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  • Notaire, certificat de conformité et responsabilité

    Voici un arrêt qui relève que la responsabilité du notaire peut être engagée en raison de l’insuffisance de l'information donnée relativement à la portée du certificat de conformité :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte authentique reçu le 26 novembre 2005 par M. X...(le notaire), M. Y...et Mme Z...(l'acquéreur) ont acquis une maison d'habitation, dont la partie achevée depuis moins de cinq ans avait été édifiée en vertu d'un permis de construire en date du 21 mars 2003 ; que l'acte stipulait : « le certificat de conformité n'ayant pas été obtenu à ce jour, l'acquéreur dispense le vendeur d'avoir à l'obtenir préalablement à la signature de l'acte de vente », « de laquelle situation, l'acquéreur déclare avoir parfaite connaissance et vouloir faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur » ; qu'alléguant que, la délivrance du certificat de conformité ayant été refusée, il avait subi divers préjudices, M. Y...a assigné le notaire en responsabilité et indemnisation, en présence de Mme Z...;

     

    Sur le moyen unique, pris en sa première branche, ci-après annexé :

     

    Attendu que ce grief n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

     

    Mais sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :

     

    Vu l'article 1382 du code civil ;

     

    Attendu que, pour rejeter les demandes de M. Y..., l'arrêt retient que le notaire a effectué les diligences lui incombant quant à la situation juridique du bien, en recherchant la délivrance ou l'absence de délivrance du certificat de conformité et en informant l'acquéreur de la situation, lequel déclarait en avoir parfaite connaissance ;

     

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'il ne ressortait pas des stipulations de l'acte authentique que l'acquéreur avait été clairement informé des incidences d'un refus de délivrance du certificat de conformité et du risque qu'il s'engageait à supporter, ce dont il résultait que le notaire avait manqué à son devoir de conseil, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 avril 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

     

    Condamne la SCP A..., X...et B... aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à verser à M. Y...la somme de 3 000 euros et rejette sa demande ;

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille quinze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour M. Y...

     

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Dona Y...de l'ensemble de ses demandes tendant à voir juger que le défaut d'information et les fautes du notaire sont à l'origine directe de son préjudice et tendant, en conséquence, à la condamnation de la SCP A... X... B... à réparer l'intégralité de son préjudice ;

     

    AUX MOTIFS PROPRES QUE « les parties, et notamment l'appelant, se bornent à reprendre leurs prétentions et moyens de première instance ;

     

    Que faute d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge a déjà répondu par des motifs développés pertinents qui méritent adoption et qu'il a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties ; qu'il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions » ;

     

    ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur la responsabilité du notaire : 

    Qu'il incombe au notaire, avant de dresser un acte, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l'utilité et l'efficacité ; que tenu à une obligation de conseils, le notaire est en outre professionnellement tenu d'éclairer l'ensemble des parties sur la portée des actes qu'il dresse et sur la valeur des garanties qui peuvent y être attachées, à moins que la convention ne soit déjà parfaite au moment où il intervient ; 

    Que pour engager la responsabilité du notaire, responsabilité délictuelle à moins que le notaire n'ait souscrit une obligation contractuelle spécifique à l'égard de son client, celui qui s'en prévaut doit établir la faute de ce dernier, un préjudice personnel, certain et actuel, et un lien de causalité direct entre la faute et le préjudice ; 

    Qu'en l'espèce, Monsieur Y...estime tout d'abord que le notaire se serait dispensé de vérifier la situation juridique de l'immeuble objet des compromis et acte de vente dressés au regard des exigences administratives ; 

    Qu'il résulte des termes du compromis du 1er août 2005 et de l'acte reçu par Maître X...le 26 novembre 2005 que « le certificat de conformité n'ayant pas été obtenu à ce jour, l'acquéreur dispens (ait) le vendeur d'avoir à l'obtenir préalablement à la signature de l'acte de vente » ; que l'acte authentique précisait à ce propos « dans laquelle situation, l'acquéreur déclare avoir parfaite connaissance et vouloir en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur dans les droits et obligations duquel il se trouve purement et simplement subrogé » ;

    Que le notaire qui reçoit un acte n'ayant pas à procéder lui-même à la vérification de la régularité des constructions au regard du permis de construire qui aurait été accordé, les mentions des compromis et acte de vente litigieux établissent ainsi que ce dernier avait effectué les diligences lui incombant quant à la situation juridique du bien, en recherchant la délivrance ou l'absence de délivrance du compromis lire certificat de conformité et en informant l'acquéreur de la situation, lequel déclarait en avoir parfaite connaissance ; 

    Qu'aucune faute ne peut être reproché au notaire sur ce point » ;

     

    1/ ALORS QUE tenu professionnellement d'assurer la validité et l'efficacité des actes qu'il instrumente, le notaire qui a connaissance de ce qu'aucun certificat de conformité n'a été délivré au vendeur doit s'assurer de la conformité des travaux réalisés au permis de construire délivré ou, à défaut, conseiller la stipulation d'une clause résolutoire permettant à l'acquéreur de mettre un terme à l'opération en cas de remise en cause de la régularité des travaux ; qu'en l'espèce, Maître X...n'ignorait pas qu'aucun certificat de conformité n'avait été délivré à Madame NOLAN puisqu'il a expressément indiqué dans son acte reçu le 26 novembre 2005 que « le certificat de conformité n'a pas été obtenu à ce jour » (jugement, p. 3, alinéa 5) ; qu'en retenant pourtant que les seules diligences auxquelles était tenu le notaire consistaient à rechercher « la délivrance ou l'absence de délivrance du certificat » et qu'il n'avait pas « à procéder lui-même à la vérification de régularité des constructions au regard du permis de construire » (jugement, p. 3, alinéa 6), la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

