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  • Incendie, vente immobilière et garantie des vices cachés

    Le vendeur de l'immeuble qui y a installé un insert peut être condamné à réparer les conséquences de l'incendie causé par cet insert :

     

    "Vu l'article 1643 du code civil ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 24 janvier 2012), que M. X... a vendu une maison d'habitation à Mme Y... et M. Z... (les consorts Y...-Z...) ; qu'un incendie a détruit les trois niveaux de la construction et la totalité de la toiture ; que saisi par les consorts Y...-Z... et la compagnie MACIF, qui a indemnisé ceux-ci à hauteur d'une certaine somme, le juge des référés a désigné un expert ; que les consorts Y...-Z... et la MACIF ont assigné en indemnisation M. A..., ès qualités de liquidateur de M. X..., Mme X... et leur assureur, la société Axa ;

    Attendu que pour débouter les consorts Y...-Z... et la MACIF de leurs demandes, l'arrêt retient que M. X... ne possédant aucune compétence particulière en matière de construction de cheminée à foyer ouvert ou fermé, il ne pouvait être considéré comme un professionnel présumé connaître les vices de construction affectant la cheminée ;

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que M. X... avait lui-même conçu et installé la cheminée en foyer ouvert, puis en foyer fermé lors de nouveaux travaux, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. Z..., Mme Y... et la MACIF de leurs demandes d'indemnisation, l'arrêt rendu le 24 janvier 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

    Condamne M. A..., ès qualités et la société Axa France IARD aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. A..., ès qualités et la société Axa à payer à Mme Y..., M. Z... et la MACIF la somme globale de 3 000 euros ; rejette les demandes de M. A..., ès qualités et de la société Axa ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juillet deux mille treize.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Mutuelle assurance des commerçants et industriels de France et des cadres et salariés de l'industrie et du commerce, Mme Y... et M. Z....

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Loïc Z..., Madame Mylène Y... et la compagnie MACIF de leurs demandes d'indemnisation ;

    AUX MOTIFS QUE « l'article 1643 du Code civil prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à garantie ; que l'acte de vente du 31 octobre 2006 conclu entre Monsieur X... et les consorts Y...-Z... contient une clause d'exonération de garantie stipulant que l'acquéreur " prend le bien vendu dans l'état où il se trouve actuellement, sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison : soit de l'état des bâtiments et des locaux vendus, vices de construction et autres ¿ " ; que cette clause peut être écartée si Monsieur X... a eu connaissance du vice lors de la vente, ou si Monsieur X... est un vendeur professionnel averti ; que la bonne foi étant présumée, c'est à l'acquéreur et son assureur d'établir que Monsieur X... avait la qualité de professionnel et était présumé à ce titre connaître le vice affectant la cheminée, ou qu'il avait connaissance du vice caché lors de la vente ; que s'il est établi que Monsieur X... a, au cours de sa vie professionnelle, travaillé dans le bâtiment, il n'a occupé que des emplois de plaquiste et d'électricien ; qu'il a aussi effectué des travaux de carrelage, et de menuiserie, et exercé des fonctions de coordinateur de chantier pendant quelques mois afin de gérer des ouvriers intervenant en maçonnerie, plâtrerie et électricité ; que Monsieur X... ne possédait donc aucune compétence particulière en matière de construction de cheminée à foyer ouvert ou fermé ; qu'il ne peut donc être considéré comme un professionnel averti présumé connaître les vices de construction affectant la cheminée lors de la conclusion de la vente de l'immeuble ; que, sur la bonne ou mauvaise foi de Monsieur X..., s'il résulte du rapport d'expertise et des déclarations de Monsieur X... au service enquêteur que celui-ci a lui-même conçu et installé la cheminée d'abord en foyer ouvert, puis en foyer fermé lors de nouveaux travaux, il convient de relever que Monsieur X... en tant que non professionnel ne connaissait pas les règles techniques applicables aux cheminées ; qu'il ne peut donc lui être reproché de ne pas avoir informé les acquéreurs de la non-conformité de la cheminée aux règles de sécurité et aux règles de l'art ; qu'au contraire, le fait que Monsieur X... ait utilisé la cheminée pendant quelques années, même si l'utilisation n'était pas régulière et constante, sans difficulté et sans incident, accrédite la bonne foi de Monsieur X.... qu'enfin, si Monsieur X... a déclaré à l'acquéreur de se montrer prudent lorsqu'il utilisait la cheminée, cette seule circonstance n'implique pas que le vendeur connaissait les vices de construction affectant la cheminée ; que, dans ces conditions, Monsieur X... représenté par son liquidateur Maître B...est fondé à opposer la clause d'exonération de garantie pour vices cachés ; qu'il convient dès lors d'infirmer le jugement déféré et de débouter Monsieur Z..., Madame Y... et la MACIF de leurs demandes d'indemnisation » ;

    ALORS QUE doit être assimilé au vendeur professionnel tenu de connaître les vices de l'immeuble vendu le vendeur qui, en concevant et en installant la cheminée à l'origine des dommages subis, s'est comporté en qualité de maître d'oeuvre ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que Monsieur X..., vendeur de l'immeuble, avait lui-même conçu et installé la cheminée dont la conception et la construction inadéquates étaient à l'origine de l'incendie ayant détruit les trois niveaux et la totalité de la toiture de l'immeuble ; qu'en jugeant néanmoins qu'il ne pouvait être considéré comme un professionnel averti présumé connaître les vices de construction affectant la cheminée lors de la conclusion de la vente de l'immeuble, la Cour d'appel a violé l'article 1643 du Code civil."

     

  • Pas de commission pour l'agent immobilier si la vente n'est pas conclue

     

    Pas de commission pour l'agent immobilier si la vente n'est pas conclue :

     

    "Sur le moyen unique, relevé d'office, après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du code de procédure civile :

    Vu l'article 6-1, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, modifiée ;

    Attendu que selon ce texte, aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'agissant en vertu d'un mandat de recherche exclusif consenti par M. X... le 3 septembre 2008, en vue d'acquérir un bien déterminé, appartenant à Mme Y..., pour un coût maximum de 500 000 euros incluant une commission de négociation de 30 000 euros à la charge de l'acquéreur, et stipulant, en caractères gras, « si le bien à acquérir est parfaitement individualisé, le mandant s'oblige à ratifier l'acquisition présentée par le mandataire aux prix, charges et conditions du présent mandat à peine de devoir lui payer en cas de refus d'acquisition, une indemnité forfaitairement fixée au montant de la rémunération, TVA incluse, comme si la vente avait été conclue », la société Immobilière de gestion RD (l'agence) après avoir transmis à Mme Y... une offre d'achat de 470 000 euros que celle-ci a acceptée, a rédigé une promesse synallagmatique de vente à ce prix, outre la commission convenue à la charge de l'acquéreur, sous la condition suspensive de l'obtention par ce dernier d'un prêt immobilier, promesse que les parties ont signée le 20 octobre 2008 ; que cette vente n'ayant pas abouti à défaut d'obtention du prêt, l'agence a assigné son mandant en paiement de la somme prévue par la clause précitée ;

    Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que la promesse synallagmatique de vente négociée et conclue par l'entremise de l'agence le 20 octobre 2008 concrétisait la réalisation par celle-ci de ses engagements, sans que le refus d'une unique demande de prêt, dont il n'a pas été démontré qu'elle répondait aux caractéristiques convenues dans cette promesse, n'autorise le mandant à se considérer comme délié de ses engagements, pour en déduire que la défaillance de la condition suspensive ainsi provoquée équivalait, de la part du mandant, à un refus d'acquérir que la clause pénale avait pour objet de sanctionner ;

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que la vente n'avait pas été effectivement réalisée, de sorte que l'agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause précitée, laquelle emportait obligation de conclure la vente sauf à payer la somme contractuellement prévue même en l'absence de faute imputable au mandant, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er décembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

    Condamne la société Immobilière de gestion RD aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Immobilière de gestion RD et la condamne à payer à M. X... la somme de 2 000 euros ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept novembre deux mille treize.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour M. X... 

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement qui avait condamné M. X... à verser à la société Immobilière de gestion RD la somme de 30 000 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2009 ;

    AUX MOTIFS QUE M X... fait valoir qu'il n'est pas redevable de la commission réclamée dès lors que le compromis de vente conclu le 20 octobre 2008 n'a pas été concrétisé par suite de la non-réalisation d'une condition suspensive prévoyant l'obtention par lui-même d'un prêt qui lui a été refusé en avril 2009 et qu'en tout état de cause aucun acte authentique n'est intervenu, ce qui prive l'agent immobilier de la possibilité de revendiquer le paiement d'une commission ; que les prétentions de la société Immobilière de gestion RD se fondent non pas sur les dispositions du compromis signé avec le vendeur mais sur le mandat de recherche donné le 3 septembre 2008 par M. X... et en vertu duquel ce dernier s'engageait à ratifier l'acquisition présentée par le mandataire d'un bien parfaitement individualisé à peine de devoir payer en cas de refus d'acquisition une indemnité forfaitairement fixée au montant de la rémunération comme si la vente avait été conclue ; qu'il s'agit donc uniquement d'apprécier si l'acquéreur potentiel était en droit de refuser de ratifier ; que l'exécution du mandat de recherche a abouti effectivement à la signature d'un compromis de vente le 20 octobre 2008 ; que ce compromis concrétise ainsi la réalisation de l'engagement souscrit dans le mandat de recherche ; qu'il peut être observé encore que, même si, en considérant que ce compromis était soumis à la réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêts, il reste que l'acquéreur ne peut se considérer comme délié au seul vu de la production d'un document du 17 avril 2009 en forme de télécopie émanant de BNP Paribas attestant « ne pas avoir convenance à donner suite à la demande de prêt » ; que si cette attestation a pu satisfaire le vendeur, il apparaît toutefois que sa rédaction ne permet pas de s'assurer que la demande de prêt ait correspondu aux stipulations du compromis, étant encore observé que la demande n'a été formulée qu'auprès d'un seul organisme bancaire ; qu'il doit dès lors être retenu que la condition suspensive ne s'est pas réalisée du fait de l'acquéreur qui n'est pas fondé dans son refus de ratifier l'acquisition et doit donc le montant de l'indemnité contractuellement prévue dans cette hypothèse ;

    1°/ ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que le mandat de recherche conclu entre M. X..., mandant et la société Immobilière de gestion RD, mandataire, prévoyait au chapitre « durée » le paiement d'une indemnité forfaitaire par l'acquéreur en cas de refus d'acquisition du bien proposé et au chapitre « rémunération » le versement d'une rémunération à la condition de la conclusion définitive de la vente ; qu'en affirmant tout à la fois qu'il convenait de rechercher si M. X... avait été en droit de refuser l'acquisition pour déterminer le droit de la société Immobilière de gestion RD à l'obtention de l'indemnité forfaitaire, d'une part, et qu'une promesse de vente avait été conclue matérialisant l'exécution par celle-ci de ses obligations nées du mandat, d'autre part, la cour d'appel a entaché son arrêt d'une contradiction de motifs, la signature de la promesse impliquant la ratification de l'acquisition et l'absence de tout de refus de ratification, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;

    2°/ ALORS QUE le mandat de recherche liant M. X... à l'agence immobilière, mandataire, subordonnait le droit pour celle-ci au versement d'une indemnité forfaitaire à un refus d'acquisition de l'acquéreur ; que tout en constatant que M. X... avait signé un compromis de vente, la cour d'appel, qui a cependant indiqué devoir rechercher s'il avait été en droit de refuser l'acquisition, ce qui était de nature à ouvrir droit au paiement de l'indemnité forfaitaire prévue en cas de refus d'acquisition, n'a pas tiré les conséquences de ses propres observations tirées de la réalité de la signature de la promesse de vente au regard de l'article 1134 du code civil qu'elle a ainsi violé ;

    3°/ ALORS QUE la condition liée à l'obtention d'un prêt, stipulée dans un compromis de vente, est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que pour déclarer que la condition tirée de l'obtention d'un prêt stipulée dans le compromis de vente signé en exécution du mandat de recherche ne s'était pas réalisée du fait de M. X..., la cour d'appel a énoncé que la lecture de l'attestation de la BNP, produite aux débats, ne permettait pas de s'assurer que la demande de prêt présentée par M. X... auprès de ce seul organisme bancaire ait correspondu aux stipulations du compromis ; qu'en se fondant sur cette seule éventualité que M. X... n'ait peut-être pas présenté une demande de prêt conforme aux stipulations du compromis, la cour d'appel, qui s'est ainsi prononcée par un motif dubitatif, n'a pas caractérisé avec certitude la faute qu'aurait commise M. X... par le fruit d'une absence volontaire des diligences requises ayant empêché l'accomplissement de la condition, privant ainsi son arrêt de base légale au regard des articles 1134 et 1178 du code civil."

  • Garantie effondrement

     

     

    La garantie effondrement est souscrite pour l'entrepreneur et non pour le maître de l'ouvrage :

     

    "Donne acte à la Mutuelle assurance artisanale de France (MAAF) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la Société de contrôle technique (Socotec), M. X..., mandataire-liquidateur de la société Factotum, M. Y... et la Mutuelle des architectes français (MAF) ;

     

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris 30 avril 1998), que la société civile immobilière du Centre commercial de Villejuif (la SCI), maître de l'ouvrage, ayant entrepris la rénovation d'un appartement sous la maîtrise d'oeuvre de M. Y..., architecte, assuré par la MAF, a chargé la Socotec du contrôle de la solidité des ouvrages d'ossature et la société Factotum, depuis lors en liquidation judiciaire, assurée par la MAAF, des principaux travaux ; qu'alléguant des retards et des malfaçons, la SCI a assigné M. Y..., la société Factotum et leurs assureurs en réparation ;

     

    Sur le premier moyen du pourvoi principal n° 98-18.591 :

    (Publication sans intérêt) ;

     

    Sur le second moyen du pourvoi principal n° 98-18.591 et le moyen unique du pourvoi incident de M. Y... et de la MAF, réunis :

     

    Attendu que la SCI, M. Y... et la MAF font grief à l'arrêt de rejeter la demande dirigée contre la MAAF, alors, selon le moyen, qu'aussi bien la " garantie des dommages affectant les travaux exécutés par l'assuré avant leur réception " que la garantie obligatoire après travaux soumise aux dispositions de la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 figuraient respectivement aux articles 2 et 3 du document contractuel intitulé " conventions spéciales ", stipulant en toutes lettres dans son préambule qu'il s'agissait d'une " assurance responsabilité civile " et faisant partie intégrante du " contrat d'assurance multigaranties du chef d'entreprise " souscrite par la société Factotum auprès de la MAAF ; qu'en l'espèce, les juges d'appel, après avoir à juste titre relevé que la garantie pour la période antérieure à la réception des travaux se trouvait soumise au principe de la liberté des conventions, ont cependant méconnu la volonté clairement exprimée par les parties contractantes d'inscrire ladite garantie dans le cadre d'une assurance de responsabilité étendue au-delà du minimum obligatoire, en affirmant que ladite garantie faisait... " l'objet d'une convention spéciale, se présentant en réalité comme une assurance de dommages... " ; qu'en statuant ainsi, I'arrêt a dénaturé ce document contractuel et violé par conséquent l'article 1134 du Code civil ;

     

    Mais attendu qu'ayant relevé que toute stipulation de la police prévoyant une garantie pour la période antérieure à la réception est extérieure à la loi du 4 janvier 1978, non obligatoire et, par conséquent, soumise au principe de la liberté des conventions, la cour d'appel, qui a retenu que la société Factotum, tenue de reprendre à ses frais les travaux défectueux avant livraison, avait souscrit la garantie contre le risque d'effondrement en cours de chantier pour elle-même et non pour le compte du maître de l'ouvrage puisque celui-ci aurait dû être garanti par la police dommages-ouvrage qu'il n'avait pas souscrite, a pu en déduire, sans dénaturation, que le maître de l'ouvrage n'avait pas d'action directe contre la MAAF, cette garantie se présentant comme une assurance de dommages souscrite au bénéfice du seul entrepreneur assuré et non comme une assurance de responsabilité ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    Sur le moyen unique du pourvoi principal n° 99-11.924, qui est recevable : (Publication sans intérêt) ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE les pourvois."

  • Démolition volontaire et reconstruction à l'identique

     

     

     

    Voici un arrêt qui juge que la démolition volontaire d'un bâtiment n'est pas un obstacle à l'application de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme :

    "Vu la requête, enregistrée le 8 février 2013, présentée pour M. B...A..., domicilié ... ;

    M. A...demande à la cour :

    1°) d'annuler le jugement n° 1003833 du tribunal administratif de Grenoble du 11 décembre 2012 qui a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 30 juillet 2010 par lequel le maire de la commune de Peyrins (Drôme), a refusé de lui délivrer un permis de construire pour la reconstruction d'un bâtiment ;

    2°) d'annuler ce refus permis de construire ;

    3°) d'enjoindre au maire de la commune de Peyrins de statuer à nouveau sur sa demande dans un délai d'un mois à compter de la notification de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, en application des articles L. 911-2 et L. 911-3 du code de justice administrative ;

    4°) de condamner la commune de Peyrins à lui verser une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du même code ;

    M. A...soutient qu'il peut invoquer les dispositions de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme, dès lors que le projet litigieux correspond exactement à la construction qu'il souhaite régulariser, qui est elle-même identique à la bâtisse qui existait sur le terrain d'assiette de ce projet ; que cette dernière a été édifiée régulièrement ; qu'elle n'était pas à l'état de ruine ; que sa démolition remonte à moins de dix ans ; que la commune ne peut invoquer le caractère volontaire de cette démolition ; qu'un permis de construire de régularisation peut être obtenu même dans l'hypothèse dans laquelle la démolition de la construction qu'il s'agit de régulariser a été ordonnée par le juge pénal ; qu'il ne s'est livré à aucune manoeuvre ; 

    Vu le jugement attaqué ;

    Vu le mémoire, enregistré le 28 février 2013, présenté pour la commune de Peyrins, représentée par son maire, qui demande à la cour :

    - de rejeter la requête ; 

    - de condamner M. A...à lui verser une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

    La commune de Peyrins soutient qu'à la date de l'arrêté contesté, aucune démolition n'était intervenue ; que, par suite, la demande ne portant pas sur l'ensemble des éléments indissociables de la construction, le maire était tenu de refuser le permis de construire sollicité ; qu'en conséquence, c'est à bon droit que le tribunal a fait droit à la demande de substitution de motifs qu'elle a présentée ; que la démolition volontaire de la bâtisse existante, puis la construction d'un nouveau bâtiment sans rapport avec cette bâtisse, fait obstacle à l'application de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme pour régulariser ce bâtiment ; qu'en outre, les dispositions de cet article ne peuvent être invoquées dans l'hypothèse dans laquelle le bâtiment constitue, comme en l'espèce, une ruine ; que la demande ne tend pas à la reconstruction d'un bâtiment régulièrement édifié, mais à la régularisation de parties de constructions édifiées irrégulièrement ; que la reconstruction n'est pas réalisée à l'identique ; que les dispositions du second alinéa de l'article L. 111-3 ne peuvent pas plus être invoquées, dès lors qu'il ne subsistait pas l'essentiel des murs porteurs et que la bâtisse ne présentait aucun intérêt architectural ou patrimonial ; qu'enfin, le motif tiré de la présentation frauduleuse de la demande pourrait être substitué au motif de l'arrêté litigieux ; 

    En application de l'article R. 613-1 du code de justice administrative, par une ordonnance du 12 mars 2013, la clôture de l'instruction a été fixée au 9 avril 2013 ; 

    Vu le mémoire, enregistré le 28 mars 2013, présenté pour M.A..., tendant aux mêmes fins que précédemment ; 

    Vu les autres pièces du dossier ;

    Vu la note en délibéré, enregistrée le 11 septembre 2013, présentée pour M. A...;

    Vu le code de l'urbanisme ;

    Vu le code de justice administrative ;

    Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;



    Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 10 septembre 2013 :

    - le rapport de M. Chenevey, premier conseiller ;

    - les conclusions de M. Vallecchia, rapporteur public ;

    - les observations de MeC..., représentant le Cabinet Marc Berenger - Xavier Blanc - Olivier Burtez-Doucèze et associés, avocat de M.A..., et celles de Me Anceau, avocat de la commune de Peyrins ;

    1. Considérant qu'aux termes du premier alinéa de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme : " La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié " ;

    2. Considérant que M. A...a présenté une demande en application de ces dispositions, en vue d'être autorisé à reconstruire un bâtiment démoli situé sur un terrain faisant l'objet d'un classement en zone N au plan local d'urbanisme de la commune de Peyrins ; que, par l'arrêté litigieux, le maire a rejeté cette demande, en se fondant, en premier lieu, sur le fait qu'à la place de ce bâtiment, une construction dont la démolition a été ordonnée par une décision définitive du juge pénal a été édifiée sans autorisation, en deuxième lieu, sur le fait que la démolition dudit bâtiment a été réalisée volontairement et, enfin, sur le motif tiré de ce que la reconstruction prévue par le projet litigieux n'est pas réalisée à l'identique ;

    3. Considérant que les dispositions de l'article L. 480-9 du code de l'urbanisme, prévoyant qu'à l'expiration du délai fixé par un jugement ordonnant la démolition d'une construction édifiée sans permis de construire, le maire ou le fonctionnaire compétent peut faire procéder d'office aux travaux nécessaires à l'exécution de la décision de justice, ne font pas obligation au maire ou au préfet de prendre les mesures qu'elles mentionnent ; que, par suite, l'autorité compétente pour statuer sur une demande de permis de construire visant à régulariser l'édification antérieurement opérée d'un ouvrage dont la démolition a été ordonnée par une décision de justice devenue définitive n'est pas tenue de rejeter cette demande ; qu'il lui appartient d'apprécier l'opportunité de délivrer un permis de régularisation, compte tenu de la nature et de la gravité de l'infraction relevée par le juge pénal, des caractéristiques du projet soumis à son examen et des règles d'urbanisme applicables ; qu'il suit de là qu'en opposant au projet, par principe et sans faire usage de son pouvoir d'appréciation, le fait qu'il existe sur le terrain, à la place du bâtiment dont la reconstruction est demandée, une construction non autorisée dont la démolition a été ordonnée par une décision définitive du juge pénal, le maire de la commune de Peyrins a commis une erreur de droit ;

    4. Considérant que l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme ne soumet plus, depuis sa modification par l'article 9 de la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d'allègement des procédures, le droit de reconstruire un bâtiment à la condition que la démolition soit consécutive à un sinistre ; que, dès lors, en opposant au projet litigieux de reconstruction du bâtiment qui existait sur le terrain d'assiette du projet litigieux le motif tiré de ce que la démolition de ce bâtiment a été réalisée volontairement, le maire a commis une nouvelle erreur de droit ;

    5. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment des attestations et des photographies produites, que le projet en litige vise à l'édification d'une construction qui présente les mêmes caractéristiques que le bâtiment démoli qui existait sur le terrain, s'agissant notamment de l'implantation et des dimensions ; que la seule circonstance qu'une nouvelle fenêtre serait ouverte en façade sud n'est, en tout état de cause, pas susceptible de faire obstacle à l'application de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme ; qu'aucun élément ne peut sérieusement permettre d'accréditer l'idée que le bâtiment démoli n'aurait pas été à usage d'habitation et, qu'en conséquence, le projet entraînerait un changement de destination par rapport à ce bâtiment ; que, dans ces conditions, en estimant que la reconstruction de ce dernier n'est pas réalisée à l'identique, le maire a entaché sa décision d'une erreur d'appréciation ; 

    6. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que les motifs sur lesquels le maire de la commune de Peyrins s'est fondé pour rejeter la demande de permis de construire présentée par M. A...en application de l'article L. 111-3 précité du code de l'urbanisme sont entachés d'illégalité ; que, toutefois, l'administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l'excès de pouvoir que la décision dont l'annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision ; qu'il appartient alors au juge, après avoir mis à même l'auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d'apprécier s'il résulte de l'instruction que l'administration aurait pris la même décision si elle s'était fondée initialement sur ce motif ; que dans l'affirmative il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu'elle ne prive pas le requérant d'une garantie procédurale liée au motif substitué ;

    7. Considérant que le droit à reconstruction prévu par les dispositions précitées de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme ne peut être mis en oeuvre que dans l'hypothèse dans laquelle le bâtiment démoli peut être regardé comme une véritable construction et ne constitue pas une simple ruine ; qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment des photographies, que le bâtiment que M. A...souhaite reconstruire était dépourvu de toutes ses huisseries, que sa toiture était en grande partie affaissée et que la moitié de sa façade sud était effondrée, le pan de mur subsistant de cette façade étant lézardé ; que, compte tenu de l'état de délabrement avancé dans laquelle se trouvait ce bâtiment avant sa démolition, M. A...ne peut invoquer un droit à reconstruction par application de l'article L. 111-3 ; qu'il résulte de l'instruction que le maire de la commune de Peyrins aurait pris la même décision s'il avait entendu initialement se fonder sur ce motif, qui est de nature à fonder légalement l'arrêté contesté ; qu'il y a lieu, en conséquence, de faire droit à la demande de substitution de motifs présentée par cette commune ; 

    8. Considérant qu'il résulte de l'ensemble de ce qui précède que M. A...n'est pas fondé à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande ;

    9. Considérant que le présent arrêt n'implique aucune mesure d'exécution au titre des articles L. 911-1 et suivants du code de justice administrative ; qu'il y a lieu, en conséquence, de rejeter les conclusions présentées à cette fin par le requérant ;

    10. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la commune de Peyrins, qui n'est pas, dans la présente instance, partie perdante, soit condamnée à payer à M. A...la somme qu'il demande au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens ; qu'en revanche, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge du requérant le versement d'une somme de 1 500 euros au bénéfice de cette commune sur le fondement de ces mêmes dispositions ; 


    DECIDE :
    Article 1er : La requête de M. A...est rejetée.
    Article 2 : M. A...versera à la commune de Peyrins une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
    Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. B...A...et à la commune de Peyrins.
    Délibéré à l'issue de l'audience du 10 septembre 2013, à laquelle siégeaient :
    M. Riquin, président,
    M. Picard, président-assesseur, 
    M. Chenevey, premier conseiller."

  • Centrales photovoltaïques et zone agricole

    Voici un arrêt qui traite de la question des centrales photovoltaïques équipant des bâtiment agricoles en zone agricole :

     

    "Vu la requête, enregistrée le 6 avril 2012, présentée pour la SCEA Domaine des Cinq Routes, dont le siège est au Les Cinq Routes à Paulx (44270), représentée par son gérant, par Me Genty, avocat ; la SCEA Domaine des Cinq Routes demande à la cour :

    1°) d'annuler le jugement n° 0906490 du 7 février 2012 par lequel le tribunal administratif de Nantes a rejeté sa demande tendant à l'annulation du certificat d'urbanisme négatif du 10 septembre 2009 délivré par le maire de Paulx pour la construction de cinq bâtiments agricoles à usage de serre équipés de centrales photovoltaïques ;

    2°) d'annuler, pour excès de pouvoir, cette décision ;

    3°) de mettre à la charge de la commune de Paulx une somme de 4 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

    la SCEA Domaine des Cinq Routes soutient que :

    - le jugement attaqué est irrégulier : les premiers juges n'ont pas statué sur le moyen tiré de défaut de motivation de la décision contestée ; 

    - la décision contestée n'est pas suffisamment motivée ; 

    - par application des dispositions de l'article R. 422-2 du code de l'urbanisme, le maire de la commune n'était pas compétent pour délivrer un certificat d'urbanisme négatif pour un projet relatif à la production d'électricité ; 

    - la décision contestée se borne à suivre un avis négatif erroné émis par la chambre d'agriculture de la Loire-Atlantique ; 
    - le maire a commis une erreur de fait et une erreur d'appréciation : le projet concerne une activité maraîchère agricole ; la pose et l'exploitation par une autre société de panneaux voltaïques sur les toitures des serres est sans incidence sur la nature agricole de ces constructions ; 

    Vu le jugement attaqué ;

    Vu le mémoire en défense, enregistré le 5 juillet 2012, présenté pour la commune de Paulx, représentée par son maire en exercice dûment mandaté, par Me Leguille-Balloy, avocate au barreau de Nantes, qui conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la SCEA Domaine des Cinq Routes la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

    elle soutient que : 

    - le jugement attaqué n'est pas irrégulier : les premiers juges ont statué par un seul considérant sur l'ensemble des moyens d'annulation et ont considéré que le moyen tiré de l'illégalité des motifs de la décision contestée devait être écarté ; 

    - la décision contestée est suffisamment motivée ; 

    - le maire de la commune n'était pas incompétent pour prendre la décision contestée ; 

    - le contenu de l'avis émis par la chambre d'agriculture de la Loire-Atlantique est sans effet sur la légalité de la décision contestée ; le maire ne s'est pas cru lié par cet avis ; 

    - la construction projetée des serres, qui n'est ni à usage agricole ni nécessaire à l'exploitation agricole, contrevient aux dispositions de l'article NC1 du règlement du plan d'occupation des sols (POS) ; les serres ont été spécialement construites et conçues pour accueillir des panneaux photovoltaïques sur une superficie d'1,49 hectares ; l'exploitation agricole ne nécessite pas la construction d'un dispositif de serres en hauteur et en superficie comme envisagé ; 

    - un nouveau motif, qu'il convient de substituer au motif initial, aurait pu justifier le certificat d'urbanisme négatif tiré de ce que le projet de construction ne respecte pas l'article NC11.2 du règlement du POS ;

    Vu l'ordonnance du 27 août 2013 fixant la clôture de l'instruction au 12 septembre 2013 à 12 heures, en application des articles R.613-1 et R.613-3 du code de justice administrative ;


    Vu les autres pièces du dossier ;

    Vu le code de l'urbanisme ;

    Vu le code de justice administrative ; 

    Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

    Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 1er octobre 2013 :

    - le rapport de M. Sudron, président-assesseur ;
    - les conclusions de M. Pouget, rapporteur public ;

    - les observations Me Genty, avocat de la SCEA du Domaine des Cinq Routes

    - et les observations de Me Leguille-Balloy, avocat de la commune de Paulx ;



    1. Considérant que la SCEA Domaine des Cinq Routes relève appel du jugement du 7 février 2012 par lequel le tribunal administratif de Nantes a rejeté sa demande tendant à l'annulation du certificat d'urbanisme négatif du 10 septembre 2009 que lui a délivré le maire de Paulx pour la construction de cinq bâtiments agricoles équipés de centrales photovoltaïques ; 

    Sur les conclusions à fin d'annulation : 

    2. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme : " Le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée : a) Indique les dispositions d'urbanisme ...b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus... " ; qu'aux termes de l'article NC1 du règlement du plan d'occupation des sols (POS) de la commune de Paulx : " 1.1 Ne sont admises sous réserve qu'elles ne soient pas gênantes pour les activités agricoles et des conditions fixées ci-après, que les occupations et utilisations du sol suivantes : 1.1.1 Les constructions à usage agricole liées et nécessaires à l'exploitation et à l'activité agricole ou ayant un lien évident avec l'agriculture... " ; 

    3. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que M. A..., gérant de la SCEA Domaine des Cinq Routes, a déposé le 20 juillet 2009 une demande de certificat d'urbanisme en vue de la création d'une unité agricole de maraîchage, complétée par une activité de production d'énergie solaire à partir de panneaux photovoltaïques installés sur les serres de l'exploitation ; que les serres seront utilisées pour la production en rotation de pommes de terre et de tomates sur une superficie de 1,49 hectares représentant un tiers du chiffre d'affaires global de l'exploitation agricole, lequel s'élèverait à 690 000 euros pour une superficie de 10 hectares ; que les panneaux solaires, installés sur les toitures des serres, exploités en location par la société DT Solutions Durables, dont M. A... est l'actionnaire, en contrepartie d'un loyer annuel de 45 000 euros, réduiront les effets négatifs des radiations solaires tout en produisant de l'énergie, dont une partie sera utilisée pour le chauffage des installations, et permettront, complétée par des récupérateurs d'eau, la production de légumes en évitant notamment le traitement des cultures par apport de chaux ; que les serres dont la construction est envisagée, ont par suite un " lien évident avec l'agriculture " au sens des dispositions précitées de l'article NC1 du règlement du POS ; qu'en délivrant un certificat urbanisme négatif pour ce projet le maire de Paulx a, par suite, entaché sa décision d'une erreur d'appréciation au regard de ces dispositions ; 

    4. Considérant, d'autre part, que la commune de Paulx a demandé, tant en première instance que devant la cour, de substituer, le cas échéant, au motif tiré de ce que le certificat d'urbanisme négatif contesté n'avait pas de lien évident avec l'agriculture le motif tiré de la méconnaissance de l'article NC11.2 du règlement du POS ;

    5. Considérant que si ces dispostions prévoient que les toitures des constructions à usage agricole seront réalisées soit en tôle peinte ou laquée, de couleur sombre ou tuile, soit en tuile ou soit en fibrociment peint ou teinté dans la masse de couleur sombre ou couleur tuile, elles ne peuvent être regardées comme visant les serres agricoles à panneaux photovoltaïques ; que, dans ces conditions, la demande de substitution de motif présentée par la commune ne peut être accueillie ;

    6. Considérant, que pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme aucun des autres moyens invoqués par la SCEA Domaine des Cinq Routes n 'est susceptible, en l'état du dossier, de fonder l'annulation du certificat d'urbanisme contesté ; 

    7. Considérant qu'il résulte de ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de statuer sur la régularité du jugement, que la SCEA Domaine des Cinq Routes est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nantes a rejeté sa demande ; 

    Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 

    8. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCEA Domaine des Cinq Routes, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme que demande la commune de Paulx au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Paulx une somme de 1 500 euros au bénéfice de la SCEA Domaine des Cinq Routes au même titre ;


    DÉCIDE :


    Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Nantes du 7 février 2012 et le certificat d'urbanisme négatif du 10 septembre 2009 sont annulés.
    Article 2 : La commune de Paulx versera à la SCEA Domaine des Cinq Routes, une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
    Article 3 : Les conclusions de la commune de Paulx tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
    Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la SCEA Domaine des Cinq Routes et à la commune de Paulx."