapide, a fait sommation à cette dernière de remettre les lieux en leur état d'origine et faire cesser les nuisances olfactives et sonores ; que la société a assigné la SCI pour obtenir l'annulation de la sommation et que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 120 cours de Vincennes (le syndicat) est intervenu volontairement à l'instance en payement de dommages et intérêts et afin qu'il soit ordonné à la société de limiter ses horaires d'ouverture du commerce ;

Sur la déchéance du pourvoi invoquée par la défense :

Attendu que le syndicat des copropriétaires, soutenant que le mémoire en demande a été signifié à l'ancien syndic de la copropriété alors que la société Croque Sandwiche savait qu'un nouveau syndic lui avait succédé, soulève la déchéance du pourvoi ;

Mais attendu que la société Croque Sandwiche ayant fait signifier son mémoire en demande au représentant du syndicat des copropriétaires désigné dans l'arrêt attaqué et dans l'acte de signification de ce dernier et que le syndicat des copropriétaires ne rapportant pas la preuve que la demanderesse au pourvoi ait eu connaissance du changement de syndic de la copropriété, la déchéance n'est pas encourue ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la société fait grief à l'arrêt attaqué de la condamner à payer au syndicat une certaine somme à titre de dommages & intérêts et de la condamner à garantir la SCI des condamnations prononcées à son encontre, alors, selon le moyen, que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; qu'en l'absence de tout lien de droit entre le syndicat des copropriétaires et le locataire d'un lot de la copropriété, le bailleur propriétaire du lot a seul qualité pour invoquer les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et solliciter l'autorisation nécessaire à la réalisation de travaux affectant la façade de l'immeuble ; qu'il ne peut dès lors être reproché au locataire, qui avant la réalisation des travaux a obtenu l'autorisation du propriétaire, l'absence d'autorisation de l'assemblée des copropriétaires ; qu'en jugeant que la société Croque Sandwiche avait commis une faute en réalisant les travaux de façade sans demander au préalable l'autorisation de l'assemblée générale, alors qu'elle avait été autorisée à les effectuer par le propriétaire qui seul pouvait saisir l'assemblée des copropriétaires d'une demande d'autorisation, la cour d'appel a violé les articles 1165 et 1382 du code civil ensemble l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1065 ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le règlement de copropriété prévoyait que les travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble devaient être approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires et que la copropriété avait été mise devant le fait accompli, la cour d'appel a pu retenir, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à l'auteur de la demande d'autorisation de travaux, que les manquements de la société aux obligations nées du règlement de copropriété qui lui étaient opposables en sa qualité de locataire, justifiaient sa condamnation ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que la société fait grief à l'arrêt de dire qu'elle devra fermer son commerce à 22 heures sous astreinte de 500 euros par infraction constatée, alors, selon le moyen :

1°/ que les limites apportées à l'exploitation d'un commerce, en ce qu'elles portent atteinte à la liberté du commerce et de l'industrie et par conséquent, aux biens, doivent être strictement proportionnées au but poursuivi ; qu'en interdisant l'exploitation de la sandwicherie après 22 heures au seul motif que cette activité était source de nuisances sonores, la cour d'appel a imposé une sanction disproportionnée au but poursuivi et ainsi violé le principe de la liberté du commerce et de l'industrie, ensemble l'article 1er du protocole additionnel de la Convention européenne des droits de l'homme ;

2°/ que seuls des troubles particulièrement anormaux du voisinage, dûment caractérisés par les juges du fond, peuvent justifier qu'il soit porté atteinte à la liberté du commerce et de l'industrie en interdisant l'exploitation d'un commerce après une certaine heure ; qu'en ordonnant à la société Croque Sandwiche de fermer son commerce au plus tard à 22 heures, sans préciser en quoi après 22 heures consistaient les nuisances sonores, dont elle a constaté que depuis les travaux elles étaient inexistantes ou conformes à la réglementation, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 544 et 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le règlement de copropriété prévoyait que dans les locaux à usage de commerce, étaient interdites les activités pouvant apporter des nuisances acoustiques aux copropriétaires et que l'activité de restauration rapide exploitée par la société restaient une source de nuisances sonores pour la copropriété, malgré les travaux effectués, dès lors que les horaires de fermeture étaient très tardifs comme le prouvait le constat d'huissier de justice, la cour d'appel a pu, sans violer l'article 1er du premier protocole additionnel de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ni le principe de liberté du commerce et de l'industrie, retenir que, pour que l'activité de la société, non interdite par le règlement de copropriété, soit compatible avec les exigences de ce règlement au regard des nuisances sonores, il devait lui être ordonné de fermer son commerce au plus tard à 22 heures ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Croque Sandwiche aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Croque Sandwich et celle du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 120 cours de Vincennes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Croque Sandwiche.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Croque Sandwiche, solidairement avec la SCI Marge, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts et d'AVOIR condamné la société Croque Sandwiche à garantir et relever la SCI Marge de toutes condamnations en principal, intérêts, frais ou dépens prononcés à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires ;

AUX MOTIFS QUE « Sur les travaux réalisés par la société (…) : en application du règlement de copropriété, la société devait solliciter une telle autorisation en demandant au syndic désigné depuis le 13 mars 2001, comme l'établit la production du contrat de syndic de cette date, de réunir une assemblée générale des copropriétaires ; que le fait qu'elle ait fait lever les objections de la Direction de l'Urbanisme de la ville de Paris comme l'établit une lettre du 20 janvier 2003 ne la dispensait pas d'obtenir cette autorisation ; qu'elle a donc mis la copropriété devant le fait établi, étant observé que lesdits travaux avaient été réalisés malgré une décision d'opposition prise par arrêté municipal du 31 décembre 2001 sur la déclaration de travaux qu'elle avait déposée le 7 novembre 2001 » ; que les manquements de la société aux obligations nées du règlement de copropriété qui lui sont opposables en sa qualité de locataire, son bail le précisant en outre expressément, justifient sa condamnation à la réparation des préjudices en résultant pour le syndicat ;

ET AUX MOTIFS QUE, « la SCI demande la condamnation de la société à la garantir et la relever de toutes condamnations en principal, intérêts, frais ou dépens qui pourraient être prononcées à son encontre au profit du syndicat ; que la Cour accueillera cette demande en garantie, les faits dénoncés par le syndicat étant imputables à la société à laquelle le bail la liant à la SCI imposait le respect du règlement de copropriété » ;

ALORS QUE, les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; qu'en l'absence de tout lien de droit entre le syndicat des copropriétaires et le locataire d'un lot de la copropriété, le bailleur propriétaire du lot a seul qualité pour invoquer les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et solliciter l'autorisation nécessaire à la réalisation de travaux affectant la façade de l'immeuble ; qu'il ne peut dès lors être reproché au locataire, qui avant la réalisation des travaux a obtenu l'autorisation du propriétaire, l'absence d'autorisation de l'assemblée des copropriétaires ; qu'en jugeant que la société Croque Sandwiche avait commis une faute en réalisant les travaux de façade sans demander au préalable l'autorisation de l'assemblée générale, alors qu'elle avait été autorisée à les effectuer par le propriétaire qui seul pouvait saisir l'assemblée des copropriétaires d'une demande d'autorisation, la Cour d'appel a violé les articles 1165 et 1382 du Code civil ensemble l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la société Croque Sandwiche devra fermer son commerce à 22 heures sous astreinte de 500 euros par infraction constatée ;

AUX MOTIFS QUE, « le règlement de copropriété de l'immeuble en son article 2 prévoit que " dans les locaux à usage de commerce, sont interdites les activités pouvant être contraires aux bonnes moeurs ou apporter des nuisances acoustiques ou olfactives aux copropriétaires" ; que la société a procédé à des travaux entre les réunions d'expertise des 5 et 9 juillet 2005, soit à la pose dans la salle de consommation d'un revêtement pour éviter les bruits de chaises sur le sol dur et pour la neutralisation du fonctionnement du rideau métallique ; que les mesures acoustiques après les travaux exécutés ont mis en évidence des « émergences » conformes à la réglementation régissant la protection du voisinage ; que le bruit du comptoir lors de son déplacement vers l'intérieur au moment de la fermeture de l'établissement n'est pas audible dans l'appartement du 1er étage ; que depuis juillet 2005, ne demeurent que les nuisances acoustiques inhérentes à une exploitation tardive ; que le procès-verbal de constat d'huissier de justice du 24 mai 2008 établit que le commerce était toujours en activité à une heure et demi du matin ; que l'activité de restauration rapide exploitée par la société reste une source de nuisances sonores pour la copropriété malgré les travaux effectués dès lors que les horaires de fermeture sont très tardifs comme le prouve le constat d'huissier de justice établie dans la nuit du 24 mai 2008 ; que pour cette activité non interdite par le règlement de copropriété soit compatible avec les exigences de ce règlement au regard des nuisances sonores, il sera ordonné à la société de fermer son commerce au plus tard à 22 heures, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée» ;

ALORS, D'UNE PART, QUE les limites apportées à l'exploitation d'un commerce, en ce qu'elles portent atteinte à la liberté du commerce et de l'industrie et par conséquent, aux biens, doivent être strictement proportionnées au but poursuivi ; qu'en interdisant l'exploitation de la sandwicherie après 22 heures au seul motif que cette activité était « source de nuisances sonores », la Cour d'appel a imposé une sanction disproportionnée au but poursuivi et ainsi violé le principe de la liberté du commerce et de l'industrie, ensemble l'article 1er du premier protocole additionnel de la Convention européenne des droits de l'homme ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE seuls des troubles particulièrement anormaux du voisinage, dûment caractérisés par les juges du fond, peuvent justifier qu'il soit porté atteinte à la liberté du commerce et de l'industrie en interdisant l'exploitation d'un commerce après une certaine heure ; qu'en ordonnant à la société Croque Sandwiche de fermer son commerce au plus tard à 22 heures, sans préciser en quoi, après 22 heures, consistaient les nuisances sonores, dont elle a constaté que depuis les travaux elles étaient inexistantes ou conformes à la réglementation, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 544 et 1382 du Code civil."

Cet arrêt juge que l'assureur du couvreur ne peut convrir son activité de charpentier :

"Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'un mur pignon d'un bâtiment appartenant à M. X... et loué à la société Auto bilan et services où elle y exploite un garage automobile s'est effondré sous l'effet d'une tempête ; que des travaux de réfection ont été effectués par la société Provence toiture (la société), assurée auprès de la société d'assurances MAAF (l'assureur), en qualité d'entreprise sous-traitante de la société NEMBTP, chargée par M. X... des travaux de remise en état ; qu'à la suite de ces travaux, des désordres sont apparus ; que la société Auto bilan et services, après déclaration de sinistre auprès de son assureur, a agi en indemnisation de son préjudice consécutif à ces désordres à l'encontre de M. X... ; que ce dernier a lui-même appelé en cause la société NEMBTP ; que celle-ci a appelé en cause la société ;

Attendu que pour condamner l'assureur avec la société à relever et garantir la société NEMBTP des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 80 %, l'arrêt énonce que la société produit une attestation de la MAAF datée du 24 mars 2004, valable pour tout chantier ouvert entre le 1er janvier et le 31 décembre 2002, aux termes de laquelle cette société exerçant l'activité de couvreur est garantie au titre de sa responsabilité décennale ; que ce document précise que les garanties sont accordées lorsque le marché ne dépasse pas une certaine somme ; qu'il ressort de la propre analyse de l'assureur que sa garantie a pour objet des travaux de couverture comprenant l'ossature du bâtiment ; que les travaux confiés à l'assurée ont consisté dans la reprise de l'ossature métallique, la fermeture du bardage "simple peau" du pignon, la repose de plaques fibre-ciment en rives et la réalisation de socles BA pour les supports de poteaux d'ossature ; que le chantier ayant été réalisé au cours de l'année 2002, la MAAF est tenue à garantie avec son assurée la société NEMBTP ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait que les travaux effectués par la société relevaient de l'activité de charpentier et non pas de celle de couvreur qui seule entrait dans le champ de la garantie de l'assurance telle que définie par l'attestation du 24 mars 2004, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ce document, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 novembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société Provence toiture aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Provence toiture à payer à la société MAAF assurances la somme de 2 500 euros ; rejette toutes les autres demandes présentées de ce chef ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze avril deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la société MAAF assurances

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la MAAF avec la SAS PROVENCE TOITURE à relever et garantir la société NEMBTP des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 80 % ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE la société PROVENCE TOITURE produit une attestation de la MAAF datée du 24 mars 2004, valable pour tout chantier ouvert entre le 1er janvier et le 31 décembre 2002 aux termes de laquelle cette société exerçant l'activité de couvreur (les travaux d'étanchéité occasionnels étant limités à 150 m² par chantier) est garantie au titre de sa responsabilité décennale ; que ce document précise que les garanties sont accordées lorsque le marché ne dépasse pas la somme de 457.347.05 euros HT pour la réalisation d'un ouvrage de fondation « et/ou » d'ossature d'un bâtiment ou 152.449.01 euros pour tous autres bâtiments ; qu'il ressort de la propre analyse de l'assureur que sa garantie a pour objet des travaux de couverture comprenant l'ossature du bâtiment ; que les travaux confiés à l'assurée ont consisté dans la reprise de l'ossature métallique, la fermeture du bardage « simple peau » du pignon, la repose de plaques fibre-ciment en rives et la réalisation de socles BA pour les supports de poteaux d'ossature ; que le chantier ayant été réalisé au cours de l'année 2002, la MAAF est tenue à garantie avec son assurée la SARL NEMBTP ;

AUX MOTIFS ADOPTES QUE pour justifier la mise en cause de son assureur la SAS PROVENCE TOITURE verse aux débats une attestation d'assurance établie le 24 mars 2004, valable pour tout chantier ouvert entre le 1er janvier 2002 et le 31 décembre de cette même année ; que par ailleurs, il est précisé que « ces garanties sont accordées lorsque le marché du sociétaire (hors taxes) ne dépasse pas 457 347 euros pour tous autres travaux de bâtiment » ; que pour dénier sa garantie la MAAF verse aux débats des documents établissant que la société PROVENCE TOITURE était assurée pour des activités de couvreur avec des travaux d'étanchéité occasionnels ; que la lecture du devis précédemment visé à la présente décision démontre que le chantier exécuté correspondait bien à des travaux de couverture et entrait donc dans les prestations garanties par ces deux documents ;

