La réponse de la Cour de Cassation, dans le cas d'une vente de garage :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 janvier 2009), que la société civile immobilière Sull'Onda (la SCI Sull'Onda) a procédé à la vente négociée par M. X..., agent immobilier, dont l'acte a été dressé par M. Y..., notaire, aux époux Z... et à la société Villars, aux droits de laquelle vient la société Sogedis, d'un appartement et d'une cave sis dans la résidence Sull'Onda à Juan-les-Pins ; que par acte authentique du même jour reçu par ce notaire, la SCI Sull'Onda a cédé le garage qu'elle y possédait à la société civile immobilière Daniele (SCI Daniele) dans laquelle M. X... avait des intérêts ; que les époux Z... et la SCI Villars, se fondant sur l'article 2 du règlement de copropriété interdisant la vente ou la location des garages à d'autres personnes qu'à des occupants de l'immeuble, ont assigné la SCI Daniele, la SCI Sull'Onda, M. X..., M. Y... et sa société civile professionnelle, aux fins de constater la nullité de la vente du garage, de prononcer cette vente à leur profit et de les indemniser ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 8, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que pour débouter les époux Z... et la SCI Villars de leur demande d'annulation de la vente du garage, l'arrêt retient que toute clause du règlement de copropriété restreignant le droit pour un copropriétaire de disposer de son lot est réputée non écrite, sauf si cette restriction est justifiée par la destination de l'immeuble "telle qu'elle est définie aux actes" ; qu'en l'espèce, rien n'est mentionné dans les actes versés aux débats sur ce point ; que l'article 2 du règlement de copropriété est donc réputé non écrit ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si ces restrictions n'étaient pas justifiées par la destination de l'immeuble telle que définie par ses caractères ou sa situation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, en sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 janvier 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne, ensemble, la SCI Sull'Onda, M. X..., la SCI Daniele, M. Y... et la SCP Y... et Baillet, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, la SCI Sull'Onda, M. X..., la SCI Daniele, M. Y... et la SCP Y... et Baillet, à payer aux époux Z... et à la société Sogedis, ensemble, la somme de 2 500 euros ; condamne, ensemble, la SCI Sull'Onda, M. X... et la SCI Daniele, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Sull'Onda à Juan-les-Pins la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour les époux Z... et la société Sogedis


PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame Z... et la Société SOGEDIS de leurs demandes tendant à voir prononcer la nullité de la vente du 18 septembre 2002 conclue entre la SCI SULL ONDA et la SCI DANIELE, portant sur un garage composant le lot n° 32 de la copropriété de l'immeuble « SULL ONDA », situé ... à JUAN LES PINS, et à voir condamner la SCI SULL ONDA, la SCI DANIELE et Monsieur X... à les indemniser de leur préjudice ;

AUX MOTIFS QUE l'article 2 du règlement de copropriété est ainsi rédigé : «les garages ne pourront être aliénés par vente ou location qu'au bénéfice exclusif des personnes ayant nommément qualité d'occupant de l'immeuble» ; que l'immeuble comprend onze appartements et cinq garages privatifs (outre huit emplacements extérieurs) ; que l'article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prohibe toute restriction aux droits des copropriétaires qui ne serait pas justifiée par la destination (telle que définie aux actes) et l'article 9 de cette même loi prévoit que chaque copropriétaire dispose librement des parties privatives de son lot ; que toute clause du règlement de copropriété restreignant le droit pour un copropriétaire de disposer de son lot est réputée non écrite, sauf si cette restriction est justifiée par la destination de l'immeuble « telle qu'elle est définie aux actes » ; qu'en l'espèce, rien n'est mentionné dans les actes versés aux débats sur ce point ; que de plus, telle qu'elle est rédigée, cette clause permet à un locataire de devenir propriétaire d'un garage, si bien qu'au cas où le bail viendrait à prendre fin, l'ancien locataire pourrait parfaitement rester propriétaire du garage sans être occupant de l'immeuble, ce qui est exactement le cas d'espèce critiqué par Monsieur et Madame Z... ; que la restriction au droit de vente prévue par l'article 2 n'est donc pas justifiée par la destination de l'immeuble qui ne concerne que l'usage ou la jouissance des lots ; que l'article 2 du règlement de copropriété est donc réputé non écrit ;