     

    2/ ALORS ET EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE le notaire tenu professionnellement d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant que son client avait déclaré faire son affaire personnelle de la non-obtention du certificat de conformité ; qu'il lui incombe de s'assurer que son client a connaissance des incidences d'un refus de délivrance du certificat de conformité sur le sort de l'opération que constate l'acte qu'il reçoit ; qu'en l'espèce, pour décider que le notaire aurait exécuté son obligation de conseil, la Cour d'appel a retenu que l'acte authentique indiquait, s'agissant de l'absence de délivrance du certificat de conformité, que « « l'acquéreur déclare avoir parfaite connaissance et vouloir en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur dans les droits et obligations duquel il se trouve purement et simplement subrogé » » (jugement, p. 3, alinéa 5) ; qu'en statuant ainsi, quand il incombait au notaire, en vertu de son devoir de conseil, d'informer concrètement Monsieur Y...des risques inhérents à un refus de délivrance du certificat de conformité, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil."

     

  • Qui peut demander un permis de construire dans une copropriété ?

    Cet arrêt juge que le syndic a qualité pour présenter une demande de permis de construire pour un syndicat de copropriété, mais par pour des travaux affectant des parties communes réalisés par des copropriétaires avec l'accord de l'assemblée générale, sauf mandat donné par ces copropriétaires au syndic :

     

     

    "M. B...A...a demandé au tribunal administratif de Paris d'annuler pour excès de pouvoir la décision du 26 septembre 2007 par laquelle le maire de Paris a délivré à la SGI Fiatte et Mazaud un permis de démolir partiellement des planchers situés au rez-de-chaussée de l'immeuble du 12 rue de Tournon à Paris (75006). Par un jugement n° 0819431 du 17 décembre 2010, le tribunal administratif a rejeté cette demande.

     

    Par un arrêt n° 11PA00831 du 31 décembre 2012, la cour administrative d'appel de Paris, sur appel de M.A..., a annulé ce jugement et la décision du maire de Paris du 26 septembre 2007.

     

    Par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 22 février et 22 mai 2013 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, le Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon demande au Conseil d'Etat :

     

    1°) d'annuler cet arrêt ; 

     

    2°) réglant l'affaire au fond, de rejeter l'appel de M.A....

     

     

     

     

    Vu les autres pièces du dossier ;

     

    Vu :

     

    - le code de l'urbanisme

     

    - la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 

     

    - le code de justice administrative ;

     

     

     

     

    Après avoir entendu en séance publique :

     

    - le rapport de M. Olivier Rousselle, conseiller d'Etat, 

     

    - les conclusions de M. Nicolas Polge, rapporteur public ;

     

    La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Waquet, Farge, Hazan, avocat du Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon et à la SCP Piwnica, Molinié, avocat de M. A... ;

     

     

     

     

    1. Considérant que, par un arrêté du 26 septembre 2007, le maire de Paris a délivré à la SGI Fiatte et Mazaud, syndic de copropriété, un permis de démolir partiellement des planchers situés au rez-de-chaussée de l'immeuble du 12 rue de Tournon à Paris (6e) ; que, par un jugement du 17 décembre 2010, le tribunal administratif de Paris a rejeté une demande de M. A... tendant à l'annulation pour excès de pouvoir de cet arrêté ; que le Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon se pourvoit en cassation contre l'arrêt du 31 décembre 2012 par lequel la cour administrative d'appel de Paris, faisant droit à l'appel formé par M. A..., a annulé ce jugement pour irrégularité puis, évoquant la demande de première instance, a annulé l'arrêté du maire de Paris du 26 septembre 2007 au motif que le syndic n'était pas habilité à demander un permis de démolir ;

     

    Sur l'arrêt en tant qu'il se prononce sur la régularité du jugement du 17 décembre 2010 du tribunal administratif de Paris :

     

    2. Considérant qu'aux termes de l'article R. 431-1 du code de justice administrative : " Lorsqu'une partie est représentée devant le tribunal administratif par un des mandataires mentionnés à l'article R. 431-2, les actes de procédure, à l'exception de la notification de la décision prévue aux articles R. 751-3 et suivants, ne sont accomplis qu'à l'égard de ce mandataire " ; que, pour l'application de ces dispositions, lorsque l'avis d'audience, régulièrement notifié au seul avocat, n'a pu lui être remis en raison d'un changement d'adresse et a été retourné au greffe de la juridiction, il appartient à celle-ci, en cas d'insuccès des nouvelles tentatives pour joindre l'avocat, d'avertir personnellement le requérant ; qu'en l'espèce, l'avis d'audience adressé par le tribunal à l'avocat de M.A..., qui était décédé, a été retourné à son greffe avec la mention " N'habite pas à l'adresse indiquée " ; que, dans ces conditions, la cour administrative d'appel de Paris n'a pas commis d'erreur de droit en censurant le jugement, faute pour le greffe d'avoir cherché à joindre le nouvel avocat et, à défaut d'y être parvenu, d'avoir averti personnellement M. A... de la date de l'audience ;

     

    Sur l'arrêt en tant qu'il se prononce sur la légalité de l'arrêté du 26 septembre 2007 du maire de Paris : 

     

