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  • Vente de l'immeuble entier et droit de préemption du locataire

    Le locataire ne dispose pas d'un droit de préemption en cas de vente de l'immeuble en entier :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 octobre 2013), que la société Florida, propriétaire d'un logement donné à bail à Mme X..., lui a délivré un congé avec offre de vente ; que la locataire n'ayant pas donné suite à cette offre, la société Florida a vendu le 17 mars 2004 la totalité de l'immeuble à la société Valgenio ; que soutenant que son droit de préemption subsidiaire n'avait pas été respecté, Mme X... a assigné les sociétés Florida et Valgenio en annulation de la vente ; 

     

    Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen : 

     

    1°/ que dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente ; que Mme X... a soutenu dans ses conclusions récapitulatives que son lot a été revendu à des conditions nettement plus avantageuses par la société Floridia à la société Valgenio à l'occasion d'une vente en bloc de l'immeuble en entier dès lors que le prix au mètre carré était inférieur d'un tiers à celui qui lui avait été proposé à l'origine dans le congé ; qu'en retenant que Mme X... ne rapportait pas la preuve que la vente de l'immeuble à la société Floridia serait intervenue en fraude de ses droits, ni que son lot lui aurait été proposé à un prix excessif qui l'aurait dissuadé d'acquérir et que la loi du 31 décembre 1975 ne lui ouvrait droit à aucune préemption dans l'hypothèse où l'immeuble est vendu en son entier, au lieu de rechercher, comme elle y était invitée, si la vente n'était pas intervenue à des conditions de prix plus avantageuses que celle qui lui avait été proposée à l'origine, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15- II, alinéa 4, de la loi du 6 juillet 1989

     

    2°/ que dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente ; qu'il s'ensuit que le preneur bénéficie d'un droit de préemption subsidiaire sans qu'il y ait lieu de distinguer selon que le bailleur revend l'immeuble dans son entier ou bien seulement le lot donné à bail ; qu'en retenant, pour écarter le moyen que Mme X... tire du droit de préemption subsidiaire que lui ouvre l'article 15- II, alinéa 4, de la loi du 6 juillet 1989, que toute comparaison de prix serait exclue du seul fait que la société Floridia n'a pas seulement vendu l'appartement occupé par Mme X... mais encore l'immeuble dans son entier, la cour d'appel a violé la disposition précitée ; 

     

    Mais attendu qu'ayant exactement retenu que la vente de la totalité de l'immeuble ne donnait pas droit à l'exercice d'un droit de préemption au profit du locataire et ayant constaté que la vente du 17 mars 2004 portait sur l'immeuble en son entier, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que Mme X... n'était pas fondée à revendiquer le bénéfice d'un droit de préemption subsidiaire et que le congé du 26 décembre 2003 était valable ; 

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

     

    PAR CES MOTIFS : 

     

    REJETTE le pourvoi ; 

     

    Condamne Mme X... aux dépens ; 

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la société Florida la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de Mme X... ; 

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quinze. 

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

     

    Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour Mme X.... 

     

    Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR écarté la demande que Mme X... avait formée afin de voir annuler le congé pour vendre que son bailleur, la société FLORIDA, lui avait délivré le 26 décembre 2003 et tous les actes subséquents en tant qu'ils portaient sur les lots dont elle était locataire ; 

     

