Ainsi jugé par cet arrêt :

"Vu l'article 15 - II de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que, selon ce texte, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; qu'il vaut offre de vente au profit du locataire ; que l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis ;

Attendu selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 27 janvier 2009) que M. et Mme X..., propriétaires d'un appartement donné à bail à M. et Mme Y..., ont, par leur mandataire, le 30 juillet 2004, notifié à ces derniers, dont le bail venait à expiration le 30 juin 2005, un congé valant offre de vendre à un certain prix ; que par acte du 8 octobre 2004, les propriétaires ont vendu le bien à Mme Z... ; que les locataires, qui avaient accepté l'offre par lettre recommandée avec avis de réception des 3 et 4 janvier 2005, ont assigné Mme Z..., M. et Mme X... et leur mandataire pour se faire déclarer acquéreurs de l'appartement ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que si les propriétaires avaient eu initialement l'intention de vendre un appartement libre de toute occupation et notifié aux locataires une offre de vente valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, soit du 1er janvier au 28 février 2005, il ne leur était pas interdit de changer d'avis pour, en définitive, vendre leur bien occupé le 8 octobre 2004 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 janvier 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry, autrement composée ;

Condamne la société BR-Immo, les consorts X... et Mme Z..., ensemble, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, la société BR-Immo, les consorts X... et Mme Z... à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour les époux Y...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur et Madame Y... de leurs demandes tendant à l'annulation de la vente intervenue le 8 octobre 2004 entre les époux X... et Madame Z..., à les voir déclarer acquéreurs de l'appartement qu'ils occupent pour le prix de 118.737,34 €, ainsi qu'au versement de dommages et intérêts à leur profit par les consorts X..., Madame Z... et la SARL BR-IMMO,

AUX MOTIFS QU'"il est énoncé à tort dans le jugement que le délai de deux mois dont disposaient les époux Y... pour accepter l'offre de vente et se déclarer acquéreurs de l'appartement dont ils étaient locataires expirait le 3 octobre 2004, deux mois après la notification du congé alors que cette offre était valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis de six mois dont ils bénéficiaient ; que le congé étant donné pour le 30 juin 2005, date d'échéance de leur bail, leur délai d'acceptation commençait le 1er janvier 2005 pour s'achever le 28 février 2005 ; que dans le congé du 30 juillet 2004 il est mentionné que l'appartement est offert à la vente au prix de 140 500 euros, de sorte que, en l'absence de précision complémentaire, il s'entend que ce prix est celui des biens immobiliers seuls ; Que dans l'acte du 8 octobre 2004 il est stipulé que la vente est faite au prix global de 128 737,34 euros «s'appliquant» aux biens mobiliers à concurrence de 10 000 euros et aux biens immobiliers à concurrence de 118 737,34 euros et que l'acquéreur a en outre seul la charge des honoraires de négociation de la société BR Immo, soit 11 762,66 euros ; que les biens immobiliers ont donc été vendus à un prix inférieur à celui qui est mentionné dans la notification du 30 juillet 2004 ; Mais que dans cet acte du 8 octobre 2004, à l'article "Propriété Jouissance" (p. 5) il est énoncé que les biens vendus à madame Z... sont «loués à des charges et conditions que l'acquéreur déclare parfaitement connaître pour lesquelles il se reconnaît purement et simplement subrogé dans les droits et obligations du vendeur» ; que, donc, c'est un appartement occupé -et non pas libre- qui a été vendu à madame par les époux X... et qu'en tel cas la loi n'oblige pas le bailleur vendeur à faire offre de vente au locataire ; que dans ces circonstances les époux X... n'étaient pas tenus de notifier aux époux Y... ces conditions de vente ; certes, qu'il ressort tant des termes du mandat que les époux X... avaient donné à la société BR Immo que de ceux du congé du 30 juillet 2004 notifié au époux Y... que les époux X... avait initialement l'intention d'offrir à la vente un appartement libre de toute occupation mais qu'il ne leur était pas interdit de changer d'avis pour, en définitive, vendre leur bien occupé ; par ailleurs, que les conditions effectives de la vente à madame Z... font que le prix stipulé dans l'acte du 8 octobre 2004 n'est pas directement comparable à celui qui a été mentionné dans la notification du 30 juillet 2004, de sorte que les époux Y... sont mal fondés à soutenir que la vente s'est faite à un prix plus avantageux que celui qui leur avait été proposé ; que les époux Y..., qui ont notifié leur intention d'acquérir l'appartement aux conditions énoncées dans la notification du 30 juillet 2004 alors que l'acte de la vente à madame Z... avait déjà été signé et publié, sont mal fondés à prétendre être déclarés acquéreurs par substitution à madame Z... ; que le congé du 30 juillet 2004 qui était fondé sur la décision de vendre le logement est devenu inopérant puisque ce bien a été vendu occupé, madame Z... ayant expressément déclaré connaître le bail consenti aux époux Y... et en accepter les conditions ; que c'est donc à tort que la société BR Immo a, par lettre recommandée avec avis de réception du 18 juillet 2005, mis les époux Y... en demeure de libérer l'appartement au motif erroné que leur «dossier de location caduc était depuis le 30/06/05» et qu'ils l'occupent «sans droit ni titre»; Qu'il est demandé à bon droit que soit annulée cette mise en demeure ; Qu'en revanche c'est à tort que les époux Y... demandent restitution des loyers puisqu'ils occupent toujours ce logement dont ils sont locataires ; que madame Z..., qui a acquis l'appartement litigieux en déclarant connaître qu'il était loué aux époux Y..., est mal fondée à prétendre que les époux Y... l'ont empêchée d'occuper ce logement ; qu'elle doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts" (arrêt, p. 4 et 5),

