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  • Obligation de délivrance du bailleur

    C'est le bailleur qui a la charge de la preuve de son obligation de délivrance de la chose louée :

     

    "Vu l'article 1719 1° du code civil, ensemble l'article 1315, alinéa 2, du même code ; 

    Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a procédé à l'extinction de son obligation ; 

    Attendu, selon le jugement attaqué rendu en dernier ressort, que Mme X... a donné à bail, le 23 octobre 2009, un appartement à usage d'habitation à M. Y... pour le 1er novembre suivant ; que le contrat n'a pas reçu exécution ; qu'arguant d'un défaut de délivrance du bien loué, M. Y... a assigné la bailleresse en réparation de divers préjudices ; 

    Attendu que pour rejeter la demande, le jugement retient que M. Y..., qui avait appris avant de prendre possession des lieux que Mme X... ne lui louait plus le bien, ne rapporte pas la preuve d'une faute commise par cette dernière ; 

    Qu'en statuant ainsi, alors que c'est au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, qu'il appartient de prouver qu'il s'est libéré de son obligation, le tribunal a violé les textes susvisés ; 

    PAR CES MOTIFS : 

    CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 21 septembre 2011, entre les parties, par le tribunal d'instance de Bayonne remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Pau ; 

    Condamne Mme X... aux dépens ; 

    Vu l'article 700 du code de procédure civile et l'article 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne Mme X... à payer la somme de 3 000 euros à Me Carbonnier ; 

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ; 

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze octobre deux mille treize. 
    MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

    Moyen produit par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour M. Y... 


    Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Sébastien Y... de sa demande tendant à la condamnation de Madame Monique X... au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice que celle-ci lui a causé en refusant de lui délivrer le logement qu'elle lui avait donné à bail par contrat en date du 23 octobre 2009, à effet au 1er novembre 2009, 

    AUX MOTIFS QUE " l'article 1134 du Code civil dispose que " les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. " " Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. " " Elles doivent être exécutées de bonne foi " ; que l'article 1147 du même code prévoit que " le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part " ; qu'il appartient à celui qui entend se prévaloir d'une faute d'en rapporter la preuve ; en l'espèce, qu'il est constant que Madame Monique X... et Monsieur Sébastien Y... ont conclu le 23 octobre 2009, un bail d'habitation portant sur la location d'un appartement sis ..., à effet au 1er novembre 2009 et que ce contrat n'a jamais reçu exécution ; qu'il convient de rechercher à qui est imputable la rupture du contrat ; que, sur les 3 attestations qu'il verse aux débats à l'appui de sa thèse, seule celle de M. Z... fait état des circonstances de la rupture brutale de l'engagement de location par Madame Monique X... en ces termes : " début novembre 2009, je me suis rendu ... en compagnie de Monsieur Sébastien Y... afin de l'aider à emménager dans un logement dont il avait signé le bail quelques temps auparavant. L'accès au logement ne nous a pas été permis au motif que l'ancien locataire refusait de laisser la place " ; que cette attestation mentionne une véritable voie de fait constitutive d'une faute mais se heurte, dans la chronologie des faits, à la lettre adressée le 23 juin 2010 par Monsieur Sébastien Y... lui-même dans laquelle il indique à Madame Monique X... avoir " appris quelques jours avant l'entrée prévue dans les lieux que vous ne me louiez plus le bien ", sans faire état de l'épisode relaté par M. Z... ; que, quoi qu'il en soit, on comprend difficilement l'intérêt du déplacement allégué en compagnie de l'attestant ; en outre, que par " début novembre 2009 ", il convient manifestement d'entendre 6 novembre 2009, date de location du camion de déménagement, soit une époque où Monsieur Sébastien Y... est nécessairement informé de ce que le contrat de bail est resté lettre morte puisqu'il est censé avoir reçu exécution depuis 6 jours ; que cet élément vient de plus fort relativiser les constatations personnelles qu'aurait pu faire l'attestant ; dans ces conditions, et sans même qu'il soit besoin de procéder à l'audition du témoin sur les circonstances exactes du déménagement, que, faute d'établir la preuve de la faute invoquée par Monsieur Sébastien Y..., ce dernier doit être débouté de l'ensemble de ses demandes " (jugement, p. 3 et 4), 

    1°) ALORS QU'il appartient au bailleur, tenu d'une obligation de délivrance de la chose louée, de prouver qu'il s'est libéré de son obligation envers son locataire, notamment en lui remettant les clés ; 

    Qu'en l'espèce, selon le jugement attaqué, Madame Monique X... a, par contrat du 23 octobre 2009, donné à bail à Monsieur Sébastien Y... un appartement, à effet du 1er novembre 2009 et que ce contrat n'a jamais reçu exécution, l'appartement étant toujours occupé par le précédent locataire ; qu'ainsi que le faisait valoir Monsieur Y... dans ses conclusions, la bailleresse ne lui a jamais remis les clés et il n'a jamais pu emménager, ce que celle-ci n'a pas contesté ; 

    Que, pour débouter Monsieur Y... de sa demande tendant à la condamnation de Madame Monique X... en paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice que celle-ci lui a causé en refusant de lui délivrer le logement qu'elle lui avait donné à bail, le tribunal d'instance a rappelé « qu'il appartient à celui qui entend se prévaloir d'une faute d'en rapporter la preuve », que « Monsieur Sébastien Y... est nécessairement informé de ce que le contrat de bail est resté lettre morte puisqu'il est censé avoir reçu exécution depuis » le 1er novembre 2009, si bien « que, faute d'établir la preuve de la faute invoquée par Monsieur Sébastien Y..., ce dernier doit être débouté de l'ensemble de ses demandes » ; 

    Qu'en statuant ainsi, le tribunal d'instance a violé les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1315, alinéa 2, du code civil ; 

    2°) ALORS QUE le juge doit, à peine de nullité de la décision qu'il prononce, répondre à l'ensemble des moyens qui lui sont soumis par les parties ; 

    Qu'en l'espèce, dans ses écritures reprises oralement, Monsieur Sébastien Y... faisait valoir qu'il avait conclu le 23 octobre 2009 avec Madame Monique X... un contrat de bail, avec effet au 1er novembre 2009, et versé à celle-ci le dépôt de garantie et le loyer du mois de novembre, sans avoir préalablement délivré congé au précédent locataire, et qu'il n'avait jamais pu jouir de ce logement en raison du maintien dans les lieux du précédent locataire, la bailleresse s'étant contentée de lui déclarer « Il ne part plus ; je ne vous loue plus », sans même prendre la peine de lui signifier une rupture de bail ; qu'en refusant dans ces conditions d'exécuter le contrat conclu par les parties, Madame X... avait commis une faute lui ayant directement causé préjudice ; 

    Qu'en ne recherchant pas si Madame X... avait régulièrement délivré congé au précédent locataire et signifié à Monsieur Sébastien Y... la rupture du contrat, le tribunal d'instance a violé l'article 455 du code de procédure civile."

  • Obligation d'information et de conseil de l'agent immobilier

    L'obligation d'information et de conseil de l'agent immobilier s'applique en matière d'investissement défiscalisant :

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué, que les époux X..., ayant acquis, en application du dispositif légal de défiscalisation institué par la loi de finances pour 1999, un appartement dépendant d'une résidence touristique à construire dans une zone de revitalisation rurale, qu'ils ont immédiatement donné à bail commercial, pour une durée de dix ans, à une société d'exploitation chargée de sous-louer ce bien en location saisonnière meublée, ont, après que le preneur commercial eut été placé en liquidation judiciaire et le bail repris par un autre exploitant à des conditions moins avantageuses pour eux, assigné en dommages-intérêts pour manquement à son obligation d'information et de conseil, l'agence immobilière spécialisée en immobilier de placement, la société Le Comptoir immobilier, actuellement dénommée société Izimmo (l'agence) qui, titulaire d'un mandat de vente, s'était entremise dans cette opération, lui reprochant de ne pas les avoir éclairés sur les aléas de leur investissement, ainsi que son assureur de responsabilité civile professionnelle, la société AGF, devenue la société Allianz IARD (l'assureur) ;

    Sur le premier moyen, pris en ses deux branches, du pourvoi principal de la société Izimmo, repris dans les mêmes termes par la société Allianz IARD au soutien du premier moyen de son pourvoi provoqué : 

    Attendu que la société Izimmo et la société Allianz IARD font grief à l'arrêt attaqué de condamner la première à payer aux époux X... les sommes de 24 505 euros et de 2 500 euros en réparation de leurs préjudices financier et moral, et de condamner la seconde à garantir cette condamnation à hauteur de 11 755 euros, alors, selon le moyen :

    1°/ que l'obligation d'information et de conseil d'un agent immobilier spécialisé dans les placements immobiliers ne peut porter sur des éléments connus de tous, y compris d'investisseurs non avertis, tel que le fait qu'un preneur s'expose toujours à un risque de non-paiement des loyers ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que la société Le Comptoir immobilier avait remis aux époux X..., d'une part, une documentation commerciale faisant référence au « loyer garanti par un bail de neuf ans quel que soit le taux d'occupation » de la résidence de tourisme et, d'autre part, que ledit bail comportait une clause de résiliation en cas de non-paiement de loyer ; qu'en considérant que ces éléments d'information ne pouvaient alerter les époux X... sur l'existence d'un risque de non-paiement des loyers dus aux termes du bail qu'ils ont signé, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

    2°/ que l'obligation d'information et de conseil qui pèse sur un agent immobilier spécialisé dans l'immobilier de placement se limite à la description des caractéristiques essentielles du placement proposé et des risques qui lui sont associés ; que la cour d'appel a constaté que les époux X... avaient reçu de la société Le Comptoir immobilier l'information selon laquelle le placement consistait en l'achat, dans une résidence de tourisme, d'un bien immobilier nécessairement confié en location un minimum de neuf années, que le loyer, constituant le rendement de leur placement immobilier, était garanti par ledit bail de neuf ans indépendamment du taux de remplissage de la résidence, et enfin, qu'en cas de non-paiement dudit loyer par le preneur, ledit bail commercial pouvait être résilié ; qu'en jugeant néanmoins que la société Le Comptoir immobilier aurait manqué à son devoir d'information et de conseil au motif que le terme « garanti » n'aurait pas été explicité et que les acquéreurs n'auraient pas été alertés sur les risques encourus en cas de déconfiture du preneur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 1382 du code civil ;


