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  • L'état des lieux et le bail d'habitation

    La loi du 6 juillet 1989 traite de la question de l'état des lieux et prévoit ce qui suit (les commentaires sont en bleu).

     

    Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014

     

    Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

    On note que le modèle d'état des lieux n'a pas encore été édicté par le décret en Conseil d'Etat annoncé, qu'il est prévu qu'il doit être établi en autant d'exemplaires que de parties (bailleur et locataire), que c'est à la remise et à la restitution des clés qu'il est établi, qu'il est contradictoire (chaque partie doit être présente ou au moins convoquée) et qu'un tiers mandaté par les parties peut l'établir (par exemple une agence). Il doit être joint au contrat de location.

    Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

    Cet alinéa évoque la question de l'absence d'accord des parties relativement à l'établissement de l'état des lieux et de la possibilité de recourir dans ce cas à un huissier de justice, huissier de justice qui peut être saisi par la partie la plus diligente, c'est-à-dire aussi bien le bailleur que le locataire. Cet alinéa pose également le principe du partage par moitié des frais d'établissement de cet état des lieux. On notera que les parties doivent être convoquées par l'huissier au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception.

    A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

    Cet alinéa est protecteur des intérêts du locataire : il empêche en effet l'application de 1731 du Code civil prévoyant une présomption en faveur du bailleur en cas d'absence établissement d'un état des lieux, présomption selon laquelle les lieux ont été reçu en bon état de réparation locative.

    Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

    Cet alinéa qui a été créé récemment permet au locataire de demander un complément d'état des lieux dans un délai de 10 jours à compter de son établissement, de sorte que le locataire peut faire état des défauts du bien qu'il n'aurait pas relevés à l'occasion de l'établissement de l'état des lieux d'origine. On notera que le recours, en cas de refus, peut être fait devant la commission départementale de conciliation en matière de baux d'habitation.

    Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

    Cette disposition a pour objet de permettre que soit rédigé un complément de l'état des lieux, au moment où le chauffage est mis en route.

    Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.

     

     

  • Les documents qu'il faut produire au soutien d'une demande de paiement de charges de copropriété

    Cet article rappelle qu'il faut produire en particulier le procès verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de la copropriété :

     

    "Vu l'article 1315 du code civil ;

     

    Attendu que, pour condamner M. et Mme X..., copropriétaires, à payer au syndicat des copropriétaires 15 rue Geoffray (le syndicat) une somme de 2 329,19 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2011 au titre des charges de copropriété arrêtées au 12 septembre 2010, le jugement attaqué (juridiction de proximité de Villeurbanne, 2 septembre 2013) relève que le syndicat produit aux débats les procès verbaux des assemblées générales du 15 février 2011 et du 15 mars 2012, l'état des dépenses de la copropriété, le relevé de compte individuel des copropriétaires et le décompte de sa créance pour la période arrêtée au 12 septembre 2012 et le commandement de payer du 28 novembre 2011 et retient que la demande du syndicat est justifiée au vu de ses explications étayées par les documents produits ;

     

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges, la juridiction de proximité a violé le texte susvisé ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 2 septembre 2013, entre les parties, par la juridiction de proximité de Villeurbanne ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Lyon ;

     

    Condamne le syndicat des copropriétaires du 15 rue Geoffray à Villeurbanne 69100 aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 15 rue Geoffray à Villeurbanne 69100 à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires 15 rue Geoffray à Villeurbanne 69100 ;

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille quinze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

     

    Le moyen reproche au jugement attaqué d'avoir condamné solidairement les époux X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 15 rue Goeffray à Villeurbanne la somme de 2 2329,19 euros au titre des charges de copropriété arrêtées à la date du 12 septembre 2012, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2011 ;

     

    AUX MOTIFS QUE « Le relevé de compte mentionne des sommes au titre de la réfection d'escalier. Le procès verbal de l'assemblée générale en date du 26 janvier 2010 mentionne le vote des travaux de réfection de l'escalier pour la somme de 6941,90 euros. Or, la totalité de sommes réclamées par le demandeur au titre de la réfection d'escalier et complément s'élève à la somme totale de 7 215,95 euros. En conséquence, seule la somme de 6 941,90 euros est retenue par le tribunal au titre des travaux de réfection de l'escalier. Ainsi, la somme de 274,05 euros doit être déduite à ce titre de la somme réclamée par le demandeur (7 215,95 ¿ 6 941,90).

     

    L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure de relance et de prise d'hypothèque, à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire.

     

    En l'espèce, les frais inclus dans le décompte individuel avant le 28 novembre 1991 ne sont donc, pas retenus par le tribunal, soit la somme de 24,57 euros.

     

    Ainsi, il ressort des explications de la partie demanderesse étayées par les documents versés aux débats que les comptes ont été régulièrement approuvés en assemblée générale et que toutes les demandes amiables pour obtenir le paiement des charges sont demeurées vaines ; en conséquence, il convient de faire droit à la demande de la somme de 2 329,19 euros, déduction faite des sommes susvisées , outre les intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2011, au titre des charges de copropriété arrêtées au 12 septembre 2012. »,

     

    ALORS PREMIEREMENT QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; que le juge doit notamment indiquer avec précision les documents de preuve sur lesquels il fonde sa décision ; qu'en se contentant, pour condamner solidairement les époux X... au paiement de la somme de 2 329,19 euros, de viser « le relevé de compte » et les documents versés aux débats qui étayeraient les explications de la partie demanderesse sans s'expliquer sur le mode de calcul de cette somme retenue au titre des charges de copropriété si ce n'est sur le fait que les sommes de 274,05 euros et 24,57 euros doivent être déduite du montant des charges justifié, lequel n'est pas précisé, le juge de proximité a statué par des motifs qui ne permettent pas à la Cour de cassation d'exercer son contrôle sur les justifications apportées par le syndicat des copropriétaires quant à sa créance et partant, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

     

    ALORS DEUXIEMEMENT QUE celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; que le syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges doit produire, pour justifier ces charges impayées, non seulement le procès verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant mais également tous les documents comptables et le décompte de répartition des charges ; qu'en se fondant exclusivement, pour retenir la créance de 2 329,19 euros, sur des relevés informatiques (extrait de compte du 12 septembre 2012 et relevé de compte propriétaire du 1er octobre 2007 au 30/09/2013 (sic) édité le 15 mars 2012 sans valeur probante produits par le syndicat des copropriétaires, lequel ne versait aux débats aucun justificatif d'appels de fonds, ni de travaux qui permettraient de vérifier l'adéquation entre les sommes mentionnées et les dépenses de copropriété, le juge de proximité a violé l'article 1315 du code civil ;

     