1°) ALORS QUE le congé fondé sur la décision de vendre le logement qui doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, valant offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis de six mois, le bailleur doit maintenir son offre pendant ces deux premiers mois du délai de préavis ; qu'il s'ensuit que toute vente conclue au profit d'un tiers pendant le délai de deux mois est inopposable au locataire qui peut en poursuivre la nullité et conserve, pendant ledit délai, la faculté d'exercer son droit de préemption ;

Qu'en l'espèce, il est constant que, par lettre recommandée datée du 29 juillet 2004, reçue le 3 août 2004, la SARL BR-Immo a informé Monsieur et Madame Y..., locataires d'un appartement appartenant à Monsieur et Madame X..., de la vente de ce logement pour le prix de 140.500 € et leur a demandé «soit de libérer les lieux à la date du 30.06.2005 au terme de votre contrat de bail en cours, soit de prendre toutes dispositions pour vous porter acquéreurs au prix et conditions ci-dessus dans un délai de 2 mois maximum à dater de la réception de la présente» ; que Monsieur et Madame Y... ont eu la surprise d'apprendre que l'immeuble avait fait l'objet d'une vente au profit de Madame Z... par acte authentique du 8 octobre 2004 pour le prix de 118.737,34 € ; que, par lettre du 4 janvier 2005 adressée à leur bailleur, ils ont annoncé leur intention de se porter acquéreurs de l'appartement ;

Qu'après avoir reconnu, d'une part que le délai d'acceptation de l'offre de vente n'avait pu commencer à courir que le 1er janvier 2005 pour s'achever le 28 février 2005, et d'autre part que les biens immobiliers ont été vendus par Monsieur et Madame X... à Madame Z... pour un prix (118.737,34 €) inférieur à celui qui est mentionné dans la notification du 30 juillet 2004 (140.500 €), la cour d'appel a considéré que «c'est un appartement occupé -et non pas libre- qui a été vendu à madame par les époux X... et qu'en tel cas la loi n'oblige pas le bailleur vendeur à faire offre de vente au locataire ; que dans ces circonstances les époux X... n'étaient pas tenus de notifier aux époux Y... ces conditions de vente ;
certes, qu'il ressort tant des termes du mandat que les époux X... avaient donné à la société BR Immo que de ceux du congé du 30 juillet 2004 notifié au époux Y... que les époux X... avait initialement l'intention d'offrir à la vente un appartement libre de toute occupation mais qu'il ne leur était pas interdit de changer d'avis pour, en définitive, vendre leur bien occupé» ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le bailleur est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ;

2°) ALORS QUE le congé avec offre de vente délivré par le bailleur ne peut être rétracté avant l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis, sans le consentement du locataire ;

