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  • Commission ou dommages et intérêts pour l'agent immobilier ?

    Par cet arrêt la Cour de Cassation rappelle que la constatation de manoeuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d'un agent immobilier n'ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue mais seulement à la réparation de son préjudice par l'allocation de dommages-intérêts :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 8 avril 2009), que, le 12 septembre 1999, la société immobilière Bénard (SI) a consenti à M. X..., agissant pour le compte de l'agence immobilière Lang et Fournier, un mandat de vente portant sur une propriété agricole d'une superficie de 106 ha, comprenant deux maisons d'habitation ; que le mandat prévoyait une commission de 5 % du montant de la vente à la charge du mandant et stipulait qu'en cas d'exercice d'un droit de substitution ou de préemption la rémunération resterait à la charge du mandant ; que, par acte du 19 janvier 2000, la société SI a vendu la propriété à M. Y..., sous condition suspensive de l'absence d'exercice du droit de préemption, au prix de 6 624 000 francs ; que, par acte du 24 mars 2000, la SAFER Garonne-Périgord (SOGAP) et la SAFER Gascogne-Haut Languedoc ont notifié l'exercice de leur droit de préemption et une offre d'achat au prix de 5 500 000 francs ; que, le 14 juin 2000, la société SI a notifié à la SOGAP le retrait du bien de la vente ; que, par acte du 19 juin 2000, la société SI s'est engagée à vendre amiablement la propriété à la SOGAP moyennant le prix de 5 858 800 francs ; que, par acte notarié du 29 septembre 2000, la société SI a vendu à la SOGAP la propriété, à l'exclusion de 3 ha et d'une maison d'habitation, pour un prix de 4 058 000 francs et s'est engagée à vendre le reste de la propriété pour un prix de 1 800 000 francs ; que, par acte notarié du 7 décembre 2000, la société SI a vendu le reste de la propriété à la SOGAP ; que M. X... a mis en demeure la SOGAP de lui payer sa commission ; qu'à la suite d'une décision ayant déclaré irrecevable l'action de M. X..., la SNC Lang et Fournier a assigné la SOGAP et la société Sucrimex, venant aux droits de la société SI, en paiement de la commission ;

     

    Sur le second moyen :

     

    Vu l'article 6 de la loi du 6 janvier 1970, ensemble l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 ;

     

    Attendu que pour condamner la société SOGAP à payer à la société Lang et Fournier la somme de 50 292,93 euros au titre de la commission due sur la vente réalisée, l'arrêt retient que le cadre juridique de la vente amiable est un cadre frauduleux qui résulte d'un accord entre les parties pour évincer l'agent immobilier et qu'il convient dès lors de restituer à la vente son cadre juridique légal, à savoir celui de l'exercice par la SAFER de son droit de préemption avec pour conséquence son obligation de régler à l'agence sa commission ;

     

    Qu'en statuant ainsi, alors que la constatation de manoeuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d'un agent immobilier n'ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue mais seulement à la réparation de son préjudice par l'allocation de dommages-intérêts, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

     

    Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 avril 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen, autrement composée ;

     

    Condamne la société Lang et Fournier aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société SOGAP ; 

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix.

     

     

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

     

    Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Garonne-Périgord

     

    PREMIER MOYEN DE CASSATION 

     

    Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la SOGAP à payer à la société Lang et Fournier la somme de 50.292,93 euros au titre de la commission due sur la vente réalisée ;

     

    AUX MOTIFS QUE sur la recevabilité de la demande, il est définitivement jugé par l'arrêt de notre cour du 17 novembre 2004 que seule la société Lang et Fournier est recevable à prétendre à l'octroi de la commission litigieuse ; qu'elle n'a jamais renoncé à ce droit contrairement à ce qui est conclu ; que le fait que M. X... soit inscrit en qualité d'agent immobilier depuis l'année 1995 ne lui interdisait pas d'agir en qualité de mandataire d'une autre agence immobilière ; que c'est précisément ce qu'il a fait puisque le mandat du 13 septembre 1999 conclu avec la SI Benard est établi au nom de Michel X... agence Lang et Fournier et porte le seul numéro de la carte professionnelle de l'agence Lang et Fournier ;

     

