Voici un arrêt qui juge que la renonciation à un droit d'usage et d'habitation n'est soumise à aucune forme :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte notarié reçu le 2 septembre 1996, Léonce X... et Mme Natalina Y..., mariés le 9 juillet 1946 sous le régime conventionnel de la communauté de biens réduite aux acquêts, ont consenti à leurs deux enfants, Claude et Marie-Claire, une donation-partage portant sur la nue-propriété de l'ensemble de leurs biens immobiliers ; que Claude X... est décédé le 19 janvier 1999, en laissant pour lui succéder M. David X..., son fils né de sa première union dissoute par divorce, et Néfissa Z..., son épouse, avec laquelle il s'était marié sous le régime de la séparation de biens et qui, bénéficiaire d'une donation de la plus large quotité disponible entre époux, a opté pour un quart des biens en pleine propriété et trois-quarts en usufruit ; que, par acte notarié reçu le 23 juillet 2003, Léonce X... et Mme Natalina Y... ont cédé à Néfissa Z... l'usufruit des biens donnés à leur fils ; que Léonce X... est décédé le 2 juillet 2004 ; que, par acte du 20 mars 2008, M. David X... et Mme Natalina Y... ont assigné Néfissa Z... en déchéance de son usufruit pour abus de jouissance, en résolution de la cession d'usufruit, en recel successoral et en partage des successions de Léonce X... et Claude X... ; que Néfissa Z... est décédée le 18 juin 2013, en laissant pour lui succéder M. Sémi A... et M. Jamel A... B..., ses fils, ainsi que Mme Délinda A... et M. Elliot A..., ses petits-enfants venant par représentation de leur père prédécédé le même jour, Sofien A... (les consorts A...) ;

Sur le second moyen, pris en ses deux branches, du pourvoi principal et du pourvoi incident, ci-après annexé :

Attendu que les consorts A... font grief à l'arrêt de dire que Néfissa Z... a commis un recel successoral en dissimulant le fait d'avoir reçu la somme de 7 622, 45 euros dans les semaines ayant précédé le décès de Claude X... ;

Attendu que l'héritier gratifié est tenu de révéler les libéralités, même non rapportables, qui ont pu lui être consenties, lesquelles constituent un élément dont il doit être tenu compte dans la liquidation de la succession et qui peut influer sur la détermination des droits des héritiers ; que la cour d'appel a estimé souverainement que Néfissa Z... avait volontairement dissimulé, jusqu'à sa révélation par l'administration fiscale, l'existence d'une donation consentie par Claude X... quelques semaines avant le décès de celui-ci et en a exactement déduit qu'une telle dissimulation était constitutive d'un recel successoral, que la donation soit ou non rapportable ; que le moyen ne peut être accueilli ;

Sur le premier moyen, pris en sa première branche, des mêmes pourvois, ci-après annexé :

Attendu que les consorts A... font encore grief à l'arrêt de prononcer la résolution de l'acte de cession d'usufruit pour inexécution par Néfissa Z... de ses obligations ;

Attendu qu'ayant retenu que les déclarations attribuées à Mme Y... ne valaient pas renonciation à son droit d'usage et d'habitation, la cour d'appel n'a pas dénaturé les conclusions de Néfissa Z... ; que le moyen est dépourvu de fondement ;

Mais sur la deuxième branche du même moyen :

Vu l'article 625 du code civil ;

Attendu que, pour prononcer la résolution de l'acte de cession d'usufruit pour inexécution par Néfissa Z... de ses obligations, l'arrêt retient que Mme Y... n'a jamais renoncé au droit d'usage et d'habitation attribué par l'acte, alors qu'une renonciation aurait dû être exprimée dans une lettre recommandée avec accusé de réception ;

Qu'en se déterminant ainsi, alors que la renonciation à un droit n'est soumise à aucun formalisme et ne suppose qu'un acte manifestant sans équivoque la volonté d'y renoncer, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la troisième branche du premier moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a prononcé la résolution de l'acte de cession d'usufruit pour inexécution par Néfissa Z... de ses obligations et précisé que cette résolution entraîne l'obligation, pour Mme Natalina X..., de restituer la somme de 22 500 euros et, pour Néfissa Z..., de restituer les loyers perçus après déduction des frais de conservation et d'entretien des biens soumis à la cession d'usufruit, l'arrêt rendu le 5 septembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Condamne M. X... et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille quatorze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. Sémi A..., demandeur au pourvoi principal, et pour M. A... B..., Mme Délinda A... et M. Elliot A..., demandeurs au pourvoi incident

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé la résolution de l'acte de cession d'usufruit du 23 juillet 2003, pour inexécution par Madame Néfissa Z... de ses obligations ;

AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « par acte de cession d'usufruit du 23 juillet 2003, M. Léonce X... et Mme Natalina Y... ont vendu à Mme Néfissa Z..., l'usufruit correspondant aux biens donnés, par acte du 2 septembre 1996, en nue-propriété à leur fils, à l'exception :

- du bois situé au lieu-dit Peyre que Rode, cadastré section A 789 à Aramon,

- d'un immeuble situé sur la commune de Saze, lieu-dit La Placette, cadastré section Maria Morin n° 63, composé d'un appartement et d'un studio. 