    ALORS TROISIEMEMENT QU' en s'abstenant de répondre au chef des conclusions d'appel des époux X... faisant expressément valoir que « l'extrait de compte en date du 12 septembre 2012 comporte « débit à nouveau du 1er octobre 2011 de 872,08 euros et 3471,18 euros » sur lesquelles la régie ne s'explique pas », le juge de proximité a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

     

    ALORS QUATRIEMEMENT QUE les sommes d'argent dues au syndicat portent intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant ; un commandement de payer des charges de copropriété fixe le point de départ des intérêts au taux légal sur les charges effectivement dues à la date de sa délivrance et non sur les charges à venir ; qu'en retenant, comme point de départ des intérêts au taux légal sur la créance fixée à 2 329,19 euros, la date du 28 novembre 2011, qui correspond à la date de délivrance d'un commandement de payer les charges de copropriété pour la somme de 5 117,28 euros, laquelle a depuis a été réactualisée au 12 septembre 2012 à un montant de 2 627,81 euros, le juge de proximité a violé les articles 36 du décret du 17 mars 1967 et 1153 alinéa 3 du code civil."

     

  • Secret bancaire et conseil syndical de copropriété

    Voici un arrêt qui juge qu'il n'y a pas de violation du secret bancaire quand une banque communique au président d'un conseil syndical de copropriété des informations relatives au fonctionnement du compte ouvert au nom du syndicat des copropriétaires :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 28 mai 2013), que la société Agence moderne rémoise, syndic de la copropriété de l'immeuble Le Pré aux moines (le syndic), a ouvert un compte dans les livres de la Caisse de crédit mutuel Reims Saint-Rémi (la Caisse) ; qu'estimant que cette dernière avait violé le secret bancaire en transmettant des informations relatives au fonctionnement de ce compte au président du conseil syndical du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Pré aux moines (le syndicat), le syndic l'a assignée en responsabilité ;

    Attendu que le syndic fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes alors, selon le moyen :

    1°/ que le secret bancaire s'applique à tous les faits que le client, titulaire du compte, a confiés à l'établissement de crédit dans l'exercice ou à l'occasion de son activité professionnelle ; qu'en décidant que le secret bancaire n'interdisait pas à la Caisse d'informer le conseil syndical du syndicat de l'erreur commise par son syndic qui a déposé les fonds relevant de la gestion du syndicat de copropriété, non sur un compte individualisé, comme le prévoit l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, mais sur un sous-compte lui appartenant et dont le syndic était seul titulaire, d'autant que ce compte enregistre les opérations de gestion de la copropriété, quand le secret bancaire lui interdisait d'informer le syndicat d'une telle irrégularité sans l'autorisation du syndic qui était seul titulaire du compte, la cour d'appel a violé l'article L. 511-33 du code monétaire et financier ;

    2°/ que l'adage nemo auditur propriam turpitudinem allegans est étranger aux règles de la responsabilité civile ; qu'en décidant que le syndic ne pouvait pas davantage se prévaloir de la prétendue irrégularité qu'elle avait commise en raison de l'adage nemo auditur propriam turpitudinem allegans en déposant les fonds relevant de la gestion du syndicat de copropriété, non sur un compte individualisé, comme le prévoit l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, mais sur un sous-compte lui appartenant et dont le syndic était seul titulaire, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

    3°/ que le juge ne peut refuser de statuer, en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ; qu'en refusant d'évaluer le préjudice subi par le syndic en considération de l'absence de base ou de calcul justificatif, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

    4°/ qu'une personne morale est susceptible d'éprouver un préjudice moral dont elle est fondée à poursuivre la réparation ; qu'en décidant que le syndic n'avait subi aucun préjudice dès lors qu'il était resté le syndic du syndicat sans s'expliquer, comme elle y était invitée, sur le préjudice moral qu'il avait subi et qui était consécutif à l'atteinte portée à sa réputation et au dénigrement dont il avait été victime, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

    Mais attendu qu'ayant retenu que le compte litigieux, intitulé "AMR copropriété Pré aux Moines (société à responsabilité limitée) 1, rue des Marmouzets, 51100 Reims", n'était pas un compte séparé au sens de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et relevé qu'il enregistrait exclusivement les opérations de gestion de la copropriété de la résidence Le Pré aux moines, la cour d'appel, abstraction faite des motifs surabondants critiqués par les deuxième à quatrième branches, en a exactement déduit que le secret bancaire ne s'opposait pas à la communication, au syndicat, d'informations sur le fonctionnement de ce compte ; que le moyen n'est pas fondé ;

    Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen, pris en sa deuxième branche, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne la société Agence moderne rémoise aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la Caisse de crédit mutuel Reims Saint-Rémi ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille quinze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société Agence moderne rémoise

    Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR écarté l'action en responsabilité que la société AMR avait exercée contre la CAISSE DE CREDIT MUTUEL REIMS SAINT REMI ;

    AUX MOTIFS QUE l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu'indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la loi ou par une délibération de l'assemblée générale, le syndic est notamment chargé d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ; qu'en l'espèce, il est constant qu'en sa qualité de syndic de la copropriété de la résidence "LE PRE AUX MOINES", la société AMR a ouvert le 14 décembre 1993 dans les livres de la CAISSE un compte intitulé « AMR copropriété Pré aux Moines (société à responsabilité limitée) 1, rue des Marmouzets, 51100 Reims » ; que ce compte ne répond pas à l'exigence d'un compte séparé posée par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1966 tel qu'il vient d'être rappelé, son titulaire apparaissant être le syndic, et non le syndicat de copropriété, comme cela devrait pourtant être le cas ; qu'il en résulte que la société AMR, qui est pourtant une professionnelle de la gestion immobilière, a failli à ses obligations légales en ouvrant le compte sous cet intitulé, et en s'abstenant de la rectifier au cours des années ; que ce sont des documents relatifs à ce compte qui ont été communiqués par l'établissement bancaire directement au syndicat de copropriété ; que si , certes, ce n'était pas formellement le titulaire du compte suite à l'erreur commise par la société AMR, il n'en demeure pas moins que c'est bien lui qui aurait dû en être le titulaire si l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 avait été dûment appliqué, et que c'est par son courrier de demande d'explications et de pièces du 6 mars 2009 que l'irrégularité n'a pu être mise à jour ; que la communication au syndicat de copropriété des éléments relatifs à ce compte participe donc à la régularisation d'une situation illégale, et ne relève des lors pas de la violation du secret bancaire, alors au surplus qu'il n'est pas contesté que le compte litigieux enregistrait exclusivement les opérations de gestion de la copropriété ; qu'au surplus, en vertu de l'adage selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, la société AMR est mal fondée à invoquer sa propre violation des règles légales pour rechercher la responsabilité de la banque ; qu'enfin, et comme l'avaient à juste titre relevé les premiers juges, le préjudice revendiqué ne repose sur aucune base ou début de calcul justificatif, alors par ailleurs que la société AMR est toujours restée le syndic de la copropriété le PRE AUX MOINES sans baisse de sa rémunération ; que le jugement déféré, qui a néanmoins considéré la violation du secret bancaire comme établie et qui l'a sanctionnée par l'octroi de dommages et intérêts de principe, devra être infirmé en toutes ses dispositions, et le société AMR sera déboutée de l'ensemble de ses demandes ;

