Un exemple :

"Attendu qu'ayant retenu que la vente avait eu lieu moyennant le prix principal de 543 000 francs avec versement d'un " bouquet " de 60 000 francs et d'une rente annuelle de 30 000 francs, que s'agissant d'un prix de vente essentiellement stipulé en rente viagère il convenait pour apprécier la vileté du prix de comparer les revenus de la propriété et des intérêts du capital qu'elle représentait avec la valeur des prestations fournies, prestations correspondant ici à un prix en partie payable comptant, le solde étant converti en rente viagère avec réserve de l'usufruit au profit du vendeur pour certains biens, qu'il apparaissait, en prenant pour référence les évaluations des experts judiciaires, que l'acquéreur avait payé comptant le 1/ 9e du prix de vente stipulé, que le montant de la rente viagère correspondait à moins de 3 % de la valeur réelle des immeubles vendus et que le montant de cette rente était inférieur aux revenus de la propriété et des intérêts du capital qu'elle représentait, la cour d'appel, par une appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve produits, a légalement justifié sa décision en prononçant la nullité de la vente pour défaut de prix réel et sérieux ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Bloyt aux dépens ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne la société Bloyt à payer à Me Georges la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier mars deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour la société Bloyt.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la nullité de la vente conclue le 20 avril 2000 entre Monsieur Maurice X... et la SCI BLOYT ;

AUX MOTIFS QUE s'agissant en l'espèce d'un prix de vente stipulé essentiellement en rente viagère, il convient, pour apprécier la vileté du prix de comparer les revenus de la propriété et des intérêts du capital qu'elle représente avec la valeur des prestations fournies, prestations correspondant ici à un prix en partie payable comptant, le solde étant converti en rente viagère, avec réserve de l'usufruit au profit du vendeur pour certains biens vendus ; qu'or, à cet égard, il apparaît, en prenant pour référence les évaluations des experts judiciaires, que l'acquéreur a payé comptant le 1/ 9ème du prix de vente stipulé, que le montant de la rente viagère annuelle correspond à moins de 3 % de la valeur réelle des immeubles vendus, et surtout que le montant de cette rente est inférieur aux revenus de la propriété et des intérêts du capital qu'elle représente ;

ALORS QUE, de première part, les experts judiciaires ne s'étaient pas prononcés sur la valeur réelle des biens objet de la vente, puisque, se bornant à estimer la propriété vendue, ils n'avaient pas réduit cette estimation au regard de la réserve d'usufruit du vendeur sur la maison d'habitation, le jardin et le hangar ; que pourtant la Cour d'appel qui, pour retenir au soutien de sa décision que le montant de la rente viagère annuelle correspondait à moins de 3 % de la valeur réelle des immeubles vendus, s'est exclusivement référée de manière inopérante aux évaluations des experts judiciaires, sans tenir compte de la moins-value résultant de la réserve d'usufruit du vendeur, et sans donc rechercher la valeur réelle des biens vendus, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1131, 1591 et 1976 du Code civil ;

ALORS QUE, de deuxième part, la Cour d'appel qui a affirmé que le montant de la rente viagère aurait été « inférieur aux revenus de la propriété », sans constater quels étaient ces revenus, qui n'avaient pas été mentionnés par les experts judiciaires, et qui étaient contestés par la Société BLOYT, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1131, 1591 et 1976 du Code civil ;

ALORS QUE, de troisième part, la Cour d'appel qui a affirmé que le montant de la rente viagère aurait été « inférieur aux revenus de la propriété », sans préciser quel était le capital à prendre en considération, et quel était l'intérêt à lui appliquer, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1131, 1591 et 1976 du Code civil ;

ET ALORS QUE, de quatrième part, la Cour d'appel qui, sans répondre à cet égard aux conclusions de la Société BLOYT, n'a tenu aucun compte, pour apprécier le caractère aléatoire de la rente viagère, de l'âge du vendeur (60 ans) ce qui, augmentant le risque d'immobilisation prolongée d'un immeuble dont la valeur reposait particulièrement, selon les experts, sur une clientèle étrangère en recherche de résidences secondaires ou de vacances, augmentait en proportion l'aléa auquel était soumis l'acheteur, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1131, 1591 et 1976 du Code civil."

Par cet arrêt :

"Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'en 1998 M. X... a fait construire une maison d'habitation à Noirmoutier-en-l'Ile et a commandé directement à la société Pasquet menuiseries les menuiseries extérieures et les volets ; qu' au cours de l'hiver 2001-2002, des dégradations du bois des volets, sont apparues ; que M. X... a fait assigner la société Pasquet menuiseries, aux fins de la voir déclarer responsable des désordres et d'obtenir réparation de son préjudice ;