    3. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article R. 430-1 du code de l'urbanisme, en vigueur à la date de délivrance du permis litigieux : " La demande de permis de démolir est présentée soit par le propriétaire du bâtiment ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à exécuter les travaux, soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation du bâtiment pour cause d'utilité publique " ; 

     

    4. Considérant, d'autre part, que l'article 16 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis permet au syndicat de passer lui-même les actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ; que les articles 25 et 26 de la même loi fixent les règles de majorité selon lesquelles les membres du syndicat peuvent décider, notamment, de réaliser des travaux comportant transformation, addition ou amélioration, d'aliéner des parties communes ou encore d'autoriser des copropriétaires à réaliser des travaux affectant les parties communes ; qu'enfin, l'article 18 de la loi dispose que le syndic est chargé, notamment, " d'assurer l'exécution... des délibérations de l'assemblée générale " ; 

     

    5. Considérant qu'il résulte de ces dispositions législatives que lorsque l'assemblée générale des copropriétaires décide d'entreprendre des travaux qui concernent des parties communes de la copropriété, le syndic de l'immeuble se trouve de ce seul fait habilité, pour l'exécution de cette délibération, à effectuer au nom du syndicat des copropriétaires les démarches administratives nécessaires à la réalisation des travaux, notamment à présenter en son nom une demande de permis de construire ou de démolir ; qu'en revanche, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires délivre à certains copropriétaires l'autorisation d'effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes, la délibération prise en ce sens, si elle permet aux intéressés de déposer une demande de permis de construire ou de démolir, ne saurait être interprétée comme donnant mandat au syndic pour déposer une demande de permis pour leur compte ; que le syndic ne peut être regardé comme habilité à demander le permis que si les copropriétaires concernés lui délivrent un mandat pour présenter en leur nom une telle demande ; 

     

    6. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, lors d'une assemblée générale ordinaire du 16 juin 2005, les copropriétaires du 12 rue de Tournon ont été saisis d'un projet de délibération visant à ce que la copropriété entreprenne des travaux de construction d'un ascenseur dans les cages d'escaliers fond droit et fond gauche, qui n'a pas été adopté ; que, lors d'une assemblée générale extraordinaire qui s'est tenue le 5 janvier 2006, les copropriétaires ont adopté une délibération par laquelle ils ont délivré à certains copropriétaires nommément désignés l'autorisation d'" installer à leur frais et sous réserve des autorisations administratives (...) un ascenseur dans les cages d'escaliers fond droit et fond gauche " et de réaliser les travaux correspondants, qui affectaient les parties communes ; qu'il résulte de ce qui a été dit ci-dessus que cette délibération ne donnait pas mandat au syndic pour solliciter le permis de démolir nécessaire à la réalisation des travaux ; que, dans ces conditions, en l'absence d'élément attestant que les copropriétaires autorisés à effectuer ces travaux auraient donné un tel mandat au syndic, la cour administrative d'appel de Paris a pu, sans commettre d'erreur de droit ni dénaturer les pièces du dossier, estimer que la SGI Fiatte et Mazaud n'était pas habilitée à solliciter le permis de démolir et annuler, pour ce motif, l'arrêté du maire de Paris du 26 septembre 2007 ; 

     

    7. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que le syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon n'est pas fondé à demander l'annulation de l'arrêt de la cour administrative d'appel de Paris du 31 décembre 2012, qui est suffisamment motivé ;

     

    8. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. A..., qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande le Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge du Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon, sur le fondement des mêmes dispositions, le versement à M. A...d'une somme de 3 000 euros au titre des frais qu'il a lui-même exposés ;

     

     

     

    D E C I D E :

     

     

    Article 1er : Le pourvoi du Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon est rejeté.

     

    Article 2 : Le Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon versera la somme de 3 000 euros à M. A...en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

     

    Article 3 : La présente décision sera notifiée au Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon, à la ville de Paris et à M. B...C...A...."

     

  • Les inconvénients de la mérule ...

    La mérule est un champignon lignivore qui peut être à l'origine de désordres importants. Il arrive que le vendeur d'un bien immobilier soit réticent à l'idée de faire part de l'infestation de son bien mis en vente par ce champignon, qui fait fuir les acheteurs et peut remettre en cause la vente. Cependant cet arrêt juge que l'acheteur ne peut invoquer la garantie des vices cachés dès lors qu'il connaissait l'existence du vice constitué par la présence de mérule :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 24 septembre 2013), que par acte sous seing privé du 31 octobre 2009, réitéré par acte authentique du 19 décembre 2009, la société Immobilier VDV a vendu à la société Capucine Zibaut & cie (la société Capucine Zibaut) un immeuble à restaurer ; qu'ayant constaté la présence de mérule, la société Capucine Zibaut a assigné la venderesse en paiement de diverses sommes au titre de la garantie des vices cachés ; que la société Immobilier VDV a appelé en garantie M. X..., qui avait réalisé l'état parasitaire de l'immeuble ;

     