    1. ALORS QUE le secret bancaire s'applique à tous les faits que le client, titulaire du compte, a confiés à l'établissement de crédit dans l'exercice ou à l'occasion de son activité professionnelle ; qu'en décidant que le secret bancaire n'interdisait pas à la CAISSE d'informer le conseil syndical du syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE PRE AUX MOINES de l'erreur commise par son syndic qui a déposé les fonds relevant de la gestion du syndicat de copropriété non sur un compte individualisé, comme le prévoit l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, mais sur un sous-compte lui appartenant et dont le syndic était seul titulaire, d'autant que ce compte enregistre les opérations de gestion de la copropriété, quand le secret bancaire lui interdisait d'informer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE PRE AUX MOINES d'une telle irrégularité sans l'autorisation de la société AMR qui était seul titulaire du compte, la cour d'appel a violé l'article L. 511-33 du Code monétaire et financier ;

    2. ALORS QUE le principe de non-ingérence interdit au banquier de se substituer à son client dans la conduite de ses affaires ; qu'il s'ensuit que le principe de non-ingérence interdisait au banquier de se substituer à son client, la société AMR, pour informer les membres du conseil syndical du syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE PRE AUX MOINES de l'irrégularité de l'ouverture du compte au nom du syndic, en méconnaissance de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de son fonctionnement ; qu'en décidant que la violation par le syndic de l'article 18 précité permettait au banquier d'en prévenir le syndicat des copropriétaires dès lors que la société AMR a déposé les fonds relevant de la gestion du syndicat de copropriété non sur un compte individualisé, comme le prévoit l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, mais sur un sous-compte lui appartenant et dont le syndic était seul titulaire, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;

    3. ALORS QUE l'adage nemo auditur propriam turpitudinem allegans est étranger aux règles de la responsabilité civile ; qu'en décidant que la société AMR ne pouvait pas davantage se prévaloir de la prétendue irrégularité qu'elle avait commise en raison de l'adage nemo auditur propriam turpitudinem allegans en déposant les fonds relevant de la gestion du syndicat de copropriété non sur un compte individualisé, comme le prévoit l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, mais sur un sous-compte lui appartenant et dont le syndic était seul titulaire, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;

    4. ALORS QUE le juge ne peut refuser de statuer, en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ; qu'en refusant d'évaluer le préjudice subi par la société AMR en considération de l'absence de base ou de calcul justificatif, la cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;

    5. ALORS QU'une personne morale est susceptible d'éprouver un préjudice moral dont elle est fondée à poursuivre la réparation ; qu'en décidant que la société AMR n'avait subi aucun préjudice dès lors qu'elle était restée le syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE PRE AUX MOINES sans s'expliquer, comme elle y était invitée (conclusions, p. 2 et 3) sur le préjudice moral qu'elle avait subi et qui était consécutif à l'atteinte portée à sa réputation et au dénigrement dont elle avait été victime, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil."

  • Permis de construire illégal et responsabilité de la commune et de l'Etat

    Voici un arrêt qui retient la responsabilité partagée de la commune et de l'Etat à l'occasion de la délivrance illégale d'un permis :

    Crozon.jpg

    "Vu la procédure suivante :

     

    Procédure contentieuse antérieure

     

    La société Masarin a demandé au tribunal administratif de Rennes de condamner la commune de Crozon (Finistère) à lui verser une indemnité de 125 000 euros en réparation du préjudice qu'elle affirme avoir subi du fait de décisions d'urbanisme illégales. Par un jugement n° 0702866 du 9 juin 2011, le tribunal administratif de Rennes a condamné la commune de Crozon à verser à cette société une somme de 55 780,13 euros à titre de dommages et intérêts, a condamné l'Etat à garantir la commune de Crozon à concurrence de la moitié de cette somme et a rejeté le surplus des conclusions de la demande.

     

    Par un arrêt n° 11NT02173 du 18 janvier 2013, la cour administrative d'appel de Nantes a rejeté l'appel formé par le ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement contre ce jugement ainsi que les conclusions présentées par la commune de Crozon et par la société Masarin par la voie de l'appel incident et de l'appel provoqué. 

     

    Procédure devant le Conseil d'Etat

     

    Par un pourvoi, enregistré le 25 mars 2013 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, le ministre de l'égalité des territoires et du logement demande au Conseil d'Etat d'annuler cet arrêt de la cour administrative d'appel de Nantes du 18 janvier 2013.

     

    Vu les autres pièces du dossier ;

     

    Vu :

    - le code de l'urbanisme ;

    - le code de justice administrative ;

     

    Après avoir entendu en séance publique :

     

    - le rapport de M. Denis Rapone, conseiller d'Etat, 

     

    - les conclusions de M. Alexandre Lallet, rapporteur public ;

     

    La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano, avocat de la commune de Crozon et à la SCP de Chaisemartin, Courjon, avocat de la société Masarin ;

     

     

     

     

     

    1. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par actes authentiques du 18 août 1998, la société Masarin a acquis deux terrains situés à Crozon, au lieu-dit " Kervéron " ; que ces terrains avaient été classés en zone 1NAc du plan d'occupation des sols de la commune, correspondant à une zone constructible, à la suite de la révision de ce document d'urbanisme approuvée par délibération du conseil municipal de Crozon du 6 mai 1998, après que le préfet du Finistère, sollicité sur le fondement des dispositions du II de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme, eut donné son accord à l'extension de l'urbanisation dans le secteur de Kervéron le 14 janvier 1997 ; que le maire de la commune a, par arrêté du 25 octobre 1999, accordé à la société Masarin un permis de construire portant sur l'édification d'une maison d'habitation ; qu'en raison d'une modification du plan d'occupation des sols approuvée le 21 juillet 2000 et classant les mêmes parcelles en zone 2NAc correspondant à une zone constructible mais avec un coefficient d'occupation des sols différent, la société Masarin a sollicité un nouveau permis de construire pour la réalisation d'une maison d'habitation, qu'elle a obtenu le 6 septembre 2000 ; que, par un jugement du tribunal administratif de Rennes du 8 février 2001, confirmé par un arrêt de la cour administrative d'appel de Nantes du 25 mars 2003, le permis de construire du 6 septembre 2000 a été annulé pour avoir été accordé en méconnaissance des dispositions du I de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme ; que la société Masarin a saisi le maire de la commune, le 14 décembre 2006, d'une demande de réparation du préjudice qu'elle estimait avoir subi du fait de décisions d'urbanisme illégales ; que, par un jugement du 9 juin 2011, le tribunal administratif de Rennes a fait partiellement droit à la demande de la société Masarin en condamnant la commune de Crozon à lui verser une somme de 55 780,13 euros à titre de dommages et intérêts et a, à la demande de la commune, condamné l'Etat à la garantir pour moitié des sommes mises à sa charge ; que, par un arrêt du 18 janvier 2013, la cour administrative d'appel de Nantes a rejeté l'appel formé contre ce jugement par le ministre de l'égalité des territoires et du logement, ainsi que les appels incident et provoqués de la commune de Crozon et de la société Masarin ; 

