Ainsi jugé par cet arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 2 décembre 2008), que par acte du 5 août 1996, reçu par M. X..., notaire, avec la participation de M. Y..., son confrère, la société Vivarais automobile a cédé à la société Mirabel Chambaud un fonds de commerce de garage et de négoce d'automobiles ainsi que le droit au bail afférent ; qu'elle était également titulaire d'un autre bail commercial, portant sur un terrain situé dans la même commune destiné à l'entrepôt des véhicules d'occasion qui n'a pas été repris par la société cessionnaire, en dépit de pourparlers concomitants à la vente du 5 août 1996 ; qu'elle a été condamnée par un arrêt de la cour d'appel de Nîmes du 21 octobre 2003 à en payer les loyers jusqu'au terme du bail en septembre 1999 ; qu'elle a assigné M. Y..., son notaire, en responsabilité, estimant qu'il ne l'avait pas mise en garde sur la difficulté liée à la conclusion de la vente du fonds de commerce avant l'issue des pourparlers concernant la cession du bail de l'entrepôt ;

Attendu que la société cédante fait grief à l'arrêt de l'avoir déboutée de sa demande alors, selon le moyen :

1°/ que le notaire est tenu d'une obligation de conseil, laquelle est un devoir absolu ; que l'obligation qui pèse sur les notaires de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'ils dressent concerne tous les actes auxquels ils donnent la forme authentique ; que le notaire n'est pas déchargé de son devoir de conseil par les compétences personnelles de son client ; que le notaire doit être tenu responsable de ne pas avoir averti les parties des risques que comportent les transactions auxquelles il prête le concours de son office ni de l'exacte portée de l'acte qu'elle signent ; qu'il a une obligation générale de mise en garde, laquelle lui impose de prévenir les clients et de les informer sur toutes les conséquences qui peuvent découler de l'opération projetée, ce dont il résulte que lorsqu'il est acquis aux débats que le notaire avait connaissance, lors de l'établissement de l'acte, de données de fait révélatrices d'une difficulté, les juges du fond doivent retenir la responsabilité du notaire qui n'a pas attiré l'attention de son client sur les dangers de la situation ; qu'en écartant en l'espèce la responsabilité de M. Y... au motif inopérant de la compétence de son client, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, de quelle manière M. Y..., dont il était acquis aux débats qu'il avait connaissance de la difficulté tenant à la négociation en cours relativement au second bail, avait satisfait à son obligation de conseil à cet égard, la cour d'appel a dispensé ainsi le notaire de son obligation d'information et de conseil et a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 1382 du même code ;

2°/ que celui qui est légalement ou contractuellement tenu d'une obligation particulière d'information doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation ; que cette preuve peut résulter de toute circonstance ou document, y compris l'acte de vente, à la condition cependant que les documents en cause fassent apparaître clairement que le notaire a suffisamment attiré l'attention du client sur le conseil ou l'information qui lui a été donnée ; qu'en exigeant en l'espèce de la société Vivarais automobile qu'elle démontre l'existence d'une faute caractérisée imputable à M. Y..., la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil ;

3°/ que nul ne peut se constituer de preuve à lui-même ; qu'en fondant sa conviction sur le contenu de la lettre du notaire lui-même en date du 27 août 1998, la cour d'appel a violé de ce nouveau chef l'article 1315 du code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel, qui a relevé que les parties avaient décidé lors de la signature de l'acte du 5 août 1996 de dissocier la vente du fonds de commerce de la cession du bail de l'entrepôt, quoique les pourparlers relatifs à cette cession aient été toujours en cours à cette date, a exactement retenu que le devoir de conseil du notaire ne s'étendait pas à l'opération que les parties avaient exclu de réaliser à l'occasion de la vente qu'elles lui demandaient d'authentifier ; que le moyen, qui ne se serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi en ses deux dernières branches, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Vivarais automobile aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Vivarais automobile à payer à M. Y... la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de la société Vivarais automobile ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Vier, Barthélemy et Matuchansky, avocat aux Conseils pour la société Vivarais automobile.

