Cette note de l’excellent blog Jurisurba de mon confrère Patrick E. DURAND évoque les notions de vue directe et de vue droite, la première relevant du droit de l’urbanisme et la seconde du Code Civil.

Il commente la décision rendue par la Cour Administrative de Marseille le 8 février 2007 :

« Considérant que M. X relève appel du jugement susvisé en date du 10 juin 2004 par lequel le Tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté en date du 18 décembre 2000 par lequel le maire de la Ville de Marseille a accordé à la Société Civile Immobilière ( SCI) Attide un permis de construire en vue de la réalisation d'une construction à usage d'habitation, d'une surface hors oeuvre nette ( SHON) de 316 m², sur un terrain cadastré Section K n° 121, parcelle A, sise sur le territoire de la Ville de Marseille et classé en zone UD par le plan d'occupation des sols ( POS ), appliqué par anticipation en vertu d'une délibération du 27 octobre 2000 ;

Sur la légalité du permis de construire du 18 décembre 2000 :

Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article RUD7 du règlement du POS, applicable en l'espèce, et relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : « 1 - Les constructions à édifier peuvent être implantées sur les limites séparatives sous réserve de ne pas comporter de vue directe sur le fonds voisin. 2 - Lorsque tel n'est pas le cas, la distance mesurée horizontalement de tout point d'une construction au point le plus proche des limites séparatives de la propriété est au moins égale à la différence d'altitude entre ces deux points diminuée de trois mètres ( L = H-3), sans être inférieure à trois mètres » ; qu'il résulte, en outre, de l'examen des dispositions générales du règlement du POS que le terme de « vue directe », au sens du POS, n'est pas défini et que seules les notions de vue principale et de vue secondaire sont définies comme étant respectivement, pour une vue principale, celle issue d'une baie éclairant une pièce principale et pour une vue secondaire, celle issue d'une baie éclairant une pièce de service ou d'une baie d'une pièce principale bénéficiant par ailleurs d'une vue principale ; que, contrairement à ce que soutient la Ville de Marseille, et à ce qu'ont estimé les premiers juges, les termes de vue principale et de vue secondaire ne sont pas équivalents au terme de vue directe ;

Considérant, qu'en l'absence dans le plan d'occupation des sols de toute définition de la notion de « vue directe » mentionnée dans l'article UD7 1, et, eu égard aux objectifs poursuivis par les dispositions de l'article UD7 du règlement du POS, qui sont liés à des préoccupations d'hygiène, d'urbanisme et de protection du voisinage, les auteurs du POS doivent être regardés comme ayant entendu faire référence pour cette notion à celle de « vue droite » telle que définie par l'article 678 du code civil qui poursuit un objectif de même nature ; qu'ainsi, il résulte de ces dispositions que « la vue directe sur fonds voisin » au sens de l'article UD7 1 doit s'apprécier au droit notamment des terrasses où cette vue est pratiquée et non au droit des ouvertures créées dans ladite construction ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la construction projetée sera implantée sur la limite séparative de propriété avec le fonds voisin de M. X ; qu'il ressort des pièces du dossier que le projet comporte sur la façade donnant sur le fonds voisin, une terrasse au 1er étage, située dans le prolongement d'une chambre et d'un bureau, accessible depuis ces pièces ainsi que par un escalier extérieur, qui mène en outre à un toit terrasse lui-même accessible par l'escalier en cause ; que ces éléments de construction indissociables de la construction projetée située en limite séparative comportent ainsi des vues directes sur un fonds voisin au sens des dispositions susrappelées du règlement du POS ; qu'il suit de là que M. X est fondé à soutenir, qu'en autorisant une construction implantée sur la limite séparative de propriété alors qu'elle comportait des vues directes sur son fonds, le maire de la Ville de Marseille a méconnu les dispositions précitées de l'article RUD7-1 du règlement du POS ; que l'intéressé est, par suite, fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, les premiers juges ont rejeté sa demande tendant à l'annulation dudit permis de construire ; que, dès lors, M. X est fondé à demander tant l'annulation du jugement dont s'agit que du permis de construire susvisé du 18 décembre 2000 ;

Considérant, en deuxième lieu, qu'il est constant, qu'en application des dispositions de l'article RUD12 du règlement du POS qui exigent, pour les constructions à vocation d'habitat, une place de stationnement pour 70 m² de SHON entamée, le projet en litige, d'une SHON de 316 m², devait comporter cinq places de stationnement sur le terrain d'assiette ; qu'il résulte de l'examen du formulaire de la demande de permis de construire que la société pétitionnaire avait prévu seulement trois places de stationnement ; que, si, en cours d'instruction, ladite société a transmis au service instructeur, un plan faisant apparaître cinq emplacements de stationnement, il résulte de l'examen du plan en question que l'une des places de stationnement est située sur l'emprise de la rampe d'accès, d'une largeur non contestée de trois mètres, permettant d'accéder au garage qui comporte les quatre autres emplacements de stationnement ; qu'il résulte de ces éléments que l'emplacement de stationnement situé dans l'emprise de la rampe d'accès n'est pas utilisable dès lors qu'elle rend impossible le libre accès des véhicules aux autres emplacements de stationnement ; que, dans ces conditions, le projet en litige qui doit être regardé comme ne comportant que quatre places de stationnement, a été délivré en violation des dispositions de l'article RUD12 du règlement du POS ;

Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article RUD13 du règlement du POS relatif aux espaces verts : : « 2 - Les arbres de haute tige existants sont maintenus ou, en cas d'impossibilité, obligatoirement remplacés par des arbres de haute tige, en nombre au moins équivalent. » ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment tant du formulaire de la demande de permis de construire que de la notice paysagère jointes à la demande, que le projet de construction en litige prévoyait l'abattage de neuf arbres de haute tige et que seuls sept arbres devaient être replantés ; qu'eu égard aux dispositions précitées qui prévoient, sans exclusive, le remplacement obligatoire en nombre équivalent des arbres de haute tige abattus, la circonstance que cinq des arbres abattus le seraient non à raison de la construction mais du fait de leur état sanitaire est sans effet sur la violation par le projet contesté des dispositions de l'article RUD13 précité ;

Considérant que, pour l'application des dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens invoqués par M. X n'est de nature, en l'état de l'instruction, à entraîner également l'annulation du permis de construire contesté ;

Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que M. X, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, soit condamné à payer à la Ville de Marseille une somme au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;

Considérant que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de condamner la Ville de Marseille à payer à M. X la somme de 1.200 euros qu'il réclame au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens ;

DÉCIDE :

Article 1er : Le jugement susvisé du Tribunal administratif de Marseille en date du 10 juin 2004 est annulé, ensemble l'arrêté en date du 18 décembre 2000 par lequel le maire de la Ville de Marseille a délivré un permis de construire à la SCI Attide.

Article 2 : La Ville de Marseille versera à M. X une somme de 1.200 euros ( mille deux cents euros ) sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions formulées par la Ville de Marseille sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. X, à la Ville de Marseille, à la SCI Attide , à M. Azeraf Claude, et au ministre des transports, de l'équipement, du tourisme et de la mer. »

Par cette décision du 17 mai 2006, la Cour de Cassation évoque deux exemples de manquement du locataire constitutifs de motifs de non-renouvellement du bail d’habitation (défaut de souscription d’une assurance et retard dans le paiement des loyers).

Il est aussi retenu que si ces manquements ont cessé au moment où le congé est notifié cela reste sans effet et que le congé est valable.

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 15 juin 2004), que Mme X... ayant donné un appartement à bail à M. Y..., lui a délivré congé le 22 mai 2002 en raison de retards de paiement des loyers et d'un défaut d'assurance ; que M. Y... a assigné sa bailleresse pour obtenir l'annulation de ce congé ;

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de valider le congé et d'ordonner son expulsion, alors, selon le moyen :

1 / que le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du bail en délivrant congé que pour reprendre ou vendre le logement, ou en raison d'un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ; que l'inexécution, par le locataire, de l'une des obligations lui incombant s'apprécie à la date de la notification du congé et ne peut constituer un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail si l'inexécution a cessé à cette date ; qu'ayant constaté qu'à la date de délivrance du congé, le 22 mai 2002, M. Y... avait de nouveau souscrit une assurance depuis le 11 décembre 2001, de sorte que le défaut d'assurance ne pouvait, à la date de la notification du congé, apparaître comme un motif légitime et sérieux, la cour d'appel, qui a néanmoins validé le congé en considérant que tout manquement du locataire survenu durant la location permettait au bailleur de s'opposer au renouvellement du bail, a violé l'article 15-I, ensemble les articles 1 et 2 de la loi du 6 juillet 1989 ;

2 / que le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du bail en délivrant congé que pour reprendre ou vendre le logement, ou en raison d'un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ; que l'inexécution, par le locataire, de l'une des obligations lui incombant ne peut constituer un motif légitime et sérieux de refus de renouvellement du bail que si elle lui est personnellement imputable ; qu'ayant constaté que l'allocation logement était directement versée par la Caisse d'allocations familiales à Mme X..., de sorte que les retards de paiement n'étaient pas imputables à M. Y... mais à cet organisme, la cour d'appel, qui a néanmoins considéré que ces retards constituaient un motif légitime et sérieux de refus de renouvellement du bail, a violé l'article 15-I, ensemble les articles 1 et 2 de la loi du 6 juillet 1989 ;

3 / que le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du bail en délivrant congé que pour reprendre ou vendre le logement, ou en raison d'un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ; que l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant s'apprécie à la date de délivrance du congé et ne peut constituer un motif légitime et sérieux de refus de renouvellement que si cette inexécution est actuelle à cette date ;

qu'en validant le congé délivré à M. Y... au motif que le compte était constamment débiteur, d'année en année, depuis 1997 et que pour l'année 2002 il présentait un débit de 193,17 euros, alors qu'elle aurait dû rechercher si, à la date du 22 mai 2002, date de délivrance du congé, M. Y... était redevable d'un arriéré de loyers ou de charges, ce qu'il contestait énergiquement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ;

Mais attendu que l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant pouvant constituer un motif légitime et sérieux de congé même si elle a cessé à la date de délivrance de ce congé, la cour d'appel, qui a constaté qu'à l'occasion d'un dégât des eaux survenu dans l'immeuble, il était apparu que M. Y... n'avait pas souscrit une assurance et que cette carence faisait courir un risque important à la bailleresse, et qui a relevé que les retards de paiement des loyers étaient constants pour les années 1997 à 2004 et imputés à tort par le locataire à un tiers alors que le versement direct de l'allocation logement au bailleur était un fait récent, a souverainement retenu que le congé avait été délivré pour des motifs légitimes et sérieux ».