    Attendu qu'ayant constaté que l'état parasitaire annexé à la promesse de vente attestait de la présence d'agents de dégradation biologique du bois, notamment de pourriture molle et de coniophores des caves, que l'acte notarié mentionnait la présence des agents de dégradation biologique du bois ainsi repérés et que l'acquéreur reconnaissait avoir été en mesure de visiter entièrement l'immeuble et de constater cette dégradation du bois et qu'y étaient annexés, outre un second état parasitaire rédigé en termes identiques, le rapport établi par le cabinet Immexpert faisant état d'importants facteurs de dégradation du bâti tels qu'un indice de présence de champignons lignivores sur le plafond de la salle de bains et un risque de rupture de la poutre de la salle de bains et dans lequel étaient incluses deux photographies montrant l'état de dégradation très avancé des bois, relevé que la mérule et le coniophore étaient des champignons lignivores tout aussi dommageables pour le bois et que les états parasitaires employaient le terme générique de champignons lignivores et celui de coniophore des caves et retenu que l'acquéreur avait ainsi connaissance au jour de la vente de la présence de champignons de nature à altérer la structure de l'immeuble et qu'il lui appartenait de prendre les mesures nécessaires pour estimer les conséquences exactes de cette infestation, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs qu'en l'absence de caractère caché des désordres, l'action de la société Capucine Zibaut en garantie des vices cachés ne pouvait être accueillie ; 

     

    D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    Rejette le pourvoi ;

     

    Condamne la société Capucine Zibaut & cie aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Capucine Zibaut & cie à verser la somme de 3 000 euros à la société Immobilier VDV et la somme de 3 000 euros à M. X... ; rejette la demande de la société Capucine Zibaut & cie ; 

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept février deux mille quinze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Capucine Zibaut & cie.

     

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la Sarl Capucine Zibaut & Cie de l'intégralité de ses demandes fondées sur la garantie des vices cachés ;

     

    AUX MOTIFS QU'il est constant en l'espèce et suffisamment établi par les constatations des professionnels ayant visité les lieux que l'immeuble acquis par la société Capucine Zibaut était, au jour de la vente, infesté par divers insectes et champignons, et notamment le champignon mérule ; qu'il n'est pas plus contesté que la présence de ce champignon lignivore dans un immeuble rend celui-ci impropre à l'usage, en ce qu'il est de nature à affecter sa solidité ; que son éradication implique de lourds travaux ; que la principale question posée à la Cour est de rechercher si la présence de ce champignon présentait pour l'acquéreur un caractère caché au jour de la vente ; qu'en premier lieu, la société Capucine Zibaut dont l'objet social est « l'administration d'immeubles et autres biens immobiliers » ne peut valablement soutenir être profane en matière de transactions immobilières ; qu'ensuite, à l'acte de vente sous signatures privées du 31 octobre 2009 était jointe une « attestation d'état parasitaire de février 2009, en attente d'un nouvel état parasitaire d'octobre 2009 » ; que l'attestation d'état parasitaire établie par M. X... le 19 février 2009 concluait : « il a été repéré des agents de dégradation biologique des bois » et notamment de nombreuses traces d'humidité et de salpêtre, de la petite vrillette, de la pourriture molle, mais aussi « sur un morceau de plinthe derrière la porte accès cuisine : il a été repéré de la pourriture cubique sur quelques centimètres : coniophore des caves » ; qu'enfin, l'acte notarié du 19 décembre 2009 stipulait : « le vendeur déclare qu'un diagnostic établi par M. Gérard X... le 20 octobre 2009 ne révèle pas la présence de termites, mais révèle la présence d'agents de dégradation biologique du bois dans le bien objet des présentes. L'acquéreur reconnaît avoir été en mesure de le visiter entièrement et de constater la présence de ladite dégradation du bois telle que décrite dans le diagnostic de M. X... ci-dessus visé » ; qu'était jointe à cet acte notarié une attestation d'état parasitaire établie le 20 octobre 2009 par M. X..., reprenant les termes de celle du 19 février 2009 ; qu'était également joint à l'acte un rapport de diagnostic établi par le cabinet Immexpert, lequel avait essentiellement pour but de rechercher le risque d'exposition au plomb, mais qui fait également état d'importants facteurs de dégradation du bâti, à tel point qu'il en avertit les services de l'état conformément aux dispositions du Code de la santé publique ; qu'il a de fait constaté des « traces importantes de coulure ou de ruissellement d'eau » ; « plusieurs unités de diagnostic d'un même local recouvertes de moisissures ou de taches d'humidité » ; « indice de présence de champignons lignivores » sur le plafond de la salle de bains ; un « risque de rupture » de la poutre de la salle de bains ; que deux photographies montrant l'état de dégradation très avancé des bois étaient incluses dans ce rapport ; que le 5 janvier 2010, l'architecte chargé de la réhabilitation de l'immeuble a invité le propriétaire à « faire des investigations complémentaires par une entreprise qualifiée afin de pouvoir conclure en la présence de champignons, et d'en évaluer leur étendue et leur typologie » ; que la société Normandie Termites, spécialisée dans les pathologies des bois, a effectué divers sondages en février 2010 et son rapport fait état : - de la présence du champignon mérule « en quantité importante » sur les maçonneries du mur de la boutique, ainsi que sur les murs de la chambre 1 ; - de la présence d'un champignon Coniophore dans la chambre 8 ; - de la présence de champignon coprinus radians au plafond de la laverie et au plafond de la buanderie ; - de la présence des champignons Treschispora et Antrodia dans la salle de bains et la chambre 8 ; que dans son rapport d'anakyse, la société Normandie Termites précise que la mérule et les Antrodia produisent, de même que le coniophore, une pourriture cubique du bois, et que le coprinus Radians et les Trechispora ne sont pas particulières dommageables pour le bois, au contraire de la mérule ; que la documentation produite par la société VDV montre que la mérule et le coniophore des caves sont des champignons lignivores semblables et tout aussi dommageables pour les bois, leur principale différence tenant aux taux d'humidité nécessaire à leur fructification ; que certes, les état parasitaires joints aux actes de ventes n'emploient pas le terme « mérule » ; qu'il est toutefois employé le terme plus générique de « champignons lignivores » ainsi que celui de « coniophores des caves » ; qu'il s'ensuit que la société Capucine Zibaut a été informée lors de la vente de la dégradation importante des bois de l'immeuble, notamment par l'effet de champignons lignivores ; que dès lors, peu important que le terme « mérule » n'ait pas été employé, et peu important également que l'importance de l'infestation n'ait pas été totalement diagnostiquée, puisque cela aurait supposé des sondages destructifs qu'il n'appartenait pas au diagnostiqueur de réaliser, il apparaît que l'acquéreur, professionnel de l'administration d'immeubles, avait nécessairement connaissance au jour de la vente de la présence de champignons de nature à altérer la structure de l'immeuble ; qu'il lui appartenait en conséquence de prendre toutes mesures nécessaires pour estimer les conséquences exactes de l'infestation et le coût de la remise en état ; qu'en l'absence de caractère caché des désordres, la société Capucine Zibaut ne peut donc prospérer en son action en garantie des vices cachés, et le jugement sera infirmé ;

