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  • Commission ou dommages et intérêts pour l'agent immobilier ?

    Par cet arrêt la Cour de Cassation rappelle que la constatation de manoeuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d'un agent immobilier n'ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue mais seulement à la réparation de son préjudice par l'allocation de dommages-intérêts :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 8 avril 2009), que, le 12 septembre 1999, la société immobilière Bénard (SI) a consenti à M. X..., agissant pour le compte de l'agence immobilière Lang et Fournier, un mandat de vente portant sur une propriété agricole d'une superficie de 106 ha, comprenant deux maisons d'habitation ; que le mandat prévoyait une commission de 5 % du montant de la vente à la charge du mandant et stipulait qu'en cas d'exercice d'un droit de substitution ou de préemption la rémunération resterait à la charge du mandant ; que, par acte du 19 janvier 2000, la société SI a vendu la propriété à M. Y..., sous condition suspensive de l'absence d'exercice du droit de préemption, au prix de 6 624 000 francs ; que, par acte du 24 mars 2000, la SAFER Garonne-Périgord (SOGAP) et la SAFER Gascogne-Haut Languedoc ont notifié l'exercice de leur droit de préemption et une offre d'achat au prix de 5 500 000 francs ; que, le 14 juin 2000, la société SI a notifié à la SOGAP le retrait du bien de la vente ; que, par acte du 19 juin 2000, la société SI s'est engagée à vendre amiablement la propriété à la SOGAP moyennant le prix de 5 858 800 francs ; que, par acte notarié du 29 septembre 2000, la société SI a vendu à la SOGAP la propriété, à l'exclusion de 3 ha et d'une maison d'habitation, pour un prix de 4 058 000 francs et s'est engagée à vendre le reste de la propriété pour un prix de 1 800 000 francs ; que, par acte notarié du 7 décembre 2000, la société SI a vendu le reste de la propriété à la SOGAP ; que M. X... a mis en demeure la SOGAP de lui payer sa commission ; qu'à la suite d'une décision ayant déclaré irrecevable l'action de M. X..., la SNC Lang et Fournier a assigné la SOGAP et la société Sucrimex, venant aux droits de la société SI, en paiement de la commission ;

     

    Sur le second moyen :

     

    Vu l'article 6 de la loi du 6 janvier 1970, ensemble l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 ;

     

    Attendu que pour condamner la société SOGAP à payer à la société Lang et Fournier la somme de 50 292,93 euros au titre de la commission due sur la vente réalisée, l'arrêt retient que le cadre juridique de la vente amiable est un cadre frauduleux qui résulte d'un accord entre les parties pour évincer l'agent immobilier et qu'il convient dès lors de restituer à la vente son cadre juridique légal, à savoir celui de l'exercice par la SAFER de son droit de préemption avec pour conséquence son obligation de régler à l'agence sa commission ;

     

    Qu'en statuant ainsi, alors que la constatation de manoeuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d'un agent immobilier n'ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue mais seulement à la réparation de son préjudice par l'allocation de dommages-intérêts, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

     

    Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 avril 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen, autrement composée ;

     

    Condamne la société Lang et Fournier aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société SOGAP ; 

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix.

     

     

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

     

    Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Garonne-Périgord

     

    PREMIER MOYEN DE CASSATION 

     

    Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la SOGAP à payer à la société Lang et Fournier la somme de 50.292,93 euros au titre de la commission due sur la vente réalisée ;

     

    AUX MOTIFS QUE sur la recevabilité de la demande, il est définitivement jugé par l'arrêt de notre cour du 17 novembre 2004 que seule la société Lang et Fournier est recevable à prétendre à l'octroi de la commission litigieuse ; qu'elle n'a jamais renoncé à ce droit contrairement à ce qui est conclu ; que le fait que M. X... soit inscrit en qualité d'agent immobilier depuis l'année 1995 ne lui interdisait pas d'agir en qualité de mandataire d'une autre agence immobilière ; que c'est précisément ce qu'il a fait puisque le mandat du 13 septembre 1999 conclu avec la SI Benard est établi au nom de Michel X... agence Lang et Fournier et porte le seul numéro de la carte professionnelle de l'agence Lang et Fournier ;

     

    ET AUX MOTIFS ENCORE QUE la société immobilière Benard a consenti, le 12 Septembre 1999, un mandat de vente à M. X..., agissant pour le compte de l'agence Lang et Fournier, agent immobilier, pour la vente d'une propriété agricole de 106 ha comportant deux maisons d'habitation pour un montant de 10 millions de francs ; que ce mandat prévoyait une commission de 5 % du montant de la vente à charge du mandant et en cas d'exercice du droit de substitution ou de préemption la rémunération resterait dus par le mandant (arrêt p. 2) ;

     

    1°) ALORS QUE l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; qu'en affirmant qu'il a été définitivement jugé par l'arrêt du 17 novembre 2004 que seule la société Lang et Fournier est recevable à prétendre à l'octroi de la commission litigieuse, quand cette décision s'était bornée, dans son dispositif «à déclarer irrecevable l'action intentée par Michel X... à l'encontre de la SOGAP et de la société immobilière Benard» sans se prononcer sur la recevabilité de l'action de l'agence immobilière Lang et Fournier, la cour d'appel a violé les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile ;

     

    2°) ALORS QUE l'autorité de la chose jugée n'a lieu que si la demande a été formée entre les mêmes parties et qu'une personne qui n'a pas été appelée en la cause ayant abouti au jugement définitif n'est pas fondée à invoquer l'autorité que la loi attribue à la chose jugée ; qu'en considérant qu'il a été définitivement jugé par l'arrêt du 17 novembre 2004 que seule la société Lang et Fournier est recevable à prétendre à l'octroi de la commission litigieuse, quand l'agence immobilière Lang et Fournier n'était pas partie à l'arrêt susvisé du 17 novembre 2004, la cour d'appel a violé de plus fort les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile.

     

     

    SECOND MOYEN DE CASSATION 

     

    Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la SOGAP à payer à la société Lang et Fournier la somme de 50.292,93 euros au titre de la commission due sur la vente réalisée ;

     

    AUX MOTIFS QUE sur le paiement de la commission, constitue une fraude, un acte en apparence régulier qui n'a pour but que d'éluder une loi impérative ; qu'en vertu de l'adage fraus omnia corrompit, la victime d'une fraude doit être replacée dans les droits qui auraient été les siens sans la fraude ; qu'au terme du mandat conclu entre la SI Benard et la société Lang et Fournier en cas de réalisation d'un droit de préemption la rémunération stipulée restera due par le mandant ; qu'en l'espèce la SOGAP a exercé son droit de préemption et a fait une offre d'achat à 5 500 000 F ; que cette offre d'achat a été régulièrement signifiée au notaire le 24 mars 2000 ; que ce faisant elle a accepté alors de se substituer à l'acquéreur dans les obligations du contrat de vente qui lui a été notifié notamment au regard du versement de la commission à l'intermédiaire ; que la SI Benard a par lettre envoyée le 14 juin à la SOGAP retiré son domaine de la vente ; qu'il n'en demeure pas moins qu'un compromis de vente a été signé entre la SI Benard et la Safer à un prix de 5 858 800 F le 19 juin ; que cette somme correspond à quelques francs prés à l'offre d'achat faite par la Safer, soit 5 500 000 F plus la commission due, soit 330 648 F TTC (276 000 F HT) ; qu'ainsi que l'a caractérisé le premier juge, la lettre adressée par la SI Benard le 14 juin n'a pu être réceptionnée au mieux que le jeudi 15 juin ce qui impliquerait qu'en une seule journée (puisque le 16 et le 17 juin tombent le week-end) un accord sur un nouveau prix soit trouvé avec fixation du rendez-vous pour la signature du compromis le la dilatant ; que ce serait matériellement impossible compte tenu de la complexité l'opération, du montant des sommes en jeu, et alors que le siège de la SI Benard se trouve à Paris et celui de la SOGAP à Montauban ; que la décision de retrait du bien du 14 juin est un acte fictif préparé en commun par les deux parties pour frauder la loi et exclure la société Lang et Fournier de la transaction ; que la cession amiable du 19 juin est un acte fictif ; que la vente en deux actes différents était finalement une manoeuvre fictive destinée à détourner l'attention de l'agent immobilier ; qu'en effet il est prétendu que la vente de la maison n'a pu être réalisée en même temps que la vente de la propriété au motif qu'elle était occupée et qu'il a fallu obtenir le tribunal l'expulsion de l'occupant ; qu'il résulte toutefois de l'examen de ces faits que le prétendu occupant dont l'expulsion a été obtenue est en réalité l'acquéreur pour le compte duquel la SOGAP a exercé son droit de préemption ; qu'on se demande effectivement pour quelle raison cette procédure a été diligentée si ce n'est pour tenter de masquer l'opération frauduleuse réalisée ; qu'en définitive il résulte des faits ci-dessus rapportés que la Safer a exercé son droit de préemption, que ce faisant elle s'est substituée de plein droit dans les droits et obligations de l'acquéreur tels qu'ils existent dans la notification de l'offre ; que la Safer a réalisé sa préemption en procédant à une offre d'achat à ses propres conditions ; que la vente est intervenue entre le bénéficiaire du droit de préemption et le vendeur, mandant de la société Lang et Fournier ; que les parties ont été rapprochées par l'intermédiaire de la société Lang et Fournier qui en présentant la promesse d'achat de M. Y... a amené la Safer à exercer son droit de préemption ; que le cadre juridique de la vente amiable est un cadre frauduleux qui résulte d'un accord entre les parties pour évincer l'agent immobilier ; qu'il convient dès lors de restituer à la vente son cadre juridique légal à savoir celui de l'exercice par la Safer de son droit de préemption avec pour conséquence son obligation de régler à l'agence la commission, soit la somme de 276 000 F hors taxes ; que contrairement à ce qui a été jugé, l'article 6 de la loi Hoguet ne peut s'appliquer ; qu'il n'existe pas de perte de chance ; que la vente a bien eu lieu et dès lors la commission doit être réglée ; qu'il n'y a pas lieu d'examiner la demande de dommages et intérêts faite par la société Lang et Fournier puisqu'il a été fait droit à sa demande principale ;

     

    1°) ALORS QUE le vendeur qui n'a ni saisi le tribunal, ni retiré le bien de la vente dans un délai de 6 mois suivant une préemption de la Safer avec réduction de prix est réputé avoir accepté l'offre au prix proposé par celleci ; qu'en considérant que le retrait du bien de la vente, signifié à la SOGAP le 14 juin 2000 par le propriétaire constituait en lui-même un acte fictif et une fraude à la loi, accompli dans le seul but d'exclure l'agent immobilier de la transaction, quand ce retrait était indispensable pour éviter que l'opération ne se réalise au prix de 5.550.000 francs, ce que le vendeur ne pouvait accepter, la cour d'appel a violé l'article L 143-10 du Code rural ;

     

    2°) ALORS QUE si le retrait du bien préempté avec réduction de prix constitue un préalable indispensable à la formalisation d'une vente amiable au profit de la Safer à un prix supérieur à celui qu'elle avait fixé dans sa décision de préemption, l'article L 143-10 du code rural n'interdit pas pour autant aux parties d'entrer en pourparlers sur le prix de la vente avant que le bien préempté n'ait été officiellement retiré de la vente par son propriétaire ; qu'en déduisant le caractère frauduleux de la décision de retrait du 14 juin 2000 et de tous les actes subséquents de ce qu'un accord sur un nouveau prix n'avait pas pu être raisonnablement trouvé entre le 14 juin 2000 et le 19 juin 2000 date de la signature de la promesse unilatérale de vente consentie au nouveau prix à la Safer, quand cette négociation avait pu légalement avoir lieu avant le retrait formel du bien de la vente, la cour d'appel qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas a violé de plus fort l'article L 143-10 du code rural ;

     

    3°) ALORS subsidiairement QUE la constatation de manoeuvres destinées à éluder la rémunération d'un agent immobilier n'ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue mais seulement à la réparation de son préjudice par l'allocation de dommages-intérêts ; qu'en condamnant la Safer à payer à la société Lang et Fournier le montant de la commission due, la cour d'appel a violé les articles 6 de la loi du 6 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 ;

     

    4°) ALORS subsidiairement QUE le mandat de vente du 12 septembre 1999 «prévoyait une commission de 5% du montant de la vente à la charge du mandant et en cas d'exercice d'un droit de substitution ou de préemption la rémunération resterait due par le mandant» ; qu'en condamnant la SOGAP, en sa qualité d'acquéreur substitué, à payer à la société Lang et Fournier le montant de la commission d'agence, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constations d'où il ressortait que le contrat de mandat de vente conclu entre le vendeur et l'agent immobilier prévoyait expressément qu'en cas de réalisation d'un droit de préemption, le rémunération resterait due par le mandant même en cas de substitution, et a ainsi violé l'article 1134 du code civil ;

     

    5°) ALORS en toute hypothèse QU'une Safer qui ne peut s'obliger au-delà des conditions figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner qu'elle a reçue, ne peut pas régler une commission à un agent immobilier dont l'identité ne figure pas sur ladite notification ; qu'en condamnant la SOGAP à payer à la société Lang et Fournier, le montant de la commission, bien que la déclaration d'intention d'aliéner ne prévoyait pas le paiement d'une telle commission au profit de l'agence Lang et Fournier, mais au profit «de l'agence Immobilière Michel X...», la cour d'appel a violé les articles L 412-8 et s. et R 143-4 du code rural."