    AUX MOTIFS QUE la chronologie des événements doit être rappelée, dont il résulte de façon reconnue par les parties que : le bail dont se prévaut Mme X... est en date du 30 juin 1995 et s'est poursuivi par tacite reconduction à chaque période triennale, soit juin 1998, juin 2001 ;- le 8 décembre 2003, par conséquent au cours de la période triennale juin 2001- juin 2004, l'indivision Y... venant aux droits de la bailleresse initiale Mme Y... a vendu l'ensemble de l'immeuble à la société Florida ;- par acte extrajudiciaire en date du 26 décembre 2003, la société à responsabilité limitée Florida a fait signifier à Mme X... un congé pour vente des locaux qui lui sont donnés en location pour le 30 juin 2004, moyennant le prix de 192 000 ¿ ; que Mme X... considère que ce congé est prématuré, dès lors que depuis le 8 décembre 2003, le bailleur était une personne morale ne pouvant plus bénéficier de l'article 13 de la loi de 1989, et se trouvait lié par une durée de bail de six ans expirant en juin 2007 ; que c'est à la date de la tacite reconduction que cesse pour le nouveau bailleur personne morale le bénéfice de la loi de 1989, soit en l'espèce le 30 juin 2004 ; que le terme du bail tacitement reconduit le 30 juin 2001, avant qu'une personne morale ne devienne bailleur en rachetant l'entier immeuble, était donc au 30 juin 2004, Mme X... ne pouvant bénéficier d'une nouvelle période de six ans qu'en l'absence de congé délivré antérieurement cette date ; que précisément le congé délivré le 26 décembre 2003 fixait de façon contractuellement pertinente l'expiration du bail au 30 juin 2004 ; que ce congé est parfaitement régulier en la forme et qu'il suffit de le lire pour établir que l'ensemble des textes exigés par la loi, à peine de nullité, y sont rappelés ; qu'aucune fraude aux droits du locataire n'est démontrée, pas plus que le caractère vétuste de l'immeuble ou la conviction qu'avait le bailleur de proposer un prix qui ne pourrait qu'être refusé ; que la vente de l'entier immeuble intervenue le 17 mars 2004 ne permet nullement à Mme X... d'établir, par un simple calcul au prorata du prix global sur le métrage global rapporté à la dimension de son appartement, que le prix proposé de 192 000 ¿ constitue ipso facto une fraude à ses droits, ou soit manifestement excessif ; que de même le prix de 160 000 ¿ consenti à un tiers le 8 octobre 2004 ne démontre pas cette fraude, sachant au surplus qu'entre temps la locataire se maintenait dans les lieux, ce qui à l'évidence ne pouvait qu'influer le prix à la baisse, étant précisé que 11 ans plus tard la situation n'a pas évolué ; qu'ainsi, la cour ne peut que constater que la vente de l'entier immeuble en date du 17 mars 2004 a eu lieu à l'issue d'un congé parfaitement régulier en date du 26 décembre 2003, qui a purgé le droit de préemption à l'issue des deux premiers mois du préavis, soit le 26 février 2004, sans que le prix consenti à l'occasion de cette vente ne puisse servir de démonstration à des conditions plus avantageuses, motivation que la cour exprime dans un souci d'exhaustivité alors même que la loi du 31 décembre 1975 n'ouvre droit à aucune préemption du locataire lorsque l'immeuble est vendu dans son entier ; qu'enfin, et à compter de l'expiration du préavis le 30 juin 2004, Mme X... qui n'avait pas accepté l'offre régulièrement formulée s'est trouvée dépourvue de plein droit de tout titre d'occupation sur le local loué, la cour précisant que le second congé délivré le 6 juillet 2004 ne vaut en aucun cas renonciation à la régularité du premier congé ; qu'au terme de ces rappels, et tenant les pièces régulièrement communiquées par l'appelant qui se résument au contrat de bail, aux cessions intervenues, aux deux congés, à la justification de la publication de l'assignation et à des jugements dans des procédures annexes pour mémoire, la cour ne saurait faire droit à l'appel puisque le congé n'était pas prématuré et se trouve parfaitement régulier, qu'aucune vente n'a été consentie à des conditions plus avantageuses la privant d'un deuxième droit de préemption, qu'aucune fraude n'est démontrée et qu'elle est dénuée de tout titre depuis le 30 juin 2004 ; qu'il n'y a donc nullement lieu à annuler le congé, encore moins à annuler la vente du 17 mars 2004 alors que cette demande est irrecevable puisque tous les propriétaires concernés n'ont pas été assignés ; que la demande de voir réalisée la vente à son profit est dépourvue de tout fondement, de même que la demande de nullité de toutes les ventes intervenues depuis le 17 mars 2004 qui serait la conséquence de la nullité de cette vente ; que le bail ne s'est pas tacitement reconduit mais a cessé par l'effet du congé antérieur le 30 juin 2004, Mme X... qui succombe dans son recours ne pouvant solliciter aucune somme à aucun titre et devant supporter les dépens ; qu'une somme de 3500 euros est justifiée au profit de chaque intimé au titre des frais inéquitablement exposés en appel, ce montant étant non seulement justifié mais parfaitement raisonnable puisque Mme X... qui succombe intégralement n'hésite pas à réclamer 7000 ¿ à ce titre ; 

     

    1. ALORS QUE dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente ; que Mme X... a soutenu dans ses conclusions récapitulatives (p. 14 et 15) que son lot a été revendu à des conditions nettement plus avantageuses par la société FLORIDIA à la société VALGENIO à l'occasion d'une vente en bloc de l'immeuble en entier dès lors que le prix au mètre carré était inférieur d'un tiers à celui qui lui avait été proposé à l'origine dans le congé ; qu'en retenant que Mme X... ne rapportait pas la preuve que la vente de l'immeuble à la société FLORIDA serait intervenue en fraude de ses droits, ni que son lot lui aurait été proposé à un prix excessif qui l'aurait dissuadé d'acquérir et que la loi du 31 décembre 1975 ne lui ouvrait droit à aucune préemption dans l'hypothèse où l'immeuble est vendu en son entier, au lieu de rechercher, comme elle y était invitée, si la vente n'était pas intervenue à des conditions de prix plus avantageuses que celle qui lui avait été proposée à l'origine, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article15- II, alinéa 4, de la loi du 6 juillet 1989. 

     

    2. ALORS QUE dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente ; qu'il s'ensuit que le preneur bénéficie d'un droit de préemption subsidiaire sans qu'il y ait lieu de distinguer selon que le bailleur revend l'immeuble dans son entier ou bien seulement le lot donné à bail ; qu'en retenant, pour écarter le moyen que Mme X... tire du droit de préemption subsidiaire que lui ouvre l'article 15- II, alinéa 4, de la loi du 6 juillet 1989, que toute comparaison de prix serait exclue du seul fait que la société FLORIDA n'a pas seulement vendu l'appartement occupé par Mme X... mais encore l'immeuble dans son entier, la cour d'appel a violé la disposition précitée."