     

    ALORS D'UNE PART QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige, tels qu'ils sont fixés par les conclusions respectives des parties ; qu'en l'espèce, il résulte des conclusions respectives des parties que la qualité d'acquéreur profane de la société Capucine Zibaut , qui avait été reconnue par les premiers juges, n'était pas discutée en cause d'appel ; qu'en retenant cependant que la société Capucine Zibaut ne pouvait valablement soutenir, eu égard à son objet social, être profane en matière de transactions immobilières, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

     

    ALORS D'AUTRE PART QUE la qualité de professionnel, susceptible d'entraîner une présomption simple de connaissance des vices décelables selon une diligence raisonnable, ne peut être reconnue qu'à celui qui dispose d'une qualification professionnelle permettant de supposer de sa part une réelle capacité de contrôle de la chose vendue ; qu'en l'espèce, la cour d'appel qui, pour présumer sa connaissance du vice affectant l'immeuble, a déduit la qualité d'acquéreur, professionnel des transactions immobilières, de la société Capucine Zibaut de son seul objet social consistant dans « l'administration d'immeubles et autres biens immobiliers », sans caractériser en quoi cet objet social permettait de supposer une réelle capacité de la société Capucine Zibaut à contrôler l'immeuble vendu, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ;

     

    ALORS ENFIN QUE le vendeur est tenu des défauts cachés de la chose qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, et dont l'acheteur n'a pu se convaincre lui-même ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué constate que les états parasitaires joints aux actes de vente ne faisaient état que d'infestations très limitées (plafond de la salle de bain et plinthe derrière la porte de la cuisine) par des champignons lignivores non désignés comme étant de la mérule, et que l'importance réelle de l'infestation ne pouvait être diagnostiquée que par des sondages destructifs qui n'ont pas été réalisés ;

    qu'en retenant cependant l'absence de caractère caché des désordres pour rejeter l'action en garantie de la société Capucine Zibaut contre le vendeur professionnel, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations desquelles il résulte que le vice était indécelable dans son ampleur et ses conséquences par l'acquéreur, a violé les articles 1641 et 1642 du code civil."

  • Exiguïté de l'accès à une place de parking et impropriété à destination

    Cet arrêt juge qu'en l'absence d'indication particulière dans le descriptif des prestations de l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement, constitue une impropriété à la destination l'exiguïté de l'accès à une place de parking qui rend celle-ci inutilisable pour une voiture de tourisme couramment commercialisée :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 27 janvier 2014), que, par acte notarié du 25 septembre 2006 la société Duruy a vendu en l'état futur d'achèvement un appartement et une place de parking à M. X... ; que la livraison est intervenue le 3 janvier 2007 ; que, se plaignant de désordres, M. X... a assigné la société Duruy en indemnisation de ses préjudices ; que celle-ci a appelé en garantie la société Duquesnoy et associés, liquidateur de la société MCP chargée du lot " menuiseries, cloisons, plafonds " et la SMABTP, assureur de la société MCP ; 

     

    Sur le premier moyen : 

     

    Vu les articles 1642-1 et 1792 du code civil ; 

     

    Attendu que pour rejeter la demande de M. X... au titre du défaut d'isolation phonique, l'arrêt retient que la non-conformité ne porte, compte tenu de la tolérance de 3 dB (A), que sur un dépassement du bruit aérien de 6 dB (A) entre la chambre de M. X... et le bureau de M. et Mme Y... et de 3 d B (A) entre les deux salles de bains, ce qui ne permet pas à M. X... de justifier d'une impropriété de l'appartement à sa destination et donc du caractère décennal du désordre ; 

     

    Qu'en déduisant de la seule circonstance que le dépassement des normes d'isolation phonique applicables aurait été limité, l'absence de désordre relevant de la garantie décennale, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 

     

    Sur le deuxième moyen : 

     

    Vu les articles 1646-1 et 1792 du code civil ; 

     

    Attendu que pour rejeter la demande de M. X... en réparation du trouble de jouissance concernant l'accès à sa place de parking, l'arrêt retient que les difficultés dont l'expert fait état sont liées à la longueur du véhicule de M. X... de type " 607 ", qu'il n'est pas démontré ni même allégué que d'autres propriétaires rencontrent les mêmes problèmes et qu'il n'est donc pas justifié par M. X..., qui a la charge de la preuve, d'un préjudice en lien de causalité avec un désordre dont la société Duruy doit garantie ; 

     

