Deux concubins avaient constitué une société au moyen de l’apport d’un bien immobilier appartenant au plus âgés d’entre eux, et avait prévu que les parts de chacun seraient mises en tontine et deviendraient la propriété du dernier vivant d’entre eux, sans que les héritiers du concubin décédé puissent prétendre avoir des droits sur ces parts sociales.

Précisément ses héritiers ont contesté la validité de ce pacte tontinier et ont obtenu que la Cour d’Appel retienne qu’il s’agissait là d’une libéralité, compte tenu du fait que leur père était le plus âgé des concubins, et que la différence d’âge rendait plus probable son décès avant celui de sa concubine que l’hypothèse inverse.

La Cour de Cassation approuve cette analyse et rejette le pourvoi, par cet arrêt du 10 mai 2007.

« Attendu que Pierre X... et Mme Y..., sa compagne, ont constitué, le 6 octobre 1998, une SCI Les Hibiscus au capital de 50 000 francs, puis procédé à l'augmentation du capital de cette société au moyen de l'apport d'un bien immobilier par Pierre X... avec stipulation que les 20 500 parts composant le capital social ainsi que tous les droits attachés à ces parts seraient mis en tontine à titre de pacte aléatoire au profit de celui des deux associés qui survivra sans que les héritiers, ayants droit et représentants du prédécédé puissent prétendre à aucun droit sur lesdites parts et créances ; que Pierre X... est décédé le 30 septembre 2000 en laissant notamment, pour lui succéder, ses trois enfants, Z..., Henri et Norbert (les consorts X...) ; que ces derniers ont assigné Mme Y... aux fins de faire constater que la clause d'accroissement n'était pas aléatoire et dissimulait une libéralité ;

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 février 2005), d'avoir dit que l'acte du 30 décembre 1998 s'analysait en une donation déguisée ;

Attendu que les juges d'appel ont constaté que Pierre X... ayant financé seul le capital initial et son augmentation de la SCI les Hibiscus, et retenu qu'en raison de son état de santé à l'époque de la constitution de la société et de la différence d'âge qui existait entre les associés, il était probable qu'il décède avant Mme Y... ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations souveraines, la cour d'appel a pu décider que l'opération litigieuse, qui ne présentait aucun aléa, constituait une libéralité ; que le moyen n'est pas fondé ».

Cet arrêt de la Cour de Cassation du 13 mars 2007 retient que le vendeur a agi de mauvaise foi en n’informant pas le réservataire du fait qu’il ne lui avait pas été possible d’acquérir le terrain d’assise de l’opération, et lui a même laissé croire que cette acquisition avait été effectuée en lui envoyant la notice descriptive après la date butoir fixée pour cette acquisition du terrain :

« Vu l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1134 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que les époux X... ont, le 22 avril 2000, conclu avec la société civile immobilière Les Glycines (la SCI), société alors en formation qui n'a pas été constituée, représentée par M. Y..., un contrat préliminaire de réservation relatif à l'acquisition d'une villa à construire ; qu'ils ont effectué un dépôt de garantie ; que ce contrat mentionnait que la convention sera nulle de plein droit et qu'aucune indemnité ne sera due de part et d'autre si le terrain n'a pas été acquis avant le 15 juin 2000 ; que la SCI, après avoir adressé aux époux X... les 19 et 28 juin 2000 un nouveau devis de travaux complémentaires, la notice descriptive et les plans de la future maison, les a avertis, le 21 novembre 2000, de l'abandon du projet, le terrain n'ayant pu être acquis avant le 15 juin 2000 ; que M. X..., faisant valoir qu'il avait obtenu en vue de cette opération un prêt dans des conditions favorables et qu'un nouveau crédit ne pourrait plus lui être octroyé dans les mêmes conditions ayant depuis dépassé l'âge de soixante cinq ans, a assigné la SCI en réparation de ce préjudice ;

Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande, l'arrêt retient que, dans le contrat préliminaire de réservation, aucune obligation d'informer le réservataire de la non-réalisation de l'acquisition du terrain à la date butoir du 15 juin 2000 n'était mise à la charge de la SCI et que M. X... ne s'est pas préoccupé de l'état du projet en sorte qu'il ne peut pas prétendre avoir cru que l'opération se réaliserait, n'ayant pas été convoqué devant le notaire ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le réservant a l'obligation d'exécuter de bonne foi le contrat, la cour d'appel, qui a constaté l'envoi de la notice descriptive et des plans de la villa postérieurement à la date butoir du 15 juin 2000 laissant croire que l'acquisition du terrain avait été réalisée, a violé les textes susvisés »