     

  • Le guide complet et gratuit de l’injonction de payer

    A lire ici : Le guide complet de l’injonction de payer

     injonction de payer

    La procédure d’injonction de payer est une procédure judiciaire (théoriquement) simple de recouvrement de créance.

     

    Elle présente cependant des pièges qui peuvent conduire, si elle est mal utilisée, à de grandes déconvenues, voire à la perte totale de la créance.

     

    Cet article a pour objet de décrire et d’expliquer sous forme de questions-réponses la procédure d'injonction de payer. Il s’adresse aussi bien aux particuliers qu’aux professionnels qui souhaitent recouvrer eux-mêmes leur créance qu’aux professionnels du droit désireux de parfaire ses connaissances.

     

    Les aspects pratiques sont privilégiés, le but étant de permettre à chacun de maîtriser cette procédure.

     

    Pour aller plus loin et illustrer le sujet, plusieurs décisions judiciaires sont reproduites intégralement en annexe.

  • Copropriété et décision de principe

    Cet arrêt juge que la décision de principe prise par l’assemblée générale de la copropriété n'exige pas une mise en concurrence :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 26 septembre 2013), que M. et Mme X..., propriétaires de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic, la société Colin et Revel gestion immobilière, en annulation des décisions n° 8, 16 et 19 de l'assemblée générale du 6 avril 2009 ;

     

    Sur le deuxième moyen :

     

    Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'annulation de la décision n° 16 de l'assemblée générale, alors, selon le moyen, qu'il s'évince des énonciations de l'arrêt attaqué, que la résolution n° 16. 1 porte décision de souscrire un nouveau contrat d'entretien des quatre ascenseurs, en précisant le type de contrat en cause, « plénitude ou complet », émis par la société Ilex ; qu'en estimant que cette résolution ne contrevenait pas à l'exigence de mise en concurrence des prestataires extérieurs, tout en constatant que cette résolution prenait parti sur le type de contrat à souscrire, limité à deux devis émis par la même société Ilex, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;

     

    Mais attendu qu'ayant relevé que la seule résolution contre laquelle les époux X... avaient voté était la résolution 16. 1 et retenu que l'analyse de ses termes, confrontés à ceux de la résolution 16. 2, permettait de considérer que sa portée était limitée à une décision de principe sur la souscription d'une nouvelle convention relative à l'entretien des ascenseurs en définissant le type de contrat à passer, tandis que la décision sur le choix d'une entreprise ou d'un marché précisément défini, seule de nature à engager le syndicat des copropriétaires, avait été laissée au pouvoir du conseil syndical auquel revenait d'arbitrer le choix « d'une proposition pour un budget maximum de 6 034 euros par an », la cour d'appel, qui a à bon droit retenu que l'exigence de mise en concurrence n'était requise que pour la prise de décision sur le choix du contrat engageant le syndicat des copropriétaires, déléguée au conseil syndical par la décision n° 16-2, en a exactement déduit que la demande de nullité de la décision n° 16 devait être rejetée ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    Mais sur le troisième moyen :

     

    Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

     

    Attendu que pour déclarer M. et Mme X... irrecevables à contester la décision n° 19, la cour d'appel retient qu'il appartient aux époux X..., qui soutiennent être opposants, d'en rapporter la preuve, ce qu'ils ne font pas dès lors que le seul décompte des voix « contre » mentionnant 2139 voix ne prouve pas qu'ils étaient opposants, que leur lettre de contestation au syndic pour se plaindre d'une erreur n'est pas non plus probante, et qu'il n'est versé aucun autre document de nature à contredire les mentions consignées au procès-verbal aux termes duquel seuls ont voté « contre » en ce qui concerne la résolution 19-1 : G..., H..., I..., Robert C. et Robert D. et en ce qui concerne la résolution sur l'autorisation donnée à la société Makaya : G... et H... ;

     

    Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. et Mme X... faisant valoir que les mentions du procès-verbal relatives à la désignation des copropriétaires opposants étaient affectées d'une erreur en ce que le nombre de voix « contre » ne correspondait pas au cumul des voix des copropriétaires mentionnés, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

     

    Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que M. et Mme X... n'avaient pas qualité pour solliciter la nullité de la résolution n° 19, l'arrêt rendu le 26 septembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

     

    Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Capo di monte aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires le Capo di Monte à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille quinze.