     

    Sur le pourvoi du ministre de l'égalité des territoires et du logement :

     

    2. Considérant que le ministre doit être regardé comme demandant l'annulation de l'arrêt de la cour administrative d'appel de Nantes en tant que, rejetant son appel, il confirme la condamnation de l'Etat à garantir la commune de Crozon à hauteur de la moitié de la somme de 55 780,13 euros mise à la charge de cette dernière ;

     

    3. Considérant que la responsabilité d'une personne publique n'est susceptible d'être engagée que s'il existe un lien de causalité suffisamment direct entre les fautes qu'elle a commises et le préjudice subi par la victime ; que la cour a relevé que la commune de Crozon avait classé les terrains litigieux en zone constructible par une délibération de son conseil municipal du 6 mai 1998 approuvant la modification de son plan d'occupation des sols, après accord donné par le préfet du Finistère à l'extension de l'urbanisation dans le secteur de Kervéron, en méconnaissance des dispositions du I de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme qui limitent l'extension de l'urbanisation dans les communes littorales ; qu'elle en a déduit que la société Masarin avait, lors de l'acquisition des parcelles le 18 août 1998, une assurance suffisante, donnée par la commune et par l'Etat, de leur constructibilité tant au regard du plan d'occupation des sols que de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme et que le préjudice résultant pour la société de la différence entre le prix d'acquisition des terrains et leur valeur réelle trouvait son origine directe non dans les actes de cession de ces terrains, mais dans la modification illégale du plan d'occupation des sols de la commune ; qu'en retenant ainsi l'existence d'un lien de causalité directe entre les illégalités commises par l'administration et le préjudice subi par la société Masarin, alors même qu'elle relevait par ailleurs que les actes de cession n'avaient été assortis d'aucune condition suspensive ou résolutoire, la cour administrative d'appel de Nantes a exactement qualifié les faits qui lui étaient soumis ;

     

    Sur les conclusions de la commune de Crozon : 

     

    4. Considérant, d'une part, que, dans son mémoire en défense, la commune de Crozon demande l'annulation de l'arrêt de la cour en tant qu'il confirme sa condamnation à indemniser la société Masarin ; que de telles conclusions ne peuvent être regardées que comme un pourvoi provoqué ; que, dès lors que le pourvoi du ministre est rejeté, les obligations résultant pour la commune de l'arrêt attaqué ne peuvent s'en trouver aggravées ; qu'ainsi, le pourvoi provoqué de la commune doit être rejeté ; 

     

    5. Considérant, d'autre part, que pour rejeter les conclusions incidentes de la commune tendant à voir condamner l'Etat à la garantir intégralement de toute condamnation prononcée contre elle, la cour a relevé que la commune avait souhaité, dans le cadre de la modification de son plan d'occupation des sols, rendre constructible le secteur de Kervéron et que l'Etat, dont le représentant avait été sollicité sur le fondement des dispositions du II de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme et ne s'y était pas opposé, ne pouvait être regardé comme unique responsable de l'illégalité de la modification du plan d'occupation des sols ; qu'en statuant ainsi, par un arrêt qui est suffisamment motivé, la cour n'a pas commis d'erreur de droit et a souverainement apprécié, sans les dénaturer, les faits de l'espèce ; qu'ainsi, le pourvoi incident présenté à titre subsidiaire par la commune doit être rejeté ; 

     

    Sur les conclusions présentées au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 

     

    6. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce qu'il soit fait droit aux conclusions de la commune de Crozon présentées à ce titre ; qu'en revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat et de la commune de Crozon une somme globale de 3 000 euros à verser à parts égales à la société Masarin au même titre ;

     

     

     

    D E C I D E :

    --------------

     

    Article 1er : Le pourvoi du ministre de l'égalité des territoires et du logement est rejeté.

    Article 2 : Les conclusions de la commune de Crozon sont rejetées.

    Article 3 : L'Etat et la commune de Crozon verseront à la société Masarin une somme globale de 3 000 euros, à parts égales, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

    Article 4 : La présente décision sera notifiée à la ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité, à la commune de Crozon et à la société Masarin.

     

     

     

    Analyse

     

    Abstrats : 60-02 RESPONSABILITÉ DE LA PUISSANCE PUBLIQUE. RESPONSABILITÉ EN RAISON DES DIFFÉRENTES ACTIVITÉS DES SERVICES PUBLICS. - POLICE DE L'URBANISME - CLASSEMENT ILLÉGAL D'UN TERRAIN EN ZONE CONSTRUCTIVE - PRÉJUDICE RÉSULTANT, POUR L'ACQUÉREUR, DE LA DIFFÉRENCE ENTRE LE PRIX D'ACHAT DE CES TERRAINS ET LEUR VALEUR RÉELLE - EXISTENCE D'UN LIEN DIRECT [RJ1]. 

    60-04-01-03-02 RESPONSABILITÉ DE LA PUISSANCE PUBLIQUE. RÉPARATION. PRÉJUDICE. CARACTÈRE DIRECT DU PRÉJUDICE. EXISTENCE. - CLASSEMENT ILLÉGAL D'UN TERRAIN EN ZONE CONSTRUCTIVE - PRÉJUDICE RÉSULTANT, POUR L'ACQUÉREUR, DE LA DIFFÉRENCE ENTRE LE PRIX D'ACHAT DE CES TERRAINS ET LEUR VALEUR RÉELLE - EXISTENCE D'UN LIEN DIRECT [RJ1]. 