1°) ALORS QUE le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; que la destination de l'immeuble peut donc justifier une restriction au droit de vente des copropriétaires pour un lot déterminé : qu'en décidant néanmoins que la restriction au droit de vente prévue par l'article 2 du règlement de copropriété de l'immeuble «SULL ONDA», prévoyant que les garages ne pourront être aliénés par vente ou location qu'au bénéfice exclusif des personnes ayant nommément qualité d'occupant de l'immeuble, n'était pas justifiée par la destination de l'immeuble, motif pris que cette destination ne peut concerner que l'usage ou la jouissance des lots, la Cour d'appel a violé l'article 8, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

2°) ALORS QUE le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; que la destination de l'immeuble s'apprécie donc non seulement au regard des indications portées sur les actes, mais également au regard des caractères ou de la situation de l'immeuble; qu'en décidant néanmoins que la situation de l'immeuble ne pouvait être appréciée qu'au regard des mentions des actes versés aux débats, la Cour d'appel a violé l'article 8, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

3°) ALORS QUE la destination de l'immeuble s'apprécie au regard des caractères de l'immeuble et de sa situation; qu'en se bornant à affirmer que la destination de l'immeuble «SULL ONDA» ne pouvait concerner que l'usage ou la jouissance des lots, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si l'immeuble «SULL ONDA» constituait une résidence de haut standing, dans une ville très touristique et composé d'un nombre limité de lots afin d'assurer la tranquillité de ses occupants, de sorte que la clause prévoyant que les garages ne pourront être aliénés par vente ou location qu'au bénéfice exclusif des personnes ayant nommément qualité d'occupant de l'immeuble était justifiée par la destination de l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 8, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

4°) ALORS QUE règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; que la destination de l'immeuble s'apprécie notamment au regard des caractères de l'immeuble et de sa situation; qu'en décidant néanmoins que la disposition du règlement de propriété prohibant la vente des garages à des personnes n'ayant pas la qualité d'occupant de l'immeuble n'était pas conforme à la destination de celui-ci, au motif inopérant tiré de ce que telle que rédigée, cette disposition permettait à un ancien locataire de conserver la propriété d'un garage qu'il aurait acquis antérieurement, la Cour d'appel a violé l'article 8 alinéa, 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.


DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame Z... et la Société SOGEDIS de leurs demandes tendant à voir prononcer la nullité de la vente du 18 septembre 2002 conclue entre la SCI SULL ONDA et la SCI DANIELE, portant sur un garage composant le lot n°32 de la copropriété de l'immeuble «SULL ONDA», situé ... à JUAN LES PINS, et à voir condamner la SCI SULL ONDA, la SCI DANIELE et Monsieur X... à les indemniser de leur préjudice ;

AUX MOTIFS QUE le mandat de vente donné par les venderesses à Monsieur X... ne concerne que l'appartement et la cave ; qu'aucune disposition légale ou réglementaire n'interdit à un agent immobilier d'acquérir un lot dans une copropriété, même si le vendeur, également propriétaire de deux autres lots, lui a donné mandat de vendre ces deux autres lots ; qu'ainsi il ne peut être reproché à Monsieur X... d'avoir méconnu ses devoirs de mandataire tels que précisés par l'article 1596 du Code civil, même si c'est la SCI DANIELE dont il est associé qui s'est porté acquéreur du garage ;

ALORS QUE ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées, les mandataires, des biens qu'ils sont chargés de vendre ; qu'en se bornant à affirmer que le mandat de vente donné par la venderesse, la SCI SULL ONDA, à Monsieur X... ne concernait que l'appartement et la cave, pour en déduire que ce dernier avait pu valablement acheter le garage accessoire à l'immeuble, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si Monsieur X... avait été dès l'origine contacté par la SCI SULL ONDA en qualité de mandataire et qu'il en avait profité pour acquérir le lot litigieux, puis limiter artificiellement l'étendue du mandat qui lui était confié, de sorte que la vente avait en réalité porté sur un bien qu'il était chargé de vendre, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1596 du Code civil.


TROISIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame Z... et la Société SOGEDIS de leur demande tendant à voir condamner la Société BLARINGHEM-BAILLET et Maitre Y... à les indemniser de leur préjudice;

AUX MOTIFS QU'aucune faute ne peut être mise à la charge du notaire rédacteur des actes de vente, dès lors qu'il vient d'être établi que la vente du garage à la SCI DANIELE n'encourt aucune nullité ;

ALORS QUE la cassation entraîne, sans qu'il y ait lieu à une nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que la cassation du chef de l'arrêt ayant refusé de prononcer la nullité de la vente du 18 septembre 2002 entre la SCI SULL ONDA et Monsieur X... entraînera, par voie de conséquence, l'annulation du chef de la décision ayant rejeté la demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de la Société BLARINGHEM-BAILLET et de Maître Y..., dès lors que la Cour d'appel fondé le rejet de cette demande sur le fait que la nullité de la vente n'était pas encourue, et ce, en application de l'article 625 du Code de procédure civile .

Un arrêt important en pratique, compte tenu de l'usage fréquent de panneaux dont les mentions ne sont plus conforme au code de l'urbanisme depuis la réforme.

"Vu le pourvoi et le nouveau mémoire, enregistrés les 11 août et 16 septembre 2009 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour le CENTRE HOSPITALIER DE MENTON - LA PALMOSA, dont le siège est n° 2 avenue Péglion B.P. 189 à Menton (06507 Cedex) ; le CENTRE HOSPITALIER DE MENTON - LA PALMOSA demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler l'ordonnance du 29 juillet 2009 par laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Nice, statuant sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, a rejeté sa demande tendant à la suspension de l'exécution de l'arrêté du 28 juillet 2008 par lequel le préfet des Alpes-Maritimes a délivré un permis de construire à la ville de Menton sur un terrain situé 8 avenue Laurenti à Menton ;

2°) statuant en référé, de suspendre l'exécution de l'arrêté du 28 juillet 2008 ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement d'une somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;


Vu les autres pièces du dossier ;

Vu la lettre de la commune de Menton, enregistrée le 17 juin 2010 ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;


Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Frédéric Aladjidi, Maître des Requêtes,

- les observations de Me Foussard, avocat du CENTRE HOSPITALIER DE MENTON - LA PALMOSA,

- les conclusions de M. Pierre Collin, rapporteur public ;

La parole ayant été à nouveau donnée à Me Foussard, avocat du CENTRE HOSPITALIER DE MENTON - LA PALMOSA ;




Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi ;

Considérant que l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de l'article 12 du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 pris pour l'application de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme, dispose que : Le délai de recours contentieux à l'encontre (...) d'un permis de construire (...) court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15 ; que l'article R. 424-15 du même code dispose que : Mention du permis (...) doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté (...) et pendant toute la durée du chantier. (...) / Un arrêté du ministre chargé de l'urbanisme règle le contenu et les formes de l'affichage ; que l'article A. 424-17 du même code dispose que : Le panneau d'affichage comprend la mention suivante :/ Droit de recours :/ Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code l'urbanisme) (...) ; que cette mention relative au droit de recours est un élément indispensable pour permettre aux tiers de préserver leurs droits ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge des référés que le panneau d'affichage du permis de construire litigieux, mis en place le 31 juillet 2008, ne comportait pas la mention prévue par l'article A. 424-17 du code de l'urbanisme mais uniquement la mention tout recours doit être exercé dans le délai fixé par l'article R. 490-7 du code de l'urbanisme ; qu'en jugeant que cette circonstance n'était pas de nature à faire obstacle au déclenchement du délai de recours contentieux à l'égard du requérant, alors que l'article R. 490-7, qui n'était alors plus en vigueur, fixait de façon différente le point de départ du délai de recours contentieux, le juge des référés a commis une erreur de droit ; que, dès lors le CENTRE HOSPITALIER DE MENTON - LA PALMOSA est fondé à demander l'annulation de l'ordonnance attaquée ;

Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de statuer sur la demande de suspension en application des dispositions de l'article L. 821-2 du code de justice administrative ;

Considérant qu'aux termes du premier alinéa de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation (...), le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision ;

Sur la recevabilité de la requête tendant à l'annulation de l'arrêté contesté :

Considérant que si la requête tendant à l'annulation du ou des actes administratifs dont la suspension est demandée est irrecevable, aucun des moyens présentés au soutien d'une requête formée sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative n'est susceptible de créer un doute sérieux quant à la légalité du ou des actes administratifs contestés ;

Considérant, toutefois, qu'ainsi qu'il a été dit, la circonstance que le panneau d'affichage du permis de construire litigieux ne comportait pas la mention prévue par l'article A. 424-17 du code de l'urbanisme faisait obstacle au déclenchement du délai de recours contentieux à l'égard du requérant ; que, par ailleurs, s'il ressort des pièces du dossier que le centre hospitalier doit, comme le soutient le ministre en défense, être regardé comme ayant eu connaissance de l'arrêté délivrant le permis au plus tard à la date du 29 septembre 2008 à laquelle il avait introduit un premier recours à son encontre, il n'était pas forclos lorsqu'après s'être désisté de celui-ci, il a introduit, le 27 octobre 2008, un second recours, toujours pendant ; que par suite, le moyen tiré de ce que la demande de suspension devrait être rejetée en raison de l'irrecevabilité de la requête tendant à l'annulation de l'arrêté contesté ne peut qu'être écarté ;

Sur l'urgence à prononcer la suspension demandée :

Considérant que l'urgence justifie que soit prononcée la suspension d'un acte administratif lorsque l'exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre ; qu'il appartient au juge des référés d'apprécier concrètement, compte tenu des justifications fournies par le demandeur, si les effets de l'acte litigieux sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l'exécution de la décision soit suspendue ;

Considérant que si, en règle générale, l'urgence s'apprécie compte tenu des justifications fournies par le demandeur quant au caractère suffisamment grave et immédiat de l'atteinte que porterait un acte administratif à sa situation ou aux intérêts qu'il entend défendre, il en va différemment de la demande de suspension d'un permis de construire pour laquelle, eu égard au caractère difficilement réversible de la construction d'un bâtiment, la condition d'urgence doit en principe être constatée lorsque les travaux vont commencer ou ont déjà commencé sans être pour autant achevés ; qu'il ne peut en aller autrement que dans le cas où le pétitionnaire ou l'autorité qui a délivré le permis justifient de circonstances particulières, tenant, notamment, à l'intérêt s'attachant à ce que la construction soit édifiée sans délai ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que les travaux relatifs au permis de construire litigieux ont déjà commencé sans être pour autant achevés ; qu'il n'est pas établi, en l'état de l'instruction, que, contrairement à ce que soutenait la commune en juillet 2009, d'une part le bâtiment en cours de rénovation et d'extension doive toujours accueillir des étudiants à la rentrée 2010, et d'autre part, qu'un retard dans les travaux remettrait en cause le financement du projet ; qu'ainsi la condition d'urgence prévue à l'article L. 521-1 du code de justice administrative doit, en tout état de cause, être regardée comme remplie ;

Sur l'existence d'un moyen propre à créer un doute sérieux :

Considérant que le moyen tiré de ce que les voies d'accès au terrain d'assiette de la construction ne respectent pas les prescriptions des articles R. 111-5 du code de l'urbanisme et UC 3 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune est propre, en l'état de l'instruction, à créer un doute sérieux sur la légalité de l'arrêté attaqué ; qu'en revanche, pour l'application des dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, les autres moyens ne sont pas de nature à faire naître un tel doute ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le CENTRE HOSPITALIER DE MENTON - LA PALMOSA est fondé à demander la suspension de l'arrêté du 28 juillet 2008 par lequel le préfet des Alpes-Maritimes a délivré le permis de construire litigieux à la commune de Menton ;

Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge du CENTRE HOSPITALIER DE MENTON - LA PALMOSA qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement d'une somme au titre des frais exposés par la commune de Menton et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat le versement au CENTRE HOSPITALIER DE MENTON - LA PALMOSA d'une somme de 2 500 euros en application de ces dispositions ;



D E C I D E :


Article 1er : L'ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Nice du 29 juillet 2009 est annulée.
Article 2 : L'exécution de l'arrêté du 28 juillet 2008, par lequel le préfet des Alpes-Maritimes a délivré un permis de construire à la commune de Menton, est suspendue.
Article 3 : L'Etat versera une somme de 2 500 euros au CENTRE HOSPITALIER DE MENTON - LA PALMOSA en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Les conclusions présentées par la commune de Menton devant le juge des référés du tribunal administratif de Nice au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 5 : La présente décision sera notifiée au CENTRE HOSPITALIER DE MENTON - LA PALMOSA, au ministre d'Etat, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat et à la commune de Menton.
Copie en sera adressée pour information au préfet des Alpes-Maritimes."