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'en l'absence d'indication particulière dans le descriptif des prestations de l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement, constitue une impropriété à la destination l'exiguïté de l'accès à une place de parking qui rend celle-ci inutilisable pour une voiture de tourisme couramment commercialisée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 

     

    Et sur le troisième moyen : 

     

    Vu les articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du code civil ; 

     

    Attendu que pour rejeter la demande de M. X... en réparation du coût de reprise de l'enduit du mur derrière la gouttière d'écoulement des eaux pluviales, l'arrêt retient que le désordre est apparent, qu'il n'a pas fait l'objet de réserve dans le procès-verbal de réception des parties communes du 6 juin 2007, ni dans le mois de cette réception, que le vendeur en l'état futur d'achèvement en est donc déchargé et que la demande doit être rejetée ; 

     

    Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que M. X... avait assigné le 17 janvier 2008, soit dans le délai d'un an du procès-verbal de réception des parties communes, la société Duruy en référé-expertise et qu'il n'était pas contesté que cette assignation visait le désordre litigieux, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 

     

    PAR CES MOTIFS : 

     

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. X... de sa demande au titre du défaut d'isolation phonique et de ses demandes en réparation du trouble de jouissance concernant l'accès à l'emplacement de parking et du coût de reprise de l'enduit du mur derrière la gouttière d'écoulement des eaux pluviales, l'arrêt rendu le 27 janvier 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ; 

     

    Condamne la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics aux dépens ; 

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ; 

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille quinze.

     

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

     

    Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. X.... 

     

    PREMIER MOYEN DE CASSATION 

     

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR débouté Monsieur Jacques-Yves X... de ses demandes tendant à voir juger que la société DURUY avait engagé sa responsabilité à son égard en raison du défaut d'isolation phonique de l'appartement qu'il avait acquis de cette société et, en conséquence, d'AVOIR limité à la somme de 420 euros augmentée de TVA en vigueur au jour de l'arrêt la créance de Monsieur X... au passif de la liquidation judiciaire de la SNC DURUY ; 

     

    AUX MOTIFS QUE « l'expert a relevé que l'isolation phonique entre l'appartement de Monsieur X... et celui des époux Y... était défectueuse en raison de matériaux isolants sous dimensionnés (absence du prolongement de la paroi depuis le plafond jusqu'à la dalle béton) ; qu'il préconise le démontage de la cloison entre les deux appartements, entre les deux salles de bains le démontage du côté de Monsieur X... et la repose d'un isolant et d'une paroi plâtre jusqu'à la dalle béton ; qu'il chiffre le coût de la remise en état à 8 100 euro et indique que ce désordre rend l'immeuble impropre à sa destination ; Attendu que ce défaut n'a pas été signalé lors de la livraison de l'appartement ni dans le mois qui a suivi ; Attendu que l'article L. 111-11 du code de la construction et de l'habitation dispose : " Les contrats de louage ayant pour objet la construction de bâtiments d'habitation sont réputés contenir les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière d'isolation phonique ; Les travaux de nature à satisfaire à ces exigences relèvent de la garantie de parfait achèvement visée à l'article 1792-6 du code civil reproduit à l'article L 111-20-2 ; Le vendeur ou le promoteur immobilier est garant, à l'égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité à ces exigences pendant un an à compter de la prise de possession " ; Attendu que Monsieur X... ne fait pas état d'une prise de possession postérieure à la livraison du 3 janvier 2007 ; que l'assignation en référé qui vise le défaut d'isolation phonique a été délivrée le 17 janvier 2008, postérieurement à l'expiration du délai d'un an ; que la demande de Monsieur X... ne peut donc être accueillie en application de l'article L 111-11 ; Attendu que le tribunal a prononcé la condamnation de la société DURUY sur le fondement de la garantie décennale des articles 1792 et 1792-1 du code civil à laquelle le vendeur en l'état futur d'achèvement est tenu sans pouvoir opposer l'indemnisation des propriétaires de l'appartement voisin pour le même défaut ; Que sur ce fondement il appartient à Monsieur X... de justifier que le défaut d'isolation phonique rend l'appartement impropre à sa destination, ce qui est contesté par la SMABTP qui fait observer à juste titre que la déclaration de l'expert à ce sujet n'est assortie d'aucune explication et que s'il résulte des études acoustiques auxquelles il a été procédé par la SOCOTEC une non conformité de l'insonorisation, cette constatation est insuffisante puisqu'une non conformité n'entraîne pas nécessairement une impropriété de l'immeuble à sa destination ; Attendu que la SOCOTEC a procédé à plusieurs opérations de mesure :- mesure de l'isolement acoustique au bruit aérien et au bruit d'impact entre les deux appartements de Monsieur X... et des époux Y... : une seule non conformité a été relevée au niveau de l'isolation au bruit aérien entre la chambre de Monsieur X... et le bureau des époux Y... , aucune non conformité au bruit aérien pour les autres pièces, ni aucune non conformité de l'isolement au bruit de choc n'ont été relevées,- mesure de l'impact des bruits extérieurs (isolement des façades) aucune non conformité n'a été relevée,- mesure de l'isolement au bruit aérien entre les deux salles de bains : non conformité ; Que la SOCOTEC écrit également, s'agissant des émergences des bruits de voisinage que les niveaux mesurés lors d'activités plus importantes de l'école voisine (entrée et sortie) indiquent des émergences inférieures à la valeur limite autorisée de 5 dB (A) dans les parties principales de Monsieur X... et des époux Y..., que de même les émergences spectrales restent en dessous des seuils autorisés et que s'agissant de l'activité nocturne de la poste voisine les émergences mesurées dans l'appartement de Monsieur X... ne sont pas significatives ; Attendu qu'en définitive la non conformité ne porte, compte tenu de la tolérance de 3 dB (A), que sur un dépassement du bruit aérien de 6 dB (A) entre la chambre de Monsieur X... et le bureau des époux Y... et de 3 d B (A) entre les deux salles de bains, ce qui ne permet pas à Monsieur X... qui n'apporte aucun autre élément de preuve, de justifier d'une impropriété de l'appartement à sa destination et donc du caractère décennal du désordre ; Que la décision du tribunal sera infirmée, Monsieur X... devant être débouté de sa demande de réparation du désordre affectant l'isolation phonique (¿) ; que Monsieur X... demande en outre l'inscription au passif de la liquidation judiciaire de la société DURUY de la somme de 10 000 euro à titre de dommages et intérêts en invoquant le trouble de jouissance pendant l'exécution des travaux d'isolation phonique et l'impossibilité d'user normalement de son emplacement de parking ; Attendu que le tribunal lui avait accordé la somme de 1 000 euro à titre de dommages et intérêts en réparation de la gêne subie pendant les travaux d'isolation phonique ; que cette disposition doit être infirmée puisque la garantie de la société DURUY n'a pas été retenue pour ce désordre » ; 