    ET AUX MOTIFS ENCORE QUE la société immobilière Benard a consenti, le 12 Septembre 1999, un mandat de vente à M. X..., agissant pour le compte de l'agence Lang et Fournier, agent immobilier, pour la vente d'une propriété agricole de 106 ha comportant deux maisons d'habitation pour un montant de 10 millions de francs ; que ce mandat prévoyait une commission de 5 % du montant de la vente à charge du mandant et en cas d'exercice du droit de substitution ou de préemption la rémunération resterait dus par le mandant (arrêt p. 2) ;

     

    1°) ALORS QUE l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; qu'en affirmant qu'il a été définitivement jugé par l'arrêt du 17 novembre 2004 que seule la société Lang et Fournier est recevable à prétendre à l'octroi de la commission litigieuse, quand cette décision s'était bornée, dans son dispositif «à déclarer irrecevable l'action intentée par Michel X... à l'encontre de la SOGAP et de la société immobilière Benard» sans se prononcer sur la recevabilité de l'action de l'agence immobilière Lang et Fournier, la cour d'appel a violé les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile ;

     

    2°) ALORS QUE l'autorité de la chose jugée n'a lieu que si la demande a été formée entre les mêmes parties et qu'une personne qui n'a pas été appelée en la cause ayant abouti au jugement définitif n'est pas fondée à invoquer l'autorité que la loi attribue à la chose jugée ; qu'en considérant qu'il a été définitivement jugé par l'arrêt du 17 novembre 2004 que seule la société Lang et Fournier est recevable à prétendre à l'octroi de la commission litigieuse, quand l'agence immobilière Lang et Fournier n'était pas partie à l'arrêt susvisé du 17 novembre 2004, la cour d'appel a violé de plus fort les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile.

     

     

    SECOND MOYEN DE CASSATION 

     

    Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la SOGAP à payer à la société Lang et Fournier la somme de 50.292,93 euros au titre de la commission due sur la vente réalisée ;

     

    AUX MOTIFS QUE sur le paiement de la commission, constitue une fraude, un acte en apparence régulier qui n'a pour but que d'éluder une loi impérative ; qu'en vertu de l'adage fraus omnia corrompit, la victime d'une fraude doit être replacée dans les droits qui auraient été les siens sans la fraude ; qu'au terme du mandat conclu entre la SI Benard et la société Lang et Fournier en cas de réalisation d'un droit de préemption la rémunération stipulée restera due par le mandant ; qu'en l'espèce la SOGAP a exercé son droit de préemption et a fait une offre d'achat à 5 500 000 F ; que cette offre d'achat a été régulièrement signifiée au notaire le 24 mars 2000 ; que ce faisant elle a accepté alors de se substituer à l'acquéreur dans les obligations du contrat de vente qui lui a été notifié notamment au regard du versement de la commission à l'intermédiaire ; que la SI Benard a par lettre envoyée le 14 juin à la SOGAP retiré son domaine de la vente ; qu'il n'en demeure pas moins qu'un compromis de vente a été signé entre la SI Benard et la Safer à un prix de 5 858 800 F le 19 juin ; que cette somme correspond à quelques francs prés à l'offre d'achat faite par la Safer, soit 5 500 000 F plus la commission due, soit 330 648 F TTC (276 000 F HT) ; qu'ainsi que l'a caractérisé le premier juge, la lettre adressée par la SI Benard le 14 juin n'a pu être réceptionnée au mieux que le jeudi 15 juin ce qui impliquerait qu'en une seule journée (puisque le 16 et le 17 juin tombent le week-end) un accord sur un nouveau prix soit trouvé avec fixation du rendez-vous pour la signature du compromis le la dilatant ; que ce serait matériellement impossible compte tenu de la complexité l'opération, du montant des sommes en jeu, et alors que le siège de la SI Benard se trouve à Paris et celui de la SOGAP à Montauban ; que la décision de retrait du bien du 14 juin est un acte fictif préparé en commun par les deux parties pour frauder la loi et exclure la société Lang et Fournier de la transaction ; que la cession amiable du 19 juin est un acte fictif ; que la vente en deux actes différents était finalement une manoeuvre fictive destinée à détourner l'attention de l'agent immobilier ; qu'en effet il est prétendu que la vente de la maison n'a pu être réalisée en même temps que la vente de la propriété au motif qu'elle était occupée et qu'il a fallu obtenir le tribunal l'expulsion de l'occupant ; qu'il résulte toutefois de l'examen de ces faits que le prétendu occupant dont l'expulsion a été obtenue est en réalité l'acquéreur pour le compte duquel la SOGAP a exercé son droit de préemption ; qu'on se demande effectivement pour quelle raison cette procédure a été diligentée si ce n'est pour tenter de masquer l'opération frauduleuse réalisée ; qu'en définitive il résulte des faits ci-dessus rapportés que la Safer a exercé son droit de préemption, que ce faisant elle s'est substituée de plein droit dans les droits et obligations de l'acquéreur tels qu'ils existent dans la notification de l'offre ; que la Safer a réalisé sa préemption en procédant à une offre d'achat à ses propres conditions ; que la vente est intervenue entre le bénéficiaire du droit de préemption et le vendeur, mandant de la société Lang et Fournier ; que les parties ont été rapprochées par l'intermédiaire de la société Lang et Fournier qui en présentant la promesse d'achat de M. Y... a amené la Safer à exercer son droit de préemption ; que le cadre juridique de la vente amiable est un cadre frauduleux qui résulte d'un accord entre les parties pour évincer l'agent immobilier ; qu'il convient dès lors de restituer à la vente son cadre juridique légal à savoir celui de l'exercice par la Safer de son droit de préemption avec pour conséquence son obligation de régler à l'agence la commission, soit la somme de 276 000 F hors taxes ; que contrairement à ce qui a été jugé, l'article 6 de la loi Hoguet ne peut s'appliquer ; qu'il n'existe pas de perte de chance ; que la vente a bien eu lieu et dès lors la commission doit être réglée ; qu'il n'y a pas lieu d'examiner la demande de dommages et intérêts faite par la société Lang et Fournier puisqu'il a été fait droit à sa demande principale ;