     

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

     

    Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

     

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

     

    Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 8 de l'assemblée générale du 6 avril 2009 ;

     

    AUX MOTIFS QUE la résolution n° 8 est ainsi rédigée :

     

    « désignation des membres du conseil syndical. Durée du mandat (sans vote) 

     

    B/ représentation de la société FAC par M. Z... : 

    il a été écrit par simplification que M. Z... était membre du conseil syndical. Or, il s'agit de la société FAC (copropriétaire) dont le représentant dûment accrédité est M. Z.... Le syndic est en possession des pouvoirs établis par cette société attestant de la qualité de mandataire fondé de pouvoir de M. Z.... L'assemblée prend acte de cette information. Les membres faisant à ce jour partie du conseil syndical et jusqu'au 11 avril 2011 sont : M. A..., M. B..., M. C.... Société FAC représentée par M. Z..., Mme D..., Mme X... » ;

     

    que les appelants affirment que dans le procès-verbal de l'assemblée précédente qui s'est tenue en 2008, il a été indiqué « par une présentation dolosive et en tous cas illégale » que M. Z... était le représentant légal de la société FAC ; que cependant, à aucun moment l'accréditation de M. Z... comme fondé de pouvoir de cette société n'a été présentée aux copropriétaires et que l'assemblée ne saurait valider une simple allégation ; que de plus, le pouvoir établi est postérieur à l'assemblée de 2008 ; que les conditions prétendument « dolosives ou illégales » du vote de la résolution votée en 2008, dont il n'est pas allégué qu'elle ait été critiquée, sont sans emport sur l'appréciation de la nullité présentement sollicitée qui ne concerne que la « délibération » de l'assemblée du 6 avril 2009 ; que par ailleurs, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le pouvoir établi le 14 janvier 2009 habilitant effectivement M. Z... à représenter à la société FAC lors des réunions du conseil syndical, peu important que ce pouvoir soit postérieur à l'assemblée ayant procédé à la désignation des membres dudit conseil, car rien ne s'oppose, dans les termes de sa rédaction, à ce qu'il permette la ratification des participations antérieures de M. Z... aux précédentes réunions et ce, d'autant que ce pouvoir mentionne bien, au titre de sa « première décision », la participation de M. Z... aux réunions des années 2008, 2009 et 2010 ; que la circonstance qu'il n'ait pas été présenté aux copropriétaires lors de l'assemblée est sans emport, les textes de la loi du 10 juillet 1965 n'imposant, en effet, aucune exigence de ce chef ; qu'enfin, et de manière surabondante, la cour constate que cette résolution n'ayant, de toute façon, pas fait l'objet d'un vote, elle n'est pas susceptible d'annulation ;

     

    ALORS, D'UNE PART, QU'est susceptible d'annulation toute disposition adoptée par l'assemblée générale qui revêt une efficacité juridique la distinguant de la mesure préparatoire ou de la résolution de principe ; que la résolution n° 8, en ce qu'elle concerne la désignation d'un membre du conseil syndical, a nécessairement une efficacité juridique rendant recevable une demande d'annulation ; qu'en jugeant le contraire, au motif que cette résolution n'avait pas fait l'objet d'un vote, la cour d'appel a violé les articles 17 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

     

    ALORS, D'AUTRE PART, QUE les copropriétaires doivent avoir reçu une information suffisante pour pouvoir délibérer en toute connaissance de cause ; que dans leurs écritures d'appel (conclusions signifiées le 10 avril 2013, p. 3 et 4), M. et Mme X... faisaient valoir que le mandat prétendument confié à M. Z... par la société FAC, faisant de lui son « fondé de pouvoir », n'avait jamais été présenté aux copropriétaires, ce qui constituait une cause de nullité de la résolution n° 8 ; qu'en écartant ce moyen au motif que la circonstance que le mandat « n'ait pas été présenté aux copropriétaires lors de l'assemblée est sans emport, les textes de la loi du 10 juillet 1965 n'imposant, en effet, aucune exigence de ce chef » (arrêt attaqué, p. 4, alinéa 6), la cour d'appel a méconnu le principe relatif à l'information des copropriétaires et a violé les articles 17 et 42 de la loi du 10 juillet 1965.

     

    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

     

    Il est reproché à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 16 de l'assemblée générale du 6 avril 2009 ;

     

    AUX MOTIFS QUE la résolution n° 16 est ainsi rédigée :

     

    « Ascenseurs. Souscription d'un contrat d'entretien. 

    Les prestations de la société Thyssenkrupp cesseront le 30 juin 1009. Le contrat a été résilié par le syndic en suite des mauvaises prestations réalisées par cette entreprise. Le coût annuel est de 4. 335 euros TTC en contrat normal. 

    Devis Ilex quiétude : 4135, 60 euros (normal) 

    Devis Ilex plénitude : 6034 euros (complet) 

    16-1 vote pour les travaux : 

    Projet de résolution : article 24. 

    L'assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis présentés par le syndic et de l'avis du conseil syndical, et après avoir délibéré : 

    décide d'effectuer la souscription d'un nouveau contrat d'entretien des quatre ascenseurs de type plénitude ou complet-sic 

     

    Résolution adoptée par 93 % des suffrages exprimés et 75 % des voix.

     

    16-2 mandat au conseil syndical : 

    projet de résolution : article 25-1. 

    L'assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis présentés par le syndic et de l'avis du conseil syndical, et après avoir délibéré :

    - donne mandat au conseil syndical assisté du syndic pour choisir une proposition pour un budget maximum de 6034 euros TTC par an,

    - et autorise le syndic à passer commande. 

