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Notion de motif légitime et sérieux

Par cette décision du 17 mai 2006, la Cour de Cassation évoque deux exemples de manquement du locataire constitutifs de motifs de non-renouvellement du bail d’habitation (défaut de souscription d’une assurance et retard dans le paiement des loyers).

 

Il est aussi retenu que si ces manquements ont cessé au moment où le congé est notifié cela reste sans effet et que le congé est valable.

 

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 15 juin 2004), que Mme X... ayant donné un appartement à bail à M. Y..., lui a délivré congé le 22 mai 2002 en raison de retards de paiement des loyers et d'un défaut d'assurance ; que M. Y... a assigné sa bailleresse pour obtenir l'annulation de ce congé ;

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de valider le congé et d'ordonner son expulsion, alors, selon le moyen :

1 / que le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du bail en délivrant congé que pour reprendre ou vendre le logement, ou en raison d'un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ; que l'inexécution, par le locataire, de l'une des obligations lui incombant s'apprécie à la date de la notification du congé et ne peut constituer un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail si l'inexécution a cessé à cette date ; qu'ayant constaté qu'à la date de délivrance du congé, le 22 mai 2002, M. Y... avait de nouveau souscrit une assurance depuis le 11 décembre 2001, de sorte que le défaut d'assurance ne pouvait, à la date de la notification du congé, apparaître comme un motif légitime et sérieux, la cour d'appel, qui a néanmoins validé le congé en considérant que tout manquement du locataire survenu durant la location permettait au bailleur de s'opposer au renouvellement du bail, a violé l'article 15-I, ensemble les articles 1 et 2 de la loi du 6 juillet 1989 ;

 

2 / que le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du bail en délivrant congé que pour reprendre ou vendre le logement, ou en raison d'un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ; que l'inexécution, par le locataire, de l'une des obligations lui incombant ne peut constituer un motif légitime et sérieux de refus de renouvellement du bail que si elle lui est personnellement imputable ; qu'ayant constaté que l'allocation logement était directement versée par la Caisse d'allocations familiales à Mme X..., de sorte que les retards de paiement n'étaient pas imputables à M. Y... mais à cet organisme, la cour d'appel, qui a néanmoins considéré que ces retards constituaient un motif légitime et sérieux de refus de renouvellement du bail, a violé l'article 15-I, ensemble les articles 1 et 2 de la loi du 6 juillet 1989 ;

3 / que le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du bail en délivrant congé que pour reprendre ou vendre le logement, ou en raison d'un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ; que l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant s'apprécie à la date de délivrance du congé et ne peut constituer un motif légitime et sérieux de refus de renouvellement que si cette inexécution est actuelle à cette date ;

qu'en validant le congé délivré à M. Y... au motif que le compte était constamment débiteur, d'année en année, depuis 1997 et que pour l'année 2002 il présentait un débit de 193,17 euros, alors qu'elle aurait dû rechercher si, à la date du 22 mai 2002, date de délivrance du congé, M. Y... était redevable d'un arriéré de loyers ou de charges, ce qu'il contestait énergiquement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ;

Mais attendu que l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant pouvant constituer un motif légitime et sérieux de congé même si elle a cessé à la date de délivrance de ce congé, la cour d'appel, qui a constaté qu'à l'occasion d'un dégât des eaux survenu dans l'immeuble, il était apparu que M. Y... n'avait pas souscrit une assurance et que cette carence faisait courir un risque important à la bailleresse, et qui a relevé que les retards de paiement des loyers étaient constants pour les années 1997 à 2004 et imputés à tort par le locataire à un tiers alors que le versement direct de l'allocation logement au bailleur était un fait récent, a souverainement retenu que le congé avait été délivré pour des motifs légitimes et sérieux ».

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