     

    Résumé : 60-02 Après qu'une commune a classé un terrain en zone constructible par une délibération contraire à l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme (loi littoral), ce terrain a été acquis par une personne qui a obtenu un permis de construire. Annulation du permis de construire pour avoir été accordé en méconnaissance des dispositions de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme.... ,,La cour administrative d'appel a jugé que l'acquéreur avait, lors de l'acquisition des parcelles, une assurance suffisante, donnée par la commune et par l'Etat, de leur constructibilité tant au regard du plan d'occupation des sols que de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme et que le préjudice résultant pour la société de la différence entre le prix d'acquisition des terrains et leur valeur réelle trouvait son origine directe non dans les actes de cession de ces terrains, mais dans la modification illégale du plan d'occupation des sols de la commune. En retenant ainsi l'existence d'un lien de causalité directe entre les illégalités commises par l'administration et le préjudice subi par l'acquéreur, alors même qu'elle relevait par ailleurs que les actes de cession n'avaient été assortis d'aucune condition suspensive ou résolutoire, la cour administrative d'appel a exactement qualifié les faits qui lui étaient soumis.

    60-04-01-03-02 Après qu'une commune a classé un terrain en zone constructible par une délibération contraire à l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme (loi littoral), ce terrain a été acquis par une personne qui a obtenu un permis de construire. Annulation du permis de construire pour avoir été accordé en méconnaissance des dispositions de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme.... ,,La cour administrative d'appel a jugé que l'acquéreur avait, lors de l'acquisition des parcelles, une assurance suffisante, donnée par la commune et par l'Etat, de leur constructibilité tant au regard du plan d'occupation des sols que de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme et que le préjudice résultant pour la société de la différence entre le prix d'acquisition des terrains et leur valeur réelle trouvait son origine directe non dans les actes de cession de ces terrains, mais dans la modification illégale du plan d'occupation des sols de la commune. En retenant ainsi l'existence d'un lien de causalité directe entre les illégalités commises par l'administration et le préjudice subi par l'acquéreur, alors même qu'elle relevait par ailleurs que les actes de cession n'avaient été assortis d'aucune condition suspensive ou résolutoire, la cour administrative d'appel a exactement qualifié les faits qui lui étaient soumis."

     

  • Rescision pour lésion et responsabilité du notaire

    Cet arrêt juge que le notaire doit attirer l'attention des parties sur le risque qu'un prix bas entraîne quant à une action en rescision pour lésion :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte sous seing privé du 28 mai 2004, rédigé par M. Mazet, notaire associé de la SCP Ceaglio-Mazet-Imbert (la SCP), MM. Jean-Paul et Vincent X... (les consorts X...) ont consenti aux époux Y... une promesse synallagmatique de vente d'un bien immobilier ; qu'à défaut d'authentification, les époux Y... ont assigné en constatation de la perfection de la vente les consorts X..., qui ont alors engagé une action en rescision de celle-ci pour cause de lésion, laquelle a été accueillie ; que reprochant au notaire d'avoir manqué à son obligation de conseil en n'attirant pas leur attention sur les risques d'une vente conclue pour un prix manifestement sous-évalué, les consorts X... et les époux Y... ont sollicité la réparation de leurs préjudices ; 

     

    Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches :

     

    Vu l'article 1382 du code civil ; 

     

    Attendu que pour rejeter la demande indemnitaire des époux Y..., l'arrêt retient que le notaire, simple rédacteur d'une promesse de vente sous seing privé, ne pouvait être tenu d'une obligation d'information et de conseil sur les risques d'une rescision de la vente en cas de lésion, dès lors qu' il ne disposait pas des informations nécessaires à l'appréciation de la valeur du bien, dont les conditions de vente avaient été négociées par les parties avant son intervention, sans que les vendeurs aient signalé la délivrance d'un commandement de payer valant saisie immobilière ;

     

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'il incombait au notaire, tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de l'acte auquel il prêtait son concours, quand bien même leur engagement aurait procédé d'un accord antérieur, dès lors qu'au moment de son intervention cet accord n'avait pas produit ses effets ou ne revêtait pas un caractère immuable, de les informer sur les risques des engagements qu'ils se proposaient de souscrire dans des conditions manifestement déséquilibrées eu égard à la particulière modicité du prix, qui était de nature à éveiller ses soupçons même s'il ignorait l'existence de la procédure d'exécution, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 

     

    Et sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche :

     

    Vu l'article 4 du code de procédure civile ; 

     

    Attendu que pour rejeter la demande des époux Y... au paiement d'une somme égale au solde du prix résultant de l'admission de l'action en rescision, l'arrêt énonce que le paiement du supplément du juste prix ne peut constituer un préjudice indemnisable ; 

     

    Qu'en statuant ainsi, alors que, dans leurs conclusions d'appel, les époux Y... sollicitaient la réparation du préjudice causé par la perte d'une chance certaine d'obtenir un autre prix à la faveur d'une renégociation, ou de renoncer à leur projet d'acquisition, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige tel que déterminé par les parties et ainsi violé le texte susvisé ; 

     

    PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur la troisième branche du moyen :

     

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que M. Mazet n'avait pas commis de faute et a débouté les époux Y... de leurs demandes dirigées à l'encontre de la SCP Ceaglio-Mazet-Imbert, l'arrêt rendu le 2 juillet 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

     

    Condamne la SCP Ceaglio-Mazet-Imbert aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande ; 

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quatorze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour les époux Y....

     

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ces chefs, d'avoir dit que Maître Mazet n'a pas commis de faute et en conséquence d'avoir débouté les époux Y... de leur demande tendant à voir condamner la SCP Ceaglio, Mazet, Imbert à leur payer la somme de 175 775 ¿ dont à déduire leur créance d'intérêts, à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice résultant de la perte de chance de renégocier le prix de la vente litigieuse et d'éviter une rescision pour lésion ;

     

    AUX MOTIFS QUE « les consorts X... et les époux Y... ont requis de Maître Mazet qu'il établisse la promesse synallagmatique de vente préalablement à l'acte authentique ; que le notaire n'a pas été le négociateur de la vente ainsi intervenue, les parties ayant formalisé, en dehors de sa présence leur accord total sur la chose et sur le prix ainsi que sur les modalités d'acquisition, puisqu'elles ont notamment décidé seules du versement d'un acompte hors la comptabilité du notaire ainsi que d'une prise de possession des lieux anticipée ; que les consorts X... ont dissimulé au notaire la délivrance du commandement de saisie immobilière et ont manifesté par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 août 2004 leur intention de réitérer la vente au prix convenu ; que le notaire, auquel des informations essentielles ont été dissimulées, au stade de la simple rédaction d'une promesse de vente sous seing privé, matérialisant un accord total des parties sur la chose et le prix réalisé hors son concours, ne peut être tenu d'une obligation d'information et de conseil sur l'éventualité d'un caractère lésionnaire du prix alors qu'il ne dispose pas des informations nécessaires à l'appréciation du prix fixé par les parties ; qu'en l'absence de faute du notaire, sa responsabilité ne peut être encourue et le jugement déféré sera réformé sur ce point ; ¿ ; que les époux Y... ont sollicité la condamnation de la SCP Ceaglio, Mazet, Imbert à leur payer la somme de 175 775 euros représentant le solde du prix à verser aux consorts X... ; que cette demande devient sans objet dès lors que la faute du notaire n'est pas établie et en tout état de cause, le solde du prix de vente à verser à la suite de la reconnaissance du caractère lésionnaire de la vente ne pouvait constituer un préjudice indemnisable ; que le premier juge a par ailleurs parfaitement apprécié les modalités de l'option offerte aux époux Y... en application de l'article 1682 du Code civil et le jugement sera confirmé de ce chef » ;