     

    1. ALORS QUE les désordres d'isolation phonique peuvent relever de la garantie décennale même lorsque les exigences minimales légales ou réglementaires ont été respectées ; qu'il en va ainsi, à plus forte raison, lorsque celles-ci ne l'ont pas été ; qu'en l'espèce, pour rejeter la demande formulée par Monsieur X... au titre de désordres relatifs à l'isolation phonique de son appartement, l'arrêt attaqué, après avoir relevé que l'expert judiciaire avait indiqué que ces désordres rendaient l'immeuble impropre à sa destination, a cependant énoncé que la non-conformité aux normes applicables ne porte, compte tenu de la tolérance de 3 dB (A), que sur un dépassement du bruit aérien de 6 dB (A) entre la chambre de Monsieur X... et le bureau de ses voisins et de 3 dB (A) entre les deux salles de bains, ce qui ne permet pas à Monsieur X... de justifier d'une impropriété de l'appartement à sa destination ; qu'en déduisant ainsi de la seule circonstance que le dépassement des normes d'isolation phonique applicables aurait été limité l'absence de désordre relevant de la garantie décennale, la Cour d'appel a violé les articles 1646-1 et 1792 du Code civil ; 

     

    2. ALORS QU'en déduisant de la seule circonstance que le dépassement des normes d'isolation phonique applicables aurait été limité, l'absence de désordre relevant de la garantie décennale, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les conversations tenues dans l'appartement de Monsieur X... et celui mitoyen n'étaient pas audibles de part et d'autre, si bien que ce défaut d'isolation phonique rendait l'immeuble impropre à sa destination, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1646-1 et 1792 du Code civil. 

     

    DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION 

     

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR débouté Monsieur Jacques-Yves X... de sa demande en réparation du trouble de jouissance concernant l'accès à l'emplacement de parking qui lui avait été vendu par la société DURUY et, en conséquence, d'AVOIR limité à la somme de 420 euros augmentée de TVA en vigueur au jour de l'arrêt la créance de Monsieur X... au passif de la liquidation judiciaire de la SNC DURUY ; 

     

    AUX MOTIFS QUE « Monsieur X... demande en outre l'inscription au passif de la liquidation judiciaire de la société DURUY de la somme de 10 000 euro à titre de dommages et intérêts en invoquant le trouble de jouissance pendant l'exécution des travaux d'isolation phonique et l'impossibilité d'user normalement de son emplacement de parking ; Attendu que le tribunal lui avait accordé la somme de 1 000 euro à titre de dommages et intérêts en réparation de la gêne subie pendant les travaux d'isolation phonique ; que cette disposition doit être infirmée puisque la garantie de la société DURUY n'a pas été retenue pour ce désordre ; Attendu qu'en page 7 de son rapport l'expert écrit au sujet des places de parking en sous-sol : lors de la réunion d'expertise il a été démontré que l'accès aux places de parking était extrêmement difficile pour un véhicule de type 607. Les places de parking ont une largeur de 2, 39 mètres avec un mur de béton d'un côté et une longueur de 4, 40 mètres. Les véhicules disposent d'une marge de recul de 4, 90 mètres. Le descriptif ne donne pas d'indications particulières sur ces emplacements. Le sol de l'emplacement est en béton brut ; que le rapport d'expertise ne comporte pas d'autre élément et l'expert n'a pas retenu de désordre à ce titre ; Attendu que dans ses conclusions Monsieur X... soutient qu'il ne lui a pas été possible de rejoindre sa place de parking par la rampe d'accès au sous-sol car la roue arrière de son véhicule est restée en suspension à 40 cm du sol ; qu'il déclare qu'il a dû acquérir un autre garage à quelques centaines de mètres de l'immeuble ; Attendu que les difficultés dont l'expert fait état sont liées à la longueur du véhicule de Monsieur X... de type 607 (cinq mètres selon ses propres déclarations) ; qu'il n'est pas démontré ni même allégué que d'autres propriétaires rencontrent les mêmes problèmes ; Qu'il n'est donc pas justifié par Monsieur X... qui a la charge de la preuve, d'un préjudice en lien de causalité avec un désordre dont la société DURUY, vendeur en l'état futur d'achèvement, doit garantie ; que Monsieur X... sera débouté de sa demande de dommages et intérêts » ; 