     

    1°) ALORS QUE le vendeur qui n'a ni saisi le tribunal, ni retiré le bien de la vente dans un délai de 6 mois suivant une préemption de la Safer avec réduction de prix est réputé avoir accepté l'offre au prix proposé par celleci ; qu'en considérant que le retrait du bien de la vente, signifié à la SOGAP le 14 juin 2000 par le propriétaire constituait en lui-même un acte fictif et une fraude à la loi, accompli dans le seul but d'exclure l'agent immobilier de la transaction, quand ce retrait était indispensable pour éviter que l'opération ne se réalise au prix de 5.550.000 francs, ce que le vendeur ne pouvait accepter, la cour d'appel a violé l'article L 143-10 du Code rural ;

     

    2°) ALORS QUE si le retrait du bien préempté avec réduction de prix constitue un préalable indispensable à la formalisation d'une vente amiable au profit de la Safer à un prix supérieur à celui qu'elle avait fixé dans sa décision de préemption, l'article L 143-10 du code rural n'interdit pas pour autant aux parties d'entrer en pourparlers sur le prix de la vente avant que le bien préempté n'ait été officiellement retiré de la vente par son propriétaire ; qu'en déduisant le caractère frauduleux de la décision de retrait du 14 juin 2000 et de tous les actes subséquents de ce qu'un accord sur un nouveau prix n'avait pas pu être raisonnablement trouvé entre le 14 juin 2000 et le 19 juin 2000 date de la signature de la promesse unilatérale de vente consentie au nouveau prix à la Safer, quand cette négociation avait pu légalement avoir lieu avant le retrait formel du bien de la vente, la cour d'appel qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas a violé de plus fort l'article L 143-10 du code rural ;

     

    3°) ALORS subsidiairement QUE la constatation de manoeuvres destinées à éluder la rémunération d'un agent immobilier n'ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue mais seulement à la réparation de son préjudice par l'allocation de dommages-intérêts ; qu'en condamnant la Safer à payer à la société Lang et Fournier le montant de la commission due, la cour d'appel a violé les articles 6 de la loi du 6 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 ;

     