    Mais attendu qu'ayant exactement énoncé qu'un agent immobilier qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer, la cour d'appel constatant que les termes employés dans la plaquette publicitaire distribuée par l'agence, annonçant la perception de loyers « nets de charge », « garantis par un bail minimum de neuf ans, quel que soit le taux d'occupation de la résidence », étaient de nature à convaincre les époux X..., investisseurs non avertis, que ce type de montage présentait des caractéristiques de sécurité et de rentabilité certaine, a pu en déduire que l'agence, qui avait été leur seul interlocuteur dans cette opération, avait manqué à son obligation d'information et de conseil en s'abstenant de les alerter sur les risques de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient exposés en cas de déconfiture du preneur à bail commercial, risques dont les stipulations du bail ne permettaient pas de mesurer l'impact sur la fiabilité annoncée du placement ; que le moyen n'est donc fondé en aucune de ses branches ; 

    Et sur le second moyen du pourvoi principal de la société Izimmo, repris en des termes identiques par la société Allianz IARD au soutien du second moyen de son pourvoi provoqué :

    Attendu que la société Izimmo et la société Allianz IARD font encore grief à l'arrêt de réparer les préjudices financier et moral subis par les époux X..., alors, selon le moyen, qu'en l'absence de certitude sur l'attitude qui aurait été celle du créancier d'une obligation d'information dans l'hypothèse où une information complète lui aurait été donnée, le préjudice subi du fait de la conclusion du contrat ne peut s'analyser qu'en une perte de chance ; que la cour d'appel a relevé que les époux X... avaient subi un préjudice dans le cadre de l'opération de placement immobilier qu'ils ont conclu par l'intermédiaire de la société Le Comptoir immobilier ; qu'en jugeant que ce préjudice ne se limitait pas à une perte de chance dès lors que la sécurité du placement était essentielle pour les époux X... et qu'ils n'avaient pas acheté pour profiter d'un appartement en montagne, ce qui ne pouvait se réaliser qu'après neuf années, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 

    Mais attendu qu'après avoir retenu que les époux X... n'avaient pas été complètement informés sur les risques que comportait l'opération, la cour d'appel a estimé que la sécurité annoncée du placement constituant une caractéristique essentielle pour ces investisseurs, les avait déterminés à s'engager dans une acquisition dont l'objectif immédiat n'était pas de « profiter » d'un appartement à la montagne ; que, par ces motifs, d'où il résulte, avec certitude, qu'exactement informés sur les caractéristiques les moins favorables de l'investissement proposé et sur les aléas financiers corollaires des avantages annoncés, les époux X... auraient refusé d'y souscrire, elle a légalement justifié sa décision de réparer les préjudices financier et moral nés des manquements retenus à l'encontre de la société Izimmo ;

    Mais sur le moyen unique du pourvoi incident des époux X..., qui est recevable :

    Vu les articles 3,3° de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 49 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, ensemble l'article 2 de l'arrêté du 1er septembre 1972 pris pour l'application du second et l'article 8 de l'annexe I dudit arrêté ;

    Attendu qu'en application des dispositions combinées de ces textes, d'ordre public, l'assurance obligatoire de responsabilité professionnelle prévue par le premier pour les personnes qu'il vise, doit, pour satisfaire aux conditions minimales de garantie prescrites par le second, ne pas comporter de franchise supérieure à 10 % des indemnités dues ; qu'en cas d'opposition ou de différence entre les termes du contrat d'assurance et ceux des conditions minimales de garantie, l'assuré bénéficie de celles de ces dispositions qui lui sont le plus favorables ; 

    Attendu que, pour condamner la société Allianz IARD à garantir les condamnations indemnitaires prononcées contre son assuré, agent immobilier, représentant une somme totale de 27 005 euros, à hauteur de 11 755 euros, déduction faite d'une franchise contractuelle de 15 250 euros, l'arrêt retient que cette franchise est opposable aux époux X... dès lors que l'assurance de responsabilité civile professionnelle de l'agent immobilier n'est pas une assurance obligatoire ;

    Qu'en statuant ainsi, quand la franchise contractuelle excédant le plafond réglementaire de 10 % des indemnités dues, n'était opposable à l'assuré, et partant aux tiers victimes, que dans cette limite, qu'il lui appartenait de rétablir, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

    Vu l'article L. 411-3 du code de l'organisation judiciaire, après avis donné aux parties ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il limite la condamnation à garantie de la société Allianz IARD à la somme de 11 755 euros, après déduction d'une franchise de 15 250 euros, l'arrêt rendu le 15 février 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;

    Dit n'y avoir lieu à renvoi de ce chef ;

    Fixe le montant de la franchise contractuelle opposable aux époux X... à la somme de 2 700,50 euros ;

    Condamne la société Allianz IARD, in solidum avec son assurée, la société Izimmo, à payer aux époux X... la somme de 24 304,50 euros ; 

    Condamne in solidum la société Izimmo et la société Allianz IARD aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes présentées par la société Izimmo et la société Allianz IARD, et condamne celles-ci in solidum à payer aux époux X... une somme globale de 3 000 euros ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux octobre deux mille treize.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

    Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société Izimmo.

    Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Le Comptoir Immobilier à payer aux époux X... les sommes de 24.505 ¿ et de 2.500 ¿ en réparation de leurs préjudices ;

    Aux motifs que « les époux X... ne fondent pas leurs demandes sur la responsabilité contractuelle mais sur la responsabilité extra contractuelle ; qu'il importe donc peu que la société Izimmo soit le mandataire du vendeur dès lors qu'elle a été le seul interlocuteur des parties ;

    Considérant que le premier juge a exactement énoncé que le Comptoir Immobilier, agence immobilière spécialisée dans l'immobilier de placement, est tenu à l'égard de ses clients d'un devoir d'information et de conseil portant sur les caractéristiques des placements proposés et le choix à effectuer ;

    Qu'au chapitre « Garanties » de la plaquette publicitaire remise aux époux X... il est notamment indiqué que, « dès réception de votre bien, votre loyer est garanti par un bail minimum de neuf ans, quel que soit le taux d'occupation de la résidence » et que « vous percevez des revenus locatifs nets de charges et revalorisés suivant le coût de la construction » ;

    Que c'est à raison que le premier juge a dit que le terme « garanti » dans son sens usuel est dit de quelque chose dont la certitude de la réalisation est incontestable ;

    Qu'il s'agissait pour les époux X..., investisseurs non avertis, d'une caractéristique essentielle de l'opération de placement financier, étant ajouté que l'achat était entièrement financé par un emprunt que la perception des loyers servait à rembourser ;

    Que ce terme n'a pas été explicité par le Comptoir Immobilier, notamment en ce sens que le preneur à bail ne pouvait résilier le bail à la fin d'une période triennale ;

    Que la mention dans le bail d'une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers n'a pu alerter les acquéreurs sur les risques encourus en cas de déconfiture du preneur ;

    Que le premier juge a exactement observé que les plaquettes publicitaires éditées en 2008 ne portent plus la mention loyers garantis ;

    Que le premier juge a exactement dit que le Comptoir Immobilier a manqué à son devoir d'information et a utilisé des documents publicitaires de nature à induire en erreur ses cocontractants ;

    Considérant que le préjudice des époux X... ne saurait se résoudre en une perte de chance dès lors que la sécurité de l'opération est essentielle dans un placement de ce genre et qu'ils n'achetaient pas pour profiter d'un appartement en montagne ce qui ne pouvait se réaliser qu'après neuf années ; qu'il ne saurait non plus être limité aux pertes de loyers et charges jusqu'à ce que les divers propriétaires négocient le bail avec le repreneur de Transmontagne qui n'avaient pas repris les baux ; que c'est à juste titre que le premier juge a alloué la somme de 24.505 ¿ ;

    Considérant que les tracas et démarches de toute nature ont été justement indemnisés par la somme de 2.500 ¿ ;

    Considérant que c'est à raison que la société Allianz IARD revendique une franchise de 15.250 ¿ qui peut être opposée aux époux X... dès lors que l'assurance de responsabilité civile professionnelle ne constitue pas une assurance obligatoire » ;

    Et aux motifs supposés adoptés du jugement que « la société Le Comptoir Immobilier exerce l'activité d'agence immobilière spécialisée dans l'immobilier de placement. Elle est tenue à l'égard de ses clients d'un devoir d'information et de conseil portant sur les caractéristiques des placements proposés et le choix à effectuer.

    Il n'est pas contesté que le placement effectué par les époux X... l'a été par le seul intermédiaire de la société Le Comptoir Immobilier, le contrat préliminaire de vente de l'immeuble stipulant de manière claire cette intervention de la société le comptoir immobilier.

    La société Le Comptoir Immobilier a toujours été le seul interlocuteur des époux X..., non seulement avant la souscription du contrat mais également au moment de sa souscription et c'est encore lui seul qui a tenu informés les époux Porte des difficultés rencontrées par la société Transmontagne Résidences, de l'évolution de la situation et des actions à mener.

    Les époux X... versent aux débats les plaquettes publicitaires élaborés par la société Le Comptoir Immobilier et dont elle doit assumer le contenu, plaquettes remises au moment de la souscription du contrat ; elles mentionnent notamment au titre des « garanties » offertes par le placement proposé :


    - que dès réception du bien, le loyer est garanti par un bail minimum de neuf ans, quel que soit le taux d'occupation de la résidence ;

    - que les revenus locatifs sont perçus nets de charges et revalorisées suivant le coût de la construction.

    Les époux X... sont des investisseurs qui doivent être qualifiés de non avertis, Monsieur étant agent de sécurité et Mme secrétaire, ce qui renforçait d'autant le devoir d'information comprenant un devoir de mise en garde et un devoir de conseil de la société Le Comptoir Immobilier à leur égard.

    Le terme « garanti », dans son sens usuel, est dit de quelque chose dont la certitude de la réalisation est incontestable ; il s'agissait d'évidence pour les époux X... d'une caractéristique essentielle de l'opération envisagée, s'agissant d'une opération de placement financier.

    L'utilisation par la société Le Comptoir Immobilier de ce qualificatif était de nature à convaincre les cocontractants de l'intérêt de l'opération et les induire en erreur, et ce d'autant plus au regard de la mention complémentaire concernant le taux d'occupation de la résidence.

    Il appartenait dès lors à la société Le Comptoir Immobilier d'expliciter aux époux X... le sens du terme « garanti », ce qu'elle n'a pas fait.

    Ainsi, non seulement la société Le Comptoir Immobilier a manqué à son devoir d'information à l'égard des époux X... mais plus encore elle a, sciemment, utilisé des documents publicitaires de nature à induire en erreur ses cocontractants, constitutif d'une pratique commerciale trompeuse.

    Il n'est pas sans intérêt de faire observer que les documents publicitaires de la société Le Comptoir Immobilier sont depuis 2008 libellés différemment, par suppression de la mention « loyers garantis ».

    La responsabilité de la société Le Comptoir Immobilier à l'égard des époux X... sera retenue et la société AGF IART ne contestant pas devoir sa garantie, sous réserve de l'application de la franchise prévue au contrat, à son assuré la société Le Comptoir Immobilier, elles seront condamnées in solidum à réparer le préjudice subi par les époux X....

    Les époux X... établissent un état de leur préjudice financier complété des pièces justificatives, dont le montant n'est pas contesté par la société Le Comptoir Immobilier, celle-ci faisant uniquement valoir que seule une partie de ce préjudice pourrait être mise à sa charge au titre d'une simple perte de chance, au motif que les époux X... même avisés des conséquences d'une liquidation judiciaire de la société Transmontagne Résidence auraient quand même contracté.

    Outre que cette affirmation n'est corroborée par aucun élément il convient de relever que la société Le Comptoir Immobilier ne justifie aucunement avoir donné cette information aux demandeurs pas plus que sur la notion de « loyer garanti par un bail commercial » alors même que, s'agissant d'une opération de placement, le caractère « garanti » des loyers dont dépend l'intérêt de cette opération, est manifestement essentiel.

    Le tribunal retient en conséquence au titre du préjudice subi la somme de 24.505 ¿, représentant le montant des loyers non perçus et des charges qui ont dû être réglées par les époux X....

    S'y ajoute un préjudice moral incontestable du fait des tracasseries, des démarches que les demandeurs ont dû mettre en oeuvre ; une somme de 2.500 ¿ leur sera allouée à ce titre.

    La société Le Comptoir Immobilier et la société AGF IART seront condamnées in solidum à verser aux époux X... la somme de 24.505 ¿ au titre de leur préjudice financier et 2.500 ¿ au titre de leur préjudice moral, la société AGF IART étant fondée à opposer à la seule société Le Comptoir Immobilier la franchise prévue au contrat » ;

    Alors que, d'une part, l'obligation d'information et de conseil d'un agent immobilier spécialisé dans les placements immobiliers ne peut porter sur des éléments connus de tous, y compris d'investisseurs non avertis, tel que le fait qu'un preneur s'expose toujours à un risque de non-paiement des loyers ; qu'en l'espèce, la Cour a relevé que la société Le Comptoir Immobilier avait remis aux époux X..., d'une part, une documentation commerciale faisant référence au « loyer garanti par un bail de neuf ans quel que soit le taux d'occupation » de la résidence de tourisme et, d'autre part, que ledit bail comportait une clause de résiliation en cas de non-paiement de loyer ; qu'en considérant que ces éléments d'information ne pouvaient alerter les époux X... sur l'existence d'un risque de non-paiement des loyers dus aux termes du bail qu'ils ont signé, la Cour a violé l'article 1382 du Code civil ;

    Alors que, d'autre part, l'obligation d'information et de conseil qui pèse sur un agent immobilier spécialisé dans l'immobilier de placement se limite à la description des caractéristiques essentielles du placement proposé et des risques qui lui sont associés ; que la Cour a constaté que les époux X... avaient reçu de la société Le Comptoir Immobilier l'information selon laquelle le placement consistait en l'achat, dans une résidence de tourisme, d'un bien immobilier nécessairement confié en location un minimum de 9 années, que le loyer, constituant le rendement de leur placement immobilier, était garanti par ledit bail de neuf ans indépendamment du taux de remplissage de la résidence, et enfin, qu'en cas de non-paiement dudit loyer par le preneur, ledit bail commercial pouvait être résilié ; qu'en jugeant néanmoins que la société Le Comptoir Immobilier aurait manqué à son devoir d'information et de conseil au motif que le terme « garanti » n'aurait pas été explicité et que les acquéreurs n'auraient pas été alertés sur les risques encourus en cas de déconfiture du preneur, la Cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 1382 du Code civil.

    Le second moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Le Comptoir Immobilier à payer aux époux X... les sommes de 24.505 ¿ et de 2.500 ¿ en réparation de leurs préjudices financier et moral ;

    Aux motifs que « le préjudice des époux X... ne saurait se résoudre en une perte de chance dès lors que la sécurité de l'opération est essentielle dans un placement de ce genre et qu'ils n'achetaient pas pour profiter d'un appartement en montagne, ce qui ne pouvait se réaliser qu'après neuf années ;

    Qu'il ne saurait non plus être limité aux pertes de loyers et charges jusqu'à ce que les divers propriétaires négocient le bail avec le repreneur de Transmontagne qui n'avait pas repris les baux ;

    Que c'est à juste titre que le premier juge a alloué la somme de 24.505 euros ;

    Considérant que les travaux et démarches de toutes nature ont été justement indemnisés par la somme de 2.500 euros » ;

    Alors qu'en l'absence de certitude sur l'attitude qui aurait été celle du créancier d'une obligation d'information dans l'hypothèse où une information complète lui aurait été donnée, le préjudice subi du fait de la conclusion du contrat ne peut s'analyser qu'en une perte de chance ; que la Cour a relevé que les époux X... avaient subi un préjudice dans le cadre de l'opération de placement immobilier qu'ils ont conclu par l'intermédiaire de la société Le Comptoir Immobilier ; qu'en jugeant que ce préjudice ne se limitait pas à une perte de chance dès lors que la sécurité du placement était essentielle pour les époux X... et qu'ils n'avaient pas acheté pour profiter d'un appartement en montagne, ce qui ne pouvait se réaliser qu'après neuf années, la Cour a violé l'article 1382 du Code civil.Moyen produit AU POURVOI INCIDENT par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour les époux X....

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il avait condamné la société Allianz IARD venant aux droits et obligations de la société AGF IARD in solidum avec la société Izimmo à payer à M. et Mme X... les sommes de 24 505 ¿ et 2 500 ¿ en réparation de leurs préjudices et, statuant à nouveau de ce chef, d'AVOIR dit que la société Allianz IARD ne serait tenue in solidum avec son assurée envers les époux X... qu'à hauteur de 11 750 ¿ ;

    AUX MOTIFS QUE par acte du 23 septembre 2004, les époux X... ont signé par l'intermédiaire de la société Le Comptoir Immobilier devenue société Izimmo, agence immobilière, un contrat préliminaire de vente d'immeuble à construire ; que c'est à raison que la société Allianz IARD revendique une franchise de 15 250 ¿ qui peut être opposée aux époux X... dès lors que l'assurance de responsabilité civile professionnelle ne constitue pas une assurance obligatoire ;

    ALORS QUE les contrats d'assurance obligatoire de responsabilité professionnelle des personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours à l'achat ou la vente d'immeubles bâtis ou non bâtis visées à l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ne peuvent prévoir de franchise à la charge de l'assuré supérieure à 10% des indemnités dues ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que le contrat d'assurance souscrit par la société Le Comptoir Immobilier, devenue société Izimmo, auprès de la société AGF IARD, aux droits et obligations de laquelle venait la société Allianz IARD, couvrait les conséquences de la responsabilité professionnelle de l'agent immobilier, par l'intermédiaire duquel les époux X... avaient conclu le contrat de vente de l'immeuble, en sorte que l'assureur ne pouvait opposer à ces derniers une franchise supérieure à 10% des indemnités dues ; qu'en retenant que la société Allianz IARD pouvait opposer aux époux X... une franchise de 15 250 ¿ sur la somme totale de 27 005 ¿ due en réparation de leurs préjudices au titre de la responsabilité professionnelle de son assurée, la Cour d'appel a omis de tirer les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles 3.3° de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 49 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 et 2 de l'arrêté du 1er septembre 1972 fixant les conditions minimales du contrat d'assurance prévu par ces textes.Moyens produits AU POURVOI PROVOQUE par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour la société Allianz IARD.

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la société Allianz sera tenue in solidum avec son assuré la société Izimmo envers les époux X... à hauteur de 11.755 ¿,

    AUX MOTIFS QUE les époux X... ne fondent pas leur demande sur la responsabilité contractuelle mais sur la responsabilité extra contractuelle ; Qu'il importe donc peu que la société Izimmo soit le mandataire du vendeur dès lors qu'elle a été le seul interlocuteur des acquéreurs ; Que le premier juge a exactement énoncé que Le Comptoir immobilier, agence immobilière spécialisée dans l'immobilier de placement, est tenu à l'égard de ses clients d'un devoir d'information et de conseil portant sur les caractéristiques des placements proposés et les choix à effectuer ; Qu'au chapitre «Garanties » de la plaquette publicitaire remise aux époux X... il est notamment indiqué que, «dès réception de votre bien, votre loyer est garanti par un bail minimum de neuf ans, quel que soit le taux d'occupation de la résidence» et que «vous percevrez des revenus locatifs nets de charges et revalorisés suivant le coût de la construction» ; Que c'est à raison que le premier juge a dit que le terme «garanti» dans son sens usuel est dit de quelque chose dont la certitude de la réalisation est incontestable ; Qu'il s'agissait pour les époux X..., investisseurs non avertis, d'une caractéristique essentielle de l'opération de placement financier, étant ajouté que l'achat était entièrement financé par un emprunt que la perception des loyers servait à rembourser ; Que ce terme n'a pas été explicité par Le Comptoir Immobilier, notamment en ce sens que le preneur à bail ne pouvait résilier le bail à la fin d'une période triennale ; Que la mention dans le bail d'une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers n'a pu alerter les acquéreurs sur les risques encourus en cas de déconfiture du preneur ; Que le premier juge a exactement observé que les plaquettes publicitaires éditées en 2008 ne portent plus la mention loyers garantis ; Que le premier juge a exactement dit que Le Comptoir Immobilier a manqué à son devoir d'information et a utilisé des documents publicitaires de nature à induire en erreur ses cocontractants ; Que le préjudice des époux X... ne saurait se résoudre en une perte de chance dès lors que la sécurité de l'opération est essentielle dans un placement de ce genre et qu'ils n'achetaient pas pour profiter d'un appartement en montagne, ce qui ne pouvait se réaliser qu'après neuf années ; Qu'il ne saurait non plus être limité aux pertes de loyers et charges jusqu'à ce que les divers propriétaires négocient le bail avec le repreneur de Transmontagne qui n'avait pas repris les baux ; Que c'est à juste titre que le premier juge a alloué la somme de 24.505 euros ; Que les tracas et démarches de toutes natures ont été justement indemnisés par la somme de 2.500 euros ; Que c'est à raison que la société Allianz Iard revendique une franchise de 15.250 ¿ qui peut être opposée aux époux X... dès lors que l'assurance de responsabilité civile professionnelle ne constitue pas une assurance obligatoire,

    ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, sur la responsabilité de la société Le Comptoir Immobilier, la société Le Comptoir Immobilier exerce l'activité d'agence immobilière spécialisée dans l'immobilier de placement ; Qu'elle est tenue à l'égard de ses clients d'un devoir d'information et de conseil portant sur les caractéristiques des placements proposés et les choix à effectuer ; Qu'il n'est pas contesté que le placement effectué par les époux X... l'a été par le seul intermédiaire de la société Le Comptoir Immobilier, le contrat préliminaire de vente de l'immeuble stipulant de manière claire cette intervention de la société Le Comptoir Immobilier ; Que la société Le Comptoir Immobilier a toujours été le seul interlocuteur des époux X..., non seulement avant la souscription du contrat mais également au moment de sa souscription et c'est encore lui seul qui a tenu informé les époux Porte des difficultés rencontrées par la société Transmontagne résidences, de l'évolution de la situation et des actions à mener ; Que les époux X... versent aux débats les plaquettes publicitaires élaborées par la société Le Comptoir Immobilier et dont elle doit assumer le contenu, plaquettes remises au moment de la souscription du contrat ; elles mentionnent notamment au titre des «garanties» offertes par le placement proposé, - que dès réception du bien, le loyer est garanti par un bail minimum de 9 ans, quelque soit le taux d'occupation de la résidence, - que les revenus locatifs perçus sont nets de charges et revalorisés suivant le coût de la construction ; Que les époux X... sont des investisseurs qui doivent être qualifiés de non avertis, monsieur étant agent de sécurité et madame secrétaire, ce qui renforçait d'autant le devoir d'information comprenant un devoir de mise en garde et un devoir de conseil de la société Le Comptoir Immobilier à leur égard ; Que le terme «garanti», dans son sens usuel, est dit de quelque chose dont la certitude de réalisation est incontestable ; Qu'il s'agissait à l'évidence pour les époux X... d'une caractéristique essentielle de l'opération envisagée, s'agissant d'une opération de placement financier ; Que l'utilisation par la société Le Comptoir Immobilier de ce qualificatif était de nature à convaincre les cocontractants de l'intérêt de l'opération et les induire en erreur, et ce d'autant plus au regard de la mention complémentaire concernant le taux d'occupation de la résidence ; Qu'il appartenait dès lors à la société Le Comptoir Immobilier d'expliciter aux époux X... le sens du terme «garanti», ce qu'elle n'a pas fait ; Qu'ainsi, non seulement la société Le Comptoir Immobilier a manqué à son devoir d'information à l'égard des époux X..., mais plus encore elle a, sciemment, utilisé des documents publicitaires de nature à induire en erreur ses cocontractants, constitutifs d'une pratique commerciale trompeuse ; Qu'il n'est pas sans intérêt de faire observer que les documents publicitaires de la société Le Comptoir Immobilier sont depuis 2008 libellés différemment, par suppression de la mention «loyers garantis» ; Que la responsabilité de la société Le Comptoir Immobilier à l'égard des époux X... sera retenue (...),

    ALORS QUE, D'UNE PART, l'obligation d'information et de conseil d'un agent immobilier spécialisé dans les placements immobiliers ne peut porter sur des éléments connus de tous, y compris d'investisseurs non avertis, tel que le fait qu'un bailleur s'expose toujours à un risque de non-paiement des loyers ; Qu'en l'espèce, la cour a relevé que la société Le Comptoir Immobilier avait remis aux époux X..., d'une part, une documentation commerciale faisant référence au «loyer garanti par un bail de neuf ans quel que soit le taux d'occupation» de la résidence de tourisme et, d'autre part, que ledit bail comportait une clause de résiliation en cas de non-paiement de loyer ; Qu'en considérant que ces éléments d'information ne pouvaient alerter les époux X... sur l'existence d'un risque de non-paiement des loyers dus aux termes du bail qu'ils ont signé, la cour a violé l'article 1382 du code civil,

    ALORS QUE, D'AUTRE PART, l'obligation d'information et de conseil qui pèse sur un agent immobilier spécialisé dans l'immobilier de placement se limite à la description essentielles du placement proposé et des risques qui lui sont associés ; Que la cour a constaté que les époux X... avaient reçu de la société Le Comptoir Immobilier l'information selon laquelle le placement consistant en l'achat, dans une résidence de tourisme, d'un bien immobilier nécessairement confié en location un minimum de neuf années, que le loyer, constituant le rendement de leur placement immobilier, était garanti par ledit bail de neuf ans indépendamment du taux de remplissage de la résidence et enfin, qu'en cas de non-paiement dudit loyer par le preneur, ledit bail pouvait toujours être résilié ; Qu'en jugeant néanmoins que la société Le Comptoir Immobilier avait manqué à son devoir d'information
    et de conseil au motif que le terme «garanti» n'aurait pas été explicité et que les acquéreurs n'auraient pas été alertés sur les risques encourus en cas de déconfiture du preneur, la cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 1382 du code civil.

    SECOND MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la société Allianz sera tenue in solidum avec son assuré la société Izimmo envers les époux X... à hauteur de 11.755 ¿,

    AUX MOTIFS QUE le préjudice des époux X... ne saurait se résoudre en une perte de chance dès lors que la sécurité de l'opération est essentielle dans un placement de ce genre et qu'ils n'achetaient pas pour profiter d'un appartement en montagne, ce qui ne pouvait se réaliser qu'après neuf années ; Qu'il ne saurait non plus être limité aux pertes de loyers et charges jusqu'à ce que les divers propriétaires négocient le bail avec le repreneur de Transmontagne qui n'avait pas repris les baux ; Que c'est à juste titre que le premier juge a alloué la somme de 24.505 euros ; Que les tracas et démarches de toutes natures ont été justement indemnisés par la somme de 2.500 ¿,

    ALORS QUE, en l'absence de certitude sur l'attitude qu'aurait été celle du créancier d'une obligation d'information dans l'hypothèse où une information complète aurait été donnée, le préjudice subi du fait de la conclusion du contrat ne peut s'analyser qu'en une perte de chance ; Que la cour a relevé que les époux X... avaient subi un préjudice dans le cadre de l'opération de placement immobilier qu'ils ont conclu par l'intermédiaire de la société Le Comptoir Immobilier ; Qu'en jugeant que ce préjudice ne se limitait pas à la perte d'une chance, dès lors que la sécurité du placement leur était essentielle et qu'ils n'avaient pas acheté pour profiter d'un appartement en montagne, ce qui ne pouvait se réaliser qu'après neuf années, la cour a violé l'article 1382 du code civil."

  • Quels recours contre un diagnostic de performances énergétique ?

    La question d'un parlementaire :

    Texte de la question

    M. Razzy Hammadi attire l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur la question du diagnostic de performance énergétique (DPE). Suite aux enquêtes sur la fiabilité du DPE et aux suivi des diagnostics, il a été constaté que trois classes énergétiques différentes se détachaient, et que les estimations de consommation variaient du simple au double. Dans certains cas, les diagnostiqueurs n'ont fait aucune recommandation de travaux d'économie d'énergie, alors qu'il s'agit d'une obligation. Ces dysfonctionnements, touchant un diagnostic dont la portée s'élargit de jour en jour ne peuvent perdurer, il importe donc de le réformer au plus vite. La nouvelle méthode de calcul qui entrera en vigueur en janvier 2013 ne mettra pas fin à toutes les pratiques abusives. Ainsi, le DPE n'a pas de valeur juridique puisqu'il n'est pas opposable. Un diagnostic erroné ne peut donc pas être reproché au professionnel, ce qui ne favorise pas l'objectivité. De nouvelles mesures pourraient être prises afin de fiabiliser les DPE : formation et certification des professionnels, contrôles, sanctions en cas d'abus. Le DPE doit enfin être rendu opposable au bailleur et au vendeur, afin que la responsabilité du diagnostiqueur puisse être concrètement engagée en cas de diagnostic erroné. Dans le cadre de son travail sur la proposition de loi relative à la tarification énergétique, il lui demande quels projets du Gouvernement sont actuellement à l'étude pour d'améliorer la fiabilité du DPE.

    Texte de la réponse

    Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document d'information, de sensibilisation et d'incitation, qui renseigne sur la performance énergétique d'un logement ou d'un bâtiment, en évaluant sa consommation d'énergie et son impact environnemental en termes d'émission de gaz à effet de serre. Il s'inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d'énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre (directive 2002/91/CE révisée). Le contenu et les modalités d'établissement du DPE sont réglementés. Il indique, suivant les cas, soit la quantité d'énergie effectivement consommée (sur la base de factures), soit la consommation d'énergie estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement. Bien entendu, les consommations réelles des bâtiments dépendent très directement des conditions d'usage et de la température effective de chauffage ; les consommations estimées sur la base de scenarii conventionnels ne sont donc pas une garantie contractuelle, mais elles permettent une comparaison objective de la qualité des logements et bâtiments mis en vente ou loués. La lecture du DPE est facilitée par deux étiquettes à 7 classes de A à G (A correspondant à la meilleure performance, G à la plus mauvaise) : - l'étiquette énergie pour connaître la consommation d'énergie primaire ; - l'étiquette climat pour connaître la quantité de gaz à effet de serre émise. Ces deux étiquettes sont un grand progrès dans l'information des usagers. Le DPE comprend également des recommandations qui permettent à l'acquéreur, au propriétaire, au bailleur ou au locataire de connaître les mesures les plus efficaces pour économiser de l'énergie. Les travaux conseillés ne sont pas obligatoires, le DPE ayant pour objectif d'inciter à améliorer la performance énergétique du bâtiment. Sauf exception, la réalisation d'un DPE est obligatoire : - à l'occasion de la vente d'un bien immobilier (résidentiel ou non) depuis le 1er novembre 2006 ; - lors de la signature d'un contrat de location d'un logement ou d'un bâtiment d'habitation depuis le 1er juillet 2007 ; - pour les bâtiments neufs dont le permis de construire a été déposé après le 1er juillet 2007 ; - lors de la signature d'un bail commercial. Il doit être établi par un professionnel indépendant satisfaisant à des critères de compétence et ayant souscrit une assurance. Des organismes de certification de personnes, accrédités par le Comité français d'accréditation (COFRAC), sont chargés de vérifier les compétences des candidats depuis le 1er novembre 2007. Environ 10 000 professionnels ont déjà été certifiés pour la réalisation du DPE. De plus, depuis le 2 janvier 2008, le DPE doit être affiché publiquement dans les bâtiments de plus de 1 000 m2 occupés par un organisme public et accueillant un établissement recevant du public. Aussi, depuis le 1er janvier 2011, le résultat du DPE doit être mentionné dans les annonces immobilières. Le bilan de cette mesure est aujourd'hui positif puisque la quasi-totalité des annonces respecte cette mesure. Depuis le 1er janvier 2012, la réalisation d'un DPE est obligatoire pour tous les bâtiments équipés d'un dispositif commun de chauffage ou de refroidissement dans un délai de cinq ans à compter de cette date, à l'exception des bâtiments résidentiels en copropriété de cinquante lots ou plus, pour lesquels un audit énergétique doit être réalisé. Ce DPE est donc amené à jouer un rôle de plus en plus important dans les décisions d'acquisition ou de location. Il doit être par conséquent une référence incontestable. Une enquête UFC-Que choisir publiée le 21 février 2011 avait relevé plusieurs failles relatives au nouveau dispositif de DPE, et confirmé la nécessité d'un plan de fiabilisation de l'outil. Par ailleurs, le nombre de réclamations déposées en 2010 s'élevait à 30 seulement, montrant une méconnaissance des recours possibles. De plus, seulement 4 % des diagnostiqueurs se sont vus en 2010 retirer leur certification et 10 % ont été suspendus de leur activité, montrant ainsi la nécessité de renforcer la surveillance des professionnels par les organismes certificateurs. C'est notamment pour cela que les pouvoirs publics ont engagé une large concertation avec l'ensemble des parties prenantes afin de définir un programme d'actions dans le but de le fiabiliser et de l'améliorer. Les réunions avec les fédérations de diagnostiqueurs, les organismes de certification, les associations de consommateur et l'ensemble des acteurs concernés qui ont eu lieu tout au long du premier semestre 2011 ont permis d'arrêter un plan d'amélioration qui est ainsi structuré en 6 axes : - ajout d'une fiche technique au DPE pour en assurer la transparence des données renseignées par le diagnostiqueur : cette mesure a été intégrée dans l'arrêté du 8 février 2012 modifiant l'arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine ; - amélioration de la méthode de calcul pour passer de 30 à 60 points de contrôle, ce qui permettra d'en affiner le modèle : la nouvelle méthode de calcul a été officialisée dans l'arrêté du 17 octobre2012 ; - validation des logiciels afin que pour des données d'entrée identiques, tous les outils informatiques génèrent les mêmes résultats : cette mesure a été intégrée dans l'arrêté du 27 janvier 2012 relatif à l'utilisation réglementaire des logiciels pour l'élaboration des diagnostics de performance énergétique suivant la méthode de calcul 3CL-DPE version 2012 ; - création d'une base de données pour le recueil des DPE ; - montée en compétence des diagnostiqueurs, en créant des exigences sur le niveau de formation minimum requis pour devenir diagnostiqueur (bac +2 dans les domaines des techniques du bâtiment), en exigeant une formation continue et en durcissant les examens d'entrée élaborés par les organismes certificateurs : toutes ces exigences sont intégrées dans l'arrêté du 13 décembre 2011 modifiant l'arrêté du 16 octobre 2006 modifié définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant le diagnostic de performance énergétique et les critères d'accréditation des organismes de certification ; - amélioration du contrôle et de la qualité des diagnostics : d'une part grâce à la base de données dont l'Ademe a la charge et d'autre part grâce à une opération spéciale de contrôle aujourd'hui en cours chez les organismes certificateurs. Ces mesures ont pour objectif la fiabilisation du dispositif et la professionnalisation des acteurs. Chacune des mesures du plan a d'ores et déjà fait l'objet d'un texte réglementaire publié et entré en vigueur au 1er avril 2013 avec une période transitoire d'un mois. Par conséquent, il est aujourd'hui trop tôt pour se prononcer sur l'impact réel de toutes ces mesures dont les premiers effets et un premier bilan pourront être tirés au plus tôt début 2014. Attendre l'effet de ces nouvelles exigences est d'autant plus important qu'elles ont été chiffrées comme étant économiquement supportables pour la profession. En ce qui concerne les recours possibles pour les consommateurs lors d'un désaccord sur un diagnostic, il en existe plusieurs. D'une part, il est possible pour le client de s'adresser au diagnostiqueur en personne pour en discuter, ou à l'organisme qui l'a certifié car celui-ci est chargé dans une de ses nombreuses missions de gérer les réclamations. D'autre part, l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation (CCH) précisant que « l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le DPE qui n'a qu'une valeur informative » ne concerne que les relations entre le vendeur et l'acquéreur. Il est en effet évident que le propriétaire n'est pas le sachant et ne peut donc pas endosser la responsabilité de ce document technique. Cependant, cette disposition n'empêche pas l'acquéreur de se retourner contre le diagnostiqueur en invoquant sa responsabilité délictuelle (article 1382 du code civil) dès lors que le diagnostiqueur a commis une faute contractuelle qui lui a causé un dommage. Si la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur est avérée, elle ne peut conduire à la nullité du contrat de vente puisqu'il n'est qu'un tiers au contrat. Le diagnostiqueur pourrait cependant être condamné à verser des dommages et intérêts à l'acquéreur en réparation du préjudice qu'il a subi. Si le vendeur a usé de manoeuvres frauduleuses en annonçant sciemment une classe différente que celle qui apparaît réellement dans le DPE par exemple, le dernier alinéa de l'article L. 271-4 du CCH ne fait pas obstacle à l'application des règles de droit commun qui régissent les contrats. Cela peut constituer un dol (article 1116 du code civil : les manoeuvres sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté) qui est un vice du consentement de l'acquéreur qui peut alors entamer une action en nullité du contrat de vente.

  • Exemple d'annulation partielle d'un permis de construire l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme

    Voici un exemple d'annulation partielle d'un permis de construire en application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme :


    "Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 10 avril et 10 juillet 2012 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour M. A...C..., demeurant..., et pour Mme D...B..., demeurant... ; M. C...et Mme B...demandent au Conseil d'Etat :

    1°) d'annuler l'arrêt n° 10MA01897 du 9 février 2012 par lequel la cour administrative d'appel de Marseille, après avoir annulé le jugement n° 0900715 du 18 mars 2010 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 1er décembre 2008 par lequel le maire d'Armissan (Aude) a accordé à la SCI Perspective un permis de construire d'un ensemble immobilier de 21 villas, 22 logements sociaux et une unité de vie de 13 logements, n'a que partiellement fait droit à leur requête en annulant ce même arrêté en tant seulement qu'il autorise des pentes de toiture supérieures à 35 % ;

    2°) de mettre à la charge de la commune d'Armissan et de la SCI Perspective la somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;


    Vu les autres pièces du dossier ;


    Vu la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

    Vu le code de l'urbanisme ;

    Vu le code de justice administrative ;

    Après avoir entendu en séance publique :

    - le rapport de M. Jean Lessi, Maître des Requêtes, 

    - les conclusions de Mme Maud Vialettes, rapporteur public ;

    La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Didier, Pinet, avocat de M. C...et de Mme B...et à la SCP Waquet, Farge, Hazan, avocat de la commune d'Armissan ;





    1. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par un arrêté du 1er décembre 2008, le maire de la commune d'Armissan (Aude) a accordé à la SCI Perspective un permis de construire un ensemble immobilier composé de 21 villas, de 22 logements sociaux et d'une unité de vie de 13 logements ; que M. C...et Mme B...ont demandé au tribunal administratif de Montpellier l'annulation de ce permis de construire, puis ont fait appel devant la cour administrative d'appel de Marseille du jugement rejetant leur demande ; que cette cour, par un arrêt du 9 février 2012 contre lequel ils se pourvoient en cassation, a annulé le permis de construire accordé à la SCI Perspective en tant seulement qu'il autorise pour les villas des pentes de toiture supérieures à 35 % ;

    2. Considérant, en premier lieu, que si M. C...et Mme B... affirment que " les parties " n'ont pas été régulièrement convoquées à l'audience publique devant la cour administrative d'appel, sans soutenir toutefois qu'ils n'auraient eux-mêmes pas fait l'objet d'une convocation régulière, il ressort des éléments produits en défense par la commune d'Armissan que celle-ci a bien reçu un avis d'audience dans les formes et les délais requis par l'article R. 711-2 du code de justice administrative ; que, contrairement à ce qui est soutenu, l'extrait de l'application de suivi de l'instruction figurant au dossier de procédure corrobore cet envoi, en indiquant au demeurant que l'ensemble des parties ont été rendues destinataires de cet avis à la même date ; que, dans ces conditions, le moyen doit être écarté ;

    3. Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / (...) b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; (...) / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement " ; 

    4. Considérant qu'en jugeant que la notice ne devait pas nécessairement, au titre du 1° de l'article R. 431-8, préciser que les espaces boisés situés à proximité du terrain d'assiette du projet, dont elle décrivait la consistance et l'intérêt, faisaient l'objet d'une protection particulière au titre de la législation sur l'environnement, la cour n'a pas commis d'erreur de droit ; qu'en énonçant que la notice décrivait " de manière précise " la desserte du projet par une voie centrale et une voie de bouclage " clairement représentées dans les différents plans de masse ", la cour a, contrairement à ce qui est soutenu, expressément répondu à l'argumentation des requérants tirée de ce que le dossier de demande ne donnait pas une représentation fidèle des accès au terrain et aux constructions, sans dénaturer les pièces du dossier qui lui était soumis ; que si elle n'a pas spécifiquement répondu à la critique tirée de ce que l'emplacement et les dimensions du bassin de rétention n'étaient pas décrits avec une précision suffisante dans le dossier de demande, la cour n'a, eu égard à la teneur de l'argumentation développée par les requérants devant elle sur ce point, pas entaché son arrêt d'insuffisance de motivation ;

    5. Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales " ; 

    6. Considérant qu'en jugeant que, eu égard à l'aspect des constructions et aux mesures prises pour atténuer l'impact visuel du projet, et malgré la proximité du massif de la Clape, le maire n'avait pas commis d'erreur manifeste au regard de ces dispositions en délivrant le permis litigieux, la cour a porté sur les faits de l'espèce une appréciation souveraine qui est exempte de dénaturation ;

    7. Considérant, en quatrième lieu, qu'aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'elle constate que seule une partie d'un projet de construction ou d'aménagement ayant fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme est illégale, la juridiction administrative peut prononcer une annulation partielle de cette autorisation. / L'autorité compétente prend, à la demande du bénéficiaire de l'autorisation, un arrêté modificatif tenant compte de la décision juridictionnelle devenue définitive " ; 

    8. Considérant que, d'une part, lorsque les éléments d'un projet de construction ou d'aménagement ayant une vocation fonctionnelle autonome auraient pu faire, en raison de l'ampleur et de la complexité du projet, l'objet d'autorisations distinctes, le juge de l'excès de pouvoir peut prononcer une annulation partielle de l'arrêté attaqué en raison de la divisibilité des éléments composant le projet litigieux ; que, d'autre part, il résulte des dispositions de l'article L. 600-5 citées ci-dessus qu'en dehors de cette hypothèse, le juge administratif peut également procéder à l'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme dans le cas où une illégalité affecte une partie identifiable du projet et où cette illégalité est susceptible d'être régularisée par un arrêté modificatif de l'autorité compétente, sans qu'il soit nécessaire que la partie illégale du projet soit divisible du reste de ce projet ; que le juge peut, le cas échéant, s'il l'estime nécessaire, assortir sa décision d'un délai pour que le pétitionnaire dépose une demande d'autorisation modificative afin de régulariser l'autorisation subsistante, partiellement annulée ;

    9. Considérant que, pour faire application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme et n'annuler que partiellement le permis de construire litigieux, en tant que la pente des toitures des villas dont il permet la construction est supérieure aux 35 % autorisés dans cette zone par l'article AUC 11 du règlement du plan local d'urbanisme, la cour s'est fondée sur la circonstance que ces villas ne comportaient pas de combles aménagés et que la régularisation du vice relevé ne conduirait qu'à un " léger abaissement des faîtières " ; qu'ainsi, la cour n'a, contrairement à ce qui est soutenu, pas omis de rechercher si le vice pouvait être régularisé au regard des règles d'urbanisme applicables sans remettre en cause la conception générale ni l'implantation des constructions et si la construction pouvait ainsi, compte tenu du caractère limité des modifications apportées au projet initial, faire légalement l'objet d'un permis modificatif ; qu'en jugeant que tel était le cas en l'espèce, elle a porté sur les pièces du dossier une appréciation souveraine exempte de dénaturation ; 

    10. Considérant par ailleurs que la cour, qui s'est bornée à exercer son office, n'était pas tenue de recueillir les observations des parties avant de mettre en oeuvre les pouvoirs que lui confèrent les dispositions précitées et n'a ainsi, en tout état de cause, pas méconnu les exigences résultant des stipulations de l'article 6 paragraphe 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; qu'elle n'a pas soulevé un moyen d'ordre public qu'elle aurait dû communiquer aux parties en application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative ;

    11. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. C... et Mme B... ne sont pas fondés à demander l'annulation de l'arrêt qu'ils attaquent ; 

    12. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à ce titre à la charge de la commune d'Armissan qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de M. C...et Mme B...une somme de 3 000 euros à verser à la commune à ce même titre ;




    D E C I D E :

    Article 1er : Le pourvoi de M. C...et Mme B...est rejeté.
    Article 2 : M. C...et Mme B...verseront à la commune d'Armissan une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
    Article 3 : La présente décision sera notifiée à M. A...C..., à Mme D... B...et à la commune d'Armissan.
    Copie en sera adressée pour information à la SCI Perspective."

  • Il ne peut être prévu, dans un contrat de construction de maison individuelle, que le maître de l'ouvrage doit fournir une étude de sol

    Voici un arrêt qui juge qu'il ne peut être prévu, dans un contrat de construction de maison individuelle, que le maître de l'ouvrage doit fournir une étude de sol :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 septembre 2012), statuant sur renvoi après cassation (3e Civ., 6 juillet 2011 n° 10-23. 438), que Mme X..., maître de l'ouvrage, a, par contrat du 21 mars 2005, chargé la société PCA maisons de la construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan ; que le coût total de l'ouvrage était fixé à la somme de 109 387 euros comprenant, à concurrence de 10 910 euros, d'une part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage s'était réservé l'exécution, soit le nivellement de l'aire d'implantation, l'arrachage des arbres, les raccordements aux réseaux, d'autre part, la constitution de provisions pour fondations spéciales et pour pompes à béton éventuelles ; que des difficultés ayant opposé les parties sur la réalisation, conforme au permis de construire, des travaux de terrassement exécutés par une tierce entreprise, et, le chantier n'ayant pas été poursuivi, Mme X... a assigné la société PCA maisons en nullité du contrat et indemnisation de ses préjudices ; que la société PCA maisons a formé une demande reconventionnelle en résolution du contrat aux torts du maître de l'ouvrage et en paiement de dommages-intérêts ;

     

    Sur le moyen unique du pourvoi principal :

     

    Attendu que la société PCA maisons fait grief à l'arrêt de dire nul le contrat de construction de maison individuelle et de la condamner à rembourser à Mme X... la somme de 11 257, 70 euros et à lui payer celle de 5 560 euros à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :

     

    1°/ qu'en affirmant qu'il résulte des dispositions de l'article R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation et de l'annexe visée par l'article L. 231-13 du même code que chaque poste de travaux restant à la charge du maître de l'ouvrage doit être chiffré, la cour d'appel a violé les dispositions et annexe susvisées ;

     

    2°/ qu'en s'abstenant de préciser quels étaient les « travaux listés dans la notice et non chiffrés », la cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation ;

     

    3°/ qu'en se bornant à affirmer que « le commencement d'exécution du contrat n'a pas eu, à lui seul, pour effet de couvrir cette irrégularité » sans expliquer en quoi l'exécution volontaire du contrat par Mme X... après sa ratification par divers avenants n'emportait pas renonciation de sa part à invoquer la nullité du contrat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1338 du code civil ;

     

    4°/ que, subsidiairement, lorsque la notice descriptive annexée au contrat de construction ne comporte pas le chiffrage précis du coût des différents travaux à la charge du maître de l'ouvrage et du constructeur, la sanction encourue ne saurait être, lorsque le contrat a reçu un commencement d'exécution, la nullité du contrat mais la prise en charge par le constructeur des ouvrages qu'il aurait omis d'inclure dans le prix convenu ; que la cour d'appel, en prononçant la nullité du contrat bien qu'en réalité l'omission dans la notice emportât que le constructeur ne pouvait demander au maître de l'ouvrage le coût de certains travaux indiqués dans la notice mais non chiffrés, a violé les articles L. 231-13 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation ;

     

    Mais attendu qu'ayant exactement retenu que chaque poste de travaux à la charge du maître de l'ouvrage devait être chiffré dans la notice annexée au contrat et que la renonciation du maître de l'ouvrage à se prévaloir de la nullité de ce contrat par son exécution devait être caractérisée par sa connaissance préalable de la violation des dispositions destinées à le protéger de sorte que le commencement d'exécution du contrat n'avait pas eu, à lui seul, pour effet de couvrir cette irrégularité, la cour d'appel, qui a déduit à bon droit de ces seuls motifs que le non-respect de ces dispositions d'ordre public entraînait la nullité du contrat, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

     

    Mais sur le premier moyen du pourvoi incident :

     

    Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

     

    Attendu que pour débouter Mme X... de sa demande d'actualisation du coût de la construction, l'arrêt retient que les deux opérations portent sur des projets différents ;

     

    Qu'en statuant ainsi, alors que Mme X... sollicitait l'actualisation du prix du contrat de la société PCA maisons, la cour d'appel, qui a dénaturé ses conclusions d'appel, a violé le texte susvisé

     

    Sur le deuxième moyen du pourvoi incident :

     

    Vu l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation ;

     

    Attendu que pour débouter Mme X... de sa demande en paiement du coût de l'étude de sol, l'arrêt retient que cette étude était à sa charge et qu'elle en a bénéficié au titre de son second projet de construction ;

     

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'il ne peut être prévu, dans un contrat de construction de maison individuelle, que le maître de l'ouvrage doit fournir une étude de sol, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

     

    Et sur le troisième moyen du pourvoi incident :

     

    Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

     

    Attendu que pour débouter Mme X... de sa demande en indemnisation de son préjudice moral, l'arrêt retient qu'elle doit être déboutée du surplus de sa demande ;

     

    Qu'en statuant ainsi, sans donner aucun motif à sa décision, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute Mme X... de ses demandes d'actualisation du coût de la construction, en paiement du coût de l'étude de sol et en indemnisation de son préjudice moral, l'arrêt rendu le 6 septembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

     

    Condamne la société PCA maisons aux dépens des pourvois ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société PCA maisons à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société PCA maisons ;

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt novembre deux mille treize.

     

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

     

    Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société PCA maisons.

     

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit nul le contrat de construction de maison individuelle du 21 mars 2005 et condamné la Société P. C. A. CONSTRUCTION à rembourser à Madame X... la somme de 11 257, 70 ¿, ainsi qu'à payer à cette dernière la somme de 5 560 ¿ à titre de dommages-intérêts ;

     

    AUX MOTIFS QUE l'examen de la notice descriptive annexée au contrat de construction ne comporte pas le chiffrage précis du coût des différents travaux à la charge du maître de l'ouvrage et du constructeur ; que la seule mention du coût global des travaux à la charge du maître de l'ouvrage est insuffisante au regard des dispositions de l'article R. 231-4 du code de la construction et de l'annexe visée par l'article L. 231-13 du même code, qui imposent que chaque poste de travaux soit chiffré ; qu'au surplus, le coût global des travaux à la charge du maître de l'ouvrage ne comporte pas certains travaux listés dans la notice et non chiffrés ; que le commencement d'exécution du contrat n'a pas eu, à lui seul, pour effet de couvrir cette irrégularité, dont le maître de l'ouvrage pouvait se prévaloir postérieurement à l'exécution du contrat de construction ; que la violation de ces dispositions d'ordre public justifie que soit prononcée la nullité du contrat ;

     

    1/ ALORS QU'en affirmant qu'il résulte des dispositions de l'article R. 231-4 du Code de la construction et de l'annexe visée par l'article L. 231-13 du même Code que chaque poste de travaux restant à la charge du maître de l'ouvrage, la Cour d'appel a violé les dispositions et annexe susvisées ;

     

    2/ ALORS QU'en s'abstenant de préciser quels étaient les « travaux listés dans la notice et non chiffrés », la Cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-2 et R. 231-4 du Code de la construction ;

     

    3/ ALORS QU'en se bornant à affirmer que « le commencement d'exécution du contrat n'a pas eu, à lui seul, pour effet de couvrir cette irrégularité », sans expliquer en quoi l'exécution volontaire du contrat par Madame X... après sa ratification par divers avenants, n'emportait pas renonciation de sa part à invoquer la nullité du contrat, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1138 du Code civil ;

     

     

    4/ ALORS QUE, subsidiairement, lorsque la notice descriptive annexée au contrat de construction ne comporte pas le chiffrage précis du coût des différents travaux à la charge du maître de l'ouvrage et du constructeur, la sanction encourue ne saurait être, lorsque le contrat a reçu un commencement d'exécution, la nullité du contrat mais la prise en charge par le constructeur des ouvrages qu'il aurait omis d'inclure dans le prix convenu ; que la Cour d'appel, en prononçant la nullité du contrat bien qu'en réalité, l'omission dans la notice emportait que le constructeur ne pouvait demander au maître de l'ouvrage le coût de certains travaux indiqués dans la notice mais non chiffrés, a violé les articles L. 231-13 et R. 231-4 du Code de la construction et de l'habitation.

     

    Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour Mme X....

     

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

     

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'AVOIR débouté Madame X... de sa demande de paiement de la somme de 8. 849, 42 ¿ au titre de l'actualisation du coût de la construction et d'AVOIR en conséquence limité à 16. 817, 70 ¿ le montant de la condamnation de la société PCA MAISONS à son égard ;

     

    AUX MOTIFS QUE Madame X... n'est pas fondée à requérir le remboursement de l'étude de sol qui était à sa charge et qui lui a bénéficié au titre de son second projet de construction. Que de même manière, elle ne peut prétendre obtenir la différence entre le coût des deux opérations, en ce qu'elles portent sur des projets différents ;

     

    ALORS QUE Madame X... sollicitait le montant de l'actualisation du prix de la construction proposée par la société PCA MAISONS, calculée par référence à l'indice national du bâtiment ; qu'en la déboutant de cette demande aux motifs qu'« elle ne pouvait prétendre obtenir la différence entre le coût des deux opérations, en ce qu'elles portent sur des projets différents », la Cour d'appel a dénaturé ses conclusions d'appel et violé l'article 4 du Code de procédure civile.

     

    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

     

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'AVOIR débouté Madame X... de sa demande de paiement de la somme de 956, 60 ¿ au titre du coût d'étude de sol mise à sa charge et d'AVOIR en conséquence limité à 16. 817, 70 ¿ le montant de la condamnation de la société PCA MAISONS à son égard ;

     

    AUX MOTIFS QUE Madame X... n'est pas fondée à requérir le remboursement de l'étude de sol qui était à sa charge et qui lui a bénéficié au titre de son second projet de construction. Que de même manière, elle ne peut prétendre obtenir la différence entre le coût des deux opérations, en ce qu'elles portent sur des projets différents ;

     

    ALORS QU'il ne peut être prévu, dans un contrat de construction de maison individuelle, que le maître de l'ouvrage doit fournir une étude de sol ; qu'en déboutant Madame X... de sa demande de remboursement de l'étude de sol indûment mise à sa charge par la société PCA MAISONS, aux motifs que cette étude « était à sa charge » et qu'elle allait en « bénéficier au titre de son second projet », la Cour d'appel a violé l'article L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation.

     

    TROISIEME MOYEN DE CASSATION

     

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif sur ce point, d'AVOIR débouté Madame X... de sa demande de paiement de la somme de 10. 000 € au titre de l'indemnisation de son préjudice moral et d'AVOIR en conséquence limité à 16. 817, 70 ¿ le montant de la condamnation de la société PCA MAISONS à son égard ;

     

    AUX MOTIFS ADOPTES QUE Madame X... sera débouté pour le surplus de sa demande ;

     

    ALORS QU'en déboutant Madame X... de sa demande de paiement de la somme de 10. 000 ¿ à titre de réparation de son préjudice moral sans formuler aucun motif, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du Code de procédure civile."

  • Franchise opposable en matière d'assurance décennale

    Un arrêt sur cette l'opposabilité de la franchise en matière d'assurance décennale :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 24 janvier 2012), qu'à la suite de désordres ayant affecté un bassin de rétention destiné au traitement des effluents toxiques d'un centre d'enfouissement technique, la société Saur venant aux droits de la société Valbe chargée de l'aménagement des ouvrages et son assureur la société Axa ont assigné en responsabilité et indemnisation les constructeurs de l'ouvrage et leurs assureurs dont la société ETE assurée par la Société mutuelles d'assurances du bâtiment et des travaux publics (SMABTP) ;

     

    Sur le moyen unique, qui est recevable, en ce qu'il vise la condamnation de la SMABTP à payer aux sociétés Saur et Axa une somme au titre des dommages matériels, ci-après annexé :

     

    Attendu qu'ayant relevé que les désordres étaient de nature décennale et que la responsabilité de la société ETE assurée auprés de la SMABTP ne pouvait être retenue qu'à hauteur de 28 % au titre des dommages matériels relatifs au coût des mesures conservatoires la cour d'appel qui a exactement retenu que la franchise prévue à la police n'était pas opposable a fixé à bon droit à 12 537,02 euros la somme due par la SMABTP à ce titre ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    Mais sur le premier moyen en ce qu'il vise les condamnations prononcées au titre des dommages immatériels et des franchises :

     

    Vu les articles L. 113-5, L. 124-1 et A 243-1 du code des assurances ;

     

    Attendu que pour condamner la SMABTP à payer aux sociétés Saur et Axa corporate solutions la somme globale de 124 858 euros et à la société Saur la somme de 81 306,17 euros, l'arrêt retient d'une part que la SMABTP ne conteste pas devoir sa garantie au titre des dommages immatériels pour la somme de 124 858 euros dont aucune franchise ne doit être déduite et d'autre part que la SMABTP tenue au titre des immatériels devra rembourser à la société Saur au titre des franchises restant à sa charge tant au titre des dommages matériels que des dommages immatériels une somme globale sans déduction de franchise ;

     

    Qu'en statuant ainsi après avoir relevé que la SMABTP qui contestait son obligation avait invoqué les clauses d'exclusion et les franchises contractuelle et alors que les franchises prévues au titre de la couverture des dommages immatériels sont opposables aux tiers, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    DECLARE IRRECEVABLE le pourvoi n° F 12-20.707 ;

     

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société SMABTP à payer aux sociétés Saur et Axa corporate solutions la somme globale de 124 858 euros au titre des dommages immatériels et à la société Saur la somme de 81 306,17 euros au titre des franchises, l'arrêt rendu le 24 janvier 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

     

    Condamne les sociétés Saur et Axa aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille treize.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit au pourvoi n° Z 12-26.543 par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP).

     

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la SMABTP à payer aux sociétés SAUR et AXA les sommes de 12.537,02 € au titre des dommages matériels et 124.858 € au titre des dommages immatériels et à la société SAUR la somme de 81.306,17 € au titre des franchises ;

     

    AUX MOTIFS QUE la société SAUR recherche les divers intervenants à la construction sur le fondement de la responsabilité de plein droit des constructeurs visée aux articles 1792 et suivants du code civil ;

     

    Que, suivant proposition d'honoraires du 29 octobre 1997, une mission de maîtrise d'oeuvre a été confiée par la société VALBE à la société ETE ;

     

    Que, par contrat du 25 novembre 1998, la société VALBE a confié à la société BERTHOULY la réalisation de la plate-forme et du bassin ;

     

    Qu'enfin, par un courrier du 27 novembre 1998 et un bon de commande du 19 janvier 1999, la société VALBE a confié à la société AMI le traitement des boues stockées au centre d'enfouissement technique ;

     

    Que l'expert relève des responsabilités au titre de la conception générale, l'exécution et l'exploitation de l'ouvrage ;

     

    Que l'expert conclut que la responsabilité de la conception de la plate-forme doit être partagée entre le maître de l'ouvrage qui n'a pas chargé la société ETE d'une étude hydrologique indispensable et le maître d'oeuvre (la société ETE), qui s'est montré défaillant dans son devoir de conseil en n'insistant pas sur le caractère impératif de cette étude ;

     

    Que le défaut d'études hydraulique affecte également le fonctionnement du bassin qui s'est rempli trop rapidement alors qu'aucun dispositif n'avait été prévu pour éviter qu'un niveau de référence ne soit dépassé et un débordement effectif ;

     

    Que le procédé de séchage n'a pas pu fonctionner, les boues présentant un degré de siccité insuffisant pour permettre à celles-ci de s'écouler dans le bassin gorgé de surcroît par les eaux pluviales très importantes dans les jours précédant le sinistre ;

     

    Que l'absence de trop plein ou de vidange de fond en cas de dépassement du niveau de fonctionnement imposait à l'exploitant d'utiliser soit des citernes, soit une dérivation vers le bassin lixiviats ;

     

    Que les mesures préconisées dans l'arrêté d'exploitation n'ont pas reçu application, ce qui témoigne de négligences et d'imprudences de la part des sociétés VALBE (SAUR) et EMCO ;

     

    Que les dommages ont fait l'objet d'un procès-verbal de constatations signé par la totalité des experts et des parties et se répartissent comme suit :

     

    - réparation de l'ouvrage,

    - dommages aux tiers et à l'environnement,

    - neutralisation des dommages aux tiers et à l'environnement,

    - traitement des boues extérieures au site,

    - mesures conservatoires sur la plate-forme,

    - traitement des boues sur la plate-forme ;

     

    Que sur la base de ce procès-verbal, l'expert a retenu deux catégories de dommages, soit les postes suivants :

     

    - dommages survenus, pollution aval et préjudices d'exploitation ;

     

    - génie civil du bassin, c'est-à-dire coût du mur arrêté suivant le protocole établi par les experts des assureurs des intervenants à la construction ;

     

    Que, concernant la première catégorie de dommages, l'expert a estimé que le sinistre était imputable à 40 % à la conception générale de la plate-forme et du bassin, ce dont les sociétés VALBE/EMCO étaient responsables à 30 % et la société ETE à 70 % ;

     

    Que le sinistre était encore à ce titre imputable à 30 % à l'exploitation et à la siccité des boues entrantes, ce dont les sociétés VALBE/EMCO étaient responsables à 80 % et la société ETE à 20 % ;

     

    Qu'enfin ce premier poste de dommages était imputable à 30 % à l'exploitation et aux mesures prises avant le sinistre, ce dont les sociétés VALBE/EMCO étaient responsables aux deux tiers et la société ETE un tiers ;

     

    Que, concernant le génie civil du bassin, l'expert a conclu que la responsabilité en incombait aux deux tiers à la société BERTHOULY et un tiers à la société ETE ;

     

    Qu'au regard de ces éléments, les sociétés VALBE/SAUR, maître de l'ouvrage, ETE, maître d'oeuvre, et BERTHOULY, entrepreneur, sont constructeurs des ouvrages défaillants et leur responsabilité peut être retenue sur le fondement des articles 1792 et suivants au titre du défaut de solidité des ouvrages par ailleurs impropres à leur destination ;

     

    Que l'expert a retenu que la société AMI avait seule la connaissance technique du procédé technique du séchage des boues au niveau de l'exploitation et qu'au minimum elle était tenue d'une obligation de conseil ;

     

    Qu'il explique qu'en s'abstenant de signaler les dysfonctionnements qu'elle ne pouvait que constater et de demander la mise en oeuvre de mesures conservatoires d'urgence qui s'imposaient dès que le niveau de l'eau boueuse a dépassé le seuil théorique, elle a commis une faute ayant concouru avec les autres intervenants à la réalisation de l'entier dommage ;

     

    Que la société AMI ne peut être réputée constructeur étant exploitant et sa responsabilité mise en cause que sur le fondement de l'article 1147 du code civil ;

     

    Que, sur la réparation des dommages, la société SAUR accepte l'analyse de l'expert selon laquelle le site d'exploitation étant abandonné, il n'y a pas lieu à réparer le préjudice lié à la reconstruction du bassin désormais inutile ;

     

    Que ce préjudice sera indemnisé comme préjudice immatériel ;

     

    Que les dommages matériels regroupent :

     

    - les dommages aux tiers et à l'environnement évalués par l'expert à la somme de 69.174,66 € ;

     

    - la neutralisation des dommages aux tiers et à l'environnement évaluée à la somme de 102.265,246 € ;

     

    - les mesures conservatoires sur la plate-forme évaluées à la somme de 44.775,04 €, soit un montant global de 216.214,936 € ;

     

    Que la société ETE, responsable à 70 % du défaut de conception évalué à 40 % dans l'imputabilité du dommage, est tenue à hauteur de 28 % de l'indemnisation au titre des dommages matériels, soit 28 % de 216.214,93 €, soit 60.540,186 € ;

     

    Que la société ETE étant en liquidation judiciaire, il convient d'inscrire cette somme à son passif ;

     

    Que la société AMI, qui n'est pas dans la cause, pouvait être recherchée pour manquements contractuels à hauteur de 20 % au titre du problème d'exploitation lié à la siccité des boues évalué à 30 % dans l'imputabilité du dommage et à un tiers de responsabilité dans la question du défaut de mesures d'exploitation avant sinistre, évalué à 30 % dans la réalisation du dommage, soit 16% ;

     

    Que les dommages immatériels consistent en :

     

    - génie civil du bassin évalué à 30.489,80 € ;

    - préjudices d'exploitation évalués à 280.870 € ;

    - investissements perdus évalués à 128.753 € ;

     

    Que la société ETE, responsable à 70 % du défaut de conception évalué à 40 % dans l'imputabilité du dommage, est tenue à hauteur de 28 % des préjudices d'exploitation sur 280.870 €, soit 78.640 €, et des investissements perdus sur 128.753 €, soit 36.051 €, outre un tiers sur le génie civil soit 10.061,63 €, et donc pour la somme globale de 124.858 € qui sera inscrite au passif de la liquidation judiciaire ;

     

    Que le pourcentage de responsabilité contractuelle précédemment relevé sera retenu à l'encontre de la société AMI au titre des dommages immatériels ;

     

    Que la société BERTHOULY, responsable à hauteur de deux tiers dans le problème de génie civil du bassin, est tenue pour la somme de 20.327 € ;

     

    Que, sur la garantie des assureurs, la SMABTP soutient qu'en tant qu'assureur responsabilité civile professionnelle de la société ETE, en ce qui la concerne, l'ouvrage n'est que de pur génie civil, ne pouvant s'assimiler à un bâtiment, de sorte que sont applicables les dispositions de l'article L. 112-6 du code des assurances autorisant l'assureur à opposer au tiers toutes les exceptions dont il dispose vis-à-vis de son propre assuré, qu'il s'agisse des clauses d'exclusion, des plafonds de garantie ou des franchises ;

     

    Que, néanmoins, la plate-forme et le bassin ayant une nature immobilière et leur construction ayant fait appel aux techniques de travaux de bâtiment, le fait que l'expert les qualifie d'ouvrage de génie civil ne leur retire pas la qualité d'ouvrage de construction ;

     

    Que, de surcroît, le contrat d'assurance responsabilité professionnelle souscrit par la société ETE vise expressément au paragraphe « convention spéciale responsabilité professionnelle de l'ingénierie génie civil » au point « montant de la garantie » la garantie décennale ;

     

    Que la SMABTP reconnaît explicitement dans ces écritures que l'ouvrage s'est avéré impropre à sa destination et que la responsabilité décennale de son sociétaire est engagée ;

     

    Que, dès lors, la SMABTP couvrant la responsabilité décennale de la société ETE pour des désordres affectant les ouvrages de génie civil, les dommages invoqués étant de nature décennale, trouvant leur origine dans les travaux de génie civil réalisés par cette dernière, pendant la période de validité du contrat, il convient de retenir la responsabilité de plein droit du constructeur relevant du régime de l'assurance obligatoire de l'article L. 241-1 ancien du code des assurances ;

     

    Que la SMABTP, qui soutient à tort pouvoir prétendre à l'application de l'article L. 112-6 du même code, ne peut opposer à la société SAUR toutes les exceptions dont il dispose vis-à-vis de son propre assuré, qu'il s'agisse des clauses d'exclusion, des plafonds de garantie ou des franchises ;

     

    Que, par ailleurs, la SMABTP démontre que la société ETE n'a souscrit une assurance responsabilité civile « atteintes à l'environnement » que jusqu'au 31 juillet 1998, alors que les travaux ont débuté fin 1998 pour se terminer début 1999, de sorte que celle-ci n'étant pas couverte pour les préjudices liés à l'environnement, la SMABTP ne peut être recherchée qu'au titre des mesures conservatoires sur la plate-forme évaluées à la somme de 44,775,04 € dans la proportion de 28 %, mais sans déduction de franchise non opposable à la société SAUR, soit la somme de 12.537,02 € ;

     

    Que la SMABTP ne conteste pas devoir sa garantie au titre des dommages immatériels pour la somme de 124.858 € dont aucune franchise ne doit être déduite ;

     

    Que la société SAUR, indemnisée par son assureur la société AXA, qui a laissé à sa charge une franchise de 15.245 € au titre des dommages matériels et de 76.224,50€ au titre des dommages immatériels, sollicite la condamnation des assureurs à lui rembourser celles-ci ;

     

    Que la SMABTP, tenue au titre des dommages immatériels devra rembourser à la société SAUR la somme de 76.224,50 € sans déduction de la franchise de 10 % alléguée à tort par la SMABTP pour les raisons susvisées et d'un tiers de la franchise concernant les dommages matériels, la société ETE n'étant pas assurée pour les dommages liés à l'environnement, soit 5.081,76 €, toujours sans déduction de franchise de la part de la SMABTP, soit la somme globale de 81.306,17 € ;

     

    Que, par voie de conséquence, il convient de condamner la SMABTP à payer aux sociétés SAUR et AXA les sommes de 12.537,02 € au titre des dommages matériels et 124.858 € au titre des dommages immatériels et à la société SAUR la somme de 81. 306,17 € au titre des franchises ;

     

    1°/ ALORS QUE la décision judiciaire condamnant l'assuré à raison de sa responsabilité constitue pour l'assureur de cette responsabilité la réalisation, tant dans son principe que dans son étendue, du risque couvert ; qu'en condamnant la SMABTP à payer à la société SAUR et à la société AXA les sommes de 12.537,02 € au titre des dommages matériels et 124.858 € au titre des dommages immatériels, outre la somme de 81.306,17 € à la société SAUR, tout en constatant que la société ETE, assurée de la SMABTP, n'était responsable qu'à hauteur de 60.540,18 € au titre des dommages matériels et de 124.858 € pour les dommages immatériels, la cour d'appel a violé les articles L. 113-5, L. 241-1 et A. 243-1 du code des assurances ;

     

    2°/ ALORS QUE la franchise stipulée à la police de garantie décennale pour les dommages immatériels, qui est une garanties facultative, est licite et opposable à la victime des dommages ; qu'en refusant de faire application de la franchise de 10 % applicable à la réparation des dommages immatériels pour condamner la société SMABTP à payer aux sociétés SAUR et AXA la somme de 124.858 € au titre des dommages immatériels, la cour d'appel a violé les articles L. 241-1 et A. 243-1 du code des assurances ;

     

    3°/ ALORS QUE la condamnation à réparation du co-auteur d'un dommage ne peut excéder la part contributive mise à sa charge ; que la cour d'appel a constaté que la société ETE n'était responsable qu'à hauteur de 28 % des dommages résultant du sinistre et que la société SAUR, venant aux droits de la société VALBE, était elle-même responsable de son propre préjudice à ce titre dans une proportion de 30 % s'agissant de la conception générale du bassin, 80 % au titre du problème de l'exploitation liée à la siccité des boues et aux 2/3 quant au défaut des mesures d'exploitation avant sinistre ; qu'en décidant néanmoins que l'exposante serait tenue d'indemniser la société SAUR de l'intégralité de la franchise laissée à sa charge par son propre assureur quand cette prise en charge ne pouvait en aucun cas excéder sa part de responsabilité dans le dommage fixée à 28 %, la cour d'appel a violé l'article L. 241-1 du code des assurances."