     

    1°/ ALORS QUE le notaire est tenu, en tant que rédacteur d'un acte, de procéder préalablement à la vérification des faits et des conditions nécessaires pour en assurer l'utilité et l'efficacité ; que s'agissant d'un acte de vente, il lui appartient notamment d'attirer l'attention des parties sur les conséquences et les risques liés à la stipulation d'un prix lésionnaire sous peine d'engager sa responsabilité ; que le caractère lésionnaire du prix s'apprécie au regard de la seule valeur vénale du bien concerné, laquelle ne saurait être affectée par l'existence d'une éventuelle procédure d'exécution ; qu'en affirmant néanmoins, pour écarter la responsabilité du notaire, que ce dernier n'aurait pas disposé « des informations nécessaires à l'appréciation du prix fixé par les parties » dans la mesure où les vendeurs lui auraient dissimulé la délivrance d'un commandement de saisie immobilière concernant l'immeuble litigieux (cf. arrêt p. 5 §6 et §7), quand la dissimulation d'une telle procédure d'exécution, à la supposer avérée, n'était pas de nature à empêcher le notaire de déceler le caractère lésionnaire du prix de vente dès lors qu'elle n'aurait eu aucun impact sur la valeur vénale de l'immeuble litigieux, la Cour d'appel a statué par des motifs impropres à écarter la responsabilité du notaire et a ainsi violé ensemble l'article 1382 du Code civil ;

     

    2°/ ALORS QUE le notaire, tenu d'un devoir de conseil absolu, n'est pas déchargé de celui-ci du simple fait que l'acte qu'il était requis d'authentifier avait déjà fait l'objet d'un accord entre les parties en dehors de sa présence ; que la Cour d'appel a pourtant retenu que le notaire rédacteur du compromis de vente litigieux n'avait pas manqué à son devoir de conseil en relevant qu'il « n'a avait pas été le négociateur de la vente » et que les parties avaient « formalisé, en dehors de sa présence, leur accord total sur la chose et sur le prix ainsi que sur les modalités d'acquisition » (cf arrêt p. 5 §6) ; qu'en déchargeant ainsi le notaire de son devoir de conseil au prétexte que l'acte litigieux avait fait l'objet d'un accord préalable entre les parties hors sa présence, la Cour d'appel a méconnu le caractère absolu du devoir de conseil et violé l'article 1382 du Code civil ;

     

    3°/ ALORS QUE la cassation à intervenir sur le fondement de l'une des deux premières branches du moyen entraînera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt en ce qu'il a débouté les époux Y... de leur demande de dommages et intérêts en retenant que celleci était devenue « sans objet dès lors que la faute du notaire n'était pas établie » et ce par application de l'article 624 du Code de procédure civile ;

     

    4°/ ALORS QUE les époux Y... avaient sollicité la condamnation de la SCP Ceaglio, Mazet, Imbert au paiement de la somme de 175 775 euros en réparation de leur préjudice consistant en la perte d'une chance de renégocier le prix de vente afin d'éviter une rescision pour lésion ; qu'en retenant cependant que les époux Y... auraient sollicité la condamnation de la SCP Ceaglio, Mazet, Imbert à leur payer la somme de 175 775 euros au titre du « solde du prix de vente » ce qui « ne pouvait constituer un préjudice indemnisable » (cf. arrêt p. 5 §10), la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé ainsi l'article 4 du Code de procédure civile."

     

  • Souplex et déception

    Voici un arrêt qui rejette l'action des acquéreurs d'un souplex qui avaient agi en responsabilité contre le notaire :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 21 février 2013), que par promesse de vente du 4 mai 2007, réitérée par acte authentique le 13 juillet 2007, M. Y... a vendu aux époux E... un lot de copropriété composé de deux anciens lots constitués d'un débarras et d'une buanderie, ainsi que le mobilier le garnissant ; que peu après cette acquisition pour laquelle ils avaient souscrit un emprunt auprès de la société Crédit industriel et commercial (le CIC), les époux E... l'ont donné en location ; qu'ayant été mis en demeure, par arrêté préfectoral du 1er septembre 2009, de faire cesser l'habitation de ces locaux considérés comme insalubres, les époux E... ont assigné en nullité de l'acte de vente et du contrat de prêt pour vice du consentement et en indemnisation de leurs préjudices M. Y..., MM. Z... et A..., notaires, le CIC, la société SERGIC et le syndicat des copropriétaires, lequel a appelé en garantie M. X..., géomètre-expert ;

     

    Sur le premier moyen :

     

    Attendu que les époux E... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande d'annulation de la vente pour vice du consentement, alors, selon le moyen :

     

    1°/ que le contrat de vente est entaché de nullité lorsque l'erreur porte sur une qualité essentielle de la chose qui en est l'objet ; qu'en affirmant que « les éléments versés aux débats ne caractérisent manifestement pas ¿ une erreur sur la substance de la chose » quand il résulte de ses propres constatations que l'appartement litigieux avait toujours été à usage d'habitation et vendu comme tel aux acquéreurs, ainsi que le mentionne expressément l'acte de vente du 13 juillet 2007, mais que cette situation juridique n'était pas conforme à la réalité puisque le bien a été déclaré inhabitable par arrêté préfectoral du 1er septembre 2009, ce dont il résulte nécessairement que le consentement des acquéreurs a été vicié par une conviction erronée que le bien était à usage d'habitation, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1110 du code civil ;

     

    2°/ que le contrat de vente est entaché de nullité en cas d'erreur légitime de l'acquéreur sur une qualité substantielle de la chose ; qu'en déboutant les acquéreurs de leur demande d'annulation de la vente pour erreur sur les qualités essentielles de la chose, après avoir par ailleurs retenu que « lors de leurs visites des lieux (...) les époux ont pu constater la situation en sous-sol du logement, la présence éventuelle d'humidité pouvant en découler, la faiblesse de l'éclairage naturel, critères qui servent de fondement à la décision préfectorale d'inhabitabilité », quand ces énonciations sont impropres à caractériser une faute des acquéreurs non professionnels dans leur ignorance, après leurs visites des lieux, du caractère inhabitable de l'appartement litigieux au regard de la réglementation applicable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil ;

     

    3°/ qu'en statuant ainsi, tout en constatant par motifs propres et adoptés, d'une part, qu'après avoir loué le bien sans difficulté de 2005 à 2007, le vendeur avait revendu l'appartement aux époux E... « sans que rien ne puisse laisser supposer que les lieux étaient impropres à l'habitation », et d'autre part, que « le locataire des époux E... a occupé les lieux pendant plus de deux ans de 2007 à 2009 et ne semble pas avoir adressé quelque revendication à ses bailleurs pendant cette durée, les échanges de lettres correspondant aux conditions de logement exigées par la préfecture », ce dont il résultait que le caractère inhabitable de l'appartement ne pouvait être décelé par de simples visites des lieux et, partant, que l'erreur n'était pas inexcusable, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a, dès lors, violé l'article 1110 du code civil ;

     

    4°/ que le contrat de vente est entaché de nullité lorsque l'aléa dont est affecté une qualité essentielle de la chose est ignoré par l'acquéreur au jour de l'engagement ; qu'en déboutant les acquéreurs de leur demande en nullité au motif inopérant qu'une clause type de non-garantie de l'état des biens vendus et des vices cachés était insérée au contrat, quand cette stipulation était impropre à caractériser la connaissance par les acquéreurs du caractère inhabitable du bien vendu au regard des prescriptions administratives, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1110 du code civil ;

     

    Mais attendu qu'ayant constaté que le notaire rédacteur avait fourni aux époux E... toutes les indications sur les lots acquis et leur transformation, sur les cessions antérieures et sur le projet de modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division et porté à leur connaissance la définition du logement décent, relevé que les époux E... avaient pu lors des visites des lieux constater leur situation au sous-sol, l'insuffisance de la luminosité et l'éventuelle humidité, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que les époux E... avaient valablement donné leur consentement lors de la vente ;

     

    D’où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    Sur le second moyen, ci-après annexé :

     

    Attendu qu'ayant constaté que le notaire rédacteur avait fourni aux époux E... toutes les indications sur les lots acquis et leur transformation, sur les cessions antérieures et sur l'état de la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, relevé qu'il avait également porté à leur connaissance la définition du logement décent et qu'il n'appartient pas à un notaire de visiter le bien immobilier vendu même en l'absence d'intervention d'agence immobilière, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a déduit que MM. Z... et A... n'avaient pas commis de faute, a légalement justifié sa décision ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi ;

     

    Condamne les époux E... aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille quatorze.

     

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

     

    Moyens produits par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils, pour les époux E...

     

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

     

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur et Madame E... de l'ensemble de leurs demandes et notamment de celle en annulation de l'acte de vente du 13 juillet 2007 pour vice du consentement ;

     

    AUX MOTIFS QUE l'ensemble des parties ne conteste pas que l'immeuble ait été destiné dès l'origine à l'usage d'habitation ; que Monsieur Y... a consenti un bail sur lesdits locaux du 3 septembre 2005 jusqu'au 11 avril 2007 à Mademoiselle B... ; que dès le 22 juillet 2007, les époux E... ont donné à bail les locaux qu'ils venaient d'acheter à Monsieur C... à compter du 1er août 2007 pour un loyer de 630 euros, la désignation du bien visant un appartement composé de deux pièces principales numéros de lots 105 et 109 ; que ce même locataire était toujours en place le 1er septembre 2009 lors de l'arrêté du Préfet des HAUTS DE SEINE considérant que le logement loué à Monsieur C... et propriété des époux E... ne respectait pas les règles générales d'habitabilité et était impropre à l'habitation et mettant en demeure le propriétaire de faire cesser l'habitation et de ne plus mettre les locaux à disposition à des fins d'habitation ; que la vente des biens par Monsieur Y... à Monsieur et Madame E... est intervenue sans agence et ces derniers ont visité les lieux avant de s'engager, ce qu'ils ne contestent pas, et ont disposé d'un délai de plus de deux mois entre le compromis et l'acte authentique ; que lors de leurs visites, comme le rappellent les premiers juges, les époux E... ont pu constater la situation en sous-sol du logement, la présence éventuelle d'humidité pouvant en découler, la faiblesse de l'éclairage naturel, critères qui servent de fondement à la décision préfectorale d'inhabitabilité ; que bien qu'ayant travaillé dans un cabinet d'administrateur de biens, la situation professionnelle de Monsieur Y... n'a pas à être prise en considération dans la cession aux époux E... faite à titre personnel et le vendeur se trouvant en avril 2007 au chômage ainsi que cela résulte d'un relevé de situation du 2 mai 2007 versé aux débats ; que tant dans le compromis de vente que dans l'acte authentique, le notaire rédacteur a pris la précaution de rappeler :

     

    - la composition des lots aux termes de l'état descriptif,

    - la 20e résolution de l'assemblée générale du 30 avril 2007 concernant la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division,

    - le projet établi par Monsieur X... avec la modification des numéros de différents lots dont les lots 105 et 109 pour devenir 1008,

    - la composition contemporaine à la vente desdits locaux soit un studio avec sa description très précise,

    - la transformation des lots 105 et 109 par les époux D... ;

     

    que l'acte notarié porte également à la connaissance des acquéreurs la définition du logement décent ; que l'article 1109 du Code civil dispose qu'il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur, ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol ; que l'article 1110 du même code prévoit en son alinéa 1er que l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; que les éléments versés aux débats ne caractérisent manifestement pas à la charge des défendeurs à l'action une participation et un concours à la dissimulation de la situation juridique des lots 105 et 109 devenus lot 1008 de la copropriété de l'immeuble du 65 avenue Victor Hugo à BOULOGNE BILLANCOURT (92) lors de la vente du 13 juillet 2007 pas plus qu'une erreur sur la substance de la chose qui en est l'objet, et ce, lors tant du compromis de vente du 4 mai 2007 que de la vente du 13 juillet 2007 ; qu'au surplus, l'acte notarié du 13 juillet 207 mentionne en page 15 une clause de non garantie prévoyant notamment que « l'acquéreur, sauf à tenir compte de ce qui peut être indiqué par ailleurs : prendra les biens vendus dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison ¿ de l'état des biens vendus, de l'immeuble dont ils dépendent, des vices de toute nature apparents ou cachés dont ils peuvent être affectés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après » ; que les époux E..., lors des visites des lieux, ont pu constater aisément l'état des lieux quant à sa situation par rapport au sol, à l'ensoleillement, la luminosité, la disposition des pièces, la situation au sous-sol, à une éventuelle humidité, qui ne peuvent en aucun cas être considérés comme des vices cachés ; que le locataire des époux E... a occupé les lieux pendant plus de deux ans et ne semble pas avoir adressé quelque revendication à ses bailleurs pendant cette durée, les échanges de lettres correspondant aux conditions de logement exigées par la préfecture ; qu'en conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a considéré que le consentement des époux E... avait été valablement donné lors de la vente par Monsieur Y... le 13 juillet 2007 des lots 105 et 109 devenu 1008 de l'immeuble du 65 avenue Victor Hugo à BOULOGNE BILLANCOURT et les a déboutés de leurs demande d'annulation de l'acte de vente et des demandes qui en découlent ;

     

    ET AUX MOTIFS EXPRESSEMENT ADOPTES QU'il apparaît donc d'une part qu'au jour de la signature de l'acte, date à laquelle doit s'apprécier la validité du consentement, ni le vendeur, ni les notaires, ni le géomètre expert n'étaient en mesure de savoir que le logement ne répondait pas aux normes d'habitabilité alors que celui-ci avait fait l'objet d'une location sans difficultés particulières, Monsieur et Madame E... ayant d'ailleurs procédé à la location durant deux ans sans rencontrer de difficulté, d'autre part que les époux E... ont pu visiter les lieux préalablement à la signature de l'acte de vente et ont pu de ce fait constater la situation en sous-sol du logement, la présence d'humidité qui en découle ainsi que la faiblesse de l'éclairage naturel critères qui servent de fondement à la décision d'inhabitabilité ; qu'il n'est démontré ni manoeuvres dolosives ni mauvaise foi de Monsieur Y... dans la mesure où il a lui-même loué les biens vendus dont il a décidé de se séparer au départ de sa locataire et sans que rien ne puisse laisser supposer que ceux-ci puissent être impropres à l'habitation ;

     

    1°) ALORS QUE le contrat de vente est entaché de nullité lorsque l'erreur porte sur une qualité essentielle de la chose qui en est l'objet ; qu'en affirmant que « les éléments versés aux débats ne caractérisent manifestement pas ¿ une erreur sur la substance de la chose » (arrêt, p. 16 et s.) quand il résulte de ses propres constatations que l'appartement litigieux avait toujours été à usage d'habitation et vendu comme tel aux acquéreurs, ainsi que le mentionne expressément l'acte de vente du 13 juillet 2007, mais que cette situation juridique n'était pas conforme à la réalité puisque le bien a été déclaré inhabitable par arrêté préfectoral du 1er septembre 2009, ce dont il résulte nécessairement que le consentement des acquéreurs a été vicié par une conviction erronée que le bien était à usage d'habitation, la Cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1110 du Code civil ;

     

    2°) ALORS QUE le contrat de vente est entaché de nullité en cas d'erreur légitime de l'acquéreur sur une qualité substantielle de la chose ; qu'en déboutant les acquéreurs de leur demande d'annulation de la vente pour erreur sur les qualités essentielles de la chose, après avoir par ailleurs retenu que « lors de leurs visites des lieux (...) les époux ont pu constater la situation en sous-sol du logement, la présence éventuelle d'humidité pouvant en découler, la faiblesse de l'éclairage naturel, critères qui servent de fondement à la décision préfectorale d'inhabitabilité », quand ces énonciations sont impropres à caractériser une faute des acquéreurs non professionnels dans leur ignorance, après leurs visites des lieux, du caractère inhabitable de l'appartement litigieux au regard de la réglementation applicable, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du Code civil ;

     

    3°) ALORS QU'en statuant ainsi, tout en constatant par motifs propres et adoptés, d'une part, qu'après avoir loué le bien sans difficulté de 2005 à 2007, le vendeur avait revendu l'appartement aux époux E... « sans que rien ne puisse laisser supposer que les lieux étaient impropres à l'habitation » (jugement, p. 7 § 2 in fine), et d'autre part, que « le locataire des époux E... a occupé les lieux pendant plus de deux ans de 2007 à 2009 et ne semble pas avoir adressé quelque revendication à ses bailleurs pendant cette durée, les échanges de lettres correspondant aux conditions de logement exigées par la préfecture » (arrêt, p. 17 § 5), ce dont il résultait que le caractère inhabitable de l'appartement ne pouvait être décelé par de simples visites des lieux et, partant, que l'erreur n'était pas inexcusable, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a, dès lors, violé l'article 1110 du Code civil ;

     

    4°) ALORS QUE le contrat de vente est entaché de nullité lorsque l'aléa dont est affecté une qualité essentielle de la chose est ignoré par l'acquéreur au jour de l'engagement ; qu'en déboutant les acquéreurs de leur demande en nullité au motif inopérant qu'une clausetype de non-garantie de l'état des biens vendus et des vices cachés était insérée au contrat, quand cette stipulation était impropre à caractériser la connaissance par les acquéreurs du caractère inhabitable du bien vendu au regard des prescriptions administratives, la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1110 du Code civil.

     

    SECOND MOYEN DE CASSATION

     

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux E... de l'ensemble de leurs demandes, et notamment celle ayant trait à une recherche de responsabilité des notaires, Maîtres Z... et A..., ayant coopéré à la confection de l'acte notarié d'acquisition du 13 juillet 2007 ;

     

    AUX MOTIFS QUE le notaire rédacteur avait pris, tant dans le compromis que dans l'acte authentique, la précaution de rappeler la composition des lots aux termes de l'état descriptif, la 20ème résolution de l'assemblée générale du 30 avril 2007 concernant la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, le projet établi par Monsieur X... avec la modification des numéros des différents lots dont les 105 et 109 pour devenir 1008, la composition contemporaine à la vente desdits locaux, soit un studio avec sa description très précise, la transformation des lots 105 et 109 par les époux D... ; qu'ainsi le notaire a fourni toutes les indications sur les lots 105 et 109 devenus 1008, sur l'état de la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division et a rappelé les cessions antérieures, détails importants portés à la connaissance des acquéreurs qui sont mal venus de se plaindre dans leurs écritures d'un acte aussi détaillé ; que l'acte notarié porte également à la connaissance des acquéreurs la définition du logement décent ; qu'il n'appartient pas à un notaire de visiter le bien immobilier vendu même en l'absence d'intervention d'une agence immobilière ;

     

    ALORS QUE le notaire, en sa qualité d'officier public, est tenu de veiller à l'efficacité des actes qu'il établit ; que dès lors, la Cour d'appel, qui n'a pas recherché si les deux notaires ayant participé à l'établissement de l'acte d'acquisition, n'avaient pas le devoir d'alerter les époux E... sur le changement de destination des parties d'immeuble vendues et sur l'éventuelle non-conformité de celles-ci par rapport à l'usage des lieux à l'habitation, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil."