Cette obligation de notification s’impose même si la demande de résiliation est motivée à la fois par un défaut de paiement des loyers et par une absence de jouissance paisible du locataire :

« Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 ;

Attendu qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience ; que ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur ;

Attendu selon l'arrêt attaqué (Riom, 15 juin 2006), que la société Auvergne Habitat (la société), propriétaire d'un appartement pris à bail par M. X..., a assigné ce dernier en résiliation du bail pour divers motifs dont le non-paiement d'un arriéré de loyers ; que devant la cour d'appel, le locataire a soulevé l'irrecevabilité des demandes de la bailleresse et la nullité de l'assignation en raison du défaut de notification préalable de cet acte au représentant de l'Etat dans le département ;

Attendu que pour rejeter la demande et statuer au fond l'arrêt retient que l'assignation initiale délivrée à la requête de la société en vue de la résiliation du bail visait tout autant l'absence de jouissance paisible du locataire que la dette de loyers et qu'il est acquis que l'omission initiale n'a pas fait grief puisqu'il y a eu régularisation par notification au préfet des conclusions signifiées en cours d'audience ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que la demande en résiliation était, notamment, motivée par l'existence d'une dette locative et que la bailleresse n'avait pas procédé à sa notification préalable au représentant de l'Etat dans le délai qui lui était imparti, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé. »

(Cour de Cassation 16 avril 2008)

L’article cité :

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents.

Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions des alinéas précédents ainsi que du premier alinéa de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l' adresse est précisée.

Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de la signification du commandement au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

Les dispositions du deuxième alinéa sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat incombant au bailleur.

Le syndic doit-il joindre au procès-verbal de l’assemblée générale une copie de la feuille de présence et des procurations ? Pour le ministre du logement la réponse est négative.

La question :        

M. Paul Jeanneteau attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur les modalités d'application de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis, fixées par le décret 67-223 du 17 mars 1967, modifié par le décret 2004-479 du 27 mai 2004. Selon l'article 18 de ce décret, le syndic doit notifier la décision de l'assemblée générale à chaque copropriétaire opposant ou défaillant. Selon l'article 14 modifié, la feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal de l'assemblée générale. Toujours selon l'article 33 modifié, le syndic délivre des copies ou extraits qu'il certifie conformes des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes. Enfin, selon un arrêt du 28 février 2006 de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation, les procurations pour les assemblées générales constituent des annexes au procès-verbal. Compte tenu de ces éléments, et dans un but de légitime transparence réclamée par les copropriétaires, il lui demande de bien vouloir lui préciser si l'on peut en déduire que la notification, prévue à l'article 18 du décret, oblige le syndic à joindre, à la copie du procès-verbal, la copie de la feuille de présence et des procurations, qui en sont les compléments juridiques inséparables. Si tel est bien le cas, il lui demande dans quelle mesure le Gouvernement envisage de modifier ledit article 18 afin d'éviter controverses et procédures coûteuses.

La réponse :         

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour son application distinguent la notification des décisions d'assemblée générale de l'envoi des copies ou extraits de ces décisions. Ainsi, en vertu des articles 18 et 64 du décret du 17 mars 1967, le syndic a l'obligation de procéder à la notification de l'intégralité du procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants. Cette notification doit contenir le texte de la décision, le résultat du vote et reproduire le texte de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. Par ailleurs, l'article 33 du décret du 17 mars 1967 oblige le syndic à envoyer, à la demande d'un copropriétaire, les copies ou extraits des procès-verbaux et des annexes, notamment les procurations qu'il certifie conformes. En conséquence, le syndic n'a pas l'obligation de joindre à la notification du procès-verbal la feuille de présence ou les éventuelles procurations ; néanmoins, tout copropriétaire qui le souhaite a la possibilité d'exiger du syndic qu'il lui envoie les copies ou extraits de ces documents