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté la Société VIVARAIS AUTOMOBILE de ses demandes tendant à voir reconnaître la responsabilité de Maître Y... pour manquement à son devoir de conseil et à le voir condamner à des dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le grief articulé par la SA VIVARAIS AUTOMOBILE porte sur l'efficacité de l'acte, la demanderesse partant du postulat que l'accord des parties était arrêté sur la transmission du bail litigieux (celui passé entre M. Z... et la SA VIVARAIS) à la SARL MIRABEL CHAMBAUD ; qu'il ressort de la lettre du 27 août 1998 que les notaires rédacteurs, après avoir recherché l'intention des parties, ont relevé que celles-ci ont décidé de dissocier de la vente du 5 août 1996, la question relative à la reprise du bail du 14 mars 1991 ; qu'il résulte de l'arrêt définitif du 21 octobre 2003 intervenu entre VIVARAIS AUTOMOBILE, MIRABEL CHABAUD et Roger Z... que la négociation de cette reprise du bail litigieux était restée au stade des pourparlers et n'avait jamais été suivie d'un accord des parties ; qu'il s'ensuit que la SA VIVARAIS AUTOMOBILE ne saurait faire grief à son notaire d'avoir manqué à son obligation de conseil, après avoir décidé en accord avec la SARL MIRABEL CHABAUD de passer en connaissance de cause l'acte du 5 août 1996, malgré la poursuite de la négociation de la reprise du deuxième bail encore au stade de pourparlers, limitant ainsi l'objet exact de la vente dont les notaires étaient tenus d'assurer l'efficacité ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE rien ne permet de dire qu'avant le 5 août 1996, le notaire était lui-même parfaitement informé à ce sujet, ce qui l'aurait effectivement contraint, en exécution de son obligation de conseil, de procéder à toutes recherches utiles ; que de plus, ne sont en rien suffisamment contrariés les termes du 2ème paragraphe de la lettre du 27 août 1998 en ce qu'il y est précisé : « d'un commun accord, il avait été décidé de ne pas en parler dans l'acte de vente, mais que Madame A... reprendrait ce bail à son compte, ayant d'ailleurs besoin du terrain ainsi loué pour parquer ses véhicules. Et elle avait exigé que vous libériez immédiatement ce terrain, condition que vous aviez acceptée » ; que la société VIVARAIS, dont l'ignorance du monde des affaires n'est pas démontrée et qui, de ce fait, ne pouvait ignorer les risques inhérents au non aboutissement des pourparlers en cours, ne saurait sérieusement reprocher à Me Y... d'avoir agi comme elle le lui a demandé ;

ALORS QUE, D'UNE PART, le notaire est tenu d'une obligation de conseil, laquelle est un devoir absolu ; que l'obligation qui pèse sur les notaires de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'ils dressent concerne tous les actes auxquels ils donnent la forme authentique ; que le notaire n'est pas déchargé de son devoir de conseil par les compétences personnelles de son client ; que le notaire doit être tenu responsable de ne pas avoir averti les parties des risques que comportent les transactions auxquelles il prête le concours de son office ni de l'exacte portée de l'acte qu'elle signent ; qu'il a une obligation générale de mise en garde, laquelle lui impose de prévenir les clients et de les informer sur toutes les conséquences qui peuvent découler de l'opération projetée, ce dont il résulte que lorsqu'il est acquis aux débats que le notaire avait connaissance, lors de l'établissement de l'acte, de données de fait révélatrices d'une difficulté, les juges du fond doivent retenir la responsabilité du notaire qui n'a pas attiré l'attention de son client sur les dangers de la situation ; qu'en écartant en l'espèce la responsabilité de Maître Y... au motif inopérant de la compétence de son client, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, de quelle manière Maître Y..., dont il était acquis aux débats qu'il avait connaissance de la difficulté tenant à la négociation en cours relativement au second bail, avait satisfait à son obligation de conseil à cet égard, la Cour d'appel a dispensé ainsi le notaire de son obligation d'information et de conseil et a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 1382 du même code ;

ALORS QUE, D'AUTRE PART, celui qui est légalement ou contractuellement tenu d'une obligation particulière d'information doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation ; que cette preuve peut résulter de toute circonstance ou document, y compris l'acte de vente, à la condition cependant que les documents en cause fassent apparaître clairement que le notaire a suffisamment attiré l'attention du client sur le conseil ou l'information qui lui a été donnée ; qu'en exigeant en l'espèce de la Société VIVARAIS AUTOMOBILE qu'elle démontre l'existence d'une faute caractérisée imputable à Maître Y..., la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil ;

ALORS QU'ENFIN, nul ne peut se constituer de preuve à lui-même ; qu'en fondant sa conviction sur le contenu de la lettre du notaire lui-même en date du 27 août 1998, la Cour d'appel a violé de ce nouveau chef l'article 1315 du code civil."

S'il consent un bail d'habitation, celui-ci survit à la fin du bail emphytéotique :

"Vu l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble les articles 10 et 15 de la même loi ;

Attendu que les dispositions du titre premier de la loi du 6 juillet 1989 sont d'ordre public ; qu'elles s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ; que toutefois, elles ne s'appliquent ni aux locations à caractère saisonnier, à l'exception de l'article 3-1, ni aux logements foyers, à l'exception des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1 ; qu'elles ne s'appliquent pas non plus, à l'exception de l'article 3-1, des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1, aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers ;

Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 mars 2008), que l'Assistance publique, aux droits de laquelle se trouve l'Assistance publique-Hôpitaux de Paris (l'APHP), a consenti, par acte du 13 décembre 1927, un bail emphytéotique pour une durée de soixante-quatorze ans et six mois à la société le Logis idéal (la société) portant sur un terrain sur lequel celle-ci s'obligeait à construire des immeubles destinés à la location qui seraient, en fin de jouissance et sans indemnité, la propriété de la bailleresse ; que par acte des 24 septembre et 1er octobre 1998, la société a donné à bail l'un des appartements construits à Mme X... ; que le bail emphytéotique ayant expiré le 1er avril 2002, l'APHP a assigné Mme X... en expulsion ; que Mme X... a appelé en garantie la société ; que cette dernière a appelé en garantie la société Reviron, chargée de la gestion des immeubles construits ;

Attendu que pour accueillir la demande d'expulsion formée par l'APHP, l'arrêt retient que la société ne pouvait consentir à des tiers plus de droits qu'elle n'en avait elle-même, que la sous-locataire, occupant du chef de l'emphytéote, locataire principal, ne peut opposer au bailleur plus de droits qu'il n'en résulte du bail d'habitation et que n'en détient la société à l'égard de l'APHP en vertu du bail emphytéotique, que ce principe ne saurait être tenu en échec par l'absence de disposition légale expresse limitant à la durée du bail emphytéotique la durée des baux d'habitation consentis par l'emphytéote conformément aux textes en vigueur en matière de baux d'habitation, que le bail liant Mme X... à la société ayant pris fin le 1er avril 2002 par l'effet du terme du bail emphytéotique, Mme X... est devenue occupante sans droit ni titre, peu important l'absence de signification de congé sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le bail d'habitation régulièrement consenti à Mme X... par l'emphytéote était opposable à l'APHP et qu'aucun texte n'affranchissait celle-ci de l'obligation de respecter les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 qui lui étaient applicables, la cour d'appel, qui n'a pas constaté qu'il avait été mis fin au bail conformément aux dispositions de cette loi, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 mars 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne l'APHP aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne l'APHP à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros et à la société Reviron celle de 1 500 euros, la déboute de sa propre demande ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juin deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Luc-Thaler, avocat aux Conseils pour Mme X....

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que Mme X... était occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2002 et d'avoir ordonné son expulsion de l'appartement qu'elle prenait à bail ;

AUX MOTIFS QUE la société Le Logis Idéal est devenue occupante sans droit ni titre au terme du bail emphttéotique le 1er avril 2002 ; il n'est pas sérieusement discuté que la société Le Logis Idéal a été autorisée par le bailleur, ainsi qu'il résulte des termes mêmes du bail emphytéotique (articles 12, 13 et 18) et sous réserve de certaines contraintes d'information et de contrôle de l'APHP sans incidence sur le présent litige (articles 8 et 12), à sous-louer les logements qu'elle a construits, de sorte que Mme X..., si elle n'est pas co-contractante de 1'APHP, n'en est pas moins sous-locataire au sens de la convention liant la SARL LE LOGIS IDEAL à 1'APHP; , en revanche, il ne résulte pas des termes des articles L. 45 1-1 et suivants du code rural qu'à l'issue du bail emphytéotique, le bien est restitué au propriétaire libre de toute occupation; il ne peut davantage être déduit des stipulations de l'article 4 du bail emphytéotique, relatif à la prise de possession des lieux par la SARL LE LOGIS DEAL que celle-ci s'est engagée à restituer les constructions édifiées par ses soins libres de toute occupation, l'article 4 ne concernant que les conditions d'éviction des occupants présents dans les lieux loués au moment de leur prise de possession par la SARL LE LOGIS IDEAL; Mais, abstraction faite du débat sur l'applicabilité au litige de l'article 8 de la loi du 6juillet1989, c'est à bon droit que 1'APHP, soutenant que la SARL LE LOGIS DEAL ne pouvait consentir à des tiers plus de droits qu'elle n'en avait elle-même, fait ressortir que le sous-locataire (Mme X...), occupant du chef de l'emphytéote, locataire principal (la SARL LE LOGIS DEAL), ne peut opposer au bailleur (l'APHP), plus de droits qu' il n'en résulte du bail d'habitation et que n'en détient la SARL LE LOGIS DEAL à l'égard de I'APHP en vertu du bail emphytéotique; ce principe ne saurait être tenu en échec par l'absence de disposition légale expresse limitant à la durée du bail emphytéotique la durée des baux d'habitation consentis par l'emphytéote conformément aux textes en vigueur en matière de baux d'habitation; l'article 1743 du code civil est également inopérant, le bail emphytéotique ne constituant pas un mode d'acquisition de la propriété mais un contrat suis generis distinct du contrat de vente qui, créant un démembrement de la propriété, confère seulement au preneur un droit réel de longue durée;Qu'il n'est pas davantage démontré que, dans l'intention des parties au bail emphytéotique, les locaux construits seraient, comme l'allègue la SARL LE LOGIS DEAL, nécessairement encore loués à la date d'expiration de ce bail, la subrogation de l'APHP dans les droits de l'emphytéote, prévue par les conditions particulières de la convention du 13 décembre 1927, n'ayant pour objet que de garantir, en cas de carence de la société preneuse, l'affectation des loyers à la reprise des éventuels défauts d'entretien des constructions édifiées par la SARL LE LOGIS IDEAL qui seraient constatés cinq ans avant l'échéance du bail emphytéotique; la circonstance, invoquée par la SARL LE LOGIS DEAL, qu'elle ne pouvait pas, dans les six dernières années du bail emphytéotique, supporter économiquement de maintenir libres les logements dans la perspective de l'échéance de ce bail, ne prouve pas non plus que, pour autant, les parties ont implicitement convenu que les baux consentis parI ‘emphytéote seraient opposables à l'APHP au-delà du 1er avril 2002, celle-ci ne s'étant nullement engagée à respecter un quelconque objectif de rentabilité locative à la suite de la société preneuse; Qu'enfin, si l'APHP a adressé à Mme X... une demande d'autorisation de prélèvement automatique de "loyer" pré-imprimée, il ne peut être déduit de ce fait la preuve qu'elle a accepté la poursuite à son égard, à partir du ier avril 2002, du bail d'habitation liant Mme X... à la SARL LE LOGIS DEAL, la lettre circulaire d'accompagnement du 18 avril 2002 de l'APHP distinguant au contraire la période antérieure au 1er avril 2002, pour laquelle il est dû des loyers et des charges à la SARL LE LOGIS IDEAL, et la période postérieure à cette date, pour laquelle l'APHP évoque "les sommes" qui lui sont dues en sa qualité de propriétaire des lieux occupés;Qu'en conséquence, le bail liant Mme X... à la SARL LE LOGIS IDEAL ayant pris fin le 1er avril 2002 par l'effet du terme du bail emphytéotique, Mme X... est devenue à cette date occupante sans droit ni titre, peu important l'absence de signification de congé sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6juillet 1989 ; que l'APHP est bien fondée à poursuivre son expulsion, insusceptible d'être garantie par I'APHP

ALORS QUE la location consentie par un emphytéote est opposable au propriétaire, même après l'expiration du bail emphytéotique, dès lors que le locataire dispose d'un bail régulier et n'a pas manqué aux obligations qui en découlent ; que la cour d'appel a constaté qu'aucun congé n'avait été délivré à Mme X... ; qu'en estimant néanmoins qu'elle devait être expulsée, du seul fait de l'arrivée à expiration du bail emphytéotique consenti à son bailleur, la cour d'appel a violé l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989."