    Résolution adoptée à l'unanimité des suffrages exprimés » ;

     

    que les époux X... reprochent à l'assemblée générale de ne pas avoir respecté l'exigence de mise en concurrence ; que pour se conformer aux dispositions de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale du 2 mars 2007 a effectivement exigé pour des travaux d'un montant supérieur à 3. 000 € la mise en concurrence des entreprises ainsi que la présentation de trois devis ; que la seule résolution, pour laquelle les appelants ont voté contre, est donc la résolution 16. 1 ; que l'analyse de ses termes, confrontés à ceux de la résolution 16. 2, permet de considérer que sa portée est, en réalité, limitée à la prise d'une décision de principe quant à la souscription d'une nouvelle convention relativement à l'entretien des ascenseurs en définissant le type de contrat à passer (contrat « de type Plénitude ou complet »), la décision sur le choix d'une entreprise ou d'un marché précisément défini, seul de nature à engager le syndicat des copropriétaires, étant laissée au pouvoir du conseil syndical, auquel il revient en effet, d'arbitrer le choix « d'une proposition pour un budget maximum de 6034 € par an TTC » 1 ; qu'il en résulte que l'exigence de mise en concurrence, qui n'est requise que pour la prise de décision sur le choix du contrat engageant le syndicat des copropriétaires2, ne saurait être considérée comme une condition de validité du vote de la résolution 16. 1, le pouvoir décisionnel, au stade duquel elle est nécessaire ayant donc été délégué au conseil syndical avec pour seule limite le budget fixé pour le devis plénitude ; que la délégation ainsi donnée n'est par ailleurs pas contestée, étant de toute façon observé que les époux X... ont voté « pour » ;

     

    ALORS QU'il s'évince des énonciations de l'arrêt attaqué (p. 5, alinéa 1er), que la résolution n° 16. 1 porte décision de souscrire un nouveau contrat d'entretien des quatre ascenseurs, en précisant le type de contrat en cause, « plénitude ou complet », émis par la société Ilex ; qu'en estimant que cette résolution ne contrevenait pas à l'exigence de mise en concurrence des prestataires extérieurs, tout en constatant que cette résolution prenait parti sur le type de contrat à souscrire, limité à deux devis émis par la même société Ilex, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

     

    TROISIEME MOYEN DE CASSATION

     

    Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que M. et Mme X... n'avaient pas qualité pour solliciter la nullité de la résolution n° 19 de l'assemblée générale du 6 avril 2009 ;

     

    AUX MOTIFS QUE la résolution n° 19 est ainsi rédigée :

     

    " 19-1 : article 25. 

    L'assemblée autorise les copropriétaires qui le souhaitent à réaliser les travaux sur les balcons Nord. 

    Il convient dans ce cas, que ces fermetures soient identiques à celles qui ont déjà été réalisées et qu'il ne soit pas installé de rideau. 

    De plus, chacun des copropriétaires intéressés devra faire son affaire personnelle des autorisations administratives éventuellement nécessaires et de leurs conséquences. 

    Avant réalisation et afin de contrôler la qualité de l'aménagement, les copropriétaires devront présenter un projet détaillé (plan et descriptifs) et obtenir l'aval du syndic et du conseil syndical. 

     

    Résolution adoptée par 76 % des suffrages exprimés et 68 % des voix.

     

    Il est fait une réserve sur le résultat de ce vote en l'état du départ non signalé de certains copropriétaires avant le vote.

     

    Toutefois, il est passé au vote sur l'ordre du jour initial. 

    Autorisation à donner à la société civile immobilière Makaya pour la réalisation de la fermeture de son balcon Nord, par mesure de sécurité. 

     

    Résolution adoptée par 92 % des suffrages exprimés et 82 % des voix » ;

     

    que M. et Mme X... ont été déclarés irrecevables en leur contestation de cette résolution par le tribunal au motif qu'il n'étaient ni opposants, ni défaillants ; que M. et Mme X... contestent le fait qu'ils n'ont pas été opposants, affirmant que le décompte des voix « contre », soit 2. 139, démontre qu'il l'étaient ; qu'ils n'en font cependant aucunement la preuve alors que la charge de ce chef leur incombe, car, d'une part, ce seul décompte ne le prouve pas, car d'autre part, leur lettre de contestation adressée au syndic pour se plaindre d'une telle erreur n'est pas, en soi, non plus, probante de celle-ci, et car enfin, il n'est versé aucun autre document de nature à contredire les mentions consignées au procès-verbal, aux termes duquel seuls ont donc voté « contre », en ce qui concerne la résolution 19-1, G..., H..., I..., Robert C et Robert D et, en ce qui concerne la résolution sur l'autorisation donnée à la société Mayaka, G... et H... ;

     

    ALORS, D'UNE PART, QUE les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales des copropriétaires doivent être introduites par des copropriétaires opposants ou défaillants ; qu'il incombe à celui qui soulève la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité du copropriétaire requérant d'établir que les conditions de cette fin de non-recevoir sont réunies ; qu'en refusant à M. et Mme X... toute qualité pour agir en annulation à l'encontre de la résolution n° 19, au motif qu'ils ne démontraient pas avoir été opposants à cette résolution, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 du code civil ;