     

    ALORS QU'en l'absence d'indication particulière dans le descriptif des prestations de l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement, constitue une impropriété de destination l'exiguïté de l'accès à une place de parking qui rend celle-ci inutilisable pour une voiture de tourisme traditionnellement commercialisée sur le marché ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a relevé qu'il résultait du rapport d'expertise judiciaire, d'une part, que les places de parking de l'immeuble litigieux permettaient seulement une marge de recul de 4, 90 mètres, d'autre part, que le descriptif des prestations de l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement ne donnait pas d'indications particulières sur ces emplacements ; qu'en retenant que les difficultés rencontrées par Monsieur X... pour se garer dans l'emplacement de parking litigieux étaient liées à la longueur de 5 mètres de son véhicule, après avoir constaté qu'il s'agissait d'une Peugeot 607, soit une berline traditionnellement commercialisée sur le marché français, la Cour d'appel a violé les articles 1646-1 et 1792 du Code civil. 

     

    TROISIÈME MOYEN DE CASSATION 

     

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR débouté Monsieur Jacques-Yves X... de sa demande en réparation du coût de reprise de l'enduit du mur derrière la gouttière d'écoulement des eaux pluviales et, en conséquence, d'AVOIR limité à la somme de 420 euros augmentée de TVA en vigueur au jour de l'arrêt la créance de Monsieur X... au passif de la liquidation judiciaire de la SNC DURUY ; 

     

    AUX MOTIFS QUE « par acte notarié du 25 septembre 2006 la SNC DURUY a vendu à Monsieur Jacques-Yves X... un appartement en l'état futur d'achèvement et une place de parking dans un ensemble immobilier situé à Lille .... La livraison est intervenue avec réserves le 3 janvier 2007. Se plaignant de désordres Monsieur X... a fait assigner le 17 janvier 2008 la SNC DURUY devant le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Lille qui, par ordonnance du 26 février 2008, a désigné Monsieur A... en qualité d'expert. Par ordonnance du 27 août 2009 les opérations d'expertise ont été étendues à la SMABTP, assureur de la société MCP, chargée de l'exécution du lot'menuiseries, cloisons, plafonds'. (¿) que l'expert a relevé que l'enduit du mur derrière la gouttière n'a pas été réalisé et a évalué le coût de la réfection à 330 euro ; Attendu que le tribunal a déclaré cette demande irrecevable au motif que l'extérieur d'un mur de façade est une partie commune et qu'en conséquence seul le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en application de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ; Qu'au soutien de son appel incident Monsieur X... prétend que le désordre porte sur une partie commune mais dont il a un usage privatif ; Attendu qu'en vertu de l'alinéa 2 de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 un copropriétaire peut certes être autorisé à exercer seul une action pour obtenir réparation d'un désordre affectant une partie commune s'il existe une atteinte à la jouissance de son lot ; Que cependant Monsieur X... n'indique pas le fondement juridique de sa demande ; Que le désordre est apparent ; qu'il n'a pas fait l'objet de réserve dans le procès-verbal de réception des parties communes du 6 juin 2007, ni dans le mois de cette réception ; que le vendeur en l'état futur d'achèvement en est donc déchargé ; Que la demande doit être rejetée » ; 

     

    1. ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les écritures des parties ; que, dans ses conclusions récapitulatives (p. 8, al. 3), Monsieur X... soutenait, à propos de l'absence d'enduit du mur derrière la gouttière d'écoulement des eaux pluviales de l'immeuble en cause, que « le même raisonnement que celui concernant la terrasse (¿) doit être suivi » ; qu'à propos de cette terrasse, dans les mêmes écritures (p. 7, avant-dernier alinéa), Monsieur X... soutenait que « la société DURUY doit en assurer la réparation conformément à l'article 1642-1 du Code Civil » ; que dans le dispositif de ces écritures (p. 12-13), il sollicitait au demeurant la fixation de sa créance au passif de la SNC DURUY au visa du même texte ; 

    qu'en déboutant néanmoins Monsieur X... de sa demande en réparation du coût de reprise résultant de l'absence d'enduit, au prétexte qu'il n'indiquait pas le fondement juridique de sa demande, la Cour d'appel a dénaturé les écritures de l'exposant, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ; 

     

    2. ALORS QUE l'acquéreur d'un immeuble à construire est recevable, pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l'expiration du délai d'un mois après la prise de possession des ouvrages, à intenter contre le vendeur l'action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l'écoulement de ce délai d'un mois ; que, pour débouter Monsieur X... de la demande en réparation du coût de reprise de l'enduit du mur derrière la gouttière d'écoulement des eaux pluviales, l'arrêt attaqué a affirmé que le désordre, affectant une partie commune, était apparent et qu'il n'avait pas fait l'objet de réserve dans le procès-verbal de réception des parties communes du 6 juin 2007, ni dans le mois de cette réception, de sorte que le vendeur en l'état futur d'achèvement était déchargé ; qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que Monsieur X..., se plaignant de désordres affectant l'immeuble litigieux, avait fait assigner le 17 janvier 2008, soit dans le délai d'un an du procès-verbal de réception des parties communes, la SNC DURUY devant le juge des référés du Tribunal de grande instance de Lille aux fins de désignation d'un expert et qu'il n'était pas contesté que cette assignation visait le désordre litigieux, la Cour d'appel a violé les articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du Code civil."