Qu'en l'espèce, il résulte des constatations des juges du fond que Monsieur et Madame X..., propriétaires d'un appartement et d'un garage donnés à bail à Monsieur et Madame Y..., leur ont notifié le 30 juillet 2004 un congé pour vente ; que la cour d'appel en a justement déduit «que le congé étant donné pour le 30 juin 2005, date d'échéance de leur bail, leur délai d'acceptation commençait le 1er janvier 2005 pour s'achever le 28 février 2005» ; que Monsieur et Madame Y... ont fait usage de leur droit de se porter acquéreurs par actes en date des 3 et 4 janvier 2005 ; que, cependant, il est apparu que Monsieur et Madame X... avaient déjà vendu l'ensemble immobilier à Madame Z... par acte authentique du 8 octobre 2004 ;

Que, pour valider la vente ainsi intervenue en violation des droits de Monsieur et Madame Y..., la cour d'appel a considéré «qu'il n'était pas interdit aux bailleurs de changer d'avis pour, en définitive, vendre leur bien occupé» à Madame Z... ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1134 du code civil ;

3°) ALORS QUE le juge doit, à peine de nullité de la décision qu'il a prononcée, la motiver ; que la contradiction de motifs équivaut à une absence de motivation ;

Qu'en l'espèce, après avoir énoncé «que dans le congé du 30 juillet 2004 il est mentionné que l'appartement est offert à la vente au prix de 140 500 euros, de sorte que, en l'absence de précision complémentaire, il s'entend que ce prix est celui des biens immobiliers seuls ; que dans l'acte du 8 octobre 2004 il est stipulé que la vente est faite au prix global de 128 737,34 euros «s'appliquant» aux biens mobiliers à concurrence de 10 000 euros et aux biens immobiliers à concurrence de 118 737,34 euros et que l'acquéreur a en outre seul la charge des honoraires de négociation de la société BR Immo, soit 11 762,66 euros ; que les biens immobiliers ont donc été vendus à un prix inférieur à celui qui est mentionné dans la notification du 30 juillet 2004», la cour d'appel considère «que les conditions effectives de la vente à madame Z... font que le prix stipulé dans l'acte du 8 octobre 2004 n'est pas directement comparable à celui qui a été mentionné dans la notification du 30 juillet 2004, de sorte que les époux Y... sont mal fondés à soutenir que la vente s'est faite à un prix plus avantageux que celui qui leur avait été proposé» ;

Qu'en se prononçant ainsi par des motifs contradictoires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4°) ALORS, en toute hypothèse, QUE le juge doit, à peine de nullité de la décision qu'il a prononcée, la motiver ;

Qu'en l'espèce, après avoir énoncé que les biens immobiliers ont été vendus par Monsieur et Madame X... à Madame Z... pour un prix (118.737,34 €) inférieur à celui qui est mentionné dans la notification du 30 juillet 2004 (140.500 €), la cour d'appel a simplement indiqué, pour dire que la vente de l'immeuble à Madame Z... ne s'était pas faite à un prix inférieur à celui mentionné dans la notification du congé avec offre de vente adressée à Monsieur et Madame Y..., «que les conditions effectives de la vente à madame Z... font que le prix stipulé dans l'acte du 8 octobre 2004 n'est pas directement comparable à celui qui a été mentionné dans la notification du 30 juillet 2004» ;

Qu'en statuant ainsi, sans expliquer en quoi le prix de vente payé par Madame Z... n'était pas comparable avec celui mentionné dans le congé pour vente, la cour d'appel n'a pas suffisamment motivé sa décision et a donc violé l'article 455 du code de procédure civile. "

Le lien entre les deux est rappelé par cet arrêt (voir aussi mon site "Tout savoir sur la retenue de garantie") :

"Vu l'article 1er de la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 :

Attendu que les payements des acomptes sur la valeur définitive des marchés de travaux privés visés à l'article 1779-3° du code civil peuvent être amputés d'une retenue égale au plus à 5 pour 100 de leur montant et garantissant contractuellement l'exécution des travaux, pour satisfaire, le cas échéant, aux réserves faites à la réception par le maître de l'ouvrage ; que la retenue de garantie stipulée contractuellement n'est pas pratiquée si l'entrepreneur fournit pour un montant égal une caution personnelle et solidaire ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 décembre 2008), que la société Baou de Sormiou, maître d'ouvrage, a confié à la société Sogeco l'exécution de plusieurs lots d'un marché de construction immobilière ; que par acte du 21 novembre 2003, la société Banque du bâtiment et des travaux publics (BTP Banque) s'est constituée caution personnelle et solidaire de la société Sogeco pour le montant de la retenue de garantie ; que la société Sogeco ayant abandonné le chantier, la société Baou de Sormiou a assigné la BTP Banque en payement de la somme représentant le montant de la retenue de garantie ;