1°) ALORS QUE l'activité de couvreur n'emporte pas celle de charpentier ; qu'en affirmant que la lecture du devis des travaux établi par la société NEMBTPT démontrait que le chantier confié à la société PROVENCE TOITURE avait nécessité l'exécution de travaux de couverture, de sorte que l'activité exercée au moment des faits par la société PROVENCE TOITURE était conforme à celle déclarée dans le contrat d'assurance, tout en relevant que le document précité faisait état de la fourniture et la pose d'ossatures, travaux relevant de l'activité de charpentier, et non pas de celle de couvreur, la Cour d'appel a dénaturé le document précité et ainsi violé l'article 1134 du Code civil ;

2°) ALORS QUE les attestations d'assurance ne peuvent prévaloir sur les dispositions contractuelles de la police d'assurance ; qu'en jugeant que la MAAF devait sa garantie au motif qu'une attestation d'assurance indiquait que la société PROVENCE TOITURE était couverte « pour la réalisation d'un ouvrage… d'ossature d'un bâtiment », tout en relevant, par motifs adoptés, que le contrat d'assurance visait la seule activité de couvreur et en constatant que la société PROVENCE TOITURE avait été chargée de la fourniture et de la pose d'ossatures, la Cour d'appel a fait prévaloir l'attestation d'assurance sur les dispositions contractuelles de la police d'assurance et ainsi violé les articles 1134 du Code civil et L. 112-3 du Code des assurances.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR jugé que la MAAF était tenue d'indemniser les préjudices immatériels ;

AUX MOTIFS QUE l'assureur se prévaut de la résiliation du contrat en date du 31 décembre 2002 pour exclure de sa garantie le montant des dommages immatériels et se prévalant du seul maintien de sa garantie obligatoire ; que le paiement des primes d'assurances pendant la période qui se situe entre la date de prise d'effet du contrat et son expiration a pour contrepartie nécessaire la garantie des dommages qui trouvent leur origine dans un fait qui s'est produit pendant cette période ;

ALORS QUE l'assureur faisait valoir, en cause d'appel, qu'il garantissait les seuls dommages immatériels subis « personnellement » par « le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage » aux termes des « conventions spéciales d'assurance » et que les demandes formulées à son encontre, au titre de dommages immatériels, ne répondaient pas à ces conditions (conclusions en date du 22 septembre 2008, p. 21, in fine) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR jugé que la SAS PROVENCE TOITURE et la MAAF à relever et garantir la SARL NEMBTP des condamnations prononcées à son encontre dans la proportion de 80%, sans préciser dans son chef de dispositif si la MAAF devait sa garantie à la SAS PROVENCE TOITURE ;

AUX MOTIFS QUE la MAAF oppose exclusivement à son assurée la prescription biennale prévue par l'article L. 114-1 du Code des assurances en ce que par courrier recommandé avec accusé de réception du 13 novembre 2003 elle lui a notifié un refus de garantie et en ce que les demandes de son assurée dirigées à son encontre lui ont été signifiées par conclusions du 14 novembre 2006 ; que la MAAF ayant été assignée en garantie dans le délai de dix ans à compter de la survenance du sinistre par la SARL NEMBTP, le moyen tiré de la prescription biennale qu'elle oppose à son assurée n'a pas d'effet sur sa condamnation à garantir l'entreprise principale à concurrence de 80 % ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la MAAF n'est pas recevable à dénier sa garantie à la SAS PROVENCE TOITURE ; qu'en conséquence, la MAAF sera condamnée à relever et garantir la SAS TOITURE PROVENCE des condamnations visant à obtenir la réparation intégrale du préjudice ;

1) ALORS QUE toutes actions dérivant d'un contrat d'assurance sont prescrites par deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance ; que la MAAF faisait valoir, en cause d'appel, que la demande en garantie formulée par la société PROVENCE TOITURE à son encontre était prescrite, en application de l'article L. 114-1 du Code des assurances (conclusions en date du 22 septembre 2008, p. 8, in fine) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

2) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé ; qu'en condamnant un assuré et son assureur envers un tiers – condamnation impliquant que dans les rapports avec l'assuré ce dernier supporte la charge finale de la mise à leur charge – sans se prononcer sur la demande de l'assureur tendant à ce qu'il soit jugé qu'il ne devait pas garantir son assuré, la Cour d'appel a violé l'article 5 du Code de procédure civile."