    4°) ALORS subsidiairement QUE le mandat de vente du 12 septembre 1999 «prévoyait une commission de 5% du montant de la vente à la charge du mandant et en cas d'exercice d'un droit de substitution ou de préemption la rémunération resterait due par le mandant» ; qu'en condamnant la SOGAP, en sa qualité d'acquéreur substitué, à payer à la société Lang et Fournier le montant de la commission d'agence, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constations d'où il ressortait que le contrat de mandat de vente conclu entre le vendeur et l'agent immobilier prévoyait expressément qu'en cas de réalisation d'un droit de préemption, le rémunération resterait due par le mandant même en cas de substitution, et a ainsi violé l'article 1134 du code civil ;

     

    5°) ALORS en toute hypothèse QU'une Safer qui ne peut s'obliger au-delà des conditions figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner qu'elle a reçue, ne peut pas régler une commission à un agent immobilier dont l'identité ne figure pas sur ladite notification ; qu'en condamnant la SOGAP à payer à la société Lang et Fournier, le montant de la commission, bien que la déclaration d'intention d'aliéner ne prévoyait pas le paiement d'une telle commission au profit de l'agence Lang et Fournier, mais au profit «de l'agence Immobilière Michel X...», la cour d'appel a violé les articles L 412-8 et s. et R 143-4 du code rural."

  • L'agent immobilier peut percevoir deux commissions

    Cet arrêt juge que l'agent immobilier peut percevoir deux commissions : celle de l'acheteur et celle du vendeur, s'il a reçu deux mandats :

     

    "Vu les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans leur rédaction applicable en la cause ;

     

    Attendu qu'aucune disposition de ces textes ne fait obstacle à ce qu'un agent immobilier détienne un mandat d'un vendeur et un mandat d'un acquéreur pour une même opération ; qu'il en résulte que le droit à commission existe pour chacun des mandats dès lors que sont satisfaites les exigences prescrites par les articles 6 de la loi et 73 du décret ;

     

    Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte du 6 avril 2007, M. X... a confié à la société Espace Landes immobilier, devenue La Grande Lande (l'agent immobilier), un mandat de vendre sa maison moyennant un prix net vendeur de 310 000 euros et une rémunération de 20 000 euros à sa charge ; que, le 5 juillet 2007, les époux Y... ont donné à cet agent immobilier un mandat de recherche portant sur le même bien et prévoyant une rémunération de 10 000 euros à leur charge, et ont conclu, le même jour, une promesse de vente de l'immeuble au prix de 270 000 euros, assortie d'une rémunération du mandataire de 20 000 euros à leur charge ; que, le 28 août 2007, M. X... a renoncé à la vente ; que, le 8 août 2008, une nouvelle promesse de vente a été signée entre M. X... et les époux Y... pour un montant de 280 000 euros et que le bien a été définitivement acquis par ces derniers ; que l'agent immobilier a assigné les acquéreurs et le vendeur en paiement de dommages-intérêts ;

     

    Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient qu'il résulte de l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 que l'agent immobilier qui reçoit le mandat prévu à l'article 72 ne peut demander ni recevoir directement ou indirectement d'autre rémunération ou commission à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 de sorte que l'agent immobilier ne peut percevoir à la fois une rémunération du vendeur et de l'acquéreur ;

     

    Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

     

    PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

     

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 juillet 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

     

    Condamne les époux Y... et M. X... aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... et M. X... à verser à la société La Grande Lande la somme globale de 3 000 euros et rejette leur demande ;

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf avril deux mille quinze.

     

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

     

    Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société La Grande Lande

     

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

     

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté les demandes de la société Espace Landes Immobilier tendant à voir condamnés M. X... au paiement de la somme de 10.000 ¿ et les époux Y... au paiement de la somme de 20.000 ¿ ;

     

    AUX MOTIFS PROPRES QUE dans leurs conclusions respectives, les époux Y... et M. X... soutiennent que le mandat de recherche et le mandat de vente qu'ils ont respectivement confié à la SAS Espace Landes Immobilier contrevient aux dispositions de l'article 73 du décret numéro 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970, et qu'en conséquence cet agent immobilier ne peut solliciter le paiement d'aucune rémunération au titre de chacun de ces deux mandats ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que le 6 avril 2007, M. X... a confié à la SAS Espace Landes Immobilier un mandat de vente portant sur un immeuble situé à Mont de Marsan, 109 rue René Cassin, stipulant une rémunération du mandataire d'un montant de 20 000 euros à la charge du mandant ; que cette agence immobilière a trouvé un acquéreur en la personne des époux Y... et leur a fait signer le 5 juillet 2007 un mandat de recherche portant précisément sur ce bien, et elle a établi un compromis de vente signé le même jour ; que le mandat de recherche stipulait une rémunération du mandataire d'un montant de 20 000 euros à la charge du mandant, c'est-à-dire les époux Y... ; qu'il résulte de l'article 73 du décret numéro 72-678 du 20 juillet 1972 que l'agent immobilier qui reçoit le mandat prévu à l'article 72 ne peut demander ni recevoir directement ou indirectement d'autre rémunération ou commission à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ; qu'or en l'espèce, le mandat de vente et le mandat de recherche portent sur la même opération, c'est-à-dire le même immeuble, et prévoient chacun une rémunération à la charge respective du vendeur et des acquéreurs de l'immeuble faisant l'objet de ces mandats ; qu'or, il résulte de l'article précité que l'agent immobilier ne peut percevoir à la fois une rémunération du vendeur et de l'acquéreur ; que contrairement à ce que soutient la société Espace Landes Immobilier, elle a bien sollicité en première instance le paiement d'une rémunération en exécution de chacun de ces deux mandats par les époux Y... et par M. X..., puisqu'elle concluait à leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 20 000 euros, et qu'en cause d'appel, elle n'a plus sollicité leur condamnation solidaire mais la condamnation de chacun d'eux au paiement de la somme de 20 000 euros par les époux Y..., et de 10 000 euros par M. X... ; que ces demandes sont bien fondées sur l'exécution des mandats de vente et de recherche qui lui avaient été confiés par ceux-ci, et elles consistent bien à solliciter une double rémunération pour une même opération ; qu'il ne peut donc y être fait droit, et il convient dès lors de confirmer le jugement qui a débouté la SAS Espace Landes Immobilier de ses demandes et l'a condamnée à payer à M. X... d'une part et aux époux Y... d'autre part une indemnité de 1 000 euros pour frais irrépétibles

     

    ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE l'article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispose : « le titulaire de la carte professionnelle portant la mention "transaction sur immeubles et fonds de commerce", son ou ses représentants (égaux ou statutaires, s'il s'agit d'une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l'article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d'autre rémunération ou commission à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article ter (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat. Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l'une des parties à l'opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l'engagement des parties. Le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l'engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d'actes et de séquestre. Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou des rémunérations à l'occasion de cette opération d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties. Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire. » ; qu'en l'espèce, la SARL ESPACE LANDES IMMOBILIER entend se prévaloir, pour solliciter la condamnation in solidum de Monsieur X... et des époux Y... : - d'un mandat exclusif de vente conclu avec Monsieur X... le 6 avril 2007prévoyant une rémunération de 20.000 ¿ à la charge du mandant ; - d'un mandat de recherche conclu le 5 juillet 2007 avec les époux Y..., portant sur une maison située au 109 rue René-Cassin à Mont-de-Marsan, prévoyant une rémunération de 20.000 ¿ à leur charge ; que la pratique consistant pour l'agent immobilier à établir d'une part, un mandat de vente comportant à la charge du vendeur l'obligation de lui verser une rémunération, puis d'autre part de faire signer aux acquéreurs un mandat de recherche portant précisément sur le bien proposé à la vente et fixant une rémunération de même montant, est une pratique déloyale de nature à permettre une double rémunération, pratique contraire aux dispositions de l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 ; que l'existence de ces deux contrats ne permettant en aucun cas de prononcer une condamnation in solidum à l'encontre du vendeur et des acquéreurs, il en résulte que la SARL ESPACE LANDES IMMOBILIER sera déboutée de cette demande ;

     

    ALORS QU'aucune disposition de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ou du décret du n° 72-678 du 20 juillet 1972 ne fait obstacle à ce qu'un agent immobilier détienne un mandat d'un vendeur et un mandat d'un acquéreur pour une même opération ; qu'il en résulte que le droit à commission existe pour chacun des mandats dès lors que sont satisfaites les exigences prescrites par les articles 6 de la loi et 73 du décret ; qu'en déboutant pourtant la société Espace Landes Immobilier de ses demandes dirigées contre les époux Y..., acquéreurs, et M. X..., vendeur, au motif que l'agent immobilier ne pourrait recevoir à la fois une rémunération du vendeur et de l'acquéreur, quand il était constant que l'agent avait conclu non seulement un mandat de recherche avec les premiers, mais aussi un mandat de vendre avec le second, la Cour d'appel a violé les article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972.