Attendu que, pour condamner la BTP Banque à payer une certaine somme à la société Baou de Sormiou, l'arrêt retient que la garantie prévue par l'article 1er de la loi du 16 juillet 1971 ne s'applique pas aux seuls travaux mal exécutés mais peut concerner l'inexécution par l'entrepreneur de son obligation de réaliser l'ouvrage contractuellement promis et que le maître de l'ouvrage peut prétendre, compte tenu du coût des travaux nécessaires à la mise en conformité des ouvrages et à leur achèvement, à la somme correspondant à 5% du montant cumulé de la dernière situation de travaux acquittée ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le constat contradictoire de l'état de la qualité des travaux ne constituait pas un procès verbal de réception de ceux-ci, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 décembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société Baou de Sormiou aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Baou de Sormiou à payer à la société BTP Banque la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Baou de Sormiou ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize avril deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, aux conseils pour la société BTP banque

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société BTP Banque, caution au titre de la retenue de garantie prévue à l'article 1er de la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971, à verser la somme de 122.491,80 € HT à la SNC Baou de Sormiou, maître de l'ouvrage ;

AUX MOTIFS QUE : « les parties s'opposent sur l'application de la retenue de garantie réglementée par la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971, tendant à réglementer les retenues de garantie en matière de marchés de travaux définis par l'article 1799, 3° du Code civil, JO 17 juillet. Qu'aux termes de l'article 1er de cette loi, « les paiements des acomptes sur la valeur définitive des marchés de travaux privés visés à l'article 1779-3° du code civil peuvent être amputés d'une retenue égale au plus à 5 p. 100 de leur montant et garantissant contractuellement l'exécution des travaux, pour satisfaire, le cas échéant, aux réserves faites à la réception par le maître de l'ouvrage. Le maître de l'ouvrage doit consigner entre les mains d'un consignataire, accepté par les deux parties ou à défaut désigné par le président du tribunal de grande instance ou du tribunal de commerce, une somme égale à la retenue effectuée. Dans le cas où les sommes ayant fait l'objet de la retenue de garantie dépassent la consignation visée à l'alinéa précédent, le maître de l'ouvrage devra compléter celle-ci jusqu'au montant des sommes ainsi retenues. Toutefois, la retenue de garantie stipulée contractuellement n'est pas pratiquée si l'entrepreneur fournit pour un montant égal une caution personnelle et solidaire émanant d'un établissement financier figurant sur une liste fixée par décret » ; que la retenue de garantie et la caution solidaire ont en principe pour objet de protéger le maître de l'ouvrage contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution de la construction prévue au contrat ayant donné lieu à des réserves à la réception, à l'exclusion des frais annexes ; que la garantie ne s'applique pas aux seuls travaux mal exécutés mais peut concerner l'inexécution par l'entrepreneur de son obligation de réaliser l'ouvrage contractuellement promis ; que la retenue de garantie et en l'espèce l'obligation du banquier ne peut porter que sur des sommes pour lesquelles le maître de l'ouvrage ne peut plus opérer la retenue de garantie ; qu'en effet si le maître de l'ouvrage reste redevable d'une somme à titre de solde du prix des travaux, cette même somme doit être soustraite du montant de la garantie mise à la charge de l'établissement financier, garantie qui ne peut s'appliquer que sur les sommes pour lesquelles le maître de l'ouvrage ne peut plus opérer la retenue légale de garantie ; que la production de créance de l'établissement financier qui ne concerne que ses rapports avec la société en procédure collective n'est pas un aveu judiciaire dans ses rapports avec une autre partie en un autre contentieux ; que la SNC Baou de Sormiou pour le surplus raisonne d'une part comme si il y avait eu une réception des travaux et un décompte contradictoire des sommes dues et d'autre part comme si la banque était détentrice pour le compte de l'entreprise défaillante d'une somme à hauteur de 5% de l'ensemble du marché et qu'elle serait bien fondée en une action directe ou à première demande de se voir attribuer ; que la SNC Baou de Sormiou se prévaut d'une réception des travaux du 13 octobre 2004 mais il convient de relever que la société SOGECO n'était ni présente ni représentée à la réunion qui avait lieu à cette date ; que surtout il n'a jamais été question d'une réception de travaux à cette date ; qu'à cet égard, il faut relever que la convocation du 7 octobre 2004 vise exclusivement l'article IX du Cahier des Clauses Administratives Particulières sur la rupture du contrat et en vise expressément et exclusivement : « le maître d'ouvrage peut faire procéder dans les conditions qu'il jugera opportunes à la reprise des travaux inachevés (etc…) » ; que les autres parties EM2C et SECHAUD BATIMENT, sont le octobre 2004, elles aussi convoquées le 13 « pour un constat contradictoire de l'état de la qualité des travaux au moment de la résiliation» ; que l'acte établi se présente expressément comme un « constat contradictoire » et établi par le maître d'oeuvre hors la présence de SOGECO et sans mention d'une a cceptation en l'état de l'ouvrage par le maître de l'ouvrage ; que l'on ne peut considérer ce document comme un procès-verbal de réception des travaux ; que la SNC Baou de Sormiou a obtenu le 22 octobre 2004 du président du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence statuant en référé une ordonnance désignant un expert judiciaire ; que cet expert, Monsieur X..., avait notamment in fine pour mission d'« apurer s'il y a lieu les comptes entre les parties » ; qu'en page 22 de son rapport, après avoir évalué à 3.867.396 € le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité des ouvrages et à leur achèvement il a « évalué les préjudices » après déduction du marché SOGECO 3.658.776 € HT à 208.620 € HT en prenant pour acquis en l'état de la situation 11 pour l'essentiel payé 2.639.836 € HT ; qu'il convient encore de rappeler ici que ce rapport n'est pas contradictoire à la BTP BANQUE ; que la SNC Baou de Sormiou a déclaré à l'expert s'en tenir à la somme de 208.620 € (7 page 22) ; que l'expert s'arrête à la situation de travaux 11 (total cumulé 2.649.836 €) dont il déduit 10.000 € retenus par le maître de l'ouvrage pour parvenir à 2.639.836 € ; qu'il faut s'en tenir à cette somme, la situation 12 ne pouvant être ajoutée comme le prétend la banque ; qu'aucune somme n'était réglée en effet sur cette dernière situation et le décompte de retenues avancé par la banque 20.146,62 € en la situation 12 reprend la somme de 10.000 € déjà décomptée sur la situation 11 en cumul de retenues ; que l'application de 5% des sommes payées est selon l'expert sur la base de 2.649.836 €, la retenue maximum de garantie étant alors de 132.491,80 € ; que le préjudice de l'arrêt des travaux est toujours selon l'expert de 208.620 € ; que la somme de 132.491,80 € est donc la garantie acquise à la SNC mais il faut encore déduire la retenue de garantie opérée au moment du dernier règlement pris en compte par l'expert 10.000 € ; qu'en de telles circonstances la SNC Baou de Sormiou n'était au mieux fondée en ses prétentions qu'à hauteur de 132.491,80-10.000= 122.491,80 € HT ; qu'il y a lieu en conséquence de réformer le jugement entrepris pour toute condamnation au-delà de cette somme » ;

ALORS 1/ QUE : la retenue légale résultant de la loi du 16 juillet 1971 vise garantir l'exécution des travaux de levée des réserves et non la bonne fin du chantier ; qu'en considérant néanmoins, pour condamner la banque au titre du cautionnement, que la retenue légale et, par conséquent, la caution bancaire qui y est substituée « ne s'applique nt pas aux seuls travaux mal exécutés mais peu vent concerner l'inexécution par l'entrepreneur de son obligation de réaliser l'ouvrage contractuellement promis », la cour d'appel a violé l'article 1er de la loi du 16 juillet 1971 ;

ALORS 2/ QUE : subsidiairement, en l'absence de réception contradictoire des travaux, le cautionnement se trouve privé d'objet et ne peut donc recevoir exécution ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la réception n'avait pas eu lieu ; qu'en considérant néanmoins que la banque était tenue au titre du cautionnement substitué à la retenue de garantie, elle n'a pas tiré les conséquences légales de ses propre constatations en violation de l'article 1er de la loi du 16 juillet 1971."