Attendu que pour rejeter ces demandes, la cour d'appel a énoncé que M. X..., qui prétend être un consommateur profane, s'est adressé directement au fabricant des volets sans s'entourer des conseils d'un maître d'oeuvre ou d'un spécialiste de la construction, que, si la recherche d'un moindre coût ne peut lui être reprochée, les conséquences de ses choix lui appartiennent, la dégradation rapide des volets en bois de sapin sans alaise ni traitement spécifique commandés à la société Pasquet menuiseries en découlant directement, qu'en outre, il est excessif d'affirmer de manière péremptoire, comme le fait l'expert judiciaire, que le bois de sapin du nord est inadapté à la fabrication de volets, aucun obstacle ne s'opposant à ce qu'un traitement adapté soit réalisé, soit pendant la fabrication, soit après ... que sa commande montre bien que M. X... a été sensibilisé à la nécessité d'une protection spécifique des volets en bois de sapin brut qu'il a achetés .... que M. X..., qui est agent immobilier et développe son activité à Noirmoutier depuis plusieurs années, connaissait parfaitement les conditions climatiques du site en période hivernale ainsi que leurs contraintes ;

Qu'en statuant comme elle l'a fait, par des motifs impropres à caractériser l'exécution de son obligation de conseil par le vendeur professionnel auquel il incombe de prouver qu'il s'est acquitté personnellement de cette obligation lui imposant de se renseigner sur les besoins de l'acheteur afin d'être en mesure de l'informer quant à l'adéquation de la chose proposée à l'utilisation qui en est prévue et qui ne saurait s'exonérer de son obligation en imposant à l'acheteur de s'entourer des conseils d'autres professionnels, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 février 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;

Condamne la société Distribution de menuiseries Pasquet menuiseries aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Distribution de menuiseries Pasquet menuiseries à payer 3 000 euros à M. X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. X... 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR débouté Monsieur Gérard X... de son action en responsabilité civile dirigée contre la société DISTRIBUTION DE MENUISERIES ;

AUX MOTIFS QUE « s'agissant de l'obligation d'information et de conseil du vendeur, que Monsieur X... reproche à la société PASQUET MENUISERIES de ne pas avoir respectée, il suffit de noter que Monsieur X..., qui prétend être un consommateur profane, s'est adressé directement au fabriquant des volets sans s'entourer des conseils d'un maître d'oeuvre ou d'un spécialiste de la construction ; que, si la recherche d'un moindre coût ne peut lui être reprochée, les conséquences de ses choix lui appartiennent, la dégradation rapide des volets en bois de sapin sans alaise ni traitement spécifique commandés à la société PASQUET MENUISERIES en découlant directement ; qu'en outre, il est excessif d'affirmer de manière péremptoire, comme le fait l'expert judiciaire, que le bois de sapin du nord est inadapté à la fabrication de volets, aucun obstacle ne s'opposant à ce qu'un traitement adapté soit réalisé, soit pendant la fabrication, soit après ; que Monsieur X... a d'ailleurs été clairement informé de la nécessité de mettre en place une couche de protection, et a acheté à cette fin un bidon d'un litre de protection HIF/ Volet Battant, le produit étant spécifique au traitement des volets ainsi qu'il est indiqué sur les documents contractuels ; que si le volume de ce bidon de traitement était manifestement insuffisant, sa commande montre bien que Monsieur X... a été sensibilisé à la nécessité d'une protection spécifique des volets en bois de sapin brut qu'il a achetés ; qu'aucun reproche ne peut donc être formé à l'encontre de la société PASQUET MENUISERIES au titre de son obligation accessoire d'information et de conseil, étant souligné que Monsieur X..., qui est agent immobilier et développe son activité à Noirmoutier depuis plusieurs années, connaissait parfaitement les conditions climatiques du site en période hivernale ainsi que leurs contraintes » ;

ALORS QUE, D'UNE PART, le vendeur professionnel est tenu, vis-à-vis de l'acheteur profane, d'une obligation d'information et de conseil relative à la chose vendue ; qu'en particulier, le vendeur d'un matériel doit, afin que la vente soit conclue en connaissance de cause, s'informer des besoins de son acheteur et informer ensuite celui-ci des contraintes techniques de la chose vendue et de son aptitude à l'utilisation prévue ; que le vendeur professionnel, qui doit informer personnellement l'acheteur profane, ne saurait s'exonérer de son obligation en imposant à l'acheteur de s'entourer des conseils d'autres professionnels ; qu'en retenant, pour écarter tout manquement de la société DISTRIBUTION DE MENUISERIES à son obligation d'information et de conseil, que Monsieur X..., dont la qualité d'agent immobilier importait peu, s'était adressé directement au fabriquant (sic) des volets sans s'entourer des conseils d'un maître d'oeuvre ou d'un spécialiste de la construction, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;

ALORS QUE, D'AUTRE PART, le vendeur professionnel est tenu d'une obligation d'information et de conseil et doit rapporter la preuve de sa bonne exécution ; qu'en conséquence, il lui appartient de prouver qu'il a correctement informé et conseillé l'acheteur relativement aux caractéristiques essentielles du bien, à ses conditions d'utilisation, à ses contraintes techniques et à son aptitude à atteindre le but recherché par l'acheteur ; qu'en relevant, pour écarter, tout manquement de la société DISTRIBUTION DE MENUISERIES à son obligation d'information et de conseil que Monsieur X... s'était adressé directement au fabriquant des volets et que la commande d'un bidon d'un produit de traitement des volets montrait qu'il avait été sensibilisé à la nécessité de la protection de ceux-ci, la Cour d'appel, qui a retenu des motifs impropres à caractériser l'exécution par le vendeur professionnel de son obligation d'information et de conseil, a violé l'article 1147 du Code civil. "