Cet acte du 23 juillet 2003, donne lieu à des interprétations contradictoires et ce d'autant que la copie de l'acte publié et la copie de la minute, ne sont pas rédigées en termes strictement identiques, ce qui pose une difficulté supplémentaire quant au contenu des obligations souscrites par Mme Néfissa Z... à l'égard des cédants. 

Les appelants soutiennent que Mme Néfissa Z... devait à la fois restaurer l'appartement qui était habité par M. et Mme X... dans le mas de Vacquières (parcelle D 31351) mais aussi aménager un hangar, faisant partie du mas et qui était attenant au logement des vendeurs ; que ce nouvel appartement serait soumis au droit d'usage et d'habitation réservé par les vendeurs sur leur logement principal. 

Mme Néfissa Z... soutient au contraire, en se prévalant de la copie de la minute et de l'attestation rédigée le 15 avril 2013, par le successeur de Me C..., que l'appartement occupé par M. et Mme X... était inclus dans la cession d'usufruit, que le prix, pour une partie correspondait au versement de la somme de 22. 500 ¿ payée comptant et pour le solde, soit 45. 699 ¿ à une obligation de faire qui consistait uniquement à aménager au rez-de-chaussée du mas, un nouvel appartement destiné à M. et Mme X... et sur lequel, ils bénéficieraient d'un droit d'usage et d'habitation. 

La parcelle cadastrée sous la section D et le n° 3151, lieu-dit Vacquières à Aramon, est décrite dans l'acte de cession du 23 juillet 2003 comme un mas à usage d'habitation, sur un terrain de 1 ha 44 ca 15. 

L'acte de donation-partage du 2 septembre 1996 précise qu'il s'agit d'un bâtiment en mauvais état, partie à usage d'habitation et partie à usage de dépendances agricoles, avec terrain l'entourant. 

Cet ensemble immobilier est compris dans la cession d'usufruit du 23 juillet 2003, ce qui englobe l'appartement que M. et Mme X... occupaient dans le corps principal de bâtiment (procès-verbal de constat établi le 23 juillet 2004). 

L'obligation d'aménager un nouvel appartement sur lequel devait s'exercer un droit d'usage et d'habitation des cédants est clairement stipulée dans les termes suivants : " les vendeurs réservent expressément à leur profit, au profit du survivant d'entre eux et pendant leur vie, le droit d'usage et d'habitation sur l'appartement qu'ils occuperont au terme de l'achèvement des travaux de construction prévus dans la partie de prix contenant dation en paiement, sur partie du mas de Vacquières cadastré dans son ensemble section D n° 3151, dont l'usufruit est présentement vendu. Ce droit d'usage et d'habitation portera sur le rez-de-chaussée à droite du mas de Vacquières et sur partie en contrebas d'une superficie habitable de 120 m ² comprenant une cuisine, un séjour, une salle de bains, un WC et deux chambres ". 

En revanche, l'obligation de restaurer l'appartement alors occupé par les cédants et inclus dans la cession d'usufruit ne ressort pas clairement des stipulations de l'acte de cession, qu'il s'agisse de la version publiée ou de la copie de la minute. 

En lecture de la copie de cette minute qui doit prévaloir dans les relations entre Mme Natalina X... et Mme Néfissa Z..., il doit donc être considéré que Mme Néfissa Z... avait contracté envers Mme X... et l'époux de celle-ci, l'obligation certaine d'aménager un appartement qui leur était destiné et sur lequel s'exercerait leur droit d'usage et d'habitation, obligation qui devait être exécutée, dans le délai d'un an, soit avant le 23 juillet 2004. 

Les appelants font valoir que cette obligation n'a pas été remplie et que cette inexécution justifie la résolution du contrat de cession en application des articles 1134, 1147 et 1184 du Code civil. 

Il ressort du procès-verbal de constat établi le 23 juillet 2004 par Me Michel D..., huissier de justice associé à Nîmes, que le local à usage de garage situé au rez-de-chaussée du mas de Vacquières et dans lequel devait être aménagé un appartement destiné à M. et Mme X..., était en cours de rénovation aux fins d'habitation. Les photographies annexées à ce procès-verbal de constat font apparaître que les locaux en question étaient alors inhabitables, les travaux ayant à peine débuté. 

Pour justifier l'inexécution de son obligation, Mme Néfissa Z... fait valoir qu'à la suite du décès de M. Léonce X..., le 2 juillet 2004, Mme Natalina X... n'a pas souhaité intégrer le nouveau logement, qu'elle a donc continué à résider dans son ancien appartement dont l'usufruit avait été cédé tandis qu'elle même disposait de l'appartement du rez-de-chaussée, que la preuve de cette volonté commune de maintenir le statu quo antérieur résulte de l'absence de toute mise en demeure de l'une ou de l'autre des parties, que l'aménagement d'un nouvel appartement a bien eu lieu, que par deux courriers en date du 1er et du 20 novembre 2006, elle avait rappelé à Mme Natalina X... qu'elle disposait d'un droit d'usage et d'habitation sur l'appartement rénové du rez-de-chaussée du mas, que Mme X... ne s'était pas manifestée pour prendre occupation effective des lieux. 

Mme Natalina X... n'a jamais renoncé au droit d'usage et d'habitation qui lui avait été attribué par l'acte de cession d'usufruit, alors qu'une renonciation aurait dû être exprimée dans une lettre recommandée avec accusé de réception. Les déclarations qui sont attribuées à Mme X..., ne valent pas renonciation à ce droit d'usage et d'habitation. 

Il ressort des documents produits aux débats et en particulier du procès-verbal de constat établi le 23 juillet 2004 par Me Michel D..., soit un an après l'acte de cession d'usufruit, que Mme Néfissa Z... n'a pas respecté le délai qui lui était imparti pour exécuter l'obligation de mettre à la disposition de M. et Mme X..., un appartement rénové au rez-de-chaussée du mas, que le prix de la cession d'usufruit n'a donc pas été payé au terme fixé, qu'au surplus, l'appartement aménagé avec deux ans de retard par Mme Néfissa Z..., a été loué par elle à M. José G..., en contravention totale avec le droit d'usage et d'habitation dont est titulaire Mme Natalina X... (procès-verbal de constat du 12 décembre 2012 établi par Me Laurent E..., huissier de justice associé à F...). 

L'inexécution par Mme Néfissa Z... des obligations mises à sa charge par l'acte de cession d'usufruit, est suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat de cession d'usufruit signé le 23 juillet 2003, cette résolution impliquant la restitution par Mme Natalina X..., de la somme de 22. 500 ¿ qui a été payée par Mme Néfissa Z... et la restitution par Mme Néfissa Z... des loyers perçus, après déduction des frais de conservation et d'entretien des biens, soumis à l'usufruit résultant de cette cession. 

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a écarté la demande de résolution de l'acte de cession du 23 juillet 2003 » ;

ALORS en premier lieu QUE le juge ne peut dénaturer les conclusions claires et précises des parties ; que, contrairement à ce que relève l'arrêt, Madame Z... ne s'est pas contentée de soutenir, afin de prouver la renonciation de Madame X... à son droit d'usage et d'habitation, que « la preuve de cette volonté commune de maintenir le statu quo antérieur résulte de l'absence de toute mise en demeure de l'une ou de l'autre des parties » et du fait que « Mme X... ne s'était pas manifestée pour prendre occupation effective des lieux » (arrêt, p. 9, § 1er), mais qu'elle a justement souligné le caractère exprès de la renonciation par la créancière, cette dernière ayant notamment affirmé lors d'une audition par la gendarmerie que « malgré la pression de Madame Z... et de son fils Sémi qui voulaient poursuivre les travaux, elle leur a interdit de les continuer, mais, malgré cela, ils ont poursuivi ces travaux pour en faire aujourd'hui un appartement » (conclusions d'appel de Madame Z..., p. 15), « preuve que Madame Y... n'a alors plus souhaité intégrer le nouveau logement, ce qu'accepta Madame Z... » (ibid., p. 14) ; que, partant, la cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;

ALORS en deuxième lieu QUE la renonciation unilatérale à un droit d'usage et d'habitation n'est soumise à aucune condition de forme particulière et qu'il suffit qu'elle soit certaine et non équivoque ; qu'en retenant néanmoins que « Mme Natalina X... n'a jamais renoncé au droit d'usage et d'habitation qui lui avait été attribué par l'acte de cession d'usufruit, alors qu'une renonciation aurait dû être exprimée dans une lettre recommandée avec accusé de réception » (arrêt, p. 9, § 2), là où précisément elle avait expressément affirmé que « malgré la pression de Madame Z... et de son fils Sémi qui voulaient poursuivre les travaux, elle leur a interdit de les continuer, mais, malgré cela, ils ont poursuivi ces travaux pour en faire aujourd'hui un appartement » (conclusions d'appel de Madame Z..., p. 15), « preuve que Madame Y... n'a alors plus souhaité intégrer le nouveau logement, ce qu'accepta Madame Z... » 

(ibid., p. 14), la cour d'appel a violé l'article 625 du Code civil ;

ALORS en troisième lieu QUE, subsidiairement, le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation ; que, s'agissant de la résolution d'une convention, l'inexécution visée doit être suffisamment grave pour compromettre l'économie du contrat, le magistrat devant de la sorte apprécier la gravité de celle-ci, la rechercher effectivement et la caractériser ; qu'en affirmant simplement que « l'inexécution par Mme Néfissa Z... des obligations mises à sa charge par l'acte de cession d'usufruit, est suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat de cession d'usufruit signé le 23 juillet 2003 » (arrêt, p. 9, § 4), sans expliquer en quoi le simple retard dans l'exécution des travaux, en réalité lié à l'interdiction formulée par Madame X... elle-même de les réaliser, présentait une gravité suffisante pour justifier la résolution de la cession d'usufruit, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que Madame Néfissa Z... a commis un recel successoral en dissimulant avoir reçu la somme de 7. 622, 45 euros, dans les semaines ayant précédé le décès de Monsieur Claude X... ;

AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « le 10 février 2013, la direction des services fiscaux du Gard a notifié à M. David X..., un projet de redressement dont il ressortait : 

¿

- l'omission d'une donation de 50. 000 F consentie le 10 novembre 1998 par M. Claude X... au profit de Mme Néfissa Z..., par virement à son profit à partir du compte CRCA n°.... 

¿ 

Les investigations de l'administration fiscale ont permis à M. David X... de découvrir le fait que dans les semaines qui ont précédé le décès de M. Claude X..., Mme Néfissa Z... a bénéficié d'une donation de 7. 622, 45 ¿ (50. 000 F) dont elle a volontairement dissimulé l'existence jusqu'à la révélation qui en a été faite par l'administration fiscale, cette dissimulation étant de nature à fausser le partage et à réduire les droits de M. David X..., que cette donation soit rapportable ou pas. 

La sanction du recel successoral doit donc s'appliquer à Mme Néfissa Z... qui sera donc privée de tout droit sur cette somme » ;

ALORS en premier lieu QUE le recel successoral suppose que soit manifestée l'intention de porter atteinte à l'égalité du partage ; que l'existence d'une donation non rapportable ¿ en ce qu'elle permet une rupture dans l'égalité entre les successibles ¿ est sans incidence sur les droits des autres héritiers du de cujus ; qu'en retenant néanmoins que la dissimulation prétendument opérée était « de nature à fausser le partage et à réduire les droits de M. David X..., que cette donation soit rapportable ou non » (arrêt, p. 10, § 8), la cour d'appel a violé l'article 778 du Code civil ;

ALORS en second lieu QUE le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation ; qu'un héritier ne peut être frappé des peines du recel que lorsqu'est rapportée la preuve de son intention frauduleuse, constitutive de ce délit civil ; qu'en se contentant d'affirmer que « Mme Néfissa Z... a bénéficié d'une donation de 7. 622, 45 ¿ (50. 000 F) dont elle a volontairement dissimulé l'existence jusqu'à la révélation qui en a été faite par l'administration fiscale » (arrêt, p. 10, § 8), sans justifier en quoi une simple omission liée à l'ignorance de Madame Z... des règles applicables en matière de successions témoignait de son intention frauduleuse, et sans s'expliquer sur les éléments de preuve fondant son analyse, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile."

Voici une décision par la Cour de cassation qui rejette l'action de l'acheteur d'un terrain inconstructible fondée sur la garantie des vices cachés et sur l'erreur sur les qualités substantielles du bien vendu : 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 11 juin 2013), que le 9 février 2006, M. et Mme X... ont acheté à Mme Y... un terrain pour construire ; que selon le certificat d'urbanisme du 22 novembre 2005, seule une partie du terrain était constructible, le reste de la parcelle se trouvant en zone inondable ; que le 1er août 2007, l'autorité administrative a refusé l'autorisation de construire sur le terrain au motif qu'il avait été classé dans sa totalité en zone inconstructible dans le cadre du plan de prévention des risques naturels d'inondation du 20 avril 2006 ; que M. et Mme X... ont assigné Mme Y... en annulation de la vente et en paiement de diverses sommes ; 

Sur le premier moyen : 

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'annulation de la vente fondée sur l'erreur, alors, selon le moyen : 

1°/ que si, en vertu de l'arrêté préfectoral du 20 avril 2006, le terrain a été classé comme inconstructible à raison de sa submersibilité, l'arrêté préfectoral n'a fait que constater, après enquête, une exposition du terrain au risque d'inondation préexistante à l'arrêté dès lors qu'il est constant que les caractéristiques du terrain n'ont pas été modifiées ; qu'en s'abstenant de rechercher si, indépendamment de la date d'entrée en vigueur de l'arrêté du 20 avril 2006, la vente n'a pas été le siège d'une erreur, dans la mesure où le terrain, à raison de sa submersibilité, ne pouvait être raisonnablement affecté à l'édification d'une construction, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil ; 

2°/ que la circonstance qu'une enquête était en cours, en vue de définir les zones submersibles et d'arrêter les surfaces inconstructibles, ne pouvait à elle seule révéler une erreur inexcusable de la part de M. et Mme X..., dès lors que ceux-ci pouvaient légitimement considérer qu'à supposer que le terrain soit concerné par l'arrêté à venir, il ne le serait, la propriétaire actuelle mettant le terrain en vente comme terrain à bâtir, que pour partie ; qu'en retenant, dans ces circonstances, une erreur inexcusable, s'agissant de personnes non averties et non professionnelles, les juges du fond ont violé l'article 1110 du code civil ; 

Mais attendu qu'ayant relevé que M. et Mme X... ne pouvaient ignorer l'enquête publique ordonnée dans le cadre de la révision du plan de prévention des risques naturels d'inondation et avaient accepté d'acquérir en toute connaissance de cause un terrain partiellement inondable, donc partiellement inconstructible et exactement retenu qu'ils ne pouvaient invoquer une décision administrative postérieure à la vente classant le terrain intégralement en zone inconstructible pour justifier leur demande d'annulation du contrat pour erreur sur la substance, l'extension de l'inconstructibilité à toute la surface du terrain et le refus de délivrance du permis de construire n'étant pas inéluctables au jour de la vente, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; 

Sur le deuxième moyen : 

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande tendant à la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, alors, selon le moyen, que le dispositif de l'arrêt « confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 juin 2011 par le tribunal de grande instance d'Angers », doit être compris, à la lumière des motifs, comme exprimant la volonté des juges du second degré de confirmer la décision des premiers juges en tant que cette décision avait-elle rejeté les demandes fondées sur la garantie des vices cachés ; que toutefois, il résulte des énonciations du jugement que les premiers juges n'ont statué que sur une demande en résolution fondée sur l'article L. 125-5 du code de l'environnement et sur une demande en rescision pour lésion fondée sur l'article 1674 du code civil ; que confirmant le dispositif d'un jugement en se plaçant sur la garantie des vices cachés, quand le jugement ne s'était pas prononcé sur une demande fondée sur la garantie des vices cachés, l'arrêt a violé l'article 455 du code de procédure civile en tant que ce texte régit le dispositif des décisions de justice ; 

Mais attendu que l'arrêt confirme en toutes ses dispositions le jugement dont le dispositif se borne à débouter M. et Mme X... de l'ensemble de leurs demandes ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

Sur le troisième moyen : 

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande tendant à la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, alors, selon le moyen : 

1°/ qu'à défaut d'avoir recherché, avant de statuer si ¿ quand bien même à la date de référence l'arrêté rendant le terrain inconstructible ne serait pas intervenu ¿ le terrain, eu égard à ses caractéristiques physiques, ne devaient pas être considéré comme raisonnablement inconstructible, du fait même de sa submersibilité, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ; 

2°/ que si même une enquête était prescrite et à supposer même que M. et Mme X... en aient eu connaissance, de toute façon il n'a pas été constaté qu'ils savaient que les caractéristiques du terrain, à l'origine de la submersibilité, le rendaient raisonnablement inconstructible, l'existence de l'enquête n'étant pas de nature à établir cette connaissance ; qu'à cet égard, l'arrêt doit être considéré comme rendu en violation de l'article 1641 du code civil ; 

Mais attendu qu'ayant constaté qu'au jour de la vente, le terrain était partiellement constructible et que la totalité de la parcelle n'avait été classée en zone inconstructible inondable que par arrêté préfectoral du 20 avril 2006, la cour d'appel a pu en déduire que les acquéreurs ne rapportaient pas la preuve qui leur incombe d'un vice d'inconstructibilité antérieur à la vente ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne M. et Mme X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer la somme de 3 000 euros à Mme Y... ; rejette la demande de M. et Mme X... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille quatorze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

L'arrêt attaqué encourt la censure ; 

EN CE QU'il a rejeté la demande de Monsieur et Madame X..., fondée sur l'erreur, et visant l'annulation d'une vente portant sur un terrain, qu'ils dédiaient à l'édification d'une maison d'habitation, à raison de ce que, submersible, il était inconstructible ; 

AUX MOTIFS PROPRES QUE « de la chronologie des textes légaux, des décisions administratives et des faits applicables à l'espèce retracée sans erreur par les premiers juges, il résulte que l'obligation pesant sur le vendeur d'informer l'acquéreur de l'existence des risques visés par un Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles prévue aux articles L. 125-5 et R. 125-27 du code de l'environnement n'a été rendue applicable, pour la commune de BRISSARTHE, qu'à compter du 2006, par arrêté préfectoral 16 février 2006 ; qu'ainsi, le 5 septembre 2005, date de la signature du compromis de vente, aucune obligation légale d'information au titre du risque d'inondation de la parcelle vendue ne pesait sur Mme C...- Y... ; qu'au surplus, il convient de relever qu'au jour de la vente, seule la révision du Plan de Prévention des Risques Naturels d'Inondation (PPRNI) avait été prescrite par arrêté préfectoral du 6 février 2004, une enquête administrative par un commissaire enquêteur ayant été prévue par arrêté du 11 août 2005 durant la période du 26 septembre au 28 octobre suivant ; qu'en application de l'article 1641 du code civil, pèse sur le vendeur l'obligation de garantir les vices cachés de la chose vendue la rendant impropre à son usage ; qu'il est de jurisprudence assurée que l'inconstructibilité d'un terrain vendu peut constituer un vice caché ; que sur le fondement de ce texte, il incombe aux époux X... de rapporter la preuve de la matérialité du vice, de son caractère non apparent au jour de la vente ainsi que de son antériorité à celle-ci ; qu'il n'est pas contesté, comme l'ont justement relevé les premiers juges, que les appelants ont fait l'acquisition du terrain litigieux pour y faire édifier une maison d'habitation et que l'arrêté préfectoral du 01 août 2007 portant refus de leur demande de permis de construire a rendu ledit terrain impropre à l'usage pour lequel il avait été acquis onze mois auparavant ; qu'un certificat d'urbanisme valable pendant un an a été délivré le 22 novembre 2005 entre la date du compromis de vente et celle de l'acte notarié ; qu'il a été annexé à cet acte et signé par les appelants ; que ce document précise qu'aucune servitude d'utilité publique n'affecte le terrain et que « seule la partie de terrain située en zone U est constructible, le reste de la parcelle étant en zone N et submersible de la Sarthe... » ; qu'il est donc possible d'affirmer que les acquéreurs ont acquis en pleine connaissance de cause un terrain partiellement constructible ; que la parcelle n'ayant été classée en totalité en zone inconstructible inondable (R1) que par arrêté préfectoral du 20 avril 2006, les époux X... succombent à rapporter la preuve qui leur incombe que le terrain vendu était inconstructible le 5 septembre 2005 ; qu'au surplus, à la lecture du certificat d'urbanisme, les acquéreurs ne pouvaient que connaître, au jour du transfert de propriété, la submersibilité au moins partielle de leur terrain, et donc qu'il existait un aléa sur la constructibilité future de leur terrain ; qu'il ne peuvent donc utilement prétendre y avoir été exposés à leur insu ; qu'en conséquence, la cour confirmera le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes des époux X... fondés sur d'un vice caché ; que les époux X... invoquent à titre subsidiaire l'article 1110 du code civil aux termes duquel l'erreur est une cause de nullité d'une convention lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; que l'existence de l'erreur doit être appréciée au moment de la formation du contrat ; que pour les mêmes motifs qui conduisent la cour à rejeter l'existence d'un vice caché, la cour ne peut qu'exclure toute erreur des acquéreurs sur la constructibilité du terrain vendu ; qu'en effet, les époux X... ont accepté d'acquérir en toute connaissance de cause un terrain partiellement inondable donc partiellement inconstructible ; qu'il ne peuvent invoquer une décision administrative postérieure à la vente le classant intégralement en zone inconstructible pour justifier leur demande d'annulation du contrat pour erreur sur la substance ; qu'un tel classement relève exclusivement d'une appréciation du préfet qui détermine les surfaces inondables dans le cadre du PPRNI ; que l'extension de l'inconstructibilité à toute la surface du terrain acquis par les époux X... et le refus de délivrance du permis de construire n'étaient donc pas, au jour de la vente, inéluctables, le terrain n'étant pas, ce jour-là, inconstructible par nature ; qu'au surplus les premiers juges ont justement relevé que, habitant la commune de CHÂTEAUNEUF SUR SARTHE elle-même concernée par la révision du PPRNI, les époux X... ne pouvaient ignorer l'enquête publique qui avait fait l'objet d'une large publicité ; que dans ces conditions, l'erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue serait-elle démontrée qu'elle apparaîtrait inexcusable ; que pour obtenir l'annulation du contrat de vente en application des articles 1109 et 1116 du code civil, les époux X... prétendent que leur consentement a été surpris par un dol résultant de manoeuvres pratiquées par Mme C...- Y... ; que cependant, le dol ne se présumant pas, ils ne rapportent pas la preuve des manoeuvres dolosives ; qu'en effet, s'il n'est pas contesté qu'en 1995, le terrain vendu a été submergé, il résulte des pièces versées aux débats et notamment des attestations de M. A... et de Mme B... qu'il n'a pas été touché par d'autres inondations ayant entraîné des arrêtés portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle sur la commune de BRlSSARTHE ; que la preuve n'est donc pas rapportée que Mme C... qui habite en Bretagne et n'a recueilli le terrain de la succession de son père qu'à compter du 30 novembre 1999, avait connaissance de son caractère inondable sur toute sa surface et donc du caractère certain de son classement intégral en zone inconstructible ; qu'en conséquence, il y a lieu de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré et de condamner les époux X... aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de procédure d'appel engagés par Mme C...- Y... ; » ; 

ALORS QUE, PREMIÈREMENT, si, en vertu de l'arrêté préfectoral du 20 avril 2006, le terrain a été classé comme inconstructible à raison de sa submersibilité, l'arrêté préfectoral n'a fait que constater, après enquête, une exposition du terrain au risque d'inondation préexistante à l'arrêté dès lors qu'il est constant que les caractéristiques du terrain n'ont pas été modifiées ; qu'en s'abstenant de rechercher si, indépendamment de la date d'entrée en vigueur de l'arrêté du 20 avril 2006, la vente n'a pas été le siège d'une erreur, dans la mesure où le terrain, à raison de sa submersibilité, ne pouvait être raisonnablement affecté à l'édification d'une construction, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil ; 

ALORS QUE, DEUXIÈMEMENT, la circonstance qu'une enquête était en cours, en vue de définir les zones submersibles et d'arrêter les surfaces inconstructibles, ne pouvait à elle seule révéler une erreur inexcusable de la part de Monsieur et Madame X..., dès lors que ceux-ci pouvaient légitimement considérer qu'à supposer que le terrain soit concerné par l'arrêté à venir, il ne le serait, la propriétaire actuelle mettant le terrain en vente comme terrain à bâtir, que pour partie ; qu'en retenant, dans ces circonstances, une erreur inexcusable, s'agissant de personnes non averties et non professionnelles, les juges du fond ont violé l'article 1110 du code civil. 

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION 

L'arrêt attaqué encourt la censure ; 

EN CE QU'il a rejeté la demande formée par Monsieur et Madame X... tendant à la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés à raison de la submersibilité du terrain et de son inconstructibilité et écarté l'ensemble de leurs demandes ; 

AUX MOTIFS PROPRES QU'« en application de l'article 1641 du code civil, pèse sur le vendeur l'obligation de garantir les vices cachés de la chose vendue la rendant impropre à son usage ; qu'il est de jurisprudence assurée que l'inconstructibilité d'un terrain vendu peut constituer un vice caché ; que sur le fondement de ce texte, il incombe aux époux X... de rapporter la preuve de la matérialité du vice, de son caractère non apparent au jour de la vente ainsi que de son antériorité à celle-ci ; qu'il n'est pas contesté, comme l'ont justement relevé les premiers juges, que les appelants ont fait l'acquisition du terrain litigieux pour y faire édifier une maison d'habitation et que l'arrêté préfectoral du 01 août 2007 portant refus de leur demande de permis de construire a rendu ledit terrain impropre à l'usage pour lequel il avait été acquis onze mois auparavant ; qu'un certificat d'urbanisme valable pendant un an a été délivré le 22 novembre 2005 entre la date du compromis de vente et celle de l'acte notarié ; qu'il a été annexé à cet acte et signé par les appelants ; que ce document précise qu'aucune servitude d'utilité publique n'affecte le terrain et que « seule la partie de terrain situé en zone U est constructible, le reste de la parcelle étant en zone N et submersible de la Sarthe.... » ; qu'il est donc possible d'affirmer que les acquéreurs ont acquis en pleine connaissance de cause un terrain partiellement constructible ; que la parcelle n'ayant été classée en totalité en zone inconstructible inondable (R1) que par arrêté préfectoral du 20 avril 2006, les époux X... succombent à rapporter la preuve qui leur incombe que le terrain vendu était inconstructible le 5 septembre 2005 ; qu'au surplus, à la lecture du certificat d'urbanisme, les acquéreurs ne pouvaient que connaître, au jour du transfert de propriété, la submersibilité au moins partielle de leur terrain, et donc qu'il existait un aléa sur la constructibilité future de leur terrain ; qu'il ne peuvent donc utilement prétendre y avoir été exposés à leur insu » ; 

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l'obligation d'information prévue à l'article L. 125-5 du code de l'environnement n'est entrée en vigueur que le 1er juin 2006, soit postérieurement à la vente (jugement du 28 juin 2011, p. 5 avant-dernier alinéa) ; 

ET ENCORE AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « les époux X... n'ont pas repris dans leurs dernières conclusions le moyen de droit qu'ils avaient invoqués dans leur assignation, tendant à l'annulation de la vente sur le fondement de l'erreur sur les qualités substantielles de la chose ; » (jugement du 28 juin 2011, p. 6 avant-dernier alinéa) ; 

ET ENFIN AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l'action fondée sur la lésion est irrecevable comme exercée au-delà du délai de deux ans (jugement, p. 7 alinéas 3-5) ; 

ALORS QUE le dispositif de l'arrêt « confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 juin 2011 par le tribunal de grande instance d'ANGERS », doit être compris, à la lumière des motifs, comme exprimant la volonté des juges du second degré de confirmer la décision des premiers juges en tant que cette décision avait-elle rejeté les demandes fondées sur la garantie des vices cachés (arrêt, p. 8 alinéa 1er) ; que toutefois, il résulte des énonciations du jugement que les premiers juges n'ont statué que sur une demande en résolution fondée sur l'article L 125-5 du code de l'environnement et sur une demande en rescision pour lésion fondée sur l'article 1674 du code civil ; que confirmant le dispositif d'un jugement en se plaçant sur la garantie des vices cachés, quand le jugement ne s'était pas prononcé sur une demande fondée sur la garantie des vices cachés, l'arrêt a violé l'article 455 du code de procédure civile en tant que ce texte régit le dispositif des décisions de justice. 

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION 

L'arrêt attaqué encourt la censure ; 

EN CE QU'il a rejeté la demande formée par Monsieur et Madame X... tendant à la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés à raison de la submersibilité du terrain et de son inconstructibilité et écarté l'ensemble de leurs demandes ; 

AUX MOTIFS PROPRES QU'« en application de l'article 1641 du code civil, pèse sur le vendeur l'obligation de garantir les vices cachés de la chose vendue la rendant impropre à son usage ; qu'il est de jurisprudence assurée que l'inconstructibilité d'un terrain vendu peut constituer un vice caché ; que sur le fondement de ce texte, il incombe aux époux X... de rapporter la preuve de la matérialité du vice, de son caractère non apparent au jour de la vente ainsi que de son antériorité à celle-ci ; qu'il n'est pas contesté, comme l'ont justement relevé les premiers juges, que les appelants ont fait l'acquisition du terrain litigieux pour y faire édifier une maison d'habitation et que l'arrêté préfectoral du 01 août 2007 portant refus de leur demande de permis de construire a rendu ledit terrain impropre à l'usage pour lequel il avait été acquis onze mois auparavant ; qu'un certificat d'urbanisme valable pendant un an a été délivré le 22 novembre 2005 entre la date du compromis de vente et celle de l'acte notarié ; qu'il a été annexé à cet acte et signé par les appelants ; que ce document précise qu'aucune servitude d'utilité publique n'affecte le terrain et que « seule la partie de terrain situé en zone U est constructible, le reste de la parcelle étant en zone N et submersible de la Sarthe.... » ; qu'il est donc possible d'affirmer que les acquéreurs ont acquis en pleine connaissance de cause un terrain partiellement constructible ; que la parcelle n'ayant été classée en totalité en zone inconstructible inondable (R1) que par arrêté préfectoral du 20 avril 2006, les époux X... succombent à rapporter la preuve qui leur incombe que le terrain vendu était inconstructible le 5 septembre 2005 ; qu'au surplus, à la lecture du certificat d'urbanisme, les acquéreurs ne pouvaient que connaître, au jour du transfert de propriété, la submersibilité au moins partielle de leur terrain, et donc qu'il existait un aléa sur la constructibilité future de leur terrain ; qu'il ne peuvent donc utilement prétendre y avoir été exposés à leur insu » ; 

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l'obligation d'information prévue à l'article L. 125-5 du code de l'environnement n'est entrée en vigueur que le 1er juin 2006, soit postérieurement à la vente (jugement du 28 juin 2011, p. 5 avant-dernier alinéa) ; 

ET ENCORE AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « les époux X... n'ont pas repris dans leurs dernières conclusions le moyen de droit qu'ils avaient invoqués dans leur assignation, tendant à l'annulation de la vente sur le fondement de l'erreur sur les qualités substantielles de la chose ; » (jugement du 28 juin 2011, p. 6 avant-dernier alinéa) ; 

ET ENFIN AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l'action fondée sur la lésion est irrecevable comme exercée au-delà du délai de deux ans (jugement, p. 7 alinéas 3-5) ; 

ALORS QUE, PREMIÈREMENT, à défaut d'avoir recherché, avant de statuer si ¿ quand bien même à la date de référence l'arrêté rendant le terrain inconstructible ne serait pas intervenu ¿ le terrain, eu égard à ses caractéristiques physiques, ne devaient pas être considéré comme raisonnablement inconstructible, du fait même de sa submersibilité, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ; 

ALORS QUE, DEUXIÈMEMENT, si même une enquête était prescrite et à supposer même que Monsieur et Madame X... en aient eu connaissance, de toute façon il n'a pas été constaté que Monsieur et Madame X... savaient que les caractéristiques du terrain, à l'origine de la submersibilité, le rendaient raisonnablement inconstructible, l'existence de l'enquête n'étant pas de nature à établir cette connaissance ; qu'à cet égard, l'arrêt doit être considéré comme rendu en violation de l'article 1641 du code civil."