     

    ALORS, D'AUTRE PART, QUE dans leurs écritures d'appel (conclusions signifiées le 10 avril 2013, p. 6 et 7), M. et Mme X... faisaient valoir que le procès-verbal de l'assemblée générale du 6 avril 2009 mentionnait, au titre de la résolution n° 19, un total de 2. 139 voix « contre », qui ne pouvait s'expliquer, au regard du nombre de voix alloué à chaque copropriétaire, que par le ralliement de M. X... et de M. F... aux opposants, seule une erreur matérielle étant à l'origine de l'absence de prise en compte de ce vote « contre » dans le procès-verbal de l'assemblée générale ; qu'en laissant sans réponse ces écritures, et ne procédant ainsi à aucune recherche sur l'erreur matérielle invoquée, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."

     

  • Bail commercial, sous location et concours du bailleur à l'acte

    Cet arrêt juge que lorsque les lieux loués sont destinés à une activité de résidence hôtelière consistant à mettre à disposition de la clientèle outre un hébergement, des prestations de services telles qu'énumérés au bail comme définies par l'article 261 D 4° du code général des impôts, la sous-location étant l'objet même de l'activité du locataire, le bailleur n'a pas à être appelé à concourir aux actes de sous location :

     

    "Vu les articles L. 145- 17 et L. 145-31 du code de commerce ;

     

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 janvier 2014) que M. X... a acquis divers lots en l'état futur d'achèvement dans une résidence éligible au dispositif fiscal dit Périssol ; que conformément à l'acte de réservation prévoyant la conclusion d'un bail commercial entre l'acquéreur et une société de gestion, M. X... a consenti, le 18 décembre 1997 à la société de gestion hôtelière La Coupole un bail commercial de neuf ans ; qu'il a, par acte du 28 février 2007, délivré à cette société un congé à effet du 29 septembre 2007, avec refus de renouvellement et d'indemnité d'éviction, en invoquant la conclusion de contrats de sous-location irréguliers en l'absence de participation du bailleur à l'acte ; 

     

    Attendu que pour valider le congé, l'arrêt retient que les clauses du bail commercial, aux termes desquelles le preneur exercera une activité d'exploitation d'un établissement d'hébergement consistant en la sous-location des logements situés dans la résidence pour un usage d'habitation, ne dispensent pas d'appeler le bailleur à concourir à l'acte de sous-location ; 

     

    Qu'en statuant ainsi, alors que lorsque les lieux loués sont destinés à une activité de résidence hôtelière consistant à mettre à disposition de la clientèle outre un hébergement, des prestations de services telles qu'énumérés au bail comme définies par l'article 261 D 4° du code général des impôts, la sous-location étant l'objet même de l'activité du locataire, le bailleur n'a pas à être appelé à concourir aux actes de sous location , la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

     

     

    PAR CES MOTIFS ;

     

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 janvier 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

     

    Condamne M. X... aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X..., le condamne à payer à la société de gestion hôtelière La Coupole la somme de 3 000 euros ;

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze avril deux mille quinze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société de gestion hôtelière La Coupole 

     

    Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir validé le congé délivré le 28 février 2007 par M. X... pour motif grave et légitime, dit que la SARL Société de Gestion Hôtelière La Coupole est occupant sans droit ni titre depuis le 29 septembre 2007, ordonné en conséquence sa libération des lieux, à savoir les lots n° 155, 39 et 11, dépendant de l'immeuble « La Coupole », situé à Hyères, 8 rue Léon Gautier et condamné la SARL Société de Gestion Hôtelière La Coupole à payer à M. X... une indemnité d'occupation trimestrielle de 2.000 € H.T, 

     

    AUX MOTIFS QUE « M. X... a, le 28 février 2007, fait délivrer un congé avec refus de renouvellement à la SGH La Coupole en application de l'article L. 145-17 du code de commerce pour les motifs graves et légitimes suivants :

     

    "- défaut d'information quant à l'étendue des engagements des propriétaires eu égard à la durée des baux commerciaux et à leurs conditions de renouvellement ;

     

    - conclusions de contrats de sous-location irréguliers :

     

    absence de participation des propriétaires à l'acte ;

     

    - des locaux non conformes : un projet initial d'une résidence de grand standing, or de nombreuses prestations n'ont pas été effectuées : absence d'accès indépendant aux appartements obligeant les propriétaires à emprunter l'accueil du restaurant".

     

    Le premier juge a à bon droit considéré que la formalité de la mise en demeure préalable n'était pas exigée au regard du caractère irréversible des infractions reprochées.

     

    Au soutien de sa demande de validation du congé, M. X... n'invoque plus que le motif lié aux contrats de sous-location, rappelant que si les sous-locations sont autorisées par le bail, cette autorisation ne dispense pas le preneur d'appeler le bailleur à concourir à l'acte de sous-location, le bail ne comportant pas de clause expresse et non équivoque de renonciation du bailleur au formalisme de l'alinéa 2 de l'article L 145-31. 

     

    La SGH La Coupole, qui soutient que cette disposition ne saurait concerner des sous-locataires de baux d'habitation, qui sont des personnes physiques non commerçantes, ajoute ainsi une condition au texte que celui-ci ne prévoit pas en indiquant seulement qu'"en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte".

     

    Effectivement, l'objet même de l'activité du locataire est la sous-location, l'article 4 du bail indiquant, concernant la destination des biens loués, que :

     

    "le preneur devra exercer dans les locaux loués une activité d'exploitation d'un établissement d'hébergement consistant en la sous-location des logements situés dans la résidence pour un usage d'habitation.

     

    Le preneur est en conséquence autorisé à consentir toute sous-location dans les conditions qu'il appréciera".

     

    Et, s'agissant de l'activité commerciale du preneur, il est prévu à l'article 15 du bail que : "le preneur pourra librement sous-louer tout ou partie des biens loués, sous réserve que la sous-location soit conforme à la destination définie aux présentes".

     

    Ces clauses établissent que le preneur avait bien évidemment l'autorisation de sous-louer, puisqu'il s'agissait de l'objet même du bail consenti par M. X..., la liberté du locataire dans l'établissement des conditions des sous-locations n'étant que le corollaire de l'absence de tout lien de droit entre le bailleur principal et le sous-locataire, ainsi que le rappelle d'ailleurs le bail par une clause mentionnée à l'article 15, alinéa 2, laquelle ne constitue pas une clause exprimant une dispense d'appeler le bailleur à concourir à l'acte de sous-location.

     

    Il y a lieu en conséquence de valider le congé délivré le 28 février 2007 pour le 29 septembre 2007 par M. X... et de réformer le jugement dont appel.

     

    La SARL Société de Gestion Hôtelière La Coupole étant désormais occupante sans droit ni titre depuis la date d'effet du congé, il y a lieu d'ordonner la libération des lieux dans les conditions du dispositif ci-après, la prévision d'une astreinte n'étant pas nécessaire.

     

    M. X..., qui demande le paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 29 septembre 2007, date de la prise d'effet du congé, qui, explique-t-il, doit correspondre au montant du loyer révisé de plein droit tous les trois ans, sollicite en fait l'indemnité de droit commun exigible dans l'hypothèse du maintien dans les lieux d'un locataire sans droit ni titre, ce qui est le cas en l'espèce.

     

    Dès lors que cette indemnité d'occupation est évaluée au regard du préjudice causé au bailleur par le maintien dans les lieux du locataire pendant plusieurs années, cette indemnité sera fixée à la somme de 2000 € H.T. par trimestre, au paiement de laquelle la locataire sera condamnée », ALORS, D'UNE PART, QUE l'obligation pesant sur le preneur à bail commercial de faire concourir le bailleur à l'acte lorsqu'il sous-loue l'immeuble objet du bail est sans application à l'hypothèse où l'activité du fonds exploité dans les lieux par le preneur est la gestion de résidences hôtelières, consistant à mettre à disposition de la clientèle des logements dans le cadre de la fourniture de diverses prestations de services ; qu'en relevant qu'en vertu du bail commercial du 18 décembre 1997, l'objet même de l'activité de la SGH La Coupole était l'exploitation d'un établissement d'hébergement consistant en la sous-location des logements situés dans la résidence pour un usage d'habitation, accompagnée de prestations énumérées dans le bail tout en jugeant néanmoins que M. X... était fondé à reprocher à la SGH La Coupole un défaut d'appel à concourir aux contrats de location sous le régime de la résidence hôtelière mis en place par la SGH La Coupole dans le cadre de son activité, pour lui délivrer valablement un congé pour motif grave et légitime, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 145-17 et L. 145-31 du code de commerce par fausse application, 

     

    ALORS, D'AUTRE PART, QUE la règle supplétive de volonté en vertu de laquelle le preneur à bail commercial doit appeler le bailleur à concourir aux actes passés avec le sous-locataire ne concerne que les sous-locations de même nature que le bail principal, consenties au profit d'une personne exploitant un fonds de commerce, à l'exclusion des baux d'habitation ; qu'en constatant que le bail commercial stipulait que le preneur « devra exercer dans les locaux loués une activité d'exploitation d'un établissement d'hébergement consistant en la sous-location des logements situés dans la résidence pour un usage d'habitation », ce dont il résulte qu'en toute hypothèse, l'obligation d'appeler le bailleur à l'acte de sous-location n'avait pas vocation à s'appliquer à la SGH La Coupole, la cour d'appel qui a cependant estimé que qu'une telle obligation s'imposait à elle, a violé les articles L. 145-17 et L. 145-31 du code de commerce par fausse application, 

     

    ALORS, ENCORE, QUE la clause claire et précise insérée dans un bail commercial stipulant expressément que l'activité même du preneur porte sur l'exploitation d'un établissement d'hébergement consistant en la «sous-location » de logements pour un usage d'habitation et que le preneur est en conséquence autorisé à consentir toutes « sous-locations » dans les conditions qu'il appréciera librement, dispense nécessairement le preneur d'appeler le bailleur à concourir à l'acte de sous-location ; qu'en relevant d'une part, que le bail commercial stipulait, au titre de la « destination des biens loués », que le preneur « devra exercer dans les locaux loués une activité d'exploitation d'un établissement d'hébergement consistant en la sous-location des logements situés dans la résidence pour un usage d'habitation », que « le preneur est en conséquence autorisé à consentir toutes sous-locations dans les conditions qu'il appréciera » et, d'autre part, que le bail commercial indiquait que le preneur devrait informer les sous-locataires de l'absence de lien de droit entre eux et le bailleur et insérer une clause en ce sens dans les contrats de sous-location, ce dont il résultait nécessairement que le preneur était dispensé d'appeler le bailleur aux actes de sous-location que la SGH La Coupole serait amenée à passer dans le cadre de son activité, la cour d'appel qui toutefois estimé tel n'était pas le cas et que le défaut d'appel du bailleur à concourir aux actes de sous-location autorisait celui-ci à s'en prévaloir pour justifier un congé sans indemnité d'éviction, a violé l'article 1134 du code civil, 

     

    ALORS, ENFIN QUE la renonciation à un droit se déduit d'actes ou de stipulations manifestant sans équivoque et de façon certaine la volonté abdicative de son auteur ; qu'en constatant que le bail commercial du 18 décembre 1997 stipulait expressément que le preneur était libre, dans le cadre de son activité de gestion hôtelière, de prévoir les conditions de mise à disposition des logements avec les résidents et que le bailleur n'entendait entretenir aucun lien de droit avec les résidents, ce dont il résultait que M. X... avait non seulement accepté le principe de la libre sous-location des logements, mais aussi qu'il avait renoncé de façon certaine et non équivoque à être appelé à concourir aux actes en cause, une telle pratique étant au demeurant incompatible avec l'activité du preneur principal, la cour d'appel qui a estimé cependant que de telles stipulations n'exprimaient pas une renonciation du bailleur à concourir aux actes de sous-location a violé l'article 1134 du code civil."

     

  • Taxer les ventes immobilières faites directement entre particuliers ?

    Une parlementaire voulait taxer les transactions immobilières faites directement entre particuliers, le ministre lui répond :

    Texte de la question :

     

    Mme Sylviane Bulteau interroge M. le ministre des finances et des comptes publics sur la concurrence que constituent certains sites d'annonces gratuites, notamment pour les professionnels de l'immobilier qui considèrent que celle-ci s'exerce de façon tout à fait déloyale, et même au détriment de l'État, en laissant s'installer un marché parallèle de l'immobilier. En effet, lorsqu'une transaction immobilière est réalisée par l'intermédiaire d'un professionnel, ce dernier pratique des honoraires qui sont assujettis à l'impôt (TVA). Ce qui n'est naturellement pas le cas dans le cadre d'un arrangement entre particuliers. Le principal site internet d'annonces gratuites en France, accessible sans inscription préalable, propose environ 260 000 annonces. Si l'on considère une somme moyenne de 6 000 euros HT sur ces transactions, à laquelle on applique 20 % de TVA, on obtient 312 millions d'euros environ de manque à gagner pour l'État. La vente de particuliers à particuliers s'est donc indéniablement « professionnalisée » grâce aux nouvelles technologies. Aussi, elle lui demande quelle est la position du Gouvernement à ce sujet et s'il envisage de réglementer ces nouveaux usages. 

     

     

    Texte de la réponse :

     

    Le marché de la vente de biens immobiliers est librement accessible à tous les acteurs économiques, chacun demeurant soumis à des règles spécifiques. Ainsi, les agents immobiliers, en tant que professionnels du secteur, doivent respecter les règles spécifiques fixées par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet. Les particuliers, s'occupant eux-mêmes de la vente de leur logement, ne sauraient être considérés comme des professionnels et, partant, soumis aux mêmes règles qu'eux. Les technologies de l'information et de la communication ont effectivement fortement influencé les comportements des acteurs du marché de l'immobilier. Les sites d'annonces en ligne deviennent incontournables pour la vente d'un logement, tant pour les particuliers que pour les agents immobiliers qui se sont parfaitement adaptés à cette évolution. Sur le fond, un particulier ne peut exercer une concurrence déloyale à l'encontre d'un professionnel puisqu'il n'agit qu'à titre occasionnel et ne fournit pas de prestation de service. C'est précisément pour cette raison qu'il n'y a pas de « manque à gagner pour l'Etat » puisque l'assiette imposable est inexistante dans le cadre d'une vente immobilière réalisée de particulier à particulier (pas de prestation de service). Enfin, les sites d'annonces immobilières en lignes sont très majoritairement alimentés par des annonces passées par des professionnels, la plupart des sites leur étant d'ailleurs exclusivement réservés. Ceci permet enfin de voir la part de marché détenue par les agents immobiliers sur les transactions de vente croître. 68 % des ventes réalisées en 2012 le sont grâce à l'entremise d'un agent immobilier, contre 63 % en 2010 (source : étude XERFI).