     

    SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

     

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de la société Espace Landes Immobilier tendant à voir condamné M. X... au paiement de la somme de 10.000 ¿ ;

     

    AUX MOTIFS PROPRES QUE dans leurs conclusions respectives, les époux Y... et M. X... soutiennent que le mandat de recherche et le mandat de vente qu'ils ont respectivement confié à la SAS Espace Landes Immobilier contrevient aux dispositions de l'article 73 du décret numéro 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970, et qu'en conséquence cet agent immobilier ne peut solliciter le paiement d'aucune rémunération au titre de chacun de ces deux mandats ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que le 6 avril 2007, M. X... a confié à la SAS Espace Landes Immobilier un mandat de vente portant sur un immeuble situé à Mont de Marsan, 109 rue René Cassin, stipulant une rémunération du mandataire d'un montant de 20 000 euros à la charge du mandant ; que cette agence immobilière a trouvé un acquéreur en la personne des époux Y... et leur a fait signer le 5 juillet 2007 un mandat de recherche portant précisément sur ce bien, et elle a établi un compromis de vente signé le même jour ; que le mandat de recherche stipulait une rémunération du mandataire d'un montant de 20 000 euros à la charge du mandant, c'est-à-dire les époux Y... ; qu'il résulte de l'article 73 du décret numéro 72-678 du 20 juillet 1972 que l'agent immobilier qui reçoit le mandat prévu à l'article 72 ne peut demander ni recevoir directement ou indirectement d'autre rémunération ou commission à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ; qu'or en l'espèce, le mandat de vente et le mandat de recherche portent sur la même opération, c'est-à-dire le même immeuble, et prévoient chacun une rémunération à la charge respective du vendeur et des acquéreurs de l'immeuble faisant l'objet de ces mandats ; qu'or, il résulte de l'article précité que l'agent immobilier ne peut percevoir à la fois une rémunération du vendeur et de l'acquéreur ; que contrairement à ce que soutient la société Espace Landes Immobilier, elle a bien sollicité en première instance le paiement d'une rémunération en exécution de chacun de ces deux mandats par les époux Y... et par M. X..., puisqu'elle concluait à leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 20 000 euros, et qu'en cause d'appel, elle n'a plus sollicité leur condamnation solidaire mais la condamnation de chacun d'eux au paiement de la somme de 20 000 euros par les époux Y..., et de 10 000 euros par M. X... ; que ces demandes sont bien fondées sur l'exécution des mandats de vente et de recherche qui lui avaient été confiés par ceux-ci, et elles consistent bien à solliciter une double rémunération pour une même opération ; qu'il ne peut donc y être fait droit, et il convient dès lors de confirmer le jugement qui a débouté la SAS Espace Landes Immobilier de ses demandes et l'a condamnée à payer à M. X... d'une part et aux époux Y... d'autre part une indemnité de 1 000 euros pour frais irrépétibles

     

    ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE l'article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispose : « le titulaire de la carte professionnelle portant la mention "transaction sur immeubles et fonds de commerce", son ou ses représentants (égaux ou statutaires, s'il s'agit d'une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l'article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d'autre rémunération ou commission à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article ter (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat. Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l'une des parties à l'opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l'engagement des parties. Le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l'engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d'actes et de séquestre. Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou des rémunérations à l'occasion de cette opération d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties. Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire. » ; qu'en l'espèce, la SARL ESPACE LANDES IMMOBILIER entend se prévaloir, pour solliciter la condamnation in solidum de Monsieur X... et des époux Y... : - d'un mandat exclusif de vente conclu avec Monsieur X... le 6 avril 2007prévoyant une rémunération de 20.000 ¿ à la charge du mandant ; - d'un mandat de recherche conclu le 5 juillet 2007 avec les époux Y..., portant sur une maison située au 109 rue René-Cassin à Mont-de-Marsan, prévoyant une rémunération de 20.000 ¿ à leur charge ; que la pratique consistant pour l'agent immobilier à établir d'une part, un mandat de vente comportant à la charge du vendeur l'obligation de lui verser une rémunération, puis d'autre part de faire signer aux acquéreurs un mandat de recherche portant précisément sur le bien proposé à la vente et fixant une rémunération de même montant, est une pratique déloyale de nature à permettre une double rémunération, pratique contraire aux dispositions de l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 ; que l'existence de ces deux contrats ne permettant en aucun cas de prononcer une condamnation in solidum à l'encontre du vendeur et des acquéreurs, il en résulte que la SARL ESPACE LANDES IMMOBILIER sera déboutée de cette demande ;

     

    ALORS QUE les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 excluent seulement que l'agent immobilier perçoive une somme d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat ; qu'en déduisant de ces textes que l'agent qui avait conclu un mandat tant avec le propriétaire du bien vendu qu'avec un acquéreur intéressé devait être débouté de l'ensemble de ses demandes dirigées contre les deux mandants, quand les textes susvisés n'impliquaient pas la nullité du premier mandat, conclu avec le futur vendeur, et ne faisaient donc pas obstacle à ce que la responsabilité de ce dernier soit retenue pour avoir méconnu ses obligations, la Cour d'appel a violé les article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972."

  • Numéro du mandat et commission de l'agence

    Ce bref arrêt juge que si le mandat de l'agent immobilier ne comporte pas de numéro d'inscription au registre des mandats de l'agence il est nul et la commission n'est pas due :

     

     

     

    "Attendu que la société Sun Méditerranée fait grief à l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 mai 1999) de l'avoir déboutée de sa demande en paiement de la commission prévue par le mandat que lui avait donné les consorts X... de vendre un immeuble, alors, selon le moyen, qu'en annulant ce mandat, pour cela seul qu'il ne mentionnait pas son numéro d'inscription sur le registre des mandats, la cour d'appel a violé l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ;

     

    Mais attendu qu'il résulte des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972 que l'agent immobilier doit, à peine de nullité, mentionner tous les mandats par ordre chronologique sur un registre des mandats à l'avance coté sans discontinuité et relié, et reporter le numéro d'inscription sur l'exemplaire du mandat qui reste en la possession du mandant ; que la cour d'appel, qui a relevé que l'agent immobilier ne mentionnait pas tous les mandats par ordre chronologique sur le registre qui n'était pas coté sans discontinuité et que l'exemplaire du mandat resté en la possession des mandants ne comportait pas de mention d'un numéro d'enregistrement, a décidé, à bon droit, que le mandat était nul et que la commission prévue n'était pas due ;

     

    Et attendu que le pourvoi revêt un caractère abusif ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi."

  • Commission et collusion entre vendeur et acheteur aux dépens de l'agent immobilier

    Voici un arrêt qui pose le principe selon lequel, lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat, fait visiter à une personne l'immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou fautes de l'agent immobilier :

     

    "Vu l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

     

    Attendu qu'il résulte de ce texte que lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat, fait visiter à une personne l'immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou fautes de l'agent immobilier ;

     

    Attendu que, par acte sous seing privé du 19 mai 1988, Mme Y... a donné à la société Cabinet Vacher mandat exclusif de vendre son officine, étant stipulé qu'à la conclusion effective de l'opération avec un acquéreur, présenté, indiqué ou adressé par ce cabinet, le mandant réserverait à ce dernier, pour ses peines et soins, une commission de 5 % hors TVA sur le prix obtenu, stock exclu ; que ce mandat, consenti pour 3 mois, était renouvelable par tacite reconduction, par périodes de 3 mois jusqu'au 19 mai 1989 ; que, par lettre du 1er août 1988, Mme Y... a usé de la faculté de dénoncer l'exclusivité de ce mandat ; que, le 19 septembre suivant, elle a vendu son officine aux époux X... pour le prix de 4 400 000 francs par l'intermédiaire de la SARL Pharm'agence, la commission de cette agence d'un montant hors taxes de 170 000 francs étant à la charge des acquéreurs ; que, se prévalant de ce que pendant la période de validité du mandat exclusif dont il avait été investi, il avait eu des entretiens avec M. X..., qu'il en avait avisé Mme Y... dès le 9 juin 1988 et qu'il avait fait part à celle-ci de l'offre faite par cet acquéreur potentiel le 17 août en lui rendant compte de son mandat, le Cabinet Vacher a assigné Mme Y... en paiement de la somme de 270 920 francs, représentant le montant de la commission à laquelle il était, selon lui, en droit de prétendre ;

     

    Attendu que pour refuser au Cabinet Vacher le paiement de cette commission, l'arrêt attaqué, tout en relevant que la révocation intervenue n'avait fait disparaître ni les obligations nées du mandat pendant sa période de validité ni la faculté pour chaque partie d'en faire sanctionner l'inobservation et qu'ainsi Mme Y... avait l'obligation, si elle décidait de vendre son officine à M. X..., de traiter par l'intermédiaire du Cabinet Vacher, la clause convenue, formant à cet égard la loi des parties, a énoncé qu'au regard des dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et du fait que la vente du fonds de commerce avait été finalement traitée par l'intermédiaire de la société Pharm'agence, la société Vacher n'était pas fondée à percevoir la commission convenue ;

     

    Attendu qu'en se déterminant ainsi la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

     

    Et sur le second moyen du même pourvoi, pris en sa deuxième branche :

     

    Vu l'article 1147 du Code civil ;

     

    Attendu que, pour limiter à 50 000 francs l'indemnité qu'elle alloue à la société Cabinet Vacher, la cour d'appel énonce encore que cette agence, qui avait reçu de M. X... une lettre aux termes de laquelle celui-ci se disait disposé à offrir 108 % du chiffre d'affaires, en avait rendu compte d'une manière erronée à sa mandante en retransmettant la proposition comme ne pouvant dépasser 100 % du chiffre d'affaires ;

     

    Attendu qu'en se prononçant ainsi, alors que dans sa lettre M. X... avait effectivement offert comme prix de base 100 % du chiffre d'affaires en précisant que ce prix était à revoir " à la baisse " et que s'il avait ajouté une plus-value de 8 % pour tenir compte de certains éléments, il avait aussi précisé que ce prix était trop fort, la cour d'appel n'a pas caractérisé la faute et a violé le texte susvisé ;

     

    PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du second moyen du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi incident :

     

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 mars 1992, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux autrement composée."

  • Commission d'agence et clause résolutoire

    La clause résolutoire n'empêche pas la perception de la commission par l'agence immobilière :

     

    "Vu l'article 6, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 74 du décret du 20 décembre 1972 ;

     

    Attendu qu'il résulte de ces textes que l'agent immobilier peut prétendre à commission dès l'instant que l'opération a été effectivement conclue ;

     

    Attendu que la société Immovest, se prévalant d'un mandat exclusif de vente que lui avaient consenti les époux X..., de ses diligences, ainsi que de la clause aux termes de laquelle ceux-ci s'obligeaient à ne pas vendre directement ou indirectement les biens faisant l'objet du mandat à un acquéreur présenté ou adressé par elle, a réclamé à ses mandants paiement de la commission afférente à la cession de la totalité des parts sociales ;

     

    Attendu que pour écarter cette prétention, l'arrêt relève que la promesse de cession des parts sociales reportait le transport de propriété au jour de l'encaissement effectif de la totalité du prix, et que l'acte de cession comportait une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du prix, laquelle a été constatée par ordonnance de référé du 16 novembre 1993 ; qu'il retient que ces deux actes prévoyaient la réalisation de l'opération que sous la condition du paiement effectif et total du prix, et en déduit que la société Immovest n'est pas fondée en sa demande de commission sur la cession de parts sociales, anéantie de plein droit à l'initiative des vendeurs et dans les conditions contractuelles ;

     

    Attendu qu'en se déterminant ainsi, alors que la stipulation qu'elle relevait était une clause résolutoire liée à l'exécution du contrat, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

     

    PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

     

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 septembre 1995, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans."