Voici la réponse du ministre à un député lui demandant comment une commune peut obtenir la démolition d’une construction édifiée en zone naturelle dès lors que la prescription de l’action pénale est acquise :

La question :

M. Jean Louis Masson demande à M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables quelles sont les procédures permettant à une commune d'obtenir la démolition d'une construction illicite édifiée en zone naturelle qui n'a pu être sanctionnée du fait de la prescription de l'action pénale constatée par décision définitive des juridictions répressives.

La réponse :

Pour le juge pénal, la prescription de l'action publique ôte aux faits leur caractère délictueux. Cependant, la situation restant dommageable, l'article 1382 du code civil peut trouver à s'appliquer et la prescription sera alors de dix ans calculée à compter de la manifestation du dommage, conformément à l'article 2270-1 du code précité. Néanmoins, la demande de la commune tendant à la condamnation d'un tiers à démolir la construction illégalement édifiée n'est pas systématiquement admise par le juge judiciaire, notamment si cette collectivité ne démontre pas l'existence d'un préjudice personnel résultant de la violation des règlements invoqués par elle. Cette difficulté se trouve surmontée si les faits constatés portent atteinte au patrimoine de la commune, par exemple dans l'hypothèse où la construction illégale serait édifiée sur son domaine privé. Enfin, il convient de rappeler que la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a inséré dans le code de l'urbanisme un article L. 111-12, duquel il ressort que, lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux (devenue déclaration préalable depuis le 1er octobre 2007 en application du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 pris pour l'application de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme) ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme. Le champ d'application de cette prescription administrative est cependant limité par des exceptions motivées par des raisons de sécurité, d'environnement, des motifs domaniaux ou dans l'hypothèse où la construction a été édifiée sans permis de construire.

A travers cette décision du 10 avril dernier qui juge que le notaire qui n’a pas participé aux transactions préliminaires et la visite des lieux n’a pas à se rendre lui-même dans l’immeuble vendu pour vérifier la conformité de l’implantation du local vendu aux énonciations de l’acte :

« Donne acte à la société Licorne gestion du désistement de son pourvoi en tant qu'il est dirigé contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Aimé 2000 ;

Attendu que les époux X..., qui, avaient emprunté des fonds à la banque Worms, aujourd'hui dénommé société Licorne gestion, en donnant, en garantie, une hypothèque sur les lots qu'ils possédaient dans l'immeuble " Aimé 2000 " à La Plagne (Savoie), dans lequel ils exploitaient une activité commerciale, n'ont pu faire face à leurs obligations, de sorte que ces six lots ont été adjugés au bénéfice de la banque, qui, par acte instrumenté par M. Y..., notaire, les a cédés, le 17 février 1988, par l'entremise de la société Sogim, agent immobilier et syndic de la copropriété de l'immeuble " Aimé 2000 ", à la SCI Berja, laquelle le donnait à bail commercial à la SARL Algis ; qu'il est apparu que les lots vendus à la SCI Berja, décrits dans le jugement d'adjudication comme constituant un seul ensemble ouvrant sur des couloirs de cet important ensemble immobilier, ne correspondaient pas, pour partie, à ceux effectivement occupés et exploités, certains des lots relevant des parties communes de l'immeuble ; que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Aimé 2000 ayant assigné la SCI Berja en expulsion des parties communes occupées par elle, cette dernière a appelé en la cause la société Banque Worms, la société Sogim et M. Y... aux fins de les voir déclarés responsables, sur le fondement de l'article 1147 du code civil, du préjudice né de cette erreur ; que sa locataire, la société Algis, intervenante, a sollicité également, sur ce même fondement, leur condamnation à réparer son dommage;

Sur le premier moyen, pris en ses deux branches, ci-après annexé :

Attendu qu'en retenant que les demandes de la société Algis dirigées contre la société Licorne gestion étaient recevables sur le fondement de l'article 1382 du code civil, cette société ne pouvant invoquer au soutien de son action un fondement contractuel, mais reprendre au titre de cet article la faute contractuelle commise entre le vendeur et l'acheteur, la société Licorne gestion et la SCI Berja, en raison de l'identité des fautes, la cour d'appel, qui n'a fait que donner à l'action son exact fondement par application de la règle de droit, laquelle ne trouvait son assise matérielle dans aucun fait qui ait à être réexaminé et apprécié de façon nouvelle, n'était pas tenue de soumettre son initiative à la discussion des parties ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses deux branches;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des faits que la cour d'appel a partagé, entre la société Licorne gestion et la société Sogim, la responsabilité de l'éviction de la SCI Berja ; que le moyen n'est pas fondé;

Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :

Attendu que l'arrêt retient que M. Y..., notaire ayant instrumenté l'acte de vente passé entre la banque Worms et la société Berja, n'avait pas participé aux transactions préliminaires et à la visite des lieux, qu'il n'avait pas à vérifier, en se rendant sur les lieux, si le local vendu était bien implanté sur les lieux mentionnés sans erreur dans son acte, lequel reprenait les actes antérieurs, aucun élément particulier ne permettant d'attirer son attention sur la non-conformité des lots en définitive délivrés ; que la cour d'appel a pu ainsi décider que M. Y... n'avait pas commis de manquement à ses obligations ; que le moyen n'est pas fondé . »